AKUNTANSI KEUANGAN 2

MODUL 9

AKUNTANSI SEWA

TRI KURNIAWATI, S.E.,M.Ak

STIE INTERNATIONAL GOLDEN INSTITUTE JAKARTA

AKUNTANSI SEWA
TUJUAN PEMBELAJARAN

Setelah mempelajari bab ini, Anda seharusnya bisa :

1. Jelaskan sifat, substansi ekonomi, dan keuntungan dari transaksi sewa.

2. Jelaskan akuntansi untuk sewa oleh penyewan
3. Jelaskan akuntansi untuk sewa oleh lessor.
4. Jelaskan akuntansi dan pelaporan untuk fitur-fitur khusus pengaturan sewa.

LINGKUNGAN SEWA

Aristoteles pernah berkata, "Kekayaan tidak terletak pada kepemilikan tetapi dalam penggunaan hal-hal"!
Jelas, banyak perusahaan A.S. telah memutuskan bahwa Aristoteles benar, karena mereka menjadi sangat
terlibat dalam penyewaan aset daripada memiliki mereka. Sebagai contoh, menurut Equipment Leasing
Association (ELA), pasar leasing peralatan global adalah bisnis $ 900 miliar, dengan Amerika Serikat
menyumbang sekitar sepertiga dari pasar global. ELA memperkirakan bahwa dari total investasi tetap $
1,5 triliun yang diharapkan dari bisnis domestik pada tahun 2014, $ 946 miliar (63 persen) akan dibiayai
melalui leasing. Ingat bahwa statistik ini hanya untuk penyewaan peralatan. Tambahkan dalam
penyewaan real estat, yang mungkin lebih besar, dan kita berbicara tentang bisnis yang sangat besar dan
berkembang, yang setidaknya sebagian didorong oleh akuntansi. Jenis aset apa yang disewa? Seperti yang
ditunjukkan cerita pembuka, semua jenis peralatan dapat disewa, seperti kereta api, helikopter, buldoser,
tongkang, pemindai CT, komputer, dan sebagainya. Ilustrasi 21-1 merangkum, dengan kata-kata mereka
sendiri, apa yang disewa beberapa perusahaan besar.

Gap (GPS) “Kami menyewakan sebagian besar tempat toko kami dan beberapa fasilitas kantor pusat
kami dan pusat distribusi.”

ExxonMobil Corp. (XOM) "Komitmen minimum untuk sewa operasi, ditampilkan dengan dasar yang
tidak didiskontokan, mencakup peralatan pengeboran, kapal tanker, stasiun servis, dan properti
lainnya."

JPMorgan Chase (JPM) “JPMorgan Chase dan anak perusahaannya diwajibkan berdasarkan sejumlah
sewa operasi yang tidak dapat dibatalkan untuk bangunan dan peralatan yang digunakan terutama
untuk keperluan perbankan.”

Maytag Corp. (MYG) "Perusahaan menyewa real estat, mesin, peralatan, dan mobil di bawah sewa
operasi, beberapa di antaranya memiliki opsi perpanjangan."

McDonald's Corp (MCD) “Perusahaan adalah penyewa di 15.235 lokasi restoran melalui sewa tanah
(Perusahaan menyewakan tanah dan Perusahaan atau pemegang waralaba memiliki bangunan) dan
melalui sewa yang disempurnakan (Perusahaan menyewakan tanah dan bangunan).”

2
 Starbucks Corp. (SBUX) "Starbucks menyewa toko ritel, fasilitas roasting dan distribusi, dan ruang
kantor di bawah sewa operasi."

TXU Corp. (TXU) “TXU Energy Holdings dan TXU Electric Delivery telah menandatangani sewa operasi
yang mencakup berbagai fasilitas dan properti termasuk fasilitas pembangkit listrik, turbin
pembakaran, peralatan transportasi, peralatan pertambangan, peralatan pemrosesan data, dan ruang
kantor.”

Viacom Inc. (VIA.B) “Perusahaan memiliki komitmen sewa operasi jangka panjang yang tidak dapat
dibatalkan untuk ruang kantor dan peralatan, transponder, fasilitas studio, dan kendaraan. Perusahaan
juga melakukan sewa modal untuk transponder satelit. ”

Kelompok peralatan sewaan terbesar melibatkan peralatan teknologi informasi, diikuti oleh aset di area
transportasi (truk, pesawat, kereta api), dan kemudian konstruksi dan pertanian.

Siapa Para Pemain?

Sewa adalah perjanjian kontraktual antara lessor dan lessee. Pengaturan ini memberikan lessee hak untuk
menggunakan properti tertentu, yang dimiliki oleh lessor, untuk periode waktu tertentu. Sebagai imbalan
atas penggunaan properti, penyewa melakukan pembayaran sewa selama masa sewa kepada lessor.

Siapa lessor yang memiliki properti ini? Mereka umumnya jatuh ke dalam salah satu dari tiga kategori:
1. Bank.
2. Perusahaan produsen penyewaan.
3. Independen.

Bank
Bank adalah pemain terbesar dalam bisnis leasing. Mereka memiliki dana berbiaya rendah, yang memberi
mereka keuntungan karena dapat membeli aset dengan biaya lebih murah daripada pesaing mereka. Bank
juga lebih agresif di pasar leasing. Memutuskan bahwa akan ada uang yang dihasilkan dalam leasing, bank
telah memperluas lini produk mereka di area ini. Akhirnya, transaksi leasing sekarang lebih terstandarisasi,
yang memberikan keuntungan bagi bank karena mereka tidak harus seinovatif dalam penataan
pengaturan sewa. Dengan demikian, bank seperti Wells Fargo, Chase, Citigroup, dan PNC memiliki anak
perusahaan leasing yang besar.

Perusahaan produsen penyewaan

Perusahaan Perusahaan leasing Captive adalah anak perusahaan yang bisnis utamanya adalah melakukan
operasi leasing untuk perusahaan induk. Perusahaan seperti Caterpillar Financial Services Corp (untuk
Caterpillar), Ford Motor Credit (untuk Ford), dan IBM Global Financing (untuk IBM) memfasilitasi
penjualan produk kepada konsumen. Misalnya, misalkan Sterling Construction Co. ingin mengakuisisi
sejumlah pengolah tanah dari Caterpillar. Dalam hal ini, Caterpillar Financial Services Corp. akan
menawarkan untuk menyusun transaksi sebagai sewa bukan sebagai pembelian. Dengan demikian,

3
Caterpillar Financial menyediakan pembiayaan daripada lembaga keuangan luar. Perusahaan sewa guna
usaha memiliki keunggulan point-of-sale dalam menemukan pelanggan sewa guna usaha. Yaitu, segera
setelah Caterpillar menerima pesanan peralatan yang mungkin, anak perusahaan leasing dapat dengan
cepat mengembangkan pengaturan pembiayaan sewa. Selain itu, captive lessor memiliki pengetahuan
produk yang memberikan keuntungan saat membiayai produk induknya. Tren saat ini adalah bagi para
tawanan untuk fokus terutama pada produk-produk perusahaan mereka daripada melakukan
pembiayaan sewa umum. Misalnya, Boeing Capital dan UPS Capital adalah dua tawanan yang telah
meninggalkan bisnis keuangan umum untuk fokus secara eksklusif pada produk-produk perusahaan induk
mereka.

Independen
Independen adalah kategori terakhir dari lessor. Independen belum melakukan dengan baik selama
beberapa tahun terakhir. Pangsa pasar mereka telah turun cukup dramatis karena bank dan perusahaan
leasing menjadi lebih agresif di bidang pembiayaan sewa.
Independen tidak memiliki akses point-of-sale, juga tidak memiliki keunggulan biaya dana yang rendah.
Apa yang sering mereka kuasai adalah mengembangkan kontrak inovatif untuk penyewa. Selain itu,
mereka mulai bertindak sebagai perusahaan pembiayaan tawanan untuk beberapa perusahaan yang tidak
memiliki anak perusahaan leasing. Misalnya, International Lease Finance Corp. adalah salah satu lessor
independen terbesar di dunia. Menurut data terakhir dari Laporan Tahunan 2015 Equipment Leasing and
Finance Foundation tentang volume bisnis baru berdasarkan tipe lessor, bank memiliki sekitar 55 persen
pasar, diikuti oleh tawanan pada 31 persen. Independen memiliki sisa 14 persen dari bisnis baru. Data
tentang perubahan pangsa pasar menunjukkan bahwa baik bank maupun independen telah
meningkatkan bisnis dengan mengorbankan para tawanan. Yaitu, dari 2013 hingga 2014 pangsa pasar
bank dan bank independen masing-masing telah tumbuh sebesar 7,4 persen dan 17,6 persen, sedangkan
pangsa pasar para tawanan meningkat hanya 1,3 persen.

Keuntungan dari Leasing

Pertumbuhan dalam leasing menunjukkan bahwa ia sering memiliki beberapa keuntungan asli daripada
memiliki properti, seperti:
1. Pendanaan 100% dengan tarif tetap. Sewa sering kali ditandatangani tanpa memerlukan uang
muka dari penyewa. Ini membantu lessee menghemat uang langka — fitur yang sangat diinginkan
untuk perusahaan baru dan berkembang. Selain itu, pembayaran sewa seringkali tetap, yang
melindungi lessee terhadap inflasi dan kenaikan biaya uang. Komentar berikut menjelaskan
mengapa perusahaan memilih sewa daripada pinjaman konvensional: “Bank lokal kami akhirnya
mencapai 80 persen dari harga pembelian tetapi tidak akan lebih tinggi, dan mereka
menginginkan tingkat bunga yang naik. Kami hanya tidak mampu membayar uang muka, dan kami
perlu mengunci tingkat pembayaran terakhir yang kami tahu dapat kami jalani. "
2. Perlindungan terhadap keusangan. Peralatan leasing mengurangi risiko keusangan bagi lessee dan
dalam banyak kasus mengalihkan risiko nilai residu ke lessor. Misalnya, Merck (pembuat farmasi)
menyewa komputer. Di bawah perjanjian sewa, Merck dapat mengubah komputer lama untuk
model baru kapan saja, membatalkan sewa lama dan menulis yang baru. Lessor menambahkan
biaya sewa baru ke saldo karena sewa lama, dikurangi nilai tukar komputer yang lama. Seperti
dikatakan seorang bendahara, "Naluri kita adalah membeli." Tetapi jika komputer baru
kemungkinan akan datang dalam waktu singkat, "maka leasing hanya merupakan cara yang jauh

4
 lebih nyaman daripada membeli." Biasanya, lessor juga melindungi dirinya sendiri dengan
mewajibkan lessee membayar pembayaran sewa yang lebih tinggi atau memberikan pembayaran
tambahan jika lessee tidak mempertahankan aset.
3. Fleksibilitas. Perjanjian sewa mungkin mengandung ketentuan yang tidak terlalu ketat
dibandingkan perjanjian utang lainnya. Lessor yang inovatif dapat menyesuaikan perjanjian sewa
dengan kebutuhan khusus lessee. Misalnya, durasi sewa — jangka waktu sewa — bisa berupa apa
saja dari periode waktu yang singkat hingga seluruh umur ekonomi aset yang diharapkan.
Pembayaran sewa mungkin tingkat dari tahun ke tahun, atau mereka dapat menambah atau
mengurangi jumlahnya. Jumlah pembayaran dapat ditentukan sebelumnya atau dapat bervariasi
dengan penjualan, suku bunga utama, Indeks Harga Konsumen, atau faktor lainnya. Dalam
kebanyakan kasus, sewa diatur untuk memungkinkan lessor memulihkan biaya aset ditambah
pengembalian yang adil selama masa sewa.
4. Pembiayaan lebih murah. Beberapa perusahaan menemukan leasing lebih murah daripada
bentuk-bentuk pembiayaan lainnya. Sebagai contoh, perusahaan pemula di industri yang tertekan
atau perusahaan dengan tanda kurung pajak yang rendah dapat menyewa untuk mengklaim
manfaat pajak yang mungkin akan hilang. Pengurangan depresiasi tidak memberikan keuntungan
bagi perusahaan yang memiliki sedikit penghasilan kena pajak. Melalui leasing, perusahaan
leasing atau lembaga keuangan menggunakan manfaat pajak ini. Mereka kemudian dapat
meneruskan sebagian dari manfaat pajak ini kembali ke pengguna aset dalam bentuk pembayaran
sewa yang lebih rendah.
5. Keuntungan pajak. Dalam beberapa kasus, perusahaan dapat "memiliki kue dan memakannya
juga" dengan keuntungan pajak yang ditawarkan sewa. Yaitu, untuk tujuan pelaporan keuangan,
perusahaan tidak melaporkan aset atau liabilitas untuk pengaturan sewa. Untuk tujuan pajak,
perusahaan dapat menggunakan modal dan mendepresiasi aset sewaan. Akibatnya, perusahaan
mengambil potongan lebih awal daripada lebih lambat dan juga mengurangi pajaknya. Kendaraan
umum untuk jenis transaksi ini adalah pengaturan "sewa sintetik", seperti yang dijelaskan dalam
cerita pembuka untuk Krispy Kreme.
6. Pembiayaan off-balance-sheet. Sewa tertentu tidak menambah hutang pada neraca atau
mempengaruhi rasio keuangan. Bahkan, mereka dapat menambah kapasitas pinjaman.1
Pembiayaan tidak-seimbang seperti itu sangat penting bagi beberapa perusahaan.
Sifat Konseptual Sewa
Jika Delta meminjam $ 47 juta dengan wesel 10 tahun dari Bank of America untuk membeli pesawat jet
Boeing 737, Delta harus dengan jelas melaporkan aset dan kewajiban terkait pada jumlah itu di neraca.
Demikian pula, jika Delta membeli 737 seharga $ 47 juta langsung dari Boeing melalui pembelian cicilan
selama 10 tahun, itu harus dengan jelas melaporkan aset dan liabilitas terkait (mis., Ia harus
“memanfaatkan” transaksi cicilan). Namun, bagaimana jika Delta menyewa Boeing 737 selama 10 tahun
dari International Lease Finance Corp (ILFC) —lembut pesawat terbesar di dunia — melalui transaksi sewa
yang tidak dapat dibatalkan dengan pembayaran dalam jumlah yang sama dengan transaksi pembelian
angsuran? Dalam hal ini, pendapat berbeda tentang cara melaporkan transaksi ini. Berbagai pandangan
tentang kapitalisasi sewa adalah sebagai berikut.
1. Jangan mengkapitalisasi aset sewaan. Pandangan ini menganggap kapitalisasi tidak pantas karena
Delta tidak memiliki properti. Selain itu, sewa adalah kontrak "eksekusi" yang membutuhkan
kinerja berkelanjutan oleh kedua belah pihak. Karena perusahaan saat ini tidak mengkapitalisasi

5
 kontrak eksekutif lainnya (seperti komitmen pembelian dan kontrak kerja), mereka juga tidak
boleh mengkapitalisasi sewa.
2. Mengapitalisasi sewa yang mirip dengan pembelian angsuran. Pandangan ini berpendapat bahwa
perusahaan harus melaporkan transaksi sesuai dengan substansi ekonomi mereka. Karena itu, jika
perusahaan mengkapitalisasi pembelian angsuran, mereka juga harus mengkapitalisasi sewa yang
memiliki karakteristik serupa. Sebagai contoh, Delta melakukan pembayaran yang sama selama
periode 10 tahun untuk sewa atau pembelian angsuran. Lessees melakukan pembayaran sewa,
sedangkan pemilik melakukan pembayaran hipotek.
Bagaimana seharusnya laporan keuangan tidak melaporkan transaksi ini dengan cara yang sama?
3. Memanfaatkan semua sewa jangka panjang. Pendekatan ini hanya membutuhkan hak jangka
panjang untuk menggunakan properti untuk memanfaatkan. Pendekatan hak properti ini
mengkapitalisasi semua sewa jangka panjang.
4. Memanfaatkan sewa perusahaan di mana penalti untuk kinerja buruk sangat besar. Pendekatan
akhir menganjurkan penggunaan hanya hak dan kewajiban kontrak “fi” (noncancelable).
"Perusahaan" berarti bahwa tidak mungkin untuk menghindari kinerja dalam sewa tanpa penalti
berat.
Singkatnya, berbagai sudut pandang berkisar dari tidak ada kapitalisasi ke kapitalisasi semua sewa. FASB
rupanya setuju dengan pendekatan kapitalisasi ketika sewa mirip dengan pembelian angsuran. Ini
mencatat bahwa Delta harus mengkapitalisasi sewa yang mentransfer secara substansial semua manfaat
dan risiko kepemilikan properti, asalkan sewa tidak dapat dibatalkan. Noncancelable berarti bahwa Delta
dapat membatalkan kontrak leasing hanya atas hasil dari beberapa kontingensi jarak jauh, atau bahwa
ketentuan dan denda pembatalan kontrak sangat mahal bagi Delta sehingga pembatalan mungkin tidak
akan terjadi.
Sudut pandang ini mengarah pada tiga kesimpulan dasar. (1) Perusahaan harus mengidentifikasi
karakteristik yang menunjukkan transfer secara substansial semua manfaat dan risiko kepemilikan. (2)
Karakteristik yang sama harus diterapkan secara konsisten kepada lessee dan lessor. (3) Sewa yang tidak
mengalihkan secara substansial semua manfaat dan risiko kepemilikan adalah sewa operasi. Perusahaan
sebaiknya tidak memanfaatkan sewa operasi. Sebaliknya, perusahaan harus memperhitungkannya
sebagai pembayaran dan penerimaan sewa.

AKUNTANSI OLEH PENYEWA

Jika Delta Airlines (lessee) mengkapitalisasi sewa, itu mencatat aset dan liabilitas yang umumnya sama
dengan nilai sekarang dari pembayaran sewa. ILFC (lessor), yang telah mentransfer secara substansial
semua manfaat dan risiko kepemilikan, mengakui penjualan dengan melepas aset dari neraca dan
menggantinya dengan piutang. Entri jurnal khas untuk Delta dan ILFC, dengan asumsi peralatan yang
disewa dan dikapitalisasi, muncul seperti yang ditunjukkan pada Gambar 21-2.

Sewa peralatan Piutang sewa

Hutang sewa Peralatan

6
Setelah mengkapitalisasi aset, Delta mencatat penyusutan aset sewaan. ILFC dan Delta memperlakukan
pembayaran sewa sebagai terdiri dari bunga dan pokok. Jika Delta tidak mengkapitalisasi sewa, itu tidak
mencatat aset, ILFC juga tidak menghapusnya dari pembukuannya. Ketika Delta melakukan pembayaran
sewa, ia mencatat biaya sewa; ILFC mengakui pendapatan sewa.

Untuk mencatat sewa sebagai sewa modal, sewa harus tidak dapat dibatalkan. Selanjutnya, harus
memenuhi satu atau lebih dari empat kriteria yang tercantum dalam Gambar 21-3.

Kriteria Kapitalisasi (Penyewa)

• Sewa mengalihkan kepemilikan properti kepada penyewa.

• Sewa mengandung opsi pembelian-murah.
• Jangka waktu sewa sama dengan 75 persen atau lebih dari perkiraan umur ekonomis dari properti
sewaan.
• Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum (tidak termasuk biaya eksekusi) sama dengan atau
melebihi 90 persen dari nilai wajar properti sewaan. [1]

Delta mengklasifikasikan dan memperhitungkan sewa yang tidak memenuhi salah satu dari empat kriteria
sebagai sewa operasi. Ilustrasi 21-4 menunjukkan bahwa sewa yang memenuhi salah satu dari empat
kriteria menghasilkan lessee yang memiliki sewa modal.

Sesuai dengan alasan FASB bahwa suatu perusahaan mengkonsumsi proporsi yang signifikan dari nilai
aset dalam 75 persen pertama kehidupannya, penyewa tidak menerapkan kriteria ketiga maupun
keempat ketika dimulainya sewa terjadi selama 25 terakhir persen dari kehidupan aset.

KRITERIA KAPITALISASI
Tiga dari empat kriteria kapitalisasi yang berlaku untuk penyewa adalah kontroversial dan mungkin sulit
untuk diterapkan dalam praktik. Kami membahas masing-masing kriteria secara rinci di halaman-halaman
berikut.

7
Tes Transfer Kepemilikan
Jika sewa mentransfer kepemilikan aset kepada penyewa, itu adalah sewa modal. Kriteria ini tidak
kontroversial dan mudah diimplementasikan dalam praktik.

Tes Opsi Tawar-Menawar

Opsi pembelian-tawar memungkinkan penyewa untuk membeli properti sewaan dengan harga yang jauh
lebih rendah dari nilai wajar yang diharapkan properti pada tanggal opsi menjadi dilaksanakan. Pada awal
sewa, perbedaan antara harga opsi dan nilai wajar yang diharapkan harus cukup besar untuk membuat
pelaksanaan opsi dijamin secara wajar.

Misalnya, asumsikan bahwa Brett's Delivery Service akan menyewakan Honda Accord seharga $ 599 per
bulan selama 40 bulan, dengan opsi untuk membeli $ 100 pada akhir periode 40 bulan. Jika perkiraan nilai
wajar Honda Accord adalah $ 3.000 pada akhir 40 bulan, opsi $ 100 untuk pembelian jelas merupakan
suatu tawaran. Karena itu, Brett harus mengkapitalisasi sewa. Dalam kasus lain, kriteria tersebut mungkin
tidak mudah untuk diterapkan, dan menentukan sekarang bahwa harga tertentu di masa depan adalah
tawar-menawar bisa jadi sulit.

Uji Kehidupan Ekonomi (Uji 75%)

Jika periode sewa sama atau melebihi 75 persen dari kehidupan ekonomi aset, lessor mentransfer
sebagian besar risiko dan manfaat kepemilikan kepada lessee. Kapitalisasi karena itu sesuai. Namun,
menentukan jangka waktu sewa dan umur ekonomis aset dapat menyulitkan. Masa sewa umumnya
dianggap sebagai masa sewa yang tidak dapat dibatalkan. Namun, opsi pembaruan-tawar-menawar, jika
disediakan dalam perjanjian sewa, dapat memperpanjang periode ini. Opsi penawaran-pembaruan
memungkinkan penyewa untuk memperbarui sewa untuk sewa yang lebih rendah dari sewa wajar yang
diharapkan pada tanggal opsi menjadi dilaksanakan. Pada awal sewa, perbedaan antara sewa pembaruan
dan sewa wajar yang diharapkan harus cukup besar untuk membuat pelaksanaan opsi untuk memperbarui
dijamin secara wajar. Misalnya, anggap bahwa Home Depot menyewa PC Dell selama dua tahun dengan
harga sewa $ 100 per bulan per komputer dan selanjutnya dapat menyewanya $ 10 per bulan per
komputer selama dua tahun. Sewa jelas menawarkan opsi pembaruan-tawar-menawar; masa sewa
dianggap empat tahun. Namun, dengan opsi pembaruan-tawar-menawar, seperti halnya opsi pembelian-
tawar-menawar, terkadang sulit untuk menentukan apa yang dimaksud dengan tawar-menawar.4
Menentukan taksiran umur ekonomis juga dapat menimbulkan masalah, terutama jika barang yang
disewa adalah barang khusus atau telah digunakan untuk periode waktu yang signifikan. Misalnya,
menentukan kehidupan ekonomi inti nuklir sangat sulit. Ini tunduk pada lebih dari "keausan" normal.
Seperti yang ditunjukkan sebelumnya, FASB mengambil posisi bahwa jika sewa dimulai selama 25 persen
terakhir masa aset, perusahaan tidak dapat menggunakan uji kehidupan ekonomi untuk
mengklasifikasikan sewa sebagai sewa modal.

PEMULIHAN TES INVESTASI (TES 90%)

Jika nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum sama dengan atau melebihi 90 persen dari nilai wajar
aset, maka penyewa seperti Delta harus mengkapitalisasi aset sewaan. Mengapa? Jika nilai sekarang dari
pembayaran sewa minimum cukup dekat dengan nilai wajar pesawat, Delta secara efektif membeli aset.

8
Menentukan nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum melibatkan tiga konsep penting: (1)
pembayaran sewa minimum, (2) biaya eksekusi, dan (3) tingkat diskonto.
Pembayaran Sewa Minimum. Delta wajib melakukan, atau diharapkan untuk melakukan, pembayaran
sewa minimum sehubungan dengan properti sewaan. Pembayaran ini termasuk yang berikut.
1. Pembayaran sewa minimum. Pembayaran sewa minimum adalah pembayaran yang harus
dilakukan Delta ke ILFC berdasarkan perjanjian sewa. Dalam beberapa kasus, pembayaran sewa
minimum dapat sama dengan pembayaran sewa minimum. Namun, pembayaran sewa minimum
juga dapat mencakup nilai residu yang dijamin (jika ada), denda karena kegagalan untuk
memperbarui, atau opsi pembelian-tawar-menawar (jika ada), seperti yang kita catat di halaman
berikutnya.
2. Nilai residu yang dijamin. Nilai sisa adalah taksiran nilai wajar properti sewaan pada akhir masa
sewa. ILFC dapat mentransfer risiko kerugian ke Delta atau ke pihak ketiga dengan mendapatkan
jaminan dari nilai residu yang diperkirakan. Nilai sisa yang dijamin adalah (1) jumlah tertentu atau
yang dapat ditentukan yang akan dibayarkan Delta kepada ILFC pada akhir masa sewa untuk
membeli pesawat pada akhir masa sewa, atau (2) jumlah Delta atau pihak ketiga menjamin bahwa
ILFC akan menyadari jika pesawat dikembalikan. (Penjamin pihak ketiga, pada dasarnya,
perusahaan asuransi yang dengan bayaran menanggung risiko defisiensi dalam nilai residu aset
sewaan.) Jika tidak dijamin secara penuh, nilai residu yang tidak dijamin adalah estimasi nilai
residu eksklusif dari setiap bagian yang dijamin.
3. Hukuman atas kegagalan untuk memperpanjang atau memperpanjang sewa. Jumlah yang harus
dibayarkan Delta jika perjanjian menentukan bahwa ia harus memperpanjang atau memperbarui
sewa, dan gagal melakukannya.
4. Opsi pembelian murah. Seperti yang kami sebutkan sebelumnya (dalam item 1), opsi yang
diberikan kepada Delta untuk membeli pesawat pada akhir masa sewa dengan harga yang tetap
memadai di bawah nilai wajar yang diharapkan, sehingga, pada saat dimulainya sewa. , pembelian
cukup terjamin.

Delta tidak termasuk biaya eksekusi (didefinisikan di bawah) dari perhitungan nilai sekarang dari
pembayaran sewa minimum.

Biaya Eksekusi. Seperti kebanyakan aset, aset berwujud yang disewa menimbulkan biaya asuransi,
pemeliharaan, dan pajak — disebut biaya eksekusi — selama masa ekonomi mereka. Jika ILFC tetap
bertanggung jawab atas pembayaran "biaya tipe kepemilikan" ini, itu harus mengecualikan, dalam
menghitung nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum, sebagian dari setiap pembayaran sewa yang
mewakili biaya eksekusi. Biaya pelaksanaan tidak mewakili pembayaran atau pengurangan kewajiban.
Banyak perjanjian sewa guna usaha menentukan bahwa penyewa membayar secara langsung biaya
pelaksanaan kepada pihak ketiga yang sesuai. Dalam kasus ini, lessor dapat menggunakan pembayaran
sewa tanpa penyesuaian dalam perhitungan nilai sekarang.

Nilai diskon. Penyewa seperti Delta umumnya menghitung nilai sekarang dari pembayaran sewa
minimum menggunakan tingkat pinjaman tambahannya. Tingkat ini didefinisikan sebagai: “Tingkat
bahwa, pada saat dimulainya sewa, penyewa akan dikenakan untuk meminjam dana yang diperlukan
untuk membeli aset sewaan pada pinjaman yang dijamin dengan ketentuan pembayaran yang mirip
dengan jadwal pembayaran yang disebut dalam sewa tersebut. . " [4] Untuk menentukan apakah nilai

9
sekarang dari pembayaran ini kurang dari 90 persen dari nilai wajar properti, Delta mendiskontokan
pembayaran menggunakan tingkat pinjaman tambahan. Menentukan tingkat pinjaman tambahan sering
membutuhkan penilaian karena lessee mendasarkannya pada pembelian hipotetis properti. Namun, ada
satu pengecualian untuk aturan ini. Jika (1) Delta mengetahui tingkat bunga implisit yang dihitung oleh
ILFC dan (2) kurang dari tingkat pinjaman bertahap Delta, maka Delta harus menggunakan tingkat implisit
ILFC. Berapa suku bunga yang tersirat dalam sewa? Ini adalah tingkat diskonto yang, ketika diterapkan
pada pembayaran sewa minimum dan nilai residu yang tidak dijamin yang timbul pada lessor,
menyebabkan nilai kini agregat sama dengan nilai wajar properti yang disewakan kepada lessor. Tujuan
pengecualian ini ada dua. Pertama, tingkat implisit ILFC umumnya tingkat yang lebih realistis untuk
digunakan dalam menentukan jumlah (jika ada) untuk dilaporkan sebagai aset dan kewajiban terkait
untuk Delta. Kedua, pedoman memastikan bahwa Delta tidak menggunakan tingkat pinjaman tambahan
tinggi yang secara artifisial akan menyebabkan nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum menjadi
kurang dari 90 persen dari nilai wajar pesawat. Dengan demikian, penggunaan kurs semacam itu akan
memungkinkan untuk menghindari kapitalisasi aset dan liabilitas terkait.

Delta mungkin berpendapat bahwa itu tidak dapat menentukan tingkat implisit lessor dan karenanya
harus menggunakan tingkat yang lebih tinggi. Namun, dalam kebanyakan kasus, Delta dapat mendekati
tingkat implisit yang digunakan oleh ILFC. Penentuan apakah estimasi yang masuk akal dapat dibuat atau
tidak akan membutuhkan penilaian, terutama jika hasil dari menggunakan tingkat pinjaman tambahan
mendekati mendekati uji 90 persen. Karena Delta mungkin tidak mengkapitalisasi properti sewaan lebih
dari nilai wajarnya (seperti yang akan kita bahas nanti), Delta tidak dapat menggunakan tingkat diskonto
yang terlalu rendah.

ASET DAN PERTANGGUNGJAWABAN BERBEDA

Dalam transaksi sewa modal, Delta menggunakan sewa sebagai sumber pembiayaan. ILFC membiayai
transaksi (menyediakan modal investasi) melalui aset sewaan. Delta melakukan pembayaran sewa, yang
sebenarnya merupakan pembayaran angsuran. Oleh karena itu, selama umur pesawat yang disewa,
pembayaran sewa ke ILFC merupakan pembayaran pokok ditambah bunga.

Aset dan Kewajiban Tercatat

Di bawah metode sewa modal, Delta memperlakukan transaksi sewa seolah-olah membeli pesawat dalam
transaksi pembiayaan. Artinya, Delta mengakuisisi pesawat dan menciptakan kewajiban. Oleh karena itu,
ini mencatat sewa modal sebagai aset dan kewajiban di bawah (1) nilai sekarang dari pembayaran sewa
minimum (tidak termasuk biaya eksekusi) atau (2) nilai wajar aset sewaan pada awal sewa. . Alasan untuk
pendekatan ini adalah bahwa perusahaan tidak boleh mencatat aset sewaan lebih dari nilai wajarnya.

Periode Penyusutan
Salah satu aspek bermasalah dari akuntansi untuk depresiasi aset sewaan yang dikapitalisasi berkaitan
dengan periode penyusutan. Jika perjanjian sewa mengalihkan kepemilikan aset ke Delta (kriteria 1) atau
berisi opsi pembelian-murah (kriteria 2), Delta mendepresiasi pesawat konsisten dengan kebijakan
penyusutan normal untuk pesawat lain, menggunakan umur ekonomis aset. Di sisi lain, jika sewa tidak
mengalihkan kepemilikan atau tidak mengandung opsi pembelian-murah, maka Delta
mendepresiasikannya selama jangka waktu sewa. Dalam hal ini, pesawat kembali ke ILFC setelah periode
waktu tertentu.

10
Metode Bunga Efektif
Selama masa sewa, Delta menggunakan metode bunga efektif untuk mengalokasikan setiap pembayaran
sewa antara pokok dan bunga. Metode ini menghasilkan beban bunga periodik yang sama dengan
persentase konstan dari nilai tercatat kewajiban sewa. Ketika menerapkan metode bunga efektif untuk
sewa modal, Delta harus menggunakan tingkat diskonto yang sama yang menentukan nilai sekarang dari
pembayaran sewa minimum.

Konsep Penyusutan
Meskipun Delta menghitung jumlah yang awalnya dikapitalisasi sebagai aset dan dicatat sebagai
kewajiban pada nilai sekarang yang sama, penyusutan pesawat dan pelepasan kewajiban adalah proses
akuntansi independen selama jangka waktu sewa. Ia harus mendepresiasi aset sewaan dengan
menerapkan metode penyusutan konvensional: garis lurus, jumlah-tahun-angka-angka, saldo menurun,
unit-unit produksi, dll. FASB menggunakan istilah "amortisasi" lebih sering daripada "penyusutan ”Untuk
mengakui hak properti sewaan tidak berwujud. Kami lebih suka "penyusutan" untuk menggambarkan
penghapusan dari aset berwujud yang sudah kadaluarsa.

METODE SEWA MODAL (LESSEE)

Untuk menggambarkan sewa modal, asumsikan bahwa Caterpillar Financial Services Corp. (anak
perusahaan Caterpillar) dan Sterling Construction Corp. menandatangani perjanjian sewa tanggal 1
Januari 2017, yang meminta Caterpillar untuk menyewa front-end loader ke Sterling mulai 1 Januari 2017.
Syarat dan ketentuan dari perjanjian sewa, dan data terkait lainnya, adalah sebagai berikut.
• Jangka waktu sewa adalah lima tahun. Perjanjian sewa tidak dapat dibatalkan, membutuhkan
pembayaran sewa yang sama sebesar $ 25.981,62 pada awal setiap tahun (berdasarkan anuitas).
• Mesin pemuat memiliki nilai wajar pada saat dimulainya sewa sebesar $ 100.000, perkiraan umur
ekonomi lima tahun, dan tidak ada nilai sisa.
• Sterling membayar semua biaya eksekusi langsung ke pihak ketiga kecuali untuk pajak properti
sebesar $ 2.000 per tahun, yang termasuk sebagai bagian dari pembayaran tahunannya ke
Caterpillar.
• Sewa tidak mengandung opsi perpanjangan. Loader kembali ke Caterpillar pada saat berakhirnya
kontrak.
• Tingkat pinjaman tambahan Sterling adalah 11 persen per tahun.
• Sterling mendepresiasi, berdasarkan garis lurus, peralatan serupa yang dimilikinya.
• Caterpillar menetapkan sewa tahunan untuk mendapatkan tingkat pengembalian investasi
sebesar 10 persen per tahun; Sterling tahu fakta ini.
Sewa memenuhi kriteria untuk klasifikasi sebagai sewa modal karena alasan berikut.
1. Jangka waktu sewa lima tahun, sama dengan perkiraan umur ekonomis peralatan lima tahun,
memuaskan tes 75 persen.
2. Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum ($ 100.000 sebagaimana dihitung di bawah ini)
melebihi 90 persen dari nilai wajar loader ($ 100.000).
Pembayaran sewa minimum adalah $ 119.908,10 ($ 23.981,62 × 5). Sterling menghitung jumlah yang
dikapitalisasi sebagai aset sewaan sebagai nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum (tidak termasuk
biaya eksekusi — pajak properti sebesar $ 2.000) seperti yang ditunjukkan pada Gambar 21-5.

11
 Jumlah yang dikapitalisasi = ($ 25.981,62 - $ 2.000) × Nilai sekarang dari anuitas jatuh tempo 1
untuk 5 periode pada 10% (Tabel 6-5)
= $ 23.981,62 × 4.16986
= $ 100.000

Sterling menggunakan tingkat bunga implisit Caterpillar sebesar 10 persen, bukan tingkat pinjaman
tambahan sebesar 11 persen karena (1) lebih rendah dan (2) mengetahui tentang hal itu. Sterling
mencatat sewa modal pada pembukuannya pada 1 Januari 2017, saat :
Peralatan Sewa (sewa guna usaha) 100.000
Kewajiban Sewa 100.000

Perhatikan bahwa entri mencatat kewajiban pada jumlah bersih $ 100.000 (nilai sekarang dari
pembayaran sewa masa depan) daripada pada jumlah kotor $ 119.908,10 ($ 23.981,62 × 5). Sterling
mencatat pembayaran sewa pertama pada 1 Januari 2017, sebagai berikut.
Biaya Pajak Properti 2.000,00
Kewajiban Sewa 23.981,62
Tunai 25.981,62

Setiap pembayaran sewa sebesar $ 25.981,62 terdiri dari tiga elemen: (1) pengurangan kewajiban sewa,
(2) biaya keuangan (beban bunga), dan (3) biaya eksekusi (pajak properti). Total biaya pembiayaan (biaya
bunga) selama masa sewa adalah $ 19.908,10. Jumlah ini adalah perbedaan antara nilai sekarang dari
pembayaran sewa ($ 100.000) dan uang tunai aktual yang dikeluarkan, setelah dikurangi biaya eksekusi
($ 119.908,10). Oleh karena itu, beban bunga tahunan, yang menerapkan metode bunga efektif, adalah
fungsi dari kewajiban yang belum dibayar, seperti yang ditunjukkan oleh Gambar 21-6.

12
 TGL Pembayaran Biaya Pengurangan Hutang
Bunga (10%)
sewa tahunan Eksekusi Hutang Sewa Sewa
untuk Kewajiban

(a) Pembayaran sewa sebagaimana disyaratkan oleh sewa.

(b) Biaya eksekusi termasuk dalam pembayaran sewa.
(c) Sepuluh persen dari saldo sebelumnya (e) kecuali untuk 1/1/17; karena ini merupakan anuitas,
tidak ada waktu yang berlalu pada tanggal pembayaran pertama dan tidak ada bunga yang timbul.
(d) (a) minus (b) dan (c). (e) Saldo sebelumnya dikurangi (d).
* Dibulatkan oleh 19 sen.

Pada akhir tahun fiskal, 31 Desember 2017, Sterling mencatat bunga yang masih harus dibayar sebagai
berikut.
Beban Bunga 7,601.84
Hutang Bunga 7,601.84

Penyusutan peralatan yang disewa selama masa sewa lima tahun, menerapkan kebijakan penyusutan
normal Sterling (metode garis lurus), menghasilkan entri berikut pada 31 Desember 2017.
Beban Penyusutan (sewa modal) 20.000
Akumulasi Depresiasi — Sewa Modal 20.000
($ 100.000 ÷ 5 tahun)

Pada tanggal 31 Desember 2017, Sterling secara terpisah mengidentifikasi aset yang dicatat dalam sewa
guna usaha di neraca. Demikian pula, secara terpisah mengidentifikasi kewajiban terkait. Sterling
mengklasifikasikan bagian yang jatuh tempo dalam satu tahun atau siklus operasi, mana yang lebih lama,
dengan kewajiban lancar, dan sisanya dengan kewajiban tidak lancar. Misalnya, porsi saat ini pada 31
Desember 2017, total kewajiban $ 76.018,38 dalam jadwal amortisasi Sterling adalah jumlah pengurangan
kewajiban pada 2018, atau $ 16.379,78. Ilustrasi 21-7 menunjukkan bagian kewajiban sehubungan dengan
transaksi sewa pada tanggal 31 Desember 2017.

Sterling mencatat pembayaran sewa tanggal 1 Januari 2018, sebagai berikut.

13
Biaya Pajak Properti 2.000,00
Hutang Bunga 7,601.84
Kewajiban Sewa 16.379,78
Uang tunai 25.981,62

Entri hingga 2021 ikuti pola di atas. Sterling mencatat biaya eksekusi lainnya (asuransi dan pemeliharaan)
dengan cara yang mirip dengan cara mencatat biaya operasi lainnya yang terjadi pada aset yang
dimilikinya. Setelah berakhirnya masa sewa, Sterling telah sepenuhnya mengamortisasi jumlah yang
dikapitalisasi sebagai peralatan sewaan. Ini juga telah sepenuhnya melunasi kewajiban sewa. Jika Sterling
tidak membeli loader, itu akan mengembalikan peralatan ke Caterpillar. Sterling kemudian menghapus
peralatan yang disewa dan akumulasi akun depresiasi terkait dari pembukuannya. Jika Sterling membeli
peralatan pada saat berakhirnya kontrak, dengan harga $ 5.000, dan perkiraan masa pakai peralatan
berubah dari lima menjadi tujuh tahun, itu membuat entri berikut.
Peralatan ($ 100.000 + $ 5.000) 105.000
Akumulasi Depresiasi — Sewa Modal 100.000
Peralatan Sewa (sewa guna usaha) 100.000
Akumulasi Depresiasi — Peralatan 100.000
Uang tunai 5.000

METODE OPERASI (LEASSE)

Menurut metode operasi, biaya sewa (dan kewajiban terkait) bertambah dari hari ke hari kepada penyewa
karena menggunakan properti. Penyewa menugaskan sewa ke periode manfaat dari penggunaan aset dan
mengabaikan, dalam akuntansi, komitmen untuk melakukan pembayaran di masa depan. Penyewa
membuat akrual atau penangguhan yang tepat jika periode akuntansi berakhir antara tanggal
pembayaran tunai. Misalnya, asumsikan bahwa capital lease yang diilustrasikan pada bagian sebelumnya
tidak memenuhi syarat sebagai capital lease. Karenanya Sterling menganggapnya sebagai sewa operasi.
Biaya tahun pertama operasi sekarang $ 25.981,62, jumlah pembayaran sewa. Sterling mencatat
pembayaran ini pada 1 Januari 2017, sebagai berikut.
Biaya Sewa 25.981,62
Uang tunai 25.981,62
Sterling tidak melaporkan pemuat, serta kewajiban jangka panjang untuk pembayaran sewa di masa
depan, di neraca. Sterling melaporkan biaya sewa pada laporan laba rugi. Dan, sebagaimana dibahas nanti
dalam bab ini, Sterling harus mengungkapkan semua sewa operasi yang memiliki ketentuan sewa yang
tidak dapat dibatalkan lebih dari satu tahun.

Perbandingan Sewa Modal dengan Sewa Operasi

Seperti yang kami tunjukkan, jika memperhitungkan sewa sebagai sewa operasi, biaya tahun pertama
untuk operasi adalah $ 25.981,62, jumlah pembayaran sewa. Memperlakukan transaksi sebagai sewa
modal, bagaimanapun, menghasilkan biaya tahun pertama $ 29.601,84: depresiasi $ 20.000 (dengan
asumsi garis lurus), biaya bunga $ 7.601,84 (per Ilustrasi 21-6), dan biaya eksekusi $ 2.000. Ilustrasi 21-8
menunjukkan bahwa walaupun total biaya untuk operasi adalah sama selama masa sewa apakah
memperhitungkan sewa sebagai sewa modal atau sebagai sewa operasi, dalam perlakuan sewa modal
biaya lebih tinggi pada tahun-tahun sebelumnya dan lebih rendah pada tahun-tahun berikutnya.

14
Jika menggunakan metode penyusutan yang dipercepat, perbedaan antara jumlah yang dibebankan pada
operasi di bawah dua metode akan lebih besar di tahun-tahun awal dan kemudian. Selain itu,
menggunakan pendekatan sewa modal menghasilkan aset dan kewajiban terkait sebesar $ 100.000 yang
awalnya dilaporkan di neraca. Penyewa tidak akan melaporkan aset atau liabilitas apa pun berdasarkan
metode operasi. Oleh karena itu, perbedaan berikut terjadi jika menggunakan sewa modal dan bukan
sewa operasi.
1. Peningkatan jumlah utang yang dilaporkan (baik jangka pendek dan jangka panjang).
2. Peningkatan jumlah total aset (aset berumur panjang spesifik).
3. Pendapatan yang lebih rendah di awal masa sewa dan, karenanya, laba ditahan yang lebih rendah.

Dengan demikian, banyak perusahaan percaya bahwa sewa modal berdampak negatif pada posisi
keuangan mereka: Rasio hutang terhadap total ekuitas mereka meningkat, dan tingkat pengembalian atas
total aset mereka berkurang. Akibatnya, komunitas bisnis menolak memanfaatkan sewa. Apakah
perlawanan ini beralasan masih bisa diperdebatkan Dari sudut pandang arus kas, perusahaan berada
dalam posisi yang sama apakah memperhitungkan sewa sebagai operasi atau sewa modal. Manajer sering
berdebat menentang kapitalisasi karena beberapa alasan. Pertama, kapitalisasi dapat dengan mudah
menyebabkan pelanggaran perjanjian pinjaman. Ini juga dapat mempengaruhi jumlah kompensasi yang
diterima oleh pemilik (misalnya, rencana kompensasi stok terkait dengan pendapatan). Akhirnya,
kapitalisasi dapat menurunkan tingkat pengembalian dan meningkatkan hutang ke hubungan ekuitas,
membuat perusahaan kurang menarik saat ini dan bagi investor potensial.

AKUNTANSI OLEH LESSOR

Sebelumnya di bab ini, kami membahas keuntungan leasing kepada lessee. Tiga manfaat penting tersedia
bagi lessor:
1. Pendapatan bunga. Leasing adalah bentuk pembiayaan. Bank, tawanan, dan perusahaan leasing
independen dan leasing menarik karena memberikan margin bunga yang kompetitif.
2. Insentif pajak. Dalam banyak kasus, perusahaan yang menyewakan tidak dapat menggunakan
manfaat pajak dari aset, tetapi leasing memungkinkan mereka untuk mentransfer manfaat pajak
tersebut kepada pihak lain (lessor) dengan imbalan tarif sewa yang lebih rendah pada aset yang
disewa. Sebagai ilustrasi, Boeing Aircraft mungkin menjual salah satu dari 737 pesawat jetnya

15
 kepada investor kaya yang hanya membutuhkan manfaat pajak. Investor kemudian menyewakan
pesawat ke maskapai asing, yang manfaat pajaknya tidak ada gunanya. Semua orang diuntungkan.
Boeing menjual pesawatnya, investor menerima manfaat pajak, dan maskapai asing dengan
murah memperoleh 737,10
3. Nilai residu tinggi. Keuntungan lain bagi lessor adalah pengembalian properti pada akhir masa
sewa. Nilai residu dapat menghasilkan laba yang sangat besar. Citigroup pada suatu waktu
memperkirakan bahwa pesawat komersial yang disewa untuk industri penerbangan akan
memiliki nilai sisa 5 persen dari harga pembelian mereka. Ternyata mereka berharga 150 persen
dari biayanya — untung yang tampan. Pada saat yang sama, jika nilai residu menurun, lessor dapat
menderita kerugian ketika aset sewaan yang kurang bernilai dikembalikan pada akhir kontrak.
Pada suatu waktu, pembuat mobil Ford mengambil $ 2,1 miliar pada portofolio leasingnya, ketika
kenaikan harga gas memicu penurunan dramatis dalam nilai jual kembali truk dan SUV sewaan.
Kerugian nilai residu seperti itu membuat Chrysler keluar dari bisnis leasing sama sekali.

Ekonomi Leasing
Lessor, seperti Caterpillar Financial dalam contoh kami sebelumnya, menentukan jumlah rental,
mendasarkannya pada tingkat pengembalian — tingkat implisit — yang diperlukan untuk membenarkan
penyewaan loader front-end. Dalam menetapkan tingkat pengembalian, Caterpillar mempertimbangkan
status kredit Sterling Construction, lamanya masa sewa, dan status nilai sisa (dijamin versus tidak dijamin).
Dalam contoh Caterpillar / Sterling di halaman 1204–1206, tingkat implisit Caterpillar adalah 10 persen,
biaya peralatan untuk Caterpillar adalah $ 100.000 (juga nilai wajar), dan estimasi nilai residu adalah nol.
Caterpillar menentukan jumlah pembayaran sewa sebagai berikut.

Nilai wajar dari peralatan yang disewa $ 100.000

Lebih rendah: Nilai sekarang dari nilai sisa ---–0–---
Jumlah yang akan dipulihkan oleh lessor melalui pembayaran sewa $ 100.000
Lima pembayaran sewa awal tahun untuk menghasilkan
pengembalian 10% ($ 100,000 ÷ 4,16986*) $ 23.981,62

*PV anuitas jatuh tempo 1 untuk 5 tahun sebesar 10% (Tabel 6-5)

Jika ada nilai residu yang terlibat (apakah dijamin atau tidak), Caterpillar tidak perlu memulihkan sebanyak
mungkin dari pembayaran sewa. Karena itu, pembayaran sewa akan lebih sedikit. (Gambar 21-16, di
halaman 1217, menunjukkan situasi ini.)

Klasifikasi Sewa oleh Lessor

Untuk tujuan akuntansi, lessor dapat mengklasifikasikan sewa sebagai salah satu dari yang berikut:
1. Sewa operasi.
2. Sewa pembiayaan langsung.
3. Sewa tipe penjualan.
Ilustrasi 21-10 menyajikan dua kelompok kriteria kapitalisasi untuk lessor. Jika pada tanggal awal lessor
setuju untuk suatu sewa yang memenuhi satu atau lebih kriteria Grup I (1, 2, 3, dan 4) dan kedua kriteria

16
Grup II (1 dan 2), lessor akan mengklasifikasikan dan menjelaskan pengaturan sebagai sewa pembiayaan
langsung atau sebagai sewa penjualan. [7] Perhatikan bahwa kriteria Grup I identik dengan kriteria yang
harus dipenuhi agar lessee mengklasifikasikan sewa sebagai sewa modal, seperti yang ditunjukkan pada
Gambar 21-3 (pada halaman 1201).

Kriteria Kapitalisasi (Lessor)

Grup I
• Sewa mengalihkan kepemilikan properti kepada penyewa.
• Sewa berisi opsi pembelian-murah.
• Jangka waktu sewa sama dengan 75 persen atau lebih dari perkiraan umur ekonomis dari properti
sewaan.
• Nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum (tidak termasuk biaya eksekusi) sama dengan atau
melebihi 90 persen dari nilai wajar properti sewaan.
Grup II
• Kolektibilitas pembayaran yang diperlukan dari penyewa cukup dapat diprediksi.
• Tidak ada ketidakpastian penting di sekitar jumlah biaya yang tidak dapat dikembalikan yang belum
dikeluarkan oleh lessor dalam sewa (kinerja lessor secara substansial selesai atau biaya di masa depan
Lessor mengklasifikasikan dan wajar).
dapat diprediksi secara menghitung semua sewa yang tidak memenuhi syarat sebagai pembiayaan
langsung atau sewa penjualan sebagai sewa operasi. Ilustrasi 21-11 menunjukkan keadaan di mana lessor
mengklasifikasikan sewa sebagai tipe operasi, pembiayaan langsung, atau penjualan.

Sebagai konsekuensi dari kriteria tambahan Grup II untuk lessor, lessor dapat mengklasifikasikan sewa
sebagai sewa operasi tetapi lessee dapat mengklasifikasikan sewa yang sama sebagai sewa modal. Dalam
hal demikian, baik lessor dan lessee akan membawa aset pada pembukuannya, dan keduanya akan
mendepresiasi aset yang dikapitalisasi. Untuk tujuan perbandingan dengan akuntansi penyewa, kami

17
hanya akan mengilustrasikan sewa operasi dan pembiayaan langsung di bagian berikut. Kami akan
membahas sewa tipe penjualan yang lebih kompleks nanti dalam bab ini.

Metode Pendanaan Langsung (Lessor)

Sewa pembiayaan langsung pada dasarnya adalah pembiayaan pembelian aset oleh penyewa. Dalam jenis
sewa ini, lessor mencatat piutang sewa bukan aset sewaan. Piutang sewa adalah nilai sekarang dari
pembayaran sewa minimum. Ingat bahwa "pembayaran sewa minimum" meliputi:
1. Pembayaran sewa (tidak termasuk biaya eksekusi).
2. Opsi pembelian murah (jika ada).
3. Nilai residu dijamin (jika ada).
4. Hukuman karena gagal memperbarui (jika ada).
Namun, lessor mencatat nilai residu, apakah dijamin atau tidak. Juga, ingat bahwa jika lessor membayar
biaya eksekusi, maka itu harus mengurangi pembayaran sewa dengan jumlah itu dalam menghitung
pembayaran sewa minimum. Presentasi berikut, menggunakan data dari contoh Caterpillar / Sterling
sebelumnya di halaman 1205, menggambarkan perlakuan akuntansi untuk sewa pembiayaan langsung.
Kami mengulangi di sini informasi yang relevan dengan Caterpillar dalam akuntansi untuk transaksi sewa
ini.
1. angka waktu sewa adalah lima tahun mulai 1 Januari 2017, tidak dapat dibatalkan, dan
mensyaratkan pembayaran sewa yang sama sebesar $ 25.981,62 pada awal setiap tahun.
Pembayaran termasuk $ 2.000 biaya eksekusi (pajak properti).
2. Peralatan (front-end loader) memiliki biaya $ 100.000 untuk Caterpillar, nilai wajar pada saat
dimulainya sewa $ 100.000, perkiraan umur ekonomi lima tahun, dan tidak ada nilai residu.
3. Caterpillar tidak mengeluarkan biaya langsung awal dalam negosiasi dan penutupan transaksi
sewa.
4. Sewa tidak mengandung opsi perpanjangan. Peralatan kembali ke Caterpillar pada saat
berakhirnya kontrak.
5. Kolektibilitas terjamin dan Caterpillar tidak dikenakan biaya tambahan (dengan pengecualian
pajak properti dikumpulkan dari Sterling). 6. Caterpillar menetapkan pembayaran sewa tahunan
untuk memastikan tingkat pengembalian 10 persen (tingkat implisit) atas investasinya seperti
yang ditunjukkan pada Gambar 21-12.

Nilai wajar dari peralatan yang disewa $ 100.000,00

Lebih rendah: Nilai sekarang dari nilai sisa –0–
Jumlah yang akan dipulihkan oleh lessor melalui
pembayaran sewa $ 100.000,00
Lima pembayaran sewa awal tahun untuk menghasilkan
pengembalian 10% ($ 100,000 ÷ 4,16986*) $ 23,981.62
*PV anuitas jatuh tempo 1 untuk 5 tahun sebesar 10% (Tabel 6-5).

Sewa memenuhi kriteria untuk klasifikasi sebagai sewa pembiayaan langsung karena beberapa alasan. (1)
Jangka waktu sewa melebihi 75 persen dari perkiraan umur ekonomis peralatan. (2) Nilai sekarang dari
pembayaran sewa minimum melebihi 90 persen dari nilai wajar peralatan. (3) Kolektibilitas pembayaran

18
cukup terjamin. (4) Caterpillar tidak dikenakan biaya lebih lanjut. Ini bukan sewa tipe penjualan karena
tidak ada perbedaan antara nilai wajar ($ 100.000) dari loader dan biaya Caterpillar ($ 100.000). Piutang
Sewa adalah nilai sekarang dari pembayaran sewa minimum (tidak termasuk biaya eksekusi yang
merupakan pajak properti sebesar $ 2.000). Caterpillar menghitungnya sebagai berikut.

Piutang sewa = ($ 25.981,62 - $ 2.000) × Nilai sekarang dari anuitas jatuh

tempo 1 untuk 5 periode sebesar
10% (Tabel 6-5)

= $ 23.981,62 × 4.16986 = $ 100.000

Caterpillar mencatat sewa aset dan piutang yang dihasilkan pada 1 Januari 2017 (dimulainya sewa),
sebagai berikut.

Piutang Sewa 100.000

Peralatan 100.000

Perusahaan sering melaporkan piutang sewa dalam neraca sebagai "Investasi bersih dalam sewa guna
usaha." Perusahaan mengklasifikasikannya sebagai lancar atau tidak, tergantung pada kapan mereka
memulihkan investasi bersih. Caterpillar menggantikan investasinya (loader front-end sewaan, biaya $
100.000), dengan piutang sewa guna usaha. Dengan cara yang mirip dengan perlakuan bunga Sterling,
Caterpillar menerapkan metode bunga efektif dan mengakui pendapatan bunga sebagai fungsi dari saldo
piutang sewa guna usaha, seperti yang diperlihatkan oleh Ilustrasi 21-14 (halaman 1214).

19
 (a) Sewa tahunan yang memberikan pengembalian 10% dari investasi bersih.
(b) Biaya eksekusi termasuk dalam pembayaran sewa.
(c) Sepuluh persen dari saldo sebelumnya (e) kecuali untuk 1/1/17.
(d) (a) minus (b) dan (c). (e) Saldo sebelumnya dikurangi (d).
* Dibulatkan oleh 19 sen.

Pada tanggal 1 Januari 2017, Caterpillar mencatat penerimaan pembayaran sewa tahun pertama sebagai
berikut.
Uang Tunai 25.981,62
Piutang Sewa 23.981,62
Beban Pajak Properti / Hutang Pajak Properti 2.000,00

Pada tanggal 31 Desember 2017, Caterpillar mengakui pendapatan bunga selama tahun pertama melalui
entri berikut.
Piutang Bunga 7.601,84
Pendapatan Bunga (sewa) 7.601,84
Pada tanggal 31 Desember 2017, Caterpillar melaporkan piutang sewa dalam neraca di antara aset lancar
atau aset tidak lancar, atau keduanya. Ini mengklasifikasikan bagian yang jatuh tempo dalam satu tahun
atau siklus operasi, mana yang lebih lama, sebagai aset lancar, dan sisanya dengan aset tidak lancar.
Ilustrasi 21-15 menunjukkan bagian aset yang terkait dengan transaksi sewa pada tanggal 31 Desember
2017.

20
Entri berikut mencatat penerimaan pembayaran sewa tahun kedua dan pengakuan bunga.
1 Januari 2018
Uang Tunai 25.981,62
Piutang Sewa 16.379,78
Piutang Bunga 7.601,84
Biaya Pajak Properti / Hutang Pajak Properti 2.000,00

31 Desember 2018
Piutang Bunga 5,963,86
Pendapatan Bunga (sewa) 5,963.86
Entri jurnal hingga 2021 mengikuti pola yang sama kecuali bahwa Caterpillar tidak mencatat entri pada
2021 (tahun lalu) untuk pendapatan bunga. Karena sepenuhnya mengumpulkan piutang pada 1 Januari
2021, tidak ada saldo (investasi) yang beredar selama 2021. Caterpillar tidak mencatat penyusutan. Jika
Sterling membeli loader seharga $ 5.000 setelah berakhirnya kontrak, Caterpillar mengakui disposisi
peralatan sebagai berikut.
Uang tunai 5.000
Keuntungan Pembuangan Peralatan 5.000

METODE OPERASI (LESSOR)

Di bawah metode operasi, lessor mencatat setiap tanda terima sewa sebagai pendapatan sewa. Ini
mendepresiasi aset sewaan mirip dengan aset tidak disewakan, dengan biaya penyusutan periode cocok
dengan pendapatan sewa. Jumlah pendapatan yang diakui dalam setiap periode akuntansi adalah jumlah
tingkat (dasar garis lurus) terlepas dari ketentuan sewa, kecuali dasar sistematis dan rasional lainnya lebih
baik menggambarkan pola waktu di mana lessor memperoleh manfaat dari aset sewaan. Selain biaya
penyusutan, biaya pemeliharaan lessor dan biaya layanan lainnya dilakukan berdasarkan ketentuan sewa
yang berkaitan dengan periode akuntansi saat ini. Lessor diamortisasi selama masa sewa setiap biaya yang
dibayarkan kepada pihak ketiga yang independen, seperti biaya penilaian, biaya pencari, dan biaya
pemeriksaan kredit, biasanya berdasarkan garis lurus. Untuk mengilustrasikan metode operasi, asumsikan
bahwa sewa pembiayaan langsung yang diilustrasikan pada bagian sebelumnya tidak memenuhi syarat
sebagai sewa modal. Karenanya, Caterpillar memperhitungkannya sebagai sewa operasi. Ini mencatat
penerimaan sewa tunai, dengan asumsi $ 2.000 adalah untuk biaya pajak properti, sebagai berikut.

Uang tunai 25.981,62

Pendapatan Sewa 25.981,62

21
Caterpillar mencatat penyusutan sebagai berikut (dengan asumsi metode garis lurus, dasar biaya $
100.000, dan umur lima tahun).
Beban Penyusutan (peralatan sewaan) 20.000
Akumulasi Depresiasi — Peralatan 20.000

Jika Caterpillar membayar pajak properti, asuransi, pemeliharaan, dan biaya pengoperasian lainnya
selama tahun ini, Caterpillar mencatatnya sebagai biaya yang dapat ditagih terhadap pendapatan sewa
kotor. Jika Caterpillar memiliki aset pabrik yang digunakannya selain yang disewakan kepada orang lain,
perusahaan secara terpisah mengklasifikasikan peralatan sewaan dan menyertainya akumulasi
penyusutan sebagai Peralatan yang Disewa untuk Orang Lain atau Investasi dalam Properti yang disewa.
Jika signifikan dalam jumlah atau dalam hal aktivitas, Caterpillar memisahkan pendapatan sewa dan biaya
yang menyertainya dalam laporan laba rugi dari pendapatan penjualan dan harga pokok penjualan.

TUGAS

1. Identifikasi dua metode akuntansi sewa yang diakui untuk penyewa dan bedakan di antara
keduanya?

2. (L02,3) (Jenis Sewa; Jadwal Amortisasi) Mike Macinski Leasing Company menyewa mesin baru
yang memiliki biaya dan nilai wajar $ 95.000 kepada Sharrer Corporation dengan kontrak 3 tahun
yang tidak dapat dibatalkan. Sharrer Corporation setuju untuk menanggung semua risiko
kepemilikan normal termasuk biaya seperti asuransi, pajak, dan pemeliharaan. Mesin memiliki
masa manfaat 3 tahun dan tidak ada nilai residu. Sewa ini ditandatangani pada 1 Januari 2017.
Mike Macinski Leasing Company mengharapkan untuk mendapatkan pengembalian 9% dari
investasinya. Sewa tahunan dibayarkan setiap tanggal 31 Desember.
Instruksi
(a) Diskusikan sifat pengaturan sewa dan metode akuntansi yang harus diterapkan oleh
masing-masing pihak dalam sewa.
(b) Siapkan jadwal amortisasi yang akan cocok untuk lessor dan lessee dan yang
mencakup semua tahun yang terlibat.
(c) Buat jurnal untuk lessor.

22