Kajian Optimalisasi Aset

Terminal Anjuk Ladang

Kabupaten Nganjuk
 RINGKASAN EKSEKUTIF

Dinas Perhubungan Provinsi Jawa Timur berencana melakukan perencanaan

optimalisasi aset Terminal Anjuk Ladang yang merupakan terminal yang dikelola oleh
Dinas Perhubungan Provinsi Jawa Timur.

Terminal Anjuk Ladang memiliki lahan yang luas. Di dalam terminal ini telah dibangun
kios-kios yang dapat digunakan untuk para pedagang menjual dagangannya.
Terminal Anjuk Ladang menawarkan persewaan kios dan penggunaan lahan yang
tidak terpakai. Lahan tersebut dapat dimanfaatkan menjadi tempat untuk pemasangan
reklame. Sedangkan untuk kios, dapat diisi dengan produk lokal dan UMKM sehingga
dapat meningkatkan perekonomian sekitar serta jumlah pengunjung terminal Anjuk
Ladang yang nantinya dapat menunjang peningkatan aktivitas di terminal Anjuk
Ladang. Hal ini didukung dengan lokasi terminal Anjuk Ladang yang berada ditengah
kota sehingga dekat dengan pusat keramaian. Pusat keramaian yang berada disekitar
terminal merupakan perkantoran dan dekat dengan alun-alun Kabupaten Nganjuk.

Dinas Perhubungan yang memiliki kewenangan di Provinsi Jawa Timur wajib

melakukan pengelolaan terminal sehingga diperoleh efisien dan efeltivitas dalam
bidang perhubungan.
 BAB I
PENDAHULUAN

1.1. Latar Belakang

Dalam beberapa tahun terakhir, pertumbuhan perekonomian Indonesia
menunjukkan adanya peningkatan. Pertumbuhan ekonomi tersebut mendorong
adanya peningkatan arus perdagangan dan peran terminal dalam memperlancar
distribusi arus penumpang atau barang.
Terminal merupakan salah satu komponen sistem transportasi yang melayani
pergerakan manusia dan barang dari suatu tempat ke tempat yang lain. Sebagai
simpul dalam suatu sistem jaringan transportasi, terminal mempunyai fungsi pokok
sebagai tempat mengendalikan atau mengatur lalu lintas angkutan, pergantian moda
serta naik turun penumpang dan/atau bongkar muat barang. Ditinjau dari fungsi
tersebut, terminal diharapkan dapat melayani setiap pengguna terminal yang
menggunakan jasa pelayanan terminal. Keberadaan terminal berperan dalam
pengembangan transportasi dalam sebuah wilayah sehingga dapat menunjang
pertumbuhan ekonomi lokal.
Di Jawa Timur, terdapat terminal di setiap kabupaten/kota yang bertujuan untuk
menghubungkan jalur transportasi antar kota atau antar provinsi di Jawa Timur.
Terminal Anjuk Ladang merupakan satu-satunya terminal yang berada di Kabupaten
Nganjuk, Jawa Timur dan merupakan terminal tipe B yang melayani kendaraan
penumpang umum untuk angkutan antar kota dalam provinsi (AKDP), angkutan kota
dan angkutan pedesaan (Angdes). Terminal Anjuk Ladang ini berlokasi di Jalan Ringin
Anom, Ringinanom, Kabupaten Nganjuk. Luasan terminal berdasarkan pengukuran
awal dengan satelit adalah 23,750 m2 atau setara dengan 2,3 Ha dengan batas
wilayah utara dengan area persawahan, barat dengan Jl. Bengawan Solo, selatan
dengan Jl. Gatot Subroto serta bagian timur dengan Pengadilan Agama Nganjuk.
Aset merupakan suatu potensi yang baik, yang dimiliki oleh organisasi atau
individu untuk mencapai tujuan. Aset dalam pengelolaannya memerlukan
pengidentifikasian baik jenis, jumlah, kondisi, potensi dan statusnya, yang hasilnya
digunakan untuk strategi pemanfaatan, penghapusan dan optimalisasi aset tersebut
sendiri. Menurut Siregar (2004), optimalisasi aset itu harus memaksimalkan
ketersediaan aset, memaksimalkan penggunaan aset dan meminimalkan biaya
kepemilikan.
 Pada tahun 2018 telah dilakukan renovasi pada gedung terminal yang berupa
kantor dan fasilitasnya termasuk ruang tunggu yang tertutup. Sampai saat ini renovasi
masih berlangsung pada beberapa titik didalam terminal Anjuk Ladang. Sebagian
hasil dari renovasi yang telah rampung ini dapat memberikan suasana baru bagi
terminal, sehingga para pengunjung akan lebih nyaman berada didalamnya. Renovasi
yang signifikan terdapat pada bangunan utama terminal.
Berdasarkan kondisi setelah dilakukan renovasi, diketahui bahwa aktivitas di
terminal Anjuk Ladang tidak terlalu mengalami perubahan yang signifikan dengan
aktivitas penumpang terminal sebelum atau sesudah direnovasi. Renovasi yang
dilakukan pada Terminal Anjuk Ladang ini meliputi pembangunan gedung terminal
berupa kantor dan fasilitasnya termasuk ruang tunggu yang tertutup. Rencananya
Terminal Anjuk Ladang akan memiliki jalur kedatangan dan keberangkatan yang
terpisah.
Terminal ini merupakan terminal dengan tingkat aktivitas yang cukup tinggi. Bus
dengan rute yang melewati terminal ini cukup banyak sehingga terminal ini sudah
cukup ramai. Jumlah penumpang yang naik maupun turun pada terminal ini cukup
banyak sehingga dapat dikatakan bahwa Terminal Anjuk Ladang merupakan terminal
yang ramai pengunjung. Luasan bangunan Terminal Anjuk Ladang ini cukup luas.
Dengan lahan sebesar 2,3 Ha terdapat gedung terminal, area parkir bus, area parkir
mobil dan sepeda motor serta musholla.
Memperhatikan kebutuhan di atas, maka dipandang perlu untuk melaksanakan
studi tentang optimalisasi aset terminal Anjuk Ladang dan potensi bisnis terminal
sehingga diperoleh terminal yang efisien serta dapat membantu meningkatkan
aktivitas terminal dan ekonomi lokal.

1.2. Maksud dan Tujuan

Maksud dilaksanakan kegiatan studi ini adalah untuk melakukan kajian/analisis
optimalisasi aset terminal.
Sedangkan tujuannya adalah :
a. Melakukan identifikasi eksisting terminal Anjuk Ladang ditinjau dari kondisi
aset dan analisa pasar terminal Anjuk Ladang.
b. Melakukan analisis kebutuhan optimalisasi aset terminal Anjuk Ladang yang
meliputi aset terminal dan potensi bisnis.
c. Melakukan perencanaan terintegrasi mengenai optimalisasi aset terminal
Anjuk Ladang terkait pengembangan layanan dan bisnis.
 BAB II
GAMBARAN UMUM

2.1. Gambaran Umum Dinas Perhubungan Provinsi Jawa Timur

Dinas Perhubungan Provinsi Jawa Timur merupakan unsur pelaksana urusan
pemerintahan di bidang perhubungan yang dipimpin oleh Kepala Dinas dan
berkedudukan di bawah dan bertanggung jawab kepada Gubernur melalui Sekretaris
Daerah Provinsi. Dinas Perhubungan Provinsi Jawa Timur mempunyai tugas
membantu Gubernur melaksanakan urusan pemerintahan yang menjadi kewenangan
Pemerintah Provinsi di bidang perhubungan dan tugas pembantuan. Dinas
Perhubungan Provinsi Jawa Timur dalam melaksanakan tugas menyelenggarakan
fungsi perumusan kebijakan di bidang perhubungan, pelaksanaan kebijakan di bidang
perhubungan, pelaksanaan evaluasi dan pelaporan di bidang perhubungan,
pelaksanaan administrasi Dinas di bidang perhubungan serta pelaksanaan fungsi lain
yang diberikan oleh Gubernur terkait dengan tugas dan fungsinya.
Susunan organisasi Dinas Perhubungan terdiri atas Sekretariat, Bidang
Pengembangan Transportasi dan Multimoda, Bidang Lalu Lintas Jalan, Bidang
Angkutan dan Keselamatan Jalan, Bidang Perhubungan Laut dan Lalu Lintas
Angkutan Sungai, Danau dan Penyeberangan, UPT serta Kelompok Jabatan
Fungsional.
Berikut merupakan visi dan misi Dinas Perhubungan Provinsi Jawa Timur:
A. Visi
Mewujudkan Pelayanan Transportasi Yang Berkualitas Untuk Mendukung
Pembangunan dan Perekonomian Daerah
B. Misi
1. Meningkatkan pelayanan yang murah, mudah, aman, nyaman, dan cepat
serta pemerataan pelayanan transportasi dengan prioritas pada Wilayah
Kepulauan dan masyarakat berpenghasilan rendah
2. Meningkatkan peranan Transportasi dalam percepatan dan pemerataan
pembangunan dan perekonomian daerah serta Mendorong partisipasi
masyarakat dan dunia usaha dalam meningkatkan pelayanan perhubungan
 Struktur organisasi berfungsi untuk mengkoorsinasikan pola interaksi para
anggota organisasi secara formal.

2.2. Gambaran Umum Dinas Perhubungan Provinsi Jawa Timur UPT

Pengelolaan Prasarana Perhubungan LLAJ Kediri
UPT Lalu Lintas Angkutan Jalan (LLAJ) merupakan unsur pelaksana teknis
Dinas yang melaksanakan tugas teknis operasional bidang lalu lintas dan angkutan
jalan yang dipimpin oleh Kepala UPT yang berkedudukan di bawah dan bertanggung
jawab kepada Kepala Dinas. UPT LLAJ mempunyai tugas melaksanakan sebagian
tugas Dinas di bidang pelayanan, pengaturan, pengendalian, pemeriksaan
pelanggaran dan penyidikan di bidang lalu lintas dan angkutan jalan. Susunan
organisasi UPT LLAJ terdiri atas Sub Bagian Tata Usaha, Seksi Lalu Lintas dan
Angkutan, serta Seksi Pengendalian dan Operasional.
Terminal Anjuk Ladang termasuk dalam wilayah kerja dari UPT Pengelolaan
Perhubungan Lalu Lintas Angkutan Jalan Kediri. Struktur Organisasi UPT
Pengelolaan Perhubungan Lalu Lintas Angkutan Jalan Kediri sebagai berikut:
 Kepala UPT
Sunarya, ATD., M.M.

Kepala Sub Bagian Kepala Seksi Pengendalian Kepala Seksi Lalu

Tata Usaha dan Operasional Lintas dan Angkutan
Dra. Ec. Titik Dewi P., M.M. Eko Irianto, S.Sos., M.M. Dra. Ec. Titik Dewi P., M.M. Plt)

STAF STAF STAF

2 Orang 39 Orang -
 BAB III
ANALISIS TERMINAL

Salah satu komponen transportasi adalah terminal. Fungsi utama dari terminal adalah
untuk penyediaan fasilitas masuk dan keluarnya penumpang atau barang yang akan
diangkut agar menuju tempat tujuan. Terminal biasanya mudah terlihat dan
merupakan prasarana yang umumnya memerlukan beberapa aspek pendukung untuk
mengoptimalkan fungsi terminal dengan sebaik-baiknya. Beberapa aspek tersebut
digunakan sebagai konsep berpikir dalam kajian ini dan tertera pada Gambar 3.1.

Hiburan

Kegiatan Terminal Fasilitas

Sosial

Gambar 3.1. Framework Optimalisasi Aset Terminal

Sesuai dengan fungsinya, terminal seharusnya menjadi tempat berhentinya
kendaraan umum untuk menaikkan dan menurunkan penumpang. Terminal yang
tidak berjalan sesuai dengan fungsinya perlu dikembangkan agar kegiatan dalam
terminal dapat berjalan dengan optimal. Sebagai bagian dari proses, analisia aspek
terminal diperlukan untuk dapat mengoptimalkan aspek mana yang mampu
menyokong lancarnya kegiatan dalam terminal. Aspek tersebut terdiri dari:
1. Customer Experience
Pengalaman pelanggan merupakan hal – hal yang bersifat pribadi dan
berlangsung di benak pelanggan secara invidual dan bersifat tidak terlupakan.
Menurut Meyer dan Schwager (2007), pengalaman pelanggan adalah tanggapan
pelanggan secara internal dan subjektif sebagai akibat dari interaksi secara langsung
maupun tidak langsung dengan perusahaan. Pengalaman pelanggan dibentuk oleh
harapan pelanggan yang merefleksikan pengalaman sebelumnya. Pemahaman dan
pengelolaan pengalaman pelanggan pada setiap titik kontal (touch point) merupakan
bagian penting dalam memelihara dan meningkatkan kepuasan pelanggan.
Ditinjau dari aspek kegiatan, terminal berfungsi sebagai pusat kegiatan atau
simpul jaringan transportasi yang melayani pergerakan manusia dan barang. Secara
umum, alur kegiatan penumpang ketika di terminal disajikan pada Gambar 3.2.

Menunggu
datangnya bus
• Menunggu di ruang Melanjutkan
Penumpang Membeli Tiket tunggu Naik Bus
• Belanja
perjalanan
• Berjalan jalan
mengelilingi terminal

Gambar 3.2. Siklus Kegiatan Penumpang di Terminal

Berdasarkan siklus di atas, dapat dilihat jika dari kegiatan para penumpang di
terminal masih terdapat peluang untuk meningkatkan sirkulasi kegiatan penumpang
di terminal. Beberapa hal yang dapat dioptimalkan adalah kegiatan para penumpang
yang menunggu bus dan angkutan umum atau masyarakat yang sedang melakukan
pengatan dan penjemputan.
2. Hiburan
Hiburan merupakan salah satu sarana bagi penumpang dan/atau pengantar untuk
menghilangkan bosan sembari menunggu kedatangan bus/angkutan umum yang
membawa mereka ke tempat tujuan. Karakter penumpang yang mudah bosan dapat
menjadi peluang untuk optimalisasi kegiatan di terminal. Hal tersebut tentu akan
menarik minat masyarakat untuk mengunjungi terminal dan meningkatkan sirkulasi
kegiatan di terminal.
3. Fasilitas
Berdasarkan Peraturan Menteri Perhubungan Nomor PM 132 Tahun 2018
tentang Penyelenggaraan Terminal Penumpang Angkutan Jalan yang mencantumkan
jenis-jenis fasilitas umum yang ada di terminal. Fasilitas terminal penumpang terdiri
dari fasilitas utama dan fasilitas penunjang.
Yang termasuk dalam jenis fasilitas utama adalah sebagai berikut:
a. Jalur keberangkatan kendaraan.
b. Jalur kedatangan kendaraan.
c. Ruang tunggu penumpang, pengantar, dan/atau penjemput.
d. Tempat parkir kendaraan.
e. Fasilitas pengelolaan lingkungan hidup.
f. Perlengkapan jalan.
g. Fasilitas penggunaan teknologi.
h. Media informasi.
i. Penanganan pengemudi.
j. Pelayanan pengguna terminal dari perusahaan bus (customer service).
k. Fasilitas pengawasan keselamatan.
l. Jalur kedatangan penumpang.
m. Ruang tunggu keberangkatan (boarding).
n. Ruang pembelian tiket.
o. Ruang pembelian tiket untuk bersama.
p. Outlet pembelian tiket secara online (single outlet ticketing online).
q. Pusat informasi (Information Center).
r. Papan perambuan dalam terminal (Signage).
s. Papan pengumuman.
t. Layanan bagasi (Lost and Found).
u. Ruang penitipan barang (Lockers).
v. Tempat berkumpul darurat (Assembly Point).
w. Jalur evakuasi bencana dalam terminal.
Sedangkan fasilitas penunjang yang terdapat di terminal terdiri dari :
a. Fasilitas penyandang cacat dan ibu hamil atau menyusui.
b. Fasilitas keamanan (Checking point/metal detector/CCTV).
c. Fasilitas pelayanan keamanan.
d. Fasilitas istirahat awak kendaraan.
e. Fasilitas ramp check.
f. Fasilitas pengendapan kendaraan.
g. Fasilitas bengkel yang diperuntukkan bagi operasional bus.
h. Fasilitas kesehatan.
i. Fasilitas peribadatan.
j. Tempat transit penumpang (hall).
k. Alat pemadam kebakaran.
l. Fasilitas Umum.
 Fasilitas umum meliputi :
- Toilet.
- Fasilitas park and ride.
- Tempat istirahat awak kendaraan.
- Fasilitas pereduksi pencemaran udara dan kebisingan.
- Fasilitas pemantau kualitas udara dan gas buang.
- Fasilitas kebersihan, perawatan terminal, dan janitor.
- Fasilitas perbaikan ringan kendaraan umum.
- Fasilitas perdagangan, pertokoan, kantin pengemudi.
- Area merokok.
- Fasilitas restoran.
- Fasilitas Anjungan Tunai Mandri (ATM).
- Fasilitas pengantar barang (trolley dan tenaga angkut)
- Fasilitas telekomunikasi dan area dengan jaringan internet.
- Fasilitas penginapan.
- Fasilitas keamanan.
- Ruang anak-anak.
- Media pengaduan layanan.
4. Sosial
Adanya interaksi antara penumpang yang satu dengan penumpang yang lain,
penumpang dengan petugas, antara penumpang dengan pengemudi angkutan umum
yang ada di terminal, serta antar pelaku kegiatan di terminal dibutuhkan agar suatu
terminal dapat berkembang dan berjalan secara optimal sesuai dengan fungsinya.
 BAB IV
KONDISI EKSISTING

4.1. Kondisi Fisik Terminal

Terminal Anjuk Ladang terletak di Jl. Ringin Anom, Ringinanom, Kecamatan
Nganjuk, Kabupaten Nganjuk. Terminal Anjuk Ladang merupakan terminal tipe B yang
merupakan penghubungan Kabupaten Nganjuk dengan Kabupaten/Kota lainnya.
Terminal Anjuk Ladang beroperasi selama 24 jam. Berdasarkan data tahun 2018,
jumlah penumpang bis yang turun/datang sebanyak 537.085 penumpang per tahun,
sedangkan penumpang yang naik/keluar sebanyak 626.189 penumpang per tahun,
sedangkan jumlah bus yang turun/datang sebanyak 140.007 bus per tahun dan jumlah
bus naik/berangkat sebanyak 140.007 bus per tahun. Berdasarkan data dari publikasi
BPS tahun 2018, Kelurahan Kauman memiliki jumlah penduduk sebesar 4.845
penduduk dengan sebaran penduduk sebesar -0,57% dari jumlah penduduk
Kecamatan Nganjuk secara keseluruhan yang berjumlah 68.889 penduduk.
Berikut merupakan trayek Bus yang ada di terminal Anjuk Ladang:
A. AKDP (Antar Kota Dalam Provinsi)
1. Surabaya – Ponorogo
2. Malang – Ponorogo
3. Surabaya – Pacitan
4. Blitar – Nganjuk
5. Tulungagung – Nganjuk
6. Nganjuk – Kediri
7. Bojonegoro – Nganjuk
8. Ambulu – Ponorogo
B. AKAP (Antar Kota Antar Provinsi)
1. Surabaya – Yogyakarta
2. Surabaya – Semarang
3. Banyuwangi – Yogyakarta
Berdasarkan data pada tahun 2019 jumlah kios/tenant di dalam Terminal Anjuk
Ladang sebesar 56 kios dengan luas dan harga yang berbeda. Harga kios dibedakan
sesuai dengan lantainya, Rp. 1.500.000 untuk lantai 2 dan Rp. 2.000.000 untuk lantai
1. Menurut data yang diperoleh semua kios yang berada di terminal Anjuk Ladang
sudah diisi oleh penyewa akan tetapi hanya beberapa kios saja yang sudah
buka/memulai aktivitas dikarenakan masih adanya pembangunan yang dilakukan di
terminal Anjuk Ladang. Dari data tersebut dapat disimpulkan bahwa minat beli di
terminal Anjuk Ladang tinggi. Kios-kios tersebut rata-rata diisi dengan penjualan
makanan dan minuman. Selain makanan dan minuman, terdapat juga samsat yang
akan dibuka di terminal Anjuk Ladang untuk mempermudah dalam melakukan
pembayaran pajak kendaraan bermotor. Berikut merupakan harga kios dengan luas
bangunan pada tabel 4.1.
Tabel 4.1 Harga sewa kios dan luas bangunan di Terminal Anjuk Ladang
Luas Tanah dan Harga per
No. Banyaknya Kios
Bangunan (m2) Kios (Rupah)
Lantai 1
1 10 25 2.000.000
2 5 6 2.000.000
Lantai 2
1 10 25 1.500.000
Berikut adalah gambar kondisi Terminal Anjuk Ladang setelah dilakukannya
renovasi:

Tampak depan terminal Tampak samping terminal

Tampak depan pintu keberangkatan

Tampak samping depan terminal
terminal
Tampak samping pintu keberangkatan
Tampak depan pintu masuk bus
terminal

Pintu masuk kendaraan pribadi terminal Penunjuk arah pada lobi terminal

Kios agen terminal Kios dan taman terminal lantai 1

 Tampak samping lantai 2
Kios terminal lantai 1
(sebelah eskalator naik)

Lantai 2 terminal Ruang tunggu keberangkatan bus

4.2. Penerapan Framework pada Kondisi Terminal Saat Ini

Hiburan

Customer
Experience Terminal Fasilitas

Sosial

Gambar 4.1. Framework Optimalisasi Aset Terminal

Framework optimalisasi aset terminal yang telah disusun dapat diterapkan pada
kondisi terminal saat ini. Bentuk penerapannya sebagai berikut:
1. Customer Experience
Pengalaman pelanggan merupakan hal-hal yang bersifat pribadi, berlangsung
secara individual dan bersifat tidak terlupakan. Kegiatan penumpang sebelum menaiki
bus adalah dengan penumpang melakukan perjalanan ke terminal, setelah tiba di
terminal penumpang melakukan pembelian tiket di kios agen yang berada di dalam
terminal atau bisa langsung membayar tiket bus didalam bus itu sendiri. Setelah
selesai membeli tiket, penumpang bisa langsung menuju bus yang dituju untuk
melanjutkan perjalanan atau menunggu bus yang belum datang dengan melakukan
aktivitas di dalam terminal sepeti transaksi jual beli makanan ringan ataupun berat
atau bisa menunggu kedatangan bus di ruang tunggu hingga bus yang akan dinaiki
datang. Selain naik dari terminal penumpang bisa melakukan turun di terminal
tersebut dan melanjutkan perjalanan dengan menunggunakan kendaraan umum
maupun pribadi.
2. Hiburan
Salah satu hal yang dapat menarik pengunjung terminal untuk naik/turun bus di
terminal atau sekedar datang ke terminal adalah hiburan. Menurut kondisi saat ini,
yang termasuk dalam aspek hiburan di terminal Anjuk Ladang masih sangat minum.
Hal ini tentu menurunkan kenyamanan penumpang saat mengunjungi terminal Anjuk
Ladang.
3. Fasilitas
Untuk menunjang kenyamanan pengunjung terminal, terminal Anjuk Ladang
memiliki fasilitas utama dan fasilitas penunjang. Beberapa fasilitas utama di terminal
Anjuk Ladang adalah sebagai berikut:
a. Pintu masuk bus.
b. Pintu keluar bus.
c. Pintu masuk kendaraan umum/pribadi.
d. Pintu keluar kendaraan umum/pribadi.
e. Jalur keberangkatan kendaraan bus.
f. Jalur kedatangan kendaraan bus.
g. Tempat parkir kendaraan umum/pribadi.
h. Tempat parkir bus.
i. Ruang tunggu penumpang, pengantar dan/atau penjemput.
j. Perlengkapan jalan.
k. Jalur kedatangan penumpang.
l. Jalur keberangkatan penumpang.
m. Ruang tunggu keberangkatan.
n. Kios pembelian tiket.
o. Pusat informasi.
p. Jalur evakuasi bencana
Sedangkan fasilitas penunjang yang terdapat pada terminal Anjuk Ladang terdiri
dari:
a. Musholla.
b. Toilet.
c. Fasilitas perdanganan, pertokoan, kantin pengemudi.
d. Alat pemadam kebakaran.
e. Fasilitas kebersihan, perawatan terminal, dan janitor.
f. Ruang laktasi.
g. Fasilitas kesehatan/klinik.
h. Fasilitas keamanan (minimal CCTV).
i. Papan perambuan dalam terminal.
 Berdasarkan beberapa fasilitas di terminal Anjuk Ladang yang telah disebutkan
di atas, ada beberapa fasilitas yang seharusnya terdapat di terminal dan dapat
menunjang kegiatan dalam terminal tersebut namum masih belum tersedia, yaitu:
a. Area merokok
b. Ruang anak-anak.
c. Fasilitas Anjungan Tunai Mandiri (ATM).
d. Fasilitas telekomunikasi dan area dengan jaringan internet.
e. Media pengaduan layanan.
4. Sosial
Adanya interaksi antara penumpang yang satu dengan penumpang yang lain,
penumpang dengan petugas, antara penumpang dengan pengemudi angkutan umum
yang ada di terminal, serta antar pelaku kegiatan di terminal dibutuhkan agar suatu
terminal dapat berkembang dan berjalan secara optimal sesuai dengan fungsinya.
Pada praktiknya, di terminal Anjuk Ladang interkasi antar penumpang, petugas, dan
pengemudi sudah terjadi dan diharapkan dapat meningkat dengan seiring
bertambahnya penumpang yang ada di terminal Anjuk Ladang.
4.3. Customer Journey

Book Arrive and

Stages Research Waiting Check Out
Appointment Check in

Doing
Thinking - Berapa ongkos - Apakah cara - Bagaimana - Apa yang dapat - Dimanakah
yang dikeluarkan? memperoleh kemudahan rute dilakukan? letak
- Apa yang ada di tiket mudah? menuju ke - Apakah sebaiknya Bus/MPU?
sekitar? Bisakah jika terminal? menunggu di - Dimanakah
langsung - Dimana harus terminal, atau jalur menuju
datang? parkir? kembali lagi nanti? Bus/MPU
- Bagaimana - Harus kemanakah - Apakah bus dan yang dituju?
cara tercepat ketika sampai? MPU datang tepat
mendapatkan Dengan siapa waktu? Bagaimana
tiket? harus bertanya? mengetahuinya?
- Bisakah - Berapa lama
dibatalkan atau waktu untuk
dilakukan menunggu?
penjadwalan - Berapa biaya yang
ulang? akan dikeluarkan?
- Bisakah
memilih tempat
duduk?
Feeling - Keresahan: Tidak - Frustasi: Tidak - Kegelisahan: Jika - Kejutan: Tidak - Harapan:
ingin mengeluarkan ingin banyak terlambat, apakah terlalu ramai Akankah
biaya lebih berharap pada yang terjadi pada - Kebosanan: Tidak sampai tepat
- Ketidaktahuan: jadwal yang tiket saya? ada WiFi, waktu?
Kurang memahami telah - Ketidakpastian: majalah/TV, tetapi - Optimis:
mengenai jalur ditentukan Apakah busnya ada koran. Perjalanan
- Ketidakpercayaan: ada? Terminal ini - Ketidaksabaran: nyaman dan
Apakah dengan terlihat lebih sepi Berapa lama waktu aman
menuju terminal, dari terminal yang menunggu?
perjalanannya lain.
terjamin lancar?
Customer - Tiket belum - Jalur penumpang - Masih sedikit - Masih ada
Experience dapat dibeli kurang terstruktur adanya hiburan bus/ angkutan
online (TV) di ruang umum yang
tunggu masih
berhenti
menunggu
penumpang di
daerah sekitar
terminal
dalam waktu
yang cukup
lama
Opportunities - Mempersingkat - Penumpang lebih - Penumpang akan - Dapat memilih
waktu terarah lebih nyaman saat tempat duduk
- Lebih efisien - Alur penumpang menunggu jika
- Untuk mudah terdapat hiburan di
pemesanan ruang tunggu
selanjutnya
lebih mudah
 BAB V
USULAN OPTIMALISASI ASET

Terminal Anjuk Ladang memiliki lahan seluas 23,750 m2 atau setara dengan
2,3 Ha. Dalam bangunan terminal tersebut terdapat 56 kios, kios-kios tersebut
memiliki 2 ukuran yaitu 6 kios dengan ukuran 5m2 dan 50 kios dengan ukuran 10m2
dengan pembagian kios, 25 kios terdapat dilantai 1 dan 25 kios terdapat dilantai 2.
Pada saat ini seluruh kios sudah terisi penuh oleh penyewa, akan tetapi kios yang
dibuka hanya beberapa dikarenakan masih adanya renovasi yang sedang berjalan
dan menunggu peresmian pembukaan Terminal Anjuk Ladang pasca renovasi.
Karakteristik kawasan secara umum berada di pusat kota (dekat dengan alun-
alun dan kawasan perkantoran) dengan akses yang mudah dijangkau. Luasan
Terminal Anjuk Ladang ini di isi oleh bagunan utama terminal, masjid, ruang istirahat,
lahan parkir bus dan lahan parkir kendaraan pribadi. Pengembangan optimalisasi aset
dapat dimulai dengan pemanfaatan lahan secara maksimal yang disesuaikan dengan
fungsi bangunan atau ruang tersebut. Pemanfaatan ini dapat dilakukan dengan
berbagai pendekatan yang diharapkan dapat memberikan manfaat yang baru bagi
Terminal Anjuk Ladang.
Potensi Terminal Anjuk Ladang untuk menjadi terminal yang memiliki layanan
edukasi sangatlah besar, dari segi lokasi yang strategis dan prasarana yang memadai.
Selain sarana edukasi, zonasi untuk pengelompokan kawasan sangatlah penting
untuk memudahkan alur customer journey yang sedang berada di terminal. Selain hal
tersebut yang alur naik dan turunnya penumpang juga harus diperhatikan agar
customer journey bisa secara maksimal dirasakan oleh penumpang yang sedang
singgah.

5.1. Layanan Edukasi di Bidang Transportasi

Terminal Anjuk Ladang merupakan terminal yang sangat strategis karena
terletak di pusat keramaian (pusat kabupaten, dekat dengan alun-alun dan kawasan
perkantoran). Letak terminal yang strategis ini akan sangat memudahkan kegiatan
layanan edukasi yang dapat diisi dengan pameran alat transportasi, adanya kelas
edukasi yang dapat diisi oleh narasumber yang kompeten untuk memperkenalkan
bagaimana alat transportasi masal beroperasi. Sasaran dari edukasi yang diisi oleh
narasumber ini merupakan siswa TK, SD, SMP dan siswa SMA/K.
Layanan edukasi ini bertujuan untuk membantu mengenalkan alat transportasi
masal dari masa ke masa pada masyarakat. Layanan edukasi ini dibuka untuk umum
maupun untuk pendidikan, yang diharapkan kedepannya akan menjadi kegiatan rutin
yang dapat dilakukan oleh sekolah-sekolah untuk mengenalkan alat transportasi
masal kepada siswa-siswinya. Kegiatan ini dapat diisi dengan pameran miniatur alat
transportasi masal, video yang berisi informasi mengenai alat transportasi masal dan
adanya Virtual Reality (VR) yang akan membuat pada pengunjung lebih mengenal
alat transportasi masal. Dengan adanya VR ini diharapkan masyarakat akan sangat
tertarik mengunjungi terminal.
Layanan edukasi rencananya diletakkan di lantai 2 bersebelahan dengan ruang
rapat. Layanan edukasi ini dikelola oleh pihak UPT Terminal Anjuk Ladang.

5.2. Alur Perjalanan Penumpang

Penumpang yang sedang menunggu di Terminal Anjuk Ladang sering kali tidak
mau menunggu didalam ruang tunggu terminal karena berbagai alasan dan
kemudahan penumpang untuk langsung menunggu didepan parkiran bus. Hal ini
terjadi dikarenakan penumpang tidak mengetahui informasi jadwal kedatangan dan
keberangkatan bus yang akan mereka naiki sehingga mengakibatkan penumpang
lebih memilih untuk menunggu diluar selain itu, penumpukan penumpang diluar ruang
tunggu terjadi karena tidak adanya pemisah antara kedatangan dan keberangkatan
penumpang yang akan turun dari bus. Dari temuan masalah tersebut, dibuat alur
perjalanan penumpang dapat membantu dilakukannya kontrol alur masuk dan
keluarnya penumpang. Alur tersebut dapat dibagi menjadi 3, yaitu alur kedatangan,
keberangkatan dan non penumpang.
1. Alur Keberangkatan
Alur keberangkatan dapat dibuat dengan melakukan pemisahan antara jalur
kedatangan dan keberangkatan, selain itu dapat diberlakukannya pengecekan tiket
dan/atau adanya layar atau pengeras suara yang dapat menjadi penanda
datangnya bus atau berangkatnya bus. Layar atau pengeras suara dapat diletakkan
didepan pintu masuk, didalam ruang tunggu, dan di area pertokoan.
2. Alur Kedatangan
 Alur kedatangan penumpang dapat dipisahkan dengan jalur penumpang yang
akan melakukan perjalanan (alur keberangkatan) agar tidak terjadi penumpukan.
Bila penumpang ingin melanjutkan perjalanan dengan mengganti bus, penumpang
dapat masuk kembali melalui ruang tunggu.
3. Alur Non Penumpang
Alur non penumpang merupakan alur yang dibuat untuk pengunjung yang tidak
melakukan perjalanan dan hanya ingin mengunjungi terminal. Alur ini dibuat
dengan membatasi akses pengunjung agar dapat membedakan mana penumpang
yang akan melakukan perjalanan dan yang tidak melakukan perjalanan.
Pengunjung dapat mengunjungi kios-kios yang ada di dalam terminal, melakukan
kegiatan pembayaran pajak di kantor samsat yang berada di dalam terminal dan
dapat mengunjungi pameran yang diadakan di terminal.

5.3. Zonasi Area

Penempatan kios selama ini yang ada didalam terminal tidak terlalu diatur
berdasarkan kegunaan, maka dari itu kios-kios yang ada didalam terminal
memerlukan pengaturan yang lebih rinci agar isi kios dalam terminal memiliki
keragaman isi. Zonasi yang dimaksud adalah pengelompokan jenis produk atau jasa
yang akan disajikan di terminal. Produk-produk tersebut harus disesuaikan
berdasarkan karakteristiknya agar tidak bercampur satu sama lain. Produk makanan
harus dikelompokkan bersama dengan makanan, begitu pula produk lainnya seperti
pakaian ataupun barang non makanan. Pada kios bagian depan sebelah kana dapat
diisi dengan kios makanan ringan dan kios brand lokal. Brand lokal yang dimaksud
berupa berbagai produk yang sedang digemari, misalnya saja produk “Pesen Kopi”.
Pada lantai 1 bagian depan-belakang sebelah kiri diisi oleh kios agen dan kios pulsa.
Pada bagian depan-belakang sebelah kanan dapat diisi oleh kios oleh2 makanan
ataupun non makanan dan kios makanan ringan. Selain itu pada lantai 1 bagian dalam
sebelah ruang tunggu dapat diisi oleh ATM Center dan kios makanan ringan. Pada
lantai 2 zonasi dapat digolongkan menjadi 4 zona yaitu zona makanan berat disebelah
kiri setelah escalator naik, zona SAMSAT Corner dan kios non makanan disebrang
kios makanan berat, zona edukasi dibelakang SAMSAT Corner dan yang terakhir
zona kios untuk brand lokal.
 Pengelompokan ini bertujuan untuk membantu pengaturan dan regulasi
terminal, memudahkan para pengunjung untuk memilih barang yang diinginkan dan
menjaga keragaman pada barang yang akan dijual dalam terminal.

5.4. Usaha Mikro, Kecil dan Menengah (UMKM)

Dewasa ini, keberadaan UMKM tidak dapat dihindarkan dari masyarakat karena
keberadaannya yang sangat bermanfaat dalam hal pendistribusian pendapatan
masyarakat. Selain itu, UMKM juga mampu menciptakan kreatifitas yang sejalan
dengan usaha untuk mempertahankan dan mengembangkan unsur – unsur tradisi
dan kebudayaan masyarakat setempat. Pada sisi lain, UMKM mampu menyerap
tenaga kerja dalam skala yang besar mengingat jumlah penduduk Indonesia yang
besar dan masih banyak terdapat pengangguran sehingga hal ini dapat mengurangi
tingkat pengangguran. Berdasarkan hal tersebut, dapat dilihat bahwa keberadaan
UMKM yang bersifat padat karya, menggunakan teknologi yang sederhana dan
mudah dipahami, mampu menjadi sebuah wadah bagi masyarakat untuk bekerja.
Pengembangan UMKM menjadi sangat strategis dalam menggerakkan
perekonomian Indonesia, mengingat kegiatan usahanya mencakup hampir semua
lapangan usaha sehingga kontribusi UMKM terhadap pertumbuhan perekonomian
lokal. Pengembangan potensi UMKM ini, tidak semata-mata hanya merupakan
langkah Pemerintah dan hanya menjadi tanggung jawab Pemerintah, namun pihak
UMKM sebagai pihak internal yang dikembangkan, dapat beiringan bersama dengan
pemerintah karena potensi yang mereka miliki mampu menciptakan kreatifitas usaha
dengan memanfaatkan fasilitas yang diberikan oleh pemerintah. Di Kota Pasuruan
banyak berkembang industri dengan jenis olahan dan skala usaha yang beragam,
sehingga Kota Pasuruan menjadi tempat bertumbuhnya berbagai macam bentuk
industri.
Terminal Anjuk Ladang yang memiliki banyak kios dapat mengisi kios tersebut
dengan produk/jasa hasil UMKM. Produk/jasa hasil UMKM nantinya dikelola oleh UPT
Terminal Anjuk Ladang secara langsung. Dengan adanya kerjasama dengan pihak
UMKM, maka dapat diperoleh peningkatan pertumbuhan ekonomi lokal di sekitar
terminal dan meningkatkan aktivitas penumpang di terminal.
5.5. Ruangan Pusat Mesin ATM (ATM Center)
Anjungan Tunai Mandiri atau yang biasa disebut sebagai ATM, merupakan
sebuah alat elektronik berbasis komputer yang membantu nasabah dalam melakukan
transaksi keuangan tanpa harus datang ke bank. Kemudahan akses keuangan yang
ditawarkan oleh ATM serta lokasi yang mudah dijangkau membuat sebagian besar
nasabah lebih memilih menggunakan ATM daripada harus mendatangi bank yang
bersangkutan. Hal ini menyebabkan ATM menjadi perwakilan bank yang lebih dekat
ke masyarakat daripada kantor bank. Di Terminal, perlu dibuat satu ruangan yang
berisi bermacam-macam ATM dari berbagai bank. Hal tersebut akan sangat
memudahkan masyarakat yang ingin bertransaksi perbankan melalui mesin ATM.
ATM center diletakkan di kios lantai bawah dekat dengan ruang tunggu bus patas.
Dengan adanya ATM center di terminal, diharapkan dapat meningkatkan jumlah
pengunjung yang datang ke terminal.

5.6. Penyedia Jasa Lahan Sewa Reklame

Reklame merupakan suatu media atau alat untuk menyampaikan informasi,
menawarkan, mempromosikan, serta memperkenalkan suatu produk atau jasa
kepada khalayak dengan menggunakan gambar dan kata-kata yang menarik.
Reklame ini dapat disewa oleh pihak ketiga sesuai dengan batasan yang telah diatur
dalam Peraturan Daerah Provinsi Jawa Timur No. 15 Tahun 2013 Tentang Retribusi
Daerah. Sewa lahan ini ditujukan untuk membantu penyaluran informasi secara luas
dengan media visual. Selain disewakan untuk pihak ketiga reklame ini dapat juga
digunakan sendiri oleh terminal untuk melakukan promosi-promosi yang sedang
berlangsung diterminal atau pemerintahan. Sehingga nantinya penyewaan reklame
akan dikelola langsung oleh UPT Terminal Anjuk Ladang dan untuk lokasi reklame di
luar Gedung disediakan 3 lokasi yaitu di depan terminal (pintu masuk bus serta pintu
keluar bus) dan di bagian belakang gedung terminal. Untuk reklame di dalam gedung
disediakan 5 lokasi yaitu 1 pada bagian lobby terminal, 3 pada dalam ruang tunggu, 1
pada bagian depan eskalator dan 1 pada bagian atas eskalator.

5.7. Rencana optimalisasi aset dalam 5-10 tahun ke depan

Terminal Anjuk Ladang akan memanfaatkan kios-kios yang sudah terisi dengan
maksimal, sehingga terminal Anjuk Ladang dapat berfungsi sebagai pusat
perdagangan dan bisnis. Karakter terminal Anjuk Ladang yang terletak di dekat pusat
keramaian merupakan peluang terminal Anjuk Ladang untuk menjadi pusat
perdagangan dan bisnis di sekitar lokasi terminal. Pengembangan terminal ini
merupakan kegiatan pemanfaatan aset terminal yang bertujuan untuk memperoleh
manfaat yang optimal bagi keseluruhan aset terminal. Hal ini tentu akan meningkatkan
pengunjung terminal secara bertahap. Jika berjalan dengan optimal selama 5-10
tahun ke depan, hal ini tentu akan menyebabkan peningkatan pendapatan terminal
secara signifikan.
 BAB VI
KONSEP OPTIMALISASI ASET

6.1. Bisnis Model

Bisnis model yang dapat disusun untuk kajian ini adalah sebagai berikut :

Customer Segment
Terminal Anjuk Ladang menentukan segmen pelanggan yang menjadi
target optimalisasi aset ini adalah masyarakat umum dan pemilik usaha.

Value Proposition
Value Proposition Terminal Anjuk Ladang adalah menyediakan layanan
untuk pemilik usaha serta penyewa lahan reklame berupa tempat yang strategis,
efisien, dan mudah dijangkau.

Channels
Untuk menyampaikan value yang dimiliki, Terminal Anjuk Ladang kepada
Customer Segment melalui terminal tersebut sendiri.

Customer Relationship
Dalam menjalin hubungan yang baik dengan masyarakat pengguna jasa
terminal, Terminal Anjuk Ladang memberikan layanan pemasaran produk.

Key Activities
Dalam mewujudkan operasional optimalisasi aset, terminal Anjuk Ladang
berencana melakukan pemeliharaan terminal dan mengatur kembali alur
pengunjung terminal.

Key Resources
Terminal Anjuk Ladang dalam melaksanakan Key Activities memiliki 56
kios terminal dan lahan untuk pemasangan reklame.

Key Partners
 Untuk mewujudkan operasional bisnis Terminal Anjuk Ladang melakukan
kerja sama dengan penyedia bus dan angkutan kota, penyedia angkutan online
yang mampu mengantarkan masyarakat dari terminal dan ke terminal.

Revenue Streams
Struktur aliran pendapatan optimalisasi aset Terminal Anjuk Ladang adalah
persewaan kios dan reklame.

Cost Structure
Struktur pembiayaan optimalisasi aset Terminal Anjuk Ladang adalah
pemeliharaan terminal.

Gambar 6.1. Bisnis Model Kanvas Optimalisasi Aset Terminal Anjuk

Ladang

6.2. Analisa Strengths, Weakness, Opportunities, dan Threats (SWOT)

a. Strengths (S)
1. Tempat dan bangunan yang luas
 2. Bangunan baru
3. Penataan ruang yang memadai
4. Fasilitas yang memadai
5. Kebijakan pemerintah yang mengharuskan angkutan umum masuk ke
dalam terminal

b. Weakness (W)
1. Tempat parkir bus masih tidak terarah
2. Belum adanya ruang tunggu khusus untuk bus patas
3. Lantai 2 terminal sepi pengunjung karena alur perjalanan penumpang
tidak menunjang penumpang untuk naik ke lantai 2 (jalur pembelian tiket
dan naik bus berada di lantai 1)
4. Fasilitas belum terpenuni karena adanya pembangunan.

c. Opportunities (O)
1. Dapat dikembangkan menjadi pusat perbelanjaan.
2. Dekat dengan alun-alun kabupaten dan stasiun kereta api yang
merupakan pusat keramaian. Selain itu banyak pertokoan yang ada
disekitar terminal.
3. Dekat dengan kantor pemerintahan maupun swasta.

d. Threats (T)
1. Pertumbuhan ekonomi/peningkatan pendapatan individu mengakibatkan
permintaan akan kendaraan pribadi meningkat dan minimnya masyarakat
yang bepergian menggunakan transportasi umum.
 BAB VII
STRATEGI PEMASARAN

Strategi pemasaran merupakan serangkaian tujuan dan sasaran, kebijakan dan

aturan yang memberi arah kepada usaha-usaha pemasaran perusahaan dari waktu
ke waktu pada masing-masing tingkatan dan acuan serta alokasinya, terutama
sebagai tanggapan perusahaan dalam menghadapi lingkungan dan keadaan
persaingan yang selalu berubah. Pemasaran optimalisasi aset dapat melalui
media/kegiatan berikut:
a. Terminal
b. Media sosial
c. Menjalin hubungan baik dengan konsumen

7.1. Strategi Segmentasi dan Target Pasar

Segmentasi pasar optimalisasi aset terminal Anjuk Ladang yang dibidik adalah
masyarakat sekitar lokasi terminal, sedangkan target pasar optimalisasi aset terminal
Anjuk Ladang adalah para pemilik usaha mikro, kecil, dan menengah (UMKM) di
sekitar lokasi terminal.

7.2. Strategi Promosi

Promosi merupakan aktifitas pemahaman konsumen mengenai produk dan jasa
perusahaan. Promosi bertujuan untuk mengenalkan produk dan mendorong
konsumen untuk menggunakan produk. Strategi promosi yang digunakan adalah
melalui terminal tersebut sendiri. Mengingat promosi dapat dilakukan jika para
konsumen mengunjungi terminal dan melihat potensi yang ada di terminal.
 BAB VIII
DESAIN VISUAL TERMINAL

Secara visual, gambaran rencana optimalisasi terminal disajikan di bawah ini.

8.1. Plotting Rencana Pengembangan

Rencana pengembangan terminal Anjuk Ladang secara umum dikembangkan
dengan mengadakan sarana dan prasarana olahraga, layanan kesehatan, layanan
edukasi serta zonasi kios-kios terminal. Zonasi kios terminal dibagi menjadi kios brand
lokal, kios oleh-oleh, kios makanan ringan, kios makanan berat, kios logistik,
minimarket dan atm center. Untuk plotting rencana pengembangan terminal Anjuk
Ladang lantai 1 dan 2, disajikan visual pada gambar 8.1 dan 8.2.

Gambar 8.1 Plotting Rencana Pengembangan Terminal Anjuk Ladang Lantai 1

Gambar 8.2 Plotting Rencana Pengembangan Terminal Anjuk Ladang Lantai 2
8.2. Aktivitas Terminal
Terminal diharapkan mampu memberikan pelayanan yang baik bagi
penggunanya. Untuk mewujudkan hal tersebut, perlu disediakan fasilitas-fasilitas
yang diperuntukkan bagi pengguna jasa terminal. Fasilitas tersebut perlu disediakan
dalam jumlah yang cukup dan harus dijaga agar tetap mampu memberikan pelayanan
bagi pengguna jasa terminal sesuai dengan fungsinya Visualisasi aktivitas terminal
secara umum disajikan pada gambar 8.3.

Gambar 8.3 Visualisasi Aktivitas Terminal

8.3. Contoh kios
Salah satu fasilitas penunjang di terminal yaitu kios. Kios disediakan untuk
memenuhi kebutuhan penumpang, petugas angkutan umum, petugas terminal dan
lainnya terhadap makanan, minuman, oleh-oleh dan lain-lain yang diperlukan selama
perjalanan dalam angkutan umum. Berikut merupakan visualisasi dari kios di terminal.

Gambar 8.4 Visualisasi Contoh Kios

8.4. Layanan Edukasi
Salah satu upaya untuk menarik minat masyarakat terhadap bidang transportasi
adalah melalui layanan edukasi di terminal. Layanan edukasi ini dibuka untuk umum
maupun untuk pendidikan, yang diharapkan kedepannya akan menjadi kegiatan rutin
yang dapat dilakukan oleh sekolah-sekolah untuk mengenalkan alat transportasi
masal kepada siswa-siswinya. Kegiatan ini dapat diisi dengan pameran miniatur alat
transportasi masal, video yang berisi informasi mengenai alat transportasi masal dan
adanya Virtual Reality (VR) yang akan membuat pada pengunjung lebih mengenal
alat transportasi masal. Visualisasi rencana pengadaan layanan edukasi di terminal
disajikan pada gambar 8.5.

Gambar 8.5 Visualisasi Layanan Edukasi

8.5. Pemasangan Reklame
Reklame merupakan benda, alat, atau media yang dirancang untuk tujuan
komersial, memperkenalkan, mempromosikan atau untuk menarik perhatian umum
terhadap barang, jasa, orang atau badan yang dapat dilihat, dibaca, didengar,
dirasakan, dan/atau dinikmati oleh umum. Berdasarkan Peraturan Daerah Provinsi
Jawa Timur Nomor 15 Tahun 2013 tentang Perubahan Atas Peraturan Daerah
Provinsi Jawa Timur Nomor 1 Tahun 2012 tentang Retribusi Daerah, visualiasi
rencana pemasangan reklame di terminal disajikan pada gambar 8.6.

Gambar 8.6 Visualisasi Rencana Pemasangan Reklame

 BAB IX
PERENCANAAN KEUANGAN

Laporan laba rugi merupakan laporan untuk mengukur keberhasilan operasi

perusahaan selama jangka waktu tertentu. Biasanya pengusaha menggunakan
laporan ini untuk menentukan profitabilitas dan nilai investasi. Laporan ini menyajikan
informasi untuk membantu pengusaha dalam memprediksi jumlah arus kas di masa
mendatang. Laporan laba rugi yang dibuat oleh bagian akuntansi tentu memiliki
tujuan, karena laporan ini akan diberikan kepada pihak terkait uang membutuhkan
laporan perusahaan.
Berikut ini beberapa tujuan laporan laba rugi perusahaan:
1. Menginformasikan jumlah total pajak yang harus dibayarkan oleh
perusahaan.
2. Memberikan informasi dari perolehan laba atau rugi semua periode.
3. Menjadi referensi evaluasi bagi manajemen perusahaan untuk menetapkan
langkah-langkah apa saja yang harus diambil di periode akan datang.
4. Memberikan informasi apakah langkah yang ditempuh menjadi efisien atau
tidak diberi besaran beban atau biaya perusahaan.
Berikut ini merupakan laporan laba rugi dari perencanaan optimalisasi aset
Terminal Anjuk Ladang.
Tabel 9.1 Laporan Laba Rugi Perencanaan Optimalisasi Aset Terminal
Laporan Laba Rugi Perencanaan Optimalisasi Aset Terminal Anjuk Ladang
Pendapatan Rp 199.072.000
Biaya – Biaya
a. Biaya Tenaga Kerja Rp 97.200.000
b. Biaya Operasional Rp 63.600.000
Keuntungan Sebelum Pajak Rp 38.272.000
Pajak
a. PPN Rp 11.200.000
b. PPh Rp 765.440
Keuntungan Setelah Pajak Rp 26.306.560
Berdasarkan tabel di atas dapat diketahui bahwa dengan berlangsungnya
kegiatan optimalisasi terminal, diperoleh keuntungan sebesar Rp 26.306.560,-
dengan rincian pendapatam sewa sebesar Rp 199.072.000,- dikurangi jumlah biaya,
tenaga kerja sebesar Rp 97.200.000,- dan biaya operasional sebesar Rp 63.600.000,-
serta PPN dan PPh berturut-turut sebesar Rp 11.200.000,- dan Rp 765.440,-.
Laporan arus kas atau cash flow adalah laporan keuangan berisi tentang
informasi penerimaan dan pengeluaran kas dalam sebuah perusahaan pada periode
waktu tertentu. Karenanya laporan keuangan arus kas dapat digunakan untuk
melacak pemasukan dan pengeluaran dari seluruh kegiatan perusahaan. Arus kas
Optimalisasi Terminal Anjuk Ladang disajikan pada Tabel 9.2, yaitu:
Tabel 9.2 Arus Kas Perencanaan Optimalisasi Terminal Anjuk Ladang
Tahun Tahun Tahun Tahun Tahun
Arus Kas Tahun ke-0
ke-1 ke-2 ke-3 ke-4 ke-5
Investasi (Rp
Awal 1.178.500.000)

Pendapatan Rp Rp Rp Rp Rp
Sewa 199.072.000 203.053.440 207.114.509 211.256.799 215.481.935

Biaya
(Rp (Rp (Rp (Rp (Rp
Tenaga
97.200.000) 99.144.000) 101.126.880) 103.149.418) 105.212.406)
Kerja
Biaya (Rp (Rp (Rp (Rp (Rp
Operasional 63.600.000) 64.872.000) 66.169.440) 67.492.829) 68.842.685)

(Rp (Rp (Rp (Rp (Rp

Jumlah 160.800.000) 164.016.000) 167.296.320) 170.642.246) 174.055.091)

Keuntungan
Rp Rp Rp Rp
sebelum Rp
38.272.000 39.037.440 39.818.189 40.614.553 41.426.844
Pajak
(Rp (Rp (Rp (Rp (Rp
Pajak PPn 11.200.000) 11.424.000) 11.652.480) 11.885.530) 12.123.240)

Pajak PPh (Rp 765.440) (Rp 780.749) (Rp 796.364) (Rp 812.291) (Rp 828.537)

Keuntungan
Rp Rp Rp Rp Rp
Setelah
26.306.560 26.832.691 27.369.345 27.916.732 28.475.067
Pajak

Berdasarkan tabel diatas, dapat diketahui proyeksi pendapatan dari

perencanaan optimalisasi aset terminal Anjuk Ladang dapat dijelaskan sebagai
berikut, pendapatan sewa tahun pertama sebesar Rp 199.072.000, tahun ke-2
sebesar Rp 203.053.440, tahun ke-3 sebesar Rp 207.114.509, tahun ke-4 sebesar Rp
211.256.799 dan tahun ke-5 sebesar Rp 215.481.935, yang mana meningkat setiap
tahun sesuai dengan jumlah unit yang tersewa atau terisi dalam sebuah properti sewa
dan peningkatan biaya sewa sebesar 2% setiap tahunnya.
Selain itu, terdapat peningkatan biaya tenaga kerja dan biaya operasional
sebesar 2% setiap tahunnya. Biaya tenaga kerja untuk tahun pertama sebesar
Rp 97.200.000, tahun ke-2 sebesar Rp 99.144.000, tahun ke-3 sebesar 101.126.880,
tahun ke-4 sebesar Rp 103.149.418, dan tahun ke-5 sebesar Rp 105.212.406. Untuk
biaya operasional, tahun pertama sebesar Rp 63.600.000, tahun ke-2 sebesar
Rp 64.872.000, tahun ke-3 sebesar Rp 66.169.440, tahun ke-4 sebesar
Rp 67.492.829, dan tahun ke-5 sebesar Rp 68.842.685. Proyeksi keuntungan yang
diperoleh juga meningkat setiap tahunnya mengikuti dari perhitungan biaya-biaya
diatas yaitu tahun pertama Rp 26.306.560, tahun ke-2 sebesar Rp 26.832.691, tahun
ke-3 sebesar Rp 27.369.345, tahun ke-4 sebesar 27.916.732 dan tahun ke-5 sebesar
Rp 28.475.067, Untuk penjabaran biaya secara rinci dapat dilihat di Lampiran.
LAMPIRAN
Lampiran 1 Investasi
Pengeluaran Jumlah
Aset Satuan Sub Total
Investasi Unit
Pemeliharaan Gedung
Rp 1.000.000 1100 m2 Rp 1.100.000.000
Terminal
Peralatan Reklame
- Indoor Rp 2.500.000 5 buah Rp 12.500.000
- Outdoor Rp 5.000.000 3 buah Rp 15.000.000
ATM Center
- Pembangunan Ruangan Rp 20.000.000 1 ruang Rp 20.000.000
- Instalasi Listrik dan
Rp 1.000.000 1 jaringan Rp 1.000.000
Jaringan Internet
Edukasi Keselamatan
Corner
- Pengadaan VR Rp 15.000.000 1 buah Rp 15.000.000
- Pengadaan Dekorasi Rp 10.000.000 1 ruang Rp 10.000.000
- Pengadaan Software Rp 5.000.000 1 buah Rp 5.000.000
Jumlah Rp 1.178.500.000
Lampiran 2 Biaya Tenaga Kerja
Jumlah
Keterangan Biaya per Tahun Total
Personil

Tenaga Kebersihan Rp 32.400.000 3 Rp 97.200.000

Jumlah Rp 97.200.000
Lampiran 3 Biaya Operasional

Jenis Biaya per Bulan Biaya per Tahun

Air Rp 300.000 Rp 3.600.000
Listrik Rp 5.000.000 Rp 60.000.000
Jumlah Rp 63.600.000

Keterangan:
- Listrik setiap kios menggunakan listrik prabayar (token)
- Estimasi biaya listrik diasumsikan berdasarkan konsumsi listrik yang berhubungan
dengan pelayanan.
Lampiran 4 Biaya Okupansi per Tahun Periode Tahun ke-1 hingga Tahun ke-5
Keterangan Kios Tahun ke-1 Tahun ke-2 Tahun ke-3 Tahun ke-4 Tahun ke-5
Total Kios Terminal 56
Rata-Rata Jumlah Kios
100% 100% 100% 100% 100%
yang Terisi
Jumlah Kios yang Terisi 56 56 56 56 56
Harga Sewa per Kios Rp 2.000.000 Rp 2.400.000 Rp 2.080.800 Rp 2.122.416 Rp 2.164.864
Nilai Kios Rp 112.000.000 Rp 114.240.000 Rp 116.524.800 Rp 118.855.296 Rp 121.232.402
Lampiran 5 Biaya Okupansi per Tahun Periode Tahun ke-6 hingga Tahun ke-10
Keterangan Kios Tahun ke-6 Tahun ke-7 Tahun ke-8 Tahun ke-9 Tahun ke-10
Total Kios Terminal 56
Rata-Rata Jumlah Kios
100% 100% 100% 100% 100%
yang Terisi
Jumlah Kios yang Terisi 56 56 56 56 56
Harga Sewa per Kios Rp 2.208.162 Rp 2.252.325 Rp 2.297.371 Rp 2.343.319 Rp 2.390.185
Nilai Kios Rp 123.657.050 Rp 126.130.191 Rp 128.652.795 Rp 131.225.851 Rp 133.850.368
Lampiran 6 Proyeksi Pendapatan Periode Tahun Ke-1 hingga Tahun ke -5
Aliran Pendapatan Tahun ke-1 Tahun ke-2 Tahun ke-3 Tahun ke-4 Tahun ke-5
Sewa Kios (56 Kios) Rp 112.000.000 Rp 114.240.000 Rp 116.524.800 Rp 118.855.296 Rp 121.232.402
Sewa Reklame di dalam Gedung
ukuran 3x1 m Rp 2.160.000 Rp 2.203.200 Rp 2.247.264 Rp 2.292.209 Rp 2.338.053
(5 pcs @ Rp 288.000 / tahun)
Sewa Reklame di Luar Gedung
ukuran 4x3 m Rp 6.912.000 Rp 7.050.240 Rp 7.191.245 Rp 7.335.070 Rp 7.481.771
(3 pcs @ Rp 1.152.000 / tahun)
Sewa lahan untuk ATM Center
Rp 54.000.000 Rp 54.000.000 Rp 54.000.000 Rp 54.000.000 Rp 54.000.000
(3 mesin)
Sewa Lahan untuk Parkir Mobil Rp 12.000.000 Rp 12.240.000 Rp 12.484.800 Rp 12.734.496 Rp 12.989.186
Sewa Lahan untuk Parkir Motor Rp 12.000.000 Rp 12.240.000 Rp 12.484.800 Rp 12.734.496 Rp 12.989.186
Total Pendapatan Rp 199.072.000 Rp 203.053.440 Rp 207.114.509 Rp 211.256.799 Rp 215.481.935
Lampiran 7 Proyeksi Pendapatan Periode Tahun Ke-6 hingga Tahun ke -10
Aliran Pendapatan Tahun ke-6 Tahun ke-7 Tahun ke-8 Tahun ke-9 Tahun ke-10
Sewa Kios (56 Kios) Rp 123.657.050 Rp 126.130.191 Rp 128.652.795 Rp 131.225.851 Rp 133.850.368
Sewa Reklame di dalam Gedung
ukuran 3x1 m Rp 2.384.815 Rp 2.432.511 Rp 2.481.161 Rp 2.530.784 Rp 2.581.400
(5 pcs @ Rp 288.000 / tahun)
Sewa Reklame di Luar Gedung
ukuran 4x3 m Rp 7.631.407 Rp 7.784.035 Rp 7.939.715 Rp 8.098.510 Rp 8.260.480
(3 pcs @ Rp 1.152.000 / tahun)
Sewa lahan untuk ATM Center
Rp 59.620.363 Rp 60.812.771 Rp 62.029.026 Rp 63.269.607 Rp 64.534.999
(3 mesin)
Sewa Lahan untuk Parkir Mobil Rp 13.248.970 Rp 13.513.949 Rp 13.784.228 Rp 14.059.913 Rp 14.341.111
Sewa Lahan untuk Parkir Motor Rp 13.248.970 Rp 13.513.949 Rp 13.784.228 Rp 14.059.913 Rp 14.341.111
Total Pendapatan Rp 219.791.574 Rp 224.187.405 Rp 228.671.153 Rp 233.244.576 Rp 237.909.468
Lampiran 8 Arus Kas Tahun ke-1 hingga Tahun ke-5
Tahun Ke-
Deskripsi
0 1 2 3 4 5
Investasi Awal (Rp 1.178.500.000)
Pendapatan
Rp 199.072.000 Rp 203.053.440 Rp 207.114.509 Rp 211.256.799 Rp 215.481.935
Sewa
Biaya Tenaga
(Rp 97.200.000) (Rp 99.144.000) (Rp 101.126.880) (Rp 103.149.418) (Rp 105.212.406)
Kerja
Biaya
(Rp 63.600.000) (Rp 64.872.000) (Rp 66.169.440) (Rp 67.492.829) (Rp 68.842.685)
Operasional

Jumlah (Rp 160.800.000) (Rp 164.016.000) (Rp 167.296.320) (Rp 170.642.246) (Rp 174.055.091)
Keuntungan
Rp 38.272.000 Rp 39.037.440 Rp 39.818.189 Rp 40.614.553 Rp 41.426.844
sebelum Pajak

Pajak PPn (Rp 11.200.000) (Rp 11.424.000) (Rp 11.652.480) (Rp 11.885.530) (Rp 12.123.240)
Pajak PPh (Rp 765.440) (Rp 780.749) (Rp 796.364) (Rp 812.291) (Rp 828.537)
Keuntungan
Rp 26.306.560 Rp 26.832.691 Rp 27.369.345 Rp 27.916.732 Rp 28.475.067
Setelah Pajak

Keterangan:
- Biaya Tenaga Kerja meningkat sebesar 2% setiap tahunnya.
- Biaya Operasional meningkat sebesar 2% setiap tahunnya.
Lampiran 9 Arus Kas Tahun ke-6 hingga Tahun ke-10
Tahun Ke-
Deskripsi
0 6 7 8 9 10
Investasi Awal (Rp 1.178.500.000)
Pendapatan
Rp 219.791.574 Rp 224.187.405 Rp 228.671.153 Rp 233.244.576 Rp 237.909.468
Sewa
Biaya Tenaga
(Rp 107.316.654) (Rp 109.462.987) (Rp 111.652.247) (Rp 113.885.292) (Rp 116.162.998)
Kerja
Biaya
(Rp 70.219.539) (Rp 71.623.930) (Rp 73.056.408) (Rp 74.517.537) (Rp 76.007.887)
Operasional

Jumlah (Rp 177.536.193) (Rp 181.086.917) (Rp 184.708.655) (Rp 188.402.828) (Rp 192.170.885)
Keuntungan
Rp 42.255.381 Rp 43.100.488 Rp 43.962.498 Rp 44.841.748 Rp 45.738.583
sebelum Pajak

Pajak PPn (Rp 12.365.705) (Rp 12.613.019) (Rp 12.865.279) (Rp 13.122.585) (Rp 13.385.037)
Pajak PPh (Rp 845.108) (Rp 862.010) (Rp 879.250) (Rp 896.835) (Rp 914.772)
Keuntungan
Rp 29.044.568 Rp 29.625.459 Rp 30.217.968 Rp 30.822.328 Rp 31.438.774
Setelah Pajak

Keterangan:
- Biaya Tenaga Kerja meningkat sebesar 2% setiap tahunnya.
- Biaya Operasional meningkat sebesar 2% setiap tahunnya.