Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan ITB

Nilai Standar Luas Lahan Untuk Pembangunan Rumah Susun

Di Indonesia
Cipta Althaf Ronaza(1), Denny Zulkaidi(2)
(1)
Perencanaan Wilayah dan Kota, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan (SAPPK), ITB.
(2)
Kelompok Keahlian Perencanaan dan Perancangan Kota, Sekolah Arsitektur, Perencanaan dan Pengembangan Kebijakan
(SAPPK), ITB.

Abstrak

Peningkatan jumlah penduduk di perkotaan yang tidak disertai dengan penambahan lahan
mengakibatkan perumahan harus dibangun secara vertikal untuk dapat menampung lebih banyak
penduduk. Konsep hunian vertikal tersebut di Indonesia dikenal dengan sebutan rumah susun.
Namun fakta di lapangan menunjukkan bahwa banyak rumah susun yang dibangun terlalu padat
dan melebihi daya tampungnya sehingga tidak layak huni bagi penghuninya. Memang telah ada
ketentuan teknis yang mengatur pembangunan rumah susun, namun ketentuan teknis tersebut
belum lengkap sehingga akibatnya masalah berupa rumah susun yang tidak layak huni masih saja
terjadi. Salah satu ketentuan tersebut yaitu mengenai luas lahan minimum seluas 5000 m2 yang
hanya dapat mengatur jenis rumah susun rendah pun sehingga tidak dapat menjamin pembangunan
semua rumah susun dengan layak huni. Berdasarkan hasil kajian ini, rekomendasi nilai standar luas
lahan rumah susun layak huni adalah 16 m2/penghuni untuk jenis rumah susun rendah (1-4 lantai)
dengan luas minimum 3355 m2 dan kepadatan penghuni maksimum 625 org/Ha , 8 m2/penghuni
untuk rumah susun sedang (5-8 lantai) dengan luas minimum 4451 m2 dan kepadatan penghuni
maksimum 1250 org/Ha, dan 5 m2/penghuni untuk rumah susun tinggi (>8 lantai) dengan luas
minimum 7658 m2 dan kepadatan penghuni maksimum 2000 org/Ha.

Kata-kunci : standar, kepadatan, rumah susun, rasio luas lahan, luas minimum

Pendahuluan lahan dan membuat ruang terbuka lebih lega

Rumah susun hunian pada dasarnya merupakan
bangunan hunian yang dibangun dengan tujuan
pemenuhan kebutuhan tempat tinggal secara
bersama. UU No. 20 Tahun 2011 tentang
Rumah Susun menyebutkan bahwa definisi dari
rumah susun yaitu bangunan gedung bertingkat
yang dibangun dalam suatu lingkungan yang
yang distrukturkan secara fungsional dalam arah
horizontal maupun vertikal dan merupakan
satuan-satuan yang berfungsi untuk tempat
hunian beberapa penduduk. Fungsi tempat
hunian bersama tersebut mendatangkan
beberapa dampak positif terhadap
pembangunan. Pembangunan rumah susun
dapat mengurangi penggunaan tanah atau
khususnya di perkotaan (Santoso, 2010).
Pembangunan rumah susun atau hunian vertikal
sebenarnya merupakan salah satu alternatif
solusi dari persoalan backlog dan permukiman
kumuh yang terjadi pada mayoritas kota-kota
besar di dunia ini, khususnya di negara
berkembang seperti di Indonesia. Backlog
merupakan fenomena yang menunjukkan
adanya selisih negatif dari jumlah keluarga
dengan jumlah rumah yang tersedia atau
terbangun (BPS, 2015). Sedangkan permukiman
kumuh adalah kawasan yang proses
pembentukannya disebabkan oleh keterbatasan
kota dalam menampung perkembangan kota
sehingga timbul kompetisi dalam penggunaan
lahan perkotaan (Silas, 1985). Persoalan backlog
dan perumahan kumuh ini timbul akibat dari
keterbatasan lahan dan adanya gap antara
Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3 | 691
Standar Luas Lahan untuk Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Indonesia
permintaan dan ketersediaan perumahan
(Chaucan, 1996; Velaga dan Price, 2009;
Erick,2010).
Indonesia memiliki persoalan yang serius terkait
gap antara penyediaan rumah dengan
kebutuhan rumah ini. Berdasarkan data yang
disampaikan oleh Direktur Pusat Studi Properti
Indonesia (PSPI), Panangian Simanungkalit,
pada tahun 2014 di Indonesia terdapat backlog
dengan jumlah sebesar 15 juta unit (Harian
Kompas, 6 Desember 2014). Angka ini akan
terus meningkat mengingat laju urbanisasi dan
angka kelahiran penduduk Indonesia sebagai
faktor utama penyebab gap tersebut juga
semakin meningkat. Mengingat tempat tinggal
adalah kebutuhan dasar, semua persoalan
khusunya gap tempat tinggal tentu sebisa
mungkin harus di atasi. Penyediaan tempat
tinggal yang optimal secara fungsi lahan adalah
salah satu solusi yang baik untuk merumahkan
penduduk di kota-kota besar.Salah satu bentuk
penyediaan tempat tinggal yang optimal yaitu
dengan pembangunan bangunan hunian
bertingkat atau rumah susun hunian (Yeh,
2000).
Pada beberapa tahun ke belakang,
pembangunan rumah susun hunian sendiri di
Indonesia sudah cukup marak dilakukan,
namun ternyata semuanya tidak terlepas dari
beragam persoalan. Rumah susun hunian
tersebut dibangun dengan beragam jenis
mulai dari rumah susun sederhana sampai
apartemen. Ternyata, rumah susun hunian
yang telah dibangun tersebut menimbulkan
persoalan baru bagi penduduk dan
lingkungan sekitarnya. Hasil temuan Badan
Perlindungan Konsumen Nasional (BPKN,
2012) menyebutkan di antara persoalan yang
sering dikeluhkan penghuni (penduduk yang
tinggal dalam rumah susun) yaitu
pengelolaan rumah susun oleh pengembang
yang buruk, kualitas bangunan yang tidak
memadai, banyaknya persoalan teknis yang
terjadi seperti kebocoran pipa, lantai kamar
mandi, dan parkir yang tidak sesuai dengan
kebutuhan. Dalam temuan BPKN tersebut
salah satunya disebutkan ada kasus dimana
rumah susun dengan kapasitas 7000 sarusun
hanya menyediakan lahan parkir untuk 2000
mobil saja.
692 |Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3
Persoalan fisik yang lebih disoroti pada kasus-
kasus di atas dalam hal ini yaitu persoalan fisik
yang berkaitan dengan kuantitas atau
penyediaan komponen-komponen pada rumah
susun. Sebenarnya, persoalan kuantitas atau
penyediaan komponenrumah susun tersebut
dapat teratasi jika perencanaannya benar
terutama perencanaan terkait luas lahan atau
dalam konteks rumah susun disebut tanah
bersama rumah susun. Namun di Indonesia
perencanaan luas lahan rumah susun ini sendiri
seringkali tidak terlaksana dengan baik.Hal
inidikarenakan saah satunya oleh perencanaan
luas lahan untuk rumah susun yang tidak
dilakukan berdasarkan ketentuan penyediaan
luas lahan untuk sebuah rumah susun. Hal inilah
yang berpotensi menimbulkan beragam
masalah-masalah teknis, karena luas lahan
merupakan penjumlahan dari luas setiap
komponen rumah susun.
Perencanaan luas lahan rumah susun hunian di
Indonesia sampai sekarang belum memiliki
aturan secara lengkap. Padahal undang-undang
pertama mengenai rumah susun telah ada
semenjak tahun 1985. Bahkan setelah revisi
terakhir undang-undang rumah susun tersebut
pada tahun 2011, persoalan luas lahan rumah
susun ini masih belum teratasi. Masih banyak
rumah susun di Indonesia yang luasnya tidak
ideal bagi penghuninya seperti pada beberapa
fakta yang telah disebutkan. Persoalan ini masih
belum teratasi sampai sekarang bukan karena
tidak adanya aturan atau standar melainkan
karena aturan yang ada belum lengkap
mengatur penyediaan lahan rumah susun.
Terdapat aturan mengenai intensitas maksimum
penduduk pada rumah susun dengan KDB
(Koefisien Dasar Bangunan) sebesar 34% dan
KLB (Koefisien Lantai Bangunan) sebesar 1,105
maksimal 1528 jiwa pada SNI 03-2846-1992
namun itu ternyata tidak operasional di semua
keadaan terutama keadaan saat ini. Begitupun
terdapat aturan pada Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum tahun 1992 yang mengatur
hanya persentase luas lahan per bagian
komponen rumah susun, tidak mengatur
bagaimana penyediaan tanah bersama untuk
rumah susun secara keseluruhan. Belum
tersedianya aturan yang jelan yang mengatur
penyediaan luas lahan seperti dalam Standar
Nasional Indonesia (SNI), peraturan oleh
pemerintah, peraturan oleh kementerian terkait
seperti Kementerian Pekerjaan Umum (PU),

Kementerian Perumahan Rakyat (Menpera), dan
Direktorat Jenderal Perhubungan Darat
mengindikasikan bahwa belum ada Penelitian
yang dilakukan berkaitan dengan hal tersebut.
Cipta Althaf Ronaza
standar luas lahan yang paling tepat di antara
beberapa skenario yang diajukan.
Tinjauan Literatur

Tujuan dari penelitian ini adalah untuk
merumuskan standar luas lahan yang belum
lengkap dan tepat dalam perencanaan
pembangunan rumah susun di Indonesia
dengan sasaran sebagai berikut.
a. Mengidentifikasi kriteria kebutuhan yang
harus dipenuhi terkait dengan luas lahan
yang harus disediakan untuk sebuah rumah
susun.
b. Mengidentifikasi dan menentukan
komponen-komponen perhitungan luas lahan
rumah susun dan satuannya.
c. Membuat model perhitungan luas lahan
rumah susun.
d. Melakukan simulasi terhadap model
perhitungan luas lahan rumah susun yang
telah dibuat dengan beberapa studi kasus
dan skenario.
e. Melakukan verifikasi terhadap hasil dari
simulasi model perhitungan luas lahan rumah
susun dengan data aktual.
f. Merumuskan standar luas lahan
pembangunan rumah susun.
Metode Penelitian
Penelitian ini bersifat eksploratori karena
mencari sesuatu yang baru. Pendekatan
pembuatan penelitianini yaitu berupa
pendekatan pendekatan nofmaitf (mengacu
pada aturan) dan empiris berupa permintaan-
penyediaan (luas lahan yang disediakan dengan
persepsi penghuni).
Penelitian ini menggunakan metode kuantitatif.
Perumusan nilai standar luas lahan dilakukan
dengan perhitungan matematis secara deduktif.
Pertanyaan-pertanyaan pada rumusan masalah
merupakan pertanyaan yang terbuka dengan
pendekatan-pendekatan pre-determined (sudah
ditentukan sebelumnya).
Strategi penelitian ini yaitu survei dan
eksperimen. Survei dilakukan sebagai strategi
untuk mendapatkan kecenderungan persepsi
penghuni terhadap luas lahan rumah susunnya,
sedangkan eksperimen untuk menentukan nilai
Acuan Standar Luas Lahan Rumah Susun
Setiap standar terntunya memiliki acuan sebagai
patokan yang harus terpenuhi ketika nanti
standar tersebut akan diberlakukan. Pada
penelitian ini, sesuai dengan tujuan besar
penelitian dimana dengan penelitian ini
diharapkan rusun yang dibangun dapat layak
huni maka setidaknya untuk layak huni minimal
kebutuhan minimum penghuninya terpenuhi.
Newmark dan Thompson (1977)
menerjemahkan kebutuhan dasar manusia
Hirarki Maslow ke dalam kebutuhan dasar
manusia yang harus dipenuhi dalam konteks
tempat tinggal. Ada 5 kebutuhan yang harus
terpenuhi oleh seorang penghuni terhadap
tempat huniannya, yaitu kebutuhan fisiologis,
kebutuhan keamanan dan keselamatan, dan
kebutuhan sosial. Jika kebutuhan-kebutuhan ini
diterjemahkan lagi dalam bentuk komponen
ruang pada sebuah tempat hunian, maka
minimal sebuah tempat hunian harus memiliki
ruang yang sehat, nyaman, aman, selamat dan
cukup untuk melakukan interaksi.
Komponen Model Perhitungan Luas Lahan
Untuk merumuskan sebuah standar, terlebih
dahulu harus diketahui bagaimana proses
perhitungannya, begitupun dengan standar luas
lahan. Karena model perhitungan luas lahan
rumah susun belum ada, maka sebelum
merumuskan standar maka dirumuskan terlebih
dahulu model perhitungannya. Berdasarkan
acuan standar luas lahan berupa kebutuhan
dasar minimum penghuni yang ada pada
penjelasan sebelumnya, maka peneliti
mengambil literatur yang dianggap telah
mencakup kebutuhan dasar penghuni terhadap
tempat huniannya antara lain aturan utama
rumah susun di Indonesia dan standar
internasional rumah susun. Literatur tersebut
diambil dari 2 aspek utama yaitu aspek legal
dan teori. Literatur dari aspek legal berupa UU
No. 20 Tahun 2011 tentang Rumah Susun dan

Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3 | 693

Standar Luas Lahan untuk Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Indonesia

dari aspek teori yaitu gabungan dari Time Saver aplikatif di lapangan ketika akan diterapkan
Standard for Building Types dan Time Saver nantinya.
Standar for Housing and Residential
Developments. Metode Pengumpulan Data

Dari literatur tersebut didapat 10 komponen Data yang dikumpulkan pada Penelitian ini
model perhitungan luas lahan rumah susun yang terdiri dari data primer dan sekunder. Data
dijabarkan melalui tabel sebagai berikut. sekunder yang diambil berupa teori dan aturan
legal (UU, SNI, dan ketentuan teknis
Tabel 1. Komponen Model Perhitungan Luas pembangunan rusun dari kementerian) terkait
Lahan Rumah Susun
dengan pembangunan rumah susun yang akan
KOMPONEN
MODEL digunakan dalam penentuan komponen model
NO. PERHITUNGA SATUAN perhitungan luas lahan rumah susun untuk
N LUAS tahap awal perumusan standar. Data sekunder
LAHAN lainnya yaitu data rencana tapak beberapa
Memperhatikan jumlah
Jumlah rumah susun yang akan digabung dengan data
1. penghuni untuk analisis
penghuni primer berupa persepsi penghuni terhadap luas
kebutuhan
Memperhatikan jumlah rumah susunnya. Data persepsi penghuni dan
2. Jumlah sarusun sarusun untuk analisis rencana tapak yang ditinggalinya tersebut
kebutuhan berfungsi sebagai kontrol atas nilai standar yang
Minimal terdapat 1 ruang
3.
Komponen
keluarga, 1 ruang tidur
dihasilkan dari perhitungan model perhitungan
sarusun agar nanti didapat nilai standar yang memenuhi
dan 1 kamar mandi
Studio : 1-2 orang, 18m2 kriteria penghuni, tidak hanya berdasarkan teori.
Satu kamar tidur : 2
orang, 24m2 Metode Analisis Data
Dua kamar tidur : 3-4
orang, 27m2
Luas dan tipe Metode analisis yang digunakan secara garis
4. Tiga kamar tidur : 4-6
sarusun
orang, 32m2 besar ada tiga, yaitu analisis konten, analisis
Empat kamar tidur : 6-8 kuantitatif dan grafis, dan analisis perbandingan.
orang, 72m2 Analisis konten digunakan ketika studi literatur
Lima Kamar Tidur: 8-12
untuk menetapkan komponen yang akan
orang, 130 m2
Sirkulasi Maksimum 30% dari total digunakan dalam model perhitungan luas lahan.
5.
bangunan luas lantai bangunan Analisis kuantitatif dan grafis digunakan ketika
Minimal terdapat 10 melakukan simulasi terhadap model perhitungan
6. Lantai dasar
sarusun per lantai luas lahan. Analisis perbandingan digunakan
KDB terhadap Persil :
50%
untuk mendapatkan nilai standar dengan cara
7. KDB maksimum membandingkan nilai standar hasil simulasi
KDB terhadap Lahan :
25% dengan nilai standar berdasarkan persepsi
KDH publik Minimum 20% penghuni.
8.
minimum 1 m2/orang
9. KLB 1-18
Sarana Skema dan Skenario Perhitungan Luas
10. SNI 03-7013-2004
prasarana Lahan Rumah Susun
Sumber : Hasil Analisis, 2015
Skema adalah konsep yang digunakan ketika
Tabel tersebut ditetapkan setelah melalui melakukan perhitungan luas lahan untuk sebuah
analisis konten. Setiap komponen dilengkapi
rencana rumah susun. Berikut digambarkan
oleh satuan yang telah melalui tahap verifikasi
skema perhitungan luas lahan dari sebuah
dengan kondisi aktual agar satuan untuk
rumah susun.
masing-masing komponennya sesuai dan

694 | Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3

 Cipta Althaf Ronaza
keadaan. Skenario yang mungkin muncul pada
perencanaan rumah susun digambarkan dalam
tabel 2.

Pada setiap skenario akan dilakukan simulasi

Gambar 1. Skema Perhitungan Luas Lahan
Rumah Susun
Sumber : Hasil Analisis, 2015
menggunakan model perhitungan dan nanti
setiap hasil perhitungan per skenario menjadi
hasil yang akan dipilih untuk dijadikan standar
luas lahan perencanaan pembangunan rumah
susun di Indonesia.Keluaran dari hasil simulasi
akab berbentuk dua standar yang umum
digunakan oleh Badan Standardisasi Nasional
(BSN) yaitu standar minimum dan standar rasio.
Oleh karena komponen utama perencanaan ini
berupa daya tampung dan lahan makan satuan
dari standar yang akan terbentuk yaitu standar
luas lahan rusun minimum dan standar luas
lahan rusun rasio penghuni.

Dari gambar di atas dapat dilihat bahwa proses
perhitungan luas lahan untuk rumah susun
dimulai dari sarusun atau komponen terkecil dari
rusun lalu secara berurutan ke komponen yang
lebih besar.
Perencanaan sebuah rumah susun pada
hakikatnya pasti tidak konstan berbentuk satu
gedung yang menjulang dan berlantai tinggi,
oleh karena itu ada beberapa skenario yang
harus disiapkan dalam standar ini agar nantinya
standar ini dapat diaplikasikan pada setiap
Model Perhitungan Luas Lahan Rumah
Susun
Dari skema perhitungan luas lahan pada bagian
sebelumnya dapat dirumuskan cara untuk
menghitung sebuah luas lahan rumah susun.
Cara untuk menghitung luas lahan tersebut
berbentuk tahapan-tahapan yang ditunjukkan
pada tabel 3.

Tabel.2 Skenario Perhitungan Luas Lahan Rumah Susun

SIMULASI SKENARIO 1 SKENARIO 2 SKENARIO 3
Sarana dibangun di luar
Sarana yang masuk ke
Sarana seluruhnya di rumah susun berbentuk
dalam rumah susun seluas 1
1-4 lantai (yang dipilih 4 luar dan landed. rusun non hunian
lantai rumah susun.
lantai) Basement untuk parkir dengan tinggi 3 lantai.
Basement untuk parkir
disediakan 1 lantai. Basement untuk parkir
disediakan 1 lantai.
disediakan 1 lantai.
Sarana yang masuk ke Sarana dibangun di luar
Sarana seluruhnya di dalam rumah susun rumah susun berbentuk
5-8 lantai (yang dipilih 8 luar dan landed. maksimal seluas 3 lantai rusun non hunian
lantai) Basement untuk parkir rumah susun. dengan tinggi 5 lantai.
disediakan 2 lantai. Basement untuk parkir Basement untuk parkir
disediakan 2 lantai. disediakan 2 lantai.
Sarana yang masuk ke Sarana dibangun di luar
Sarana seluruhnya di dalam rumah susun rumah susun berbentuk
> 8 lantai (yang dipilih luar dan landed. maksimal seluas 3 lantai rusun non hunian
12 dan 20 lantai) Basement untuk parkir rumah susun. dengan tinggi 5 lantai.
disediakan 2 lantai. Basement untuk parkir Basement untuk parkir
disediakan 2 lantai. disediakan 2 lantai.
Sumber : Hasil Analisis, 2015

Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3 | 695

Standar Luas Lahan untuk Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Indonesia

Tabel.3Model Perhitungan Luas Lahan Rumah Susun

KOMPONEN
MODEL
NO. TAHAPAN STANDAR SATUAN/KONSTANTA
PERHITUNGAN/RUMUS
LUAS LAHAN
Rencana jumlah
1. sarusun yang Jumlah sarusun Tentukan jumlah sarusun -
akan dibangun
Studio : 1-2 orang, 21m2
Satu kamar tidur : 2 orang,
30m2
Dua kamar tidur : 3-4 orang,
36m2
Luas lantai Luas dan tipe Jumlah sarusun x luas masing-
2. Tiga kamar tidur : 4-6 orang,
sarusun hunian sarusun masing tipe sarusun
45m2
Empat kamar tidur : 6-8 orang,
72m2
Five Bedroom : 8-12 orang, 130
m2
Komponen
Komponen 1 ruang keluarga, 1 ruang tidur
3. yang ada dalam -
sarusun dan 1 kamar mandi
sarusun
Studio : 1-2 orang, 21m2
Satu kamar tidur : 2 orang,
30m2
Dua kamar tidur : 3-4 orang,
Daya tampung Jumlah sarusun x daya 36m2
4. bangunan Jumlah penghuni tampung masing-masing tipe Tiga kamar tidur : 4-6 orang,
rumah susun sarusun 45m2
Empat kamar tidur : 6-8 orang,
72m2
Five Bedroom : 8-12 orang, 130
m2
Jumlah lantai KLB
KDB lahan : 50% dari luas
5. bangunan KDB rusun Nilai KDB lahan/ nilai KLB
lahan
rumah susun terhadaplahan
Jumlah blok
6. bangunan - Tentukan jumlah blok -
rumah susun
[(Sirkulasi bangunan + 100%)
Luas lantai
Sirkulasi x Luas lantai sarusun hunian] /
7. bangunan Maksimal 30% dari luas lantai
bangunan jumlah lantai bangunan rumah
rumah susun
susun perblok
Luas halaman
KDB rusun Luas lantai bangunan rumah KDB Persil : 50% dari luas
8. bangunan
terhadap persil susun-perblok x KDB persil persil rumah susun
rumah susun
Luas lantai bangunan rumah
Luas bagian
9. - susun + luas halaman -
rumah susun
bangunan rumah susun
Jumlah sarusun
di lantai dasar Minimal terdapat 10 sarusun
10. Lantai dasar -
bangunan per lantai
rumah susun
KDB rusun KDB lahan : 50% dari luas
-
terhadaplahan lahan
(Luas bagian rumah susun x
Luas bagian
Prasarana nilai prasarana) / nilai KDB Minimum 15% dari luas lahan
11. penunjang
lahan
rumah susun
Perbandingan jumlah penghuni
Sarana dengan daya dukung masing- Lihat tabel 4 (terlampir)
masing sarana

696 | Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3

 Cipta Althaf Ronaza
KOMPONEN
MODEL
NO. TAHAPAN STANDAR SATUAN/KONSTANTA
PERHITUNGAN/RUMUS
LUAS LAHAN
(Luas bagian rumah susun x
Minimum 10 % dari luas lahan
KDH nilai KDH) /nilai KDB lahan
Jumlah penghuni x nilai KDH 1m2/orang
Luas lahan Luas bagian rumah susun +
12. rumah susun - luas luas bagian penunjang -
total rumah susun

Hasil Simulasi Model Perhitungan Luas menggunakan skema dan skenario yang telah
Lahan Rumah Susun ditentukan didapatlah hasil berupa tabel 3 dan
tabel 4.
Setelah dilakukan simulasi terhadap model
perhitungan luas lahan rusun dengan
Tabel.4 Hasil Simulasi Perhitungan Luas Lahan Rumah Susun
BENTUK
JUMLAH
STANDAR SKENARIO 1 SKENARIO 2 SKENARIO 3
LANTAI
LUAS LAHAN
4 3355 3384 2584
Luas lahan 8 4451 4523 2722
minimum (m2) 12
7658 8253 3500
20
4 20 21 16
Rasio penghuni 8 13 14 8
(m2/org) 12
12 12 5
20
4 83,9 85 65
Rasio sarusun 8 55,6 57 34
(m2/sarusun) 12
50 52 23
20
Sumber : Hasil Analisis, 2015

Hasil simulasi di atas menghasilkan nilai standar
berupa berupa standar luas lahan minimum dan
standar luas lahan rasio penghuni.Setelah
dilakukan simulasi ditemukan nilai terendah,
rata-rata, dan tertinggi yang dapat dijadikan
nilai standar untuk setiap jenis rumah susun
(rendah, sedang, dan tinggi). Nilai-nilai tersebut
akan dijadikan salah satu rujukan nilai standar
nanti di akhir Penelitian ini.
Penentuan Nilai Standar Luas Lahan
Rumah Susun Minimum
membandingkan nilai hasil simulasi dengan
persepsi penghuni maka diambil beberapa data
rumah susun per jenis rumah susun dan
perspesi penghuni yang tinggal di rumah susun
tersebut untuk nanti disesuaikan dengan hasil
perhitungan. Dalam Penelitian ini, data rumah
susun yang diambil berjumlah satu rumah susun
per jenis rumah susun.
Hasil dari perbandingan antara data persepsi
penghuni dengan hasil perhitungan ditunjukkan
dengan tabel 5 sebagai berikut.

Hasil simulasi di atas berupa hasil dari simulasi

yang mengacu pada perhitungan dengan
menggunakan konsep atau teori. Di lapangan
nantinya, agar nilai tersebut tepat dan akurat
maka sebagai kontrol perlu dibandingkan
dengan persepsi penghuni. Di sini persepsi
penghuni akan menentukan apakah nilai standar
yang dihasilkan telah sesuai atau seharusnya
bernilai lebih kecil atau lebih besar. Untuk

Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3 | 697

Standar Luas Lahan untuk Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Indonesia

Tabel5. Perbandingan Hasil Perhitungan dengan Data Aktual (Data dan Persepsi)
NAMA JUMLAH
STANDAR AKTUAL
RUMAH LANTAI PERSEPSI KESIMPULAN
LUAS LAHAN (m2)
SUSUN (lantai)
nilai standar harus lebih besar
Luas lahan 4720.2
Cingised 1-4 cukup atau minimal seminimal yaitu nilai
minimum
aktual
Sudirman Luas lahan 1207.25 nilai standar harus lebih besar
5-8 tidak cukup
suite minimum dari aktual
Galeri Luas lahan 3666.7 nilai standar harus lebihbesar
>8 tidak cukup
Ciumbeuleuit minimum dari aktual
Sumber : Hasil analisis, 2015

Data pada tabel di atas menunjukkan bahwa
untuk rumah susun berlantai 4 setelah
dibandingkan dengan persepsi penghuni yang
mengatakan cukup, maka ditarik kesimpulan
bahwa nilai standar luas lahan minimum yang
digunakan dari hasil perhitungan harus lebih
besar atau seminimalnya sesuai dengan data
aktual.
Untuk rumah susun berjumlah lantai 8 dan
keatas (rumah susun sedang dan tinggi), dari
hasil perbandingan dengan persepsi penghuni
dapat ditarik kesimpulan bahwa nilai standar
yang akan digunakan dari hasil perhitungan
harus lebih besar dari nilai aktual. Dengan
menggunakan kriteria tabel 5 sebagai acuan
untuk memilih nilai standar yang terdapat pada
tabel 4 maka didapat nilai standar luas lahan
minimum untuk rumah susun rendah, sedang,
dan tinggi berturut-turut yaitu 3384 m2, 4451
m2, dan 8253 m2.
Penentuan Nilai Standar Luas Lahan Rasio
Penghuni
Gambar 2.Hasil Simulasi untuk Nilai Standar
Dari gambar 2 di atas dapat dilihat bahwa
hasil simulasi untuk masing-masing jenis rumah
susun (rendah, sedang, tinggi) memiliki
kecenderungan yang hampir sama kecuali untuk
skenario 3. Hal ini menunjukkan bahwa dapat
nilai dari hasil simulasi dapat dijadikan standar
rasio penghuni. Untuk pemilihan nilai standar,
dilakukan dengan kriteria nilai rasio yang terkecil
karena nilai itu berarti nilai yang paling efisien
dan dengan logika bahwa nilai rasio yang kecil
berasal dari tipe sarusun yang besar, maka
ketika diambil nilai rasio yang kecil maka akan
dapat mewakili nilai tipe sarusun yang lebih kecil.
Oleh karena itu, nilai standar luas lahan rumah
susun rasio penghuni untuk rusun rendah,
sedang, dan tinggi berturut-turut adalah 16
m2/org, 8 m2/org, dan 5 m2/org.
Penentuan Nilai Standar Luas Lahan Rasio
Sarusun
Gambar 3. Hasil Simulasi untuk Nilai Standar
Luas Lahan Rusun Rasio Sarusun
100 84 85
1-4'
80 65 (Rusun
m2/sarusun

Luas Lahan Rusun Rasio Penghuni 56 57

60 Rendah)
25 21 34
20 40 5-8'
1-4' 50 52
20 16 (Rusun (Rusun
14 20
13 Sedang)
m2/org

15 Rendah) 23
0
8 5-8' >8 (Rusun
10
12 12 (Rusun Tinggi)
5 Sedang)
0 5
>8 (Rusun Sumber : Hasil Analisis, 2015
Tinggi)
Dari gambar 4.2 di atas dapat dilihat
bahwa hasil simulasi untuk masing-masing jenis
Sumber : Hasil Analisis, 2015 rumah susun (rendah, sedang, tinggi) memiliki
kecenderungan yang hampir sama kecuali untuk
skenario 3. Hal ini menunjukkan bahwa dapat

698 | Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3

 Cipta Althaf Ronaza
nilai dari hasil simulasi dapat dijadikan standar
rasio penghuni. Sesuai dengan pertimbangan Daftar Pustaka
yang sama dengan penentuan nilai pada standar
luas lahan rusun minimum maka diambil nilai Publikasi
tengah pada tiap skenarionya yang mana Badan Pusat Statistik. 2015.
nilainya sebenarnya tidak begitu berbeda Chan, Edwin H.W, dkk. Density control and the
dengan nilai tertinggi atau terendahnya. Oleh quality of livingspace: a case study of
karena itu, nilai standar luas lahan rumah susun private housing development in
rasio penghuni untuk rusun rendah, sedang, dan HongKong. Hongkong.Elsevier.
tinggi berturut-turut adalah 84 m2, 56 m2, dan Callender, John H. 1987. Time-saver Standard
50 m2. for Building Types.McGraw-Hill
Companies.
Nilai yang Direkomendasikan untuk Cresswell, John W. 2013. Research Design:
Dijadikan Standar Luas Lahan Rumah Pendekatan Kualitatif, Kuantitatif, dan
Susun Mixed.Yogyakarta: Pustaka Pelajar.
Standar luas lahan rumah susun yang peneliti De Chiara, Joseph, ed. 1984. Time-saver
rekomendasikan tiap jenis bangunan rumah Standard for Residential Development.
susun (rendah, sedang, dan tinggi) yaitu McGraw-Hill Companies.
sebagai berikut. Frenkel, Amnon. 2007. Spatial Distribution of
High-rise Buildings within Urban Areas:
The Case of the Tel-Aviv Metropolitan
Tabel 6. Nilai Standar Luas Lahan Rumah Susun Region.Routledge.
Minimum Katz, Robert D. 1967. Design of the Housing
Bentuk Jenis Rumah Susun Site: a Critique of American Practice.
standar Departmen of Urban Planning, University
luas lahan Rendah Sedang Tinggi of Illinois.
Minimum 3355 m2 4451 m2 7658 m2 Koeswahyono Imam. 2004. Hukum Rumah
Rasio Susun : Suatu Bekal Pengantar
16 m2/org 8 m2/org 5 m2/org Pemahaman. Malang: Banyumedia.
Penghuni
Kepadatan 625 1250 Lee, Tan dan Jhy-Bang Jou.The regulation of
2000 org/Ha
Penghuni org/Ha org/Ha optimal development density.Elsevier.
Sumber : Hasil Analisis, 2015 Sheth, A.Z., Velaga, N.R. And Price, A.D.F.,
2009. Slum Rehabilitation In The Context
Of Urban Sustainability: A Case Study Of
Peneliti tidak merekomendasikan rasio sarusun Mumbai, India. In: Proceedings Of Sue-
sebagai salah satu nilai yang dapat dijadikan Mot: 2nd International Conference On
rujukan untuk standar luas lahan rumah Whole Life Urban Sustainability And Its
susun,karena untuk rasio sarusun, asumsi yang Assessment, 22-24th April,
digunakan adalah pengembang membangun Loughborough, Uk.
rumah susun dengan hanya satu tipe Silas, Johan. (1985). Permukiman Dan
sarusun.Sedangkanpada kenyataannya,sarusun Permukiman. Surabaya: Arsitektur, Ftsp-
dibangun dengan bermacam-macam tipe. Its Surabaya
Sulestianson, Erick And Indrajati, Petrus
Berbeda dengan rasio sarusun, rasio penghuni, Natalivan. 2014. Penanganan
luas lahan minimum dan dapat dijadikan acuan Permukiman Kumuh Dengan Pendekatan
dalam membuat rumah susun yang dapat Karakteristik Dan Faktor Penyebab
memenuhi kebutuhan penghuninya karena Kekumuhan (Studi Kasus: Permukiman
aplikatif diterapkan dengan skenario Kumuh Di Kelurahan Tamansari Dan
perencanaan apapun. Untuk kebutuhan Kelurahan Braga): Jurnal Perencanaan
perencanaan, maka dalam rekomendasi ini Wilayah Dan Kota B Sappk V3n2, Pp.
ditambahkan bentuk standar baru yaitu standar 261-270.
kepadatan penghuni rumah susun yang menjadi
patokan daya tampung maksimum sebuah
rumah susun agar tetap ideal dengan jumlah
penghuni tertentu.
Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3 | 698
Standar Luas Lahan untuk Perencanaan Pembangunan Rumah Susun di Indonesia

Peraturan/Pedoman Peraturan Menteri Perumahan Rakyat

Undang-undang No. 28 Tahun 2002 tentang No:11/Permen/M/2008 tentang Pedoman
Bangunan Gedung.Lembaran Negara Keserasian Kawasan Perumahan dan
Republik Indonesia Tahun 2002 No. 134. Permukiman.
Undang-undang No. 26 Tahun 2007 tentang Peraturan Menteri Negara Perumahan Rakyat
Penataan Ruang.Lembaran Negara No:22/Permen/M/2008 Tentang Standar
Republik Indonesia Tahun 2007 No. 68. Pelayanan Minimal Bidang Perumahan
Undang-undang No. 1 Tahun 2011 tentang Rakyat Daerah Provinsi Dan Daerah
Perumahan dan Kawasan Kabupaten/Kota.
Permukiman.Lembaran Negara Republik Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana
Indonesia Tahun 2011 No. 7. Wilayah No:403/KPTS/M/2002 tentang
Undang-undang No. 20 Tahun 2011 tentang Pedoman Teknis Pembangunan Rumah
Rumah Susun.Lembaran Negara Republik Sederhana Sehat (Rs Sehat).
Indonesia Tahun 2011 No. 108. Keputusan Dirjen Perhubungan Darat
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No: No:272/HK.105/DRJD/96 Tentang
60/PRT/1992 Tentang Persyaratan Teknis Pedoman Penyelenggaraan Sarana Parkir.
Pembangunan Rumah Susun. Standar Nasional Indonesia 03-1733-2004 Tata
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No 29 tahun Cara Perencanaan Lingkungan
2006 tentang Pedoman Persyaratan Perumahan di Perkotaan.
Teknis Bangunan Gedung. Standar Nasional Indonesia 03-7013-2004 Tata
Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 5 tahun Cara Perencanaan Sarana Lingkungan
2007 tentang Pedoman Teknis Rumah Susun Sederhana.
Pembangunan Rumah Susun Sederhana Peraturan Daerah Kota Bandung No. 5 Tahun
Bertingkat Tinggi. 2010 tentang Bangunan Gedung.

699 | Jurnal Perencanan Wilayah dan Kota A SAPPK V4 N3