Transaksi Jaminan

Di bawah Kanun diperuntukkan kepentingan dalam tanah iaitu

 Cagaran
 Lien

Ada beberapa jenis transaksi jaminan yang lain dalam Kanun

Maksud Transaksi Jaminan

Dalam Black Law Dictionary dinyatakan tentang ini “security means protection or assurance
given to the creditor. A term is usually applied to obligation a pledge, mortgage, deposit, lien
etc. given by a debtor in order to assure the payment of the performance of debt by furnishing
the creditor with the resources to be used in case of failure in the performance of obligation”
Bila jaminan diberi oleh creditor (pemiutang)?
Jaminan ini memberi satu (keutamaan kepada pemiutang untuk mendapatkan kepuasan
hutangnya) dibandingkan dengan pemiutnag-pemiutang lain yang tidak terjamin. Dengan
adanya perjanjian ini, pemiutang ini boleh mengelakkkan harta berhutang dibahagikan secara
pari pasu (sama rata dari segi nisbah) dengan pemitang lain.
Selain daripada tanah diberi sebagai jaminan, seorang penghutang juga boleh memberikan
jaminan peribadi dengan memberikan jaminan peribadi dengan memberikan seorang
penjamin untuk pembayaran balik hutang. Kalau penghutang gagal membayar hutang,
penjamin akan bertanggungan membayar hutang. Adalah sangat biasa pemiutang inginkan
kedua-dua jaminan iaitu “personal security”atau “real security”.
Contoh transaksi cagaran
A memberikan satu pinjaman kepada B (penghutang). A memerlukan satu jaminan dalam
bentuk tanah untuk jaminan tetapi adik B, iaitu C ada tanah (cagaran pihak ketiga). C boleh
memberi jaminan untuk menjamin B membayar balik hutangnya kepada A dan mencagar
tanahnya kepada A. C adalah chargor (pemberi cagaran) dan A ialah charge (penerima
cagaran). Kalau B gagal membayar hutang RM 200 000, tanah C bernilai RM 100 000 sahaja.

Persoalan: siapakah yang harus membayar baki RM 100 000? Bolehkah A mendakwa C
untuk RM 100 000 itu?

Boleh jika C adalah penjamin, kalau C hanya mencagarkan tanah, tanggungan C hanya
setakat nilai tanahnya sahaja. Kalau tanah bernilai RM 300 000, C ada hak mendapatkan RM
100 000 balik. Baki RM 100 000 dibayar balik oleh B. Kalau cagaran diberi oleh B, maka ia
adalah “first party-charge” dan sekiranya C memberi cagaran, C adalah “third party-charge”.
Cagaran
Persoalan: Apakah definisi cagaran dalam Kanun?
Cagaran adalah satu cagaran yang didaftarkan. Ini bermaksud cagaran yang diakui ialah
didaftarkan (seksyen 5) termasuk juga sub-lease.
Seksyen 241- Apakah yang boleh dicagarkan?
Seksyen 241(1)- tertakluk kepada sub seksyen (3)
Kalau ingin cagarkan tanah, perlu mencagarkan keseluruhannya kerana untuk mendapatkan
bayaran balik perlu dijualkan keseluruhan tanah dan bukannya sebahagian sahaja. Walaupun
tidak boleh mencagarkan sebahagian tanah tetapi cagaran boleh dibuat subsequent charge
(cagaran kemudian).
Contoh: satu cagaran boleh dicagarkan kemudian kepada BBMB, OCBC dan EON. Konsep
cagaran ialah boleh dicagarkan kemudian.
Persoalan: Apakah tujuan cagaran?
Seksyen 241 (1)- (aa) menjelaskan mana-mana hutang atau apa-apa jumlah selain dari
hutang, atau
- (bb) bayaran apa-apa annuity atau bayaran berkala yang lain.
Lien adalah hanya untuk tujuan hutang.
Persoalan: Apakah yang boleh dicagarkan?
Hanya 3 perkara sahaja yang boleh dicagarkan di bawah seksyen 241(1) iaitu

 Tanah
 Pajakan (lease) termasuk juga pajakan kecil (sub-lease) (rujuk seksyen 5)
 Undivided share
Tenancy “exempt from registration” tidak boleh dicagarkan berdasarkan seksyen 213(5) dan
juga seksyen 241(1) tidak menyatakan keadaan-keadaan yang boleh dicagarkan.
Walau apapun yang dinyatakan di bawah seksyen 241(1) boleh dicagarkan, tetapi sebenarnya
di dalam setiap kes sama ada sesuatu cagaran boleh diwujudkan, kita mesti melihat had-had
atau halangan yang disebut dalam seksyen 241(3). Seksyen 241(3)(a) menyatakan tentang
halangan.
Contoh halangan dari PBN untuk memberikan pajakan untuk sesuatu tempoh. Seksyen
241(3)(b).
Lesser yang boleh mencagarkan lease bukannya lessor keraan lessor tidak ada kepentingan
atau tanah (tidak ada lease).
Persoalan: Siapakah yang boleh menerima cagaran?
Mengikut seksyen 205(2) mereka yang boleh melakukan urusniaga tanah adalah di bawah
seksyen 43. Seksyen 43 adalah tertakluk kepada seksyen 433, Bahagian 33A.
Secara amnya, perolehan tanah oleh orang asing atau syarikat asing mestilah mendapat
kebenaran PBN. Semasa PBN memberi kebenaran ini, PBN boleh mengenakan apa-apa
syarat. Misalnya RM 100 000 dikenakan kepada syarikat asing untuk 1% (bayar dari setem,
kos jualan). Selepas tamat cagaran ini syarikat asing ini akan menjadi seorang penerima
cagaran bukan sebagai tuan punya tanah. Seksyen 433B menyatakan orang-orang yang bukan
warganegara dan syarikat-syarikat asing boleh memperolehi, dll. tanah hanya dengan
kelulusan PBN.
Persoalan: Apakah instrumen yang perlu digunakan?
Seksyen 242 menyatakan samada borang 16A atau borang 16B.
Borang 16A: jumlah yang terlibat adalah ‘lumpsum’
Bornag 16B: mengenai bayaran yang berkala.
Persoalan: Bilakah cagaran mengambil kesan?
Seksyen 243 mengatakan hanya mengambil kesan selepas pendaftaran selaras dengan
seksyen 206(1).
Persoalan: siapakah yang berhak memegang IDT?
Soalan: Selepas tanah dicagarkan, siapakah tuan punya tanah?
Chargor (pemberi cagaran) masih lagi tuan punya tanah.
Kes common law tentang mortgage, sesuatu tanah mesti dipindahmilik.
Mortgagor- pemberi cagaran manakala mortgagee- penerima cagaran.
Mortgagor mesti memindahmilikkan tanah kepada mortgagee sehingga pinjaman dibayar
balik.
Dibawah KTN, ada charge dan tidak mengambil cara common law
Dalam KTN lebih senang, ia tidak melibatkan pindahmilik tanah. Pihak-pihak mesti
mengisikan borang 16A atau borang 16B, mesti membayar duit setem dan menyerahkan
kepada Pendaftar untuk didaftarkan. Chargee tidak ada hak ke atas tanah itu lagi. Kalau satu
dokumen IDT ada memorial maka tanah itu aad beban dalam bentuk cagaran.
Akibatnya adalah sama iaitu tanah dijadikan jaminan tetapi cara melakukannya tidak sama.
Penjualan vendor kepada purchaser (ada pindahmilik). Di bawah common law vendor telah
melepaskan kesemuanya kepada purchaser. Undang-undang Inggeris (sistem deeds),
walaupun chargor memegang tanah tetapi dia masih lagi tuan punya melalui ekuiti. Ia boleh
mewujudkan mortgage atas tanah itu. Di bawah seksyen 244(1) memberi kuasa memegang
IDT kepada charge.
Seksyen 245- sekatan dalam kes penyatuan.
Persoalan: Apakah ianya penyatuan?
Misalnya seorang registered proprietor (A) telah mencagarkan 2 bidang tanahnya dengan
BBMB dengan nilai cagaran RM 100 000 dan RM 200 000. Katakan A hendak membayar
tanah pertama RM 100 000 kepada BBMB tetapi BBMB enggan menerima jumlah RM 100
000 untuk melepaskan cagaran tanah pertama kerana A perlu membayar RM 200 000 lagi
untuk melepaskan cagaran atau tanahnya. Dalam hal ini, BBMB telah menyatukan kedua-dua
tanah A menjadi RM 300 000 dan A mesti membayar jumlah RM 300 000 untuk melepaskan
cagaran itu. Jadi, seksyen 245(1) tidak membenarkan penyatuan atas tanah dalam IDT.
Seksyen 246 menyatakan tentang mencantum pendahuluan (pencantuman pengeluaran
seterusnya).
Di bawah seksyen 245 adalah penyatuan 2 atau lebih tanah (chargor dan chargee yang sama).
Seksyen 245 selain daripada perjanjian, kalau tidak ada peruntukan-peruntukan penyatuan, ia
tidak boleh mengkehendaki melepaskan cagaran-cagaran yang lain. Chargee (penerima
cagaran) memepunyai hak penyatuan. Seksyen 245, hak ini tidak wujud melainkan perjanjian
mewujudkannya. Seksyen 246 merujuk kepada cagaran yang sama (satu cagaran sahaja).
Contoh: A memiliki sebidang tanah. Pada tahun 1990, A telah mencagarkan kepada BBMB
untuk RM 50 000 dan kemudian pada tahun 1992, A mencagarkan seklailagi tanah yang
sama untik RM 10 000. Bolehkah A cagarkan tanah ini sekali lagi kepaad BBMB. Ini
terpulang kepada BBMB untuk menerimanya.
Seksyen 246 memperuntukkan keadaan RM 10 000 dimasukkan ke daalm RM 50 000 dan
hanya ada satu cagaran sahaja.
Contoh: A mempunyai tanah bernilai RM 200 000. Pada tahun 1990, A mmencagarkan ke
BBMB untuk RM 50 000, tahun 1991 cagarkan ke OCBC untuk RM 60 000, dan tahun 1992
ke BBMB sekali lagi untuk RM 80 000. Kalau A tidak boleh membayar balik pinjaman, pada
tahun 1993 tanah telah bernilai RM 150 000.
Persoalan: Bolehkah RM 80 000 dicantumkan/ tack di bawah cagaran pertama?
Pencantuman hanya boleh dilakukan hanya 2 iaitu seksyen 246(1) tertakluk dalam keadaan-
keadaan yang ditentukan di bawah seksyen 246(a) dan (b).
Seksyen 246(2)
a) bila pendahuluan atau pendahuluan-pendahuluan dalam persoalan yang dibuat itu
diwibawakan dengan nyata oleh cagaran terdahulu, atau maksud cagaran itu ialah
untuk menjamin baki yang terhutang, dari masa ke masa, kepada pemegang cagaran
di bawah mana-mana akaun semasa atau berterusan; dan
b) bila pendahuluan atau pendahuluan-pendahuluan dalam persoalan itu dibuat dengan
keizinan oarng yang berhak kepada faedah cagaran itu.
Seksyen 246(3) menyatakan bahawa,
Untuk maksud-maksud perenggan (b) seksyen kecil (2), apa-apa pendahulan yang dibuat oleh
pemegang cagaran pada bila-bila masa sebelum ia diberitahu secara bertulis mengenai
pendaftaran satu cagaran kemudiannya hendaklah disifatkan sebagai telah dibuat dengan
keizinan orang yang berhak kepada faedah cagaran itu.
Seksyen 247 tentang penempuhan cagaran (postponement of charge)
1. sebarang cagaran telah ditempuhkan kepada mana-mana cagaran kemudiannya
dengan satu instrument atau borang 16C.
 2. cagaran-cagaran yang kepadanya mana-mana instrument pertempuhan adalah
berkaitan hendaklah berperingkat sesamanya, dalam susunan yang ditentukan di
dalamnya bermula dari tarikh bila mana instrument itu didaftarkan.
Peruntukan Tersirat
Pihak-pihak cagaran boleh memperuntukkan syarat ekspress. Syarat tersirat dinyatakan dalam
Kanun di bawah seksyen 249 hingga 252.
Kesan cagaran tidak didaftarkan
Seksyen 243 menyatakan cagaran hanya mengambil kesan bila didaftarkan. Seksyen 5
mendefinikan ‘cagaran’ sebagai ‘ertinya satu cagaran berdaftar’.
Bagaimana keadaan ini boleh berlaku?
1. Keadaannya di mana telah adanya perjanjian pinjaman dan kedua-dua pihak ingin
mewujudkan kepentingan dalam tanah untuk sesuatu sebab cagaran ini tidak boleh
didaftarkan. Borang 16A tidak didaftarkan.
Persoalan: Apakah kedudukan si pemiutang sebagai seorang pemiutang terjamin?
Standard Chartered Bank v Yap Sing Yoke [1989] 2 MLJ 49
Borang 16A telah diserahkan untuk pendaftaran. Oleh keraan sesuatu sebab, borang 16A
telah ditolak oleh Pendaftar dan dibawa ke pejabat peguam. Di sana, borang tersebut telah
disimpan oleh setiausaha dalam laci tanpa dilakukan apa-apa ke atasnya. Bila bank perlu
menguatkuasakan haknya sebagai penerima cagaran (chargee), barulah peguam sedar
instrument itu tidak didaftarkan. Terdapat pihak lain (chargee yang lain) telah memasukkan
perintah larangan ke atas tanah tersebut. Bank tersebut telah pergi ke mahkamah untuk
mengenepikan perintah larangan. Telah diputuskan bahawa bank (mereka) adalah ‘equitable
chargee’. Bank memegang IDT maka bank adalah pemegang lien yang utama berbanding
pemiutang yang lain.
Oriental Bank v Chup Seng Restaurant [1990] 3 MLJ 493
Mahadevan s/o Mahalingam v Manilal & Sons (M) Sdn. Bhd. [1984] 1 MLJ 266, [1986] 1
MLJ 357 (PC)
Salleh Abas HB telah memutuskan bahawa keputusan Majlis Privy dalam kes Haji Abdul
Rahman tidak menghaalng kewujudan gadaian ekuiti. Daalm kes itu, Hakim Besar telah
membuat kajian menyeluruh terhadap kes-kes yang telah diputuskan oleh mahkamah di
Malaysia di masa yang lampau yang menunjukkan dengan jelas bahawa seorang pemiutang
boleh membuat gadaian ekuiti apabila dia menyerahkan tanah miliknya sabagai sekuriti
pembayaran balik hutangnya kepada seorang pemiutang. Kesimpulannya, Hakim Besar
mengatakan gadaian ekuiti dan lien ekuiti boleh dibuat di bawah undang-undang tanah kita.
Mahkamah Persekutuan memutuskan asalkan ada niat untuk mewujudkan cagaran maka
cagaran wujud di sisi ekuiti.
 2. Keadaan di mana belum ada hakmilik seperti kes strata titles. (LACA) Loan
Agreements Comes Asignment.
Malayan Banking Bhd. v Zahari bin Ahmad [1988] 2 MLJ 135
Mahkamah menyatakan kalau wujud peraturan sedemikian bank adalah pemegang ekuiti dan
boleh menguatkuasakan hak mereka.
Bank of Tokyo v Mohamad Zaini bin Arshad [1991] 3 MLJ 15
Persoalan: Apakah hak seorang pemegang cagaran ekuiti?
Kalau ada perjanjian dan boleh dilaksanakan, pihak yang boleh mendapat cagaran boleh
mendapatkan pelaksanaan spesifik. Selagi cagaran tidak didaftarkan, tidak ada perlindungan
seksyen 340 (indefeasibility).
Tan See Hock v D&C [1993] 3 MLJ 250
Juga tidak boleh didapati apa-apa remedi dalam Kanun. Hak-hak hanya di bawah perjanjian
sahaja.
Dalam kes keutamaan, nampaknya seorang pemegang cagaran sendiri boleh mendapat
keutamaan dari pemiutang dan tiada pemegang cagaran di sisi ekuiti.
Remedi pemegang cagaran
Di bawah Kanun ada 2 jenis iaitu:-
I. Jualan kehakiman/ order for sale (seksyen 253-265)
II. Posesi tanah/ possession (seksyen 270-277)
III. Remedi di luar Kanun, di bawah perjanjian mereka. Penerima cagaran boleh
membawa kes kepada chargor secara peribadi.
Di antara 2 remedi di bawah Kanun, remedi jualan kehakiman lebih biasa digunakan kerana
lebih berkesan.
Persoalan: Apakah tujuan posesi tanah?
Ada masanya remedi di bawah Kanun tidak mencukupi seperti dalam kes jualan yang tidak
cukup dibayar baki yang belum dibayar. Pemiutang (chargee) boleh mengambil tindakan ke
atas penjamin (guarantor) ataupun penghutang (chargor) sendiri atas pecah kontrak.
Kalau chargor gagal membayar balik, chargee boleh membuat pilihan untuk mengambil
tindakan ke atas chargor selain dari perintah jualan tanah. Remedi di luar Kanun juga boleh
diambil selepas remedi dalam Kanun sekiranya remedi dalam Kanun tidak mencukupi.
Remedi Jualan Kehakiman (seksyen 253)
Jualan kehakiaman bukan secara automatik, semua prosedur mesti diikuti dengan ketat.
Persoalan: Bila seorang pemegang cagaran boleh mengambil tindakan?
Seksyen 253(1) membolehkan chargee mendapatkan jualan tanah atau pajakan di mana
berlaku pelanggaran perjanjian oleh chargor. Seksyen 253(2) adalah remedi posesi tanah
sebagai kuasa tambahan.
Prosedur menguatkuasakan perintah jualan
Memberikan notis kepada chargor. Ada 2 jenis iaitu:
a) Notis ingkar (notice of default)
b) Notis tuntutan (notice of demand)
Notis Ingkar
Diperuntukkan di bawah seksyen 254. Notis ini juga dikenali sebagai notis dalam borang
16D. Seorang chargor telah memecahi syarat-syarat cagaran maka satu pemberian notis
ingkar adalah sah jika mengikut seksyen 254.
Syarat-syaratnya ialah:
I. Perlanggaran syarat telah berterusan sekurang-kurangnya 1 bulan atau satu tempoh
yang telah disebutkan dalam cagaran.
II. Kalau berlaku perlanggaran seperti ini, notis mesti dikeluarkan dan mengikuti apa
yang terkandung dalam seksyen 254(1).
a) Notis mesti menentukan apakah perlanggaran tersebut.
b) Notis mesti mengadakan satu ayat mengkehendaki pemecahan diremedikan dalam 1
bulan notis disampaikan atau satu tempoh yang ditetapkan dalam cagaran.
c) Mesti meletakkan amaran, jika notis tidak dipatuhi tindakan diambil untuk perintah
jualan.
Seksyen 254(3) seterusnya menyatakan bahawa jika notis tidak dipatuhi, semua baki bayaran
kena dibayar dan chargee boleh memohon mendapatkan jualan.
Misalnya: kalau jumlah cagaran mesti dibayar ialah RM 100 000 dam mesti dibayar dengan
10 kali ansuran (RM 10 000) secara bulanan (tidak lewat 7 hari setiap bulan). Katakan
bayaran ansuran lewat dibayar 2 bulan (Februari dan Mac), chargee perlu tunggu hingga
tamat bulan Mei (3 bulan) untuk melaksanakan jualan kehakiman. Hak perintah jualah hanya
pada masa berlaku perlanggaran syarat.
Notis tuntutan/ notice of demand
Seksyen 255 iaitu peruntukan khas mengenai jumlah wang yang kena dibayar apabila
dituntut. (sum payable on demand)
Contohnya adalah sama seprti di atas*
Ianya melibatkan tanpa bunga. Bila satu wang pokok, seorang chargee boleh memberi notis
dalam borang 16E untuk 1 bulan dan jika tidak dibayar maka chargee boleh memohon
perintah jualan. Borang 16E bukan berkenaan perlanggaran syarat seperti yang terdapat
dalam borang 16D. Borang 16E ialah borang khas, contohnya kes di mana jumlah wang
pokok kena dibayar apabila wang dituntut.
VAM Hussain v BP Malaysia [1970] 2 MLJ 69
Mengikut kes ini di mana jumpah wang pokok perlu dibayar tidak boleh menggunakan
Borang 16D.
Persoalan: jika jumlah yang diminta bukan sahaja jumlah wang pokok, tetapi juga bunga,
adakah notis Borang 16E boleh digunakan?
Boleh dan masih sah. Ini telah dinyatakan dalam kedua-dua kes iaitu Jacob v Overseas
Chinese Banking Corporation Ipoh [1974] 2 MLJ 161 dan VAM Hussain v BP Malaysia
(supra)
Andaikan semuanya telah berlaku, maka chargee boleh membuat tuntutan hak perintah
jualan. Permohonan ini boleh dibuat di tempat bilamana tertakluk kepada jenis tanah.
1. Tanah di bawah hakmilik Pejabat Pendaftar mesti dibuat di Mahkamah Tinggi
(seksyen 256-259)
2. Tanah di bawah hakmilik Pejabat Tanah mesti dibuat di Pentadbir Tanah (seksyen
260-263)
Persoalan: apakah tanah di bawah hakmilik Pejabat Tanah? LIhat seksyen 77(3)(b)
Lot tanah yang tidak melebihi 4 hektar luasnya.
Persoalan: bagaimana permohonan dibuat di Mahkamah Tinggi?
Bila satu permohonan dibuat di Mahkamah Tinggi, kaedah dalam Peraturan 83 mesti diikuti
dan ini telah dinyatakan dalam seksyen 256(2). Kes contoh Maimunah bte Megat Montak v
Maybank Finance Bhd. [1996] 2 MLJ 422. Kes ini menyatakan Peraturan 83 Mahkamah
Tinggi mesti diikuti.
Persoalan: apakah yang akan terjadi bilamana permohonan perintah jualan salah dipohon?
UAB v Elgi Marka Sdn. Bhd. [1995] 1 MLJ 301
Dalam kes ini, tanah adalah di bawah hakmilik Pejabat Tanah dan perintah jualan tanah ini
telah dipohon ke Mahkamah Tinggi. Dalam hal ini mahkamah telah meembenarkan
permohonan walaupun tidak ada bidangkuasa. Diputuskan bahawa perintah jualan adalah
tidak sah kerana mahkamah tidak ada kuasa saksama (co-ordinate jurisdiction) dalam
pemberian perintah jualan.
Persoalan: apakah akan berlaku setelah perintah jualan diberikan?
Selepas satu perintah jualan diberikan, tanah tersebut akan dijual kepada lelongan awam.
Perintah jualan akan meletakkan syarat-syarat jualan termasuk harga jualan terendah. Tanah
ini akan dijual kepada seseorang yang boleh menawarkan harga yang tinggi. Pembeli akan
diberi satu sijil jualan (certificate of sale). Selepas bayaran penuh dibuat, pembeli hendaklah
menyerahkan sijil jualan tersebut untuk didaftarkan oleh Pendaftar. Sijil jualan berfungsi
sebagai borang 14A (pindahmilik).
Persoalan: apakah kesan jualan?
Seksyen 267 menyatakan pembeli akan mengambil tanah tersebut bebas dari cagaran
termasuk cagaran terdahulu. Wang jualan yang diperolehi akan dibayar mengikut peruntukan
dalam seksyen 268.
Sebelum cagaran didaftarkan, kalau berlakunya keengkaran maka equitable charge akan
wujud. Perlindungan (remedi) dalam Kanun tidak dberikan, hanya boleh ambil tindakan atas
pecah kontrak.
Selepas cagaran didaftarkan, ada pihak tidak puas hati untuk menyangkal hakmilik tersebut.
Maka, seksyen 340(2) akan wujud di sini. Kalau berlaku keingkaran maka boleh memohon
untuk perintah jualan.
Permohonan untuk perintah jualan boleh dibuat di bawah seksyen 263(1). Mahkamah akan
memberikan perintah jualan. Seksyen 256(3) menyatakan bahawa mahkamah hendaklah
memberikan perintah jualan melainkan ia berpuas hati bahawa wujud sebab-sebab sebaliknya
(cause of the contrary).
Dalam proses perintah jualan diberikan dan sijil jualan didaftarkan, bolehkah proses perintah
jualan itu dipersoalkan? Kalau plaintiff berjaya buktikan proses perintah jualan adalah sah
maka perintah jualan akan diberikan.
Kalau sijil jualan didaftarkan, ia akan memberi kepentingan tidak boleh disangkal.
Persoalan: apakah seseorang pemberi cagaran mempunyai hak untuk melepaskan cagaran?
Keadaan di mana perintah jualan tidak akan diberikan
Seksyen 256(3) menyatakan bahwa mahkamah hendaklah memberikkan perintah jualan
melainkan ia berpuas hati dengan wujudnya sebab-sebab sebaliknya. Mahkamah tidak akan
memberikan perintah jualan. Ada 3 keadaan iatu:
1. Cagaran tidak didaftarkan kerana penerima cagaran tidak mempunyai hak. Kesnya
adalah Oriental Bank v Chup Seng Restaurant [1990] 3 MLJ 493.
2. Permohonan dibuat di tempat yang salah. Kesnya adalah UAB v Elgi Markah Sdn.
Bhd [1995] 1 MLJ 301.
3. Kalau cagaran adalah berdaftar dan dibuat di tempat yang betul, mahkamah harus
memberikan perintah jualan kecuali wujudnya sebab-sebab sebaliknya.
Persoalan: siapakah yang akan membangkitkan kewujudan sebab-sebab sebaliknya?
Seksyen 256(3) menyatakan mahkamah harus memberikan perintah jualan, bukannya beban
penerima cagaran untuk membuktikan adanya sebab-sebab sebaliknya. Beban adalah ke atas
pemberi cagaran.
Persoalan: siapakah pihak-pihak yang semulajadi boleh membangkitkan kewujudan sebab-
sebab sebaliknya?
a) Chargor
b) Purchaser (mohon kepada mahkamah untuk mencelah/ intervention untuk dijadikan
co-responden. Jadi, dia ada locus standi untuk membantah sebelum perintah jualan
dibuat.
Kalau tanah dijual di bawah perintah jualan,pembeli tertinggi akan mendapat sijil jualan dan
mendapat kepentingan tidak boleh disangkal (seksyen 340). Purchaser boleh membangkitakn
kewujudan sebab-sebab sebaliknya. Kes-kes di mana purchaser telah mencelah ialah,
Tai Lee Finance Co Sdn. Bhd. V Official Assignee (supra)
Public Finance v Narayanasamy [1971] 2 MLJ 32
Persoalan: apakah yang boleh ditimbulkan?
1. Perintah jualan tidak boleh diberikan kerana pemberian notis tidak sah kerana tidak
mengikut dalam Kanun.
Co-operative Central Bank Ltd v Feyen Development [1995] 3 MLJ 313
Co-operative Central Bank Ltd v Meng Kuang Properties [1991] 2 MLJ 283
Jumlah wang yang dituntut oleh chargee adalah tidak tepat.
2. Keadaan di mana pihak chargee telah gagal mengikuti kaedah-kaedah yang ditetapkan
di bawah Perintah 83, Rules of the High Court. Kes-kesnya adalah,
Citibank NA v Ibarahim bin Othman [1994] 1 MLJ 608
Maimunah bte Megat Montak v Maybank Finance Bhd (supra)
Bank Pertanian Malaysia v Zainal Abidin & Anor [1995] 2 MLJ 537
3. Cagaran adalah suatu yang boleh disangkal kerana wujud sebab-sebab tertentu.
Tai Lee Finance Co. Sdn. Bhd. v Official Assignee (supra)
Pembeli cuba menimbulkan satu fraud terhadap penerima dan pemberi cagaran. Tetapi
malangnya pembeli telah gagal menimbulkan fraud kerana dalam Kanun, fraud yang diiktiraf
ialah ‘actual fraud’ dan bukannya ‘constructive fraud’.
Public Finance v Narayanasamy (supra)
Isu dalam kes ini ialah samada pembeli (purchaser) boleh mencelah (intervene). Kemudian
mahkamah telah melihat samada fraud telah berlaku. Mahkamah mendapati fraud telah
berlaku di pihak chargee.
UMBC v Syarikat Perumahan Luas Sdn Bhd (No.2) [1988] 3 MLJ 352
Tanah tertakluk kepada sekatan kepentingan iaitu tanah tidak boleh dicagarkan tanpa
kebenaran PBN tetapi telah dilakukan. Mahkamah memutuskan ianya adalah fraud di bawah
seksyen 340(2)(b) dan juga (c).
Kheng Soon Finance Bhd v MK Retnam Holdings Sdn Bhd &Ors [1989] 1 MLJ 457 (PC)
Mahkamah Persekutuan (FC) telah tidak memberikan perintah jualan kerana FC mendapati
bahawa penerima cagaran dalam kes ini telah berkelakuan secara tidak elok dalam berurusan
dengan chargor dalam kes ini. Kedua, oleh kerana hak-hak pihak ketiga (pembeli) akan
terlibat. Maka, ekuiti tidak membenarkan mahkamah memberikan perintah ini.
Chargee telah merayu di PC dan PC tidak bersetuju dengan alasan FC. Bagaimana seorang
penerima cagaran berkelakuan tidak seharusnya menjejaskan haknya untuk perintah jualan.
Begitu juga dengan kepentingan pihak ketiga. PC juga tidak memberikan keputusan kepada
perayu kerana pihak pembeli tanah telah berhujah bahawa pemaju tanah adalah tidak sah
(tidak ada lesen). PC telah menyuruh supaya kes dibawa ke Mahkamah Rendah sama ada
wujud hal ini. Kalau ada maka cagaran boleh disangkalkan. Kes ini telah didengar di
Mahkamah Tinggi [1996] 2 MLJ 431 dan mahkamah mengatakan cagaran ini boleh disangkal
kerana pemaju rumah tidak ada lesen.
4. Di mana cagaran diwujudkan secara bertentangan dengan satu statut.
Associated Finance v Poomani
Phuman Singh v Kho Kwang Coon [1965] 2 MLJ 189
Dalam kedua-dua kes ini,penerima cagaran adalah seorang ‘money-lender’ yang tidak ada
lesen di bawah Money Lender Ordinance dan cagaran ini bertentangan dengan statut ini.
Kalau Money Lender Ordinance tidak dipatuhi maka cagaran tidak boleh dikuatkuasakan.
Kedua-dua kes ini todak merujuk kepada seksyen 340. Asalkan ada bertentangan denagn
sesuatu statut maka cagaran adalah tidak sah.
Co-operative Central Bank Ltd v Feyen Development (supra)
Ianya melibatkan satu peruntukan di bawah Akta Syarikat. Di bawah seksyen 133(1) Akta
Syarikat iaitu ‘sesuatu syarikat tidak boleh memberikan pinjaman kepada Pengarahnya atau
memberikan apa-apa jaminan untuk satu pinjaman diperolehi oleh Pengarah’. Seksyen 133(5)
menyatakan bahawa ‘sesebuah syarikat boleh mendapatkan balik jumlah untuk mana ia
menjadi bertanggungajwab di bawah mana-mana gerenti atau cagaran yang diberikan
melanggar seksyen itu, menandakan bahawa meskipun sesuatu gerenti atau cagaran mungkin
melanggar seksyen 133(1), syarikat itu mungkin menanggung liability sivil di bawahnya dan
boleh mengambil tindakan terhadap Pengarah/peminjam itu. Sebelum syarikat itu boleh
dikenakan liabiliti, gerenti atau cagaran itu mestilah sah dan boleh dikuatkuasakan.
Statut telah meletakkan had-had satu transaksi. Akta yang terlibat ialah Akta Syarikat,
seksyen 133(1) iaitu tidak boleh memberikan pinjaman kepada Pengarah. Lim telah
mendapatkan pinjaman dari Co-operative central Bank (CCB). Dalam dokumen atas nama
Lim dan wang telah diberikan. Dalam keterangan, wang yang telah dipinjam oleh Lim telah
digunakan oleh Feyen Developmeant (syarikat). Tanah telah dicagarkan kepada CCB untuk
pinjaman. Syarikat itu telah gagal membayar dan bank telah memohon kepada mahkamah
untuk perintah jualan. Chargor dalam kes ini adalah syarikat.
Mahkamah mengatakan adalah begitu jarang untuk sesuatu statut menghalang sesuatu
dilakukan tetapi pada masa yang sama mengekalkan keesahan transaksi yang dilakukan
walaupun bertentangan dengan statut itu. Ada kesalahan jenayah dan tiada kesalahan sivil.
Seksyen 133(5) menyebut walaupun seksyen 133(1) dilanggar, syarikat tidak dihalang dari
mengambil semua wangnya. Mahkamah mengatakan kalau syarikat boleh melaksanakan
kontrak maka kontraak adalah sah. Jadi, cagaran boleh dilaksanakan dan begitu juga dengan
remedi. Ia bergantung kepada statut itu sama ada perlanggaran statut dilakukan menyebabkan
ketidaksahan kontrak. Amnya sesuatu yang bertentangan dengan statut adalah tidak sah.
Dalam kes ini statut ada kecualiannya dan bergantung kepada penafsiran statut.
Kuasa Pentadbir Tanah
Seksyen 260 mengatakan kalau tanah di bawah hakmilik Pejabat Tanah, permohonan mesti
dibuat kepada Pentadbir Tanah. Seksyen 261 pula mengatakan Pentadbir Tanah boleh
melakukan siasatan sama ada penjualan mesti dilakukan. Seksyen 23 hingga 39 menyatakan
bagaimana inquiry siasatan dibuat.
Persoalan: semasa siasatan siapa boleh hadir?
Seksyen 262 mengatakan hanya chargor dan chargee sahaja yang boleh hadir. Dahulu
peguam boleh hadir tetapi tidak lagi sekarang.
Seksyen 263 mengatakan Pentadbir Tanah haruslah memberi perintah jualan selepas siasatan
melainkan wujud sebab-sebab sebaliknya.
Persoalan: apakah sebab-sebab sebaliknya?
Mengikut kes-kes, fungsi Pentadbir Tanah hanya sebagai pentadbiran.
Government of Malaysia v Omar bin Haji Ahmad [1983] 1 CLJ 242
Mahkamah mengatakan bahawa kalau seorang Pemungut Hasil Tanah hendaklah memberikan satu
perintah jualan setelah berpuas hati dengan syarat-syarat tersebut:-

I. Wujud satu cagaran

II. Pemberi cagaran (chargor) telah melakukan pemecahan syarat

III. Pemecahan bukan disebabkan oleh penerima cagaran (chargee)

Dalam kes ini, PHT telah membuat siasatan dan pada akhir siasatan tidak memberi perintah jualan
tetapi telah menyarankan agar chargor membuat bayaran secara ansuran. Perayu telah merayu ke
Mahkamah Tinggi (HC) dan HC telah menyatakan bahawan PHT tidak ada kuasa dalam Kanun dan
perintah bayaran secara ansuran telah ditamatkan dan perintah jualan telah dibenarkan.

Suppiah v Ponnampalam [1963] MLJ 202

Permohonan dibuat di Pentadbir Tanah dan chargor telah membawa belaan yang dia tidak memahami
bahasa Inggeris dan dokumen cagaran adalah dalam bahasa Inggeris. Chargor merayu kepada
Pentadbir Tanah tempoh untuk mengenepikaan cagaran chargee. Persoalan: bolehkah Pentadbir Tanah
benarkan?

HC mengatakan tidak boleh. Pentadbir Tanah (PT) mestilah menerima daftar bahawa chargee ada
cagaran. Kalau PT berpuas hati cagaran berdaftar, hanya ada satu soalan perlu dilihat sama ada
berlaku pemecahan syarat atau keingkaran membayar balik pinjaman. Kalau ya, PT mesti memberi
perintah jualan. PT tidak ada kuasa untuk menyiasat ada salah kuasa atau fraud juga memberi
penangguhan supaya chargor boleh membuat siasatan.

Gurpal Singh v Kananayer [1976] 2 MLJ 34

Seorang PT tidak mempunyai kuasa membuat satu keputusan berdasarkan ‘pliding’. Mengikut kes ini,
PT tidak seharusnya melihat ke belakang sama ada cagaran itu sah dan boleh didaftarkan. Hanya HC
ada kuasa melakukan demikian.

Kesimpulan, berdasarkan dari kes-kes ini daapt dilihat fungsi PT adalah terhad.
Apa yang boleh dibawa ke mahkamah untuk menyangkal cagaran ini dan sementara ini masih
berjalan iaitu mendapatkan perintah untuk penangguhan dari mahkamah untuk menahan PT. Kalau PT
telah membuat keputusan dan telah diberikan maka chargor boleh merayu kepada mahkamah untuk
perintah penangguhan tersebut.

(PT hanya seorang pentadbir. Bila ada permohonan, PT kena lihat sama ada cagaran telah didaftarkan.
Kalau ya, PT perlu semak sama ada berlaku keingkaran/ default)

Kuasa Mahkamah dan Pentadbir Tanah selepas pemberian perintah jualan.

Persoalan: Apakah yang berlaku selepas perintah jualan?

Kuasa Pentadbir Tanah

Lim Yoke Foo v EU Finance Bhd [1985] 1 MLJ 17 (PC)

Seorang PT selepas memberi perintah jualan menjadi functus officio (beliau telah menjalankan
tugasnya). Dalam kes ini beberapa bidang tanah telah menjadi subjek perintah jualan. Bila PT buat
perintah jualan, beliau telah mengecualikan beberapa bidang tanah. PT telah membuat perintah jualan
yang baru.

Perintah jualan kedua telah dibatalkan oleh HC kerana walaupun ada kesalahan kecil, PT tidak boleh
ada kuasa untuk membetulkan perintah jualan selepas ia telah diberikan kerana PT telah menjadi
functus officio. Ia sama seperti mahkamah.

Kuasa Mahkamah

Malayan United Bank v Cheah Kim Yu [1992] 2 MLJ 642

Dalam kes ini, Mahkamah Agung (SC) telah mengatakan bahawa selepas seorang hakim memeberi
perintah jualan, hakim itu menjadi functus officcio. Dia tidak ada kuasa untuk menukar atau
mengenepikan perintah jualan tetapi beliau hanya boleh membuat perintah menukar harga terendah
atau menukarkan tanah lelongan.

Persoalan: kenapa hakim telah menjadi functus officio?

Contohnya dalam kes kecurian, HC telah memutuskan bahawa tertuduh adalah bersalah dan
memberikan sabitan.Bolehkah hakim menukarkan sabitan? Tidak boleh kerana hakim telah menjadi
functus officio, hanya Mahkamah Rayuan yang boleh menukarkan keputusna mahkamah tersebut.
Mahkamah yang sama tidak boleh membuat perubahan atau mengenepikan keputusan tetapi hanya
ada sedikit kuasa perubahan seperti dalam membuat perintah menukar harga terendah atau
menukarkan harga lelongan.

Chup Kian Rubber v Southern Finance [1992] 1 CLJ 461

Kes ini mengatakan PT tidak ada kuasa menukar harga terendah. Di bawah satu keadaan di mana PT
boleh mengubah iaitu apabila telah berlaku perintah jualan tetapi gagal dijualkan.