Meet 3

NILAI WAKTU UANG

(TIME VALUE OF MONEY)
Konsep Dasar
 Seorang investor akan lebih senang menerima uang Rp. 1
juta hari ini daripada sejumlah uang yang sama (yaitu Rp 1
juta) setahun mendatang.
 Mengapa?
 Jika ia menerima uang tersebut hari ini, ia dapat
menginvestasikan uang tersebut pada suatu tingkat
keuntungan, sehingga setahun mendatang uang sebesar Rp
1 juta tersebut telah menjadi lebih besar dari Rp 1 juta.
 Kesimpulannya?
 Uang memiliki nilai waktu
Konsep Dasar (2)
 Dalam menganalisis nilai waktu uang khususnya nilai
sekarang (present value), kita membutuhkan
informasi suku bunga (r).
 Suku bunga yang dipakai dalam analisis tergantung
pada asumsi investor tentang tingkat
keuntungan yang diharapkan dari investasi yang
dilakukannya, atau opportunity cost (biaya
kesempatan) apabila dana yang tersedia digunakan
pada kepentingan yang berbeda.
Future Value
(Nilai yang akan datang)
 Uang yang ditabung hari ini (present value – PV) akan
berkembang menjadi sebesar future value karena
mengalami proses bunga-berbunga (compounding).
 Jadi future value adalah nilai di masa mendatang dari
yang uang ada sekarang.
 Future value dapat dihitung dengan konsep bunga
majemuk, yaitu dengan asumsi bunga atau tingkat
keuntungan yang diperoleh dari suatu tingkat
investasi tidak diambil/dikonsumsi, tetapi
diinvestasikan kembali.
Future Value (2)
 Rumus future value:

FV = PV ( 1 + r )n
 Yaitu:
◼ FV = future value periode ke-n
◼ PV = present value
◼ r = suku bunga
◼ n = periode penggandaan
Future Value (3)
 Contoh:
 Andi menginvestasikan uang sebesar Rp 1 juta dalam
usaha warung jagung dan roti bakar, yang
menghasilkan tingkat keuntungan 20% per tahun dari
uang yang diinvestasikan tersebut. Tingkat
keuntungan ini tetap selama 3 tahun dan Andi tidak
menanamkan kembali keuntungan yang diperolehnya
tiap tahun tersebut ke dalam usahanya ini. Berapa
besar uang Andi 3 tahun mendatang?
 Future Value (4)
0.2 0.2 0.2

0 1 2 3

1 juta FV3 = ….?

 FV3 = 1.000.000 ( 1 + 0,2 )3

= 1.728.000
Present Value (1)
 Present value adalah kebalikan dari future
value. Proses mencari present value
disebut sebagai melakukan diskonto
(discounting) .
 Present value dapat diartikan sebagai nilai
sekarang dari suatu nilai yang akan
diterima atau harus dibayar di masa yang
akan datang.
Present Value (2)
 Discounting adalah proses menghitung nilai
sekarang dari sejumlah uang yang akan
diterima/dibayar di masa mendatang.
 Rumusnya:

PV =
FVn
( 1 + r )n
= FVn [ (1+1r )n ]
Present Value (3)
[ 1
 Nilai ( 1+ r )n
] adalah present value
interest factor (PVIF), yang biasa
ditemukan dalam tabel dengan judul
yang sama.
 Atau biasa ditemukan dengan notasi
sebagai berikut:
 PV = FVn (PVIF, r, n)
Present Value (4)
 Contoh:
 PT Jayagiri harus membayar pokok pinjaman sebesar
Rp 1 juta pada 5 tahun mendatang. Berapa nilai
sekarang (present value) pembayaran pokok
pinjaman tersebut, jika diasumsikan opportunity cost
atau tingkat keuntungan pada investasi perusahaan
adalah 10% dan suku bunga ini tetap selama 5 tahun
mendatang?
Present Value (5)
0.1 0.1 0.1

0 1 … 5

PV5 = ….? 10 juta

 PV5 = FV5 / ( 1 + r )5
= 10.000.000 / ( 1 + 0,1 )5
= 6.209.200

Atau bila menggunakan bantuan tabel PVIF:

 PV5 = FV5 (PVIF 10%, 5)
= 10.000.000 (0,62092)
= 6.209.200
Periode compounding / discounting
tidak tahunan
 Compounding dan discounting tidak selalu tahunan,
tetapi bisa harian, mingguan, bulanan, atau tengah
tahunan (semester).
 Semakin singkat periode compounding, semakin
menguntungkan penabung atau investor karena
bunga dapat segera diterima dan diinvestasikan
kembali.
 Dengan demikian, untuk bunga yang sama, misalnya
sebesar 10%, tabungan yang menawarkan bunga
yang dibayar harian akan lebih menarik daripada
tabungan bunga yang dibayar bulanan.
Periode compounding /
discounting … (2)
 Untuk periode compounding / discounting yang tidak
tahunan, perlu suatu modifikasi:
FVn = PV ( 1 + r )n menjadi

FVn = PV ( 1 + rNom / m )m.n

 Dimana:
rNom = suku bunga nominal / tahun
m = berapa kali bunga dibayar
dalam 1 tahun
n = periode (dalam tahun)

 Apabila menggunakan tabel:

r = rNom / m
n = m.n
Periode compounding /
discounting … (3)
 Untuk present value:

PV = ( 1 + r FVn
) m.n
Nom / m

 Contoh:
 Santoso menabung Rp 1 juta dengan bunga 10% per
tahun. Bunga tabungan yang diperoleh tidak pernah
diambil. Berapa future value tabungan Santoso pada
akhir tahun ke-2, jika bunga dibayarkan setiap
semester?
Periode compounding /
discounting … (4)
0.5 0.5 0.5 0.5

0 1 2

1 juta FV2 = ….?

 Bunga tabungan = 10% per 6 bulan

 Periode = 2 tahun (2)
= 4 periode semesteran
 FV = 1.000.000 (FVIF, 10%, 4)
= 1.000.000 (1,21550)
= 1.215.500
Future Value & Present Value
(1)
 Contoh:
 Bank Siaga menyetujui untuk memberikan
pinjaman sebesar Rp 10 juta saat ini pada
Bapak Joyo dengan syarat mengembalikan
uang tersebut sebesar Rp 50 juta pada
akhir tahun ke-10. Berapakah besar tingkat
suku bunga yang diminta oleh Bank Siaga
untuk pinjaman ini?
Future Value & Present Value
(2)
PV = 10 jt FV = 50 jt

0 1 2 9 10
r=…?

 PV = 10.000.000
 FV = 50.000.000
 n = 10
 PV = FV (PVIF, r, n)
 10.000.000 = 50.000.000 (PVIF, r, n)
 10.000.000 = 50.000.000 [(1+r)10 ]
 (1+r)10 = 5

1+ r = 10 5
1+ r = 1,17461894 3
r = 0,17461894 3
Future Value & Present Value
(3)
 Contoh:
 PT Tegalrejo berniat melakukan investasi
pada penanaman pohon jati dengan total
investasi Rp 1 juta. Pohon jati tersebut
dapat dipanen pada 10 tahun mendatang
dan dijual seharga Rp 3 juta. Berapa
tingkat keuntungan atau rate-of-return
investasi ini?
Future Value & Present Value
(4)
PV = 1 jt FV = 3 jt

0 1 2 9 10
r=…?

 PV = 1.000.000
 FV = 3.000.000
 n = 10
 r = …?
 PV = FVn (PVIF, r, n)
1.000.000 = 3.000.000 (PVIF, r, 10)
PVIF (r , 10) = 0,3333

 Lihat pada tabel PVIF, cari pada baris n = 10

 Masalah: tidak ada nilai yang tepat/mendekati 0,3333
Untuk r = 10% → 0,3855
Untuk r = 12% → 0,3220
 Untuk mencari r yang menghasilkan 0,3333, maka digunakan teknik interpolasi.
Future Value & Present Value
(5)
nilai

A
0,3855
E
0,3333

0,3220 D
B C
r
10% X 12%

AB EC
=
DB DC
0,3855 - 0,3220 0,3333 - 0,3220
=
0,12 - 0,1 0,12 - X
X = 11,64%
Effective Annual Rate

 Adalah tingkat suku bunga yang

menghasilkan nilai yang sama dengan
penggandaan (compounding) secara
tahunan atau tingkat suku bunga tahunan
yang benar-benar dinikmati oleh investor

EAR = ( 1 + rNom / m )m – 1
Effective Annual Rate (2)
 Contoh:
 Bunga tabungan 12% per tahun, bunga dibayar setiap
tiga bulan, maka EAR-nya adalah:
rNom = 12%
m = 12 bulan / 3 bulan
=4

 EAR = ( 1 + rNom / m )m - 1
= ( 1 + 12% / 4 )4 – 1
= 12.5%

 Jadi investor sebenarnya menikmati bunga tahunan

12.5% per tahun bukan 12%.
Anuitas
 Anuitas atau annuity adalah suatu
penerimaan/pembayaran sejumlah uang yang tetap
untuk suatu periode waktu tertentu.
 Jika penerimaan atau pembayaran terjadi pada
akhir setiap periode, disebut sebagai anuitas
biasa (ordinary annuity)
 Sebaliknya, jika penerimaan atau pembayaran
terjadi pada awal setiap periode, disebut
sebagai anuitas di muka (due annuity)
 Selain perbedaan waktu penerimaan atau
pembayaran, kedua jenis anuitas tersebut juga
dibedakan dengan sedikit modifikasi rumus.
Anuitas (2)
PVA FVA

0 x x x x
X = penerimaan/pembayaran
n
FVA n = PMT  ( 1 + r ) n - 1
t =1

 Dimana:
FVAn = Future Value Annuity ordinary
PMT = Penerimaan/pembayaran
r = tingkat suku bunga
n = periode waktu
Anuitas (3)
 Rumus FVIFA ini dapat pula ditulis
sebagai berikut:

n
[ ( 1+ r ) −1]
r
Anuitas (4)
n

 (
 Nilai t = 1
1 + r ) n -1

disebut Future Value Interest

Factor Annuity (FVIFA) yang dapat dicari dengan
bantuan tabel anuitas.

FVAn = PMT (FVIFA, r, n)

 Contoh:
 Selama 3 tahun berturut-turut tiap akhir tahunnya,
sebuah perusahaan menerima pembayaran bunga
sebesar Rp 1 juta. Berapa nilai future value rangkaian
pembayaran bunga ini jika opportunity cost perusahaan
adalah 20%?
Anuitas (5)
 FVA3 = PMT (FVIFA, 20%, 3)
= 1.000.000 (3,64)
= 3.640.000
 FVIFA (20%, 3):

[ (1+ 0,2)3 - 1]
=
0,2
= 3.64
Anuitas (6)
 Present Value Annuity yang bersifat biasa
(ordinary) dapat dihitung dengan rumus:

n
PVA = PMT  ( 1 n -1
1+ r )
t =1
n

 1+ r )
( 1 n -1

 Nilai t = 1 disebut present value interest factor

annuity (PVIFA) yang dapat dicari dengan bantuan
tabel.

PVA = PMT (PVIFA, r, n)

Anuitas (7)
 Rumus PVIFA ini dapat pula ditulis
sebagai berikut:

1
( 1- [ n
] )
(1+ r)
r
Anuitas (8)
 Contoh:
 Bank Jaya Sentosa menawarkan pada Rahma sebuah
sertifikat investasi yang akan memberikan return
investasi tiap akhir tahun sebesar Rp 1 juta
selama 3 tahun, apabila bersedia menyimpan
sejumlah uang tertentu saat ini dan cukup dilakukan
sekali saja, dengan tingkat bunga tahunan 15%.
Berapa nilai sertifikat investasi tersebut?
 Dengan kata lain, kita mencari berapa besar nilai
present value annuity-nya.
Anuitas (9)
0.15 0.15 0.15

0 1 2 3
PVA = ….? 1 juta 1 juta 1 juta

 Dengan bantuan tabel anuitas:

 PVA = PMT (PVIFA, 15%, 3) 1
(1− [ ])
= 1.000.000 (2,2832)
(1+ 0.15) 3
= 2.283.200 =
0.15
 PVIFA (15%, 3):
= 2.2832
Anuitas (10)
 Due annuity atau anuitas di awal pada dasarnya tidak
berbeda dengan anuitas biasa (ordinary annuity), hanya
menambahkan satu pembayaran di awal periode (t1 = 0),
sehingga hanya sedikit memodifikasi rumus yang ada.

PVA FVA
0 1 2 n-1 n

x x x x x

X = penerimaan/pembayaran

Pembayaran/penerimaan dilakukan di awal periode

Anuitas (11)
 Anuitas di awal (due annuity) untuk
future value:

FVAdue = PMT (FVIFA, r, n) (1+r)

 Anuitas di awal (due annuity) untuk
present value:

PVAdue = PMT (PVIFA, r, n) (1+r)

Anuitas (12)
 FVIFAdue (r , n) (1+r):

 n
[( 1+ r) − 1]
r
 PVIFAdue (r , n) (1+r):
 ( 1+ r )
 ( 1- [
1
(1 + r) n
]) 
 r  ( 1+ r )

 

Anuitas (13)
 Contoh:
 Tiur bermaksud menabung uang sebesar
Rp 1 juta tiap awal tahun selama 3
tahun untuk keperluan berwisata ke Bali.
Berapakah uang yang berhasil
dikumpulkannya pada akhir tahun ke-3
(atau awal tahun ke-4), apabila tingkat
suku bunga bank 20%?
 Dengan kata lain, kita mencari future
value dari due annuity.
Anuitas (14)
0.2 0.2 0.2

0 1 2 3
1 juta 1 juta 1 juta
FVA3 = ….?
 Dengan menggunakan tabel anuitas:
 FVAdue = 1.000.000 (FVIFA, 20%, 3) (1 + 0,2)
= 1.000.000 (3,64) (1,2)
= 4.368.000

 FVIFA (20% , 3) (1 + 0,2):  [ (1+ 0,2)3 - 1] 

=  (1+ 0,2)
 0,2 
= 4,368
Anuitas (15)
 Contoh:
 Pak Susilo menginginkan pendapatan tahunan sebesar
Rp 1 juta yang dapat diterima tiap awal tahun
sampai dengan awal tahun ke-3 (akhir tahun ke-2).
Berapa nilai sertifikat investasi yang harus dibelinya
saat ini (awal tahun, t1 = 0), apabila pihak bank
memberikan tingkat bunga 15% per tahun
 Dengan kata lain, kita mencari present value dari due
annuity-nya.
Anuitas (16)
0.15 0.15 0.15

0 1 2 3
1 juta 1 juta 1 juta

PVA3 = ….?
 Dengan menggunakan tabel anuitas:
 PVAdue = 1.000.000 (PVIFA, 15%, 3) (1 + 0,15)
= 1.000.000 (2,283) (1,15)
= 2.625.700
 1 
 (1− [ ])
 PVIFA (15% , 3) (1 + 0,15): (1+ 0.15)3 
=  (1+ 0,15)
 0.15 
 
= 2.6257
Anuitas (17)
 Kasus aliran yang tidak sama (mixed flows):
 Contoh:
 Bank Artomoro menawarkan sertifikat investasi
yang akan memberikan return pada akhir tahun 1
dan 2 masing-masing Rp 5 juta, pada akhir tahun
3 dan 4 masing-masing Rp 6 juta, dan pada akhir
tahun ke-5 sebesar Rp 1 juta, dengan tingkat
bunga selama 5 tahun tersebut adalah 5%. Berapa
besar nilai sertifikat investasi tersebut yang harus
dibayar Bu Mitha saat ini (t = 0) apabila ia tertarik
mendapatkan return tersebut?
 Dengan kata lain, kita mencari present value dari
aliran dana (return) ini.
 Anuitas (18)
0.5 0.5 0.5

0 1 2 3 4 5
5 juta 5 juta 6 juta 6 juta 1 juta

PVA0 = ….?

 PV0 = FV1 (PVIF 5% , 1) = 5.000.000 (0.952) = 4.760.000

 PV0 = FV2 (PVIF 5% , 2) = 5.000.000 (0.907) = 4.535.000
 PV0 = FV3 (PVIF 5% , 3) = 6.000.000 (0.864) = 5.184.000
 PV0 = FV4 (PVIF 5% , 4) = 6.000.000 (0.823) = 4.938.000
 PV0 = FV5 (PVIF 5% , 5) = 1.000.000 (0.784) = 784.000
Total = 20.201.000
Anuitas (19):
Amortisasi Hutang
 Amortisasi hutang adalah hutang yang dibayar kembali dalam
jumlah yang sama secara periodik dari waktu ke waktu
(contohnya: cicilan kredit motor, KPR)
 Jumlah setiap pembayaran, yaitu PMT, dicari dengan
menggunakan rumus:

PVA = PMT (PVIFA, r, n)

maka:

PVA
PMT =
PVIFA (r , n)
Anuitas (20):
Amortisasi Hutang
 Contoh:
 Jarot membeli secara kredit sebuah
handphone seharga Rp 1 juta dengan
bunga kredit sebesar 6% per tahun. Bunga
dihitung dari saldo hutang kredit (hutang
yang masih tersisa). Berapa besar
angsuran tahunan yang harus dibayar Jarot
selama 3 tahun, apabila cicilan kredit
dibayar tiap akhir tahun?
Anuitas (21):
Amortisasi Hutang
 PVA = 1.000.000
 PMT = PVA / PVIFA (6% , 3)
= 1.000.000 / 2,6730
= 374.110

 Setiap pembayaran cicilan kredit ini digunakan

sebagian untuk membayar bunga dan sebagian lagi
untuk mengembalikan pokok pinjaman. Pemecahan ini
dikembangkan dalam suatu jadwal amortisasi hutang
(loan amortization schedule)
Anuitas (21):
Amortisasi Hutang
Pokok Saldo
Akhir tahun Angsuran Bunga
Pinjaman Hutang

1 374.110 60.000 314.110 685.890

2 374.110 41.154 332.956 352.934

3 374.110 21.176 352.934 0