UJIAN AKHIR SEMESTER

PENILAIAN BISNIS 3

PEMBAHASAN METODE YANG DIGUNAKAN DALAM

LAPORAN PENILAIAN BISNIS ATAS NILAI PASAR WAJAR 100%
SAHAM PT SURYA GRAHA PRATIWI

DOSEN :
Prof. Fachrudin, MSM, PhD, CPA

Oleh

Dedi Sulaiman Rambe NIM 207048010

MAGISTER MANAJEMEN PROPERTI DAN PENILAIAN

FAKULTAS PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2021
I. PENDAHULUAN
PT Surya Graha Pertiwi (PT SGP) didirikan berdasarkan Akta No 9 Tanggal
21 Oktober 2011 dari Notaris Sinta Dewi Sudarsana, SH dan telah disahkan oleh
Menteri Hukum dan Hak Asasi Manusia Republik Indonesia dengan Surat Keputusan
No.AHU-05527.AH.01.01.Tahun 2012 Tanggal 02 Februari 2012. PT Surya Graha
Pertiwi berdomisili di Jl Letjen S Parman No Kav 81, Jakarta Barat.Sesuai dengan pasal
3 anggaran dasar perusahaan, ruang lingkup perusahaan terutama bergerak dalam
bidang property. Perusahaan mulai beroperasi secara komersial pada bulan Agustus
2018.
Struktur permodalan perusahaan per 31 Desember 2019 yaitu sebagai berikut :
Pemegang Saham Lembar Persentase
Saham Kepemilikan
PT Surya Pertiwi, Tbk 250.000 50 %
PT Surya Toto 250.000 50 % PT
Indonesia,Tbk
Jumlah 500.000 100 %
Surya Graha Pertiwi berencana melakukan penilaian saham terkait dengan rencana
perusahaan untuk melakukan perubahan utang menjadi modal (Debt to Equity Swap).
Dalam hal ini, PT Surya Graha Pertiwi memberikan tugas penilaian saham kepada
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan (KJPP BDR).
KJPP Benedictus Darmapuspita dan Rekan (KJPP BDR) didirikan di Jakarta
pada tahun 2008 mengacu pada Surat Keputusan Menteri Keuangan
No.125/PMK.01/2008 tanggal 03 September 2008 tentang Jasa Penilai Publik. KJPP
BDR berkedudukan di Jl Musi No 38, Jakarta Pusat.
II. PENDEKATAN DAN METODE YANG DIGUNAKAN DALAM PENILAIAN
Adapun pendekatan dan metode yang digunakan dalam penilaian nilai pasar
wajar 100% saham PT Surya Graha Pertiwi (PT SGP) yaitu :
a. Pendekatan Pendapatan (Income Based Approach) dengan Metode Diskonto Arus
Kas (Discounted Cash Flow).
Alasan digunakan pendekatan dan metode tersebut karena PT SGP adalah
perusahaan yang diidentifikasi memiliki arus kas keuntungan ekonomi di masa
depan dalam bentuk pendapatan sewa gedung. Selain itu manajemen juga telah
menyusun rencana kerja (business plan) di masa yang akan dating.
 b. Pendekatan Aset (Asset Based Approach) dengan Metode Penyesuaian Aktiva
Bersih (Adjusted Net Asset Method).
Alasan digunakan pendekatan dan metode tersebut karena PT SGP memiliki aset
tidak lancar dalam jumlah yang signifikan. Selain itu, aset yang dimiliki PT SGP
merupakan aset operasional yang diperkirakan mampu menghasilkan pendapatan
di masa depan.
III. PENERAPAN DISKON DAN PREMI
Dalam menentukan nilai pasar wajar 100% saham PT SGP, KJPP Benedictus
Darmapuspita dan Rekan (KJPP BDR) menetapkan Discount Lack of Marketability
(DLOM) sebesar 20 % dengan pertimbangan bahwa objek penilaian merupakan
penilaian saham mayoritas untuk perusahaan tertutup.
IV. PENDEKATAN PENDAPATAN DENGAN METODE DISCOUNTED CASH
FLOW
Tahapan dalam proses penilaian dengan pendekatan pendapatan menggunakan
metode discounted cash flow yaitu :
IV.1. Menetapkan Asumsi
Dalam menetapkan asumsi terdapat dua asumsi yang digunakan yaitu :
a. Asumsi Umum
 Aset tetap perusahaan disusutkan menggunakan metode garis lurus (straight
– line method) berdasarkan masa manfaat aset.
 Pajak dihitung sesuai dengan Undang – Undang Pokok Perpajakan yang
berlaku di Indonesia yaitu dengan tarif pajak 10%.
 Periode proyeksi keuangan selama 23 tahun, dengan mengacu kepada sisa
masa perjanjian sewa – menyewa antara PT SGP selaku pemegan ha katas
tanah.
b. Asumsi Khusus
 Pendapatan
- Untuk tarif sewa gedung dan tarif jasa servis diproyeksikan sebesar 5 %
per tahun mengacu kepada proyeksi manajemen.
 Beban Pokok Penjualan
- Beban utilitas (Telepon, Listrik dan Air) diproyeksikan mengalami
kenaikan 5 % per tahun.
 - Beban sewa diproyeksikan mengalami kenaikan sebesar asumsi inflasi
3% per tahun.
- Beban operasional gedung diproyeksikan mengalami kenaikan 5% per
tahun.
 Beban Operasi
- Beban gaji dan upah diproyeksikan mengalami kenaikan 10 % setiap
tahunnya.
- Beban jasa professional tetap setiap tahunnya,
- Beban pajak bumi dan bangunan tetap tiap tahunnya.
- Beban lain – lain diproyeksikan tetap tiap tahunnya.
 Perubahan modal kerja bersih
- Perubahan modal kerja bersih yang digunakan adalah akun – akun yang
operasional dan bersifat recurring. Perkiraan yang dipakai dalam
perhitungan perubahan modal kerja adalah piutang usaha dan
persediaan pada sisi aset lancar, serta utang usaha pada sisi liabilitas
jangka pendek.
 Belanja Modal
- Belanja modal dialokasikan untuk penyelesaian pembangunan aset
gedung, dan pembelian aset tetap yang mengacu kepada proyeksi
business plan dari manajemen perusahaan.
IV.2. Menetapkan Biaya Modal
Dalam hal ini menggunakan rumus WACC yaitu :

Untuk tabel biaya modal dalam perhitungan ini yaitu :

IV.3. Proyeksi Arus Kas Bersih
Arus kas bersih yang digunakan yaitu arus kas bersih yang tersedia untuk kapital
yang merupakan arus kas yang dihasilkan dari operasi perusahaan dan tersedia
untuk semua penyedia kapital.
- Dari hasil penjumlahan arus kas bersih diperoleh nilai Rp 469.461.361.720,00,-.
Setelah itu ditambahkan dengan nilai terminal aset tetap dari properti investasi
sebesar Rp 29.389.410.799,00,- sehingga menjadi Rp 498.850.772.519,00-.
- Untuk memperoleh indikasi nilai perusahaan secara keseluruhan kemudian Rp
498.850.772.519,00- akan ditambahkan dengan aset non – operasional yaitu kas
dan setara kas, piutang lain – lain, biaya dibayar dimuka, pajak dibayar di muka,
dan uang muka ( Rp 498.850.772.519,00 + Rp 5.860.334.868,00 +Rp
651.821.711,00 + Rp 9.463.415.389,00 + Rp 50.939.118.002,00 + Rp
10.405.752.000,00 = Rp 576.121.214.489,00,-.
- Untuk memperoleh Nilai Saham sebelum penerapan Diskon Likuiditas Pasar
(Discount For Lack of Marketability / DLOM), Rp 576.121.214.489,00,-
dikurangkan dengan utang PT SGP yang terdiri dari Pinjaman Jangka Panjang ,
Pinjaman Sewa Pembiayaan, Utang kepada Pemegang Saham, Liabilitas lain
lain ( Rp 576.121.214.489,00 – Rp 15.622.840.263,00 – Rp 626.367.692,00 –
Rp 199.000.000.000,00 – Rp 12.932.149.230,00 = Rp 347.989.857.304,00-.
- Setelah itu dari angka Rp 347.989.857.304,00 dikeluarkan aset non DLOM
berupa kas dan bank sebesar Rp 5.860.334.868,00,- dan nilai terminal dari aset
property yaitu sebesar Rp 29.389.410.799,00,- sehingga diperoleh indikasi nilai
Rp 312.740.111.637,00-. Kemudian DLOM yang ditetapkan yaitu 20%
sehingga diperoleh nilai saham setelah DLOM yaitu Rp 312.740.111.637,00 –
(20% x 312.740.111.637,00) = Rp 250.192.089.309,00.-.
 - Kemudian angka Rp 250.192.089.309,00.- dijumlahkan dengan aset Non
DLOM yaitu kas dan bank sebesar Rp 5.860.334.868,00 serta nilai terminal
dari aset property sebesar Rp 29.389.410.799,00,- maka diperoleh hasil
perhitungan akhir dari pendekatan pendapatan yaitu Rp 285.441.834.977,00,-.
V. PENDEKATAN ASET DENGAN METODE PENYESUAIAN AKTIVA
BERSIH
Dalam menggunakan metode penyesuaian aset bersih, ada beberapa langkah
pokok yang harus dilakukan yaitu :
V.1. Penilaian Aset
Penilaian aset dilakukan dengan tujuan untuk menentukan Nilai Pasar dari aset
yang dinilai dengan mempertimbangkan dan mengacu kepada tujuan penilaian
yaitu untuk menunjang penilaian bisnis dalam melakukan penilaian 100% saham
PT SGP dalam rangka rencana transaksi perubahan utang menjadi modal (Debt to
Equity Swap).
Dalam melakukan penilaian atas aset PT SGP, Penilai menggunakan
pendekatan penilaian yang disesuaikan dengan jenis aset yang dinilai.

V.2. Penyesuaian Aset

 Aset tetap dengan nilai buku Rp 6.872.568.345,00,- disesuaikan ke nilai
pasar Rp 6.781.400.000,00,- sehingga total penyesuaian yang terjadi
sebesar negatif Rp 91.168.345,00.
 Aset properti investasi dengan nilai buku sebesar Rp 679.577.000.000,00,-
disesuaikan ke nilai pasar Rp 686.994.100.000,00,- sehingga total
penyesuaian sebesar Rp 7.417.100.000,00.-
 Akun selisih atas revaluasi aset tersebut yaitu Rp 7.417.100.000,00 – Rp
91.168.345,00 = Rp 7.325.931.655,00.-
 Berdasarkan penyesuaian tersebut di atas maka nilai ekuitas PT SGP dari
semula Rp 533.714.147.553,00 maka dijumlahkan dengan revaluasi aset
sebesar Rp 7.325.931.655,00 menjadi 541.040.079.208,00-.
VI. PEMILIHAN METODE YANG DIGUNAKAN
Berdasarkan pendekatan pendapatan dengan menggunakan metode Discounted
Cash Flow dan Pendekatan Aset dengan metode Penyesuaian Aktive Bersih maka
dengan ini pendekatan dan metode yang digunakan yaitu rekonsiliasi nilai yang
merupakan gabungan dari pendekatan pendapatan dengan metode Discounted Cash
Flow dan Pendekatan Aset dengan metode Penyesuaian Aktiva Bersih. Dalam hal ini
penilai memberikan pembobotan yaitu 10 % untuk pendekatan pendapatan dengan
metode Discounted Cash Flow dan 90 % untuk pendekatan aset dengan metode
Penyesuaian Aktiva Bersih. Hal ini dikarenakan dalam lima tahun terakhir,
perusahaan baru mencatatkan penjualan dan laba pada tahun 2018, sehingga kinerja
aktual belum dapat digunakan sebagai dasar pertimbangan yang cukup untuk
mengetahui tingkat pencapaian proyeksi keuangan (business plan) yang dibuat
manajemen. Sementara pendekatan aset digunakan sebagai pendekatan utama karena
perusahaan baru saja memulai operasionalnya dan aset perusahaan terutama
didominasi oleh aset tetap.
 Adapun hasil rekonsiliasi yaitu :

Berdasarkan hasil rekonsiliasi, maka nilai pasar wajar saham PT Surya Graha
Pertiwi per 31 Desember 2019 yaitu sebesar Rp 505.282.633.372,00,- ( Lima Ratus
Lima Milyar Dua Ratus Delapan Puluh Dua Juta Enam Ratus Tiga Puluh Tiga Ribu
Tiga Ratus Tujuh Puluh Dua Rupiah).
Jumlah lembar saham PT SGP per 31 Desember 2019 adalah 500.000,-
lembar sehingga nilai wajar saham per lembar PT SGP per 31 Desember 2019 yaitu
Rp.1.010.565,00,- (Satu Juta Sepuluh Ribu Lima Ratus Enam Puluh Lima Rupiah).