1

BAB I

PENGENALAN ESTIMASI BIAYA

Tujuan khusus pembelajaran :

Mahasiswa mampu:
 Menjelaskan kegiatan estimasi dan kualifikasi estimator
 Menjelaskan lingkup estimasi biaya
 Menjelaskan macam dan cara estimasi biaya

1.1 Kegiatan Estimasi dan Kualifikasi Estimator

Kegiatan estimasi adalah salah satu proses utama dalam proyek konstruksi untuk
menjawab pertanyaan “ Berapa besar dana yang harus disediakan untuk sebuah
bangunan?” Penyiapan dana dalam proyek konstruksi dibutuhkan dalam jumlah yang
besar. Apabila terjadi ketidak tepatan dalam penyediaan dana, maka akan
menimbulkan dampak pada pihak-pihak yang terlibat di dalamnya.

Kegiatan estimasi merupakan dasar untuk membuat system pembiayaan dan

jadwal pelaksanaan konstruksi, untuk meramalkan kejadian pada proses pelaksanaan
serta memberi nilai pada masing-masing kejadian tersebut.

Kegiatan estimasi dilakukan dengan terlebih dahulu mempelajari gambar rencana

dan spesifikasi. Berdasarkan gambar rencana dapat diketahui kebutuhan material;
yang nantinya akan digunakan.

Seorang estimator tidak hanya mampu melakukan kuantifikasi dari semua yang
disajikan dalam gambar kerja an spesifikasi, tetapi juga harus mampu mengantisipasi
semua kegiatan konstruksi yang akan terjadi. Gambar kerja dan spesifikasi tidak
dapat mencerminkan metode konstruksi dan seluruh proses yang dibutuhkan untuk
menyelesaikan proyek, melainkan hanya menyatakan hasil akhir yang di harapkan
dari proses konstruksi. Sebelum menentukan keputusan, estimator harus menganalisa
semua faktor yang berhubungan dengan proyek.
 2

1.1.1 Kualifikasi estimator

o Mempunyai pengalaman dalam pelaksanaan pekerjaan.
o Mempunyai pengetahuan / pengalaman yang cukup mengenai detail serta
cara pelaksanaan terhadap suatu jenis pekerjaan.
o Mempunyai sumber informasi mengenai lokasi pekerjaan, sumber
material, peralatan yang memungkinkan untuk didatangkan tenaga kerja
serta harga dan lain lain.L
o Mampu menghimpun memisah-misahkan dan memilah data yang
berhubungan dengan jenis pekerjaan.
o Mampu menghitung secara teliti dan cermat
o Dapat mengambil keputusan / kesimpulan yang tepat mengenai :
- Cara dan metode pelaksanaan tiap-tiap jenis pekerjaan
- Pemilihan jenis upah, bahan dan peralatan yang tepat untuk
mewujudkan suatu jenis pekerjaan.
- Penentuan harga satuan upah, bahan dan peralatan yang paling
mendekati harga yang sebenarnya
Selain kualifikasi diatas, seorang estimator mempunyai kualifikasi yang menunjukan
kemampuan yang di harapkan yaitu:
o Mampu membaca / mengintepretasikan gambar dan spesifikasi
o Mampu memvisualisasikan bentuk tiga dimensi proyek dari gambar desain.
o Mengerti hal-hal yang berkaitan dengan produktivitas tenaga kerja dan
kinerja peralatan.
o Sabar dan teliti dalam melakukan pekerjaan
o Mempunyai pengetahuan matematika dasar
o Mempunyai pengetahuan tentang operasi dan prosedur lapangan
o Mampu mengidentifikasikan dan menetralisir risiko
o Dapat berorganisasi dengn baik, menyampaikan estimasi secara logis dan
jelas
o Mampu membuat atau membantu jadwal konstruksi
o Mengerti dan mampu menggunakan system biaya pekerjaan perusahaan
o Memahami hubungan kontraktual
o Mampu mengatasi batas waktu
 3

o Mempunyai standar kode etik yang tinggi

1.1.2 Risiko dalam estimasi

Seorang estimator harus berusaha mengidentifikasikan sebanyak mungkin

bagian-bagian yang mengandung risiko atau ketidak pastian dalam estimasinya.

Beberapa cara untuk mengidentifikasi risiko dalam proyek adalah :

o Mempelajari semua dokumen yang berhubungan dengan proyek,
termasuk dokumen yang direferensikan dalam dokumen kontrak
o Melakukan tinjauan ke lokasi proyek sebelum penawaran
o Membuat jadwal konstruksi sebelum penawaran
o Menyelidiki kemampuan keuangan dan etika bisnis pemilik proyek
o Memilih subkontraktor dan supplier yang tepat
o Mengidentifikasikan reaksi masyarakat terhadap proyek
o Mendapatkan kepastian bahwa sumber daya tersedia untuk pembangunan
proyek
o Membuat daftar hal – hal yang sesungguhnya tentang proyek
o Membuat strategi untuk mendapatkan proyek
o Mengidentifikasi dan memahami klausula-klausula dalam spesifikasi
yang memberikan risiko untuk kontraktor
o Mengidentifikasi persyaratan – persyaratan pemerintah
o Mengidentifikasi gangguan lingkungan yang berhubungan dengan proyek
o Mengkaji ulang pola musim daerah lokasi proyek
o Mengidentifikasi lokasi pembuangan
o Mengkaji ulang laporan penyelidikan tanah di lokasi proyek
o Mengkaji ulang proyek dan metode konstruksi
o Melakukan analisis pekerjaan – pekerjaan yang disubkontrakkan untuk
memastikan bahwa seluruh pekerjaan telah tercakup.

1.2 Estimasi detail secara umum

1.2.1 Tujuan pembuatan estimasi detail

Ada dua tujuan dasar pekerjaan estimasi secara detail, yaitu:

 4

 Untuk pengadaan pekerjaan.

 Sebagai dasar untuk control proyek

Kemajuan proyek akan dibandingkan dengan anggaran dalam system

pembiayaan pekerjaan untuk menentukan apakah biaya yang dikeluarkan sesuai
dengan estimasi anggaran.
Umumnya kontraktor membuat estimasi detail menurut format Uniform
Construction index. Organisasi estimasi untuk kontraktor umum tersebut dibagi
menurut 16 divisi.
Estimator harus membuat sistem estimasi sub-kontraktor untuk semua divisi
sehingga seluruh item dalam lingkup kerja sub-kontraktor terangkum dalam
penawaran kontraktor untuk pemilik proyek.
Tabel 1.1 Uniform Construction index

DIVISI DESKRIPSI

1 General requirements /persyaratan

Umum

2 Site work /tempat kerja

3 Concrete/beton

4 Masonry/pekerjaan batu

5 Metals/logam

6 Wood and Plastics/kayu dan plastic

7 Thermal and moisture protection/

panas dan pelindung kelembaban

8 Doors and windows/ pintu dan

jendela

9 Finishes / pekerjaan akhir

10 Specialties / pekerjaan khusus

11 Equipment / perlengkapan

12 Furnishing / furniture rumah,

kantor

13 Special construction / konstruksi

khusus
 5

14 Conveying system / system ban

berjalan

15 Mechanical / permesinan

16 Electrical / kelistrikan

Beberapa fase utama dalam membangun estimasi secara rinci, yaitu:

 Penghitungan kuantitas material yang dipakai dalam proyek, material –

material yang termasuk satu bagian pekerjaan disatukan.

 Proses pemberian nilai

Pada tahap ini, estimator menghitung estimasi biaya material, tenaga kerja,
subkontrak, peralatan, dan lain-lainnya. Nilai biaya – biaya tersebut
dirangkum sesuai dengan nomor urut (indeks).

 Fase rekapitulasi

Fase ini merupakan ringkasan estimasi menurut nomor urut. Fase ini
diperlukan untuk menghitung berbagai biaya overhead seperti pajak, asuransi
dan jaminan sehingga merupakan gambaran umum dari hasil estimasi.

1.2.2 Mendefinisikan jenis pekerjaan

Pengambilan keputusan mengenai pemisahan jenis pekerjaan sangat bersifat

subjektif. Estimator harus selalu ingat prinsip “ jika pekerjaan tersebut berbeda, maka
pisahkanlah “. Beberapa hal yang dapat membantu pembagian jenis pekerjaan, yaitu:

 Jenis material, produktivitas tenaga kerja, dan penggunaan peralatan dapat

dijadikan pegangan dalam pemisahan item-item. Contoh, biaya material blok
beton akan bervariasi menurut ukurannya. Jika proyek memerlukan lebih dari
satu ukuran blok, maka estimator harus memisahkan blok tersebut menurut
ukurannya selama penghitungan jumlah dan pemberian harga.

 Prinsip estimator adalah pengestimasion harus tepat dan praktis. Ketelitian

estimasi akan bertambah menurut waktu yang dialokasi untuk estimasi
 6

 Untuk beberapa material, pembagian jenis pekerjaan harus berdasarkan

ukuran karena perbedaan biaya untuk masing-masing ukuran.

 Cuaca dapat mempengaruhi tingkat produktivitas tenaga kerja. Jadwal dan

beberapa tanggal tertentu dapat menyebabkan perbedaan jenis pekerjaan
selama musim tertentu.

 Peralatan yang dipakai dapat mempengaruhi pemisahan jenis pekerjaan

dalam estimasi karena perbedaan biaya masing-masing peralatan. Misalnya,
pemisahan estimasi pekerjaan pengecoran dengan pemakaian crane dan
pompa.

 Dari jadwal pekerjaan, estimator dapat mendeteksi pemisahan pekerjaan.

 Adanya daftar kode standar biaya akan membantu estimator dalam

menentukan pemisahan jenis pekerjaan yang sesuai.

Hal lain yang perlu diingat adalah dokumentasi hasil estimasi. Karena alas an lain,
estimasi perlu dibuat dengan baik, jelas dan mudah diikuti. Setiap jenis pekerjaan
dalam estimasi haruslah mempunyai deskripsi dan lokasi, dimana:

 Deskripsi tersebut harus eksplisit dan definitif

 Lokasi harus merupakan referensi dari gambar.

1.2.3 Tahap – tahap pembangunan estimasi secara detail

Tahap – tahap yang perlu dilakukan untuk membuat estimasi secara detail
adalah:

 Akusisi dokumen kontrak

Kontraktor perlu memiliki dokumen kontrak penawaran.

 Sumber informasi untuk estimasi

Sumber informasi terbaik untuk estimasi biaya adalah pengalaman
perusahaan. Informasi mengenai jumlah material yang dipakai, tenaga kerja
atau jam kerja yang dikeluarkan, jam peralatan yang dibutuhkan untuk
 7

melakukan setiap pekerjaan dari proyek-proyek terdahulu akan sangat

berguna.

ESTIMASI

BASIS DATA DATA

ESTIMASI LAPANGAN

Gambar 1.1 Sistem dalam estimasi

 Kaji ulang dokumen dan keadaan proyek

Dokumen yang ada perlu dikaji ulang untuk mengetahui tanggal penawaran,
persyaratan kesempatan yang sama untuk tenaga kerja, persayaratan standar,
gaji, jadwal, alternative, kontrak, dan lain-lain. Informasi umum mengenai
proyek umumnya terdiri dari: keadaan proyek, kunjungan ke lapangan,
kondisi internal (sumber daya), dan kondisi eksternal (kondisi luar yang dapat
mempengaruhi proyek).

 Menghadiri rapat penjelasan

Rapat penjelasan merupakan kesempatan baik untuk kontraktor meminta
klarifikasi mengenai hal – hal yang kurang jelas, atau alternative – alternative
pekerjaan.

 Menentukan saat membuat penawaran

Kepeputusan untuk membuat penawaran atas proyek didasarkan pada
kenyataan – kenyataan dikumpulkan oleh estimator, menganalisis risiko, dan
 8

memperkirakan apakah proyek tersebut sesuai dengan rencana strategis

perusahaan.

 Pertimbangan strategi penawaran

Teknik yang dipakai dalam strategi penawaran terdiri dari: metode konstruksi
yang lebih baik, pengetahuan atas saingan lain, pengetahuan akan kebutuhan
pemilik proyek, keberhasilan dalam proyek sejenis, dan pengalaman
membangun proyek berkualitas secara aman.

 Permintaan daftar harga

Permintaan daftar harga dari penyalur – penyalur material dan sub-
kontraktor-subkontraktor diperlukan untuk mendapatkan harga yang akurat
dari material dan subkontrak

 Membangun metode konstruksi, perencanaan, dan penjadwalan

Estimasi harus merefleksikan metode konstruksi, karena masing-masing
metode mempunyai tingkat produktivitas dan persyaratan peralatan yang
berbeda-beda.

 Persyaratan jaminan, asuransi dan biayanya

Estimator perlu memasukkan biaya-biaya asuransi dan jaminan dalam
penawaran. Dalam spesifikasi ditetapkan jenis asuransi dan jaminan yang
diinginkan pemilik proyek. Estimator juga perlu menambahkan surat kuasa
dari perusahaan penanggung jawab dalam jaminan penawaran.

 Mempersiapkan penelaahan atau spesifikasi

Estimator perlu melakukan penelaahan atas spesifikasi sebelum menelaah
kuantitas. Beberapa hal yang perlu diperhatikan:
 Pelayanan yang disediakn kontraktor, seperti kantor lapangan
untuk arsitek dan penyediaan telepon.
 Daftar nama perusahaan supplier yang dapat diandalkan
 Persyaratan material dengan kinerja khusus.
 Persyaratan tahap konstruksi khusus dari pemilik

 Mempersiapkan penelahaan atas kuantitas

 9

Estimator perlu mempelajari ukuran dan karakteristik fisik material,

dampaknya terhadap tenaga kerja, dan jenis peralatan yang diperlukan untuk
pemakaian material terpilih.

 Penelahaan kuantitas material yang urut dan konsisten

Estimator umumnya mengurutkan berdasarkan porsi terbesar dari pekerjaan
sehingga memberikan gambaran umum tentang suatu proyek, serta perlu
konsisten dalam penelaahan:
 Nomor harus ditulis dalam urutan yang sama
 Beri tanda cek untuk bagian dalam gambar yang telah ditelaah.
 Konsisten terhadap dimensi
 Hindari menskalakan gambar

 Satuan pengukuran
Satuan pengukuran yang dipakai untuk menghitung kuantitas harus dapat
menunjukkan penilaian yang tepat.

 Mengukur perhitungan
Kalkulasi estimasi harus akurat dan efisien. Estimator harus mempunyai
pengetahuan luas mengenai matematika dasar. Hal ini mencakup aljabar,
geometri, trigonometri, konversi angka-angka, dan hokum – hokum
matematika. Beberapa hal mengenai kalkulasi yang perlu diperhatikan:
1. Perhitungan awal perlu dibuat atas ukuran bangunan keseluruhan.
Perhitungan berdasarkan batas-batas bangunan, tinggi bangunan total,
dan luas bangunan total perlu dilakukan untuk membantu penentuan
keputusan apakah penawaran perlu dilakukan.

2. Perhitungan deduktif dapat mengurangi waktu dan energi. Luas

dinding dapat dihitung dengan menjumlahkan luas bagian-bagian
elemen solid atau dengan menghitung dinding secara keseluruhan,
kemudian dikurangi luas void (pintu dan jendela)

3. Konversi angka-angka perlu dilakukan jika untuk satu jenis material

terdapat lebih dari satu dimensi satuan dan perbedaan penulisan
 10

angka. Estimator perlu membuat konversi dan memakai pecahan

decimal untuk memudahkan.

4. Pembulatan angka umumnya sebesar dua decimal dibelakang koma.

5. Menentukan jumlah material yang akan terbuang perlu dilakukan di

akhir estimasi. Estimator perlu melakukan perhitungan ini karena:

 Ukuran material yang tersedia tidak sesuai dengan yang

diperlukan. Jika diperlukan 10 balok kayu dengan panjang 4 m
sementara ukuran standar 5 m, maka akan tersisa 10 balok kayu
dengan panjang 1 m.

 Tempat pemasangan yang berbda-beda. Beton yang digunakan

untuk pondasi akan lebih banyak terbuang dibanding beton untuk
dinding. Ini disebabkan oleh ketidakstabilan tanah untuk pondasi.

 Peralatan atau prosedur penempatan material yang

menyebabkan material terbuang.

 Prosedur manajemen material yang kurang baik, seperti

pekerjaan ulang, kesalahan pembelian

1.3 Lingkup Estimasi.

Tugas estimasi, khususnya dalam menguraikan volume (kuantitas) setiap pos

kegiatan, merupakan pekerjaan yang memerlukan ketelitian agar diperoleh hasil yang
tepat. Sudah tentu suatu estimasi yang terinci, cermat, dan lengkap, khususnya untuk
konstruksi dan industri berat, jelas memerlukan konsep yang jauh lebih luas
ketimbang hanya sekedar penetapan perkiraan biaya saja. Untuk menyusun estimasi
yang teliti, ibaratnya seorang estimator harus mengkonstruksi bangunan secara
lengkap di atas lembaran-lembaran kertas.

Estimator harus menetapkan bukan hanya macam dan kuantitas material-material

pokok seperti yang ditunjukkan dalam gambar-gambar perencanaan, tetapi mencakup
pula kebutuhan yang diperuntukkan bagi pekerjaan yang bersifat sementara dan
 11

penunjang. Untuk pekerjaan beton misalnya, harus ditentukan pula kebutuhan

material untuk acuan (cetakan), struktur perancah, perbaikan atau plester, bahkan
sampai kebutuhan air untuk perawatan pengerasan. Demikian pula untuk
menentukan peralatan serta prasarana transportasi adukan beton baik untuk arah
horisontal maupun vertikal.

Keseluruhannya lengkap termasuk dengan estimasi tenaga kerja yang

dibutuhkan. Untuk itu, estimator harus pula dapat menyusun metode-metode
konstruksi alternatif berdasarkan hipotesa-hipotesa, untuk digunakan pada berbagai
elemen bangunan sehingga keseluruhannya tersusun menjadi rencana kerja
kontruksi. Dengan demikian tugas estimator termasuk memilih metode
konstruksi, kemudian mengevaluasi dan menetapkan keseluruhan kebutuhan
sumber daya termasuk produktivitas serta pembiayaannya. Sehingga deskripsi
pengamatan untuk setiap pekerjaan harus disusun menjadi rincian yang selengkap
mungkin.

Dengan cakupan tanggung jawab yang sedemikian luas, jelas bahwa untuk
melengkapi kebutuhan yang diperlukan harus dilakukan berbagai survei secara
cermat. Kemudian proyek harus dilengkapi dengan staf secukupnya untuk menjamin
bahwa semua persiapan penawaran akan dapat selesai sebelum batas waktunya.
Sehingga untuk masing-masing proyek harus dibentuk sebuah tim kerja yang
menyiapkan hasil estimasi final sekaligus usulan penawarannya.

Kontraktor juga harus mengerahkan sejumlah pembantu dan personal sesuai

kebutuhan yang selalu siap untuk berkomunikasi dengan para subkontraktor dan
pemasok material. Pada waktu hari penyerahan penawaran harga terakhir dan sekali
lagi memeriksa perhitungannya.

1.4 Persiapan Estimasi.

Bagian penting dari persiapan estimasi adalah survey lapangan oleh estimator
dengan didampingi wakil manajer operasi, khususnya jika calon penyelia konstruksi
telah siap, sehingga dapat memberi masukkan informasi berharga berkaitan dengan
pelaksanaan. Sebelum dilakukan peninjauan lapangan terlebih dahulu dipelajari
rencana survey topografy dan hasil pengeboran tanah apabila data tersebut termasuk
dalam dokumen pelelangan.
 12

Estimator harus mencatat dalam bentuk gambar dan daftar pos pekerjaan yang
ingin diperiksa di lapangan. Selama memeriksa keadaan lapangan estimator harus
mencatat secara cermat batas dan lingkup pekerjaan pembongkaran, khususnya
kesulitan yang mungkin akan dihadapi dalam pelaksanaan.

Termasuk pekerjaan yang diperlukan untuk penggalian dan pembongkaran

utilitas bawah tanah atau perkerasan lainnya. Apabila mungkin harus memeriksa

kondisi tanah di bawah permukaannya dengan cara mengamati suatu lobang galian
atau kelupasan batu yang dapat menandakan adanya lapisan batu. Di samping juga
mencoba untuk memperkirakan kondisi air bawah tanah dengan mencatat tinggi
permukaan air di dalam sumur.

Jenis tanah harus diketahui apakah memiliki kemampuan mengering dengan

baik setelah hujan berat, seperti tanah granular, atau berupa tanah lempung berat
yang tinggal dalam keadaan becek untuk beberapa saat. Jika masih juga dirasa
kurang yakin dengan kondisi yang dilihat, sangat membantu bila dilakukan
wawancara dengan penduduk lokal atau mereka yang berpengalaman bekerja
disekitar tempat itu sebelumnya. Estimator juga merancang penempatan jalan kerja,
fasilitas dan akomodasi sementara seperti kantor proyek, gudang, gudang terbuka,
barak pekerja, dan sebagainya.

Dipelajari juga kemungkinan pengembangan pelayanan sementara yang

diperlukan dari sumber daya yang ada, seperti dimana sebaiknya meletakkan
pembangkit listrik untuk pelaksanaan, mencatat kemungkinan membuat sumber air
untuk kerja, perlunya pagar disekeliling proyek apabila tidak secara eles dinyatakan
dalam dokumen, dan sebagainya. Catatan teliti lengkap disertai sketsa dengan
ukuran-ukuran lengkap harus dibuat sesuai dengan kebutuhannya. Sering juga
diperlukan peninjauan lapangan untuk yang kedua kalinya sebelum menyelesaikan
penyusunan penawaran, untuk melihat ulang karena mungkin masih terdapat hal-hal
yang belum tercatat atau informasi yang masih tertinggal.

Bagian penting lainnya pada tahap persiapan adalah mengumpulkan data

yang berhubungan dengan tenaga kerja dan perekonomian di lingkungan proyek.
Apabila lokasi pekerjaan pada kawasan kerja normal, untuk memproyeksikan
kondisi-kondisinya ke dalam jadwal waktu pelaksanan proyek merupakan hal
 13

mudah. Akan tetapi jika lokasi pekerjaan di luar kondisi kerja normal, estimator perlu
mempertimbangkan upah pekerja berdasarkan pada kesepakatan dengan dukungan
dan keterlibatan organisasi serikat pekerja. Pada tahun-tahun terakhir, merupakan
tugas yang sulit untuk dapat memperkirakan kenaikkan upah pekerja secara tepat,
karena selalu melaju melampaui batas normal masa sebelumnya.

Survey pekerja termasuk untuk mendapatkan informasi yang terkait dengan

keterampilan tenaga kerja yang tersedia sehingga estimator dapat mengkaitkan
dengan kebutuhan dalam pekerjaan. Harus pula diperhatikan apakah terdapat proyek
besar di sekitarnya pada saat bersamaan yang dapat menyedot cadangan tenaga kerja.
Kondisi demikian bisa jadi menuntut perlunya kebijakan untuk mengerjakan proyek
dengan jumlah tenaga kurang dari yang diperlukan kerja normal, sehingga harus
memperpanjang jadwal atau menyusun rencana jadwal lembut untuk menarik tenaga
kerja yang diperlukan. Merupakan hal yang penting juga bagi estimator untuk
mendapatkan beberapa informasi yang berkaitan dengan situasi perekonomian umum
di sekitar proyek yang dapat mempengaruhi operasi pelaksanaan proyek.

1.5 Pengembangan Bank Data Pembiayaan.

Setiap perusahaan kontraktor harus mampu mengembangkan sistem dan tata

cara dalam merekam data atau membentuk bank data pembiayaan berdasarkan pada
pengalamannya. Meskipun informasi melalui publikasi data selalu membantu dalam
estimasi, sudah tentu manfaat kehandalannya tidaklah setepat biaya aktual yang
diestimasi sendiri untuk pelaksanaan sesuatu proyek. Sehingga tanpa disiapkan
sistem hitungan baku sesuai pengalaman perusahaan sendiri, tidak mungkin untuk
mengetahui berapa biaya sebenarnya untuk suatu pekerjaan. Untuk itu, estimator
bersama dengan akuntan perlu menyusun suatu sistem informasi dalam rangka
pengembangan bank data pembiayaan.

Pencatatan berdasarkan pada rincian biaya yang konsisten dengan pos

pekerjaan yang digunakan dalam estimasi. Sebagai contoh, apabila estimasi
pekerjaan acuan beton dijabarkan dalam kelompok struktur fondasi, dinding, kolom,
dan lantai, maka rekaman biaya aktual untuk masing-masing pos pekerjaan juga
dikelompokkan menggunakan pola rincian yang sama. Rincian harus cukup realistis
dan sedetail mungkin, akan tetapi tidak terlalu rinci hingga berakibat lingkupnya
 14

memencar. Lebih mudah menghubungkan biaya aktual untuk material dan jam-orang
tenaga kerja sesuai dengan kuantitas aktual untuk pekerjaan terpasang, sehingga
tersusun satuan biaya aktual untuk material dan tenaga kerja. Jika informasi data
dapat diupayakan oleh estimator pada akhir setiap pekerjaan, akan dapat
dikembangkan lembar data biaya untuk setiap pos pekerjaan yang benar-benar
berdasarkan atas kemampuan dan pengalaman perusahaannya.

1.6 Macam dan Cara Estimasi

Dalam pelaksanaan praktek konstruksi dibutuhkan beberapa macam estimasi

yang berbeda didasarkan pada tujuan penggunaan atau peruntukannya. Pada tahap-
tahap awal proyek seperti pada saat penyusunan konsep, studi kelayakan, dan
perancangan pendahuluan, jelas estimasi tidak mungkin didasarkan pada perhitungan
kuantitas (volume) pekerjaan karena biasanya uraian dan spesifikasi pekerjaan belum
tersusun. Akan tetapi, bagaimanapun pada tahap-tahap tersebut estimasi sudah
diperlukan dalam rangka memperhitungkan pembiayaan proyek.

Sehingga apabila belum tersedia rincian pekerjaan dengan kecepatan tinggi

sesuai dengan yang diperlukan, terpaksa menggunakan cara sederhana yang masih
dipandang memadai. Sudah tentu hasil estimasi akan semakin akurat jika
menggunakan lebih banyak data dan teknik-teknik perhitungan terinci serta cermat.
Seiring dengan laju kemajuan pelaksanaan proyek, tataran kecermatan dan ketelitian
estimasi yang diperlukan sudah tentu akan semakin meningkat pula. Sehingga
biasanya suatu proyek dimulai dengan kebutuhan macam estimasi yang kurang
terperinci dan selanjutnya dapat dikelompokkan dalam urutannya, sebagai berikut :

 Estimasi pendahuluan
Dibuat pada tahap awal proyek dalam rangka upaya pendekatan kelayakan
ekonomi di samping tujuan pengendalian pembiayaan;

 Estimasi terperinci
Dibuat dengan dasar hitungan volume pekerjaan, biaya, serta harga satuan
pekerjaan; dan

 Estimasi definitif
 15

Merupakan gambaran pembiayaan dan pertanggung jawaban rampung untuk

suatu proyek dengan hanya kemungkinan kecil terjadi kesalahan.

Sebagi contoh, untuk pelaksanaan konstruksi bangunan gedung secara umum

terdapat lima macam estimasi, sebagai berikut :

(1) Estimasi biaya bangunan dipandang sebagai fungsi peruntukannya,

misalnya biaya untuk setiap murid dalam bangunan sekolahan, setiap
kursi untuk gedung pertemuan, setiap satuan kehidupan untuk apartemen,
dan sebagainya. Dengan demikian estimasi dilakukan dengan menerapkan
biaya satuan untuk parameter fungsional yang berhubungan dengan
fasilitas. Biaya satuan ditentukan dengan menggunakan pengalaman pada
masa yang lalu untuk tipe fasilitas yang sama. Cara ini hanya digunakan
apabila tidak tersedia data yang cukup memadai, dan sering diterapkan
pada tahap awal perencanaan suatu proyek.
(2) Keseluruhan bangunan, apapun bentuknya, diestimasi berdasarkan jumlah
biaya setiap meter persegi luas lantai. Dengan menghitung luas lantai
bangunan total, apapun macamnya, kemudian menerapkan satuan biaya
tiap meter persegi luas lantai secara umum diharapkan akan memberikan
nilai yang konsisten untuk macam bangunan yang dimasudkan. Misalnya
untuk estimasi harga sebuah rumah sesuai kelasnya ditetapkan Rp.
800.000,- setiap meter persegi, sehingga bila luas lantai rumah 150 meter
persegi, maka harga rumah Rp. 120 juta.
(3) Semua komponen bangunan yang memungkinkan diperhitungkan dengan
harga berdasarkan pada satuan biaya setiap meter persegi luas lantai atau
atap. Sedang pos-pos pekerjaan khusus lain, misalnya elektrikal atau
mekanikal, diestimasikan berdasarkan harga borongan. Dengan demikian
ditetapkan suatu satuan dasar kuantitas terlebih dahulu (luas lantai atau
atap), kemudian diterapkan harga satuan terpilih untuk masing-masing
pos pekerjaan.
(4) Survey dan perhitungan kuantitas pendahuluan dengan penerapan harga
satuan hanya pada pekerjaan terpasang, sedang beberapa pos peklerjaan
lainnya diperkirakan sebagai persentase dari keseluruhan bangunan.
Misalnya ditetapkan harga satuan pekerjaan balok beton terpasang Rp.
 16

700.000,- tiap meter kubik. Sehingga untuk pekerjaan balok ukuran 0,70
m x 0.30 m, panjang 12,0 m harganya Rp. 1.764 juta. Harap dicatat
bahwa harga beton tersebut sudah termasuk seluruh pembiayaannya
termasuk acuan, perancah, penulangan, derek pengangkat, pengolahan
seluruh material, dan tenaga kerja.
(5) Survey dan analisis perhitungan kuantitas (volume) pekerjaan secara
detail dan terinci kemudian diterapkan harga satuan untuk masing-masing
material, tenaga kerja, berikut peralatan yang digunakan pada seluruh
komponen bangunan.
Harap diperhatikan bahwa estimasi macam ke-1, 2, 3, merupakan cara dengan
menerapkan jenis dan tipe faktor penggali yang berbeda, dan macam cara ke-1 dan 2
hanya digunakan apabila tidak tersedia data yang cukup memadai.

Sedangkan estimasi yang diterapkan pada bangunan-bangunan instalasi

proses industri terdapat beberapa cara umum yang biasanya dipakai, antara lain :

1) Estimasi berdasarkan pada baiay rata-rata setiap satuan kapasitas instalasi.

2) Berdasarkan pada biaya nyata dari instalasi proses serupa yang sudah
dioperasikan meskipun dengan kapasitas berbeda, kemudian disesuaikan
dengan menggunakan faktor skala dan indeks biaya yang berlaku.
3) Berdasarkan pada biaya aktual yang dibelanjakan untuk masing-masing
pos peralatan dikalikan dengan faktor biaya pemasangannya, dalam
rangka memperoleh estimasi biaya total proyek. Estimator harus
mendapatkan estimasi biaya untuk setiap jenis peralatan, baik dengan
memakai daftar pengajuan harga dari pemasok atau publikasi data
4) Berdasarkan pada total biaya yang dibelanjakan untuk peralatan yang
dibeli dan kemudian menggunakan satu set faktor pengali (rasio) biaya
dikalikan pada semua pos pekerjaan lain seperti bangunan, fondasi,
elektrikal, atau plambing, sehingga menghasilkan estimasi biaya untuk
seluruh pekerjaan dalam proyek. Estimator harus mengevaluasi biaya
peralatan yang dibeli dan menetapkan berbagi faktor rasio peralatan
dengan menggunakan daftar pengajuan dari pemasok atau publikasi data.
5) Survey dan analisis perhitungan kuantitas (volume) pekerjaan
pendahuluan kemudian menerapkan harga satuan peralatan berdasarkan
 17

pada pengajuan dari pemasok, sedang harga material dan tenaga

didasarkan pada pengalaman sendiri.
6) Survey dan analisis perhitungan kuantitas pekerjaan secara detail dan
terinci kemudian menerapkan harga satuan untuk semua pos peralatan,
material, tenaga, dan biaya tidak langsung. Penetapan harga satuan
didasarkan dan diseleksi baik dari pengajuan harga dari pemasok,
publikasi data, dan pengalaman sendiri.

1.7 Langkah-langkah Pokok Estimasi

Estimasi biaya konstruksi merupakan proses analisis perhitungan berdasarkan

pada metode konstruksi, volume pekerjaan, dan ketersediaan berbagai sumber daya,
dimana keseluruhannya membentuk operasi pelaksanaan optimal yang membutuhkan
pembiayaan. Estimasi dibuat jauh hari sebelum konstruksi dimulai atau paling tidak
selama pelaksanaannya, maka jumlah biaya yang didapat berdasarkan analisis lebih
merupakan taksiran biaya ketimbang biaya yang sebenarnya atau actual cost.

Sudah tentu dalam setiap analisis selalu dimulai dengan mempelajari aspek
teknis dari bangunan yang akan dikonstruksi. Dengan mendasarkan pada pemahaman
ditambah pengalamannya barulah menetapkan metode konstruksi yang mungkin
harus memilih dari beberapa alternatif cara. Sudah tentu harus mempertimbangkan
pula bahwa setiap komponen struktur bangunan memerlukan metode pelaksanaan
yang berbeda pula. Untuk struktur beton misalnya, dapat terdiri dari komponen-
komponen fondasi, balok, kolom, lantai, dinding, tangga, parapet, plat atap, dan
sebagainya.

Setelah metode pelaksanaan di tentukan, lantas memilih dan menetapkan

berbagai macam peralatan, keterampilan tenaga kerja, material, baik untuk
kebutuhan pekerjaan pokok maupun penunjang. Dengan sendirinya penetapan
sesuatu peralatan sudah termasuk mempertimbangkan kemampuan, kapasitas, cara
operasi, dan spesifikasi teknis lainnya. Demikian pula tenaga kerja harus dapat
diperhitungkan produktivitasnya untuk masing-masing tataran struktur pelaksanaan
kerja. Seperti diketahui dalam struktur pekerja dikenal posisi mandor, tukang,
pembantu tukang, pekerja pria dan wanita, dan tenaga kasar. Ke semua tenaga kerja
 18

tersebut harus dapat diperhitungkan kapasitas kemampuan dan produktivitasnya

dalam menangani sesuatu pekerjaan.

Sedangkan seluruh kebutuhan material harus pula diperhitungkan secara

cermat., juga berdasarkan pada spesifikasi dan dimensi ukuran material dasar.
Sebagai contoh, untuk material dasar satu lembar multiplex yang berukuran panjang
2,44 m dan lebar 1,22 m, harus diperhitungkan seberapa persen luas efektif yang
terpakai sesungguhnya. Meski seluruh lembar tidak dapat dimanfaatkan sepenuhnya,
sudah tentu pengadaannya tetap harus membeli satu lembar utuh. Dengan demikian
untuk dapat menyusun estimasi kebutuhan selengkapnya, setiap sumber daya yang
akan dihadapi atau digunakan harus diketahui kondisi, karakteristik, kapasitas,
kemampuan, produktivitas, dan spesifikasi teknisnya. Berhadapan dengan masalah
tanah misalnya, harus dipahami bahwa tanah bisa dalam keadaan padat, lepas, keras,
ataupun berupa tanah pasir, tanah liat, tanah cadas, dan masing-masing memiliki
spesfikasi tersendiri. Sedangkan untuk menggunakan sesuatu peralatan atau tenaga
kerja harus dikuasai pula tentang kapasitas dan produktivitasnya.

Keseluruhan keadaan sumber daya seperti tersebut secara teliti harus

diperhitungkan demi untuk mencapai kesangkilan penggunaannya. Pada intinya
keseluruhan upaya kesangkilan harus ditujukan pada hasil paling optimal yang bisa
diusahakan. Di samping hal-hal yang dikemukakan di atas, dalam setiap estimasi
biaya pekerjaan selalu terdapat faktor-faktor yang berpotensi mempengaruhi seperti
keadaan lokasi, lingkungan, iklim, cuaca, sosial, ekonomi, dan sebagainya.

Dengan demikian estimasi keseluruhan biaya konstruksi biasanya meliputi

analisis perhitungan terhadap lima unsur utamanya, yaitu :

1) Biaya material. Analisis meliputi perhitungan seluruh kebutuhan volume

dan biaya material yang digunakan untuk setiap komponen bangunan,
baik material pekerjaan pokok maupun penunjang. Dalam menghitung
volume material akan dijumpai beberapa kondisi yang sekaligus
membatasi pemahamannya. Pertama-tama adalah kebutuhan material
berdasarkan pada volume pekerjaan terpasang, yaitu hasil pekerjaan yang
dibayar pemberi tugas yang akurasi dimensinya harus dijamin benar-
benar sesuai dengan spesifikasi dan gambar.
 19

Untuk mewujudkan pekerjaan terpasang, sudah tentu dalam

pelaksanaannya membutuhkan volume material lebih banyak. Dalam arti
harus memperhitungkan bagian material yang tercecer pada waktu
mengangkut, kebutuhan untuk struktur sambungan, rusak dan cacat, atau
susut oleh berbagai sebab lain. Kemudian harus memperhitungkan
material yang dibutuhkan untuk pekerjaan penunjang terkait yang bersifat
hanya sementara. Sedangkan sewaktu membeli material mentah yang
bakal diproses harus dioptimalkan dua kondisi yang biasanya tidak pernah
akur, yaitu antara volume yang dibutuhkan sesuai spesifikasi dan dimensi
standard setiap satuan volume material. Sehingga paling tidak ada tiga
langkah pemahaman dalam memperhitungkan volume material yang
diperlukan untuk mewujudkan pekerjaan terpasang. Sudah tentu pihak
pemberi tugas tidak mau tahu adanya tingkat-tingkat pengertian tersebut,
yang dikehendakinya hanya membayar hasil terpasang serta tepat
memenuhi persyaratan mutu dan dimensi. Maka estimasi biaya selalu
dimulai dari menghitung volume kbutuhan material bersih sesuai hasil
terpasang (sesuai gambar), kemudian dikembangkan melalui analisis
hitungan untuk mendapatkan kebutuhan senyatanya.
Dalam rangka mempermudah proses menghitung biasanya digunakan
bermacam bentuk tabel dan daftar. Daftar kebutuhan bahan menjelaskan
mengenai jumlah atau volume, dimensi ukurannya, sifat-sifat fisik
lainnya, seperti berat setiap satuan, dan spesifikasi teknisnya. Untuk
menghitung kebutuhan baja tulangan beton misalnya, digunakan daftar
dimensi dasar material . Kemudian berdasarkan pada gambar perencanaan
penulangan baja, diuraikan kebutuhannya dalam bentuk daftar
bengkokkan tulangan baja atau sering disebut buigstaad.
Macam bengkokan yang didaftar sudah termasuk menggambarkan
kebutuhan panjang untuk membuat sambungan, kait, atau bentuk tekukan
lainnya, untuk setiap batang tulangan yang dipakai. Dari daftar
bengkokan tulanganlantas baru dapat dihitung kebutuhan macam batang
baja tulangan yang diperlukan selengkapnya termasuk jumlah berat,
pengelompokkan satuan panjang, jumlah bengkokkan serta kait.
Sehingga daftar tersebut dapat dipakai untuk menghitung kebutuhan biaya
 20

material dan pengadaannya. Biaya material diperoleh dengan menerapkan

harga satuan yang berlaku pada saat dibeli. Harga satuan material
merupakan harga ditempat
pekerjaan jadi sudah termasuk memperhitungkan biaya pengangkutan,
menaikkan dan menurunkan, pengepakan, asuransi,. Pengujian,
penyusutan,. Penyimpanan di gudang, dan sebagainya.
2) Biaya Tenaga Kerja. Estimasi komponen tenaga kerja merupakan aspek
paling sulit dari keseluruhan analisis biaya konstruksi. Banyak sekali
faktor berpengaruh yang harus diperhitungkan antara lain : kondisi tempat
kerja, keterampilan, lama waktu kerja, kepadatan penduduk, persaingan,
produktivitas, dan indks biaya hidup setempat. Dari sekian banyak faktor,
yang paling sulit adalah mengukur dan menetapkan tingkat produktivias,
yaitu prestasi pekerjaan yang dapat dicapai oleh pekerja atau regu kerja
setiap satuan waktu yang ditentukan.
Tingkat produktivitas selain tergantung pada keahlian, keterampilan,
juga terkait dengan sikap mental pekerja yang sangat dipengaruhi oleh
keadaan setempat dan lingkungannya. Apabila faktor-faktor lainnya dapat
dengan mudah diperhitungkan menjadi bentuk imbalan uang tertentu dan
dapat dipertahankan secara relatif konstan, tidak demikian halnya dengan
produktivitas pekerja selama konstruksi berlangsung. Sehingga menilai
produktiviotas pekerja bidang konstruksi di kenal lebih sulit ketimbang
pada industri pabrik, manufaktur, dan sebagainya. Untuk dapat menilai
produktivitas pekerja tidak cukup hanya berdasarkan ketelitian dan
kecermatan dalam mencatat segala sesuatu yang terkait, akan tetapi
diperlukan pula pengalaman kerja dan pemahaman matang tentang
perilaku kehidupan tenaga kerja. Kualifikasi manajemen juga
berpengaruh terhadap lingkungan produktivitas tenaga kerja.
Bursa tenaga kerja mengikuti hukum ekonomi, khususnya hukum
permintaan-penawaran. Sehingga faktor-faktor yang berpengaruh dalam
menetapkan upuh tenaga kerja antara lain ialah : (1) Pada waktu tersedia
banyak pekerjaan sehingga setiap orang mudah mendapatkan pekerjaan,
justru susah mendapatkan pekerja seperti yang diinginkan sehingga
memerlukan waktu lebih panjang untuk menyelesaikan sesuatu pekerjaan;
 21

(2) Pekerjaan yang dapat diselesaikan hanya dalam satu atau dua hari
saja, akan menuntut upah lebih tinggi karena ikut diperhitungkannya
resiko pengangguran; (3) Pekerja yang bekerja di perkotaan seluruh biaya
hidupnya tergantung dari upah yang diterima setiap hari, sedangkan biaya
hidup di desa relatif lebih rendah. Sehingga pekerja bangunan pada
kenyataannya banyak datang dari desa yang memiliki pekerjaan pokok di
desa. Apabila musim penggarapan pekerjaan pokok tiba, tenaga kerja
untuk konstruksi menjadi sulit sehingga nilai upahnya naik, untuk itu
diperlukan indeks lokasi pekerjaan; (4) Tingkat kepadatan penduduk juga
berpengaruh terhadap kondisi persaingan tenaga kerja, dimana untuk
memperhitungkannya harus pula mempertimbangkan resiko kelangkaan
tenaga kerja yang berarti naiknya upah tenaga; (5) Indeks biaya hidup
biasanya diperhitungkan dengan cara menyetarakan upah dengan harga +
6 kg beras, dan umumnya hal ini sudah tercakup dalam hitungan upah
minimum regional (UMR), syarat yang harus selalu diperhatikan oleh
para pengusaha; dan (6) Penilaian tingkat produktivitas yang biasanya
didekati dengan cara memperhatikan variasi kondisi regional, pengaruh
lingkungan, kesulitan teknis, pengaruh cuaca, dan ketepatan mencapai
jadwal kerja.

Kesemua pertimbangan atas faktor kondisi tersebut di atas dipakai

dalam menetapkan upah tenaga kerja termasuk peraturan setempat
ataupun peraturan umum seperti ketentuan UMR. Penerapannya
dilakukan dengan menggunakan berbagai indeks, yaitu indeks persaingan,
jangka waktu pekerjaan, lokasi, kepadatan penduduk, biaya hidup, serta
tingkat produktivitas. Sebagai contoh yang berkaitan dengan
produktivitas, tentunya akan diterapkan nilai upah yang berbeda untuk
sekelompok tukang batu yang ditugaskan untuk mengerjakan bubungan
atap ketimbang pekerjaan plesteran di tempat yang teduh. Kecuali harus
menahan sengatan terik panas matahari tukang tersebut juga harus bisa
bekerja dengan hasil baik di tempat tinggi, apalagi miring. Sehingga
apabila tidak diperhatikan pengendalian produktivitas kerja pada tempat
tersebut, selalu saja struktur bubungan menjadi bagian yang rentan
 22

terhadap masalah kebocoran. Contoh lain lagi, bandingkan produktivitas

pekerja yang bertugas melaksanakan pekerjaan finis dinding luar
bangunan gedung bertingkat banyak, pada ketinggian 50 meter misalnya,
dibandingkan dengan tugas yang sama tetapi pada bagian interior atau
tingkat lantai yang lebih rendah.

Sampai saat ini masih sering dijumpai kekeliruan dalam mengestimasi

biaya, dimana estimator mengalikan langsung volume pekerjaan dengan
upah pekerja pada satuan pekerjaan tersebut dalam angka kasar. Sudah
tentu cara demikian akan mendapatkan hasil yang tidak dapat
menggambarkan keterampilan dan produktivitas masing-masing pekerja.
Perhitungan yang lebih akurat adalah mengestimasi jumlah jam atau hari
kerja yang diperlukan untuk menyelesaikan suatu bagian pekerjaan,
kemudian dikalikan dengan upah kerja setiap jam atau hari. Estimasi
kapasitas kempuan kerja untuk berbagai macam jenis pekerjaan dapat
mendasarkan pada berbagai pengalaman atau publikasi data terbitan dari
instansi teknis terkait. Sehingga untuk pekerjaan penulangan beton
seperti, kebutuhan tenaga kerjanya dapat dianalisis dengan menggunakan
estimasi kapasitas kemampuan yang mengerjakan berbagai macam baja
tulangan.

Daftar tersebut memberikan estimasi waktu kerja yang diperlukan

untuk menyelesaikan setiap 10 satuan bengkokkan, kait, atau batang yang
dipasang sesuai dengan kelompok panjangnya. Pekerjaan memasang
dalam hal ini sudah termasuk tugas merangkai batang tulangan.
Perhitungan satuan upahnya dilakukan terpisah dengan memperhatikan
seluruh faktor-faktor seperti yang sudah pernah didiskusikan terdahulu.

Sebagai satuan waktu untuk memperhitungkan upah pekerja dapat

dipakai satuan harian, dengan demikian prestasi volume pekerjaan yang
dapat diselesaikan atau produktivitas diukur berdasar rentang waktu satu
hari. Akan tetapi karena tuntutan kecermatan yang semakin mendesak, di
samping masih saja muncul halangan atau gangguan di setiap harinya
seperti hujan, menunggu material, alat, petunjuk operasi, bahkan
keputusan-keputusan, maka berkembanglah pula penggunaan satuan
 23

waktu dalam jam. Pada gambar 6.5 diberikan estimasi waktu dalam
satuan jam untuk pelaksanaan pekerjaan membengkok, membuat klait,
dan memasang baja tulangan. Cara ini dipandang lebih bermanfaat untuk
mengukur prestasi kerja setiap orang, karena pada hakekatnya
produktivitas serta prestasi orang per orang memang berbeda-beda dan
tidak dapat disamaratakan, apalagi dalam penyelesaian pekerjaan yang
menuntut kecermatan tinggi.

3) Biaya Peralatan. Estimasi biaya peralatan termasuk pembelian atau sewa,

mobilisasi, demobilisasi, memindahkan, transportasi, memasang,
membongkar, dan pengoperasian selama konstruksi berlangsung. Dengan
sendirinya termasuk pula kebutuhan struktur bangunan sementara seperti
landasan dan fondasi, bengkel, gudang, garasi, kemudian perkakas, alat
bantu berupa mesin-mesin ringan ikutannya, dan bahkan upah bagi
operator, mekanik dan segenap pembantunya. Karena menyangkut
pembiayaan mahal, maka untuk memilih sesuatu peralatan harus dinilai
dari segi kesangkilan termasuk mempertimbangkan kebutuhan
sebenarnya berdasarkan kemampuan, kapasitas, cara operasi, spesifikasi
teknis lainnya.
Dengan demikian penetapan dan pemilihan suatu alat melibatkan
jalinan pertimbangan kompleks yang mengkait sekaligus, berbagai
kepentingan. Apabila kontraktor tidak mempunyai sesuatu alat penting
yang diperlukan untuk menangani proyek, maka harus memutuskan untuk
membeli atau menyewanya. Sedangkan jika kontraktor memiliki alat yang
dimaksud biasanya masih harus mempertimbangkan beberapa hal :
apakah alat dalam keadaan menganggur dan siap pakai, butuh biaya
perbaikan dan persiapan, biaya mobilisasi, dan apakah dengan penyusutan
kapasitas kerjanya masih layak serta memadai untuk dioperasikan ?
Adakalanya, dengan memperhatikan sederetan permasalahan yang
dihadapi mungkin masih akan lebih ekonomis jika diputuskan untuk
membeli alat baru atau menyewa.
Di lain pihak, kadang-kadang sesuatu macam alat hanya diperlukan untuk
sekali pakai saja pada proyek tertentu, sedang alat yang lain dibutuhkan
 24

lagi untuk mengerjakan proyek lain yang beruikutnya. Berdasarkan pada

kemungkinan demikian, estimasi biaya peralatan sebaiknya dihubungkan
dengan masa pakainya, lama pemakaian di suatu proyek, dan volume
pekerjaan yang harus diselesaikan. Satuan biaya peralatan dapat disusun
berdasarkan pada satuan waktu atau pada volume pekerjaan yang
dihasilkan, sesuai dengan tujuan dan peruntukkan estimasi. Sebagai
contoh, untuk mengestimasi biaya pekerjaan persiapan sedemikian
sehingga alat yang dimaksud benar-benar selalu dalam keadaan siap pakai
di lapangan, dapat digunakan satuan biaya berdasarkan waktu. Dalam arti,
seluruh biaya pengadaan termasuk mobilisasinya dibagi dengan jumlah
waktu yang dibutuhkan untuk menyelesaikan seluruh pekerjaan
persiapan. Sedang pada kasus estimasi biaya sewa, biasanya hanya dibagi
dengan jumlah total jam kerja yang benar-benar dipakai untuk
mengoperasikannya, sehingga tarif sewa suatu alat adalah biaya operasi
untuk setiap jamnya. Sehubungan dengan kepentingannya, kontraktor
tidak jarang memakai sekaligus dua macam cara menghitung satuan biaya
peralatan, yaitu hanya selama jam kerja dioperasikan atau termasuk pula
dalam keadaan menganggur (idle). Sedangkan apabila satuan biaya
berdasarkan pada volume hasil pekerjaan, maka seluruh biaya operasi alat
selama melaksanakan pekerjaan sampai selesai dibagi dengan hasil
prestasi volume. Sebagai contoh untuk membuat lantai beton pada tingkat
20 suatu gedung berlantai banyak, maka estimasi biaya peralatan untuk
setiap meter kubik beton (di lantai 20) adalah dengan membagi jumlah
peralatan yang dipakai dengan jumlah volume beton struktur lantai
tersebut.

4) Biaya Tidak Langsung. Biaya tidak langsung di bagi dua golongan, biaya
umum atau lazim disebut overhead cost dan biaya proyek. Pembukuan
biaya umum biasanya tidak segera dimasukan ke dalam pembelanjaan
suatu pekerjaan dalam proyek. Umumnya yang dikelompokkan sebagai
biaya umum ialah; (1) gaji personil tetap kantor pusat dan lapangan. (2)
pengeluaran kantor pusat seperti sewa kantor, telepon, dan sebagainya. (3)
perjalanan beserta akomodasi. (4) biaya dokumentasi. (5) bunga bank. (6)
 25

biaya notaris, dan (7) peralatan kecil dan material habis pakai. Sedangkan
yang dapat dikelompokkan sebagai biaya proyek, pengeluarannya dapat
dibebankan pada proyek tetapi tidak dimasukkan pada biaya material,
upah kerja, atau peralatan, yaitu : (1) bangunan kantor lapangan beserta
perlengkapannya; (2) biaya telepon kantor lapangan; (3) kebutuhan
akomodasi lapangan seperti listrik, air bersih, air minum, sanitasi, dan
sebagainya; (4) jalan kerja dan parkir, batas perlindungan, dan pagar di
lapangan; (5) pengukuran lapangan; (6) tanda-tanda untuk pekerjaan dan
kebersihan lapangan pada umumnya; (7) pelayanan keamanan dan
keselamatan kerja; (8) pajak pertambahan nilai; (9) biaya asuransi; (10)
Jaminan penawaran, jaminan kinerja, dan jaminan pemeliharaan; (11)
asuransi resiko pembangun dan asuransi kerugian; (12) surat ijin dan
lisensi; (13) inspeksi, pengujian, dan pengetesan; (14) sewa peralatan
besar utama; dan (15) premi pekerja bila diperlukan.
Beberapa pos pembiayaan dapat dihitung secara bulanan, sedang yang
lainnya disitung sebagai persentase dari biaya buruh langsung atau biaya
pekerjaan, dan ada juga yang diestimasi sebagai tunjangan. Jumlah
seluruh biaya tak langsung dapat mencapai sekitar 12 – 30 % dari biaya
langsung, tergantung pada macam pekerjaan dan kondisi lapangannya.

5) Keuntungan Perusahaan. Nilai keuntungan perusahaan pada umumnya

dinyatakan sebagai persentase dari seluruh jumlah pembiayaan. Nilainya
dapat berkisar antara 8 – 12 %, yang mana sangat tergantung pada
seberapa besar kehendak kontraktor untuk meraih pekerjaan sekaligus
motivasi perkiraan pantas tidaknya untuk mendapatkannya. Secara umum,
biasanya untuk proyek kecil ditetapkan persentase keuntungan yang
semakin besar, demikian pula untuk keadaan sebaliknya. Pada prinsipnya
penetapan besarnya keuntungan juga dipengaruhi oleh besarnya resiko
atau kesulitan-kesulitan yang akan dihadapi, yang sering kali tidak
tampak nyata. Sebagai contoh, keterlambatan pihak pemberi tugas dalam
melaksanakan tugas untuk membayar pekerjaan, dan sebagainya.

1.8 Kondisi Yang Mempengaruhi Estimasi

 26

Estimasi biaya konstruksi disiapkan dengan mengevaluasi seluruh elemen

pekerjaan yang menyusun metode konstruksi proyek. Secara teoritis, bilamana
dilaksanakan dengan lebih halus detailnya atau lebih banyak jumlah elemen
pekerjaan yang dirinci, akan didapatkan estimasi biaya total yang lebih akurat. Sudah
tentu hal tersebut dapat dengan mudah dibuktikan secara matematis. Akan tetapi
seperti telah dijelaskan terdahulu, sesuai dengan pertimbangan berdasarkan pada
peruntukannya, cara estimasi dalam praktek konstruksi tidak harus selalu sedemikian
teliti. Di samping itu, estimasi masih dipengaruhi oleh kondisi-kondisi penting yang
umumnya berkaitan dengan produktivitas kinerja, yaitu :

(1) Eskalasi Harga Material dan Upah Tenaga Kerja. Harga beberapa jenis
material mungkin masih dapat bertahan konstan selama masa pelaksanaan
proyek, sementara material yang lain seperti semen, kayu olahan atau
plywood, biasanya bervariasi secara ekstrim. Sehingga dasar penetapan
harga material harus dikaitkan dengan situasinya untuk jangka waktu
tertentu. Secara umum harga material akan mengalami eskalasi pada nilai
paling tidak sama dengan peningkatan biaya bangunan seluruhnya.
Mungkin pada saat menghitung perlu ditambahkan persentase untuk
memperhitungkan eskalasi yang akan terjadi selama masa pelaksanaan
konstruksi. Demikian pula untuk menetapkan biaya upah tenaga kerja,
khususnya apabila jadwal proyek diperkirakan akan membutuhkan waktu
yang cukup lama. Selain itu, sebagai tambahan dalam menetapkan upah
yang dikaitkan dengan produktivitas, kadang-kadang harus pula
mempertimbangkan penerapan strategi peningkatan tingkat upah selama
masa pelaksanaan proyek.
(2) Lokasi Pekerjaan dan Kondisi Cuaca. Pembiayaan konstruksi bervariasi
sesuai dengan lokasi proyek. Pekerjaan yang letaknya relatif jauh dari
pusat tenaga kerja terampil sudah tentu tidak akan dapat dengan mudah
mengerahkan tenaga mekanik atau operator misalnya. Sehingga biasanya
produktivitas untuk pekerjaan tertentu rendah, dan untuk menarik tenaga
kerja terampil mungkin terpaksa memasang upah tinggi. Jika misalnya
letak pekerjaan di dalam kawasan pelabuhan yang menuntut ketaatan
dalam prosedur keamanan serta keselamatan yang tidak biasanya berlaku
 27

pada pekerjaan konstruksi, produktivitas juga akan terganggu dengan

dampak selanjutnya mengakibatkan kenaikkan biaya. Dalam
mempersiapkan estimasi, evaluasi dampak dari lokasi pekerjaan yang
berkaitan dengan iklim dan cuaca juga harus diperhitungkan secermatnya.
Keadaan cuaca terutama saat datangnya hujan yang tak beraturan, jelas
akan mengganggu produktivitas yang pada ujungnya berakibat pula
terhadap jadwal fan pembiayaan. Paling tidak kontraktor harus
mengupayakan informasi mengenai kecenderungan atau ramalan keadaan
cuaca dari instansi terkait, seperti Badan Meteorologi dan geofisika.
Sehingga dalam masa persiapan estimasi, pihak kontraktor mampu
mengantisipasi terutama dengan memperhitungkan secara lebih cermat
dalam jadwal waktu dan rencana kerja konstruksi.
(3) Persyaratan Jadwal Lembur. Jika dokumen kontrak menuntut jadwal kerja
yang singkat, kontraktor harus mempertimbangkan kemungkinan
melaksanakan program lembur dalam upaya memenuhi target waktu. Jika
tenaga kerja cukup tersedia untuk memenuhi kebutuhan mungkin dapat
diatur dengan cara kerja bergantian, siang dan malam. Akan tetapi bila
survey menunjukkan kelangkaan tenaga kerja, mungkin harus menyusun
jadwal lembur dalam rangka menarik tenaga kerja yang diperlukan. Jika
perlu kerja lembur, estimator harus cermat di dalam mengevaluasi
dampak dari jadwal terhadap pembiayaan. Merupakan kesalahan bila
dianggap bahwa produktivitas kerja lembur adalah sama dengan yang
diraih dengan cara kerja normal selama 40 jam per minggu. Dari
pengalaman justru menunjukkan bahwa cara kerja lembur untuk berbagai
keadaan selalu berdampak menurunnya produktivitas. Sering masih di
jumpai bahwa hal tersebut tidak diperhatikan, sehingga dampaknya juga
tidak diperhitungkan. Tambahan orang-jam yang diperlukan untuk
menyelesaikan pekerjaan yang sama dengan memakai jadwal lembur
dapat diperhitungkan. Sebagai contoh, jika duatu pekerjaan dirancang
untuk dikerjakan 6 hari seminggu, 10 jam sehari, setiap tukang pada
kenyataannya bekerja selama 60 jam per minggu. Bagian 40 jam pertama
merupakan waktu standar dan 20 jam kerja lembur biasanya dihitung
ganda, sehingga tukang akan menerima upah 80 jam-kerja per minggu.
 28

Sedang berdasarkan pada pengalaman menunjukkan bahwa jam kerja

produktif aktual hanyalah + 50 jam saja. Sehingga untuk itu kontraktor
harus membayarkan upah 80 jam untuk setiap 50 jam kerja mangkus, atau
dengan menggunakan faktor lembur 1.6.

1.9 Latihan soal

1. Sebutkan lima macam cara estimasi sesuai dengan tahapan proyek !

2. Jelaskan langkah-langkah pokok estimasi !

3. Sebutkan kondisi-kondisi yang mempengaruhi estimasi !

29