Bab 1-6 PDF

PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN
“HEAVYNNE RESIDENCE”
DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR
(Lokasi: Di Desa Gagaksipat Kecamatan Ngemplak Kabupaten Boyolali)
Tugas Akhir
untuk memenuhi sebagian persyaratan

mencapai derajat Sarjana S-1 Teknik Sipil
diajukan oleh:
FIRDA ASRIYANI
NIM : D100130070
kepada:
PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

UNIVERSITAS MUHAMMADIYAH SURAKARTA
2017
LEMBAR PENGESAHAN

“HEAVYNNE RESIDENCE”
DITINJAU DARI EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR
Tugas Akhir
diajukan dan dipertahankan pada ujian pendadaran di hadapan Dewan Penguji

pada tanggal ............................... 2017
diajukan oleh:
FIRDA ASRIYANI
NIM : D 100 130 070
Susunan Dewan Penguji:

Pembimbing
Ir. Muh. Nur Sahid, MM., MT.

NIP: 196609111995021001
Penguji I Penguji II
Anto Budi Listyawan, ST, MT. Budi Setiawan, ST, MT

NIK: 913 NIK: 785
Tugas Akhir ini diterima sebagai salah satu persyaratan

untuk mencapai derajat Sarjana S1 Teknik Sipil
Surakarta, ............................ 2017
Dekan Fakultas Teknik Kaprodi Teknik Sipil
Ir. Sri Sunarjono, M.T., Ph.D. Mochamad Solikin, S.T., M.T., Ph.D.
NIK: 682 NIK: 792
ii
PRAKATA
Assaalammualaikum Wr. Wb
Alhamdulillah, segala puji syukur dipanjatkan ke hadirat Allah SWT atas

limpahan rahmat, taufik dan hidayah-Nya sehingga penyusunan dapat
menyelesaikan dan menyusun laporan Tugas Akhir yang berjudul “Perencanaan
Investasi Pembangunan Perumahan Heavynne Residence Ditinjau Dari Ekonomi
Dan Kebutuhan Pasar (Lokasi: Di Desa Gagaksipat, Kecamatan Ngemplak,
Kabupaten Boyolali)”
Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi sebagian persyaratan

menyelesaikan program studi S-1 pada Fakultas Teknik Jurusan Teknik Sipil
Universitas Muhammadiyah Surakarta. Bersama ini penyusun mengucapkan
terima kasih kepada smua pihak yang telah memberikan dukungan sehingga
penyusun dapat menyelesaikan Tugas Akhir ini.
Kemudian dengan selesainya Tugas Akhir ini penyusun mengucapkan

terima kasih kepada :
1) Bapak Ir. Sri Sunarjono, MT, PhD., selaku Dekan Fakultas Teknik
Universitas Muhammadiyah Surakarta.
2) Bapak Mochamad Solikin, PhD., Selaku Ketua Jurusan Fakultas Teknik
Sipil Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
3) Ibu Yenny Nurchasanah, ST. MT., selaku Sekretaris Jurusan Teknik SIpil
Fakultas Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta.
4) Bapak Ir. H. M. Nur Sahid, MM., MT. Selaku Pembimbing Utama yang
telah memberikan dorongan, arahan serta bimbingan dan nasehatnya.
5) Bapak Anto Budi Listiyawan, ST, MSc. Selaku anggota tim Penguji.
6) Bapak Budi Setiawan, ST, MT. Selaku anggota tim Penguji.
7) Bapak Ir. Abdul Rochman, MT. Selaku pembimbing akademik.
iii
8) Bapak-bapak dan ibu-ibu dosen Jurusan Fakultas Teknik Sipil Fakultas
Teknik Universitas Muhammadiyah Surakarta terima kasih atas bimbingan
dan ilmu yang telah diberikan.
9) Teman-teman Teknik Sipil angkatan 2013 yang telah membantu penelitian
10) Pihak-pihak lain yang tidak bisa penulis sebutkan satu-persatu.
Penulis menyadari bahwa Laporan Tugas Akhir ini masih jauh dari
sempurna, maka dengan segala kerendahan, kritik dan saran yang membangun
sengat penyusun harapkan guna penyempurnaan laporan di masa yang akan
datang, dan semoga laporan Tugas Akhir Ini dapat bermanfaat bagi kita semua.
Amin.
Wassalamu’alaikum Wr Wb.
Surakarta, September 2017
Penyusun
iv
MOTTO
“Kesabaran itu ada dua macam: sabar atas sesuatu yang tidak kau ingin dan
sabar menahan diri dari sesuatu yang kau ingini”
(Ali bin Abi Thalib)
“Tak ada mimpi yang terlalu tinggi untuk dicapai,

Yang ada hanya niat yang terlalu rendah untuk melangkah .”
(Bong Chandra)
“Never feel depressed about your life,

be grateful that you are able to do the things you dream of doing,
and live everyday working towards them.
That is the key to true happiness.”
(Aya Kito)
”Tak ada satu hal pun tanpa bayang-bayang, kecuali terang itu sendiri”
(Pramoedya Ananta Toer)
“Akan selalu ada hari-hari menyakitkan

dan kita tidak tahu kapan hari itu menghantam kita.
Tapi akan selalu ada hari-hari berikutnya,
memulai bab yang baru bersama matahari terbit.”
(Tere Liye)
“Bukankah tidak apa-apa kalau jatuh?

Karena kita akan selalu dapat kembali berdiri lagi .”
(Aya Kito)
“Who will fight for your dreams if not yourself?”

(Penulis)
v
PERSEMBAHAN
Dengan Rahmat Allah yang Maha Pengasih Lagi Maha Penyanyang...
Kupersembahkan Tugas Akhir ini Untuk :
 Keluargaku, ayah, ibu, dan adikku, Terima kasih atas segala
bimbingan, dukungan, doa serta nasihat yang tiada ada hentinya
sampai saat ini.
 Sahabat-sahabatku (Cicin, DJ, Novia, Yone) yang selalu memberi
support dan semangat, terima kasih telah setia menemani dari SMA
hingga saat ini.
 Mr. Raincoat yang setia menemani selama 4 tahun ini dalam suka
maupun duka, terima kasih atas segala dukungan dan bantuan yang
tiada henti sampai saat ini.
 Seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil Universitas
Muhammadiyah Surakarta.
 Teman-teman seperjuangan Teknik Sipil angkatan 2013 yang selalu
membantuku dalam berbagai hal, terima kasih atas segala kenangan
yang tak terlupakan selama di UMS.
vi
DAFTAR ISI
Halaman
HALAMAN JUDUL........................................................................................ i
HALAMAN PENGESAHAN .......................................................................... ii
PRAKATA ....................................................................................................... iii
MOTTO ........................................................................................................... v
PERSEMBAHAN ............................................................................................ vi
DAFTAR ISI .................................................................................................... vii
DAFTAR GAMBAR ....................................................................................... ix
DAFTAR TABEL ............................................................................................ x
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN ........................................................ xii
DAFTAR LAMPIRAN .................................................................................... xiv
ABSTRAKSI ................................................................................................... xv
BAB I PENDAHULUAN ........................................................................... 1
A. Latar Belakang Masalah ............................................................. 1
B. Rumusan Masalah ....................................................................... 2
C. Tujuan Penelitian ........................................................................ 2
D. Manfaat Penelitian ...................................................................... 3
E. Batasan Masalah.......................................................................... 3
BAB II TINJAUAN PUSTAKA .................................................................. 5
A. Permintaan Rumah ..................................................................... 5
B. Investasi ...................................................................................... 5
C. Appraisal Project ........................................................................ 6
D. Analisa Biaya .............................................................................. 6
E. Studi Kelayakan .......................................................................... 7
BAB III LANDASAN TEORI ...................................................................... 8
A. Investasi ...................................................................................... 8
B. Proyek Konstruksi ....................................................................... 8
C. Segmentasi Pasar ........................................................................ 8
D. Analisa Kebutuhan Pasar ............................................................ 8
1. Uji Kecukupan Data................................................................ 9
vii
2. Validitas dan Reliabilitas ........................................................ 9
a). Uji Validitas ...................................................................... 9
b). Uji Reliabilitas .................................................................. 10
3. Uji Korelasi ............................................................................. 10
F. Kajian Ekonomi ........................................................................... 11
1. Periode Pengembalian (Payback Period) ................................ 11
2. Return of Investment (ROI)..................................................... 12
3. Net Present Value (NPV) ........................................................ 12
4. Internal Rate of Return (IRR) ................................................. 13
5. Indeks Profitabilitas (IP) ........................................................ 14
6. Benefit Cost Ratio (BCR) ....................................................... 14
7. Break Even Point (Titik Impas) .............................................. 15
BAB IV METODE PENELITIAN ................................................................ 16
A. Objek dan Lokasi Penelitian ....................................................... 16
B. Metode Penelitian ....................................................................... 17
C. Pengumpulan Data ...................................................................... 17
D. Tahapan Penelitian...................................................................... 20
BAB V HASIL DAN PEMBAHASAN ....................................................... 21
A. Pengolahan Data ......................................................................... 22
B. Perencanaan Jumlah Rumah ....................................................... 25
C. Rencana Anggaran Biaya ............................................................ 31
D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek ................................................ 35
E. Analisa Ekonomi ......................................................................... 48
F. Penilaian Kelayakan Ekonomi .................................................... 51
BAB VI PENUTUP ....................................................................................... 58
A. Kesimpulan ................................................................................. 58
B. Saran ........................................................................................... 59
DAFTAR PUSTAKA
LAMPIRAN
viii
DAFTAR GAMBAR
Halaman
Gambar IV.1 Lokasi Penelitian ................................................................. 16
Gambar IV.2 Tahapan Penelitian............................................................... 20
Gambar V.1 Master Plan ......................................................................... 26
Gambar V.2 Rumah Tipe 54 / 80-140 ...................................................... 27
Gambar V.3 Rumah Tipe 62 / 95 ............................................................. 28
ix
DAFTAR TABEL
Halaman
Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuesioner ................................................ 21
Tabel V.2 Hasil Uji Validitas ............................................................... 23
Tabel V.3 Hasil Uji Reliabilitas............................................................ 23
Tabel V.4 Hubungan Antara Subjek Dengan Hasil Uji Korelasi
Terhadap Pemilihan Tipe Rumah ........................................ 24
Tabel V.5 Rencana Pembangunan Perumahan ..................................... 25
Tabel V.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 54 ............... 31
Tabel V.10 Total Cost............................................................................. 35
Tabel V.11 Fixed Cost ............................................................................ 36
Tabel V.12 Variabel Cost ....................................................................... 36
Tabel V.13 Penggunaan lahan perumahan ............................................ 37
Tabel V.14 Perhitungan harga pokok pembelian kavling siap bangun .. 37
Tabel V.15 Perhitungan harga jual seluruh unit ..................................... 38
Tabel V.16 Aliran kas masuk yang diharapkan ...................................... 39
Tabel V.17 Bunga per bulan ................................................................... 41
Tabel V.18 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-4 dan Ke-8 ................ 42
Tabel V.19 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-12 dan Ke-16 ............ 42
Tabel V.20 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-20 dan Ke-24 ............ 42
Tabel V.21 Rencana Aliran Keuangan Bulan Ke-28,Ke-32dan Ke-36 .. 43
Tabel V.22 Rekapitulasi Rencana Aliran Keuangan (cashflow)
Bulan Ke-4 Sampai Bulan Ke-36 ........................................ 47
Tabel V.23 Nilai Sekarang (lumpsum) Arus Kas Masuk ....................... 49
Tabel V.24 PV Cost Out ......................................................................... 51
Tabel V.25 PV Cost In............................................................................ 51
Tabel V.27 PV Cost In............................................................................ 52
x
Tabel V.29 PV Cost In............................................................................ 53
Tabel V.30 Aliran Kas Tahunan Dengan Jumlah Tidak Tetap .............. 55
Tabel V.31 PV Cost In............................................................................ 56
xi
DAFTAR NOTASI DAN SINGKATAN
A = Aliran kas bersih (netto) per tahun

An = Aliran kas pada tahun ke-n
A/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai anuitas
A (sig) = Taraf signifikansi
BCR = Benefit Cost Ratio
BEP = Break Even Point
Cf = Biaya pertama
(C)op = Nilai sekarang biaya (diluar biaya pertama)
(C0)t = Aliran kas keluar pada tahun ke-t
(C)t = Aliran kas masuk pada tahun ke-t
FC = Biaya tetap
F/A = Diketahui anuitas dicari nilai yang akan datang
F/PV = Diketahui nilai sekarang dicari nilai yang akan datang
H0 = Hipotesis pertama
H1 = Hipotesis kedua
i = Bunga arus pengembalian
IP = Indeks Profitabilitas
IRR = Internal Rate of Return
k = Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)
N = Jumlah data yang didapat
n = Tahun pengembalian
N’ = Jumlah pengamatan yang diperlukan
NPV = Net Present Value
P = Harga penjualan per unit
PP = Payback Period
PV/A = Diketahui anuitas dicari nilai sekarang
(PV)B = Nilai sekarang benefit
(PV)C = Nilai sekarang biaya
xii
PV/F = Diketahui nilai yang akan datang dicari nilai sekarang
Qi = Jumlah unit yang terjual pada titik impas
R = Nilai sekarang pendapatan
ROI = Return on Investment
r tabel = Tabel koefisien relasi “r” momen produk
s = Tingkat ketelitian
t = Waktu
VC = Biaya tidak tetap per unit
Xi = Data pengamatan
xiii
DAFTAR LAMPIRAN
Lampiran 1 Gambar Rumah Tipe 54 / 80-140, Gambar Rumah Tipe 62 / 95,

Gambar Rumah Tipe 89 / 84-122, Gambar Rumah Tipe 96 / 96-
112, Gambar Fasilitas Umum
Lampiran 2 Volume dan RAB Rumah Tipe 54, Volume dan RAB Rumah
Tipe 62, Volume dan RAB Rumah Tipe 89, Volume dan RAB
Rumah Tipe 96, Volume dan RAB Fasilitas Umum
Lampiran 3 Analisa Harga Satuan Pekerjaan (AHSP) Kabupaten Boyolali
Lampiran 4 Output SPSS
Lampiran 5 Kuesioner
Lampiran 6 Surat Tanah (AKTA)
xiv
HEAVYNNE RESIDENCE DITINJAU DARI
EKONOMI DAN KEBUTUHAN PASAR
Abstrak
Pembangunan perumahan merupakan upaya untuk memenuhi salah satu

kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk memberi arah pada pertumbuhan
wilayah, memperluas lapangan kerja serta menggerakkan kegiatan ekonomi.
Menurut data BPS Kabupaten Boyolali Tahun 2014, salah satu daerah yang
mengalami peningkatan permintaan perumahan adalah Kecamatan Ngemplak.
Untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan tersebut maka di lakukanlah
investasi pembangunan perumahan “Heavynne Residance”. Penelitian ini
bertujuan untuk mengetahui berapa jumlah permintaan rumah, investasi
pembangunan perumahan serta layak tidaknya perencanaan investasi ditinjau dari
aspek ekonomi. Analisis ekonomi yang dilakukan berupa NPV, IRR, BCR, IP,
PP, ROI dan BEP. Berdasarkan hasil penelitian maka didapat hasil nilai NPV
adalah Rp1.788.223.917,60 nilai IRR adalah 12,2269% > 9,95%, nilai BCR
adalah 1,05 > 1, nilai IP adalah 1,05 > 1, nilai PP adalah 32 bulan 13 hari, nilai
ROI setelah pajak adalah 2,83% per bulan = 33,98% per tahun, nilai BEP adalah
43 penjualan unit rumah. Berdasarkan hasil tersebut dapat disimpulkan bahwa
investasi di Desa Gagaksipat Kecamatan Ngemplak dapat dilakukan.
Kata Kunci: Investasi, Perencanaan Perumahan, Studi Kelayakan
Abstract
Housing development is an attempt to fulfill one of the basic human needs, as

well as to give direction to the growth of the region, to expand employment and to
drive economic activity. According to data from BPS Boyolali District Year
2014, one of the areas that experienced an increase in housing demand is
Ngemplak District. To fulfill the needs of housing then invested in housing
developments named “Heavynne Residence”. The purpose of this thesis is to
know how much the number of house demand, total investment plan housing
construction and whether or not worthy of investment planning in terms of
economic aspects. The economic aspects that used were NPV, IRR, BCR, IP, PP,
ROI and BEP. Base on the research conducted NPV value were
Rp1.788.223.917,60 IRR value of 12,2269% > 9,95%, BCR value of 1,05 > 1, IP
value of 1,05 > 1, PP for 32 months 13 days, ROI after taxes of 2,83% per monts,
33,98% per year, the value of BEP sales of 43 units. Base on these results can be
conclud that investment in the Gagaksipat Ngemplak District can be done.
Keyword: Feasibility Studies, House Planning, Investment
xv
1
BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pertumbuhan penduduk selalu mengalami peningkatan dari waktu ke waktu.

Peningkatan jumlah penduduk ini juga akan meningkatkan kebutuhan akan tempat
tinggal berupa unit-unit hunian baru.
Pembangunan perumahan merupakan upaya untuk memenuhi salah satu

kebutuhan dasar manusia, sekaligus untuk memberi arah pada pertumbuhan wilayah,
memperluas lapangan kerja serta menggerakkan kegiatan ekonomi.
Seiring dengan dinamika pertumbuhan ekonomi global dan kebutuhan pasar,

kebutuhan akan kepemilikan perumahan bukan hanya sebagai pemuas kebutuhan
dasar manusia akan tempat tinggal yang nyaman dan aman, melainkan juga sebagai
suatu alternatif investasi di bidang property yang cukup banyak diminati masyarakat.
Terkait dengan aspek investasi, rumah dipandang sebagai produk komuditas yang
dapat diperjual-belikan. Apalagi dengan keuntungan berupa capital gain yang cukup
menarik, yang merupakan selisih positf antara harga beli dengan harga jual ketika
rumah tersebut dijual di masa mendatang. Dengan berkembangnya tujuan dari
kepemilikan perumahan tersebuat akan berdampak pada semakin banyaknya
permintaan masyarakat terhadap perumahan.
Menurut data BPS Kabupaten Boyolali Tahun 2014, salah satu daerah yang
mengalami peningkatan permintaan perumahan adalah Kecamatan Ngemplak.
Kecamatan Ngemplak merupakan Kecamatan di Kabupaten Boyolali yang memiliki
jumlah rumah penduduk terbanyak. Dari data BPS dapat dilihat bahwa jumlah rumah
jenis permanen di Kecamatan Ngemplak mencapai angka 17393 rumah, rumah semi
permanen 1475 rumah, rumah kayu/ papan 763 rumah, rumah bambu/sirap 2512
rumah.
1
2
Melihat dari data BPS maka sudah sewajarnya jika dilakukan pembangunan
perumahan di Kecamatan Ngemplak. Untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan
tersebut maka di lakukanlah investasi pembangunan perumahan “Heavynne
Residence” ditinjau dari ekonomi dan kebutuhan pasar (lokasi di Desa Gagaksipat,
Kecamatan Ngemplak, Kabupaten Boyolali).
B. Rumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang masalah yang telah diuraikan sebelumnya, maka
dirumuskan permasalah sebagai berikut:
1. Berapa hasil uji validitas, reabilitas, dan korelasi kuesioner terhadap pasar di
Kecamatan Ngemplak menggunakan program SPSS (Statistical Product and
Service Solution)?
2. Berapa minat akan rumah di Desa Gagaksipat, Kecamatan Ngemplak, Kabupaten
Boyolali ?
3. Berapa total rencana investasi pembangunan perumahan di Desa Gagaksipat,
Kecamatan Ngemplak, Kabupaten Boyolali ?
4. Apakah layak perencanaan investasi perumahan di Desa Gagaksipat, Kecamatan
Ngemplak, Kabupaten Boyolali ditinjau dari analisa ekonomi (IRR, NPV, BCR,
IP, ROI, BEP, PP)?
C. Tujuan Penelitian
Tujuan yang hendak dicapai dari penelitian ini adalah sebagi berikut:
1. Mengetahui hasil uji validitas, reabilitas, dan korelasi menggunakan program
SPSS (Statistical Product and Service Solution).
2. Mengetahui jumlah minat akan rumah hunian yang diharapkan masyarakat, di
Desa Gagaksipat, Kecamatan Ngemplak, Kabupaten Boyolali.
3. Mengetahui total analisa investasi pada perencanaan investasi pembangunan
perumahan ”Heavynne Residance” di Desa Gagaksipat, Kecamatan Ngemplak,
Kabupaten Boyolali.
3
4. Mengetahui layak atau tidaknya investasi perumahan Heavynne Residance” di

Desa Gagaksipat, Kecamatan Ngemplak, Kabupaten Boyolali ditinjau dari
kebutuhan ekonomi (IRR, NPV, BCR, IP, ROI, BEP, PP).
D. Manfaat Penelitian
Hasil penelitian tugas akhir ini diharapkan dapat berguna dan memberikan
manfaat bagi beberapa pihak, diantaranya :
1. Bagi Mahasiwa, dapat menambah pengetahuan tentang investasi dalam
pembangunan perumahan dan sebagai acuan bagi peneliti lain yang melakukan
penelitian serupa.
2. Bagi masyarakat, dapat memberikan gambaran tentang memilih hunian yang
layak dan nyaman .
3. Bagi pengembang dan investor, dapat menjadi bahan masukan untuk
mengembangkan daerah tersebut menjadi daerah hunian.
E. Batasan Masalah
Batasan masalah dalam penelitian ini agar tidak terjadi perluasan di dalam
pembahasan adalah sebagai berikut:
1. Studi kelayakan lahan untuk pembangunan perumahan di lokasi Desa Gagaksipat,
Kecamatan Ngemplak, Kabupaten Boyolali mengacu pada pemetaan Dinas BPN
Boyolali.
2. Penelitian berdasarkan data primer yang diperoleh melalui penyebaran kuesioner
terhadap Pengusaha (Wiraswasta), Pegawai Negeri Sipil (PNS), TNI/ POLRI dan
Pegawai Swata serta data sekunder dari BPS atau data dari kantor kecamatan
Ngemplak.
3. Analisis manajemen ekonomi didasarkan pada kriteria penilaian kelayakan
investasi yang meliputi: Internal Rate of Return (IRR), Net Present Value (NPV),
4
Benefit Cost Ratio (BCR), Indeks Profitabilitas (IP), Return On Investment (ROI),
Break Even Point (BEP), Payback Periode (PP).
4. Karena banyaknya jumlah penduduk di Kabupaten Boyolali, maka sampel
kuesioner disebarkan kepada Pengusaha (Wiraswasta), Pegawai Negeri Sipil
(PNS), TNI/ POLRI dan Pegawai Swata di Kecamatan Ngemplak.
5. Analisa harga satuan (AHS) Kabupaten Boyolali 2017.
6. Ijin Mendirikan Bangunan (IMB), Instalasi Kelistrikan, dan Instalasi Air mangacu
pada peraturan daerah di Kabupaten Boyolali.
5
BAB II
TINJAUAN PUSTAKA
A. Permintaan Rumah
Rumah mencakup beberapa aspek emosional dan spiritual yang dinamis,

dan merupakan tempat untuk berlindung. (Poor, Sayyed Javad Asad. 2015
“Participation, Sense of Home, adn End Users’ Needs in Mass Housing”. Procedia-
Social and Behavioral Sciences, Volume 201, 22 August 2015, Pages 286-296).
Pertumbuhan penduduk merupakan faktor utama yang mendasari
permintaan perumahan dan tanpa adanya ketersediaan rumah baru, hal tersebut dapat
menyebabkan kenaikan harga untuk menyewa dan membeli tempat tinggal.
(Karantonis, Angelo. 2008 “Population growth and housing affordability in the
modern city Sydney”. A Case Study. Sydney: Univercity of Technology).
B. Investasi
Banyak masyarakat tertarik menginvestasikan dananya di sektor properti

dikarenakan harganya yang cenderung selalu naik. Kenaikan harga properti
cenderung naik disebabkan karena harga tanah yang cenderung naik, supply tanah
bersifat tetap sedangkan demand nya akan selalu bertambah besar. (Gultom, Indri
Hafsari, dan Khaira Amalia Fachrudin. 2013 “Analisis Risiko Saham Perusahaan
Real Estate dan Property di Bursa Efek Indonesia.”
5 Jurnal Online Media Informasi
Manajemen Vol 1, No 3, 2013).
Ditemukan bahwa beberapa faktor penting seperti jenis kelamin, latar
belakang pendidikan, pendapatan pegawai bulanan, pendapatan rumah tangga total,
usia, profesi, dan pekerjaan berpengaruh pada preferensi investasi individu.
(İçellioğlu, Cansu Şarkaya. 2015 “Is the Demographical Characteristics Influential
on Housing Investment Preferences? A Diffusive Household Survey for Istanbul.”
Procedia-Social and Behavioral Science, Volume 195, 3 July 2015, Pages 534-543).
5
6
C. Appraisial Project
Appraisal Project memberikan suatu informasi dan membantu para pemilik

dana atau konsumen dalam melakukan investasi atau membeli suatu produk.
Penilaian terhadap suatu proyek salah satunya dipengaruhi oleh atitude.
Konsumen memiliki kecenderungan untuk membandingkan layanan yang
dirasakan dengan layanan yang diharapkan. Jika pelanggan merasa bahwa layanan di
bawah ekspektasi mereka, mereka akan merasa tidak puas. Namun, jika perasaan
pelanggan sama atau melebihi ekspektasi mereka sendiri, mereka akan puas dan
mereka berniat untuk membeli dari provider. (Al-Nahdi, Tawfik Salah, Emmanuel
Nyakwende, Adnan M. Banamah, Achmat Ahdiel Jappie. 2015. “Factors Affecting
Purchasing Behavior in Real Estate in Saudi Arabia”. International Jurnal of
Business and Social Science Vol. 6, No.2, February 2015).
D. Analisis Biaya
Biaya yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual

dikelompokkan dalam biaya tetap dan biaya variabel. Biaya tetap meliputi biaya
tanah untuk fasilitas umum, biaya sertifikasi tanah, biaya pembuatan jalan, biaya
pemasaran, biaya konstruksi taman & pintu gerbang, biaya desain, biaya penerangan
perumahan, biaya pembuatan kantor, biaya pengamanan. Biaya variabel meliputi
biaya pekerjaan tanah kavling, biaya pengadaan dan pemasangan tiang pancang,
biaya anti rayap, biaya komisi penjualan, biaya landscape, biaya pemasagan PDAM,
biaya penyambungan listrik, biaya pagar dinding samping dan belakang, pekerjaan
pondasi, pekerjaan pasangan, pekerjaan kayu, pekerjaan atap, pekerjaan pengecatan,
pekerjaan listrik dan pekerjaan lain. (Oktafia, Nila, Retno Indrayani, dan Yusronia
Eka Putri. 2014 “Analisa Penetapan Harga Jual Unit Rumah Di Perumahan Pakuwon
City Surabaya”. JURNAL TEKNIK POMITS Vol.3, No. 2, 2014).
Menganalisis kelayakan dengan metode Nilai Sekarang (Net Preset Value)

dan Metode Arus Pengembalian Internal (Internal Rate of Return). Investasi
7
Perumahan Taman Sentosa Tahap II layak karena NPV > 0 dan IRR > 10% MARR.
(Khasanah, Nida Inayati Mufidatul, Siti Qomariyah, Adi Yusuf Muttaqien. 2013
“Perencanaan dan Studi Kelayakan Investasi Proyek Perumahan Taman Sentosa
Tahap II Boyolali”. E-Jurnal MATRIKS TEKNIK SIPIL, Juni 2013: 187).
E. Studi Kelayakan
Studi kelayakan didefinisikan sebagai instrumen yang mungkin
menawarkan basis teknis, ekonomi dan keuangan dalam pengambilan keputusan
untuk membiayai proyek investasi. Konsep studi kelayakan menyiratkan pelaksanaan
analisis dan evaluasi sifat kompleks pada tingkat tujuan investasi masa depan, dalam
rentang waktu tertentu, dengan mempertimbangkan ketidakpastian dan faktor risiko.
(IOAN, Viorica. 2010 “Financing Investment Projects the Relationship between
Feasibility Study and Business Plan” Economics and Applied Informatics Year XVI
No. 1, 2010).
8
BAB III
LANDASAN TEORI
A. Investasi
Investasi adalah penundaan konsumsi sekarang untuk dimasukkan ke

aktiva produktif selama periode waktu yang tertentu. (Hartono, 2015:5)
Dari defenisi diatas terlihat bahwa seorang investor melakukan investasi

dengan harapan memperoleh keuntungan di masa yang akan datang, sebagai
imbalan atas waktu dan risiko yang terkait dengan investasi tersebut.
B. Proyek Konstruksi
Proyek konstruksi merupakan proyek yang berkaitan dengan

pembangunan suatu bangunan dan infrastruktur yang umumnya mencakup
pekerjaan pokok yang termasuk dalam bidang teknik sipil dan arsitektur. Selain
itu, juga melibatkan bidan ilmu lainnya, seperti teknik industri, mesin, elektro,
geoteknik, lanskap. (Widiasanti & Lenggogeni, 2013: 26).
C. Segmentasi Pasar
Segmentasi pasar adalah proses membagi pasar potensial ke dalam

berbagai kelompok konsumen yang berbeda, mempunyai kebutuhan atau
karakteristik umum dan memilih satu segmen atau lebih yang ditargetkan dengan
bauran pemasaran yang dirancang secara khusus (Effendi, 2016:225).
Jadi segmentasi pasar memberi peluang bagi perusahaan untuk

menyesuaikan produk atau jasanya dengan permintaan konsumen, sehingga dapat
teralokasikan untuk memenuhi permintaan.
D. Analisa Kebutuhan Pasar
Analisa kebutuhan pasar adalah suatu kegiatan untuk memperlajari

berbagai hal yang menjadi suatu kebutuhan pasar. Analisa kebutuhan pasar
merupakan aktivitas penting bagi perusahaan terutama untuk bagian pemasaran
8
9
untuk menentukan produk jenis apa yang dikehendaki konsumen. Untuk

mengetahui kebutuhan pasar dapat dilakukan dengan survei yaitu memberi
kuesioner pada masyarakat yang kemudian akan dilakukan pengolahan data dari
kuesioner tersebut menggunakan program SPSS.
1. Uji Kecukupan Data
Uji kecukupan data merupakan uji yang digunakan untuk memvalidasi
jumlah pengukuran data, dimana tujuannya untuk membuktikan bahwa
data yang telah diambil telah cukup untuk melakukan penelitian
(Nurhasanah dkk, 2014). Jika data yang diambil belum memenuhi dari
hasil uji kecukupan data, maka perlu dilakukan pengambilan data kembali.
Syarat uji kecukupan data dapat dikatakan lolos adalah jika N ≥ N’.Berikut
persamaan uji kecukupan data :
𝑘 2
√𝑁 ∑ 𝑋𝑖 2 −(∑ 𝑋𝑖)2
N’ = [ 𝑠
∑ 𝑋𝑖
] , N≥N’ (III.1)
Keterangan :
N’ = Jumlah Pengamatan yang diperlukan
k = Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α =95%)
s = Tingkat ketelitian (5%)
Xi = Data Pengamatan
2. Validitas dan Realibilitas

a) Uji Validitas
Validitas didefinisikan sebagai ukuran seberapa akurat suatu alat
ukura melalukan fungsi ukurnya (Suparto, 2014), dalam hal ini alat
ukur yang digunakan adalah kuesioner. Uji validitas ini digunakan
untuk mengukur apakah kuesioner tersebut sudah valid (akurat) atau
tidak. Uji ini dilakukan menggunakan software SPSS dengan tingkat
signifikansi 0.05 dan jumlah N=115
Hipotesis :
H0 : Nilai variabel-variabel yang ada bernilai valid
H1 : Nilai variabel-variabel yang ada bernilai tidak valid
10
Tingkat signifikansi :
A= 0.05, N; rtabel =0.182
Area Kritis :
H0 Diterima, jika r kalkulasi ≥ r table
H0 Ditolak, jika r kalkulasi < r table
b) Uji Realibilitas
Uji realibilitas merupakan uji yang digunakan untuk menguji
keajekan pengukuran kuesioner yang erat hubungannya dengan
masalah kepercayaan (Suparto, 2014). Sehingga uji ini lebih kepada
untuk melihat tingkat konsistensi dari responden terhadap variabel
yang ada sehingga data yang diperoleh akan cenderung memberikan
hasil yang sama (konsisten). Uji ini dilakukan menggunakan software
SPSS dengan tingkat signifikansi 0.05 dan jumlah N=115.
Hipotesis :
H0 : Nilai variabel-variabel yang ada realible
H1 : Nilai variabel-variabel yang ada tidak realible
A= 0.05, N= 115; rtabel = 0.182
Area Kritis :
3. Uji Korelasi
Uji Korelasi merupakan uji yang digunakan untuk mengetahui ada
atau tidaknya hubungan antar variabel (Suparto, 2014). Uji ini dilakukan
menggunakan korelasi pearson pada software SPSS dengan tingkat
signifikansi 0.05 dan jumlah N=115. Metode tersebut digunakan untuk
mengetahui kuat atau tidaknya Hubungan antara variabel-variabel bebas
dan variabel tidak bebas (Budiwati dkk, 2010).
Hipotesis :
H0 : Terdapat hubungan tiap variabel terhadap pemilihan tipe rumah
H1 : Tidak terdapat hubungan tiap variabel terhadap pemilihan tipe rumah
11
A= 0.05, N= 100; rtabel = 0.182
Area Kritis :
Atau
H0 Diterima, jika nilai signifikansi < 0.05
H0 Ditolak, jika nilai signifikansi > 0.05
E. Kajian Ekonomi
Biaya adalah pengorbanan sumber ekonomi untuk memperoleh barang

atau jasa yang diharapkan memberi manfaat sekarang atau masa yang akan datang
(Siregar dkk, 2013: 23).
Dari definisi diatas, dapat disimpulkan bahwa biaya adalah pengorbanan

ekonomis dari sumber-sumber, yang diharapkan dapat memberikan manfaat pada
saat ini atau dimasa yang akan datang. Adapun macam-macam biaya yang
dikeluarkan :
a. Biaya Langsung (Direct Cost)

Biaya yang diperlukan langsung untuk mendapatkan sumber daya yang
akan dipergunakan untuk penyelesaian proyek.
Contoh : Biaya material, biaya upah, biaya peralatan.
b. Biaya Tidak Langsung (Indirect Cost)
Biaya yang berhubungan dengan pengawasan, pengarahan kerja, dan
pengeluaran umum di luar biaya konstruksi.
Contoh : Biaya Over head ( Biaya izin pasang listrik, PDAM, IMB dll)
Berdasarkan pada batasan masalah yang telah disebutkan di atas, Menurut
Iman Soeharto, maka pada penelitian ini hanya melakukan analisis investasi
sebagai berikut:
1. Periode Pengembalian (Payback Period)
12
Periode pengembalian adalah jangka waktu yang diperlukan untuk

mengembalikan modal suatu investasi, dihitung dari aliran kas bersih
(net). Periode pengembalian biasanya dinyatakan per tahun, dan dibedakan
menjadi dua metode.
a. Aliran Kas Tahunan dengan Jumlah Tetap
Dalam hal ini selisih pendapatan dan pengeluaran per tahun adalah
tetap.
Cf
Periode pengembalian  (III.2)
A
di mana,
Cf = Biaya pertama
A = Aliran kas bersih (neto) per tahun
b. Aliran Kas Tahunan dengan Jumlah Tidak Tetap
Bila aliran kas tiap tahun berubah-ubah maka garis komulatif aliran
kas tidak lurus.
 n 1

 1 
Periode pengembalian  n  1  Cf  1 An  
 An 
(III.3)
di mana,
Cf = Biaya pertama
An = Aliran Kas pada tahun ke-n
n = Tahun pengembalian ditambah
2. Return on Investment (ROI)
Return on investment adalah perbandingan antara pemasukan (income) per
tahun terhadap dana investasi yang memberikan indikasi profitabilitas
suatu investasi. Yang dapat dirumuskan seperti:
Pemasukan
ROI   100% (III.4)
Investasi
3. Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) didasarkan atas konsep pendiskontoan seluruh
arus kas ke nilai sekarang. Dengan mendiskontokan semua arus kas masuk
dan keluar selama umur proyek (investasi) ke nilai sekarang, kemudian
13
menghitung angka bersihnya, akan diketahui selisihnya dengan memakai

dasar yang sama, yaitu harga (pasar) saat ini. Bila ditulis dengan rumus
akan menjadi:
n n
(C )t (Co)t
NPV    (III.5)
t 0 (1  i )t t 0 (1  i )
t
di mana,
NPV = Nilai sekarang bersih.
(C)t = Arus kas masuk tahun ke-t.
(Co)t = Arus kas keluar tahunke-t.
n = Umur unit usaha hasil investasi.
i = Arus pengembalian (rate of return).
t = Waktu.
4. Internal Rate of Return (IRR)
Internal Rate of Return adalah tingkat pengembalian yang menghasilkan
NPV arus kas masuk sama dengan NPV arus keluar. Rumusnya adalah
sebagai berikut:
n n
(C )t (Co)t

t  0 (1  i )
t
 
t  0 (1  i )
t
(III.6)
di mana;
(C)t = Arus kas masuk pada tahun t.
(Co)t = Arus kas keluar pada tahun t.
i = Tingkat pengembalian (diskonto).
n = Tahun.
Karena arus kas keluar proyek umumnya merupakan biaya pertama (Cf),
maka persamaan di atas dapat disederhanakan menjadi:
n
(Co)t
 (1  i)
t 0
t
 (Cf )  0 (III.7)
Menganalisis usulan proyek dengan IRR memberi kita petunjuk sebagai

berikut:
a. IRR > tingkat pengembalian (i) yang diinginkan (required rate of
return-RRR), proyek diterima.
14
b. IRR < tingkat pengembalian (i) yang diinginkan (required rate of

return-RRR), proyek ditolak.
5. Indeks Profitabilitas (IP)
Variasi lain dari NPV adalah indeks profitabilitas (IP), yang menunjukan
kemampuan mendatangkan laba per satuan nilai investasi. Didefinisikan
sebagai berikut:
Nilai sekarang aliran kas masuk
indeks profitabilitas  (III.8)
Nilai sekarang aliran kas keluar
(C )t

n
(1  i ) t
t 0
IP  (III.9)
(C 0)t
t 0 (1  i) t
n
6. Benefit Cost Ratio (BCR)

Benefit Cost Ratio merupakan salah satu kriteria yang sering digunakan
untuk mengkaji kalayakan proyek. Penggunaannya amat dikenal dalam
mengevaluasi proyek-proyek untuk kepentingan umum atau sektor publik.
Adapun rumus yang digunakan adalah:
Nilai sekarang benefit ( PV ) B
BCR   (III.10)
Nilai sekarang biaya ( PV )C
Biaya C pada rumus di atas dapat dianggap sebagai biaya pertama (Cf),
sehingga rumusnya menjadi:
( PV ) B
BCR  (III.11)
Cf
di mana,
BCR = Rasio manfaat terhadap biaya (benefit-cost ratio).
(PV)B= Nilai sekarang benefit.
(PV)C= Nilai sekarang biaya.
Pada proyek-proyek sektor swasta, benefit umumnya berupa pendapatan
minus biaya di luar biaya pertama (misalnya, untuk operasi dan produksi),
sehingga rumusnya menjadi:
R  (C )op
BCR  (III.12)
Cf
15
di mana,
R = Nilai sekarang pendapatan.
(C)op = Nilai sekarang biaya (di luar biaya pertama).
Cf = Biaya pertama.
Kriteria BCR akan memberikan petunjuk sebagai berikut:
BCR > 1 Usulan proyek diterima.
BCR < 1 Usulan proyek ditolak.
BCR = 1 Netral.
7. Break Even Point (BEP)
Break event point (BEP) adalah titik dimana total biaya pengeluaran sama
dengan pendapatan. Titik impas yang mengindikasikan bahwa tingkat
produksi telah menghasilkan pendapatan yang sama bearnya dengan biaya
produksi yang dikeluarkan. Selain itu penjelasan sebagai berikut:
pendapatan = biaya produksi
= biaya tetap (FC) + biaya tak tetap (VC)
= FC + Qi + VC
maka,
Qi x P = FC + Qi x VC (III.13)
FC
Qi =
P  VC
dimana :
Qi = jumlah unit yang dihasilkan dan terjual pada titik impas
FC = biaya tetap (fixed cost)
P = harga penjualan per unit
VC = biaya tak tetap (variable cost).
16
BAB IV
METODE PENELITIAN
A. Objek dan Lokasi Penelitian
Objek yang menjadi pembahasan dalam penelitian Tugas Akhir ini

adalah Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan “Heavynne Residance “
ditinjau dari ekonomi dan kebutuhan pasar lokasi di Desa Gagaksipat, Kecamatan
Ngemplak, Kabupaten Boyolali, Jawa Tengah. Waktu penelitian dilakukan selama
satu semester yaitu dari bulan Maret 2017 sampai bulan Agustus 2017.
Gambar IV.1 Lokasi Penelitian

Lokasi bangunan ini terletak di Desa Gagaksipat, Kecamatan Ngemplak
Kabupaten Boyolali, Jawa Tengah yang sangat strategis karena dekat dengan
Bandara Internasional Adi Sumarmo.
Batas-batas lokasi penelitian :

1. Utara : The Gambir Anom Hotel.
2. Barat : Area pekarangan.
3. Selatan : Sungai.
4. Timur : Area pekarangan.
5. Luas lokasi penelitian : 7965 m2
16
17
B. Metode Penelitian
Metode penelitian merupakan urutan langkah-langkah yang sistematis dan

berfokus pada tujuan penelitian agar penelitian tersebut menjadi terarah.
Jenis penelitian tugas akhir yang dilakukan adalah penelitian kuantitatif.

Dalam penelitian kuantitatif, data yang diperoleh tidak hanya dikumpulkan dan
disusun tetapi meliputi analisa terhadap data tersebut. Hasil analisa pada
penelitian kuantitatif menunjukan suatu jumlah atau angka untuk mendapatkan
jumlah kebutuhan perumahan yang akan dibangun, total biaya investasi yang
dibutuhkan, dan tingkat kelayakan suatu pembangunan perumahan.
C. Pengumpulan Data
Dalam penulisan tugas akhir ini, data yang diperlukan diperoleh dari
beberapa pihak, antara lain :
1. Fotokopi Sertifikat tanah untuk lahan pembangunan.

2. Data pemetaan tataguna lahan dari BPN dan BAPEDA Kab. Boyolali.
3. Data kependudukan wilayah dari BPS Kab. Boyolali.
4. Data harga material, sewa alat dan harga satuan pekerja Kabupaten
Boyolali 2017 dari DPU Kab. Boyolali.
5. Data BOW, SNI sebagai pedoman pembangunan.
6. Izin IMB, pemasangan listrik, dan PDAM Kab. Boyolali.
7. Penyebaran kuesioner kepada PNS, TNI/POLRI, Pegawai Swasta,
Wiraswasta, serta masyarakat sekitar Kec. Ngemplak.
D. Tahapan Penelitian
Tahapan penelitian merupakan urutan langkah-langkah yang disusun

secara sistematis dan logis berdasarkan dasar teori yang sudah ada untuk
mencapai tujuan suatu objek permasalahan, agar dalam proses penyusunan
menjadi lebih mudah.
18
Tahapan penulisan tugas akhir ini secara garis besar dapat dijabarkan sebagai
berikut :
1. Tahap I : Pengumpulan data dan informasi dari berbagai instansi terkait.

2. Tahap II : Pengumpulan data terhadap pasar
3. Tahap III : Studi literatur yang berkaitan dengan penelitian.
4. Tahap IV : Menyusun data dan mengelompokan data yang diperoleh.
5. Tahap V : Menganalisa tingkat kelayakan pembanguan perumahan.
6. Tahap VI : Menghitung lama investasi dengan NPV, IRR, BCR, IP, PP,
ROI, BEP.
7. Tahap VII: Kesimpulan dan saran.
1. Tahap I : Pengumpulan data dan informasi dari berbagai instansi terkait.
Mencari data pemetaan wilayah dari BPN dan BAPEDA Kab. Boyolali,
data kependudukan wilayah dari (BPS) Kab. Boyolali, data material, sewa alat,
satuan pekerja Kab. Boyolali 2017, data IMB, pemasangan listrik, PDAM Kab.
Boyolali dan data SNI dan BOW. Sebagai pendukung data tersebut dan
kelengkapanya digunakan informasi dan data yang diperoleh dari internet.
2. Tahap II : Pengumpulan data terhadap pasar
Pengumpulan data terhadap pasar ini dilakukan dengan penyebaran

kuesioner kepada Pengusaha (Wiraswasta), Pegawai Negeri Sipil (PNS),
TNI/POLRI dan Pegawai Swasta di Kecamatan Ngemplak.
3. Tahap III : Studi literature yang berkaitan dengan penelitian.
Informasi dan data pendukung lainnya yang dibutuhkan adalah

mengumpulkan buku, jurnal intenasional, maupun literature yang berkaitan
dengan penelitian ini. Sehingga langkah kerja dan teori yang digunakan adalah
benar adanya dan dapat dipertanggung jawabkan. Dan mempunyai hasil yang
optimal dalam penelitian tersbut.
19
4. Tahap IV : Menyusun data dan mengelompokan data yang diperoleh.
Dalam mempermudah proses penelitian maka dari setiap data harus

dikelompokan dan disusun sesuai dengan hal yang akan diteliti. Sehingga dapat
mempermudah dan mempercepat proses penelitian berlangsung. Misalkan data
untuk kepegawaian, data teknis bangunan dan data yang berkaitan dengan biaya
proyek dan sebagainya.
5. Tahap V : Menganalisa tingkat kelayakan pembanguan perumahan.
Dalam kaitanya analisa kebutuhan perumahan mengacu pada jumlah

konsumen yang diprioritaskan dapat menjangkau dalam membeli perumahan yang
dibangun. Sedangkan untuk tingkat kelayakan investasi dianalisa berdasarkan
daya beli konsumen terhadap harga jual perumahan yang dibangun.
6. Tahap VI : Menghitung lama investasi dengan , Net Present Value,

Internal Rate of Return, Benefit Cost Ratio, Indeks Profitabilitas, Payback
Periode, Return On Investment, Break Even Point.
Tahap keenam ini menganalisa kelayakan investasi dari aspek ekonomi
dengan menghitung Net Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR),
Benefit Cost Ratio (BCR), Indeks Profitabilitas (IP), Payback Periode (PP),
Return On Investment (ROI), Break Even Point (BEP). sehingga diperoleh berapa
lama investasi yang baik dan menarik bagi pengembang maupun investor
sehingga meminimalisasikan resiko rugi dalam berinvestasi.
7. Tahap VII : Kesimpulan dan saran.
Dari hasil tahap I - VI dapat di analisa dan ditarik suatu kesimpulan :
a. Mengetahui permintaan akan rumah di wilayah Kecamatan Ngemplak.

b. Mengetahui besar total investasi di wilayah Kecamatan Ngemplak.
c. Menganalisa kelayakan investasi aspek ekonomi dan menghitung Net
Present Value (NPV), Internal Rate of Return (IRR), Benefit Cost Ratio
(BCR), Indeks Profitabilitas (IP), Payback Periode (PP), Return On
Investment (ROI), Break Even Point (BEP).
20
TAHAPAN PENELITIAN
Mulai
Data Primer (Sertifikat Tanah, SNI)

Data Sekunder (Data Kependudukan (BPS) , Perkembangan Wilayah (BPN),
Material, Sewa Alat, HSP, IMB, Pemasangan listrik, PDAM
Penyebaran Kuesioner
Pengolahan Kuesioner dengan SPSS
Kebutuhan Rumah
1. TYPE 51/80 Fasilitas Umum: OH (Over Head)

2. TYPE 62/95 1. Pos Keamanan 1. Izin Pasang Listrik
2. Taman 2. Izin Pasang PDAM
3. TYPE 89/84
3. Pagar Pembatas 3. IMB
4. TYPE 96/96
4. Drainase
Lokasi: Desa Gagaksipat 4. Ijin Penggunaan Lahan
5. Lampu Penerangan Jalan
Kec. Nngemplak 5. Sertifikat
6. Jalan paving
Kab. Boyolali 6. Dan lain-lain.
7. Gapura
Total Investasi
Kajian Ekonomi :
1. Payback Period (PP)
2. Return On Investment (ROI)
5. Indeks Profitabilitas (IP)
Layak Tidak Layak
Selesai
Gambar IV.2 Tahapan penelitian

21
BAB V
HASIL DAN PEMBAHASAN
A. Pengolahan Data
Setelah dilakukan penyebaran kuesioner kepada PNS, Pegawai Swasta, Wiraswasta
dan masyarakat sekitar Kecamatan Ngempak, dari 115 kuesioner yang disebar hanya
98 kuesioner yang kembali dalam keadaan baik sedangkan sisanya hilang atau rusak.
Dari hasil kuesioner tersebut diketahui bahwa jumlah pemilihan responden terhadap
unit rumah adalah sbb:
Tabel V.1 Hasil Penyebaran Kuesioner
No. Tipe Rumah Jumlah Prosentase
1. Tipe 54/80 37 37,8 %
2. Tipe 62/95 20 20,4 %
3. Tipe 89/86 17 17,3 %
4. Tipe 96/96 24 24,5 %
Selanjutnya dari data kuesioner yang ada dilakukan pengolah data menggunakan
software SPSS, berupa:
1. Uji Kecukupan data
Data yang didapatkan berdasarkan hasil penyebaran kuesioner sejumlah 98
responden. Berdasarkan hasil tersebut, peneliti melakukan uji kecupukan data
dengan tujuan untuk mengetahui apakah 98 data yang diambil sudah memenuhi
syarat pemenuhan sampel atau tidak. Berikut adalah hasil dari uji kecukupan data:
𝑘 2
√𝑁 ∑ 𝑋𝑖 2 −(∑ 𝑋𝑖)2
N’ = [𝑠
∑ 𝑋𝑖
] , N≥N’ (III.1)
Keterangan :
N’ = Jumlah Pengamatan yang diperlukan
k = Tingkat kepercayaan (k=2, 1-α=95%)
21
22
s = Tingkat ketelitian (5%)

Xi = Data Pengamatan
Data dikatakan cukup jika N ≥ N’
2 2
98 𝑥 779,843−72165,496
0.05√
N’ = [ ]
268,636
2
40√76424,614−72165,496
N’ = [ ]
268,636
2
40√4259,118
N’ = [ ]
268,636
40𝑥65,2619 2
N’ = [ ]
268,636
2610,476 2
N’ = [ 268,636 ]
N’ = [9,72]2
N’ = 94,48
Berdasarkan hasil uji kecukupan data, didapatkan hasil N’ sebesar 94,48. Hal
tersebut menunjukkan bahwa data yang diperolah dari sebaran kuesioner dikatakan
cukup karena N ≥ N’.
2. Uji Validitas dan Realibilitas

a. Uji Validitas
Uji validitas digunakan dengan tujuan untuk menunjukan apakah dari 8
item yang diuji dalam kuesioner valid atau tidak.Software yang digunakan
dalam pengujian ini adalah SPSS v. 23 dengan Α = 0.05; N=98 ; rtabel =
0.182. Data dapat dikatakan valid jika nilai r kalkulasi ≥ r table. Berikut
adalah hasil dari pengolahan data menggunakan software SPSS:
23
Tabel V.2. Hasil Uji Validitas

Corrected Item-Total
Kansai Word Keterangan
Corelation
Pekerjaan 0,776 Valid
Gol.Kepangkatan 0,804 Valid
Penghasilan 0,598 Valid
Kepemilikan Rumah 0,336 Valid
Tipe Rumah 0,582 Valid
Sistem Pembelian 0,439 Valid
Uang Muka 0,588 Valid
Jangka Waktu 0,463 Valid
Hasil dari uji validitas menunjukkan bahwa dari kedelapan item yang ada
dapat dinyatakan valid dikarenakan nilai rkalkulasi> 0.182 .Kemudian pada 8
item yang dinyatakan valid akan dilakukan uji realibilitas
alphacronbach’s.
b. Uji Realibilitas
Setelah hasil yang didapatkan bahwa variabel yang digunakan telah
dinyatakan valid, maka langkah selanjtunya yang harus diambil adalah
melakukan uji realibilitas dengan menggunakan software SPSS dengan Α
= 0.05; N=98 ; rtabel = 0.182. Nilai ralpha dapat dilihat dari kolom
cronbach’s aplha. Berdasarkan hasil uji realibilitas dengan software SPSS
didapatkan hasil ralpha > rtabel dengan nilai 0.658 > 0.182 maka data
dinyatakan Reliable. Berikut adalah tabel hasil uji realibilitas.
Tabel V.3. Hasil Uji Reliabilitas
Reliability Statistics
Cronbach's Alpha N of Items
0,658 8
24
2. Uji Korelasi
Berdasarkan 8 variabel yang didapat, peneliti melakukan uji korelasi guna
mengetahui pengaruh tiap variabel terhadap pemilihan tipe rumah. Uji yang
dilakukan dengan menggunakan software SPSS dengan Α = 0.05; N=98 ; rtabel =
0.182. Berikut adalah hipotesis dan hasil Uji Korelasi.
Hipotesis : H0 : Terdapat hubungan tiap variabel terhadap pemilihan tipe rumah
H1 : Tidak terdapat hubungan tiap variabel terhadap pemilihan tipe rumah
Tingkat signifikansi : A= 0.05, N= 98; rtabel = 0.182
Area Kritis : H0 Diterima, jika r kalkulasi ≥ r table
Atau H0 Diterima, jika nilai signifikansi < 0.05
H0 Ditolak, jika r kalkulasi > 0.05
Tabel V.4. Hasil Uji Korelasi
Correlation
Tipe Rumah
Pekerjaan Pearson Corelation 0,270
Sig.(2 tailed) 0,007
N 98
Gol. Kepangkatan Pearson Corelation 0,214
N 98
Penghasilan Pearson Corelation 0,532
N 98
Kepemilikan Pearson Corelation 0,210
Rumah Sig.(2 tailed) 0,038
N 98
Sitem Pearson Corelation 0,311
Pembelian Sig.(2 tailed) 0,002
N 98
Uang Muka Pearson Corelation 0,347
N 98
Jangka Waktu Pearson Corelation 0,317
N 98
25
Berdasarkan hipotesis dan hasil di atas dapat disimpulkan bahwa variabel-

variabel terkait memeliki pengaruh (hubungan) yang signifikan terhadap
pemilihan tipe rumah. Hal tersebut ditunjukan dengan nilai Pearson correlation ≥
r tabel sebesar 0.182 dan nilai signifikansi < 0.05.
B. Perencanaan Jumlah Rumah

Berdasarkan hasil pengolahan data 98 kuesioner diatas, serta pesyaratan
prosentase penggunaan lahan untuk fasos dan fasum yaitu 70:30 atau 60:40, maka
dari itu direncanakan master plan dengan jumlah rumah 53 unit, adapun rinciannya
adalah sbb:
Tabel V.5 Rencana Pembanguan Perumahan
No. Tipe Rumah Jumlah
1. Tipe 54/80 19 unit
2. Tipe 62/95 10 unit
3. Tipe 89/86 12 unit
4. Tipe 96/96 12 unit
TOTAL 53 unit
a) Perencanaan Master Plan

Perencanaan master plan pada perumahan ini direncanakan sesuai
peraturan yang ditetapkan oleh pemerintah yaitu meliputi tata letak banguan, tata
letak pergerakan jaringan lingkungan, tata letak jaringan utilitas lingkungan, serta
tata letak ruang hijau dan penghijauan.agar masterplan berfungsi untuk
mewujudkan keselarasan dan keserasian bangunan dengan bangunan, bangunan
dengan prasarana dan lingkunganya, serta menjaga keselamatan bangunan dan
lingkunganya
Gambar V.1 Master Plan
26
27
b) Perencanaan Rumah Tipe 54/80-140
Gambar V.2 Rumah Tipe 54/80-140
27
c) Perencanaan Rumah Tipe 62/95
Gambar V.3 Rumah Tipe 62/95
28
d) Perencanaan Rumah Tipe 89/84-122
29
e) Perencanaan Rumah Tipe 96/96-112
30
31
C. Rencana Anggaran Biaya

Dalam perhitungan Rencana Anggaran Biaya (RAB) untuk proyek investasi
perumahan yang terdiri dari lebih dari satu jenis tipe, maka diperlukan perhitungan
rencana anggaran biaya total proyek perumahan yang meliputi biaya persiapan, biaya
pelaksanaan, biaya pembangunan fasilitas umum, biaya konstruksi rumah dan biaya
operasional. Seperti terlihat ditabel berikut ini.
Tabel V.6 Rencana Anggaran Biaya (RAB) Rumah Tipe 54
No Uraian Pekerjaan Jumlah
1 2 3
1 PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 870.645,53

2 PEKERJAAN TANAH Rp 6.636.331,12
3 PEKERJAAN PONDASI Rp 22.415.178,05
4 PEKERJAAN BETON Rp 52.781.570,17
5 PEKERJAAN PASANGAN Rp 65.679.575,89
6 PEKERJAAN ATAP Rp 21.903.422,06
7 PEKERJAAN PINTU DAN JENDELA Rp 12.739.958,13
8 PEKERJAAN LANTAI Rp 16.672.622,72
9 PEKERJAAN PLAFOND Rp 7.885.985,28
10 PEKERJAAN PENGECATAN Rp 7.528.149,42
11 PEKERJAAN SANITASI AIR Rp 13.346.719,22
12 PEKERJAAN INSTALASI LISTRIK Rp 5.221.580,18
13 PEKERJAAN PEMBUATAN TAMAN Rp 523.778,20
JUMLAH ( A ) Rp 234.205.515,96
PPN 10 % x (A) Rp 23.420.551,60
JUMLAH (A + PPN) = B Rp 257.626.067,56
IMB= LB x Indeks Intregasi x Indeks Bg Baru x HSBG Retribusi Rp 276.480,00
JUMLAH TOTAL ANGGARAN Rp 257.902.547,56
32

1 2 3
1 PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 1.032.119,92

JUMLAH ( A ) Rp 264.767.579,91
PPN 10 % x (A) Rp 26.476.757,99
JUMLAH (A + PPN) = B Rp 291.244.337,90
33

1 2 3
1 PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 921.894,31

JUMLAH ( A ) Rp 389.802.067,55
PPN 10 % x (A) Rp 38.980.206,76
JUMLAH (A + PPN) = B Rp 428.782.274,31
34

1 2 3
1 PEKERJAAN PERSIAPAN Rp 1.042.569,92

JUMLAH ( A ) Rp 416.705.240,80
PPN 10 % x (A) Rp 41.670.524,08
JUMLAH (A + PPN) = B Rp 458.375.764,88
Untuk perhitungan volume dan RAB secara detail dapat dilihat dilampiran 1, yang
merupakan bagian tak terpisahkan dari laporan ini
35
D. Rekapitulasi Biaya Total Proyek

Rekapitulasi biaya total proyek meliputi biaya persiapan, biaya pelaksanaan,
biaya pembanguan fasilitas umum, biaya konstruksi rumah dan biaya operasional
seperti terlihat pada tabel dibawah ini :
Tabel V.10 Rekapitulasi Biaya Total Proyek
No Uraian Jumlah Satuan Satuan Harga Satuan Sub Jumlah
1 2 4 5 6 7=4x6
A BIAYA PERSIAPAN
2
1 Pembelian Tanah 7965 m Rp 1.900.000,00 Rp 15.133.500.000,00
2 Biaya Notaris & Pajak 1 LS Rp 25.000.000,00 Rp 25.000.000,00
3 Biaya Pecah Kapling / Sertifikat 53 unit Rp 8.738.160,00 Rp 8.738.160,00
4 Biaya IMB 42 unit IMB Konstruksi + Fasilitas Rp 15.559.680,00
5 Biaya Perencanaan 7965 Ls Rp 7.500,00 Rp 59.737.500,00
6 Biaya Izin Lokasi 1 Ls Rp 10.000.000,00 Rp 10.000.000,00
7 Biaya Advertensi (Reklame) 5 unit Rp 500.000,00 Rp 2.500.000,00
8 AMDAL 1 LS Rp 15.000.000,00 Rp 15.000.000,00
9 Cut & Fill 2867 m2 Rp 50.000,00 Rp 143.370.000,00
Jumlah Rp 15.413.405.340,00
B BIAYA FASILITAS
1 Pekerjaan Persiapan Rp 83.246.848,37
2 Pekerjaan Pos Satpam, Ornamen & Pagar Rp 292.762.964,80
Lihat Rincian RAB Fasum
3 Pekerjaan Taman Rp 111.624.553,71
4 Pekerjaan Jalan Rp 323.602.043,19
5 Pekerjaan Drainase, Gorong-Gorong Rp 231.042.898,16
Jumlah Rp 1.042.279.308,24
C BIAYA KONSTRUKSI RUMAH
1 Rumah Tipe 54/80 19 unit Rp 234.205.515,96 Rp 4.449.904.803,31
2 Rumah Tipe 62/95 10 unit Rp 264.767.579,91 Rp 2.647.675.799,05
3 Rumah Tipe 89/84 (2 Lantai) 12 unit Rp 389.802.067,55 Rp 4.677.624.810,64
4 Rumah Tipe 96/96 (2 Lantai) 12 unit Rp 416.705.240,80 Rp 5.000.462.889,56
Jumlah Rp 16.775.668.302,56
D BIAYA OPERASIONAL
1 Gaji Karyawan Kantor 8 orang/bulan Rp 1.519.289,00 Rp 437.555.232,00
2 Operasional Bulanan 36 bulan Rp 500.000,00 Rp 18.000.000,00
3 Biaya Promosi 1 Ls Rp 4.000.000,00 Rp 4.000.000,00
4 Biaya Marketing 1 total Rp 83.878.341,51 Rp 83.878.341,51
Jumlah Rp 543.433.573,51
TOTAL BIAYA Rp 33.774.786.524,32
36
Tabel V.11 Fixed Cost

No Uraian Jumlah Satuan Satuan Harga Satuan Sub Jumlah
1 2 4 5 6 7=4x6
A BIAYA PERSIAPAN
2
1 Pembelian Tanah 7965 m Rp 1.900.000,00 Rp 15.133.500.000,00
2 Biaya Notaris & Pajak 1 LS Rp 25.000.000,00 Rp 25.000.000,00
3 Biaya Pecah Kapling / Sertifikat 53 unit Rp 8.738.160,00 Rp 8.738.160,00
4 Biaya IMB 42 unit IMB Konstruksi + Fasilitas Rp 15.559.680,00
5 Biaya Perencanaan 7965 Ls Rp 7.500,00 Rp 59.737.500,00
6 Biaya Izin Lokasi 1 Ls Rp 10.000.000,00 Rp 10.000.000,00
7 Biaya Advertensi (Reklame) 5 unit Rp 500.000,00 Rp 2.500.000,00
8 AMDAL 1 LS Rp 15.000.000,00 Rp 15.000.000,00
2
9 Cut & Fill 2867 m Rp 50.000,00 Rp 143.370.000,00
Jumlah Rp 15.413.405.340,00
B BIAYA FASILITAS
1 Pekerjaan Persiapan Rp 83.246.848,37
2 Pekerjaan Pos Satpam, Ornamen & Pagar Rp 292.762.964,80
Lihat Rincian RAB Fasum
3 Pekerjaan Taman Rp 111.624.553,71
4 Pekerjaan Jalan Rp 323.602.043,19
5 Pekerjaan Drainase, Gorong-Gorong Rp 231.042.898,16
Jumlah Rp 1.042.279.308,24
C BIAYA OPERASIONAL
1 Gaji Karyawan Kantor 8 orang/bulan Rp 1.519.289,00 Rp 437.555.232,00
2 Operasional Bulanan 36 bulan Rp 500.000,00 Rp 18.000.000,00
3 Biaya Promosi 1 Ls Rp 4.000.000,00 Rp 4.000.000,00
Jumlah Rp 459.555.232,00
TOTAL BIAYA Rp 16.915.239.880,24
Tabel V.12 Variable Cost

No Uraian Jumlah Satuan Satuan Harga Satuan Unit Sub Jumlah
1 2 4 5 6 7 8=6x7
A RUMAH TIPE 54/80
1 Biaya Konstruksi 1 unit Rp 234.205.515,96 19 Rp 4.449.904.803,31
2 Biaya Marketing 1 unit Rp 1.171.027,58 19 Rp 22.249.524,02
Rp 235.376.543,54 Rp 4.472.154.327,33
B RUMAH TIPE 62/95
Rp 266.091.417,80 Rp 2.660.914.178,05
C RUMAH TIPE 86/84
Rp 391.751.077,89 Rp 4.701.012.934,70
D RUMAH TIPE 96/96
Rp 418.788.767,00 Rp 5.025.465.204,00
TOTAL BIAYA Rp 16.859.546.644,08
37
Jadi dari tabel yang terlampir di atas hasil dari fixed cost dengan variabel cost apabila
dijumlahkan harus sama dengan jumlah total cost. Seperti terlihat pada rumus di
bawah ini.
Total Cost = Fixed Cost + Variabel Cost
= Rp16.915.239.880,24 + Rp16.859.546.644,08
= Rp 33.774.786.524,32
Pendapatan total proyek diperoleh dari harga jual tanah dikalikan dengan
jumlah unit keseluruhan, seperti terlihat pada tabel dibawah ini :
Tabel V.13 Penggunaan lahan perumahan.

No Penggunaan Lahan Jumlah (Unit) Luas (m²)
1 2
1 Rumah Tipe 54/80 9 720
2 Rumah Tipe 54/80 + Sisa Lahan 10 974
3 Rumah Tipe 62/95 10 950
4 Rumah Tipe 89/84 (2 Lantai) 10 840
5 Rumah Tipe 89/84 + Sisa Lahan (2 Lantai) 2 242
6 Rumah Tipe 96/96 (2 Lantai) 9 864
7 Rumah Tipe 96/96 + Sisa Lahan(2 Lantai) 3 336
8 Jalan 1 2212,5
9 Saluran 1 325
10 Pos Satpam, Gapura, Pagar Keliling 1 85,5
11 Taman 1 416
TOTAL 7965
Tabel V.14 Perhitungan harga pokok pembelian kavling siap bangun.
Jumlah (Unit) Jumlah Harga = (Fixed Cost /

No Pengguanaan Lahan Luas Tanah Yang Jumlah Harga Rp
Luas Dijual)
1 Rumah Tipe 54/80 9 720 Rp 3.433.869,24 Rp 2.472.385.853,39
2 Rumah Tipe 54/80 + Sisa Lahan 10 974 Rp 3.433.869,24 Rp 3.344.588.640,55
3 Rumah Tipe 62/95 10 950 Rp 3.433.869,24 Rp 3.262.175.778,77
4 Rumah Tipe 89/84 (2 Lantai) 10 840 Rp 3.433.869,24 Rp 2.884.450.162,28
5 Rumah Tipe 89/84 + Sisa Lahan (2 Lantai) 2 242 Rp 3.433.869,24 Rp 830.996.356,28
6 Rumah Tipe 96/96 (2 Lantai) 9 864 Rp 3.433.869,24 Rp 2.966.863.024,06
7 Rumah Tipe 96/96 + Sisa Lahan(2 Lantai) 3 336 Rp 3.433.869,24 Rp 1.153.780.064,91
4926 Rp 16.915.239.880,24
38
Tabel V.15 Perhitungan harga jual seluruh unit.
No Tipe Rumah Harga Konstruksi Harga Tanah Luas Tanah Keuntungan Jumlah (Unit) Harga Jual Per Unit Jumlah Harga Total
1 Rumah Tipe 54/80 Rp 235.376.543,54 Rp 3.433.869,24 80 Rp 54.536.149,28 9 Rp 564.622.232 Rp 5.081.600.089
2 Rumah Tipe 54/82 Rp 235.376.543,54 Rp 3.433.869,24 82 Rp 55.016.890,97 1 Rp 571.970.712 Rp 571.970.712
Rp 37.487.785.313
39
Jadi keuntungan total = Pendapatan Total Proyek – Biaya Total Proyek
= Rp37.487.785.313 – Rp33.774.786.524,32
= Rp3.712.998.788,23
a) Pemasukan aliran kas rata – rata selama tahun yang diharapkan pendapatan
total proyek diperoleh sebesar Rp. 1.860.674.710,43. Umur investasi proyek 3
tahun jadi pemasukan atas aliran kas yang diharapkan adalah :
Pendapatan total proyek Rp3.712.998.788,23
=
Umur investasi 36 bulan
= Rp103.138.855,23 / bulan
b) Aliran kas masuk yang diharapkan diasumsikan sebagai berikut :

Tabel V.16 Aliran kas masuk yang diharapkan
Bulan Ke- Total Penjualan Arus Kas Masuk
4 Rp -
2 Tipe 54 / 80, 2 Tipe 62 / 95, 3 Tipe 89 / 84, 2 Tipe
8 Rp 7.931.404.289,60
96/96, 1 Tipe 54/108, 1 Tipe 96/108

12 Rp 7.216.345.263,71
96 / 96,1 Tipe 54/96, 1 Tipe 54/100, 1 Tipe 96/112

16 Rp 6.754.601.754,08
96 / 96, 1 Tipe 54/140, 1 Tipe 96/116

20 Rp 5.703.208.332,14
96 / 96, 1 Tipe 54/94, 1 Tpe 54/92, 1 Tipe 89/124
1 Tipe 62 / 95, 1 Tipe 89 / 118, 1 Tipe 96 / 96, 1
24 Rp 3.565.172.684,86
Tipe 54/90, 1 Tipe 54/87
28 Rp 2.741.099.702,02
54/85
32 1 Tipe 54 / 80, 2 Tipe 62 / 95, 1 Tipe 54/82 Rp 2.446.708.821,96
36 2 Tipe 54/80 Rp 1.129.244.464,18
TOTAL BIAYA Rp 37.487.785.312,55

40
2. Data yang diperoleh dari hasil hitungan

a. Investasi awal : Rp 33.774.786.524,32
b. Modal sendiri : Rp 27.024.786.524,32
c. Pinjam bank : Rp 6.750.000.000,00 (20% dari investasi awal)
d. Bunga pinjaman : 9,95 % per tahun
e. Masa pelunasan : 3 tahun
f. Luas tanah : 7,965 m2
g. Luas bangunan : 4,926 m2
h. Jumlah bangunan :
1. Tipe 54 = 19 unit
5. Sisa lahan = 272 m2
i. Bunga
Bunga per bulan 0,0083% (9,95% per tahun) terlihat pada table dibawah ini.
41
9,95%
Angsuran anuitas bulanan = (6.750.000.000 x )x 1/(1-(1/(1+9,95%/12)36))
12
=Rp217.645.093,63/ bulan
Tabel V.17 Bunga Per Bulan
Plafond (P) 6.750.000.000 Rupiah
Jangka Waktu (M) 36 Kali
Margin (i) 9,95% Per tahun
A B C D
Ansuran ke- Bulan Angsuran Pokok Angsuran Bunga (Margin) Total Angsuran Sisa Pinjaman Pokok
C-B Dx i / 12 A+B D-A
0 Juli 6.750.000.000,00
1 Agustus 161.676.343,6 55.968.750,0 217.645.093,63 6.588.323.656,37
2 September 163.016.910,0 54.628.183,7 217.645.093,63 6.425.306.746,39
3 Oktober 164.368.591,9 53.276.501,8 217.645.093,63 6.260.938.154,54
4 November 165.731.481,4 51.913.612,2 217.645.093,63 6.095.206.673,11
5 Desember 167.105.671,6 50.539.422,0 217.645.093,63 5.928.101.001,48
6 Januari 168.491.256,2 49.153.837,5 217.645.093,63 5.759.609.745,32
7 Februari 169.888.329,5 47.756.764,1 217.645.093,63 5.589.721.415,83
8 Maret 171.296.986,9 46.348.106,7 217.645.093,63 5.418.424.428,94
9 April 172.717.324,4 44.927.769,2 217.645.093,63 5.245.707.104,53
10 Mei 174.149.438,9 43.495.654,7 217.645.093,63 5.071.557.665,65
11 Juni 175.593.428,0 42.051.665,6 217.645.093,63 4.895.964.237,66
12 Juli 177.049.390,2 40.595.703,5 217.645.093,63 4.718.914.847,50
13 Agustus 178.517.424,7 39.127.668,9 217.645.093,63 4.540.397.422,82
14 September 179.997.631,7 37.647.462,0 217.645.093,63 4.360.399.791,15
15 Oktober 181.490.112,0 36.154.981,6 217.645.093,63 4.178.909.679,13
16 November 182.994.967,5 34.650.126,1 217.645.093,63 3.995.914.711,59
17 Desember 184.512.300,8 33.132.792,8 217.645.093,63 3.811.402.410,78
18 Januari 186.042.215,3 31.602.878,3 217.645.093,63 3.625.360.195,47
19 Februari 187.584.815,3 30.060.278,3 217.645.093,63 3.437.775.380,13
20 Maret 189.140.206,1 28.504.887,5 217.645.093,63 3.248.635.174,03
21 April 190.708.493,6 26.936.600,0 217.645.093,63 3.057.926.680,38
22 Mei 192.289.784,9 25.355.308,7 217.645.093,63 2.865.636.895,48
23 Juni 193.884.187,7 23.760.905,9 217.645.093,63 2.671.752.707,78
24 Juli 195.491.810,8 22.153.282,9 217.645.093,63 2.476.260.897,02
25 Agustus 197.112.763,7 20.532.329,9 217.645.093,63 2.279.148.133,33
26 September 198.747.157,0 18.897.936,6 217.645.093,63 2.080.400.976,30
27 Oktober 200.395.102,2 17.249.991,4 217.645.093,63 1.880.005.874,10
28 November 202.056.711,6 15.588.382,0 217.645.093,63 1.677.949.162,51
29 Desember 203.732.098,5 13.912.995,1 217.645.093,63 1.474.217.064,02
30 Januari 205.421.377,1 12.223.716,5 217.645.093,63 1.268.795.686,88
31 Februari 207.124.662,7 10.520.430,9 217.645.093,63 1.061.671.024,16
32 Maret 208.842.071,4 8.803.022,2 217.645.093,63 852.828.952,77
33 April 210.573.720,2 7.071.373,4 217.645.093,63 642.255.232,54
34 Mei 212.319.727,3 5.325.366,3 217.645.093,63 429.935.505,22
35 Juni 214.080.211,7 3.564.881,9 217.645.093,63 215.855.293,49
36 Juli 215.855.293,5 1.789.800,1 217.645.093,63 0,00
Total Rp 6.750.000.000,00 Rp 1.085.223.370,63 Rp 7.835.223.370,63
42
3. Aliran keuanagan
Tabel V.18 Rencana aliran keuangan bulan ke-4 & ke-8
No Uraian Bulan ke-4 Bulan ke-8

A PENGELUARAN
1 Pembelian tanah Rp 9.080.100.000,00 Rp 6.053.400.000,00
2 Biaya Perijinan Rp 136.535.340,00
3 Biaya cut & fill Rp 143.370.000,00
4 Biaya fasilitas umum Rp 677.891.789,73 Rp 252.762.964,80
5 Biaya konstruksi pembangunan rumah Rp - Rp 3.669.932.000,92
6 Biaya operasional Rp 51.061.692,44 Rp 51.061.692,44
Total Rp 10.088.958.822,17 Rp 10.027.156.658,16
B PENDAPATAN
1 Penjualan Rp - Rp 7.931.404.289,60
Total Rp - Rp 7.931.404.289,60
Tabel V.19 Tabel rencana aliran keuangan bulan ke-12 & ke-16

A PENGELUARAN
1 Biaya fasilitas umum
2 Biaya konstruksi pembangunan rumah Rp 3.278.180.923,02 Rp 3.042.804.379,48
4 Bunga pinjaman Rp 315.480.307,09 Rp 265.175.663,96
5 Angsuran pinjaman Rp 990.390.254,68 Rp 1.040.694.897,81
Total Rp 4.635.113.177,24 Rp 4.399.736.633,70
B PENDAPATAN
1 Penjualan Rp 7.216.345.263,71 Rp 6.754.601.754,08
Total Rp 7.216.345.263,71 Rp 6.754.601.754,08
Tabel V.20 Tabel rencana aliran keuangan bulan ke-20 & ke-24
43

A PENGELUARAN
1 Biaya fasilitas umum Rp 88.375.446,29
4 Bunga pinjaman Rp 212.315.909,74 Rp 156.771.263,32
5 Angsuran pinjaman Rp 1.093.554.652,03 Rp 1.149.099.298,45
Total Rp 4.011.570.749,61 Rp 2.904.316.604,00
B PENDAPATAN
1 Penjualan Rp 5.703.208.332,14 Rp 3.565.172.684,86
Total Rp 5.703.208.332,14 Rp 3.565.172.684,86
Tabel V.21 Tabel rencana aliran keuangan bulan ke-28, ke-32 & ke-36
No Uraian Bulan ke-28 Bulan ke-32 Bulan ke-36

A PENGELUARAN
1 Biaya fasilitas umum Rp 11.624.553,71 Rp 11.624.554
3 Biaya operasional Rp 51.061.692,44 Rp 51.061.692,44 Rp 51.061.692
4 Bunga pinjaman Rp 72.268.640,01 Rp 45.460.164,77 Rp 17.751.422
5 Angsuran pinjaman Rp 798.311.734,50 Rp 825.120.209,74 Rp 852.828.953
Total Rp 2.202.934.998,94 Rp 825.120.209,74 Rp 933.266.621
No Uraian Bulan ke-28 Bulan ke-32 Bulan ke-36
B PENDAPATAN
1 Penjualan Rp 2.741.099.702,02 Rp 2.446.708.821,96 Rp 1.128.692.789
Total Rp 2.741.099.702,02 Rp 2.446.708.821,96 Rp 1.128.692.789
44
Tabel V.22 Rekapitulasi rencana aliran keuangan (cash flow) bulan ke-4 sampai ke-36
No Uraian Bulan ke-4 Bulan ke-8 Bulan ke-12 Bulan ke-16 Bulan ke-20 Bulan ke-24 Bulan ke-28 Bulan ke-32 Bulan ke-36 Total
A PENGELUARAN
1 Pembelian tanah Rp 9.080.100.000,00 Rp 6.053.400.000,00 Rp 15.133.500.000,00
2 Biaya perijinan Rp 136.535.340,00 Rp 136.535.340,00
3 Biaya cut & fill Rp 143.370.000,00 Rp 143.370.000,00
4 Biaya fasilitas umum Rp 677.891.789,73 Rp 252.762.964,80 Rp - Rp - Rp 88.375.446,29 Rp - Rp - Rp 11.624.553,71 Rp 11.624.553,71 Rp 1.042.279.308,24
5 Biaya konstruksi pembangunan rumah Rp - Rp 3.669.932.000,92 Rp 3.278.180.923,02 Rp 3.042.804.379,48 Rp 2.566.263.049,11 Rp 1.547.384.349,78 Rp 1.281.292.931,98 Rp 1.473.689.009,78 Rp - Rp 16.859.546.644,08
6 Biaya operasional Rp 51.061.692,44 Rp 51.061.692,44 Rp 51.061.692,44 Rp 51.061.692,44 Rp 51.061.692,44 Rp 51.061.692,44 Rp 51.061.692,44 Rp 51.061.692,44 Rp 51.061.692,44 Rp 459.555.232,00
7 Bunga pinjaman Rp 315.480.307,09 Rp 265.175.663,96 Rp 212.315.909,74 Rp 156.771.263,32 Rp 72.268.640,01 Rp 45.460.164,77 Rp 17.751.421,74 Rp 1.085.223.370,63
8 Angsuran pokok Rp 990.390.254,68 Rp 1.040.694.897,81 Rp 1.093.554.652,03 Rp 1.149.099.298,45 Rp 798.311.734,50 Rp 825.120.209,74 Rp 852.828.952,77 Rp 6.750.000.000,00
Total Rp 10.088.958.822,17 Rp 10.027.156.658,16 Rp 4.635.113.177,24 Rp 4.399.736.633,70 Rp 4.011.570.749,61 Rp 2.904.316.604,00 Rp 2.202.934.998,94 Rp 2.406.955.630,46 Rp 933.266.620,67 Rp 41.610.009.894,95
No Uraian Bulan ke-4 Bulan ke-8 Bulan ke-12 Bulan ke-16 Bulan ke-20 Bulan ke-24 Bulan ke-28 Total
B PENDAPATAN Rp 6.750.000.000,00
1 Penjualan Rp - Rp 7.931.404.289,60 Rp 7.216.345.263,71 Rp 6.754.601.754,08 Rp 5.703.208.332,14 Rp 3.565.172.684,86 Rp 2.741.099.702,02 Rp 2.446.708.821,96 Rp 1.129.244.464,18 Rp 37.487.785.312,55
Total Rp 6.750.000.000,00 Rp 7.931.404.289,60 Rp 7.216.345.263,71 Rp 6.754.601.754,08 Rp 5.703.208.332,14 Rp 3.565.172.684,86 Rp 2.741.099.702,02 Rp 2.446.708.821,96 Rp 1.129.244.464,18 Rp 44.237.785.312,55
48
E. Analisa Ekonomi
1. Nilai waktu dari uang
Pengertian nilai waktu dari uang yang mengatakan bahwa uang satu
rupiah saat ini akan bernilai lebih tinggi dari waktu yang akan datang,
merupakan konsep dasar dalam membuat keputusan investasi. Pada umumnya
masalah finansial atau arus kas suatu investasi mencakup periode waktu yang
cukup lama, bertahun-tahun, sehingga perlu diperhitungkan pengaruh
terhadap nilai uang.
a) Nilai yang akan datang (lumpsum)
Hubungan antara nilai uang yang akan datang ( future value–F)
terhadap nilai sekarang (present value–PV) dituliskan dengan persamaan :
F = PV ( 1 + i )n
Arti dari rumus di atas adalah dana yang terkumpul pada akhir kurun
waktu tertentu sama dengan nilai sekarang (PV) dana pokok ditambah
bunganya (PV) i.
Dikenal dua macam bunga, yaitu bunga sederhana dan bunga
majemuk. Bunga sederhana adalah bunga yang dihitung secara linear,
tidak ditambahkan ke dana pokok untuk menghitung perolehan
berikutnya. Sedangkan bunga majemuk, perhitungan besarnya dana pokok
berikutnya sama dengan dana pokok periode sebelumnya ditambah jumlah
bunga yang akan diperoleh sampai pada waktu itu.
Hasil dari pembayaran uang muka dan angsuran jangka pendek
sebesar Rp 33.774.786.524,32 dimasukkan ke bank dengan bunga 9,95%
tiap tahun. Berapa dana yang terkumpul setelah 36 bulan (3 tahun) secara
bunga majemuk, yaitu :
Dengan bunga 9,95% per tahun, n = 3, maka diperoleh total bunga dan
pokok setelah 36 bulan (3 tahun) adalah :
F24 = Rp 33.774.786.524,32 x (1 + 9,95%)3 = Rp 44.892.967.486,31
49
Simbol = (F/PV, ί, n)
b) Nilai yang akan datang dari anuitas.

Hasil dari pembayaran uang muka dan angsuran jangka pendek
sebesar Rp1.041.327.369,79 dimasukkan ke bank dengan bunga 9,95%
tiap tahun. Hitung jumlah keseluruhan setelah masa tersebut, yaitu :
Dengan bunga 9,95% per tahun, n = 3 tahun, maka diperoleh jumlah
keseluruhan uang setelah 36 bulan (3 tahun) adalah :
F24 = Rp1.041.327.369,79 x
1  0.0995   1
3
0.0995 
= Rp7.263.284.437,49
Simbol= (F/A, ί, n)
c) Nilai sekarang
Perencanaan aliran kas pendapatan untuk 36 bulan secara 4 bulan
berturut-turut dengan arus pengembalian yang diinginkan adalah sebesar
9,95%, terlihat pada Tabel V.25 berikut :
Tabel V.23 Nilai Sekarang (Lumpsum) Arus Kas Masuk
Bulan Arus kas 1/(1+i)n PV
4 Rp 10.088.958.822,17 0,9675 Rp 9.761.164.641,93
8 Rp 10.027.156.658,16 0,9361 Rp 9.386.169.170,14
12 Rp 4.635.113.177,24 0,9057 Rp 4.197.843.163,63
16 Rp 4.399.736.633,70 0,8762 Rp 3.855.208.182,52
20 Rp 4.011.570.749,61 0,8478 Rp 3.400.876.796,90
24 Rp 2.904.316.604,00 0,8202 Rp 2.382.186.117,64
28 Rp 2.202.934.998,94 0,7936 Rp 1.748.190.287,74
32 Rp 2.406.955.630,46 0,7678 Rp 1.848.035.857,40
36 Rp 933.266.620,67 0,7428 Rp 693.271.473,96
Total Rp 41.610.009.894,95 Rp 37.272.945.691,86
Jadi nilai sekarang dari pendapatan (PV/F, ί, n) adalah
Rp37.272.945.691,86
50
d) Nilai sekarang dari Anuitas

Developer ingin mendapatkan aliran kas Rp1.041.327.369,79
dalam 36 bulan secara berturut-turut dan besar bunga 9,95 % per tahun
(0,0083%per bulan), maka didapat nilai PV sebagai berikut :
 1  0.09953  1 
P= Rp1.041.327.369,79 x  
3 
 0.09951  0.0995  
= Rp2.591.908.269,02
Jadi total nilai sekarang dari anuitas adalah Rp2.591.908.269,02
Simbol = (PV/A, ί, n)
e) Capital recovery
Developer meminjam modal sebesarRp 6.750.000.000,00 (20%
dari investasi) dengan bunga 9,95% per tahun (0,0083% per bulan).
Pengembalianakan dilakukansetiap bulan dengan jumlah yang sama
selama 36 bulan.
 0,00831  0,008336 
A = Rp 6.750.000.000,00 x  

 
 1  0,0083  1 
36
= Rp217.645.093,63
Simbol = (A/PV, ί, n)
51
F. Penilaian Kelayakan Ekonomi

i=9,95% per tahun = 0,0083% per bulan
Tabel V.24 Tabel PV cost out
4 Rp 10.088.958.822,17 0,9675 Rp 9.761.164.641,93
8 Rp 10.027.156.658,16 0,9361 Rp 9.386.169.170,14
12 Rp 4.635.113.177,24 0,9057 Rp 4.197.843.163,63
16 Rp 4.399.736.633,70 0,8762 Rp 3.855.208.182,52
20 Rp 4.011.570.749,61 0,8478 Rp 3.400.876.796,90
24 Rp 2.904.316.604,00 0,8202 Rp 2.382.186.117,64
28 Rp 2.202.934.998,94 0,7936 Rp 1.748.190.287,74
32 Rp 2.406.955.630,46 0,7678 Rp 1.848.035.857,40
36 Rp 933.266.620,67 0,7428 Rp 693.271.473,96
Total Rp 41.610.009.894,95 Rp 37.272.945.691,86
Tabel V.25 Tabel PV cost in

4 Rp 6.750.000.000,00 0,9675 Rp 6.530.689.885,29
8 Rp 7.931.404.289,60 0,9361 Rp 7.424.388.084,97
12 Rp 7.216.345.263,71 0,9057 Rp 6.535.565.470,20
16 Rp 6.754.601.754,08 0,8762 Rp 5.918.626.072,42
20 Rp 5.703.208.332,14 0,8478 Rp 4.834.991.103,30
24 Rp 3.565.172.684,86 0,8202 Rp 2.924.235.210,85
28 Rp 2.741.099.702,02 0,7936 Rp 2.175.263.400,47
32 Rp 2.446.708.821,96 0,7678 Rp 1.878.557.950,30
36 Rp 1.129.244.464,18 0,7428 Rp 838.852.431,67
Total Rp 44.237.785.312,55 Rp 39.061.169.609,46
Maka NPV = Rp39.061.169.609,46 - Rp37.272.945.691,86

= Rp1.788.223.917,60
Maka NPV = (+) jadi investasi tersebut dapat diterima.

Adalah tingkat pengembalian yang menghasilkan NPV arus kas masuk sama
dengan arus kas keluar.
Dalam proyek ini membutuhkan biaya awal = Rp 33.774.786.524,32 dan
pendapatan yang diharapkan setiap 4 bulan berturut-turut yaitu :
52
Bulan ke-4 : Rp6.750.000.000,00 bulan ke-8 : Rp7.931.404.289,60

bulan ke-12 : Rp7.216.345.263,71, bulan ke-16 : Rp6.754.601.754,08
bulan ke-36 : Rp1.129.244.464,18
setiap 4 bulan berturut-turut selama 36 bulan.
Karana arus kas tidak tetap, maka dihitung rata-rata faktor anuitas dahulu.
i modal
(9,95% 𝑥 Rp27.024.786.524,32 ) + (9,95% 𝑥 6,750,000,000)
= x 100%
Rp27.024.786.524,32 + 6,750,000,000
= 9,95%
i IRR = 9,95% per tahun
Untuk i = 9,95% per tahun = 0,0083% per bulan

4 Rp 10.088.958.822,17 0,9675 Rp 9.761.164.641,93
8 Rp 10.027.156.658,16 0,9361 Rp 9.386.169.170,14
12 Rp 4.635.113.177,24 0,9057 Rp 4.197.843.163,63
16 Rp 4.399.736.633,70 0,8762 Rp 3.855.208.182,52
20 Rp 4.011.570.749,61 0,8478 Rp 3.400.876.796,90
24 Rp 2.904.316.604,00 0,8202 Rp 2.382.186.117,64
28 Rp 2.202.934.998,94 0,7936 Rp 1.748.190.287,74
32 Rp 2.406.955.630,46 0,7678 Rp 1.848.035.857,40
36 Rp 933.266.620,67 0,7428 Rp 693.271.473,96
Total Rp 41.610.009.894,95 Rp 37.272.945.691,86

4 Rp 6.750.000.000,00 0,9675 Rp 6.530.689.885,29
8 Rp 7.931.404.289,60 0,9361 Rp 7.424.388.084,97
12 Rp 7.216.345.263,71 0,9057 Rp 6.535.565.470,20
16 Rp 6.754.601.754,08 0,8762 Rp 5.918.626.072,42
20 Rp 5.703.208.332,14 0,8478 Rp 4.834.991.103,30
24 Rp 3.565.172.684,86 0,8202 Rp 2.924.235.210,85
28 Rp 2.741.099.702,02 0,7936 Rp 2.175.263.400,47
32 Rp 2.446.708.821,96 0,7678 Rp 1.878.557.950,30
36 Rp 1.129.244.464,18 0,7428 Rp 838.852.431,67
Total Rp 44.237.785.312,55 Rp 39.061.169.609,46
53
Maka NPV = Rp39.061.169.609,46 - Rp37.272.945.691,86

= Rp1.788.223.917,60
Maka NPV = (+) jadi investasi tersebut dapat diterima Karena nilai NPV
nya masih positif (+) yaitu Rp1.788.223.917,60
Dicoba lagi i sebesar 42% per tahun.

4 Rp 10.088.958.822,17 0,8714 Rp 8.791.944.751,15
8 Rp 10.027.156.658,16 0,7594 Rp 7.614.738.642,20
12 Rp 4.635.113.177,24 0,6618 Rp 3.067.440.486,38
16 Rp 4.399.736.633,70 0,5767 Rp 2.537.354.126,64
20 Rp 4.011.570.749,61 0,5026 Rp 2.016.078.601,74
24 Rp 2.904.316.604,00 0,4380 Rp 1.271.966.175,81
28 Rp 2.202.934.998,94 0,3817 Rp 840.759.703,96
32 Rp 2.406.955.630,46 0,3326 Rp 800.528.671,76
36 Rp 933.266.620,67 0,2898 Rp 270.491.199,96
Total Rp 41.610.009.894,95 Rp 27.211.302.359,60

4 Rp 6.750.000.000,00 0,8714 Rp 5.882.235.036,97
8 Rp 7.931.404.289,60 0,7594 Rp 6.023.200.074,54
12 Rp 7.216.345.263,71 0,6618 Rp 4.775.656.770,21
16 Rp 6.754.601.754,08 0,5767 Rp 3.895.418.762,86
20 Rp 5.703.208.332,14 0,5026 Rp 2.866.237.939,54
24 Rp 3.565.172.684,86 0,4380 Rp 1.561.392.810,90
28 Rp 2.741.099.702,02 0,3817 Rp 1.046.152.598,74
32 Rp 2.446.708.821,96 0,3326 Rp 813.750.174,14
36 Rp 1.129.244.464,18 0,2898 Rp 327.291.990,73
Total Rp 44.237.785.312,55 Rp 27.191.336.158,63
Diperoleh NPV = Rp27.191.336.158,63 - Rp27.211.302.359,60

= -Rp19.966.200,97
Selisih nilai i = 42% - 9,95% = 32,05%
Didapat (PV)a = Rp39.061.169.609,46
Didapat (PV)b = Rp27.191.336.158,63
54
Selisih = Rp11.869.833.450,83
Dicari (i)c yang mempunyai (PV)c = Rp37.272.945.691,86 dan (PV)a – (PV)c =
Rp1.788.223.917,60 hal ini dapat digambarkan sebagai berikut :
(i)a = 9,95 % (i)c = ? (i)b = 42%
Rp39.061.169.609,46 Rp37.272.945.691,86 Rp27.191.336.158,63
Sehingga (i)c diperoleh dari :
Rp19.966.200,97
(i) =9,95 + [ ]x 32,05%
Rp11.869.833.450,83
= 2,2269 % per tahun
Jadi nilai IRR = 12,1769% >9,95 % (berarti investasi dapat diterima)

Benefit Cost Ratio adalah perbandingan jumlah nilai sekarang dari pendapatan
(benefit) dan pengeluaran (cost) proyek selama umur ekonominya. Rasio atau
perbandingan ini > 1. Makin besar selisihnya terhadap 1, makin kecil resiko
investasinya (investment risk).
(PV)B
BCR =
(PV)C
Rp39.061.169.609,46
=
Rp37.272.945.691,86
= 1,05
Nilai BCR =1,05 > 1. Jadi investasi dapat diterima.
4. Indeks profitabilitas (IP)

Indeks profitabilitas adalah variasi lain dari nilai NPV, yang menunjukan kemampuan
menghasilkan laba persatuan nili investasi.
55
Rp39.061.169.609,46
=
Rp37.272.945.691,86
= 1,05
Nilai IP = 1,05 > 1. Jadi investasi dapat diterima.
5. Periode Pengembalian(PP)
Adalah jangka waktu yang diperlukan untuk mengembalikan modal suatu
investasi, yang dihitung dari arus kas bersih.
a. Aliran kas tahunan dengan jumlah tetap
Periode pengembalian suatu investasi dengan biaya pertama Rp
Rp33.774.786.524,32 diharapkan aliran kas per bulan sebesar
Rp37.487.785.312,55 = Rp1.041.327.369,79 /bulan selama umur
investasi.
Periode pengembalian = Rp33.774.786.524,32/Rp1.041.327.369,79
= 32,43 bulan
= 32 bulan 13 hari
b. Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap
Bila aliran kas setiap tahunberubah – ubah maka garis komulatif aliran
kas tidak lurus.
Tabel V.30 Aliran kas tahunan dengan jumlah tidak tetap
Bulan Arus kas Arus kas netto komulatif

0 -Rp 41.610.009.894,95 -Rp 41.610.009.894,95
4 Rp 6.750.000.000,00 -Rp 34.860.009.894,95
8 Rp 7.931.404.289,60 -Rp 26.928.605.605,35
12 Rp 7.216.345.263,71 -Rp 19.712.260.341,64
16 Rp 6.754.601.754,08 -Rp 12.957.658.587,56
20 Rp 5.703.208.332,14 -Rp 7.254.450.255,42
24 Rp 3.565.172.684,86 -Rp 3.689.277.570,56
28 Rp 2.741.099.702,02 -Rp 948.177.868,54
32 Rp 2.446.708.821,96 Rp 1.498.530.953,42
36 Rp 1.129.244.464,18 Rp 2.627.775.417,60
56
Terlihat bahwa periode pengembalian arus kas netto terjadi antara bulan ke-
32 Maka periode pengembalianya :
𝑅𝑝948.177.868,54
Periode pengembalian = (32-1) +
𝑅𝑝2.446.708.821,96
= 31,39 bulan = 31 bulan 10 hari
6. Pengembalian atas investasi (ROI)
4 Rp 6.750.000.000,00 0,9675 Rp 6.530.689.885,29
8 Rp 7.931.404.289,60 0,9361 Rp 7.424.388.084,97
12 Rp 7.216.345.263,71 0,9057 Rp 6.535.565.470,20
16 Rp 6.754.601.754,08 0,8762 Rp 5.918.626.072,42
20 Rp 5.703.208.332,14 0,8478 Rp 4.834.991.103,30
24 Rp 3.565.172.684,86 0,8202 Rp 2.924.235.210,85
28 Rp 2.741.099.702,02 0,7936 Rp 2.175.263.400,47
32 Rp 2.446.708.821,96 0,7678 Rp 1.878.557.950,30
36 Rp 1.129.244.464,18 0,7428 Rp 838.852.431,67
Total Rp 44.237.785.312,55 Rp 39.061.169.609,46
Pemasukan rata-rata per bulan sebelum pajak

= Rp44.237.785.312,55 / 36
= Rp1.228.827.369,79
Pemasukan netto rata-rata per bulan sesudah pajak
= Rp1.228.827.369,79 x (1-0,10)
= Rp1.105.944.632,81
Jadi nilai ROI sebelum pajak
Rp1.228.827.369,79
 ROI = x 100%
Rp39.061.169.609,46
= 3,15% per bulan = 37,75% per tahun
 ROI sesudah pajak
Rp1.105.944.632,81
= x 100%
Rp39.061.169.609,46
= 2,83 % per bulan = 33,98% per tahun

57
7. Titik Impas (BEP)

Titik impas akan memberikan petunjuk bahwa tingkat produksi telah
menghasilkan pendapatan yang sama besar dengan biaya produksi yang
dikeluarkan, dengan asumsi harga penjualaan konstan.
𝐹𝐶
BEP(Q) =
𝑃−𝑉
Rp16.915.239.880,24
=
Rp37.487.785.312,55 − Rp16.915.239.880,24
= 82,00 %
= 43 Unit Rumah ( 15 Tipe 54/80, 8 Tipe 62/95, 10 Tipe 89/84,
10 Tipe 96/96) atau 29 Bulan 15Hari
8. Investasi After Tax dan Before Tax

Laba sebelum pajak = total pendapatan – total pengeluaran
= Rp44.237.785.312,55 - Rp41.610.009.894,95
= Rp2.627.775.417,60
Laba setelah pajak = total pendapatan – total pengeluaran – biaya pajak
= Rp2.627.775.417,60– Rp262.777.541,76
= Rp2.364.997.875,84
BAB VI
PENUTUP
A. Kesimpulan
Berdasarkan uraian yang telah disusun pada bab-bab sebelumnya dan
sesuai dengan data-data yang diperoleh selama penelitian, maka dapat diambil
kesimpulan sebagai berikut :
1. Dari hasil pengolahan data kuesioner yang telah di sebar di sekitar
Kecamatan Ngemplak Kabupaten Boyolali didapatkan 53 unit kebutuhan
rumah dengan 4 tipe rumah yang berbeda.
2. Total investasi yang didapatkan pada perencanaan investasi pembangunan
perumahan di Desa Gagaksipat, Kecamatan Ngemplak, Kabupaten
Boyolali sebesar Rp33.774.786.524,32
3. Investasi yang dilaksanakan di Desa Gagaksipat, Kecamatan Ngemplak,
Kabupaten Boyolali dinyatakan layak dari aspek manajemen keuangan.
Hal ini dapat dilihat dari hasil :
a. Net Present Value (NPV) bernilai positif sebesar Rp1.788.223.917,60
jadi investasi tersebut dapat diterima.
b. Internal Rate of Return (IRR) bernilai 12,2269 %> 9,95 %. Jadi
investasi tersebut dapat diterima.
c. Benefit Cost Ratio (BCR)bernilai 1,05> 1. Jadi investasi tersebut dapat
diterima.
d. Index Profitabilitas (IP) bernilai 1,05> 1. Jadi investasi tersebut dapat
diterima.
e. Payback Periode (PP) lama pengembalian investasi dihitung dengan
aliran kas tahunan dengan jumlah tetap didapatkan nilai 32 bulan 13
hari, sedangkan pengembalian investasi dihitung dengan aliran kas
tahunan dengan jumlah tidak tetap didapatkan nilai 31 bulan 10 hari.
f. Return On Investment (ROI) bernilai 3,15% per bulan= 37,75% per
tahun, nilai ROI setelah pajak bernilai 2,83% per bulan = 33,98% per
tahun.
58
59
g. Break Even Point (BEP) akan tercapai pada saat terjual sebesar 43
unit rumah terjual atau saat 29 bulan 15 hari.
B. Saran
1. Pada saat akan melakukan survey untuk sebuah investasi perumahan ada
baiknya harus menentukan estimasi harga tanah yang akan dibeli dan
harga jual bangunan sesuai dengan lokasi investasi tersebut akan
dilaksanakan.
2. Untuk mencapai keberhasilan dalam sebuah investasi perumahan modal
yang digunakan sebisa mungkin adalah modal sendiri. Apabila modal yang
digunakan harus meminjam dari bank gunakanlah pinjaman kurang dari
30%, dari modal investasi keseluruhan.
59
DAFTAR PUSTAKA
Al-Nahdi, T., Nyakwende, E., M. Banamah, A., & Jappie, A. A. (February 2015).
Factors Affecting Purchasing Behavior in Rreal Estate in Saudi Arabia.
International Jurnal of Business and Social Science Vol. 6, No. 2.
Dimyati, H., & Nurjaman, K. (2014). Manajemen Proyek. Bandung: CV Pustaka

Setia.
Effendi, U., & R. Batubara, A. (2016). Psikologi Konsumen. Jakarta: PT Rajagrafindo

Persada.
Gultom, I. H., & Fachrudin, K. A. (2013). Analisis Risiko Saham Perusahaan Real
Estate dan Property di Bursa Efek Indonesia. Jurnal Online Media Informasi
Manajemen Vol 1, No 3.
Hartono, J. (2015). Teori Portofolio Dan Analisis Investasi. Yogyakarta: BPFE-

Yogyakarta.
Icellioglu, C. S. (3 Jjuly 2015). Is the Demographical Characteristics Influential on

Housing Investment Preferences? A Diffusive Household Survey for Istanbul.
Procedia-Social and Behavioral Science. Vol 195, Pages 534-543.
http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1877042815037477
Karantonis, A. (2008). Population growth and housing affordability in the modern

city Sydney. Sydney: Univercity of Technology.
http://www.prres.net/papers/Karantonis_Population_Growth_and_Housing_Affor
dability.pdf
Khasanah, N. I., Qomariyah, S., & Muttaqien, A. Y. (Juni 2013). Perencanaan dan
Studi Kelayakan Investasi Proyek Perumahan Taman Sentosa Tahap II
Boyolali. E-Jurnal MATRIKS TEKNIK SIPIL, 187.
Oktafia, N., Indrayani, R., & Putri, Y. E. (2014). Analisa Penetapan Harga Jual Unit
Rumah Di Perumahan Pakuwon City Surabaya. JURNAL TEKNIK POMITS
Vol. 3, No. 2.
Poor, S. J. (22 Agustus 2015). Participation, Sense of Home, adn End Users’ Needs in
Mass Housing. Procedia-Social adn BehaviourSciences Vol 201, Pages 289-296.
http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1877042815048259
Romadhon, K. A. (2016). Perencanaan Investasi Pembangunan Perumahan Di Desa
Sidowayah Kabupaten Rembang. Surakarta: Fakultas Teknik Sipil Universitas
Muhammadiyah Surakarta.
Soeharto, I. (2001). Studi Kelayakan Proyek Industri. Jakarta: Penerbit Erlangga.
Viorica, I. (2010). Financing Investment Projects the Relationship between

Feasibility Study and Business Plan. Economics and Applied Informatics Year
XVI No. 1. https://core.ac.uk/download/pdf/6372447.pdf
Widiasnti, I., & Lenggogeni. (2013). Manajemen Konstruksi. Bandung: PT Remaja

Rosdakarya.

Bab 1-6 PDF

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Bab 1-6 PDF

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN

untuk memenuhi sebagian persyaratan

PROGRAM STUDI TEKNIK SIPIL FAKULTAS TEKNIK

PERENCANAAN INVESTASI PEMBANGUNAN PERUMAHAN

diajukan dan dipertahankan pada ujian pendadaran di hadapan Dewan Penguji

Susunan Dewan Penguji:

Ir. Muh. Nur Sahid, MM., MT.

Anto Budi Listyawan, ST, MT. Budi Setiawan, ST, MT

Tugas Akhir ini diterima sebagai salah satu persyaratan

Surakarta, ............................ 2017

Dekan Fakultas Teknik Kaprodi Teknik Sipil

Alhamdulillah, segala puji syukur dipanjatkan ke hadirat Allah SWT atas

Tugas Akhir ini disusun untuk memenuhi sebagian persyaratan

Kemudian dengan selesainya Tugas Akhir ini penyusun mengucapkan

Surakarta, September 2017

“Tak ada mimpi yang terlalu tinggi untuk dicapai,

“Never feel depressed about your life,

“Akan selalu ada hari-hari menyakitkan

“Bukankah tidak apa-apa kalau jatuh?

“Who will fight for your dreams if not yourself?”

Dengan Rahmat Allah yang Maha Pengasih Lagi Maha Penyanyang...

Kupersembahkan Tugas Akhir ini Untuk :

 Keluargaku, ayah, ibu, dan adikku, Terima kasih atas segala

bimbingan, dukungan, doa serta nasihat yang tiada ada hentinya

sampai saat ini.

 Sahabat-sahabatku (Cicin, DJ, Novia, Yone) yang selalu memberi

hingga saat ini.

tiada henti sampai saat ini.

 Seluruh keluarga besar Program Studi Teknik Sipil Universitas

 Teman-teman seperjuangan Teknik Sipil angkatan 2013 yang selalu

membantuku dalam berbagai hal, terima kasih atas segala kenangan

yang tak terlupakan selama di UMS.

A = Aliran kas bersih (netto) per tahun

Lampiran 1 Gambar Rumah Tipe 54 / 80-140, Gambar Rumah Tipe 62 / 95,

Pembangunan perumahan merupakan upaya untuk memenuhi salah satu

Kata Kunci: Investasi, Perencanaan Perumahan, Studi Kelayakan

Housing development is an attempt to fulfill one of the basic human needs, as

Keyword: Feasibility Studies, House Planning, Investment

Pertumbuhan penduduk selalu mengalami peningkatan dari waktu ke waktu.

Pembangunan perumahan merupakan upaya untuk memenuhi salah satu

Seiring dengan dinamika pertumbuhan ekonomi global dan kebutuhan pasar,

4. Mengetahui layak atau tidaknya investasi perumahan Heavynne Residance” di

Rumah mencakup beberapa aspek emosional dan spiritual yang dinamis,

Banyak masyarakat tertarik menginvestasikan dananya di sektor properti

Appraisal Project memberikan suatu informasi dan membantu para pemilik

Biaya yang harus diperhitungkan dalam penetapan harga jual

Menganalisis kelayakan dengan metode Nilai Sekarang (Net Preset Value)

Investasi adalah penundaan konsumsi sekarang untuk dimasukkan ke

Dari defenisi diatas terlihat bahwa seorang investor melakukan investasi

Proyek konstruksi merupakan proyek yang berkaitan dengan

Segmentasi pasar adalah proses membagi pasar potensial ke dalam

Jadi segmentasi pasar memberi peluang bagi perusahaan untuk

D. Analisa Kebutuhan Pasar

Analisa kebutuhan pasar adalah suatu kegiatan untuk memperlajari

untuk menentukan produk jenis apa yang dikehendaki konsumen. Untuk

2. Validitas dan Realibilitas

Biaya adalah pengorbanan sumber ekonomi untuk memperoleh barang

Dari definisi diatas, dapat disimpulkan bahwa biaya adalah pengorbanan

a. Biaya Langsung (Direct Cost)

Periode pengembalian adalah jangka waktu yang diperlukan untuk

menghitung angka bersihnya, akan diketahui selisihnya dengan memakai

Menganalisis usulan proyek dengan IRR memberi kita petunjuk sebagai