TUGAS EKONOMI BANGUNAN

KELOMPOK 6 :

Nurul Muzaki A. (D300170005)

Ichwanda Y. H. (D300170055)

Meidhitya Rizky (D300170111)

Kurnia Indera K. (D300170114)

Fida Uli Albab (D300170126)

Soal : losmen

A. Data

1 Luas Lantai berulang (typical) a 600 m2

2 Efisiensi lantai c 80%

3 Jumlah lantai n 10

4 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) b 20%

5 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) f 2

6 Luas lantai netto per orang a” 4 m2

7 Kapasitas Lift m 18

8 Kecepatan lift s 4m/detik

9 Tinggi lantai ke lantai h 3,50 m

10 Masa Konstruksi g 2 tahun

11 Suku Bunga i 10% p.a

12 Perubahan nilai uang terhadap waktu d 5% p.a

13 Perbandingan modal pinjaman terhadap modal sendiri q 3

14 Masa Pelunasan kredit p 10 tahun

15 Umur ekonomis proyek z 20 tahun

16 Harga satuan gedung u 2.000./m2 (ribuan)

17 Cadangan pajak t 15%

18 Harga satuan tanah S 500./m2 (ribuan)

19 Deprisiasi D 2%

20 Biaya Tidak langsung C 20%

21 Faktor kekosongan gedung v 20%

B. Soal
Hitung
a. Nilai sewa minimum (r dalam rupiah)
b. Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak (Rib)
c. Tingkat Pengembalian investasi setelah pajak (RI)
d. Tingkat Pengembalian modal sendiri (RE3)
e. Perbandingan pendapatan/pengeluaran (R/C)
f. Faktor Okupasi pada titik impas (V)
JAWABAN

A. NILAI SEWA MINIMUM

a. Biaya bangunan
10 x 600 m2 x 2.000 =12.000.000.000

b. Biaya tidak langsung

20% x 12.000.000.000 = 2.400.000.000

c. Biaya tanah
10% x 600m2x 500.000 = 30.000.000

d. Cadangan biaya
5% x 12.000.000.000 = 600.000.000 +

15.030.000.000

e. Pembiayaan proyek
- Modal sendiri (25%) = 3.757.500.000
- Modal pinjaman(75%) = 11.272.500.000 +
15.030.000.000

f. Pendapatan proyek (R)

R = 10 x 0,8 x 600 x 0,8 x 12 x r = 46.080r

g. Pengeluaran proyek(C)
-
L3 = 11.272.500.000(1+ 0.1/2 )3
= 11.272.500.000(1,05)3
= 11.272.500.000 (1,157625)
= 17.768.278.125

x 17.768.278.125) - 17.768.278.125
0,1(1+0,1)15
- Bunga = ( (1+0,1)15- 1 15
= ( 0,1315 x 17.768.278.125) – 1.184.551.875

= 2.336.528.573 – 1.184.551.875

= 1.151.976.698

- Depresiasi
2% x 12.000.000.000 = 240.000.000

- Biaya operasi dan pemeliharaan

2% x R = 0,2 x 38.400r= 7.680 r
 - Pajak
= 0,15 ( 38.400r – 1.151.976.698 – 240.000.000 – 7.680 r)
= 0,15 ( 38.400r - 7.680 r - 1.151.976.698 – 240.000.000 )
= 0,15 ( 30.720r – 911.976.698 )
= 4.608 r – 136.796.504

- Pembayaran kembali pokok kredit

17.768.278.125 = 1.184.551.875
15

- Persamaan 1
38.400r = 1.151.976.698 + 240.000.000+ 7.680 r + (4.608 r – 136.796.504) + 1.184.551.875
26.112 r = 2.439.732.069
r = 93.433,36

- Persamaan 2
38.400r + 240.000.000 = 1.151.976.698 + 7.680 r+ (4.608 r – 136.796.504) + 1.184.551.875
26.112 r = 1.959.732.069
r = 75.051,01

Untuk sewa = 93.433 best rate adalah sebesar 93.433 = 74.746,4

1,25

B. TINGKAT PENGEMBALIAN SEBELUM PAJAK

a. Sebelum kredit lunas
- Laba setelah pajak ditambah penyusutan
= 38.400r – 1.151.976.698 - 7.680 r
= 30.720 r – 1.151.976.698
Jumlah nilai sekarang hasil ini selama 20 tahun antara tahun pertama sapai tahun
ke-20

1 + (0,07)20- 1
= x (30.720 r – 1.151.976.698)
0,07 (1+ 0,07)20

= 10,594 x (30.720 r – 1.151.976.698)

1,25
= 325.447,68 r – 12.204.041.138,612

b. Setelah kredit lunas mulai tahun ke 20 sampai ke 40

- Laba sebelum pajak + penyusutan
38.400r – 7.680r = 30.720 r

- Jumlah nilai sekarang hasil ini

= 1 + (0,07)40- 1 _ 1 + (0,07)20- 1 x 30.720 r
4 20
0,07 (1+ 0,07) 0,07 (1+ 0,07)
= ( 13,33 – 10,594) x 30.720 r
1,25 1,25
= 2,730 x 30.720 r
= 83.865,6 r
 - Jumlah nilai sekarang laba sebelum pajak ditambah penyusutan
= (325.447,68 r – 12.204.041.138) + 83.865,6 r
= 409.313,28 r – 12.204.041.138

- Investasi total
= ( 1 + (0,07)
2
)3 x 15.030.000.000
= (1,035)3 x 15.030.000.000
= 1,108717875 x 15.030.000.000
= 16.664.029.661,25

- Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak

Untuk r = 93.433,36
Rb = 409.313,28 r – 12.204.041.138 = 38.243.515.043 – 12.204.041.138
16.664.029.661 16.664.029.661
= 26.039.473.905
16.664.029.661
= 1,56
Karena nilai 1,56 > 1 maka OK

C. TINGKAT PENGEMBALIAN INVESTASI SETELAH PAJAK (RI)

a. Sebelum kredit lunas
- Laba sesudah pajak antara tahun pertama sampai ke 20
= 38.400r – 1.151.976.698 -7.680 r - 4.608 r – 136.796.504
= 26.112 r – 1.015.180.194

- Jumlah nilai sekarang hasil ini selama 20 tahun

20
= 1 + (0,07) - 1 x (26.112 r – 1.015.180.194)
0,07 (1+ 0,07)20

1,25 = 10,594 (26.112 r – 1.015.180.194)

= 276.630,5 r – 10.754.818.975,2

b. Setelah kredit lunas

- Pajak
= 0,15 (38.400r - 240.000.000 - 7.680 r)
= (4.608 r – 36.000.000)

- Laba setelah pajak ditambah penyusutan

= 38.400r– 7.680 r – (4.608 r – 30.000.000)
= 26.112 r + 36.000.000

- Jumlah nilai sekarang hasil ini antara tahun ke 21 sampai 40

= 1 + (0,07)40- 1 _ 1 + (0,07)20- 1 x (26.112 r + 36.000.000)
0,07 (1+ 0,07)4 0,07 (1+ 0,07)20

1,25 1,25
 = ( 13,33 – 10,594) x (26.112 r + 36.000.000)
= 2,736 x (26.112 r + 36.000.000)
= 71.442,4 r + 98.496.000

- Jumlah keseluruhan nilai sekarang laba setelah pajak ditambah penyusutan

= (276.630,5 r – 10.754.818.975,2) + (71.442,4 r + 98.496.000)
= 348.073 r – 10.656.322.975,2
- Tingkat pengembalian investasi sebelum pajak
RIa = 348.073 r – 10.656.322.975,2
16.630.768.125

Untuk r = 70.000
= 24.365.110.000 - 10.656.322.975,2= 13.708.787.024,8 = 0,824
16.630.768.125 16.630.768.125

Karena nilai 0,824 < 1, maka tidak OK

D. TINGKAT PENGEMBALIAN MODAL SENDIRI (RE3)

a. Sebelum kredit lunas
• Laba sesudah pajak antara tahun ke 1 sampai tahun ke -10
= R – Bunga – Biaya Operasional & Pemeliharaan – Pajak
= 38.400 r – 1.151.976.698 – 7.680 r
= 30.720 – 1.151.976.698
• Jumlah nilai sekarang hasil ini selama 10 tahun
= ( 1 + 0,07 )10 – 1 × 30.720 r – 1.151.976.698
0,07 ( 1 + 0,07 ) 10
= ( 1,07 )10 – 1 × 30.720 r – 1.151.976.698
0,07 (1,07)10
= 7,022 × 30.720 r – 1.151.976.698
= 215,715 r – 8.089.180.373,356
b. Setelah Kredit Lunas
• Pajak = 0,10 ( 38.400 r – 1.151.976.698 – 7.680 r )
= 3,072 r – 115.197.669,8
• Laba setelah pajak ditambah penyusutan
= 3,072 r – 115.197.669,8
• Jumlah nilai sekarang hasil ini antara tahun ke-11 sampai 20
= ( ( 1 + 0,07 )20 – 1 – ( 1 + 0,07 ) 20 – 1 )) 3,072 r – 115.197.669,8
0,07 ( 1 + 0,07 )10 0,07 ( 1 + 0,07 )10
= ( 10,62 – 7,02 ) 3,072 r – 115.197.669,8
= 11,0592 r – 414.711.611,28
• Jumlah nilai sekarang laba setelah pajak + penyusutan
0,07 2
= (1 + ) × 3.757.500.000
2
= 1,072 × 3.757.500.000
 = 4.028.040.000
• Jumlah seluruh Pajak
= (215,715 r – 8.089.180.373,366 ) + ( 11,0592 r – 414.711.611,28 )
= 326,304 r – 8.503.891.984,636

Tingkat Pengembalian Investasi Sesudah Pajak

326,304 r – 8.503.891.984,636
RE =
4.028.040.000
326,304 × 93.433,36 −8.503.891.984,363
=
4.028.040.000
21.984.067.418,884
=
4.028.040.000
= 5,45 > 1 (OK)

Equity build up = 54,5 %

E. PERBANDINGAN PENDAPATAN TERHADAP PENGELUARAN

(REVENUE-COST RATIO)
a. Sebelum kredit lunas
Jumlah pengeluaran-pengeluaran pokok tanpa penyusutan dan pajak =
Biaya bunga ditambah biaya operasi dan pemelharaan =

(1.151.976.698 + 7.680r)
Jumlah nilai sekarang hasil ini selama 15 tahun =

10,594 (1.151.976.698 + 7.680r) = (81.362r + 12.204.041.139)

b. Setelah kredit lunas

Biaya operasi dan pemeliharaan = 7.680r
Jumlah nilai sekarang hasil ini antara tahun ke-16 sampai 40 =
(13,33 – 10,594) 7.680r = 2,736 (7.680r) = 21.012r

Jumlah nilai sekarang seluuh pengeluaran pokok =

81.362r + 12.204.041.139) + 21.012r =
(102.374r+12.204.041.139)

Sedang jumlah nilai sekarang pendapatan kotor =

1 + (0,07)40- 1
_____________ x (38.400r) = 13,333 x 38.400 r
0,07 (1+ 0,07)40
= 511.987 r

Jadi perbandingan terhadap pengeluaran =

511.987 r
R/C = ____________________
(102.374r+12.204.041.139)
 Untuk r = US$ 26,98 maka :

511.987 x 26,98
R/C = ___________________________ = 0,001132 < 1 maka tidak ok
(102.374 x 26,98 +12.204.041.139)

F. FAKTOR OKUPASI PADA TITIK IMPAS (V)

a. Pendapatan penuh seluruh gedung
➢ Rmax = 10 x 0,8 x 600 x 12 x r = 57.600 r
= Bunga + Biaya Operasional & Pemeliharaan
= 7.680 r + 1.151.976.698
b. Setelah Kredit Lunas tidak ada pembayaran bunga
• Biaya Operasi dan pemeliharaan = 0,2 x 38.400 r = 7.680 r
• Pembayaran kembali pokok kredit = 17.768.278.125 x 15 = 1.184.551.875
• Pembayaran bunga = 1.151.976.698 +
Cmin = (7.680 r + 2.336.528.573)
Pada titik Impas, pendapatan = pengeluaran pokok
• Persamaan
= 38.400 r = 7.680 r + 2.336.528.573
= 30.720 r = 2.336.528.573
c. Jika Faktor Okupasi pada titik Impas = V%, maka:
➢ Pendapatan Proyek = 57.600 rV
➢ Pengeluaran-pengeluaran pokok proyek
▪ Biaya operasi dan pemeliharaan = 0,2 x 38.400 rV = 7.680 rV
▪ Pembayaran kembali pokok kredit = 17.768.278.125x15=1.184.551.875
▪ Pembayaran bunga = 1.151.976.698 +
(7.680 Rv + 2.336.528.573)

Persamaan: Pendapatan = Pengeluaran

57.600 r V = 7.680 Rv + 2.336.528.573
30.720 rV = 2.336.528.573
336.528.573
V=2.
30.720 𝑟
2.336.528.573
V=
30.720 𝑟 𝑥 93.433,36
= 0.8140
= 81.40