VIVA JUSTICIA

Selasa, 24 Agustus 2010

ANALISIS PERJANJIAN JUAL BELI DAN SEWA MENYEWA
PERJANJIAN JUAL BELI RUMAH

Pada hari ini, Kamis, tanggal sepuluh bulan Juli tahun dua ribu delapan, kami yang bertanda
tangan di bawah ini :
1. AHMAD SHOBIRIN, 39 tahun, Dosen UNPAD, bertempat tinggal di Vila Mahkota
Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor,
Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang
selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama
2. SUMARNO, 46 Tahun, swasta, bertempat tinggal di Jl. Cikutra Raya No 24, Kota
Bandung, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri
yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua
Kedua belah pihak dengan ini menerangkan bahwa Pihak Pertama menjual kepada Pihak
Kedua berupa bangunan dan tanah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang
terletak di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri,
Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat.

Kedua belah pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian ini dengan syarat-syarat
sebagai berikut

PASAL 1 PERPINDAHAN KEPEMILIKAN

1. Perjanjian jual beli ini berlaku lima hari setelah ditandatanganinya perjanjian ini dan
akan berakhir setelah rumah berpindah status kepemilikannya kepada pihak kedua.
2. Proses perpindahan kepemilikan rumah akan diurus oleh pihak kedua berikut
tanggungan yang timbul dan pihak pertama hanya akan membantu kelancaran
kepengurusan saja.
3. Perpindahan kepemilikan hanya akan diproses setelah semua kewajiban pihak kedua
dipenuhi.
 PASAL 2 NILAI JUAL BANGUNAN DAN TANAH
1. Rumah dijual seharga Rp 80.000.000,00.
2. Uang muka penjualan rumah adalah sebesar Rp 20.000.000 yang harus sudah dibayar
oleh Pihak Kedua ke rekening yang ditunjuk oleh Pihak Pertama pada saat
ditandatanganinya perjanjian ini.
3. Pembayaran berikutnya akan dilakukan pada setiap awal bulan sebelum tanggal 15
sebesar Rp 1.000.000 sebanyak 60 kali ke rekening yang ditunjuk Pihak Pertama.
4. Pembayaran dianggap lunas bila pembayaran sudah mencapai nilai jual yang telah
disepakati .
PASAL 3 KETERLAMBATAN BAYAR
1. Keterlambatan pembayaran dari tanggal pada pasal 2 butir (3) akan dikenakan denda
sebesar Rp 25.000.
2. Percepatan pembayaran tidak mengurangi nilai kewajiban yang harus dibayar oleh
pihak kedua.
PASAL 4 GAGAL BAYAR
1. Apabila karena satu dan lain hal terjadi gagal bayar maka akan dianggap sebagai sewa kontrak rumah
dengan nilai Rp 400.000 per bulan dan semua uang pembayaran akan dikembalikan oleh Pihak
Pertama kepada Pihak Kedua setelah dikurangi seharga nilai kontrak rumah, nilai kerusakan
bangunan bila ada dan kewajiban-kewajiban yang lain pada Pasal 5 butir (2).
2. Pihak Kedua harus menyerahkan kembali rumah dalam keadaan kosong dan terpelihara kepada Pihak
Pertama dan Pihak Pertama tidak berkewajiban untuk menyediakan sarana penampungan guna
menampung keperluan dan barang-barang dari Pihak Kedua

PASAL 5 KEWAJIBAN-KEWAJIBAN LAIN

1. Pihak Pertama wajib membayar iuran Pajak Bumi dan Bangunan sampai proses pemindahan
kepemilikan selesai.
2. Pihak Kedua wajib membayar iuran listrik rumah dan iuran warga setempat.
3. Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk mengubah fungsi serta peruntukkan sebagai rumah tinggal
sampai pembayaran dianggap lunas.

PASAL 6 LAIN-LAIN
1. Pihak Kedua atas tanggungan sendiri dapat melakukan perubahan pada rumah yang
tidak akan mengubah konstruksi dan NJOP dan tambahan tersebut harus merupakan satu
kesatuan yang tidak dapat dipisahkan menjadi milik Pihak Pertama.
2. Perubahan sebagaimana dimaksud dalam butir (1) harus dengan ijin tertulis dari
Pihak Pertama.
 3. Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa selama masa perjanjian ini berlaku,
Pihak Kedua tidak akan mendapatkan tuntutan dan atau gugatan dari pihak lain yang
menyatakan mempunyai hak atas tanah dan rumah tersebut.
4. Pihak kedua akan mendapatkan hak kepemilikan secara penuh apabila pembayaran
telah dinyatakan lunas.
5. Segala kerusakan kecil maupun besar dari rumah tersebut menjadi tanggungan
sepenuhnya dari Pihak Kedua tanpa kecuali.
6. Segala ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur selanjutnya
dalam addendum/amandemen yang merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian ini
dan akan diputuskan secara bersama.
7. Apabila terjadi sengketa atas isi dan pelaksanaan perjanjian ini, kedua belah pihak
akan menyelesaikannya secara musyawarah.
8. Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, maka kedua belah pihak
sepakat untuk memilih domisili hukum dan tetap di kantor Kepaniteraan Pengadilan
Negeri Kabupaten Bogor.
Demikian perjanjian ini disetujui dan dibuat serta ditanda tangani oleh kedua belah pihak
dengan dihadiri saksi-saksi yang dikenal oleh kedua belah pihak serta dibuat dalam rangkap dua
bermateri cukup yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.
Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak.

Pihak Pertama Pihak Kedua

AHMAD SHOBIRIN SUMARNO

Saksi

1. JOKO ROHMADI 2. PURNOMO ADI PUTRO

ANALISIS
A. MENURUT KITAP UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA
Dalam kitab undang-undang hukum perdata buku ketiga tentang perikatan, untuk sahnya
suatu perjanjian diperlukan empat syarat ( pasal 1320 KUHP ) :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya,
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan,
3. Suatu hal tertentu, dan
4. Suatu sebab yang halal.
Dari keterangan tersebut diatas, maka saya akan mencoba mengkaji lebih jauh mengenai
perjanjian jual beli rumah yang tertulis diatas.
1. Kespakatan mereka yang mengikatkan dirinya.
Sepakat dalam hal ini adalah persetujuan antara pihak-pihak untuk melakukan perjanjian.
Kesepakatan tidak salah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh dengan
paksaan atau penipuan (1321 KUH Perdata).
Dalam contoh perjanjian jual beli diatas, telah terjadi
 kesepakatan antara para pihaknya yaitu AHMAD SHOBIRIN, 39 tahun, Dosen UNPAD, bertempat
tinggal di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri,
Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang
selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama dengan SUMARNO, 46 Tahun, swasta, bertempat
tinggal di Jl. Cikutra Raya No 24, Kota Bandung, Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk
dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua
 Syarat kesepakatan ini,bersama-sama dengan syarat kewenangan berbuat, merupakan syarat obyektif
dari kontrak. Jika tidak dipenuhinya kesepakatan kehendak dan syarat kewenangan berbuat maka
akan mengakibatkan kontrak jual beli ini ”dapat dibatalkan”.
Kesepakatan jual beli rumah dimulai dari adanya unsur penawaran dari pihak AHMAD SHOBIRIN
sebagai pihak pertama dan diikuti oleh penerima penawaran dari pihak SUMARNO sebagai pihak
kedua.
 Tidak ada unsur paksaan, penipuan dan kesilapan untuk mencapai kesepakatan jual beli rumah
tersebut.

2. Kecakapan Berbuat dari Para Pihak

Menurut ketentuan yang berlaku bahwa semua orang cakap (berwenang) membuat kontrak
kecuali mereka yang tergolong sebagai berikut :
a. Orang yang belum dewasa (belum berumur 21 tahun atau belum kawin).
b. Orang yang ditempatkan di bawah pengampuan
 Orang yang dungu (onnozeiheid)
 Orang gila (tidak waras pikiran)
 Orang yang gelap mata (razernij)
 Orang boros
c. Wanita bersuami (agar jangan samapai ada dua nahkoda dalam satu perahu, karena dalam suatu
perkawinan, pihak suamilah yang dianggap sebagai nakkodanya (kepala rumah tangga)).
d. Orang yang dilarang oleh undang-undang untuk melakukan perbuatan tertentu.
(pasal 1330 KUH Perdata)

Dari ketentuan diatas, maka dapat dipastikan bahwa salah satu syarat sahnya perjanjian yaitu
kecakapan berbuat dari para pihak yang melakukan sewa-menyewa rumah telah dipenuhi. Dapat
dibuktikan dari identitas dari para pihak yang tertera dalam surat perjanjian jual beli diatas yaitu:
 AHMAD SHOBIRIN, 39 tahun, Dosen UNPAD, bertempat tinggal di Vila Mahkota Pesona Blok ii3
No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat, dalam
hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak
Pertama
 SUMARNO, 46 Tahun, swasta, bertempat tinggal di Jl. Cikutra Raya No 24, Kota Bandung,
Propinsi Jawa Barat, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan
disebut juga sebagai Pihak Kedua.

Semua pihak telah dewasa, tidak dibawah pengampuan, laki-laki bukan perempuan serta tidak
dilarang oleh undang-undang untuk melakukan perbuatan tertentu.

3. Suatu Hal Tertentu

Perihal tertentu adalah perihal yang merupakan obyek dari suatu kontrak. Jadi dalam
perjanjian jual beli ini adalah berupa bangunan dan tanah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No
013/HM/2005 yang terletak di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan
Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat

4. Sebab yang Halal

Sebab yang halal adalah sebab mengapa kontrak itu dibuat (harus halal)
Dari contoh surat jual beli diatas, sebab dilakukan perjanjian jual beli antara lain untuk :
 Agar pihak pembeli (SUMARNO) mempunyai tempat tinggal yang layak ataupun untuk melakukan
suatu kegiatan usaha di obyek jual beli tersebut.
 Agar pihak penjual mendapatkan keuntungan dari hasil penjualan berupa bangunan dan tanah yang
berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Vila Mahkota Pesona Blok ii3
No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat yang
dimilikinya kepada pembeli (SUMARNO).

B. MENURUT UNSUR ESSENSIAL, NATURALIA DAN AKSIDENTIAL

 1. Unsur Essensial
Bagian ini merupakan sifat yang harus ada di dalam perjanjian sifat yang menentukan atau
menyebabkan perjanjian itu tercipta (constructieve oordeel).
Unsur-unsur essensial yang terdapat dalam surat perjanjian jual beli rumah ini antara lain :
 Adanya pihak pertama yaitu AHMAD SHOBIRIN dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya
sendiri sebagai penjual
 Adanya pihak kedua yaitu SUMARNO , dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri
sebagai pembeli.
 Adanya obyek perjanjian yaitu bangunan dan tanah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No
013/HM/2005 yang terletak di Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan
Gunung Putri, Kabupaten Bogor, Propinsi Jawa Barat.
 Adanya harga dari obyek perjanjian jual beli yaitu Rp 80.000.00,00.
 Adanya kesepakatan antara pihak penjual dan pembeli sehingga perjanjian jual beli tersebut dapat
terjadi.

2. Unsur Naturalia
Bagian ini merupakan sifat bawaan (natuur) perjanjian sehingga secara diam-diam melekat pada
perjanjian.
 Menjamin tidak ada cacat benda yang dijual
 Waktu perjanjian jual beli dan ditanda tangani perjanjian pada Kamis, tanggal 10 bulan Juli 2008.
3. Unsur Accidentalia
Bagian ini merupakan sifat yang melekat pada perjanjian dalam hal secara tegas diperjanjikan oleh
para pihak
 Identitas para pihak
a. Pihak pertama
Nama : AHMAD SHOBIRIN
Umur : 39 tahun
Pekerjaan : Dosen UNPAD
Alamat : Vila Mahkota Pesona Blok ii3 No.14, Desa Bojong Kulur, Kecamatan Gunung Putri, Kabupaten
Bogor, Propinsi Jawa Barat
Status : Penjual
b. Pihak kedua
Nama : SUMARNO
Umur : 46 Tahun
Pekerjaan : Swasta
Alamat : Jl. Cikutra Raya No 24, Kota Bandung, Propinsi Jawa Barat
Status : Pembeli
 Penutup surat perjanjian
”Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak”.

PERJANJIAN SEWA MENYEWA RUMAH

Pada hari ini, Selasa, tanggal delapan belas bulan september tahun dua ribu tujuh, kami yang
bertanda tangan di bawah ini :
1. LUKMAN ARDIANTO S.H, 30 tahun, pekerjaan Advokat, bertempat tinggal di Jl.
Waringin Timur No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah, dalam hal ini bertindak
untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama
2. ARIFIN ISKANDAR, 34 tahun, pekerjaan Pegawai Negeri Sipil, bertempat tinggal di
Jl. Senayan City No 11, Kota Senayan, Propinsi DKI Jakarta, dalam hal ini bertindak untuk
dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua
Kedua belas pihak dengan ini menerangkan bahwa Pihak Pertama menyewakan kepada Pihak
Kedua berupa Rumah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Jl,
Puri Melati, No 15, Kota Depok, Propinsi Jawa Barat dengan fasilitas-fasilitas sebagai berikut :

1. Sambungan listrik sebesar 1300 watt dari PLN dengan nomor kontrak 123456788262
2. Sambungan air bersih dari PDAM Kota Depok dengan nomor kontrak
asjhtg2613162537
3. Sambungan telepon tetap nirkabel dari PT Bakrie Tel dengan nomor 021-99266637
4. Jetpam
5. Kolam Ikan
Kedua belah pihak sepakat untuk mengikatkan diri dalam perjanjian ini dengan syarat-syarat
sebagai berikut
Pasal 1
1. Perjanjian sewa menyewa ini berlaku tiga hari setelah ditandatanganinya perjanjian
ini dan akan berakhir dengan sendirinya pada 18 September 2008.
2. Perjanjian ini dapat diperpanjang untuk jangka waktu dan syarat-syarat yang
disepakati oleh kedua belah pihak.
3. Pihak kedua dalam jangka waktu tiga bulan sebelum masa berakhirnya perjanjian
harus menyatakan kehendaknya secara tertulis untuk perpanjangan perjanjian ini
 Pasal 2
1. Uang sewa rumah adalah sebesar Rp. 50.000.000/tahun yang telah dibayar secara
tunai oleh Pihak Kedua pada saat ditanda-tanganinya perjanjian ini
2. Akta perjanjian ini juga berlaku sebagai kuitansi (tanda terima pembayaran) yang sah
Pasal 3
1. Pihak Pertama menyerahkan rumah kepada Pihak Kedua dalam keadaan kosong dari
penghuni dan barang-barang milik Pihak Pertama
2. Pada saat berakhirnya perjanjian ini, Pihak Kedua harus menyerahkan kembali rumah
dalam keadaan kosong dan terpelihara kepada Pihak Pertama dan Pihak Pertama tidak
berkewajiban untuk menyediakan sarana penampungan guna menampung keperluan dan
barang-barang dari Pihak Kedua
3. Apabila pada saat berakhirnya perjanjian ini, Pihak Kedua tidak dapat melaksanakan
kewajibannya sebagaimana dimaksud dalam ayat (2) dan Pihak Kedua tidak menyatakan
kehendaknya untuk memperpanjang perjanjian sebagaimana dimaksud dalam Pasal 1 ayat
(3), maka untuk setiap keterlambatan Pihak Kedua akan dikenakan denda sebesar Rp.
100.000,00/hari, dan denda tersebut dapat ditagih seketika dan sekaligus lunas
4. Apabila keterlambatan tersebut berlangsung hingga 10 hari sejak berakhirnya
perjanjian, maka Pihak Kedua memberi kuasa kepada Pihak Pertama untuk mengosongkan
rumah dari semua penghuni dan barang-barang atas biaya Pihak Kedua dan bilamana perlu
dengan bantuan pihak kepolisian setempat
Pasal 4
1. Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk mengubah fungsi serta peruntukkan sebagai
rumah tinggal
2. Pihak Kedua atas tanggungan sendiri dapat melakukan perubahan pada rumah yang
tidak akan mengubah konstruksi dan NJOP dan tambahan tersebut harus merupakan satu
kesatuan yang tidak dapat dipisahkan menjadi milik Pihak Pertama
3. Perubahan sebagaimana dimaksud dalam ayat (3) harus dengan ijin tertulis dari Pihak
Pertama
Pasal 5
1. Pihak Pertama menjamin Pihak Kedua bahwa selama masa perjanjian ini berlaku,
Pihak Kedua tidak akan mendapatkan tuntutan dan/atau gugatan dari pihak lain yang
menyatakan mempunyai hak atas tanah dan rumah tersebut
2. Apabila terjadi perubahan kepemilikan terhadap rumah tersebut, Pihak Kedua tetap
dapat menikmati hak sewa sampai berakhirnya perjanjian ini
Pasal 6
 1. Selama masa sewa berlangsung, Pihak Kedua wajib memberikan uang jaminan
sebesar Rp. 10.000.000,00 secara tunai kepada Pihak Pertama
2. Uang Jaminan tersebut akan dikembalikan kepada Pihak Kedua secara tunai oleh
Pihak Pertama, setelah Pihak Pertama memastikan tidak ada kewajiban pembayaran yang
tertunggak dari Pihak Kedua termasuk namun tidak terbatas pada tagihan telepon, listrik,
air, PBB, dan iuran warga.
Pasal 7
Selama perjanjian ini berlangsung, Pihak Kedua tidak diperkenankan untuk memindahkan hak
sewanya sebagian ataupun seluruhnya kepada pihak lain tanpa persetujuan tertulis dari Pihak
Pertama

Pasal 8
Segala kerusakan kecil maupun besar dari rumah tersebut menjadi tanggungan sepenuhnya dari
Pihak Kedua kecuali terhadap kerusakan yang ditimbulkan bukan oleh Pihak Kedua (force majuer)
akan ditanggung secara bersama oleh kedua belah pihak

Pasal 9
Segala pungutan dan/atau iuran termasuk namun tidak terbatas pada iuran warga, PBB, tagihan
listrik, telepon, dan air menjadi tanggungan Pihak Kedua selama masa perjanjian berlangsung

Pasal 10
Segala ketentuan yang belum diatur dalam perjanjian ini akan diatur selanjutnya dalam adendum
yang merupakan bagian tak terpisahkan dari perjanjian ini dan akan diputuskan secara bersama

Pasal 11
1. Apabila terjadi sengketa atas isi dan pelaksanaan perjanjian ini, kedua belah pihak
akan menyelesaikannya secara musyawarah
2. Apabila penyelesaian secara musyawarah tidak berhasil, maka kedua belah pihak
sepakat untuk memilih domisili hukum dan tetap di kantor Kepaniteraan Pengadilan
Negeri Depok
Demikian perjanjian ini disetujui dan dibuat serta ditanda tangani oleh kedua belah pihak
dengan dihadiri saksi-saksi yang dikenal oleh kedua belah pihak serta dibuat dalam rangkap dua
bermateri cukup yang masing-masing mempunyai kekuatan hukum yang sama.
Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak
 Pihak Pertama Pihak Kedua

LUKMAN ARDIANTO S.H ARIFIN ISKANDAR

Saksi

1. SUTONO 2. RAHMAT WIDADI

ANALISIS

C. MENURUT KITAP UNDANG-UNDANG HUKUM PERDATA

Dalam kitab undang-undang hukum perdata buku ketiga tentang perikatan, untuk sahnya
suatu perjanjian diperlukan empat syarat ( pasal 1320 KUHP ) :
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya,
2. Kecakapan untuk membuat suatu perikatan,
3. Suatu hal tertentu, dan
4. Suatu sebab yang halal.
Dari keterangan tersebut diatas, maka saya akan mencoba mengkaji lebih jauh mengenai
perjanjian sewa-menyewa yang tertulis diatas.
1. Sepakat mereka yang mengikatkan dirinya.
 Sepakat dalam hal ini adalah persetujuan antara pihak-pihak untuk melakukan perjanjian.
Kesepakatan tidak salah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau diperoleh dengan
paksaan atau penipuan (1321 KUH Perdata).
Dalam contoh perjanjian sewa-menyewa diatas, telah terjadi
 kesepakatan antara para pihaknya yaitu LUKMAN ARDIANTO, swasta, bertempat tinggal di Jl.
Waringin Timur No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah, dalam hal ini bertindak untuk dan
atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama dengan ARIFIN
ISKANDAR, swasta, bertempat tinggal di Jl. Senayan City No 11, Kota Senayan, Propinsi DKI
Jakarta, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya sendiri yang selanjutnya akan disebut juga
sebagai Pihak Kedua dengan berbagai persyaratan yang mereka setujui bersama.
Syarat kesepakatan ini,bersama-sama dengan syarat kewenangan berbuat, merupakan syarat obyektif
dari kontrak. Jika tidak dipenuhinya kesepakatan kehendak dan syarat kewenangan berbuat maka
akan mengakibatkan kontrak sewa-menyewa ini ”dapat dibatalkan”.
Kesepakatan sewa-menyewa rumah dimulai dari adanya unsur penawaran dari pihak Lukman
Ardianto sebagai pihak pertama dan diikuti oleh penerima penawaran dari pihak Arifin Iskandar
sebagai pihak kedua.
 Tidak ada unsur paksaan, penipuan dan kesilapan untuk mencapai kesepakatan sewa-menyewa
rumah tersebut.

2. Kecakapan Berbuat dari Para Pihak (untuk membuat suatu perikatan)

Menurut ketentuan yang berlaku bahwa semua orang cakap (berwenang) membuat kontrak kecuali
mereka yang tergolong sebagai berikut :
e. Orang yang belum dewasa (belum berumur 21 tahun atau belum kawin).
f. Orang yang ditempatkan di bawah pengampuan
 Orang yang dingu (onnoozelheid)
 Orang gila (tidak waras pikiran)
 Orang yang gelap mata (razernij)
 Orang boros
g. Wanita bersuami (agar jangan samapai ada dua nahkoda dalam satu perahu, karena dalam suatu
perkawinan, pihak suamilah yang dianggap sebagai nakkodanya (kepala rumah tangga)).
h. Orang yang dilarang oleh undang-undang untuk melakukan perbuatan tertentu.
(pasal 1330 KUH Perdata)

Dari ketentuan diatas, maka dapat dipastikan bahwa salah satu syarat sahnya perjanjian yaitu
kecakapan berbuat dari para pihak yang melakukan sewa-menyewa rumah telah dipenuhi. Dapat
dibuktikan dari identitas dari para pihak yang tertera dalam surat perjanjian sewa-menyewa diatas
yaitu
 LUKMAN ARDIANTO S.H, 30 tahun, pekerjaan Advokat, bertempat tinggal di Jl. Waringin Timur
No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya
sendiri yang selanjutnya akan disebut sebagai Pihak Pertama
 ARIFIN ISKANDAR, 34 tahun, pekerjaan Pegawai Negeri Sipil, bertempat tinggal di Jl. Senayan
City No 11, Kota Senayan, Propinsi DKI Jakarta, dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya
sendiri yang selanjutnya akan disebut juga sebagai Pihak Kedua.

Semua pihak telah dewasa, tidak dibawah pengampuan, laki-laki bukan perempuan serta tidak
dilarang oleh undang-undang untuk melakukan perbuatan tertentu.

3. Suatu Hal Tertentu

Perihal tertentu adalah perihal yang merupakan obyek dari suatu kontrak. Jadi dalam perjanjian
sewa-menyewa yang dilakukan oleh LUKMAN ARDIANTO dengan ARIFIN ISKANDAR adalah
sebuah rumah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No 013/HM/2005 yang terletak di Jl, Puri
Melati, No 15, Kota Depok dengan fasilitas yang disediakan.

4. Suatu Sebab yang Halal

Sebab yang halal adalah sebab mengapa kontrak itu dibuat (harus halal)
Dari contoh surat sewa-menyewa diatas, sebab dilakukan perjanjian sewa menyewa rumah antara
lain untuk :
 Agar rumah itu dapat dirawat apabila rumah tersebut disewakan serta mendapakan upah sewa dari
rumah yang disewakan bagi penyewa (LUKMAN ARDIANTO).
 Agar pihak penyewa (ARIFIN ISKANDAR) mendapatkan tempat tinggal yang layak ataupun untuk
melakukan suatu usaha di rumah yang disewanya.

D. MENURUT UNSUR ESSENSIAL, NATURALIA DAN AKSIDENTIAL

1. Unsur Essensial
Bagian ini merupakan sifat yang harus ada di dalam perjanjian sifat yang menentukan atau
menyebabkan perjanjian itu tercipta (constructieve oordeel).
Unsur-unsur essensial yang terdapat dalam surat perjanjian jual beli rumah ini antara lain :
 Adanya pihak pertama yaitu LUKMAN ARDIANTO dalam hal ini bertindak untuk dan atas
namanya sendiri sebagai pemilik rumah sewaan.
 Adanya pihak kedua yaitu ARIFIN ISKANDAR , dalam hal ini bertindak untuk dan atas namanya
sendiri sebagai penyewa.
  Adanya obyek perjanjian yaitu sebuah rumah yang berdiri diatas Sertifikat Hak Milik No
013/HM/2005 yang terletak di Jl, Puri Melati, No 15, Kota Depok dengan fasilitas yang disediakan.
 Adanya harga dari obyek perjanjian jual beli yaitu Rp 50.000.00,00/tahun.
 Adanya kesepakatan antara pihak-pihak sehingga perjanjian sewa-menyewa tersebut dapat terjadi.

2. Unsur Naturalia
Bagian ini merupakan sifat bawaan (natuur) perjanjian sehingga secara diam-diam melekat pada
perjanjian.
 Menjamin tidak ada cacat benda yang dijual
 Waktu perjanjian jual beli dan ditanda tangani perjanjian pada hari Selasa, tanggal 18 September
2007.

3. Unsur Accidentalia
Bagian ini merupakan sifat yang melekat pada perjanjian dalam hal secara tegas diperjanjikan oleh
para pihak, yaitu antara lain :
 Identitas para pihak
c. Pihak pertama
Nama : LUKMAN ARDIANTO S.H
Umur : 30 tahun
Pekerjaan : Advokat
Alamat : Jl. Waringin Timur No. 23, Kota Surakarta, Propinsi Jawa Tengah
d. Pihak kedua
Nama : ARIFIN ISKANDAR
Umur : 34 tahun
Pekerjaan : Pegawai Negeri Sipil
Alamat : Jl. Senayan City No.11, Senayan, Propinsi DKI Jakarta
 Penutup surat perjanjian
”Semoga ikatan perjanjian ini membawa berkah bagi semua pihak”.

Diposting oleh BIMO ADI di 11.03

Kirimkan Ini lewat EmailBlogThis!Berbagi ke TwitterBerbagi ke FacebookBagikan ke Pinterest

Tidak ada komentar:

Posting Komentar
 Link ke posting ini
Buat sebuah Link

Posting Lebih BaruPosting LamaBeranda

Langganan: Posting Komentar (Atom)

BIMO ADI
a Tengah, Indonesia
a Fakultas Hukum Universitas Sebelas Maret Surakrata angkatan 2006
Lihat profil lengkapku

Arsip Blog

(46)
PERAN DEWAN PERTIMBANGAN AGUNG REPUBLI...

N PIDANA MATI DALAM PERSPEKTIF HUKUM IS...

ANG-UNDANGAN
A USAHA NEGARA TERHADAP PENGENAAN LARAN...
GOVERNANCE MEMBANGUN POLA PELAYANAN PU...
IJAKAN DALAM PENANGGULANGAN DAMPAK BEN...
N DAN ANEKA PEROSALANNYA
ALAM HUKUM ACARA PIDANA
NALISTIK
AK DAGANG INTERNASIONAL
R KEWIRAUSAHAAN
SURAT BERHARGA “Penjelasan Pasal 100 K...
HUMANITER INTERNASIONAL
RELATING TO THE PROBLEM OF DEBRIS IN...
A PERADILAN MILITER
PIDANA KODIFIKASI
N SENGKETA ALTERNATIF : POSISI DAN POTE...
PIDANA EKONOMI
R HUKUM PAJAK
R HUKUM INTERNASIONAL
R HUKUM ACARA PIDANA
R HUKUM PIDANA
 MN TINJAUAN KASUS DI SEKTOR LISTRIK
ANG-UNDANG NOMOR 8 TAHUN1999 TENTANG P...
ANG REPUBLIK INDONESIA NOMOR 8 TAHUN 19...
N PERSELISIHAN HAK HANYA DAPAT DISELESA...
AN PHK
US PERSELISIHAN HAK PT PANIN LESTARI I...
ELEMBAGAAN PEMERINTAHAN DESA DAN TANTAN...
M PEMBIAYAAN
AKTUAL PERSPEKTIF HUKUM MORAL DAN AGAM...
AL DI NEGERI KAFIR
ANJIAN JUAL BELI DAN SEWA MENYEWA
PEMERINTAH DALAM MEMBERIKAN JAMINAN KE...
KETENAGAKERJAAN SECARA NASIONAL DAN PER...
SA DAN EVALUASI PERLINDUNGAN HAM BAGI ...
HAN UMUM
U NOMOR 7 TAHUN 1989 DENGAN UU NOMOR 3 ...
EM PERDAGANGAN DUNIA
YELESAIAN SENGKETA DALAM KERANGKA WTO
US MOBIL NASIONAL
MADZAB DALAM FILSAFAT HUKUM
FILSAFAT HUKUM
ELARASAN ANTARA TUGAS POLISI SEBAGAI PE...

Loading...

Yahoo News: Top Stories

Ada kesalahan di dalam gadget ini
Tema Tanda Air. Diberdayakan oleh Blogger.