PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN TANAH

REVIEW MENGENAI LELANG TANAH

Disusun Oleh :
RIZKA FAKHRIZATULLAH
NIM : 14232828
SEMESTER : V/ PERPETAAN

KEMENTERIAN AGRARIA DAN TATA RUANG/

BADAN PERTANAHAN NASIONAL REPUBLIK INDONESIA
SEKOLAH TINGGI PERTANAHAN NASIONAL
YOGYAKARTA
2016

A.

PENGERTIAN
Menurut Pasal 1 Peraturan Menteri Keuangan No.40/PMK.07/2006, pengertian

lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum dengan penawaran secara
tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun untuk mencapai harga
tertinggi yang didahului dengan pengumuman lelang. Menurut Pasal 1 Keputusan Menteri
Keuangan Republik Indonesia No. 304/MK.01/2002 tanggal 13 Juni 2002, Lelang adalah
penjualan barang yang terbuka untuk umum baik secara langsung maupun melalui media
elektronik dengan cara penawaran harga secara lisan atau tertulis yang didahului dengan
usaha mengumpulkan peminat.
Menurut Sudiono lelang adalah penjualan dihadapan orang banyak dengan tawaran
yang tertinggi, dan dipimpin oleh Pejabat Lelang. Melelangkan dan memperlelangkan
adalah aktivitas menjual dengan jalan lelang, memberikan barang untuk dijual dengan jalan
lelang dan memborongkan pekerjaan. Pengertian ini mengandung makna bahwa lelang
tidak dibatasi pada penjualan barang-barang saja, tetapi meliputi juga pemborongan
pekerjaan. Berdasarkan pengertian di atas maka dapat dinyatakan bahwa yang dimaksud
dengan lelang adalah penjualan suatu barang/benda, baik bergerak atau tidak bergerak
seperti tanah, yang diadakan di muka umum dengan penawaran harga yang makin
meningkat atau menurun untuk mencapai dan menyetujui harga yang diinginkan.
B.

TATA CARA PENGAJUAN LELANG

Pasal 5 kalimat pertama Peraturan lelang menyatakan Seorang yang bermaksud

mengadakan penjualan di muka umum memberitahukan hal itu kepada juru lelang, dan
dalam pemberitahuan itu disebutkan kapan hari penjualan ingin dilakukan. Kalimat kedua
pasal 5 diatas menegaskan bahwa permintaan lelang yang diterima kantor lelang ditulis
dalam daftar sehingga yang berkepentingan dapat melihat hal-hal sehubungan dengan
permintaan lelang, tujuannya selain memenuhi fungsi administratif juga memberi
kesempatan bagi pihak yang berkepentingan melihat dan meneliti surat- surat yang
bersangkutan. Kalimat ketiga pasal yang sama menyatakan bahwa pada prinsipnya kantor
lelang terikat pada hari yang ditentukan oleh peminta lelang sepanjang hal itu sesuai
dengan aturan khusus yang dikeluarkan Menteri Keuangan.
Dokumen yang harus disampaikan ke Kantor Lelang untuk melaksanakan pelelangan
berdasarkan grosse akta hak tanggungan adalah :

Surat permintaan lelang

Sertifikat Hak Tanggungan

Somasi(Peringatan) min. 30 hari sebelum pelelangan

Syarat penjualan lelang dari penjual

Grosse Akta Hak Tanggungan

Sertifikat Tanah

Pengumuman lelang 2 kali 15 hari di surat kabar

Jumlah rincian hutang

Pasal 7 Peraturan Lelang menegaskan bahwa juru lelang tidak berwenang menolak

permintaan lelang sepanjang permintaan masih meliputi kawasan daerah hukum kantor
lelang yang bersangkutan. Pasal 200 ayat (4) HIR memberikan hak kepada pihak
tereksekusi dalam hal ini debitur untuk mengatur urutan penjualan barang yang akan
dijual, tetapi hak yang diberikan hanya sebatas itu saja.
Yang berhak menentukan syarat-syarat lelang adalah penjual lelang yaitu Pengadilan
Negeri tetapi pemberian syarat itu dibatasi oleh Tambahan Lembaran Negara No. 4299
yaitu, harus berpedoman dan tidak boleh menyimpang dari ketentuan Peraturan Lelang.
Hak Penjual Lelang selain menentukan syarat penjualan adalah menentukan cara
pelelangan dan mengubah cara pelelangan terhadap barang yang telah dilelang, apabila
penjual belum meluluskan penjualan lelang yang bersangkutan. Syarat-syarat lelang yang
diatur dalam Peraturan Lelang No.189 tahun 1908 antara lain :
a)

Penawaran dilakukan melalui pendaftaran (pasal 9 alinea kedua) dengan menulis

nama, pekerjaan dan harga penawaran dengan rupiah dan ditandatangani oleh yang
bersangkutan ke kantor lelang setempat, akan tetapi ketentuan ini dapat disimpangi.

b)

Seorang peminat hanya dibolehkan mengajukan satu surat penawaran (pasal 9 alinea
ketiga).

c)

Peminat menyetorkan panjar lebih dulu, sebagai tanda kesungguhannya secara lunas
tunai dalam jangka waktu tertentu ke tempat penjual atau kantor lelang.

d)

Bila patokan harga terendah tidak tercapai, penjualan lelang ditunda dan

akan

diadakan pengumuman lelang lanjutan atas biaya debitur.

e)

Bila patokan harga terendah

tidak tercapai lelang dapat

dilanjutkan dengan

penawaran langsung (terbuka dan lisan) secara tawaran meningkat atau menurun dan
menyerahkan penetuan harga yang patut pada pihak penjual.
f)

Pembayaran dengan tunai, sesuai pasal 22 Jo.Pasal 29 Peraturan Lelang, berdasarkan

praktek diberi batas waktu 24 jam.

Agar syarat penjualan lelang yang sah secara materil mengikat dan sah secara formal,
maka syarat lelang yang bersangkutan harus dilampirkan pada surat permohonan lelang ke
kantor lelang dan syarat lelang harus terbuka untuk umum.
Harga patokan terendah adalah harga yang dianggap sesuai dengan nilai barang yang
ditentukan lebih dahulu (minimal 3 hari sebelum lelang) oleh pengawas Kantor Lelang
Negara (Pasal 9 alinea pertama) berdasarkan kepatutan, keadaan atau kondisi barang yang
hendak dilelang, faktor ekonomis. Disamping itu tujuannya adalah sebagai indikator harga
penjualan lelang yang dapat disetujui dan dibenarkan. Tidak adanya patokan harga
terendah tidak menyebabkan lelang menjadi batal, lelang yang telah dilakukan adalah sah
demi melindungi kepentingan pembeli lelang yang beritikad baik.
Pengumuman dan penjualan barang yang tidak bergerak diatur dalam Pasal 200 ayat
(9) HIR hanya satu kali melalui surat kabar selambat-lambatnya 14 hari sebelum hari
penjualan. Sedangkan Pasal 200 ayat (7) dikatakan pengumuman penjualan lelang barang
yang bergerak jila bersamaan serentak dengan barang yang tidak bergerak mesti dilakukan
2 kali berturut-turut dengan selang minimum 15 hari. Tetapi dalam praktek Pengadilan
Negeri menghendaki pengumuman lelang untuk benda tidak bergerak dilakukan 2 kali
dengan selang 15 hari melalui surat kabar, dan pelaksanaan penjualan lelang sendiri baru
bisa dilaksanakan 14 hari setelah pengumuman kedua.
Lelang dilaksanakan di Kantor Pengadilan Negeri, Kantor Lelang Negera atau di
Lokasi tanah dan dipimpin oleh Panitera Kepala Pengadilan Negeri didampingi oleh
Pejabat Kantor Lelang. Pengaturan risalah lelang terdapat dalam Pasal 35 Peraturan
Lelang. Yang dimaksud dengan risalah lelang adalah sama artinya dengan berita acara
Lelang, yang merupakan landasan otentik penjualan lelang, tanpa risalah lelang, lelang
yang dilakukan dianggap tidak sah. Risalah lelang mencatat segala peristiwa yang terjadi
pada penjualan lelang.
Melalui penjualan secara lelang, seorang pembeli akan terjamin kepastian hukumnya
atas kepemilikan obyek lelang (tanah) tersebut, karena dari setiap pelaksanaan lelang akan
diterbitkan risalah lelang yang merupakan akta otentik dari pembelian suatu barang melalui
proses penjualan secara lelang, sehingga dengan alat bukti risalah lelang tersebut hak
kepemilkan atas obyek lelang ( tanah ) akan jatuh kepada pihak pemenang lelang,
meskipun belum secara sempurna mendapat hak atas tanah tersebut, karena hak atas tanah
tersebut harus didaftarkan, guna memperoleh legitimasi yang sempurna akan hak atas
tanah tersebut kepada Kantor Pertanahan setempat.

C.

PROSEDUR PERALIHAN HAK MELALUI LELANG

Peralihan hak atas tanah salah satunya dilakukan melalui lelang. Proses lelang

dilakukan yaitu calon pembeli harus menaruh deposit sejumlah uang yang disyaratkan
minimal 1 hari sebelum pelaksanaan lelang. Kemudian melakukan penawaran. Calon
pembeli yang melakukan penawaran tertinggi yang akan dinyatakan sebagai pemenang
lelang dan berhak untuk memiliki tanah dan bangunan tersebut sesuai harga yang telah
ditentukan. Setelah dibayarkan harga yang ditetapkan, diikuti dengan pembayaran pajak
penghasilan (pph) dan Bea Perolehan Hak atas tanah dan bangunan (BPHTB), maka
pembeli tersebut akan memperoleh akta Risalah Lelang, yang dibuat oleh Pejabat Lelang.
Akta Risalah lelang ini sama fungsinya dengan akta Jual Beli yang biasa dibuat oleh
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) pada proses jual beli biasa.
Setelah ada pemenang lelang atas objek lelang, maka pemenang lelang/pembeli
tersebut dapat mengajukan permohonan pengosongan kepada Ketua Pengadilan Negeri
dilanjutkan dengan pengosongan atas jaminan/barang dengan perintah dari Pengadilan.
Prosedur balik nama atas sertifikat yang diperoleh secara lelang dilaksanakan di Kantor
Pertanahan setempat, pemenang lelang harus melampirkan:
1)

Surat permohonan untuk balik nama sertifikat

2)

Kutipan Risalah Lelang

3)

Sertifikat asli atas tanah dan bangunan dimaksud

Apabila sertifikat asli tidak diserahkan, harus ada keterangan Kepala Kantor Lelang
mengenai las an tidak diserahkannya sertifikat dimaksud, yaitu:
(a)Untuk lelang non eksekusi: diproses sertifikat pengganti sebagaimana sertifikat
hilang. Pengumuman satu kali selama satu bulan di media cetak
(b)Untuk lelang eksekusi: diterbitkan STP pengganti dengan Nomor hak baru, nomor
hak lama dimatikan. Hal penerbitan sertifikat pengganti tersebut diumumkan di
media massa dengan biaya pemohon.

4)

Identitas diri pemenang lelang dan atau kuasanya (fotokopi):

(a)Perorangan: KTP dan KK yang masih berlaku (dilegalisir oleh pejabat yang
berwenang)
(b)Badan Hukum: akta pendirian dan pengesahan Badan Hukum (dilegalisir oleh
pejabat yang berwenang).

5)

Surat kuasa, jika permohonannya dikuasakan

6)

Bukti pelunasan harga pembelian.

7)

Bukti pembayaran SSB (bea perolehan hak atas tanah dan bangunan).

8)

Bukti pembayaran SSP (pajak penghasilan) final/catatan hasil lelang.

9)

Sertifikat Hak Tanggungan (jika tanah tersebut dibebani Hak Tanggungan).

10)

Surat Roya, yaitu surat pernyataan dari Kreditur pemegang Hak Tanggungan
dimaksud, yang menyatakan melepaskan tanah dan bangunan tersebut dari Hak
Tanggungan untuk jumlah yang melebihi dari hasil lelang.

11)

Risalah Lelang harus memuat keterangan Roya atau pengangkatan sita.

Menurut Boedi Harsono bahwa peralihan hak atas tanah dibedakan menjadi 2 hal

yaitu: Peralihan hak atas tanah karena pewarisan tanpa wasiat serta Peralihan hak atas
tanah karena pemindahan hak, salah satu bentuk pemindahan haknya bisa melalui proses
jual beli, karena perbuatan hukum pemindahan hak atas tanah yang bersangkutan sengaja
dialihkan kepada pihak lain. Lelang atau penjualan dimuka umum merupakan bagian dari
terjadinya peralihan hak tersebut. Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang
hanya dapat didaftarkan jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh
pejabat lelang.
Risalah lelang merupakan bukti adanya peralihan hak secara langsung terjadinya
suatu perubahan data yuridis terhadap tanah yang dijual melalui lelang umum tersebut.
Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilakukan apabila terjadi perubahan pada data fisik
dan data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dan secara otomatis
pemegang hak yang bersangkutan wajib mendaftarkan perubahan yang dimaksud kepada
Kantor Pertanahan setempat dimana tanah tersebut berada. Sehingga dari pendaftaran hak
atas tanah tersebut akan diterbitkan sertipikat sebagai surat tanda bukti hak, dan diterbitkan
untuk kepentingan pemegang hak yang bersangkutan.
Risalah

Lelang

karenamemenuhi

termasuk

syarat

formal

akta

otentik

dan syarat

yang
materil

dibuat

dihadapan

suatu akta otentik

pejabat,
dibuat

dihadapanpejabat. Syarat formil yaitu dibuat dihadapan pejabat yang berwenang

menurutundang-undang, yaitu Pejabat Lelang berdasarkan Pasal 58 Peraturan Menteri
Keuangan Nomor 93/PMK.03/2010 tentang Petunjuk Pelaksanaan Lelang. Sedangkan
syarat materil, Risalah Lelang memuat keterangan kesepakatan para pihak antara penjual
dan pembeli lelang, isi keterangan perbuatan hukum berupa jual beli melalui lelang atau
mengenai hubungan hukum antara penjual dan pembeli lelang dan pembuatan akta sengaja
dimaksudkan sebagai bukti. Risalah Lelang merupakan bukti yang sempurna tentang
adanya pelaksanaan lelang.
Apabila pada obyek pendaftaran tersebut melekat hak lain seperti Hak Tanggungan,
maka obyek pendaftarannya harus sudah bersih dari beban yang melekat pada tanah atau

hak tersebut harus diroya terlebih dahulu.Karena salah satu syarat pendaftaran tanah kerena
lelang harus terbebas dari segala beban pihak lain. Setelah Kantor Pertanahan yakin bahwa
telah ada penghapusan beban tersebut dan pemohon juga telah melampirkan atau
melengkapi semua persyaratan yang diperlukan, maka pelaksanaan peralihan hak dapat
dilaksanakan.
Dalam hal lelang eksekusi yang tidak diserahkan kepadanya sertifikat asli atas hak
tanah yang dilelang, maka pemenang lelang dapat memohonkan penerbitan sertifikat baru
dengan menyertakan surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang mengenai alasan tidak
diserahkannya sertifikat tersebut seperti yang telah dijelaskan pada Pasal 41 ayat (5) huruf
b angka 2, Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah.
Permohonan penggantian sertifikat baru tersebut dapat dimohonkan langsung kepada
Kantor Pertanahan setempat, seperti yang disampaikan dalam Pasal 60 ayat (1) dan (2)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 tentang Pendaftaran Tanah yang berbunyi :
(1) Penggantian sertifikat hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun yang
tidak diserahkan kepada pembeli lelang dalam lelang eksekusi didasarkan atas surat
keterangan dari Kepala Kantor Lelang yang bersangkutan yang memuat alasan tidak
dapat diserahkannya sertifikat tersebut kepada pemenang lelang.
(2)

Kepala Kantor Pertanahan mengumumkan telah diterbitkannya sertifikat pengganti

untuk hak atas tanah atau hak milik atas satuan rumah susun sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) dan tidak berlakunya lagi sertifikat yang lama dalam salah satu surat
kabar harian setempat atas biaya pemohon.
Dengan dibuatkannya sertifikat yang baru atas nama pembeli lelang, maka telah

kuatlah kedudukannya sebagai pemilik tanah tersebut. Pendaftaran tanah tersebut bertujuan
untuk memberikan kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas
suatu bidang tanah, satuan rumah susun dan hak-hak lain yang terdaftar agar dengan
mudah dapat membuktikan dirinya sebagai pemegang hak yang bersangkutan.
Seperti diketahui, bahwa sertifikat merupakan suatu bukti otentik kepemilikan hak
atas suatu bidang tanah yang telah didaftarkan. Tetapi dalam prakteknya, debitur yang
merupakan pemilik terdahulu atas tanah yang dilelang tersebut dapat mengajukan gugatan
pembatalan atas peralihan hak tersebut kepada Pengadilan Negeri setempat untuk
memintakan pembatalan atas lelang dan memohonkan pula pembatalan atas penerbitan
sertifikat yang baru tersebut kepada Pengadilan Tata Usaha Negara.
Peralihan hak atas tanah melalui lelang apabila dihubungkan dengan sistem
pendaftaran di Indonesia yang menganut sistem publikasi campuran, maka suatu peralihan

hak yang melalui lelang, yang kemudian dilakukan pendaftarannya melalui balik nama di
Kantor Pertanahan, keabsahan sertifikat yang telah didaftarkan oleh pemenang lelang
setiap saat masih dapat digugat dan dibatalkan jika terbukti tidak sah penerbitannya,
hingga terlampaui pembatasannya dalam kurun waktu 5 (lima) tahun.