MODUL 3

PENYUSUNAN PROGRAM DAN

PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN
BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Oleh: Ir. Sumirat MM

KEMENTERIAN PU PR
DITJEN CIPTA KARYA
Diklat Pengelola Teknis
Pembangunan Bangunan
Gedung Negara
Tahun 2017
Balai Diklat I Medan
 BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Landasan Hukum
1. UU No. 18 Tahun 1999
Tentang Jasa Konstruksi
2. UU No. 28 tahun 2002
Tentang Bangunan Gedung
3. UU No. 1 tahun 2004
Tentang Perbendaharaan Negara
4. Peraturan Pemerintah No. 29 Tahun 2000
Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi
5. Peraturan Pemerintah No. 36 Tahun 2005
Tentang Peraturan Pelaksanaan UU No. 28 tahun 2002 tentang
Bangunan Gedung
6. Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006
Tentang Pengelolaan Barang Milik Negara/Daerah
7. KEPPRES No. 42 Tahun 2002
Tentang Pedoman Pelaksanaan Anggaran Pendapatan dan Belanja
Negara
8. PERPRES No. 73 Tahun 2011
Tentang Pembangunan Bangunan Gedung Negara
9. Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 45/PRT/M/2007
Tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
KETENTUAN UMUM (perpres no 73 thn 2011)

1. Bangunan gedung negara

adalah bangunan gedung untuk
keperluan dinas yang menjadi
barang milik negara/daerah dan
diadakan dengan sumber
pembiayaan yang berasal dari dana
APBN, dan/atau APBD, atau
perolehan lainnya yang sah.
KETENTUAN UMUM (perpres no 73 thn 2011)

2. PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG

NEGARA adalah kegiatan mendirikan bangunan
gedung negara yang diselenggarakan melalui
tahap perencanaan teknis, pelaksanaan
konstruksi, dan pengawasannya, baik
merupakan pembangunan baru, perawatan
bangunan gedung, maupun perluasan
bangunan gedung yang sudah ada, dan/atau
lanjutan pembangunan bangunan gedung.
KETENTUAN UMUM (perpres no 73 thn 2011)

3. SATUAN KERJA PERANGKAT DAERAH,

selanjutnya disebut SKPD, adalah
perangkat daerah pada pemerintah daerah
provinsi dan kabupaten/kota selaku
pengguna anggaran/barang.
KETENTUAN UMUM (perpres no 73 thn 2011)

4. KLASIFIKASI BANGUNAN GEDUNG

NEGARA adalah penggolongan kelas
bangunan gedung negara berdasarkan
kompleksitas.

5. STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG

NEGARA adalah standar luasan yang
digunakan untuk bangunan gedung negara
yang meliputi gedung kantor, rumah
negara, dan bangunan gedung negara
lainnya.
KETENTUAN UMUM (perpres no 73 thn 2011)

6. STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI

adalah biaya paling banyak per meter
persegi pelaksanaan konstruksi pekerjaan
standar untuk pembangunan bangunan
gedung negara.
 TAHAPAN PEMBANGUNAN BGN
(PERPRES NO. 73 TAHUN 2011)

PRA/PERSIAPAN PASKA PEMBANGUNAN

PEMBANGUNAN BGN
PEMBANGUNAN BGN BGN

a. PENYUSUNAN
RENCANA
a. STATUS BMN
KEBUTUHAN a. PERENCANAAN
b. SERTIFIKAT LAIK
b. PENYUSUNAN TEKNIS
FUNGSI (SLF)
RENCANA b. PELAKSANAAN
c. PENDAFTARAN
PENDANAAN KONSTRUKSI
SEBAGAI
c. PENYUSUNAN c. PENGAWASAN
BANGUNAN
RENCANA TEKNIS
GEDUNG NEGARA
PENYEDIAAN
DANA

DIPA, RKAKL, dan POK

 PENJELASAN
 Penyusunan Rencana Kebutuhan untuk
pembangunan bangunan gedung negara yang
pendanaannya bersumber dari APBN harus
mendapat persetujuan Manteri Keuangan.
 Penyusunan Rencana Pendanaan harus
mendapatkan rekomendasi dari:
a) Menteri PU untuk pembangunan bangunan
gedung negara yang pendanaannya bersumber
dari APBN
b) Menteri yang menyelenggarakan urusan
pemerintahan dalam negeri untuk pembangunan
bangunan gedung negara yang pendanannya
bersumber dari APBD Provinsi.
c.) Gubernur untuk pembangunan bangunan gedung
negara yang pendanaannya bersumber dari APBD
Kabupaten/Kota.
 Penyusunan Rencana Penyediaan Dana disusun
dalam:
a) Rencana kerja dan anggaran kementerian /
lembaga untuk pembangunan bangunan gedung
negara yang pendanaannya bersumber dari APBN
atau,
b) Rencana kerja dan anggaran SKPD untuk
pembangunan bangunan gedung negara yang
pendanaannya bersumber dari APBD
 Rencana Kebutuhan dan Rencana Pendanaan
pembangunan bangunan gedung negara yang
pendanaannya bersumber dari APBD Provinsi
atau APBD kabupaten/kota terlebih dahulu
harus diprogramkan dan ditetapkan dalam
Rencana Pembangunan Jangka Menengah
Daerah (RPJMD)
 PEMBIAYAAN PEMBANGUNAN BGN:

SKEMATIK
Klasifikasi
Standar Luas
BIAYA PEKERJAAN
STANDAR Standar
PEMBANGUNAN Jumlah Lantai
BANGUNAN
BARU HSBGN

PERAWATAN Non-Standar
BANGUNAN Bgn + Lingk
BIAYA PEKERJAAN Non-Standar
NON STANDAR Lainnya
Non-Standar
Fungsi Khusus
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

A. Klasifikasi Bangunan Gedung Negara

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 5,

1. Klasifikasi bangunan gedung negara didasarkan pada

kompleksitas.
2. Klasifikasi bangunan gedung negara meliputi bangunan
sederhana, bangunan tidak sederhana, dan bangunan khusus.
a. Bangunan sederhana, merupakan bangunan gedung negara
dengan teknologi dan spesifikasi sederhana.
b. Bangunan tidak sederhana, merupakan bangunan gedung
negara dengan teknologi dan spesifikasi tidak sederhana.
c. Bangunan khusus, merupakan bangunan gedung negara
dengan fungsi, teknologi, dan spesifikasi khusus.
3. Ketentuan lebih lanjut mengenai klasifikasi bangunan gedung
negara diatur dengan Peraturan Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

PENGERTIAN
PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

BANGUNAN SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter sederhana serta
memiliki kompleksitas dan teknologi sederhana Masa penjaminan
kegagalan bangunannya adalah selama 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN TIDAK SEDERHANA
adalah bangunan gedung negara dengan karakter tidak sederhana
serta memiliki kompleksitas dan/atau teknologi tidak sederhana
Masa penjaminan kegagalan bangunannya adalah selama paling
singkat 10 (sepuluh) tahun
BANGUNAN KHUSUS
adalah bangunan gedung negara yang memiliki penggunaan dan
persyaratan khusus, yang dalam perencanaan dan pelaksanaannya
memerlukan penyelesaian/teknologi khusus Masa penjaminan
kegagalan bangunannya paling singkat 10 (sepuluh) tahun
Klasifikasi BGN
Klasifikasi Penggunaan Bangunan
 BG Kantor yang sudah ada disain prototipe-nya/ sd. 2
lantai/luas sd. 500 m2
SEDERHANA  Rumah Dinas Tipe C,D, dan E
 Pelayanan kesehatan: Puskesmas
 Pendidikan: lanjutan dan dasar sd. 2 lantai

 BG Kantor belum ada prototipe-nya/ diatas 2 lantai/ >500

m2
TIDAK  Rumah Dinas Tipe A & B, atau C,D,&E bertingkat
SEDERHANA  Rumah Sakit Klas A & B
 Universitas/Akademi

 Istana Negara/Wisma Negara

 Instalasi Nuklir, instalasi hankam
KHUSUS  Laboratorium, terminal, stadion OR, rumah tahanan,
gudang benda berbahaya
 Bangunan Monumental, ged. Perwakilan RI
Tipe Rumah Negara
Tipe Pengguna Bangunan
 Menteri/Pimpinan Lembaga Tinggi Negara
Khusus
 Sekjen, Dirjen, Irjen, Kepala Badan
A  Pejabat yang setingkat ,Anggota Lbg Tinggi Neg/Dewan

 Direktur, Kapus, Karo, KaKanwil

B  Pejabat yang setingkat ,PNS Gol.IV/d dan IV/e

 Kasubdit, Kabag, Kabid

C  Pejabat yang setingkat, PNS Gol.IV/a,IV/b dan IV/c

 Kasi, Kasubag, Kasubdid

D  Pejabat yang setingkat, PNS Gol.III

E  PNS Gol.I dan Gol.II

PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Klasifikasi bangunan khusus, ditetapkan

berdasarkan rincian anggaran biaya (RAB)
yang dihitung tersendiri sesuai dengan
kebutuhan dan kewajaran harga yang
berlaku.
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
B. Standar Luas Bangunan Gedung Negara
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 6, 7, 8, 9.

1. Standar luas gedung kantor;

a. Standar luas ruang gedung kantor, adalah:
1). Rata-rata 10 (sepuluh) meter persegi per personel
(Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan tidak sederhana)
2). Rata-rata 9,6 (sembilan koma enam) meter persegi per
personel (Catt: Untuk Klasifikasi Bangunan sederhana)
b. Bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang pelayanan,
luasnya dihitung secara tersendiri berdasarkan analisis
kebutuhan
c. Rincian standar luas ruang gedung kantor dan ruang penunjang
tercantum dalam lampiran I.
(Penambahan 25% Luas Ruang Untuk Sirkulasi)
2. Ketentuan lebih lanjut mengenai Standar Luas bangunan gedung
negara diatur dengan Peraturan Menteri.
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
Keterangan
1. Untuk:
a. Rumah Jabatan Gubernur disetarakan dengan Rumah Tipe Khusus, kecuali
luas tanah 2000m2.
b. Rumah Jabatan Bupati/Walikota disetarakan dengan Rumah Negara Tipe A,
kecuali luas tanah 1000m2.
Rumah Jabatan Gubernur/Bupati/Walikota dapat ditambahkan luas ruang untuk
Ruang Tamu Besar /Pendopo yang dihitung sesuai kebutuhan dan kewajaran.
2. Sepanjang tidak bertentangan dengan luasan persil yang ditetapkan dalam
Rencana Tata Ruang Wilayah, toleransi kelebihan tanah yang diizinkan untuk:
- DKI Jakarta : 20 %
- Ibukota Provinsi : 30 %
- Ibukota Kabupaten/Kota : 40 %
- Pedesaan : 50 %
3. Untuk rumah susun negara yang dibangun dalam wujud rumah
susun, luas per unit bangunannya diperhitungkan dengan
mengurangi luas garasi mobil (untuk tipe Khusus, A, dan B).
Kebutuhan garasi mobil disatukan dalam luas parkir basement
dan/atau halaman
Standar Luas BGN
Jenis Luas
 Gedung Kantor Klasifikasi Tidak Sederhana
Gedung Kantor seluas 10 m2/personil
 Gedung Kantor Klasifikasi Sederhana
seluas 9.6 m2/personil
 Ruang Khusus atau Rg. Pelayanan
Masyarakat dihitung tersendiri
 Rincian Standar Luas Ruang Terlampir

 Tipe Khusus : 400m2 / 1000m2 (LB/LT)

Rumah Negara  Tipe A : 250m2 / 600m2 (LB/LT)
 Tipe B : 120m2 / 350m2 (LB/LT)
 Tipe C : 70m2 / 200m2 (LB/LT)
*) luas tanah  Tipe D : 50m2 / 120m2 (LB/LT)
Toleransi %  Tipe E : 36m2 / 100m2 (LB/LT)

 Mengikuti ketentuan yang dikeluarkan oleh

BGN Lainnya Instansi ybs.
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
B.2.STANDAR LUAS BANGUNAN GEDUNG KANTOR
(1).RUANG KANTOR
LUAS RUANG (m2)
R. PELAYANAN KETERANGAN
R. PENUNJANG JABATAN JABATAN
JABATAN
R. KERJA JML
R. R. R. R. R. R. R. R. JML
CATATAN
TAMU RAPAT TUNGGU ISTIRAHAT SEKRET STAF SIMPAN TOILET STAF

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12
Menteri/ Ketua
1 28.00 40.00 40.00 60.00 20.00 15.00 24.00 14.00 6.00 247.00 8
Lembaga

2 Wakil Menteri 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
R.Staf pada setiap
Eselon IA/ Anggota jabatan
3 16.00 14.00 20.00 18.00 10.00 10.00 15.00 10.00 4.00 117.00 5
Dewan diperhitungkan
berdasarkan jumlah
4 Eselon I B 16.00 14.00 20.00 9.00 5.00 7.00 4.40 5.00 3.00 83.40 2
personel
@ 2,2 - 3 m2/
5 Eselon II A 14.00 12.00 14.00 12.00 5.00 7.00 4.40 3.00 3.00 74.40 2 personel, sesuai
dengan tingkat
6 Eselon II B 14.00 12.00 10.00 6.00 5.00 5.00 4.40 3.00 3.00 62.40 2 jabatan dan
kebutuhan dari
masing-masing
7 Eselon III A 12.00 6.00 3.00 3.00 24.00 0
R. K/L
Toilet
8 Eselon III B 12.00 6.00 3.00 21.00 0
ber
sama
9 Eselon IV 8.00 8.80 2.00 18.80 4
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
(2).RUANG PENUNJANG
JENIS RUANG LUAS KETERANGAN
1 2 3
Ruang Rapat Utama
1 140 m2 Kapasitas 100 orang
Kementerian
2 Ruang Rapat Utama Es. I 90 m2 Kapasitas 75 orang
3 Ruang Rapat Utama Es. II 40 m2 Kapasitas 30 orang
4 Ruang Studio 4 m2/ orang Pemakai 10% dari staf
5 Ruang Arsip 0.4 m2/ orang Pemakai seluruh staf
6 WC/ Toilet 2 m2/ 25 orang Pemakai Pejabat Es. V sd Es. III dan seluruh staf
7 Musholla 0.8 m2/ orang Pemakai 20% dari jumlah personel

Keterangan :
1. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Gubernur disetarakan dengan
ruang kantor / ruang penunjang Menteri.

2. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Walikota/Bupati disetarakan dengan

ruang kantor / ruang penunjang Eselon IA.

3. Untuk ruang kantor / ruang penunjang Anggota DPRD disetarakan dengan

ruang kantor / ruang penunjang Eselon IIA.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

(3) SIRKULASI 25% X (JUMLAH A + B)

Keterangan:

1. Standar luas ruang tersebut diatas merupakan acuan dasar, yang dapat
disesuaikan berdasarkan fungsi/sifat tiap eselon/jabatan.

2. Luas ruang kerja untuk Satuan Kerja dan Jabatan Fungsional dihitung
tersendiri sesuai dengan kebutuhan di luar standar luas tersebut di atas.

3. Untuk bangunan gedung kantor yang memerlukan ruang-ruang khusus atau

ruang pelayanan masyarakat, seperti Kantor Pelayanan Pajak, Kantor
Pelayanan Perbendaharaan Negara, kebutuhannya dihitung tersendiri, di luar
standar luas tersebut di atas.
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

C. Standar Jumlah Lantai Bangunan Gedung Negara

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 10.

1. Jumlah lantai bangunan gedung negara ditetapkan paling

banyak 8 (delapan) lantai.
2. Jumlah lantai rumah negara yang tidak berupa rumah susun
ditetapkan paling banyak 2 (dua) lantai.
3. Bangunan gedung negara yang dibangun lebih dari 8 (delapan)
lantai harus mendapat persetujuan terlebih dahulu dari
Menteri.
4. Jumlah lantai bangunan gedung negara yang berpengaruh
pada Koefisien / faktor pengali jumlah lantai bangunan,
besarannya ditetapkan oleh Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

Tabel Koefisien / Faktor Pengali Jumlah Lantai bangunan,

sebagai berikut:

Jumlah Lantai Bangunan Koefisien / Faktor Pengali

Bangunan 2 Lantai 1,090
Bangunan 3 Lantai 1,120
Bangunan 4 Lantai 1,135
Bangunan 5 Lantai 1,162
Bangunan 6 Lantai 1,197
Bangunan 7 Lantai 1,236
Bangunan 8 Lantai 1,265
 PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
D. Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung
Negara (HSBGN)
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 15.

Standar Harga Satuan Tertinggi Bangunan Gedung Negara

1. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung
negara ditetapkan secara berkala oleh Bupati/Walikota.
2. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung
negara untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh
Gubernur DKI Jakarta.
3. Standar harga satuan tertinggi bangunan gedung negara
dihitung berdasarkan formula perhitungan standar harga
satuan tertinggi yang ditetapkan oleh Menteri.
PERSYARATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

D.1. STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI BGN

(HSBGN)
Bab IV. B PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007

Standar Harga Satuan Tertinggi merupakan biaya per-m2

pelaksanaan konstruksi maksimum untuk pembangunan
bangunan gedung negara, khususnya untuk pekerjaan
standar bangunan gedung negara, yang meliputi pekerjaan
struktur, arsitektur dan finishing, serta utilitas bangunan
gedung negara.
Standar Harga Satuan Tertinggi pembangunan bangunan
gedung negara ditetapkan secara berkala untuk setiap
kabupaten/kota oleh Bupati/Walikota setempat, khusus
untuk Provinsi DKI Jakarta ditetapkan oleh Gubernur.
Pembiayaan Pembangunan BGN:
Biaya Pembangunan BGN:
 Biaya Pekerjaan Standar
 Biaya Pekerjaan Non Standar
Standar Harga Satuan Tertinggi per M2:
 Standar Harga BGN Klasifikasi Sederhana dan Tidak
Sederhana
 Standar Harga Bangunan Rumah Negara
 Ditetapkan oleh Bupati/Walikota secara berkala/tahun
berdasarkan spesifikasi teknis dan klasifikasi BGN
Komponen Biaya Pembangunan:
 Biaya Konstruksi Fisik
 Biaya Perancangan
 Biaya Pengawasan/Manajemen Konstruksi
 Biaya Pengelolaan Proyek
Pembiayaan Pembangunan BGN:
Pembiayaan Bangunan tertentu:
 Pembangunan > 1 tahun anggaran
 Bangunan dengan Desain Prototipe
 Bangunan dengan Desain Berulang
Prosentase Komponen Biaya Pembangunan:
Diperhitungkan dari Biaya Konstruksi Fisik
 Bangunan Sederhana
 Bangunan Tidak sederhana
 Bangunan Khusus
Biaya Pekerjaan Non-Standar
 Dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan
harga pasar yang wajar, dengan terlebih dahulu berkonsultasi
kepada instansi Teknis PU;
 Besarnya biaya perencanaan, manajemen
konstruksi/pengawasan, dihitung berdasarkan billing-rate
 BIAYA PEMBANGUNAN BGN

BIAYA BIAYA BIAYA PEKERJAAN

PEMBANGUNAN PEKERJAAN NON STANDAR
BGN STANDAR

PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14

 PEKERJAAN STANDAR BGN

Pekerjaan Standar BGN

meliputi pekerjaan : struktur, arsitektur , finishing, utilitas
Dihitung berdasarkan
- standar harga satuan tertinggi berdasarkan klasifikasi bangunan
gedung negara;
- koefisien faktor pengali jumlah lantai bangunan; dan
- luas bangunan

Biaya Pek. Standar = (HSBGN) (K) (Ltb)

HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN
Ltb : Luas total lantai bangunan
K : Koefisien jumlah lantai
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 14
 STANDAR HARGA SATUAN TERTINGGI BGN
PEKERJAAN STANDAR bangunan gedung negara meliputi
pekerjaan : - struktur
- arsitektur
- finishing
- utilitas

MODEL FORMULA HSBGN

∑ V n Hn
HSBGN =
Ltb K
HSBGN : Standar Harga Satuan Tertinggi BGN
Vn : Kuantitas (Volume) komponen bangunan Pek. Standar
Ltb : Luas total lantai bangunan
Hn : Harga komponen bangunan Pek. Standar
K : Koefisien jumlah lantai
 PEKERJAAN STANDAR BGN
KOEFISIEN/FAKTOR PENGALI
JUMLAH LANTAI BANGUNAN BERTINGKAT GEDUNG NEGARA

BAB IV.D.1 Permen PU No. 45/PRT/M/2007

Harga satuan tertinggi rata-rata per-m2 bangunan gedung bertingkat
adalah harga satuan lantai dasar tertinggi per-m2 dikalikan dengan
koefisien/faktor pengali untuk jumlah lantai yang bersangkutan

Jumlah lantai bangunan Harga Satuan per-m2 Tertinggi

Bangunan 2 lantai 1,090 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 3 lantai 1,120 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 4 lantai 1,135 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 5 lantai 1,162 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 6 lantai 1,197 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 7 lantai 1,236 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 8 lantai 1,265 standar harga gedung bertingkat
PROSENTASE KOMPONEN PEKERJAAN BANGUNAN
GEDUNG NEGARA

Komponen Gedung Negara Rumah Negara

Pondasi 5% -10% 3% -7%
Struktur 25% - 35% 20% - 25%
Lantai 5% -10% 10% - 15%
Dinding 7% -10% 10% - 15%
Plafond 6% -8% 8% -10%
Atap 8% -10% 10% - 15%
Utilitas 5% -8% 8% -10%
Finishing 10% - 15% 15% - 20%
 PEKERJAAN NON STANDAR BGN
PERPRES No. 73 Tahun 2011 Pasal 16

Biaya Pek. Non Standar

- dihitung berdasarkan kebutuhan nyata dan harga pasar yang wajar.
- Total biaya nonstandar maksimum150% dari total biaya standar
BGN
- Ketentuan lebih lanjut diatur dengan Peraturan Menteri
Biaya Pek. Non Standar
PERMEN PU No. 45/PRT/M/2007
- dihitung berdasarkan rincian volume kebutuhan nyata dan harga
pasar yang wajar , setelah berkonsultasi kepada Instansi Teknis
setempat;
- Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi, pengawasan
pekerjaan non-standar, dihitung, (berdasarkan billing-rate)
- Total biaya tertinggi pekerjaan non-standar
maksimum sebesar 150% dari biaya pekerjaan
standar, dan dapat berpedoman pada :
Jenis pekerjaan Prosentase
Alat Pengkondisian Udara 10-20% dari X
Elevator/Escalator 8-12% dari X
Tata Suara (Sound System) 3-6% dari X
Telepon dan PABX 3-6% dari X
Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6-11 % dari X
Elektrikal (termasuk genset) 7-12% dari X
Sistem Proteksi Kebakaran 7-12% dari X
Sistem Penangkal Petir Khusus 2-5% dari X
Instalasi Pengolahan Air Limbah (IPAL) 2-4% dari X
Interior (termasuk furniture) 15-25% dari X
Gas Pembakaran 1-2% dari X
Gas Medis 2-4% dari X
Pencegahan Bahaya Rayap 1-3% dari X
Pondasi dalam 7-12% dari X
Fasilitas penyandang cacat & kebutuhan khusus 3-8% dari X
Sarana/Prasarana Lingkungan 3-8% dari X
Basement (per m2) 120% dari Y
Peningkatan Mutu *) 15-30% dari Z
 CATATAN :

1. Peningkatan mutu termasuk peningkatan penampilan arsitektur dan

peningkatan struktur terhadap aspek keselamatan bangunan, hanya
dapat dilakukan dengan memberikan penjelasan yang secara teknis
dapat diterima dan harus mendapatkan rekomendasi dari Instansi
teknis.

2. Koefesien Basement hanya untuk 1 – 2 lapis, lebih dari itu diperlukan

kajian khusus.

X = total biaya konstruksi fisik pekerjaan standar.

Y = standar Harga Satuan Tertinggi per-m2.
Z = total biaya komponen pekerjaan yang ditingkatkan mutunya

37
 BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN
BIAYA
HSBGN PEKERJAAN
STANDAR BIAYA
KONSTRUKSI
BIAYA PEKERJAAN FISIK
NON STANDAR
max 150% dari HSBGN BIAYA MK/
Perpres 73 Pasal 16, (3)
BIAYA
PENGAWASAN
BIAYA
PERENCANAAN

BIAYA
PENGELOLAAN
KEGIATAN

BIAYA KESELURUHAN BANGUNAN

 PEKERJAAN NON STANDAR LAINNYA
1. Penyiapan lahan yang meliputi: pembentukan kualitas permukaan tanah/lahan sesuai dengan
rancangan pembuatan tanda-tanda lahan, pembersihan lahan dan pembongkaran;
2. Pematangan lahan yang meliputi: pembuatan jalan dan jembatan dalam kompleks, jaringan
utilitas kompleks (saluran drainase, air bersih, listrik, Iampu penerangan luar, limbah kotoran,
hidran kebakaran), Iansekap/ taman, pagar fungsi khusus dan tempat parkir;
3. Penyusunan rencana tata bangunan dan Iingkungan (termasuk master plan);
4. Penyusunan studi Analisa Mengenai Dampak Lingkungan (AMDAL);
5. Penyambungan yang meliputi: penyambungan air dari PAM/PDAM, penyambungan listrik dari
PLN, penyambungan gas dari Perusahaan Gas, penyambungan telepon dari TELKOM;
6. Bangunan penghubung antar bangunan,
7. Perizinan-perizinan khusus selain Izin Mendirikan Bangunan karena sifat bangunan, lokasi/letak
bangunan, ataupun karena luas lahan;
8. Biaya Konsultan studi penyusunan program pembangunan bangunan gedung negara, untuk
bangunan gedung yang penyusunannya memerlukan keahlian konsultan;
9. Biaya Konsultan VE, apabila Satuan Kerja menghendaki pelaksanaan VE dilakukan oleh
konsultan independen.

Besarnya biaya perencanaan, manajemen konstruksi, pengawasan pekerjaan non-

standar lainnya, dihitung berdasarkan billing-rate sesuai ketentuan yang tercantum
dalam keputusan Menteri Keuangan.
39
KOEFISIEN/FAKTOR PENGALI
BANGUNAN/RUANG DENGAN FUNGSI KHUSUS

BAB IV.D.2 Permen PU No. 45/PRT/M/2007

Fungsl Bangunan/Ruang Harga Satuan per-m2 Tertinggi

ICU/ICCU/UGD/CMU 1,50 standar harga bangunan
Ruang Operasi 2,00 standar harga bangunan

Ruang Radiology 2,00 standar harga bangunan

Rawat inap 1,10 standar harga bangunan

Laboratorium
Ruang Kebidanan dan Kandungan
Ruang Gawat Darurat
Power House
Ruang Rawat Jalan
Dapur dan Laundri
Bengkel
Lab. SLTP/SMA/SMK
Selasar Luar Beratap/Teras
1,10 standar harga bangunan
1,20 standar harga bangunan
1,10 standar harga bangunan
1,25 standar harga bangunan
1,10 standar harga bangunan
1,10 standar harga bangunan
1,00 standar harga bangunan
1,15 standar harga bangunan
0,05 standar harga bangunan
 ANALISIS BIAYA
Analisis Biaya adalah suatu metode perhitungan yang digunakan
untuk memperkirakan (mengestimasikan) kebutuhan biaya dalam
rangka penganggaran meliputi kegiatan:

1. pembangunan baru bangunan gedung negara,

2. pengembangan komponen bangunan gedung negara, dan/atau
3. perawatan komponen bangunan gedung negara.
PROGRAM DAN PEMBIAYAAN
UNTUK PEMBANGUNAN BARU
KELENGKAPAN DATA/INFORMASI UNTUK
PEMBANGUNAN BARU
A. INFORMASI TENTANG LAHAN
1. Status Hak Atas Tanah dan/atau izin pemanfaatan.
2. SKRK (SURAT KETERANGAN RENCANA KOTA); berisi tentang peruntukan
dan intensitas bangunan :
a. KDB (KOEFESIEN DASAR BANGUNAN); Luas Tapak Bangunan yang
diperbolehkan terbangun.
b. KLB (KOEFESIEN LANTAI BANGUNAN); Luas Maksimal yang boleh
dibangun.
c. Ketinggian Maksimal Bangunan.
3. RTBL

B. INFORMASI TENTANG BANGUNAN

1. STRUKTUR ORGANISASI
2. JUMLAH PERSONIL PROYEKSI 5 TAHUN KEDEPAN
3. KEBUTUHAN DAN FUNGSI RUANG
4. PERSYARATAN KHUSUS LAINNYA
 SISTEMATIKA ANALISIS BIAYA UNTUK PEMBANGUNAN BARU
BANGUNAN GEDUNG NEGARA

1. INFORMASI TENTANG LAHAN

2. INFORMASI TENTANG BANGUNAN

ANALISIS

HSBGN

1. BIAYA KONSTRUKSI FISIK

BIAYA PEKERJAAN
TOTAL BIAYA 2. BIAYA PERENCANAAN
STANDAR
YANG DIPERLUKAN 3. BIAYA PENGAWASAN/ MK
4. BIAYA PENGELOLAAN BIAYA PEKERJAAN
KEGIATAN NON STANDAR
Lampiran Surat

KELENGKAPAN DATA CLEARENCE

Nomor Surat Permohonan :
Tanggal :

I. DATA UMUM PEMOHON *)

I.1 Kementerian / Lembaga :
I.2 Nama :
I.3 Jabatan :
I.4 Satker / Satminkal :
I.5 Alamat :

II. DATA UMUM BANGUNAN *)

II.1 Nama Bangunan :
II.2 Lokasi Bangunan :
II.3 Luas Tanah :
II.4 Luas Lahan yang telah terbangun :

III. DATA KETERANGAN RENCANA KOTA *) terlampir tidak terlampir

III.1 KLB :
III.2 KDB : %
III.3 Ketinggian Maksimum : lantai

S t rukt ur Org anis as i

IV. TABEL STRUKTUR ORGANISASI PENGGUNA GEDUNG *) Peng g una Ged ung (t erlamp ir)

No Jabatan Jumlah Personil Keterangan

1 Menteri / Ketua Lembaga

2 Wakil Menteri
3 Eselon IA / Anggota Dewan
4 Eselon IB
5 Eselon IIA
6 Eselon IIB
7 Eselon IIIA
8 Eselon IIIB
9 Eselon IV
10 Staff

V. TABEL KEBUTUHAN RUANG-RUANG KHUSUS / PELAYANAN MASYARAKAT *)

Luasan
No. Nama Ruang Keterangan
(m2)
FORM KELENGKAPAN DATA K/L PEMOHON CLEARANCE
A Ruang Utama
1………
2………
B Ruang Penunjang
1……
C Ruang Fasilitas Lainnya
1……………….

VI. KETERANGAN / INFORMASI LAIN-LAIN **)

Catatan : Jakarta, ………………… 2011

*) Wajib diisi Pemohon,
**) Tidak wajib diisi
ttd + cap

( )
PERKIRAAN JUMLAH PEGAWAI MINIMAL 5 TAHUN KEDEPAN
TAHUN
NO URAIAN KETERANGAN
2011 2012 2013 2014 2015 2016
DIHITUNG
Jumlah Pegawai CONTOH BERDASARKAN
RENCANA
PENERIMAAN /
PENSIUN PEGAWAI

PERKIRAAN BESARAN RUANG

SATUAN PERSONEL
RUANG JMLH BESARAN
NO JABATAN/ NAMA RUANG ESELON STAF KETERANGAN
RUANG
JML
PER- TOTAL
(m2) ESELON
JML

A. RUANG UTAMA

1 Menteri/ Ketua Lembaga 1 247.00 247 m2 8 8 9

DILENGKAPI DENGAN
2 Wakil Menteri K/L 1 90.00 90 m2 5 5 6 STRUKTUR
ORGANISASI, JMLH
3 Eselon IA/ Anggota Dewan 8 117.00 936 m2 5 40 48 PEGAWAI DIPREDIKSI
MINIMAL SD 5 TAHUN
4 Eselon IB 5 83.40 417 m2 2 10 15
KEDEPAN
5 Eselon IIA 48 74.40 3,571 m2 2 96 144

6 Eselon IIB 0 62.40 - m2 2 - - JML STAF/ ESELON

SESUAI DENGAN
7 Eselon IIIA 216 24.00 5,184 m2 1 216 432 KEBUTUHAN
INSTANSI
8 Eselon IIIB 0 21.00 - m2 0 - -

9 Eselon IV 432 18.80 8,122 m2 4 1,728 2,160

10 Satpam/ staff outsourcing - 2.20 462 m2 210 210

JUMLAH - A 711 19,029 m2 2,313 3,024 7.87

B. RUANG PENUNJANG

R. Rapat Utama
1 1 ruang 140.00 140.00 m2
Kementerian

2 R, Rapat Utama Es. I 9 ruang 90.00 810.00 m2

3 R. Rapat Utama Es. II 48 ruang 36.00 1,728.00 m2 1.2m2/org,…@30 org

4 Wc/Toilet 2,961.00 org 0.08 236.88 m2 2 m2/ 25 org

5 R. arsip 2,313.00 org 0.40 925.20 m2 0.4 m2/org (staf )

0.8 m2/org (20% x
6 R.Ibadah/ Mushola 604.80 org 0.80 483.84 m2
personel)
7 R. Studio/ Workshop 231.30 org 4.00 925.20 m2 4 m2/org (10%xstaf )

JUMLAH - B - 5,249.12 m2

JUMLAH - A+ B 24,277.92 m2

Sirkulasi x total luas lantai 25% 6,069.48 m2

TOTAL LUAS RUANG/ LANTAI 30,347.40 m2

LUAS RATA-RATA PERORANG DARI TOTAL LUAS BANGUNAN 10.04 m2 termasuk r.rpt w amen

C. RUANG FASILITAS LAIN SESUAI DENGAN TUPOKSI

NAMA RUANG JUMLAH LUAS TOTAL LUAS
1
2
LUAS RUANG PENUNJANG - m2
SIRKULASI 25% - m2
LUAS FASILITAS LAINNYA - m2
LUAS TOTAL RUANG/LANTAI 30,347 m2
DIBULATKAN 30,340 m2

KEB. PARKIR MOBIL: 1 MOBIL/ 100 m2 (DKI Jakarta)

TATA CARA PENGISIAN FORM ANALISIS
BIAYA
Penentuan prosentase pekerjaan non standar minimal-maksimal
sebagai berikut:
PENGISIAN FORM
ANALISIS NON STANDAR
KETINGGIAN
BANGUNAN
min max
• untuk bangunan di bawah 4 lantai estimasi prosentase
< 4 lantai minimal hingga nilai tengah*

• untuk bangunan 4-8 lantai estimasi prosentase nilai

4 - 8 lantai tengah*.
• untuk bangunan >8 lantai estimasi prosentase nilai
> 8 lantai tengah hingga maksimal*.

*) Penentuan prosentase maksimal dapat digunakan pada bangunan

gedung dengan derajat kompleksitas tinggi (seperti bgn khusus dan
green building)
50
 TATA CARA PENGISIAN FORM ANALISIS
BIAYA

1. Komponen pekerjaan non standar ‘elektrikal’ termasuk genset, Panel surya

(Photovoltaic panel)
2. Komponen pekerjaan non standar ‘Instalasi IT’ diantaranya: Building
Automatic System (BAS), MATV, CCTV, Security system, Access card.
3. Disarankan untuk mengurangi prosentase maksimal Komponen interior,
mengingat sebagian besar built-in furnitur yang melekat pada fisik
bangunan gedung jumlahnya terbatas.
4. Biaya pekerjaan ‘basement’ dihitung tersendiri.
5. Seluruh biaya dalam komponen standar dan non standar sudah termasuk
biaya-biaya pajak serta jasa.

51
FORM ANALISIS UNTUK PEMBANGUNAN BARU GEDUNG NEGARA

ANALISIS KEBUTUHAN BIAYA PEMBANGUNAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

NAMA BANGUNAN : GEDUNG - A
TAHUN DIBANGUN : 2011
JUMLAH TINGKAT
LUAS TOTAL LANTAI BANGUNAN
:3
:
Lantai
20,000.00 m2
LEMBAGA :
PEMAKAI :
CONTOH !!!
LUAS LANTAI BASEMENT : 2,500.00 m2 ALAMAT :
KOEFISIEN TINGKAT BGN
FUNGSI BANGUNAN/ RUANG
1.12
: KANTOR
analisis 2012
KLASIFIKASI BANGUNAN : Tidak Sederhana

I. DASAR ANALISIS
1. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 tanggal 27 Desember 2007 tentang Pedoman Teknis
Pembangunan Bangunan Gedung Negara
2. Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) TA 2012 = Rp 3 000 000
Berdasarkan pedoman satuan untuk penyusunan Rencana Kerja dan Anggaran Satuan Kerja Perangkat Daerah (RKA-SKPD)
Tahun Anggaran 2010 yang dikeluarkan oleh Biro Prasarana dan Sarana Kota Setda Provinsi DKI Jakarta

II. KEBUTUHAN BIAYA PEKERJAAN STANDAR

A. Analisis Kebutuhan Biaya Satuan Pekerjaan Standar = Koefisien Tingkat Bangunan x HSBGN
Biaya Satuan Pekerjaan Standar = 1.120 x Rp 3,000,000 = Rp 3 360 000

B. Kebutuhan Biaya Pekerjaan Standar = Luas Lantai x Biaya Satuan Pekerjaan Standar
Biaya Pekerjaan Standar = 20,000.00 x Rp 3,360,000
= Rp 67 200 000 000

52
 FORM ANALISIS UNTUK PEMBANGUNAN BARU GEDUNG NEGARA

< 4 LT;
4-8 LT;
> 8 LT; atau
KHUSUS/GREEN
III. KEBUTUHAN BIAYA PEKERJAAN NON STANDAR
A. Analisis Komponen Pekerjaan Non Standar
TERHADAP SELURUH
BOBOT NILAI
NO. URAIAN PEKERJAAN BANGUNAN DISULKAN
TERBANGUN (%)
min. max.
1. Alat Pengkondisi Udara 10% 20% 20.00% 100 20.00
2. Elevator/Escalator 8% 12% 9.00% 100 9.00
3. Tata Suara (Sound System) 3% 6% 6.00% 100 6.00
4. Telepon/PABX 3% 6% 5.00% 100 5.00
5. Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 6% 11% 5.00% 100 5.00
6. Elektrikal 7% 12% 5.00% 100 5.00
7. Sistem Proteksi Kebakaran 7% 12% 5.00% 100 5.00
8. Penangkal Petir Khusus 2% 5% 5.00% 100 5.00
9. Instalasi Pengolahan Air Limbah 2% 4% 2.00% 100 2.00
10. Interior (Termasuk furniture) 15% 25% 2.00% 100 2.00
11. Gas Pembakaran 1% 2% 2.00% 100 2.00
12. Gas Medis 2% 4% 4.00% 100 4.00
13. Pencegahan Bahaya Rayap 1% 3% 3.00% 100 3.00
14. Pondasi Dalam 7% 12% 10.00% 100 10.00
15. Fasilitas Penyandang Cacat 3% 8% 5.00% 100 5.00
16. Sarana/Prasarana Lingkungan 3% 8% 5.00% 100 5.00
93.00
Biaya Satuan Pekerjaan Non Standar 93.00 % x 1.120 x Rp 3,000,000 = Rp 3 124 800
Biaya Komponen Pekerjaan Non Standar 20,000.00 x Rp 3,124,800 = Rp 62 496 000 000

53
FORM ANALISIS UNTUK PEMBANGUNAN BARU GEDUNG NEGARA

B. Analisis Biaya Pekerjaan Basement

BOBOT LUAS HSBGN BIAYA NILAI
NO PEKERJAAN
(%) (M2) (Rp.) (Rp.) (%)

Basement (per m2)……1(satu) lapis;..(>1 lapis, hitung tersendiri) 120 2,500.00 3,000,000 9,000,000,000 13.39

C. Analisis Biaya Peningkatan Mutu

PEKERJAAN PROSENTASE PENINGKATAN MUTU BOBOT YANG BIAYA NILAI
NO
DITINGKATKAN (%) (Rp.) (%)
KOMPONEN PEKERJAAN BOBOT KOMPONEN min. max. DIUSULKAN

1 Lantai 10% 15% 30% 30% 10.00 201,600,000 0.30

2 Dinding 10% 15% 30% 30% 20.00 403,200,000 0.60

JUMLAH 604,800,000 0.90

JUMLAH NILAI PEKERJAAN NON STANDAR (%) m ax. 150 107.29

D. Kebutuhan Biaya Pekerjaan Non Standar

1. Biaya Komponen Pekerjaan Non Standar = Rp 62 496 000 000
2. Biaya Pekerjaan Basement = Rp 9 000 000 000
3. Biaya Peningkatan Mutu = Rp 604 800 000 +
= Rp 72 100 800 000

54
FORM ANALISIS UNTUK PEMBANGUNAN BARU GEDUNG NEGARA

IV. BIAYA PEKERJAAN FISIK

1. BIAYA PEKERJAAN STANDAR = Rp 67 200 000 000
2. BIAYA PEKERJAAN NON STANDAR = Rp 72 100 800 000 +
= Rp 139 300 800 000
Dibulatkan = Rp 139 301 000 000
V. KEBUTUHAN BIAYA PEMBANGUNAN
1. BIAYA KONSTRUKSI FISIK = Rp 139 301 000 000
2. BIAYA PERENCANAAN KONSTRUKSI = Rp 3 709 000 000
3. BIAYA MANAJEMEN KONSTRUKSI = Rp 2 981 000 000
4. BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN = Rp 709 000 000 +
TOTAL BIAYA PEMBANGUNAN = Rp 146 700 000 000

TERBILANG : seratus empat puluh enam milyar tujuh ratus juta rupiah

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
MENGETAHUI : DIREKTORAT PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
KASUBDIT PEMBINAAN PENGELOLAAN A/N. TIM PELAKSANA KOORDINASI BANTUAN TEKNIS
GEDUNG DAN RUMAH NEGARA TINGKAT PUSAT DAN DKI JAKARTA

1. ……………………………..

IR. J. WAHYU KUSUMOSUSANTO, MUM

NIP. 110053282 2. ……………………………..

Catatan :
Ajuan biaya tersebut tidak mengikat pelaksanaan fisik dan perlu disesuaikan kembali dengan kondisi lapangan pada waktu pelaksanaan.

55
 ANALISIS KOMPONEN BANGUNAN
UNTUK PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG
SISTEMATIKA ANALISIS BIAYA PERAWATAN BANGUNAN
GEDUNG NEGARA

EXISTING BANGUNAN : KLASIFIKASI TINGKAT

IDENTIFIKASI TINGKAT KERUSAKAN :
KERUSAKAN UNTUK 1.RINGAN
MASING-MASING
KOMPONEN. 2.SEDANG
3.BERAT

ANALISIS

HARGA SATUAN
BANGUNAN PER M2

1. BIAYA KONSTRUKSI FISIK BIAYA PEKERJAAN

TOTAL BIAYA 2. BIAYA PERENCANAAN STANDAR
YANG DIPERLUKAN 3. BIAYA PENGAWASAN/ MK
BIAYA PEKERJAAN
4. BIAYA PENGELOLAAN NON STANDAR
KEGIATAN
 LINGKUP PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG

Pekerjaan perawatan meliputi perbaikan dan/atau

penggantian bagian bangunan, komponen, bahan
bangunan, dan/atau prasarana dan sarana
berdasarkan dokumen rencana teknis perawatan
bangunan gedung, dengan mempertimbangkan
dokumen pelaksanaan konstruksi.
PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG TERDIRI DARI :
• Rehabilitasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak sebagian dengan
maksud menggunakan sesuai dengan fungsi tertentu yang
tetap, baik arsitektur maupun struktur bangunan gedung
tetap dipertahankan seperti semula, sedang utilitas dapat
berubah.

• Renovasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian
dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang
dapat tetap atau berubah, baik arsitektur, struktur maupun
utilitas bangunannya

• Restorasi
Memperbaiki bangunan yang telah rusak berat sebagian
dengan maksud menggunakan sesuai fungsi tertentu yang
dapat tetap atau berubah dengan tetap mempertahankan
arsitektur bangunannya sedangkan struktur dan utilitas
bangunannya dapat berubah
 ANALISA TINGKAT KERUSAKAN

1. Kerusakan ringan
– Kerusakan ringan adalah kerusakan terutama
pada komponen non-struktural, seperti
penutup atap, langit-langit, penutup lantai, dan
dinding pengisi.
– Perawatan untuk tingkat kerusakan ringan,
biayanya maksimum adalah sebesar 30% dari
harga satuan tertinggi pembangunan
bangunan gedung baru yang berlaku, untuk
tipe/klas dan lokasi yang sama.
2. Kerusakan sedang
• Kerusakan sedang adalah kerusakan pada
sebagian komponen non-struktural, dan
atau komponen struktural seperti struktur
atap, lantai, dan lain-lain.
• Perawatan untuk tingkat kerusakan
sedang, biayanya maksimum adalah
sebesar 45% dari harga satuan tertinggi
pembangunan bangunan gedung baru
yang berlaku, untuk tipe/klas dan lokasi
yang sama.
3. Kerusakan berat
i. Kerusakan berat adalah kerusakan pada
sebagian besar komponen bangunan, baik
struktural maupun non-struktural yang apabila
setelah diperbaiki masih dapat berfungsi
dengan baik sebagaimana mestinya.
ii. Biayanya maksimum adalah sebesar 65% dari
harga satuan tertinggi pembangunan
bangunan gedung baru yang berlaku, untuk
tipe/klas dan lokasi yang sama.
4. Perawatan Khusus
• Untuk perawatan yang memerlukan
penanganan khusus atau dalam usaha
meningkatkan wujud bangunan, seperti
kegiatan renovasi atau restorasi (misal
yang berkaitan dengan perawatan
bangunan gedung bersejarah),
• besarnya biaya perawatan dihitung sesuai
dengan kebutuhan nyata dan
dikonsultasikan terlebih dahulu kepada
Instansi Teknis setempat.
KRITERIA KERUSAKAN BANGUNAN GEDUNG
No Kategori Kriteria Kerusakan Uraian Kelaya
Kerusakan kan
Bangunan roboh atau 1. Bangunan roboh total
sebagian besar komponen 2. Atap jatuh
Roboh/Rusak struktural rusak 3. Balok, kolom, plat lantai patah
I 4. Dinding, pintu/jendela sebagian besar runtuh/roboh
Total/Rusak Berat
Tingkat Kerusakan antara 45 5. Sebagian besar langit-langit runtuh
s/d 65 % atau diatas 65 % 6. Instalasi listrik rusak total

Bangunan masih berdiri, 1. Bangunan masih berdiri

sebagian komponen struktural 2. Sebagian rangka atap patah
patah dan komponen non 3. Balok kolom sebagian patah
II Rusak Sedang struktural rusak 4. Sebagian kecil dinding, kusen pintu/ jendela runtuh/roboh
5. Sebagian langit-langit lepas
Tingkat Kerusakan antara 30 6. Sebagian besar instalasi listrik rusak / terputus
s/d 45 %
1. Sebagian besar penutup atap dan langit- Tingkat
langit lepas kerusakan
2. Retak-retak pada plesteran kolom, balok, 20 < s/d 30 %
Kelas A dan dinding tembok/dinding papan
pecah/rusak
3. Penutup lantai lepas/terkelupas
Bangunan masih berdiri, 4. Sebagian instalasi rusak
Sebagian komponen non-
1. Sebagian kecil penutup atap lepas Tingkat
Rusak struktural & arsitektural rusak
III 2. Sebagian kecil retak-retak pada plesteran kerusakan
Ringan
kolom, tembok dan plesteran, serta 10 % s/d 20 %
Kelas B Tingkat Kerusakan antara 5 s/d
dinding papan terlepas
30 %
3. Sebagian plesteran terkelupas
4. Sebagian kecil instalasi rusak
1. Retak-retak kecil pada dinding tembok Tingkat
Kelas 2. Sebagian plesteran terkelupas kerusakan
C 3. sebagian kecil daun pintu / jendela dan < 10 %
engsel rusak
KAT E G O R I R U SAK B E RAT

• BANGUNAN ROBOH TOTAL

• ATAP JATUH
• BALOK, KOLOM, DAN / ATAU ATAP
PATAH
• SEBAGIAN BESAR LANGIT-LANGIT
RUNTUH
• INSTALASI LISTRIK RUSAK TOTAL
• PINTU / JENDELA RUSAK TOTAL

KOLOM PATAH

TINDAKAN YANG
DIANJURKAN
• BERSIHKAN LOKASI DAN BANGUN
KEMBALI
KAT E G O R I R U SAK S E DAN G

 SEBAGIAN
RANGKA ATAP
PATAH
 PINTU/ JENDELA
RUSAK
 SEBAGIAN KECIL
LANGIT-LANGIT
LEPAS

 BALOK KOLOM SEBAGIAN

PATAH
 SEBAGIAN INSTALASI
LISTRIK RUSAK / TERPUTUS

TINDAKAN YANG
DIANJURKAN
• BANGUNAN HARUS DIKOSONGKAN
• BANGUNAN DAPAT DIRUBUHKAN ATAU
DILAKUKAN RESTORASI DAN
PERKUATAN SECARA MENYELURUH
SEBELUM DIHUNI KEMBALI
KATE G O R I R U SAK R I N GAN
 RETAK-RETAK PADA BALOK
 SEBAGIAN INSTALASI RUSAK
 PENUTUP ATAP LEPAS

 RETAK-RETAK PADA KOLOM

TINDAKAN YANG
DIANJURKAN
• BANGUNAN TIDAK PERLU DIKOSONGKAN,
BOLEH DIHUNI KEMBALI SETELAH DILAKUKAN
RESTORASI DAN PERKUATAN
• PERBAIKAN YANG BERSIFAT ARSITEKTUR AGAR
DAYA BANGUNAN TERPELIHARA
FORM ANALISIS UNTUK PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

ANALISIS KEBUTUHAN BIAYA PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

NAMA BANGUNAN : GEDUNG - B
TAHUN DIBANGUN : 2011
JUMLAH TINGKAT :4 Lantai LEMBAGA :
LUAS LANTAI PERAWATAN : 500 m2 PEMAKAI :
LUAS TOTAL LANTAI BANGUNAN : 4,000 m2
LANTAI YANG DI RAWAT : Lantai 1
LUAS LANTAI BASEMENT : - m2 ALAMAT :
KOEFISIEN LANTAI BANGUNAN : 1.135
FUNGSI BANGUNAN/ RUANG : KANTOR
KLASIFIKASI BANGUNAN : Tidak Sederhana
I. DASAR ANALISIS
1. Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 45/PRT/M/2007 tanggal 27 Desember 2007 tentang Pedoman
Teknis Pembangunan Bangunan Gedung Negara
2. Harga Satuan Bangunan Gedung Negara (HSBGN) TA 2012 = Rp 3 000 000
Berdasarkan pedoman satuan untuk penyusunan Rencana Kerja dan Anggaran Satuan Kerja Perangkat Daerah (RKA-
SKPD) Tahun Anggaran 2010 yang dikeluarkan oleh Biro Prasarana dan Sarana Kota Setda Provinsi DKI Jakarta

68
FORM ANALISIS UNTUK PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

II. KEBUTUHAN BIAYA PERAWATAN KOMPONEN PEKERJAAN STANDAR

A. Analisis Kerusakan Komponen Pekerjaan Standar
TERHADAP BOBOT
BOBOT NILAI
NO. URAIAN PEKERJAAN SELURUH KERUSAKAN
(%) (%)
BANGUNAN MAKSIMUM
1. PONDASI PONDASI 10.00% 15.00% - -
2. STRUKTUR KOLOM, BALOK & RING BALK 27.00% 30.00% - -
PLESTERAN 2.00% 100.00% 100.00 2.00
3. ATAP RANGKA ATAP 8.00% 30.00% - -
PENUTUP ATAP 2.00% 75.00% - -
4. LANGIT-LANGIT RANGKA LANGIT-LANGIT 3.50% 100.00% - -
PENUTUP LANGIT-LANGIT 4.50% 100.00% - -
5. DINDING BATU BATA/ PARTISI 4.50% 50.00% - -
PLESTERAN 1.75% 100.00% - -
KACA 1.25% 100.00% - -
PINTU 1.00% 100.00% - -
KOSEN 1.50% 100.00% - -
6. LANTAI PENUTUP LANTAI 10.00% 100.00% - -
7. UTILITAS INSTALASI LISTRIK 5.00% 100.00% - -
INSTALASI AIR 1.50% 100.00% - -
DRAINASE LIMBAH 1.50% 100.00% - -
8. FINISHING FINISHING STRUKTUR (CAT) 1.00% 100.00% - -
FINISHING LANGIT-LANGIT (CAT) 4.00% 100.00% - -
FINISHING DINDING 6.00% 100.00% - -
FINISHING PINTU/ KOSEN (CAT) 4.00% 100.00% - -
JUMLAH NILAI TINGKAT KERUSAKAN PEKERJAAN STANDAR (%) 100.00% 2.00

Jenis Peraw atan = PERAWATAN RINGAN RINGAN < 30%

B. Analisis Kebutuhan Biaya Satuan Pekerjaan
= Prosentase Tingkat Kerusakan x Koef. Lantai x HSBGN SEDANG > 30% - 45%
Standar
Biaya Komponen Pekerjaan Standar = 2.00% x 1.135 x 0.00 x Rp 3,000,000 = Rp 68 100 BERAT > 45% - 65%
Biaya Pembongkaran = 0.00% x Rp. 68,100 = Rp 0 + KHUSUS > 65 %
Biaya Satuan Pekerjaan Standar = Rp 68 100
C. Kebutuhan Biaya Pekerjaan Standar = Luas Lantai x Biaya Satuan Pekerjaan Standar
Biaya Pekerjaan Standar = 500 x Rp 68,100 = Rp 34 050 000

69
FORM ANALISIS UNTUK PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA
III. KEBUTUHAN BIAYA PERAWATAN KOMPONEN PEKERJAAN NON STANDAR
A. Analisis Kerusakan Komponen Pekerjaan Non Standar
TERHADAP BOBOT
BOBOT NILAI
NO. URAIAN PEKERJAAN SELURUH KERUSAKAN
(%) (%)
BANGUNAN MAKSIMUM
1. Alat Pengkondisi Udara 20.00% 100.00% - -
2. Elevator/Escalator 12.00% 100.00% - -
3. Tata Suara (Sound System) 6.00% 100.00% - -
4. Telepon/PABX 6.00% 100.00% - -
5. Instalasi IT (Informasi & Teknologi) 11.00% 100.00% - -
6. Elektrikal 12.00% 100.00% - -
7. Sistem Proteksi Kebakaran 12.00% 100.00% - -
8. Penangkal Petir Khusus 5.00% 100.00% - -
9. Instalasi Pengolahan Air Limbah 4.00% 100.00% - -
10. Interior (Termasuk furniture) 25.00% 100.00% - -
11. Gas Pembakaran 2.00% 100.00% - -
12. Gas Medis 4.00% 100.00% - -
13. Pencegahan Bahaya Rayap 3.00% 100.00% - -
14. Pondasi Dalam 12.00% 100.00% - -
15. Fasilitas Penyandang Cacat 8.00% 100.00% - -
16. Sarana/Prasarana Lingkungan 8.00% 100.00% - -
JUMLAH NILAI TINGKAT KERUSAKAN PEKERJAAN NON STANDAR (%) 0.00
Biaya Satuan Pekerjaan Non Standar = Rp 0
Biaya Komponen Pekerjaan Non Standar 500 x Rp 0 = Rp 0
B. Analisis Biaya Pekerjaan Basement
BOBOT BIAYA
KOEFESIEN BASEMENT LUAS HSBGN BIAYA
NO PEKERJAAN KERUSAKAN PERBAIKAN
(%) (m 2) (Rp.) (Rp.)
(%) (Rp.)
Basement (per m2) 120 0 3,000,000 0 10 0

C. Analisis Biaya Peningkatan Mutu

NILAI PROSENTASE PENINGKATAN MUTU BIAYA
B OB OT YA N G
NO KOMPONEN PEKERJAAN KERUSAKAN PERBAIKAN
D IT IN G KA T KA N ( %)
(%) min. max. DIUSULKA N (RP.)

1 Lantai - 15% 30% 30% 0 0

2 Dinding - 15% 30% 20% 0 0

D. Kebutuhan Biaya Pekerjaan Non Standar

1. Biaya Komponen Pekerjaan Non Standar = Rp 0
2. Biaya Pekerjaan Basement = Rp 0
3. Biaya Peningkatan Mutu = Rp 0 +
Rp 0
70
FORM ANALISIS UNTUK PERAWATAN BANGUNAN GEDUNG NEGARA

IV. BIAYA PEKERJAAN FISIK

1. BIAYA PEKERJAAN STANDAR = Rp 34 050 000
2. BIAYA PEKERJAAN NON STANDAR = Rp 0+
= Rp 34 050 000
Dibulatkan = Rp 34 000 000
V. BIAYA PEKERJAAN PERAWATAN
1. BIAYA KONSTRUKSI FISIK = Rp 34 000 000
2. BIAYA PERENCANAAN KONSTRUKSI = Rp 3 000 000
3. BIAYA PENGAWASAN KONSTRUKSI = Rp 2 000 000
4. BIAYA PENGELOLAAN KEGIATAN = Rp 5 000 000 +
TOTAL BIAYA PERAWATAN = Rp 44 000 000
TERBILANG : empat puluh empat juta rupiah

KEMENTERIAN PEKERJAAN UMUM

DIREKTORAT JENDERAL CIPTA KARYA
MENGETAHUI : DIREKTORAT PENATAAN BANGUNAN DAN LINGKUNGAN
KASUBDIT PEMBINAAN PENGELOLAAN A/N. TIM PELAKSANA KOORDINASI PENGELOLAAN TEKNIS
GEDUNG DAN RUMAH NEGARA TINGKAT PUSAT DAN DKI JAKARTA

1. ……………………………..
IR. J. WAHYU KUSUMOSUSANTO, MUM
NIP. 110053282 2. ……………………………..
Catatan :
Biaya tersebut tidak mengikat pelaksanaan fisik dan perlu disesuaikan kembali dengan kondisi lapangan pada waktu pelaksanaan.

71
Pemeliharaan & Perawatan:
• Umur bangunan : 50 tahun, depresiasi
2%/tahun, salvage value minimum 20%.
• Perawatan : tergantung tingkat
kerusakan, ringan (30%), sedang (45%),
atau berat (65%).
• Penentuan tingkat kerusakan dengan
rekomendasi Instansi Teknis PU.
• Pemeliharaan per-m2/tahun BGN
sebesar 2% dari harga standar per-m2
tertinggi yang berlaku.
TERIMA KASIH