PERATURAN LELANG – 20 NOVEMBER 2021

1. Jenis-jenis lelang : terbagi 2 yakni berdasarkan penawaran dan berdasarkan hukum

 Berdasarkan pada penawarannya, jenis-jenis lelang adalah sebagai berikut:

a. Lelang Online

Lelang online dilakukan di situs tertentu dan peserta lelang bisa mengikutinya secara
daring. Jenis lelang ini lebih digemari, mengingat tidak memerlukan waktu dan tenaga
yang besar karena bisa dilakukan dimana saja.

b. Lelang Konvensional

Lelang konvensional dilakukan secara langsung dan bertatap muka antara peserta dan
pejabat lelang.

 Berdasarkan pada hukum yang berlaku, Jenis-jenis lelang adalah sebagai berikut:

a. Lelang Non Eksekusi Wajib

Lelang Non Eksekusi Wajib adalah lelang untuk melaksanakan penjualan barang yang
oleh peraturan perundang-undangan diharuskan di jual secara lelang. Dalam
pelaksanaan lelang Non Eksekusi Wajib ini, balai lelang hanya sebatas jasa pra lelang
dan atau jasa pasca lelang, bukan sebagai pemohon maupun kuasa pemohon lelang.
Pemilik barang adalah pemohon lelang dan permohonan lelang di mohonkan kepada
kantor Pelayanan Kekayaan Negara dan Lelang (KPKNL) yang berwenang. Contoh,
Lelang benda dari Negara atau Daerah., Lelang benda dari Badan Penyelenggara
Jaminan Sosial, Lelang benda dari Usaha Milik Negara atau Daerah., Lelang aset dari
harta tidak terurus, Lelang aset Bank Indonesia, Lelang kayu dan hasil hutan lainnya,
harus dari tangan pertama Dan sejenisnya.

b. Lelang Non Eksekusi Sukarela – merupakan kewenangan pejabat lelang kelas II

(sesuai pasal 1 ayat 9 PERATURAN MENTERI KEUANGAN NOMOR
176/PMK.06/2010 Tentang Balai Lelang)
Lelang Non Eksekusi Sukarela adalah lelang atas barang milik swasta, Orang, Badan
hukum,/badan usaha yang dilelang secara sukarela.

Beberapa hal yang penting yang harus diperhatikan dalam pengertian lelang ini adalah:

- Balai Lelang menyelenggarakan lelang atas aset yang diserahkan ke Balai Lelang
hingga penyerahan secara fisik kepada pemenang lelang.

- Aset yang dilelang adalah aset yang menurut peraturan yang berlaku tidak dibebani
titel eksekutorial, tidak dikuasai negara serta bukan merupakan aset yang harus
dieksekusi guna pelaksanaan putusan pengadilan.

- Biaya lelang yang harus dibayarkan ke kas negara (BIAD) sebesar 0,3 % dari harga
lelang yang terbentuk.

- Balai Lelang mengajukan surat permohonan lelang ke Kantor Kekayaan Negara dan
Lelang dengan merujuk pada surat kuasa dari penjual ke Balai Lelang.

Contoh dari lelang non eksekusi sukarela adalah Lelang harta bank dalam likuidasi,
Lelang barang perorangan atau swasta, Lelang benda milik BUMN atau BUMD, Lelang
benda dari perwakilan negara luar

c. Lelang Eksekusi

Lelang Eksekusi adalah lelang untuk melaksanakan putusan atau penetapan

pengadilan, dokumen-dokumen lain yang dipersamakan dengan itu, dan atau
melaksanakan ketentuan dalam peraturan perundang-undangan. Contohnya adalah
Lelang eksekusi pengadilan, Lelang eksekusi harta pailit, Lelang eksekusi barang
rampasan, Lelang eksekusi pegadaian, Lelang eksekusi jaminan fidusia Dan
sebagainya.

2. Tentang klausul-klausul dalam Risalah Lelang, Pejabat Lelang tidakdapat membuat

klausul sekehendaknya melainkan harus mengikuti ketentuan tentang penjualan dimuka
umum/lelang. Kalau pejabat lelang sampai menyimpang maka sesuai dengan
ketentuan pasal 40 VR yakni pejabat lelang harus bertanggung jawab atas kerugian-
kerugian yang timbul. Adapun klausul-klausul dalam risalah lelang tersebut pada
umumnya sudah dibakukan yang dalam hukum sering disebut sebagai klausul-
klausul/perjanjian standar atau perjanjian adhesi yang pada garis besarnya
dikelompokan dalam klausul persyaratan umum, klausul esensial, dan klausul wajib

Klausul-klausul ini harus memberikan kepastian secara hukum dan memiliki rasa
keadilan yang pasti agar para peserta lelang dapat memastikan bahwa mereka aman di
dalam hukum karena hak dan kewajibannya dapat terpenuhi.

3. Peranan pejabat negara terkait lelang adalah melakukan persiapan lelang,

melaksanakan lelang di depan umum serta melakukan kegiatan setelah terjadi
pelelangan. Agar dapat menjaga profesionalitasnya adalah dengan semakin
meningkatkan koordinasi antar sesama pejabat lelang dan juga peserta lelang agar
lelang dapat berjalan dengan baik. Selain itu, pejabat lelang harus mampu memastikan
secara nyata bahwa dokumen-dokumen dalam lelang tersebut adalah absah
keasliannya. Peran dan tanggung jawab pejabat lelang terhadap keabsahan dokumen
lelang dapat dilihat dari tahap ketahap dalam proses pelelangan diantaranya adalah
tahap persiapan lelang, tahap pelaksanaan lelang dan tahap setelah lelang yang
berkaitan dengan dokumen lelang. Dalam tahap persiapan lelang Pejabat Lelang
bertanggung jawab terhadap kebenaran dokumen dengan melakukan verifikasi atas
semua dokumen yang diajukan oleh pemohon lelang, bertanggung jawab atas
pengecekan keterangan dan kebenaran dokumen antara satu dan lainnya yang saling
terkait.Dalam pelaksanaan lelang Pejabat Lelang harus bersikap bijaksana, jujur, adil
melaksankan tugasnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan,
dalam melakukan penawaran harga sesuai dengan nilai yang telah di tentukan oleh
pemohon lelang atau pemilik barang. Tahap setelah pelaksanaan lelang terjadi Pejabat
Lelang wajib membuat risalah lelang, guna menjamin kepastian hukum bagi para pihak
yang berkepentingan dalam pelelangan tersebut khususnya terhadap pemenang lelang
atau pembeli guna suatu peralihan hak.
4. Prosedur sebelum lelang diatur dalam PERATURAN MENTERI KEUANGAN
REPUBLIK INDONESIA NOMOR 93/PMK.06/2010 tentang PETUNJUK
PELAKSANAAN LELANG. Prosedur sebelum lelang diawali dengan permohonan lelang
dimana Penjual/Pemilik Barang yang bermaksud melakukan penjualan barang secara
lelang harus mengajukan surat permohonan lelang secara tertulis kepada Kepala
kantor lelang terkait untuk dimintakan jadwal pelaksanaan lelang, disertai dokumen
persyaratan lelang sesuai dengan jenis lelangnya. Pejabat lelang harus memastikan
keabsahan Penjual/Pembeli barang.

Berikut adalah Rangkaian kegiatan yang harus dilakukan sebelum hari lelang dan
merupakan bagian yang harus dipersiapkan secara matang dan profesional guna
mengoptimalkan hasil lelang.

a. Penandatanganan Kerjasama (MOU/SPK)

Pihak penjual mentandatangani kerjasama dengan kami yang dituangkan dalam suatu
MOU/SPK sebagai perintah kerja untuk melakukan penjualan aset secara lelang yang
dilampiri data aset yang akan dilelang, Surat Kuasa dan Surat Pernyataan.

b. Penerimaan Dokumen

Seluruh copy dokumen mengenai aset yang akan dilelang diberikan oleh
penjual/pemilik aset dan dikumpulkan oleh kami, dimana dokumen aset tersebut
menjadi dasar/landasan “transfer of ownership” (perpindahan kepemilikan)..

c. Pengecekan Aspek Hukum

Dokumen yang diterima selanjutnya akan dipergunakan dalam pengecekan data dan
aspek hukumnya sebagai berikut:

d. Pembuatan Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT)

Khusus aset properti, Surat Keterangan Pendaftaran Tanah (SKPT) harus didapati dari
Kantor Pertanahan setempat guna menjual aset tersebut melalui lelang. SKPT
digunakan sebagai bukti apakah aset tersebut terdapat permasalahan atau tidak untuk
menjamin proses balik nama sertifikat ke calon pembeli.
e. Pengecekan Ke Tata Kota

Apabila diperlukan, kami akan meminta keterangan ke Dinas Tata Kota setempat untuk
melihat kesesuaian bangunan/konstruksi dengan peraturan dan/atau peruntukkan yang
berlaku terutama peruntukkan tanahnya untuk selanjutnya kami akan memberikan
informasi tersebut kepada calon pembeli.

f. Pengecekan/pemblokiran ke Instansi Terkait

Setiap aset non properti dilakukan pengecekan terutama guna mendapatkan

keabsahan kepemilikan aset untuk menjamin kepastian hukum bagi pembeli mengingat
barang bergerak mudah sekali perpindahan kepemilikan.

g. Peninjauan dan Penilaian Aset

Berdasarkan data dan dokumen yang kami terima, maka kami akan melakukan
peninjauan aset dengan tujuan sebagai berikut:

- Memastikan bahwa kondisi bangunan/fisik aset tersebut cocok dengan dokumen

pendukungnya.

- Khusus aset properti, meneliti lokasi dan lingkungan sebagai bahan masukan dalam
pertimbangan nilai dan marketability property tersebut.

- Penilaian terhadap aset tersebut untuk menentukan harga limit pada pelaksanaan
lelang. Harga limit adalah harga minimal barang lelang yang ditetapkan oleh
penjual/pemilik barang untuk dicapai dalam suatu pelelangan.

h. Penjelasan dan Pemasaran Aset

Dibuat rangkuman atau penjelasan secara menyeluruh mengenai keunikan setiap aset
yang akan dijual melalui lelang untuk keperluan pemasaran. Sebelum dilaksanakan
lelang, para calon pembeli dipersilakan untuk melakukan peninjauan aset yang akan
dijual (open house) guna mendapatkan data atau gambaran terhadap aset yang akan
dilelang tersebut.
i. Pengumuman Lelang

Berdasarkan undang-undang yang berlaku, lelang harus diumumkan dengan memuat

syarat-syarat peserta lelang, penyetoran jaminan, open house dan cara pembayaran.

- Lelang Eksekusi:

a) Barang tidak bergerak dilakukan 2 (dua) kali, yaitu :

Pengumuman I ke pengumuman II sekurang-kurangnya 15 (lima belas) hari

pengumuman II.

Pengumuman II sekurang-kurangnya 14 (empat belas) hari sebelum hari pelaksanaan

lelang.

b) Barang bergerak dilakukan 1 (satu) kali sekurang-kurangnya 6 (enam) hari sebelum

hari pelaksanaan lelang.

Kecuali untuk barang-barang yang lekas busuk, rusak dan barang berbahaya dapat
dilakukan kurang dari 6 (enam) hari, tetapi tidak boleh kurang dari 2 (dua) hari kerja,
dan khusus untuk ikan dan sejenisnya tidak boleh kurang dari 1 (satu) hari kerja.

- Lelang Noneksekusi Sukarela:

a) Barang tidak bergerak dilakukan 1 (satu) kali sekurang-kurangnya 7 (tujuh) hari

sebelum hari pelaksanaan lelang.

b) Barang bergerak dilakukan 1 (satu) kali sekurang-kurangnya 5 (lima) hari sebelum

hari pelaksanaan lelang.

c) Barang bergerak yang dijual bersama-sama dengan barang tidak bergerak berlaku
ketentuan yang pertama.

j. Menentukan syarat Peserta Lelang

Untuk dapat menjadi peserta lelang, setiap peserta harus menyetor uang jaminan
penawaran lelang, paling sedikit 20% dan paling banyak 100% dari harga limit. Dilarang
menjadi peserta lelang / pembeli : Pejabat Lelang, Penjual, Pemandu Lelang, Hakim,
Jaksa, Juru Sita, Pengacara/ Advokat, Notaris, PPAT, Penilai, Pegawai DJPLN,
Pegawai Balai Lelang dan Pegawai Pejabat Lelang Kelas II, dan pihak yang
tereksekusi/debitur/tergugat/terpidana yang terkait dengan proses lelang tersebut.

5. Saran Regulasi pelaksanaan Lelang adalah

- Pemerintah seharusnya membuat Undang- Undang Lelang yang baru yang sesuai
dengan kemajuan bangsa Indonesia karena peraturan lelang yang lama sudah tidak
sesuai dengan perkembangan zaman, guna terwujudnya asas lelang yang terbuka, adil,
persaingan, transparan, kepastian hokum, efisien dan akuntabilitas.

- pemerintah seharusnya membuat peraturan yang lebih spesifik mengenai Balai Lelang
swasta secara online dari segi bentuk fisiknya antara lain definisi, bentuk badan hukum,
tata cara pelaksanaan/prosedur lelang dan perlakuan perpajakkannya terhadap pelaku
bisnis, serta adanya perangkat hukum yang jelas di bidang cyber law salah satunya
yaitu mengenai peraturan yang menjamin keamanan data dalam setiap pelaksanaan
transaksi lelang online sehingga para pihak yang melakukan transaks merasa nyaman
dalam melakukan transaksi melalui bisnis online

- Kantor-kantor pelaksaan lelang seharusnya selalu berusaha meningkatkan sumber

daya manusia melalui pelatihan secara rutin kepada Pejabat Lelang untuk
meningkatkan kemampuan dalam menguasai dan memahami mengenai dokumen
lelang, hal-hal penyebab terjadinya lelang, prosedur pelaksanaan lelang.

- Masyarakat seharusnya ditingkatkan kesadarannya terhadap pentingnya pelaksanaan

lelang melalui sosialisasi mengenai lelang kepada masyarakat luas agar tujuan lelang
dapat terlaksana dengan baik serta menguntungkan bagi para pihak.

6. Nilai Limit adalah harga minimal barang yang akan dilelang dan ditetapkan oleh
Penjual/Pemilik Barang. Menurut PERATURAN MENTERI KEUANGAN REPUBLIK
INDONESIA NOMOR 93/PMK.06/2010 tentang PETUNJUK PELAKSANAAN LELANG
bahwa Penetapan Nilai Limit menjadi tanggung jawab Penjual/Pemilik Barang.
Penjual/Pemilik Barang dalam menetapkan Nilai Limit, berdasarkan penilaian oleh
Penilai; atau penaksiran oleh Penaksir/Tim Penaksir. Nilai Limit pada Lelang
Noneksekusi Sukarela atas barang bergerak milik orang, badan hukum/badan usaha
swasta yang menggunakan Nilai Limit ditetapkan oleh Pemilik Barang Dalam hal bank
kreditor akan ikut menjadi peserta pada Lelang Eksekusi berdasarkan Pasal 6 UUHT,
Nilai Limit harus ditetapkan oleh Penjual berdasarkan hasil penilaian dari Penilai. Untuk
Lelang Eksekusi, Lelang Noneksekusi Wajib, dan Lelang Non Eksekusi Sukarela atas
barang tidak bergerak, Nilai Limit harus dicantumkan dalam pengumuman lelang. Untuk
lelang kayu dan hasil hutan lainnya dari tangan pertama serta lelang Non-eksekusi
Sukarela barang bergerak, Nilai Limit dapat tidak dicantumkan dalam pengumuman
lelang. Dalam hal pelaksanaan Lelang Ulang, Nilai Limit pada lelang sebelumnya dapat
diubah oleh Penjual/Pemilik Barang dengan menyebutkan alasan yang dapat
dipertanggungjawabkan. Nilai Limit dibuat secara tertulis dan diserahkan oleh Penjual
kepada Pejabat Lelang paling lambat sebelum lelang dimulai.