TUGAS

EKONOMI REKAYASA

(PEMBIAYAAN PROYEK INVESTASI)

OLEH :

KELOMPOK 2 (C3)

 ARNOLD FEBRIAN PEKA 1761121091

 EDWIN STEFFI IGLESIAS HENUK 1761121136
 FERNANDO EDWIN HATMAJAYA 1761121116
 MARIA NAOMI CITRA RESMI MOLAN 1761121128
 AUREO DA COSTA BELO 1761121109
 ROMUALDUS GERVANSIUS ANCENG 1761121134

UNIVERSITAS WARMADEWA

FAKULTAS TEKNIK DAN PERENCANAAN

JERUSAN TEKNIK SIPIL

2019

i
 DAFTAR ISI

HALAMAN JUDUL………………………………………………………………………..i

DAFTAR ISI……………………………………………………………………….………ii

BAB 1 PENDAHULUAN…………………………………………………………….……1

1.1 Latar Belakang……………………………………………………………………….…1

1.2 Manfaat Penulisan………………………………………………………...……….……1
1.3 Rumusan Masalah………………………………………………………………………1
BAB ll PEMBAHASAN……………………………………………………………………2

2.1 Definisi investasi dan pembiayaan proyek Investasi………………………...…………2

2.2 Karakteristik dari teknik pendanaan atau pembiayaan proyek Investasi……………….2
2.3 Kelebihan dan Kekurangan dari Teknik Pendanaan Proyek ……………………………3
2.4 Sumber dan Macam Pendanaan Proyek ………………………………………………..4
2.5 Struktur Pendanaan atau pembiayaan Proyek Build-Operate-Transfer (BOT) ………...8
BAB lll PENUTUP………………………………………………………………………...11
3.1 Kesimpulan…………………………………………………………………………….11
3.2 Saran………………………………………………………………………………...…11
SUMBER………………………………………………………………………………….12

ii
 BAB 1

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Pembangunan proyek membutuhkan struktur pendanaan atau pembiayaan yang optimal
karena mempengaruhi cashflow perusahaan. Saat ini masih banyak perusahaan yang
mendanai proyek mereka dengan cara yang konvensional yaitu pendanaan dengan modal
sendiri dan menggunakan pinjaman jangka panjang (hutang bank). Perusahaan tersebut
tidak menggunakan sumber pendanaan yang lain, padahal apabila perusahaan bisa
mempertimbangkan lebih cermat maka akan menghasilkan keuntungan. Beberapa
sumber pendanaan lain yang bisa digunakan adalah saham, kredit ekspor, leasing, dan
obligasi. Namun konsekuensi dari penggunaan banyak sumber pendanaan yakni sulitnya
menentukan komposisi yang paling optimal. Perusahaan harus mempertimbangkan
semua batasan yang berhubungan dengan sumber pendanaan tadi agar menjadi
optimal.Salah satu karakteristik dari proyek adalah selalu memerlukan biaya investasi
yang relatif besar untuk pendanaan. Pendanaan/pembiayaan proyek biasanya dengan
modal sendiri dan pinjaman jangka panjang dengan komposisi tertentu. Pendanaan
dengan metode seperti ini seringkali mengakibatkan cost of capital yang tidak optimal
sehingga kurang menguntungkan perusahaan.

1.2 Manfaat penulisan

Dapat menerapkan ilmu ekonomi, khususnya dalam manajemen keuangan proyek
investasi
dan pasar modal yang telah diperoleh selama mata kuliah.
1.3 Rumusan Masalah
1. Definisi investasi dan pembiayaan proyek Investasi
2. Karakteristik dari teknik pendanaan/pembiayaan proyek investasi
3. Kelebihan dan Kekurangan dari Teknik Pendanaan/pembiayaan Proyek
4. Sumber dan Macam Pendanaan Proyek investasi
5. Struktur Pendanaan Proyek Build-Operate-Transfer (BOT)

1
 BAB ll

PEMBAHASAN

2.1 Definisi investasi dan pembiayaan proyek Investasi

2.1.1 Investasi

Menurut Sunariyah (2003:4): “Investasi adalah penanaman modal untuk satu atau lebih
aktiva yang dimiliki dan biasanya berjangka waktu lama dengan harapan mendapatkan
keuntungan di masa-masa yang akan datang.”
Sedangkan menurut Husnan (1996:5) menyatakan bahwa “proyek investasi merupakan
suatu rencana untuk menginvestasikan sumber-sumber daya, baik proyek raksasa ataupun
proyek kecil untuk memperoleh manfaat pada masa yang akan datang.” Pada umumnya
manfaat ini dalam bentuk nilai uang. Sedang modal, bisa saja berbentuk bukan uang,
misalnya tanah, mesin, bangunan dan lain-lain.

2.1.2 Pembiayaan/Pendanaan Proyek

Definisi dari pendanaan proyek adalah upaya untuk mendapatkan dana atau modal yang
digunakan untuk membiayai suatu proyek dimana umumnya meliputi kegiatan-kegiatan
(Project Management for Oil & Gas Industries, 2001) :

a. Mengkaji sumber dana

b. Menyusun struktur pendanaan yang optimal
c. Menganalisa tingkat suku bunga terhadap keputusan investasi
d. Negosiasi dengan calon penyandang dana

Bagi proyek yang memerlukan sejumlah besar dana, persoalan pendanaan umumnya
sangat kompleks. Pemilihan pola pendanaan mencerminkan tujuan serta kepentingan
spesifik pemilik setelah mempertimbangkan berbagai faktor yang sedang dihadapi. Oleh
karena itu apapun pola pendanaan yang digunakan sangat jelas bahwa pemberi dana
menginginkan pengembalian dana dari proyek dapat dikembalikan sesuai denagn perjanjian
dan hasilnya sesuai dengan yang direncanakan.

2
Dalam teknik pendanaan proyek sumber pengembalian pembiayaan berasal dari cashflow
(uang yang didapat dalam periode waktu tertentu) proyek dan jaminan aset-aset yang
dimiliki oleh proyek (Project Vehicle). Dengan demikian perusahaan yang mensponsori
proyek tersebut tidak akan diminta melunasi kewajiban finansialnya apabila proyek
mengalami gangguan cashflow. (Parra, 2003 : 3)

2.2 Karakteristik dari teknik pendanaan atau pembiayaan proyek Investasi

Karakteristik dari Teknik pembiayaan proyek investasi adalah sebagai berikut :

1. Adanya Interest During Construction (IDC) atau bunga selama konstruksi yang
dikapitalisasi dalam proyek
2. Pengaturan jadwal pendanaan yang ketat. Misalkan antara penarikan pendanaan
dengan tahap pencapaian (stage) proyek dan cashflow generation dengan loan
repayment (pembayaran pinjaman).
3. Kontrol bersama dengan peminjam (kreditur) terhadap kegiatan operasi kendaraan
proyek (project vehicle).
4. Membuat berbagai macam account untuk memenuhi kebutuhan operasional proyek
dan contingencies.
5. Dokumentasi yang lebih kompleks dari pendanaan traditional.

2.3 Kelebihan dan Kekurangan dari Teknik Pendanaan Proyek

Kelebihan yang didapat dari sebuah perusahaan ketika menggunakan teknik pendanaan atau
pembiayaan proyek adalah :

1. Meminimalkan komitmen ekuitas (equity commitment) yang akan disertakan di

dalam proyek.
2. Pengaturan risk-sharing (metode mitigas risiko yang melibatkan/bermitra dengan
pihak lain untuk berbagi tanggung jawab atas aktivitas yang memiliki risiko ) dapat
dinegosiasikan sesuai dengan proyek yang sedang dikembangkan.
3. Memisahkan kewajiban proyek dari balance sheet perusahaan dengan menciptakan
sebuah special purpose vehicle yang menangani proyek ini.

3
Kekurangan dari teknik pendanaan atau pembiayaan proyek Investasi adalah :

1. Negosiasi terhadap risk-sharing biasanya berlangsung lama dan bisa berakibat

keterlambatan atas keputusan pendanaan.
2. Kreditur melihat tipe pendanaan yang seperti ini lebih beresiko, oleh karena itu
biasanya memberikan premium yang lebih tinggi dalam memberikan pinjaman.
3. Kreditur memiliki kontrol yang besar terhadap proyek terutama mengenai cashflow
yang dihasilkan dari proyek untuk menutupi biaya operasi, pengembalian hutang dan
pembayaran dividen.
4. Kreditur melihat dalam risk-sharing diperlukan pengaturan jaminan sehingga
terdapat biaya insurance yang lebih dibandingkan commercial loan normal.
5. Dokumentasi yang lebih banyak dan kompleks. Oleh karena itu teknik pendanaan
proyek ini lebih cocok untuk proyek skala menengah – besar.

2.4 Sumber dan Macam Pendanaan Proyek

Pada dasarnya secara potensial tersedia berbagai macam sumber pendanaan bagi
suatu perusahaan, yang dikategorikan berasal modal sendiri (equity) dan dari hutang (debt).
(Soeharto, 1997 : 453)

 Modal Sendiri (equity capital)

Dapat berasal dari penerbitan saham ataupun berasal dari laba yang ditahan
perusahaan tersebut (retained earning).
1. Menerbitkan Saham Penjualan dari saham yang baru diterbitkan akan
merupakan dana yang dapat dipakai untuk membiayai proyek. Harga pasar
saham ditentukan oleh kinerja ekonomi perusahaan yang bersangkutan. Dengan
membeli saham berarti para investor baru tersebut akan menjadi stockholder
bagi perusahaan tersebut yang berarti stockholder tersebut ikut memiliki ekuitas
perusahaan.
2. Laba Ditahan (Retained Earning)
Dana proyek dapat berasal dari laba ditahan atau retained earning perusahaan
tersebut. Ini berarti dana didapat dari dalam organisasi itu sendiri. Seringkali ini
merupakan sumber yang penting untuk pendanaan proyek.

4
 Hutang (Debt)
Hutang merupakan sejumlah uang (pinjaman pokok) yang dipinjam dalam jangka
waktu tertentu untuk mendanai proyek. Menurut Munawir (2004)
Hutang adalah semua kewajiban keuangan perusahaan kepada pihak lain yang
belum terpenuhi, dimana hutang ini merupakan sumber dana atau modal
perusahaan yang berasal dari kreditor.

Hutang merupakan pengorbanan manfaat ekonomi masa datang yang mungkin

timbul karena kewajiban sekarang. Dalam pengambilan keputusan penggunaan
hutang perlu dipertimbangkan biaya tetap yang timbul akibat dari hutang tersebut,
yaitu berupa bunga hutang yang menyebabkan semakin meningkatnya laverage
keuangan. Oleh karena itu kreditor akan membebankan bunga dengan prosentase
tetap dan pembayaran kembali hutang pokok sesuai syarat perjanjian. Seringkali
kreditor memerlukan jaminan atas dana yang dipinjamkan.

Hutang dapat dibedakan menjadi dua macam, yaitu hutang jangka pendek dan
hutang jangka panjang.

1. Hutang jangka pendek

Hutang jangka pendek merupakan hutang yang memiliki waktu 1 tahun dalam
pelunasannya. Hutang jangka pendek memiliki dua manfaat, yaitu :
 Fleksibilitas, hutang jangka panjang bersifat fleksibel, dapat digunakan
kapan saja perusahaan membutuhkannya. Apalagi perusahaan lebih kerap
dihadapkan pada kebutuhan jangka pendek.
 Biaya lebih murah, Pada umumnya suku bunga hutang jangka pendek lebih
rendah daripada hutang jangka panjang, karena semakin panjang periode
hutang, maka semakin besar bunganya.

Selain memiliki manfaat hutang jangka panjang juga memiliki kelemahan,

kelemahan hutang jangka pendek yaitu:

5
  Likuiditas, hutang jangka pendek memiliki likuiditas lebih buruk dibanding
jangka panjang. Likuiditas hutang jangka panjang lebih mantab terjamin,
sedangkan hutang jangka pendek debitur harus sering menyediakan dana
untuk melunasinya, atau membayar bunganya dan memperpanjang pinjaman
pokoknya berulang-ulang.
 Ketidakpastian biaya/bunga, bunga hutang jangka panjang senantiasa mudah
berubah sesuai dengan suku bunga rata-rata pasar yang berlaku dan persepsi
kreditur terhadap tingkat risiko perusahaan debitur.

2. Hutang jangka panjang

Hutang jangka panjang merupakan hutang yang memiliki waktu pembayaran
lebih dari satu tahun sejak tanggal neraca dan sumber-sumber untuk melunasi
hutang jangka panjang yang bukan bersumber dari aktiva lancar.
Hutang jangka panjang meliputi:
a. Hutang obligasi
Obligasi merupakan instrumen keuangan yang dikeluarkan oleh
perusahaan dan dijual ke investor. Perusahaan mengeluarkan surat
berharga yang menjanjikan pembayaran pada periode tertentu dan surat
tersebut memuat beberapa perjanjian yang spesifik.
b. Saham
Saham merupakan bukti kepemilikan suatu perusahaan. Pemegang saham
memperoleh pendapatan dari dividen dan capital gain.
c. Hipotek
Hipotek merupakan instrumen utang dengan pemberian hak tanggungan
atas properti dan pinjaman kepada pemberi pinjaman sebagai jaminan
terhadap kewajibannya.
d. Hutang dari lembaga keuangan
Hutang bisa langsung diperoleh melalui bank atau lembaga nonbank.
Pinjaman dari lembaga keuangan memiliki karakteristik adanya amortisasi
dan jaminan. Pinjaman langsung dibayar dengan cara amortisasi, yaitu
secara bertahap sehingga akan mengurangi beban pembayaran yang besar
jika dilakukan pelunasan sekaligus.

6
 e. Saham preferen
Saham preferen merupakan bentuk saham tetapi memiliki karakteristik
obligasi, saham preferen memperoleh deviden yang besarnya tetap.
Biasanya sejumlah presentase tertentu dari nominal saham preferen untuk
setiap periode.
f. Modal ventura
Modal ventura merupakan bentuk penyertaan modal dari perusahaan
pembiayaan kepada perusahaan yang membutuhkan dana untuk jangka
waktu tertentu.

Adapun syarat perjanjian dalam hutang umumnya meliputi :

1. Pengaturan dan jadwal pengembalian
2. Adanya security bagi pihak pemberi pinjaman
3. Fee dan biaya administrasi
4. Bunga pinjaman

Pinjaman atau hutang dianggap tidak dipengaruhi oleh inflasi, dalam arti sekali
bunga dan cicilan pokok ditentukan jadwal dan besarnya maka umumnya dampak inflasi
dianggap tidak diperhitungkan lagi.

Adapun pengaturan dan jadwal pengembalian hutang dalam proyek adalah sebagai berikut:

a. Total Angsuran Menurun

Jumlah angsuran pokok tetap dengan bunga diperhitungkan dari sisa pokok.
Sehingga jumlah total angsuran menurun sesuai waktu.
b. Pengembalian pada Waktu Jatuh Tempo
Disini jumlah total pinjaman pokok dibayarkan kembali pada waktu jatuh tempo
yaitu pada masa akhir pinjaman.
c. Grace Period
Diberikan tenggang waktu mulainya cicilan hutang pokok. Struktur ini sesuai untuk
proyek yang tidak menghasilkan produksi sama sekali sampai jangka waktu tertentu.
Setelah menghasilkan cashflow maka mulailah debitur membayar kembali pinjaman.

7
2.5 Struktur Pendanaan atau pembiayaan Proyek Build-Operate-Transfer (BOT)

Dewasa ini berkembang suatu pola pendanaan yang dikenal sebagai Build- Operate-
Transfer (BOT). Dalam pola ini terdapat beberapa perusahan bertindak sebagai sponsor
proyek dengan membentuk konsorsium.

Konsorsium mengusahakan dana, menegerjakan implementasi pembangunan proyek dan

mengoperasikan instalasi hasil proyek sehingga dengan demikian memperoleh
pengembalian dana. Pengoperasian proyek diatur dalam perjanjian hingga waktu tertentu
sesuai dengan tingkat pengembalian yang diinginkan dan kemudian dikembalikan
sepenuhnya kepada pemilik proyek.

Dalam pola pendanaan BOT juga dikenal istilah Full, Limited atau Non- Recourse
Financing terhadap pihak sponsor. Full recourse financing terjadi apabila pihak sponsor
bertanggung jawab atas pembayaran hutang dari proyek mengikuti aturan-aturan pinjaman
yang telah disepakati. Untuk Limited recourse financing tidak sepenuhnya komitmen
diperlukan dari pihak sponsor. Biasanya pada limited recourse financing pinjaman
dilakukan untuk hal-hal yang spesifik saja, dan atau separuh dari kewajiban diserahkan
kepada pihak ketiga. Untuk Non-Recourse financing pihak pemberi pinjaman hanya
menyandarkan pada arus kas dan pemasukan saat ini dan yang akan datang dari unit ekonomi
tertentu untuk membayar kembali hutang. Biasanya untuk limited dan non-recourse
financing diperlukan jaminan yaitu berupa aset dari unit ekonomi (proyek) tersebut.

Pola BOT banyak digunakan untuk pembiayan proyek-proyek infrastruktur besar

dimana pemerintah atau Badan Usaha Milik Negara (BUMN) ingin megandalkan
perusahaan yang berpengalaman dalam membangun dan mengoperasikan suatu fasilitas
yang akhirnya akan mentransfer fasilitas tersebut kepada pemerintah atau BUMN.

Berikut merupakan gambaran dari pola pendanaan BOT dengan limited recourse structure.
(Parra, 2003 : 34).

8
 Contractor Operator
5
2

4 Project Vehicle

1
Equity Contribution
3 Agrement

Lenders Off-taker Sponsor

Host Government

Gambar 2.1. Pola BOT dengan Limited recourse Structure

Langkah-langkah pola BOT diatas dapat dijelaskan seperti berikut ini :

1. Project vehicle menandatangani perjanjian jual beli (Sales Purchase Agreement)

untuk jangka panjang. Ini menjadikan jaminan bagi proyek bahwa produk yang
dihasilkan akan mendapatkan pembeli selama waktu tertentu dalam jangka yang
panjang.
2. Project vehicle melakukan kontrak Engineering, Procurement and Construction
(EPC) dengan kontraktor yang akan melakukan konstruksi bagi pembangunan
proyek.
3. Project vehicle membuat perjanjian kredit/pinjaman (Loan Agreement) dengan pihak
peminjam, Bank atau lembaga keuangan. Dalam membuat loan agreement ini juga
disertakan Sales Purchase Agreement dengan offtaker sehingga dapat menunjukkan
perkiraan cashflow yang dapat dihasilkan oleh proyek.
4. Loan yang diberikan oleh pihak pemberi pinjaman akan digunakan untuk membiayai
konstruksi pembangunan proyek.

9
5. Project vehicle mengikat kontrak dengan perusahaan operator yang akan melakukan
Operation & Maintenance (O&M) proyek ini dengan imbalan biaya O&M dalam
jangka panjang yang dihasilkan dari revenue proyek. O&M sebenarnya dapat
dilakukan sendiri oleh pihak-pihak yang terkait yakni sponsor dan project owner,
namun hal ini harus dilakukan pembicaraan lebih lanjut dan ada perjanjian khusus.
6. Sebagai penjamin atas kewajiban offtaker yang tertuang dalam Sales and Purchase
Agreement dengan project vehicle, pemerintah memliki andil kewajiban yang
terbatas dalam skema BOT ini.

10
 BAB ll

PENUTUP

3.1 Kesimpulan

Berdasarkan isi makalah yang kami susun ini, maka penulis dapat menyimpulkan bahwa
investasi memungkinkan seseorang bisa memenuhi kebutuhan masa depannya dengan
menentukan prioritas kebutuhan, menetapkan perencanaan yang baik dan implementasi
secara disiplin pada perusahaannya secara konsisten. Selain itu, dengan investasi
seseorang dapat memberikan peluang kesejahteraan hidup bagi keluarganya.

3.2 Saran
Saran yang dapat kami sampaikan selaku penulis kepada para pembaca lainnya adalah
sebagai mahasiswa seharusnya kita lebih memahami jenis-jenis investasi dan sumber
penmbiayaan proyek investasi di negara kita sehingga ketika akan menjalankan investasi
dikemudian hari kita tidak akan di tipu oleh orang yang tidak bertanggungjawab. Kita
tidak mudah terpengaruh dengan investasi yang untungnya besar sedangkan tidak ada
kejelasan perusahaan. Untuk itu kita harus membaca banyak referensi serta mencari
informasi yang up to date yang berkaitan dengan kegiatan investasi tersebut.

11
Sumber :

1. Penentuan struktur pendanaan proyek dengan pendekatan optimasi

https://docplayer.info/32152472-Penentuan-struktur-pendanaan-proyek-dengan-
pendekatan-optimasi.html
2. Jurnal Teknik ITS Vol. 4, No. 2, (2015) ISSN: 2337-3539 (2301-9271) Analisa
Pembiayaan Investasi Properti Perkantoran di Jakarta Selatan
https://www.google.com/search?q=JURNAL+TEKNIK+ITS+Vol.+4%2C+No.+2%2C+(2015)+ISSN
%3A+2337-3539+(2301-
9271+Print)&oq=JURNAL+TEKNIK+ITS+Vol.+4%2C+No.+2%2C+(2015)+ISSN%3A+2337-
3539+(2301-9271+Print)&aqs=chrome..69i57.1358j0j8&sourceid=chrome&ie=UTF-8
3. Jurnal Manajemen, Jurnal Manajemen SDM, Jurnal International, Bahan Kuliah
Manajemen, Bahan Skripsi, Manajemen Sumber Daya Manusia, Manajemen
Keuangan, Manajemen Pemasaran, Kepemimpinan http://jurnal-
sdm.blogspot.com/2009/05/investasi-pengertian-dasar-jenis-dan.html

4. Analisa kelayakan..., Muhamad Gadhavai Fatony, FE UI, 2010. Universitas

Indonesia http://lib.ui.ac.id/file?file=digital/120276-T%2025461-
Analisa%20kelayakan-Tinjau%20literatur.pdf

5. https://www.google.com/search?safe=strict&sxsrf=ACYBGNRzOefpk_o8re4X29HLDe1sbLNt9
g%3A1572603595989&ei=ywa8XbPsO4P6vgT_gaSQCQ&q=pengertian+hutang+menurut+&oq
=pengertian+hutang+menurut+&gs_l=psy-
ab.3..0l2j0i10l8.9498.12595..15136...0.2..0.194.1261.0j9......0....1..gws-
wiz.......0i71j0i67.NRmOoIbvFGw&ved=0ahUKEwjz_df15MjlAhUDvY8KHf8ACZIQ4dUDCAo&ua
ct=5

12