Ferry R., Ir., MT.

(412153067)
TS Unjani
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

TATA GUNA TANAH (LAHAN)

Definisi harfiah Tata Guna Tanah adalah terdiri dari :
Tata Guna : yang berarti penataan atau pengaturan penggunaan, hal ini
merupakan sumber daya manusia
Tanah (Lahan) : berarti ruang (permukaan tanah serta lapisan batuan di
bawahnya dan lapisan udara di atasnya) yang merupakan sumber daya alam
serta memerlukan dukungan berbagai unsur alam lainnya.
Sehingga tata guna tanah diartikan pengaturan penggunaan tanah, yang meliputi
penggunaan permukaan bumi di daratan dan di lautan yang memperhitungkan
faktor geografi budaya (geografi sosial) dan faktor geografi alam serta relasi antara
manusia dan alam.

NILAI TANAH (LAHAN)

• Firey menunjukkan pengaruh budaya yang besar dalam adaptasi ruang, bahwa
ruang dapat merupakan lambang bagi nilai sosial
• Berdasarkan pendapat Firey, Chapin menggolongkan tanah dalam 3 (tiga)
kelompok :
1. Nilai Keuntungan; berhubungan dng tujuan ekonomi dan dicapai dng jual-
beli
2. Nilai Kepentingan Umum; berhubungan dng pengaturan unt masyarakat
umum
3. Nilai Sosial; berhubungan dng kehidupan dan dinyatakan dng perilaku
yang berhubungan dng pelestarian, tradisi, kepercayaan dsb.
KONSEP DASAR WILAYAH KOTA
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

POLA TATA GUNA TANAH PERKOTAAN

Teori pola tata guna tanah yang berhubungan dengan nilai ekonomi :

1. Teori Zona Sepusat / Zona Konsentrik (Concentric Zone Theory) – EW

Burgess
2. Teori Sektor (Sector Theory) – Humer Hoyt
3. Teori Pusat Lipat Ganda (Multiple Nuclei Concept) – RD MacKEnzie
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

Teori Zona Sepusat / Zona Konsentrik (Concentric Zone Theory)

– EW Burgess, 1925
Teori ini menyatakan bahwa Daerah Pusat
Kota (DPK) atau Central Business District
(CBD) adalah pusat kota yang letaknya
tepat di tengah kota dan berbentuk bundar
yang merupakan pusat kehidupan sosial,
ekonomi, budaya dan politik, serta
merupakan zona dengan derajat
aksesibilitas tinggi dalam suatu kota. DPK
atau CBD tersebut terbagi atas dua bagian,
yaitu: pertama, bagian paling inti atau RBD
(Retail Business District) dengan kegiatan
dominan pertokoan, perkantoran dan jasa;
kedua, bagian di luarnya atau WBD
(Wholesale Business District) yang
ditempati oleh bangunan dengan
peruntukan kegiatan ekonomi skala besar,
seperti pasar, pergudangan (warehouse),
dan gedung penyimpanan barang supaya
tahan lama (storage buildings).
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

Teori Zona Sepusat / Zona Konsentrik (Concentric Zone Theory)

– EW Burgess, 1925
Kota terbagi sebagai berikut :
• Pusat Kota pada lingkaran dalam (1)
• Zona Alih pada lingkaran pertama (2)
• Zona wisma buruh (murbawisma) pada lingkaran kedua (3)
• Zona perumahan menengah (madyawisma) pada lingkaran keempat (4)
• Zona Komuter (ulang alik) di luar lingkaran (5)
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

Teori Zona Sepusat / Zona Konsentrik (Concentric Zone Theory)

– EW Burgess 1925
Kota terbagi sebagai berikut :
1. Zona Pusat Daerah Kegiatan (Central Business District), yang merupakan
pusat pertokoan besar, gedung perkantoran yang bertingkat, bank, museum,
hotel, restoran dsb.
2. Zona peralihan atau Zona Transisi, merupakan daerah kegiatan. Penduduk
zona ini tidak stabil, baik dilihat dari tempat tinggal maupun sosial ekonomi.
3. Zona Permukiman Kelas Proletar, perumahannya sedikit lebih baik karena
dihuni oleh para pekerja yang berpenghasilan kecil atau buruh dan karyawan
kelas bawah, ditandai oleh adanya rumah-rumah kecil yang kurang menarik
dan rumah-rumah susun sederhana yang dihuni oleh keluarga besar.
4. Zona Permukiman Kelas Menengah (residential zone), merupakan
kompleks perumahan para karyawan kelas menengah yang memiliki keahlian
tertentu. Rumah-rumahnya lebih baik dibandingkan kelas proletar.
5. Wilayah Tempat Tinggal Masyarakat Berpenghasilan Tinggi. Ditandai
dengan adanya kawasan elit, perumahan dan halaman yang luas. Sebagian
penduduk merupakan kaum eksekutif, pengusaha besar, dan pejabat tinggi.
6. Zona penglaju (commuters), merupakan daerah yang yang memasuki
daerah belakang (hinterland) atau merupakan batas desa-kota. Penduduknya
bekerja di kota dan tinggal di pinggiran.
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

Teori Sektor (Sector Theory) – Humer Hoyt, 1939

Kota tersusun sebagai berikut :
• Pusat Kota pada lingkaran pusat (1)
• Kawasan industri ringan dan kawasan perdagangan pada sektor tertentu (2)
• Sektor murbawisma terdapat di sebelah menyebelah dengan pusat kota
dan sektor tsb diatas (3)
• Sektor madyawisma agak jauh dari sektor industri ringan dan perdagangan
(4)
• Sektor adiwisma terletak agak jauh lagi (5)
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

Teori Sektor (Sector Theory) – Humer Hoyt, 1939

Kota tersusun sebagai berikut :
• Sektor pusat kegiatan bisnis yang terdiri atas bangunan-bangunan kontor,
hotel, bank, bioskop, pasar, dan pusat perbelanjaan.
• Sektor kawasan industri ringan dan perdagangan.
• Sektor kaum buruh atau kaum murba, yaitu kawasan permukiman kaum
buruh.
• Sektor permukiman kaum menengah atau sektor madya wisma.
• Sektor permukiman adi wisma, yaitu kawasan tempat tinggal golongan atas
yang terdiri dari para eksekutif dan pejabat.
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

Teori Pusat Lipat Ganda (Multiple Nuclei Concept)

– RD MacKEnzie
Bahwa kota meliputi : pusat kota, kawasan kegiatan ekonomi, kawasan hunian dan pusat
lainya (untuk kota yang agak besar), sehingga kota akan terdiri dari :
• pusat kota (1)
• kawasan niaga dan industri ringan (2)
• kawasan murbawisma (3)
• kawasan madyawisma (4)
• kawasan adiwisma (5)
• pusat industri berat (6)
• pusat niaga / perbelanjaan lain di pinggiran (7)
• suburb / upakota untuk kawasan madyawisma dan adiwisma (8)
• suburb / upakota untuk kawasan industri (9)
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

Teori Pusat Lipat Ganda (Multiple Nuclei Concept)

– RD MacKEnzie, Harris dan Ullman, 1945
Teori ini menyatakan bahwa DPK atau CBD adalah pusat kota yang letaknya relatif di
tengah-tengah sel-sel lainnya dan berfungsi sebagai salah satu growing points. Zona ini
menampung sebagian besar kegiatan kota, berupa pusat fasilitas transportasi dan di
dalamnya terdapat distrik spesialisasi pelayanan, seperti retailing, distrik khusus
perbankan, teater dan lain-lain. Namun, ada perbedaan dengan dua teori yang disebutkan
di atas, yaitu bahwa pada Teori Pusat Berganda terdapat banyak DPK atau CBD dan
letaknya tidak persis di tengah kota dan tidak selalu berbentuk bundar:

• Pusat kota atau Central Business District (CBD).

• Kawasan niaga dan industri ringan.
• Kawasan murbawisma atau permukiman kaum buruh.
• Kawasan madyawisma atau permukiman kaum pekerja menengah.
• Kawasan adiwisma atau permukiman kaum kaya.
• Pusat industri berat.
• Pusat niaga/perbelanjaan lain di pinggiran.
• Upakota, untuk kawasan mudyawisma dan adiwisma.
• Upakota (sub-urban) kawasan industri
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

KLASIFIKASI TATA GUNA LAHAN PERKOTAAN

1. Ruang terbuka
2. Lahan Pertanian
3. Perumahan
4. Perdagangan
5. Industri
Masing-masing kelompok dibagi dalam “Klasifikasi Jenjang Menurun” dengan
kategori :
• Gangguan (palingmengganggu s/d tidak mengganggu)
• Pembatasan (paling dibatasi s/d tidak dibatasi)
• Kepadatan (paling padat s/d paling terbuka)

PERTIMBANGAN PENGGUNAAN LAHAN PERKOTAAN

1. Mengidentifikasi tujuan dan prinsip-prinsip penggunaan-penggunaan perumahan,

perdagangan, rekreasi, pendidikan dan industri serta mendaftar standar bagi
penggunaannya.
2. Memfokuskan pada sifat dan pola perkembangan didalam batas wilayah kota yang ada.
3. Melihat secara rinci pada kawasan yang masih belum berkembang disekitar daerah itu
(wilayah pengaruh daerah yang bersangkutan)
4. Mempersatukan analisis dan hasil dari bagian-bagian sebelumnya dan mengusulkan
suatu rencana penggunaan lahan yang komprehensif dan terpadu baik bagi kota
maupun wilayah pengaruhnya termasuk semua kebutuhan, fasilitas dan kenikmatan
yang diperlukan untuk melayani penduduknya.
5. Menganalisis dan mengidentifikasi sarana-sarana yang dapat digunakan untuk
melaksanakan rencana yang diusulkan.
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

UNIT DASAR PERKOTAAN

• Unit berskala manusiawi yang dapat dipakai untuk menjalin pola perkotaan
kedalam kesatuan yang dapat diolah
• Unit lingkungan bukanlah fenomena sosiologis dan tidak mengandung teori
ilmu sosial
• Definisi menurut Clarence A Perry (1929) adalah kawasan berpenduduk
yang akan membutuhkan dan mendukung sebuah sekolah dasar; 16 HA
dengan bentuk dimana anak tidak perlu berjalan lebih dari ½ mil ke sekolah,
10 % area untuk rekreasi, jalan utama disekeliling kawasan dengan jalan
lingkungan didalamnya untuk pelayanan penduduk, terdapat fasilitas
perbelanjaan, tempat ibadah, perpustakaan dan sebuah pusat kegiatan
masyarakat yang lokasinya berdekatan dengan sekolah

REKREASI UMUM
• Ruang terbuka dengan klasifikasi ruang bermain aktif, ruang bersantai pasif
dan konservasi kawasan alamiah.
• 3 (tiga) kategori Ruang Rekreasi : Halaman Bermain (untuk anak
prasekolah) , Tempat Bermain Lingkungan (untuk usia 6 – 14 tahun) dan
Lapangan Bermain (untuk remaja dan dewasa)
• Taman Kota yang besar berfungsi untuk mengembalikan lingkungan alamiah
ke kota dan sebagai paru-paru kota terbangun
Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

SEKOLAH UMUM
lokasinya disesuaikan dengan kawasan pelayanan sekolah yang biasanya
dibedakan dalam 3 jenjang : TK, SD dan SMU (SLTP dan SLTA)

PERUMAHAN
• unsur terpenting dalam pola kota
• Sulit dicapai tanpa peran serta maksimal dari sektor swasta dan subsidi
ekstensif dari pemerintah apabila menyangkut golongan berpendapatan
menengah dan rendah yang berkaitan dengan faktor ekonomi.

PENGENDALIAN DAN PEGAWASAN PENGEMBANGAN LAHAN

• kebijakan umum pertanahan (land policy)
• kebijakan tata ruang yang pengembangannya telah dilandasi oleh
kesepakatan bersama masyarakat
• komitmen rasional mengenai pemanfaatan dan penggunaan lahan untuk
kepentingan perkembangan sosial dan ekonomi
• kriteria pengakomodasian dinamika perkembangan masyarakat
Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

SISTEM PENGEMBANGAN LAHAN

Adalah sistem yang dipergunakan untuk pengembangan lahan untuk keperluan
pembangunan kota, yang secara umum terdiri dari

1. Konvensional (pembebasan tanah, transaksi tanah dan pencabutan hak atas

tanah)
2. Inkonvensional (konsolidasi lahan perkotaan, sistem pengembangan lahan
terarah / guided land development – GLD, bank tanah/lahan)

Konsolidasi lahan :
Mengusahakan peningkatan kualitas hidup dan efisiensi melalui pemetakan dan
pengaturan kembali tanah yang tersebar dan tidak teratur, dan kemudian
membagikannya kembali kepada pemiliknya dalam bentuk teratur dan dilengkapi
prasarana.
Sistem Pengembangan Lahan Terarah :
Pengadaan lahan untuk prasarana lingkungan dan fasilitas umum pokok oleh
pemerintah berdasarkan harga pasaran dan pemakaian lahan diberikan untuk
penghuni berdasarkan hak pakai 10 tahun untuk kavling 25 – 80 m2 (Jakarta Barat)

Bank Tanah / Lahan :

Pemerintah menguasai lahan sebanyak mungkin melalui pembelian dari masyarakat
penjual sebagai cadangan untuk pembangunan kota atau sebagai lahan pengganti
Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani
 Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani

PENENTU TATA GUNA LAHAN / TANAH

1. Perilaku masyarakat (sosial behaviour) – disebabkan oleh keinginan
manusia yang berlaku baik dalam kehidupan sosial maupun dalam
kehidupan ekonomi
2. Kehidupan Ekonomi – daya guna dan biaya adalah faktor penting
3. Kepentingan Umum – kesehatan, keamanan, moral dan kesejahteraan
umum, dsb

RUANG LANTAI; ukuran pemanfaatan lahan yang lebih representatif

mengingat adanya kemampuan manusia mengembangkan bangunan
bertingkat di perkotaan

MACAM – MACAM POLA PERKEMBANGAN KOTA

Akibat keadaan topografi atau perkembangan sosial ekonomi tertentu, akan
mengakibatkan pola perkembangan kota :
1. Pola Menyebar (dispersed pattern);pada keadaan topografi dan
ekonomi yang seragam
2. Pola Sejajar (lineair pattern); perkembangan yang terjadi sepanjang
jalan, lembah, sungai atau pantai
3. Pola Merumpun (clusterd pattern); jika topografi datar tetapi terdapat
beberapa relief lokal yang nyata (dispered city – kelompok kota
berdekatan namun tidak ada kota yang lebih penting dari yang lainnya
Ferry R., Ir., MT. (412153067)
TS Unjani