BAB I

PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang

Perkembangan bisnis perumahan di kota padang pada umumnya mengalami kenaikan

yang sangat signifikan tiap tahunnya, khusus untuk perumahan dengan type 36, bersubsidi
yang didukung oleh pemerintah dan perbank-an, yang mana dengan harga yang sangat
terjangkau dan angsuran kredit perumahan rakyat (KPR) perbulannya juga rendah. Selain
type 36 kini juga tersedia type perumahan Kenaikan permintaan masyarakat akan kebutuhan
tempat tinggal ini juga dipengaruhi oleh tingginya arus pertumbuhan penduduk yang dipicu
dengan perkembangan kota padang sebagai pusat perdagangan, bisnis, pendidikan. Tingginya
permintaan pasar akan rumah untuk tempat tinggal untuk kalangan menengah kebawah,
memicu para pelaku bisnis properti berlomba-lomba dalam memenuhi permintaan pasar.
Keadaan ini menimbulkan persaingan yang sulit antara perusahaan, baik karena pesaing yang
semakin bertambah, volume produk yang semakin meningkat, maupun bertambahnya
perkembangan penduduk dari daerah lain, oleh sebab itu kami tergiur untuk berbisnis
property bidang developer perumahan dengan mendirikan PT Pilar Karya Konsep
perumahan yang akan kami dirikan berupa perumahan asri memiliki mode minimalis sesuai
dengan perkembangan zaman masa kini yang diberi nama perumahan Kawiciname group.

Berikut Rencana tahap pembangunan yang akan kami bangun :

Rumah Tipe 36/105, type 50/125 type 70/150 perumahan Kawiciname group

Type Perumahan Realisasi Target (unit) Belum terlaksana

(unit)
Type 36/105 (TAHAP I) 0 unit 24 unit 24 unit
Type 50/125 (TAHAP II) 0 unit 20 unit 20 unit
Type 70/150 (TAHAP III) 0 unit 21 unit 21 unit
Table 1.1

Dari tabel 1.1 dapat dilihat bahwa realisasi penjualan rumah tipe 36 , tipe 50 , tipe 70
masih belum terlaksana danakan kami laksanakan secara bertahap, untuk tahap ini kami lebih
mendahulukan dan focus terhadap pembangunan tahap I, sesuai dengan banyaknya
permintaan dan kerja sama pemerintah menyediakan Kredit Perumahan Rakyat (KPR) yaitu
pembangunan rumah type 36. Pembangunan Kawiciname group akan kami laksanakan di
lokasi bypass yaitu daerah kampus bung hatta yang memiliki potensi besar dalam bisnis
perumahan dengan luasan tanah 1,2 hektar yang dimiliki didaerah by pass kota padang.

1.2 Rumusan Masalah

Dari latar belakang dapat disimpulkan rumusan masalah sbb:
- Bagaimana menganalisa situasi dalam bisnis penyedia jasa perumahan.
- Bagaimana analisa desain terhadap produk yang akan berdampak memperlancar
jual beli produk.
- Apakah bisnis penyedia jasa perumahan yang dilakukan sesuai dengan kelayakan
dari berbagai aspek ekonomi, social, budaya dan lainnya, apakah merugikan atau
mendapat keuntungan.

1.3 Tujuan Pembahasan

- Untuk menjadikan bisnis property dalam bidang developer perumahan kalangan
menengah berjalan lancar, menjadikan peminat yang lebih banyak, serta mampu
bersaing dengan developer perumahan lainnya.
- Menjadikan bisnis penyediaan jasa perumahan (developer) sesuai dengan studi
kelayakan bisnis property baik dalam aspek ekonomi, social, budaya dan
menguntungkan kedua belah pihak antara penyedia jasa dan pembeli produk.
 BAB II
ANALISIS SITUASI (SWOT)

“Swot merupakan Strategi pemasaran berupa pemikiran pemasaran yang dilaksanakan

dengan harapan unit bisnis dapat mencapai sasaran pemasaran. Strategi pemasaran terdiri dari
strategi spesifik untuk pasar sasaran, penentuan posisi produk, pembaruan pemasaran, dan
tingkat pengeluaran pemasaran” (Kotler,1999). Swot adalah singkatan dari strengths
(kekuatan), weaknesses(kelemahan), opportunities (peluang) dan threats (ancaman). Analisis
SWOT memandu untuk mengenali positif dan negatif di dalam perusahaan yang bersifat
kekuatan dan kelemahan dan di luar itu dalam lingkungan eksternal juga bersifat ancaman
dan peluang.Dalam bisnis property, sebagai developer perumahan di Kota padang daerah
bypass kami melihat hal-hal yang menjadi kekuatan, kelemahan, peluang dan ancaman bagi
kami yang akan melakukan pemasaran perumahan sebagai berikut :

1. Kekuatan (Strenght), kekuatan dalam berbisnis property berasal dari factor internal
perusahaan yang didirikan , seperti :
a. Tersedianya lahan yang strategis sebesar 1,2 hektar didaerah bypass kota padang
untuk pembangunan perumahan. Pembangunan sebuah perumahan sangat ditentukan
oleh adanya lahan yang strategis. Apabila lokasi perumahan dianggap strategis yaitu
mudah dijangkau, relatif aman, ingin kepasar dekat, ingin ke balaikota dekat, ingin ke
lokasi pendidikan sekolahan dekat dan sebagainya hanya memerlukan perkiraan
waktu 10-15 menit, maka hal ini menjadi daya tarik pembeli maupun calon pembeli
yang disertai lokasi yang dekat dengan pusat kota.
b. Adanya dukungan dari pemerintah melalui kemudahan dalam pengurusan IMB.
Adanya dukungan dari pemerintah sangatlah penting. Melalui kebijakan kebijakan
dan peraturan-peraturan daerah yang memudahkan para pengembang perumahan
untuk mengurus legalitas dari usaha perumahan. Dukungan pemerintah juga pada
rumah type 36 bersubsidi memudahkan dalam peminjaman uang.
c. Kerja sama PT Pilar Karya Group dengan Pada PT. Lanefa Karya Persada
Group dalam membangun perumahan. Banyak sedikitnya kami akan bisa bertanya
jika ada hal yang sulit dan dengan kerjasama ini produk perumahan yang kami
lanjutkan akan menghasilkan mutu yang baik dan kepercayaan calon pembeli
bertambah yakin untuk memilih produk kami
d. Kegiatan promosi yang relatif mudah karena sebelumnya sudah dilakukan oleh
pihak PT Lanefa Karya Persada Group dan kami hanya bersifat melanjutkan dan
memperluas media informasi diperlukan bagian pemasaran untuk menyampaikan
 promosi-promosi, baik melalui media cetak, media elektronika, maupun media
spanduk dan baliho. Penyampaian informasi ke calon konsumen sangat penting untuk
dilakukan, sehingga konsumen dapat mengetahui dan mempertimbangkan
keputusannya untuk membeli perumahan.
f. Konsep perumahan yang minimalis modern, dan asri merupakan konsep
perumahan yang ditawarkan kepada pembeli maupun calon pembeli yang nanti akan
membuat nyaman aman untuk dihuni
2. Kelemahan (weakness) kelemahan dalam berbisnis property berasal dari factor internal
perusahaan yang didirikan , seperti :
a. Menurunnya daya beli masyarakat golongan menengah ke bawah sejalan dengan
pertumbuhan ekonomi, bagi masyarakat menengah ke bawah yang berpenghasilan
rendah serta tidak menentu, berbanding berbalik dengan harga-harga kebutuhan.
b. Lemahnya sistem pengelolaan yang diterapkan developer perumahan. Kelemahan
sistem manajemen di pihak developer perumahan dapat mempengaruhi proses
pembangunan proyek perumahan mulai dari tahap perencanaan, pelaksanaan,
sekaligus pada proses pemasarannya. Oleh karenanya pihak developer perumahan
sudah seharusnya memperbaiki sistem manajemen yang diterapkan sehingga sesuai
waktu dan target unit perumahan yang telah direncanakan.
c. Modal yang dimiliki developer sangat terbatas bisnis di bidang properti merupakan
suatu bisnis yang membutuhkan modal besar. Oleh karenanya masalah modal
merupakan kebutuhan yang sangat penting, apabila ingin terjun ke dalam bisnis ini.
Keterbatasan modal yang dimiliki developerakan menjadi suatu kelemahan untuk bisa
bersaing dengan developer yang lain.
d. Kurangnya sumberdaya (marketing atau pemasaran) manusia yang handal dalam
pemasaran sumber daya manusia merupakan unsur terpenting dari sebuah bisnis
property. Baik tidaknya sebuah perusahaan developer sangat ditentukan oleh sumber
daya manusia yang dimiliki, apabila sumber daya manusia yang dimiliki sudah sesuai
dengan kriteria yang dibutuhkan yaitu memiliki ketrampilan, pengalaman, pendidikan
serta komitmen yang tinggi, maka hasil kerjanya pun bisa diandalkan,jika sebaliknya ,
maka kinerjanya pun akan rendah
e. Dengan tidak adanya kemudahan berupa diskon oleh developer dalam harga
membuat produk menjadi tidak dapat dijangkau oleh masyarakat kalangan menengah
ke bawah. Padahal konsep dasar hunian rumah type 36 adalah untuk masyarakat
kalangan menengah ke bawah, karena rumah type 36 ini juga telah mendapatkan
subsidi dari pemerintah.
3. Peluang (opportunities) dalam berbisnis property berasal dari factor ekternal yang
mempengaruhi perusahaan yang didirikan baik lingkungan social ekonomi dan berbagai
aspek lain , seperti :
a. Potensi pasar untuk bisnis property yang sangat baik untuk dikembangkan di
provinsi Sumatera Barat khususnya daerah kota padang daerah bypass yang strategis
banyak yang mengincar perumahan kawiciname
b.Tersedianya kredit perumahan dari berbagai bank dan lembaga pembiayaan Untuk
mengatasi lemahnya daya beli dari masyarakat golongan menengah ke bawah apabila
dilakukan secara cash, dapat diatasi dengan menjalin kerjasama dengan lembaga-
lembaga keuangan yang menyediakan kredit perumahan. Sangat banyak sekali pilihan
kredit perumahan yang bisa diambil oleh konsumen dari berbagai bank baik swasta
maupun pemerintah, serta dari lembaga-lembaga pembiayaan (leasing). Khususnya
perumahan tipe 36 bersubsidi tersedia kredit yang sangat membantu dengan bunga
cicilan rendah dan menarik bagi masyarakat golongan menengah ke bawah dengan
penghasilan yang relatif rendah.
c. Kebutuhan perumahan yang semakin meningkat pertumbuhan penduduk di
suatu daerah, akan mengakibatkan kebutuhan tempat tinggal yang merupakan
kebutuhan pokok bagi manusia semakin meningkat. Apalagi mereka yang mempunyai
kelebihan penghasilan ada yang tertarik untuk menginvestasikan sebagian dananya
untuk membeli perumahan, karena harga suatu perumahan tidak mungkin mengalami
penurunan dan cenderung semakin meningkat. Artinya tidak akan rugi apabila
berinvestasi di bidang perumahan
d. Pandangan masyarakat tentang investasi jangka panjang pada perumahan yang
menjanjikan keuntungan. Mengingat kebutuhan perumahan merupakan kebutuhan
pokok bagi manusia, maka seiring dengan pertumbuhan penduduk kebutuhan
perumahan juga semakin meningkat. Membangun perumahan pasti membutuhan
lahan atau tanah, sedangkan lahan atau tanah ini semakin lama bukan semakin
berkembang, akan tetapi semakin menjadi barang yang langka. Sesuai dengan hukum
ekonomi, maka semakin langka suatu barang akan semakin mahal atau meningkat
nilai suatu barang tersebut. Oleh karenanya investasi di bidang perumahan ini sangat
menjanjikan keuntungan di jangka panjangnya. Bukan hanya itu dibuktikan dengan
harga tanah di Kota padang daerah bypass yang semakin meningkat setiap tahunnya.
c. Adanya kecenderungan masyarakat yang menginginkan sesuatu serba instan
termasuk dalam hal pemilikan perumahan. Membangun sebuah rumah tidaklah
mudah, karena membutuhkan perencanaan yang matang baik kualitas bahan, harga
 bahan serta perencanaan keuangannya. Biasanya dalam hal biaya yang meleset atau
membengkak dari perkiraan semula. Apabila persediaan keuangannya minim, maka
bisa jadi pembangunan rumah akan berhenti di tengah jalan. Namun dengan membeli
perumahan, konsumen bisa menentukan di depan jumlah biaya yang dibutuhkan, tidak
perlu khawatir akan terjadi pembengkakan biaya. Begitu juga waktu yang dibutuhkan
untuk menyelesaikan bangunan relative cepat bila diserahkan kepada developer
perumahan yang akan menananggung resikonya.
4. Ancaman (threats)dalam berbisnis property berasal dari factor ekternal yang
mempengaruhi perusahaan yang didirikan baik lingkungan social ekonomi dan berbagai
aspek lain terutama dari para pesaing lain yang menyediakan jasa properti seperti kita .
berikut ancaman yang akan dihadapi :
a. Masuknya para pesaing baru dengan inovasi baru dalam bisnis developer yang
juga memberikan dan menawarkan produk berkualitas dengan beberapa keuntungan
seperti biaya pengurusan yang murah, uang muka yang ringan, dan beberapa
kemudahan serta keuntungan lainnya menjadi ancaman
b. Perubahan ekonomi dan sosial menjadi salah satu ancaman bagi perusahaan
karena apabila perusahaan tidak dapat menganalisa dan memprediksi laju dan
pertumbuhan ekonomi akan sangat berbahaya bagi perusahaan seperti harga rupiah
yang semakin menurun maka semakin sulit perekonomian dalam kehidupan sehari
hari.
c. Sering terjadinya bencana alam, khususnya banjir yang melanda lokasi
perumahan Sesuai dengan tujuan utama memiliki rumah adalah untuk tempat tinggal
yang aman dan nyaman. Bencana alam, khususnya banjir merupakan ancaman yang
sering menghantui. Apabila lokasi sebuah rumah relative aman dari bencana,
penghuninya jugaakan merasa aman dan nyaman.Tetapi sebaliknya, jika lokasi rumah
itu sangat rentan terjadi bencana, khususnya banjir, maka calon pembeli tidak begitu
tertarik walaupun mungkin ditawarkan dengan harga yang relatif murah
c. Pandangan masyarakat tentang budaya kehidupan di perumahan yang
cenderung individual. Penghuni perumahan mayoritas adalah pendatang, sehingga
antar penghuni yang satu dengan yang lain kadang-kadang ikatan kekeluargaannya
masih kurang, cenderung (individual). Hal ini bisa mempengaruhi keinginan calon
konsumen untuk membeli perumahan maka oleh itu perumahan kawiciname telah
difasilitasi dengan FASUM ( fasilitas umum)
d. Pemasaran perumahan, berkaitan juga dengan kualitas pelayanan yang diberikan,
termasuk janji-janji yang dapat menarik calon pembeli untuk membeli. Akan tetapi,
 apabila kualitas perumahan yang diberikan tidak sesuai dengan janji-janji pada awal
pemasaran, dapat diprotes oleh konsumen. Dengan adanya protes dari konsumen tentu
mempengaruhi terhadap calon konsumen yang lain. Oleh karenanya, developer harus
berhati-hati dalam hal ini, agar tidak terjadi komplain dari konsumen di kemudian
hari.
Kesimpulan analisis situasi (SWOT) dari factor ekternal maupun internal perusahaan dalam
penyediaan jasa perumahan (developer)

Strength (S) Weakness(W) Opportunies(O) Threats (T)

-Memiliki kerjasama -Menurun daya beli
dengan perusahaan masyarakat
cukup terkenal -Pemasaran kurang bagus
-Kualitas produk yang -Modal terbatas
terjamin dan superior -Kurangnya pemahaman
-Proses yang cepat dan calon pembeli mengapa
pelayanan yang baik. memilih produk kita
-Lahan yang strategis -Kurang sumber daya dalam
-Dukungan pemerintah marketing yang giat mencari
pembeli
- Tidak adanya diskon harga
-Kebutuhan perumahan -Sering terjadi bencana
meningkat alam
-Keinginan masyarakat -Pesaing semakin sengit
instan memiliki rumah -Perubahan ekonomi
-Pandangan masyarakat akan -Budaya hidup individu
investasi diperumahan
-Tersedia kredit perumahan -Cara berbisnis yang
-Potensi pasar yang baik. mudah ditiru
-Pertumbuhan pasar yang
tinggi.
-Produk yang unik,
minimalis.
-Kebijakan pemerintah untuk
subsidi rumah type 36
Untuk menghindari analisa situasi yang telah kita simpulkan untuk menjadi penyedia jasa
perumahan (developer) yang sukses maka perlu dilakukan strategi sebagai berikut :
Strategi SO Strategi WO Strategi WT Strategi ST
-lokasi kawasan -Menjalin kerja sama -Memperbaiki strategi -Meningkatkan kualitas
perumahan yang akan dengan lembaga keuangan bisnis ke arah yang lebih produk menghadapi
dibangun dekat dari untuk penambahan modal baik. persaingan dari pesaing
segala tempat -Menekan biaya produksi -Meningkatkan promosi lama dan baru.
kantorpendidikan, dan seperti keuntungan dan dan pemasaran -Memahami perubahan
sebagainya , kawasan overhead diminimalisir -Harga yang bersaing selera konsumen dengan
dekat dengan pusat kota agar harga produk antar developer lainnya. baik
-Perumahan yang terjangkau dan adakan -Memberikan kenyamanan -Menciptakan strategi
dihasilkan legal system cicilan bunga kecil yang nyata bukan hanya perusahaan yang lebih baik
kepemilikannya jika -Menjalin hubungan tipuan -Memahami perubahan
sudah dibeli dengan instansi terkait kondisi ekonomi dan sosial
-Fasilitas perumahan terutama pemerintahan dengan baik,
yang lengkap dalam pemasaran -Memilih lokasi strategis
-Melakukan efisiensi -Menyakinkan konsumen anti banjir dan bencana
waktu terhadap produksi investasi perumahan tidak -Menghindari complain
sehingga produk akan rugi konsumen
terjangkau -Mengadakan diskon -Menciptakan suasana
-Pemasaran melalui dengan cara menekan kekeluargaan dengan
media informasi online keuntungan Fasilitas umum perumahan
cetak dll.
-Produk yang dihasilkan
lebih inovatif, kualitas
yang terjamin

Keterangan strategi :
StrategiSO(strength,opportunies),melakukan strategi bisnis memanfaatkan ,menggabungkan kekuatan dari
dalam perusahaan dengan peluang yang ada.
Strategi WO (weakness,Opportunies), melakukan strategi bisnis menutupi kelemahan dengan memanfaatkan
peluang dengan sebaik baiknya dengan melihat sisi kelemahan yang dimiliki.
Strategi WT (weakness,threats), melakukan strategi bisnis dengan mencari inovasi dengan melihat kelemahan
dan ancaman disekeliling kita.
Strategi ST (strength,threats),melakukan strategi bisnis meningkatkan kekuatan dari dalam perusahaan yang
dimiliki dengan melihat ancaman terhadap perusahaan developer yang dimiliki.
 BAB III
ANALISA DESAIN
3.1 Data Rencana Lokasi

Site Plan dan Type Perumahan

Berikut Type Perumahan yang akan dibangun di Kawasan by pass

(gambar 3.2 siteplan ujung batung)

Keterangan:
Pada gambar site plan diatas merupakan gambaran perumahan yang akan dibangun. Pada site
plan tersebut pada lingkaran kuning merupakan rencana pembangunan untuk tahap I yaitu
perumahan type 36 dengan luasan tanah 105m2 sebanyak 24 unit.

Gambar Rencana Perumahan

Ide konsep perumahan berupa ide perumahan yang minimalis bekesan kecil tetapi didalam
cukup luas yang mengikuti masa tren perumahan zaman kini agar tidak mengalami
ketinggalan mode.
Berikut perencanaan perumahan kawiciname berdasarkan type :
1. Type 36/105 : luas bangunan sebesar 36 m2 dengan luas tanah 105m2
Fasilitas perumahan type 36
- Memiliki dua kamar tidur, ukuran : 3x3m
- Memiliki satu dapur, ukuran : 1,2x1,5m
- Memiliki satu ruang tamu dan ruang makan, ukuran : 2,5x5m
- Memiliki satu kamar mandi, ukuran : 1,2x1,5m
- Memiliki teras : 1x2,5m

(gambar 3.3 design bentuk realisasi type 36/105)

(gambar 3.3.1 denah beserta gambar tampak)

2. Type 50/125
Type 50 : luas bangunan sebesar 50 m2 dengan luas tanah 125m2
Fasilitas perumahan type 50
- Memiliki dua kamar tidur
Kamar tidur utama, ukuran : 3x3,5m
Kamar tidur dua, ukuran : 3x3m
- Memiliki satu dapur, ukuran : 4,25x2,5m
- Memiliki satu ruang tamu, ukuran : 3x2,5m
- Memiliki satu ruang keluarga, ukuran : 3x2,5m
- Memiliki satu kamar mandi, ukuran : 2,5x1,25m
- Memiliki teras, ukuran : 3x2m

(Gambar 3.4 Design realisasi tipe 50 )

(gambar 3.4.1 denah type 50)

3. Type 70/150
Type 70 : luas bangunan sebesar 70 m2 dengan luas tanah 150 m2
Fasilitas perumahan type 70
- Memiliki tiga kamar tidur, dengan ukuran : 4x3m
: 3x3m
: 3,5x3m
- Memiliki satu dapur, ruang makan dan teras belakang, ukuran : 2,57x3m
- Memiliki satu ruang tamu, ukuran : 2,5x4m
- Memiliki dua kamar mandi, ukuran : masing masing : 1,5x1,5m
-
 - Memiliki teras, ukuran : 2x4m

(gambar 3. 5 design realisasi type 70)

(Gambar 3.5.1 Denah type 70/150)

3.5 Masa konstruksi

Untuk proyek-proyek komersial yang dibiayai dengan modal pinjaman yang
dikenakan bunga meskipun proyek belum mulai menghasilkan pendapatan, masa konstruksi
proyek konstruksi harus diusahakan singkat-singkatnya agar beban bunga selama masa
tersebut sekecil-kecilnya dan tanpa mengurangi mutu konstruksinya diperkirakan 3-4 bulan
untuk 4 rumah, jadi pertahun PT Pilar Karya akan menyiapkan 12 rumah pada pembangunan
tahap I.
3.6 Spesifikasi yang digunakan pada proyek

Umumnya spesifikasi yang digunakan pada tiap tipe rumah baik tipe 36 subsidi, tipe 50, tipe
70 baik pekerjaan struktur maupun arsitektur hingga tahap finishingnya secara umum
sama,hanya mebedakannya luasan bangunan dan tanah setiap tipenya dan beberapa material
yang harus disesuaikan budget tiap tipe .

Berikut spesifikasi bahan yang digunakan tiap pekerjaan kontruksi tipe 36

(gambar 3.6 potongan type 36/105)

Berdasarkan potongan

Pekerjaan struktur : Pondasi setiap tipe perumahan memakai pondasi yang sama , yaitu
pondasi batukali karena kondisi tanah yang mendukung , lokasi perumahan bukan bekas
tanah rawa ,tetapi cukup padat dan layak memakai pondasi batukali.

Kolom dan ring balok : menggunakan struktur beton bertulang

Pekerjaan dinding : setiap tipe menggunakan bata dengan plaster

Pekerjaan atap : type 36 menggunakan rangka atap kayu penutup seng warna yang
disesuaikan dengan budget,selain type 36 bisa menggunakan rangka atap baja ringan penutup
genteng

Plafond : untuk tipe 36 menggunakan triplek, selain tipe tersebut menggunakan GRC
Kamar mandi : closed jongkok dan lantai acian tipe perumahan bersubsidi selain itu closed
duduk maupun jongkok lantai dan dindingnya bisa keramik

Lantai : untuk rumah tipe 36 subsidi adalah lantai acian ,keramik 40x40 untuk selain tipe
subsidi

Kuzen : kayu meranti /sejenisnya

Finishing : tipe 36 bagian yang dicat secara keseluruhan bagian luar dan dalam

Listrik dan air : PLN dan PDAM

Berikut spesifikasi bahan yang digunakan tiap pekerjaan kontruksi tipe 50 dan tipe 70

(gambar 3.6.1 contoh salah satu potongan)

Berdasarkan potongan

Pekerjaan struktur : Pondasi setiap tipe perumahan memakai pondasi yang sama , yaitu
pondasi batukali karena kondisi tanah yang mendukung , lokasi perumahan bukan bekas
tanah rawa ,tetapi cukup padat dan layak memakai pondasi batukali.

Kolom dan ring balok : menggunakan struktur beton bertulang

Pekerjaan dinding : setiap tipe menggunakan bata dengan plaster

Pekerjaan atap : untuk tipe 50 dan tipe70 bisa menggunakan rangka atap kayu dengan
penutup atap genteng metal

Plafond : tipe 50 dan tipe70 plafondnya menggunakan GRC

Kamar mandi : spek untuk kamarmandi rumah tipe 50 dan tipe 70 closed duduk maupun
jongkok lantai dan dindingnya bisa keramik
Lantai : menggunakan keramik 40x40cm untuk tipe 50 dan tipe 70

Kuzen : kayu meranti /sejenisnya

Finishing : pada tahap finishing yaitu pengecatan, untuk tipe 50 dan tipe 70 tipe bagian yang
akan dicat yaitu luar dalam secara keseluruhan bagian

Listrik dan air : PLN dan PDAM

 BAB IV
ANALISA BIAYA PEMBANGUNAN TAHAP I

4.1 Kepemilikan Tanah

Pada pembangunan perumahan ini, untuk lahan kami tidak mengeluarkan biaya
yang merupakan tanah milik PT lanefa karya Persada sebagai pemilik lahan yang akan
membangun usaha developer yang akan bekerja sama dengan PT Pilar Karya dengan
sistem pembayaran setelah produk perumahan terjual.

4.2 Biaya Perizinan

Biaya yang termasuk dalam perizinan perumahan yaitu :

a. Izin Sertifikat Tanah : Sesuai kepemilikan, Kantor Pertanahan Kota Padang

b. Izin Penggunahan Lahan
c. Izin Dampak Lingkungan
d. Izin Mendirikan Bangunan
e. Izin Gangguan
f. Tanda Daftar Perusahaan : Kantor Departemen Perdagangan Kota Padang

4.3 Luas Bangunan dan Uraian Ruang Bangunan

Luas bangunan pada proyek pembangunan perumahan Kawiciname :

- Rumah type 36 memiliki 36 m2 luas bangunan dengan luas tanah 105 m2

- Rumah ype 50 memiliki luas bangunan dengan luas tanah 125 m2
- Rumah type 70 memiliki 70 m2 luas bangunan dengan luas tanah 125 m2

Pada perencanaan proyek investasi developer perumahan Kawiciname daerah bypass kami
akan melakukan pembangunan secara bertahap sesuai permintaan pembeli, maka tahap I kami
bangun untuk perumahan Type C yaitu Type 36 luasan tanah 105 m2 sebanyak 24 unit.
4.4 Perhitungan Investasi Proyek

Investasi proyek pembangunan perumahan akan lebih difokuskan pada pembangunan tahap
I yaitu pembangunan perumahan type 36 sebanyak 24 unit

4.4.1 Biaya Langsung

1. Biaya Tanah Pembangunan Tahap I

KETERANGAN SATUAN UKURAN PERKIRAAN BIAYA
TANAH
Luas Tanah keseluruhan/m2 bersih m2 12.000 Rp 5.100.000.000
Tanah efektif/m2 (70%) m2 8.400 Rp 3.570.000.000
Fasilitas Umum/m2 (30%) m2 3.600
*biaya tanah fasilitas umum dibagi 65 unit m2
rumah 55 Rp 23.538.462
(include pembeli tiap type 36, type 50,
type 70)
Tanah pembangunan type 36 seluas
105m2/unit m2 2.520 Rp 1.071.000.000
*harga tanah 650.000/m2
Pembayaran iuran Fasum m2 1329 Rp 564.923.077
Total pembiayaan tanah pembangunan
tahap 1 unit 24 Rp 1.635.923.077
Biaya tanah per unit type 36 unit 1 Rp 68.163.462

Keterangan :
Kerjasama dengan PT lanefa Karya Persada dengan pemilik rumah dengan memberi
rumah 4:1

2. Biaya Bangunan Pembangunan Tahap I

(sumber data HSBGN pariaman dari PU Pariaman th 2016)

Tipe C disetarakan untuk type 36/105m2
Jumlah Unit m2 24
Luas bangunan / m2 m2 36
Luas Tanah / m2 m2 105
Biaya Bangunan(HSBGN) Kota Pariaman/m2 m2 Rp 1.829.000
Total Biaya Bangunan 24 unit unit 24 Rp 1.580.256.000

4.4.2 Biaya Tidak Langsung

Biaya tidak langsung merupakan biaya izin, Ppn serta biaya promosi yang dikeluarkan untuk
memperlancarkan penjualan properti perumahan yang telah dibangun.

PPn 10% Rp 158.025.600

Imb 1% Rp 15.802.560
promosi 1% 24 Rp15.802.560
Total Biaya Bangunan setelah biaya tidak
langsung (PPn, Imb, promosi) unit 24 Rp 1.769.886.720
Total Biaya Bangunan / unit unit 1 Rp 73.745.280
4.5 Jumlah Total Biaya Investasi

KEUANGAN PROJECT
PEMBANGUNAN RUMAH TYPE 36 PADA TAHAP I
TANAH
Luas Tanah keseluruhan/m2 bersih m2 12.000 Rp 5.100.000.000
Tanah efektif/m2 (70%) m2 8.400 Rp 3.570.000.000
Fasilitas Umum/m2 (30%) m2 3.600
*biaya tanah fasilitas umum dibagi 65 unit rumah m2 55 Rp 23.538.462
(include pembeli tiap type 36, type 50, type 70)
Tanah pembangunan type 36 seluas 105m2/unit m2 2.520 Rp 1.071.000.000
*harga tanah 650.000/m2
Pembayaran iuran Fasum m2 1329 Rp 564.923.077
Total pembiayaan tanah pembangunan tahap 1 unit 24 Rp 1.635.923.077
Biaya tanah per unit type 36 unit 1 Rp 68.163.462

BANGUNAN / M2
Jumlah Unit m2 24
Luas bangunan / m2 m2 36
Luas Tanah / m2 m2 105
Biaya Bangunan(HSBGN) Kota Padang/m2 m2 Rp 3.829.000
Total Biaya Bangunan 24 unit unit 24 Rp 1.580.256.000
PPn 10% Rp 158.025.600
Imb 1% Rp 15.802.560
promosi 1% 24 Rp 15.802.560
Total Biaya Bangunan setelah biaya tidak langsung
(PPn, Imb, promosi) unit 24 Rp1.769.886.720
Total Biaya Bangunan / unit unit 1 Rp 73.745.280

TOTAL BIAYA PROYEK

TANAH 1.635.923.077
BANGUNAN RMH 1.769.886.720
TOTAL BIAYA PROYEK 3.405.809.797

Penjualan pokok rumah keseluruhan tahap I unit 24 3.405.809.797

Profit Developer 40% 24 1.362.323.919
Penjualan setelah profit unit 24 4.768.133.716
penjualan per unit setelah profit unit 1 198.672.238
4.6 Pendapatan Kotor Proyek per unit

Pendapatan proyek pada bisnis developer perumahan dapat dilakukan dengan mengambil
keuntungan secara umum sebesar 30% dari harga real perumahan tiap tipe, itulah nilai
keuntungan atau pendapatan pada bisnis developer.

Penjualan pokok rumah keseluruhan tahap I unit 24 3.405.809.797

Profit Developer 40% 24 1.362.323.919

Penjualan setelah profit unit 24 4.768.133.716

penjualan per unit setelah profit unit 1 198.672.238

4.7 Keuntungan atau pendapatan bersih PT Pilar Karya

= jumlah pendapatan kotor - pengeluaran per tahun

Pengeluaran tahunan terdiri dari biaya operasional, biaya modal pinjaman, biaya modal
sendiri, dan pajak perseroan.
1. Biaya operasional
Untuk perkantoran PT Pilar karya dalam uraian sebagai berikut :
KEUANGAN PROJECT
KEBUTUHAN ANGGARAN BIAYA OPERASIONAL PROJECT
NO. KETERANGAN SATUAN UKURAN PERKIRAAN BIAYA
I SEWA PERKANTORAN 1 20 jt/tahun Rp 20.000.000
II PEGAWAI
1.ADMINISTRASI 2 1,8jt/bulan Rp 43.200.000
2.PEMASARAN 2 2jt/bulan Rp 48.000.000
3.TENAGA LAPANGAN 2 2jt/bulan Rp 48.000.000
4.Alat kantor,listrik,air dll 1 Rp 20.000.000
Total anggaran Rp 179.200.000
Selama 2 tahun X2 Rp 358.400.000

4.8 Pajak perseroan

Pajak perseroan dikalikan 10%
Pj = 10% x (Keuntungan profit 30%- Depresiasi 2,2% dari nilai investasi)
Pj = 10% x Rp 2.039.427.803- Rp 149.558.039
Pj = Rp 188.986.976
4.9 Pendapatan Bersih Proyek
Total Pengeluaran (P) yang akan dibayarkan dari keuntungan developer :
= pajak perseroan + biaya operasional
= Rp 188.986.976 + Rp 358.400.000

= Rp547.386.976
4.10 Pembiayaan Investasi

Pembiayaan Investasi untuk kontruksi tersebut dengan calon konsumen menbayari dp

awalsebesar 20% darinilai jual rumah,setelah konsumen meberi Dp dibawa kepada
bank yang telah bekerjasama dengan PT Pilar Karya dalam bidang KPR maka calon
pembeli di ikad dengan akad, untukpembiayaan selanjutnya dibayarkan bertahap KPR
40%, 30%, 30% dari nilai jual rumah sisa dari Dp tersebut sesuai progress kerja.
Sedangkan untuk tanah dengan sistem bagi rumah perbandingan per 4 bulan adalah 3
unit untuk PT Pilar Karya dan 1 unit untuk si pemilik tanah.
(sumber penjelasan : Developer CV nilamsari puri)
 BAB V

STUDI KELAYAKAN PROYEK

Studi kelayakan proyek berdasarkan pada metode evaluasi investasi :

1. Net Present Value (NPV)

Nilai NPV pada proyek ini dengan suku bunga 12%/tahun, dengan perhitungan
perbulan 1% maka didapatkan nilai NPV positif yang diartikan investasi untuk
perumahan kawiciname tahap I type 36 layak untuk menjadi proyek yang memiliki
nilai investasi (perhitungan NPV terlampir).

2. Internal Rate of Return (IRR)

Untuk mempermudah perhitungan IRR, yaitu dengan mencoba suku bunga yang
diperkirakan akan memberikan nilai NPV positif sebesar 12%/tahun dan dilanjutkan
dengan percobaan perhitungan NPV yang negatif, sebesar pada 24% /tahun

Dengan membandingkan dua alternative tersebut didapatkan IRR sebesar 14% > dari
suku Bunga 12%/tahun yang telah ditetapkan maka investasi bernilai layak.
(perhitungan IRR terlampir)

3. Payback Period

Menghitung seberapa cepat waktu yang dibutuhkan proyek untuk mengembalikan

investasi dan modal yang ditanam yang diisyaratkan.pada proyek ini pengembalian
investasi sesuai dengan progress kerja perumahan,siap rumah akan mengalami balik
modal disertai keuntungan
 BAB VI

KESIMPULAN

1. Kesimpulan
Proyek perumahan kawiciname ini layak untuk dilakukan karena menjadi developer
tidak harus dengan modal, tanpa modal pun bisa menjadi developer dengan menjalin
kerja sama dengan pihak bank yang menyediakan Kredit Perumahan Rakyat.pada
proyek perumahan kawiciname memiliki NPV positif yang akan dan pengembalian
biaya disertai keuntungan (paybackperiod) beriringan dengan progress kerja
perumahan
2. Saran
Jika ingin menjadi developer memang menguntungkan dengan menjalin kerja sama
pihak bank dari pada pengeluaran investasi proyek uang sendiri resiko menjadi besar
jika tidak sesuai dengan keuntungan yang ditanamkan oleh modal sendiri.