© FH UI 2015
Pasal 33 (3) UUD 1945 = Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di
dalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran
rakyat. Politik pertahanan nasional
Bumi = Permukaan tanah, tubuh bumi dibawahnya, serta yang berada di bawah air
Bahan-bahan galian = Kekayaan alam yang terkandung di dalam bumi (unsur kimia,
mineral, dll)
Hukum Agraria = Kelompok berbagai bidang hukum yang mengatur hak penguasaan
PENGERTIAN DAN RUANG LINGKUP HUKUM AGRARIA
1. Dalam Arti Luas
Seperangkat hukum yang mengatur hukum yang mengatur hak penguasaan atas
sumber-sumber alam yang meliputi bumi, air, dan kekayaan alam yang terkadung di
dalamnya termasuk ruang angkasa.
Maka ruang lingkup Hukum Agraria meliputi:
- Hukum Tanah (hukum agraria dalam arti sempit), diatur dalam UUPA
- Hukum Air, diatur dalam UU No. 11 tahun 1974, diubah dengan UU no. 7 Tahun
2004 tentang Sumber Daya Air
- Hukum Pertambangan, diatur dalam UU No. 4 tahun 2009 tentang Pertambangan
Mineral dan Batubara, dan UU No. 22 tahun 2001 tentang Minyak dan Gas Bumi
- Hukum Perikanan, diatur UU No. 31 Tahun 2004 sebagaimana diubah dengan UU
No. 45 Tahun 2009
- Hukum Kehutanan, diatur dalam UU No. 41 Tahun 1999
- Hukum yang mengatur hak-hak penguasaan atas unsur-unsur dalam ruang
angkasa
2. Dalam Arti Sempit
Hukum Tanah.
Hukum Agraria dalam Hukum Tanah Barat : (tertulis)
Hak milik (SHM), Hak Kebendaan (HGU, HGB, HGP) -
Buku II BW = Eigendom, Opstal, Erfpacht, Gebruik hak atas tanah barat dihapus/diubah sejak ada UUPA
Buku III BW = Jual Beli dan Sewa Menyewa Tanah
Buku IV BW = Daluwarsa / Acquisitieve Verjaring
Tahap Jual Beli dalam Hukum Tanah Barat :
Tahap Perjanjian
Tahap Juridische Levering Penyerahan scr hukum
Tanah = Permukaan bumi, termasuk juga tubuh bumi, air, dan ruang diatasnya (Pasal
4 UUPA)
Disusun oleh Dominique Virgil – Jessica Lokollo - Miftahul Fitri – Priska Putri Andini - Yohana Anggia
© FH UI 2015
Namun, untuk tubuh bumi, air, dan ruang diatasnya hanya sebatas penggunaannya
dan bukan pemilikannya (ada pembatasan bagi seseorang yang memiliki hak
perseorangan atas tanah yaitu tidak bisa seenaknya memakai / memanfaatkan /
mengeksploitasi tubuh bumi, air, dan ruang diatasnya)
Pengertian tanah secara :
Yuridis = Permukaan bumi (berdimensi dua)
Penggunaannya = Ruang (berdimensi tiga)
Soil = Tanah ; Land = Lahan
Asas Pemisahan Horizontal :
- Asas hukum tanah
- Bangunan dan / atau tanaman bukan merupakan bagian dari tanah
- Kepemilikan hak atas tanah belum tentu kepemilikan atas bangunan dan / atau
tanaman di atasnya
- PPAT harus menulis dalam akta dengan kata-kata “Tanah beserta Bangunan” jika
ingin bangunan dan / atau tanaman di atas tanah itu diakui juga miliknya
Prinsip Agraria di negara lain :
Asas Accessie / Perlekatan (kalau beli tanah pasti beli bangunan dan vegetasi di
atas tanah juga) = Malaysia, Singapura
Ownership States = Arkansas, Kansas, Missipi, Ohio, Pennsylvania, Texas, West
Virginia
Minyak bumi, helium, emas, dan perak dalam penguasaan negara = New South
Wales
Ada sifat religius dalam hukum tanah Indonesia (Dasar hukum = Pasal 1 ayat (2) UUPA
yaitu “...wilayah Republik Indonesia sebagai karunia Tuhan Yang Maha Esa...”)
Konsepsi hukum tanah nasional adalah adanya hak komunal religius / Tanah itu milik
bersama
Pengertian
1. Penguasaan dan Menguasai fisik dan yuridis, beraspek perdata dan publik
a. Penguasaan yuridis dilandasi hak, dilindungi oleh hukum, memberi kewenangan
kepada pemegang hak untuk menguasai secara fisik
2. Hak Penguasaan atas Tanah
Hubungan hukum yang memberi wewenang untuk berbuat sesuatu kepada subyek
hukum (orang / badan hukum) terhadap obyek hukumnya (tanah yang dikuasai).
Disusun oleh Dominique Virgil – Jessica Lokollo - Miftahul Fitri – Priska Putri Andini - Yohana Anggia
© FH UI 2015
Mengatur hubungan antara pemilik tanah (bangsa Indonesia) dengan tanahnya (hak
bangsa Indonesia)
Mengatur hubungan negara RI & Bangsa Indonesia (Ada pelimpahan wewenang)
Mengatur hubungan antara negara dengan tanah di wilayah RI (hak menguasai
negara sebagaimana dalam Pasal 33 ayat (3) UUD 1945)
Pembagian Hak Penguasaan atas Tanah menurut Kewenangannya
Hak Ulayat
Hak Menguasai
Bangsa memberikan mandat kepada negara untuk memberikan perorangan hak atas
tanah.
Hak Bangsa tersebut ditunjukkan dengan pernyataan Pasal 1 ayat 2 yang menyatakan
bahwa, “Seluruh bumi, air, dan ruang angkasa, termasuk kekayaan alam yang
terkandung di dalamnya, dalam wilayah Republik Indonesia adalah bumi, air dan ruang
angkasa bangsa Indonesia” tidak ada sejengkal tanah pun di Indonesia yang
merupakan “res nullius” (tanah tak bertuan).
Pasal 1 ayat 3: Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta ruang angkasa
adalah hubungan yang bersifat abadi. selama rakyat Indonesia masih ada, dan
selama bumi, air, serta ruang angkasa Indonesia masih ada pula, tidak ada satu
kekuasaan pun yang akan dapat memutuskan atau meniadakan hubungan tersebut
menjadi dasar falsafah perjuangan mengembalikan Irian Barat.
- Unsur Keperdataan Hak Bangsa : tanah bersama = kekayaan nasional (Pasal 1
ayat (2)) hubungan kepunyaan antara Bangsa Indonesia dan tanah bersama
bukan hubungan pemilikan.
- Unsur Hukum Publik Hak Bangsa : tugas mengelola yang berupa mengatur dan
memimpin penguasaan penggunaan tanah bersama. didorong dengan amanat
dari Tuhan Yang Maha Esa atas sumber-sumber alam di Indonesia.
3. Hak Ulayat Masyarakat Hukum Adat Pasal 3 aspek perdata dan publik
Adanya hak bersama para anggota masyarakat hukum adat atas tanah. tanah
tersebut diyakini sebagai suatu kekuatan gaib peninggalan nenek moyang kepada
masyarakat hukum adat (MHA) unsur pendukung utama bagi kehidupan MHA
komunalistik religius.
Ingat! MHA Teritorial (desa, marga, nagari, dan huta) dan MHA Genealogis (suku atau
kaum di Minangkabau).
Sebagai anggota MHA, setiap individu berhak menguasai dan menggunakan sebagian
tanah bersama untuk memenuhi kebutuhan pribadi dan keluarganya penguasaan
tanah bersifat individual.
Pengelolaan tanah bersama untuk memenuhi kebutuhan MHA : dilakukan di bawah
pimpinan Kepala Adat contoh: tanah untuk tempat penggembalaan ternak bersama
atau tanah untuk pasar, dsb.
Hak individual harus tetap mengingat kepentingan bersama MHA unsur
kebersamaan.
- Aspek perdata: ada hak kepunyaan bersama atas tanah bersama
- Aspek publik: tugas kewajiban mengelola, mengatur penggunaannya tugas
tersebut diserahkan kepada Kepala Adat, namun hak kepunyaan atas tanah
bersama tetap ada pada MHA, tidak beralih kepada Kepala Adat.
Hak bersama bukan hak milik dalam arti yuridis, melainkan hak kepunyaan bersama
dimungkinkan adanya hak milik atas tanah yang dikuasai pribadi oleh anggota MHA.
Tidak di setiap daerah hak ulayat masih ada.
Pasal 3 UUPA: “....pelaksanaan hak ulayat dan hak-hak yang serupa itu dari MHA,
sepanjang menurut kenyataannya masih ada..”
Hak Ulayat harus dilaksanakan sedemikian rupa sesuai dengan kepentingan
nasional dan negara tidak boleh bertentangan dengan UU dan peraturan-peraturan
lain yang lebih tinggi.
Contoh pelaksanaan hak ulayat yang menghambat usaha besar Pemerintah:
Pemerintah sulit mendapat tanah untuk pelaksanaan usaha proyek pertanian
modern di Waytuba (Sumatera Selatan) menjelang 1960 MHA hanya bersedia
menyerahkan tanahnya dengan syarat-syarat yang bukan-bukan.
Hak Ulayat yang sudah tidak ada tidak akan dihidupkan kembali.
Hak Ulayat tidak akan didaftar.
2. Ketentuan Umum:
a. Tidak ada kebebasan dalam pemindahan hak atas tanah ada syarat yang harus
dipenuhi oleh subyeknya
Misal: bagi Hak Milik: subyeknya harus berstatus WNI tunggal dan badan-badan
hukum yang ditunjuk oleh Pemerintah (Pasal 21 ayat 1, 2, dan 4)
b. Tiap WNI diperbolehkan menguasai tanah dengan hak apapun, kecuali secara
tegas ada larangan yang tidak memungkinkannya (contoh: hak pengelolaan tidak
bisa diberikan kepada pribadi kodrati)
c. Tidak diadakan perbedaan antara sesama warga negara Indonesia dari perbedaan
ras atau kelamin, melainkan dari kedudukan ekonominya. diberikan jaminan
perlindungan bagi kepentingan golongan yang ekonomis lemah
d. Bagi badan hukum dan WNA hanya terbuka kemungkinan menguasai tanah
dengan suatu hak, apabila itu secara tegas disebut dalam peraturan yang
bersangkutan (Contoh: Pasal 30 dan 36 bagi BHI untuk HGU dan HGB. Pasal 42
bagi orang-orang asing dan BHA untuk hak pakai)
e. Status hukum tanah tidak mengikuti status hukum pemegang haknya
perbuatan hukum mengenai tanah yang termasuk hukum tanah, diselesaikan
menurut hukum yang berlaku terhadap tanahnya, bukan menurut hukum
pemegang haknya, yang bisa nasional, bisa juga asing.
f. Suatu hak atas tanah dipengaruhi oleh status calon pemegang hak atau pemegang
haknya contoh: Hak Milik tidak akan diberikan kepada orang asing atau badan
hukum yang tidak memenuhi syarat.
3. Ketentuan Khusus:
a. WNI yang memiliki dwi-kewarganegaraan dibedakan dalam hal pemilikan tanah
dari WNI lainnya WNI berkewarganegaraan ganda tidak bisa memiliki tanah
dengan Hak Milik.
b. Pekerjaan seseorang terkadang menjadi faktor penentu untuk bisa mempunyai
sesuatu hak atas tanah contoh: Yang diperbolehkan menjadi penggarap dalam
perjanjian bagi hasil tanah pertanian, hanyalah orang-orang tani, yaitu mereka yang
mata pencaharian pokoknya adalah mengusahakan tanah untuk pertanian
c. Tempat tinggal seseorang juga bisa merupakan faktor penentu untuk
dimungkinkan mempunyai suatu hak atas tanah tidak boleh memiliki tanah
absentee (di luar kecamatan tempat tinggal pemilik tanah)
Ketentuan Pokok tentang Obyek dalam Hukum Tanah Nasional:
1. Ketentuan Pokok = Hak atas tanah adalah hak atas permukaan bumi yang disebut
tanah (Pasal 4 UUPA) = Objek dari hak atas tanah adalah tanah (permukaan bumi)
2. Ketentuan Khusus :
a. Jenis tanah
i. Objeknya tanah pertanian = Hak guna usaha, hak usaha bagi hasil
ii. Objeknya tanah bangunan = Hak guna bangunan
iii. Objeknya tanah pertanian maupun tanah bangunan = Hak milik, hak pakai,
hak gadai, dll
b. Letak tanah: Larangan pemilikan tanah pertanian secara guntai
Disusun oleh Dominique Virgil – Jessica Lokollo - Miftahul Fitri – Priska Putri Andini - Yohana Anggia
© FH UI 2015
c. Luas tanah = Adanya batas maksimal dan minimum dari luas tanah yang dihaki
d. Jangka waktu hak = Adanya batasan jangka waktu penguasaan suatu tanah
HAK ATAS TANAH SEBAGAI HUBUNGAN HUKUM YANG KONKRET
Terciptanya hak-hak atas tanah:
Pasal 26 ayat (2): apabila WNA mendapatkan hak milik karena perbuatan hukum
(jual beli, penukaran, penghibahan, pemberian dengan wasiat dan perbuatan
lainnya) batal demi hukum.
Jangka waktu: tidak terbatas
Penggunaan tanah hak milik oleh bukan pemiliknya dibatasi dan diatur dengan
peraturan perundang-undangan (Pasal 24 UUPA)
Ciri-ciri:
- Wajib didaftarkan menurut PP 10/1961 jo. PP 24/1997
- Turun temurun
- Dapat beralih karena pewarisan
- Dapat dipindahkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat
- Dapat dilepaskan
- Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani Hak Tanggungan
- Dapat dibebani dengan hak atas tanah lainnya (HGB, Hak Pakai, Hak Sewa, Hak
Gadai, Hak Usaha Bagi Hasil, Hak Menumpang)
- Dapat diwakafkan (Pasal 49 UUPA)
Kewenangan Pemegang Hak:
- Dapat menggunakan
- Dapat memungut hasil
- Dapat melakukan tindakan-tindakan hukum lainnya
Terjadinya: Menurut Pasal 22 UUPA:
- Hukum Adat
a. Pembukaan tanah bagian tanah Ulayat
b. Aanslibbing (lidah tanah) Tanah timbul merupakan sumber daya alam baru yang secara ekonomis potensial
untuk pertanian dan usaha pertanian tambak bahkan kegiatan industri yang dapat
- Penetapan Pemerintah menimbulkan penguasaan dan pemilikan atas Tanah Timbul.
a. Pemberian hak baru
b. Perubahan dari HGB menjadi Hak Milik
- Karena Undang-Undang (melalui ketentuan Konversi UUPA pada 24 September
1960)
Hapusnya:
- Tanah menjadi tanah negara, karena:
a. Pencabutan hak
b. Dilepaskan seara sukarela
c. Dicabut untuk kepentingan umum
d. Tanahnya ditelantarkan
e. Tanahnya dialihkan kepada WNA
- Tanah musnah
Hak Guna Usaha
Subyek:
- WNI
- Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
Sifat dan ciri-ciri:
- Wajib didaftarkan
- Dapat beralih kepada ahli waris
- Dapat dialihkan
- Jangka waktu terbatas
- Dapat dilepaskan oleh Pemegang HGU sehingga menjadi tanah Negara
- Dapat dijadikan jaminan hutang dengan Hak Tanggungan
Jangka waktu HGU:
- Paling lama: 35 tahun, diperpanjang paling lama 25 tahun
- Sesudah jangka waktu tersebut berakhir, kepada pemegang hak dapat diberikan
pembaharuan HGU di atas tanah yang sama
Hak Guna Usaha tidak boleh dimiliki oleh:
- WNA
- WNI yang dwi-kewarganegaraan
- WNI yang memiliki harta bersama dengan WNA
- WNI yang berganti kewarganegaraan menjadi WNA
- WNA yang mendapat HGU dari warisan tanpa wasiat dari WNI
Pasal 30 ayat (2) UUPA: dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau
mengalihkan tanah HGU. Jika tidak dilepaskan atau dialihkan hapus karena hukum.
Pasal 41 – 43 UUPA, Pasal 49 ayat (1), Pasal 50 ayat (2) jo. Pasal 52 UUPA
Hak pakai bukan hak gebruik
Hak-hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah Negara atau tanah
milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam surat
keputusan pemberiannya oleh Pejabat yang berwenang memberikannya atau dalam
perjanjian dengan pemilik tanahnya, yang bukan gadai tanah, perjanjian sewa-
menyewa, atau perjanjian pengolahan ataupun penggunaan tanah yang lain.
- Menggunakan: dapat digunakan sebagai bangunan
- Memungut hasil: untuk usaha pertanian (Faktor produksi)
Subyek:
- WNI
- Badan Hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan di
Indonesia
- Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen, dan Pemerintah Daerah
- Badan-badan keagamaan dan sosial
- WNA, berkedudukan di Indonesia
- Perwakilan negara asing dan perwakilan badan internasional contoh: Kedubes
PP 103 / 2015 Orang Asing dapat memiliki rumah untuk tempat tinggal atau hunian
dengan Hak Pakai
Tanah yang dipakai untuk pelayanan publik rata-rata memakai hak pakai
Sifat dan ciri-ciri:
- Wajib didaftarkan
- Dapat dialihkan dengan izin pejabat berwenang
- Dapat diberikan dengan Cuma-Cuma dengan pembayaran atau pemberian jasa
berupa apapun
- Dapat dilepaskan
- Dapat dijadikan jaminan utang dengan Hak Tanggungan
2 jenis Hak Pakai:
- Hak Pakai Umum
a. Subyeknya sesuai dengan yang dijelaskan di atas
b. Jangka waktu: 25 tahun, diperpanjang maksimal 20 tahun / tidak ditentukan
selama tanahnya digunakan untuk keperluan tertentu. Setelah habis dapat
mendapat pembaharuan Hak Pakai
Disusun oleh Dominique Virgil – Jessica Lokollo - Miftahul Fitri – Priska Putri Andini - Yohana Anggia
© FH UI 2015
Pasal 44 – 45 UUPA
Mempergunakan tanah milik orang lain dengan membayar kepada pemiliknya uang
sebagai sewa.
Hak sewa bukan huur
Hanya untuk di bidang pertanian
Subyek:
- WNI
- Badan hukum Indonesia
- WNA yang berkedudukan di Indonesia
- Badan Hukum Asing yang punya perwakilan di Indonesia
Sifat dan ciri-ciri:
- Bersifat pribadi tidak dapat dialihkan tanpa izin pemiliknya
- Dapat diperjanjikan
- hubungan sewa putus bila penyewa meninggal dunia
- Tidak terputus bila hak milik dialihkan
- Tidak dapat dijadikan jaminan hutang dengan dibebani Hak Tanggungan
Disusun oleh Dominique Virgil – Jessica Lokollo - Miftahul Fitri – Priska Putri Andini - Yohana Anggia
© FH UI 2015
- Dapat dilepaskan
- Tidak perlu didaftar, cukup dengan perjanjian yang dituangkan di atas akta otentik
atau akta bawah tangan
Jangka waktu: sesuai perjanjian
Terjadinya: karena perjanjian atau konversi
Luas Tanah:
- Untuk tanah pertanian: dibatasi dengan UU No. 56/Prp/1960
- Untuk tanah bangunan: tidak ada pembatasan
Hak Gadai
Pasal 53 UUPA
Hak Gadai = hubungan hukum antara seseorang dengan tanah milik orang lain yang
telah menerima uang gadai daripadanya memberi wewenang kepadanya untuk
menggunakan atau mengambil manfaat dari tanah tersebut
Contoh: A menggadaikan tanahnya kepada B. B telah menerima uang gadai dari A B
berhak menggunakan / mengambil manfaat dari tanah itu.
Sifat dan ciri-ciri
- Jangka waktu terbatas
- Hak menebus dapat beralih kepada ahli waris
- Tidak berakhir dengan meninggalnya pemegang gadai
- Dapat dibebani hak atas tanah yang lain (dianak-gadaikan)
- Dapat dialihkan kepada pihak ketiga
- Tidak hapus bila hak atas tanah dialihkan kepada pihak lain
- Uang gadai dapat ditambah
- Hak yang harus didaftar menurut PP No. 24/1997
Jangka waktu:
- Tanah pertanian: 7 tahun
- Untuk tanah bangunan: tidak tertentu
Subyek: WNI
Terjadinya: karena jual gadai atau konversi
Luas Tanah
- Tanah pertanian: dibatasi UU No. 56/Prp/1960
- Tanah bangunan: tidak tertentu
Hapusnya:
- Penebusan oleh pemberi gadai (pemilik tanah)
- Jangka waktu habis
- Dicabut untuk kepentingan umum
- Tanahnya musnah
Besarnya uang penebusan gadai: (lebih dari 7 tahun)
1
(7 − 2) − 𝑤𝑎𝑘𝑡𝑢 𝑏𝑒𝑟𝑙𝑎𝑛𝑔𝑠𝑢𝑛𝑔𝑛𝑦𝑎 𝑔𝑎𝑑𝑎𝑖
𝑥 𝑢𝑎𝑛𝑔 𝑔𝑎𝑑𝑎𝑖
7
Perbedaan hak gadai tanah dan hak gadai perdata
- Hak gadai tanah = kreditur bisa mengusahakan tanah debitur
Disusun oleh Dominique Virgil – Jessica Lokollo - Miftahul Fitri – Priska Putri Andini - Yohana Anggia
© FH UI 2015
- Hak gadai perdata = kreditur tidak boleh menggunakan / memakai barang debitur
Perbedaan hak gadai tanah dan hak jaminan atas tanah:
- Pada hak tanggungan, kreditur tidak menguasai tanah yang dijaminkan debiturnya,
melainkan memegang sertifikat hak atas tanahnya (menguasai tanah secara
yuridis saja)
- Pada hak gadai, kreditur menguasai langsung tanah yang menjadi obyek hak gadai
(menguasai tanah secara fisik saja)
Hak Usaha Bagi Hasil
Pasal 5 UUPA
Hak untuk mengusahakan tanah pertanian berdasarkan perjanjian antara pemiliknya
dan seseorang atau sesuatu badan hukum yang disebut “penggarap”, berdasakan
perjanjian mana penggarap diperkenankan pemilik untuk menyelenggarakan usaha
pertanian di atas tanah yang bersangkutan, dengan pembagian hasilnya antara kedua
belah pihak sesuai perjanjian.
Sifat dan ciri-ciri:
- Jangka waktu terbatas
- Tidak dapat dialihkan tanpa izin pemilik
- Tidak dapat dihapus bila hak milik beralih
- Tidak hapus bila penggarap meninggal dunia, tetapi hapus apabila pemilik
meninggal
- Didaftar menurut peraturan khusus
- Pada waktunya akan dihapuskan
Subyek: WNI
- Yang membagi hasilkan: Pemilik, Penyewa, Pemegang Hak Gadai
- Yang dapat menjadi penggarap: WNI, Koperasi Tani/Desa
Jangka waktu: tanah sawah minimum 3 tahun; tanah kering minimum 5 tahun
Terjadinya: karena perjanjian atau konversi
Luas tanah : maksimum 3 hektar
Hapusnya:
- Jangka waktunya berakhir
- Atas persetujuan kedua belah pihak
- Izin kepala desa atas tuntutan pemilik
- Tanahnya musnah
Hak menumpang
Pasal 53 UUPA
Hak adat untuk mempunyai rumah di atas tanah milik orang lain yang bukan HGB dan
Hak Sewa, dengan izin lisan dari pemiliknya. Pemegang Hak Menumpang tidak
membayar sesuatu kepada pemilik tanah, namun ia wajib membantu pemilik tanah
melakukan pekerjaan ringan sehari-hari.
Sifat dan ciri-ciri:
- Hak yang sangat lemah
Disusun oleh Dominique Virgil – Jessica Lokollo - Miftahul Fitri – Priska Putri Andini - Yohana Anggia
© FH UI 2015
Hak jaminan atas tanah = Hak penguasaan atas tanah yang hanya memberikan
kewenangan secara yuridis (bukan secara fisik)
Tidak memiliki kewenangan fisik atas tanah (hanya kewenangan yuridis)
Tanah masih dikuasai oleh debitur, namun sertifikat-sertifikat tanah itu ada di tangan
kreditur
Nama lembaga hak jaminan atas tanah = Hak tanggungan
HAK MILIK ATAS SATUAN RUMAH SUSUN
WAKAF
Wakaf adalah perbuatan hukum Wakif wakif untuk memisahkan dan/atau menyerahkan
sebagian dari harta miliknya untuk dimanfaatkan
dimanfaatkan selamanya atau untuk jangka waktu
tertentu sesuai dengan kepentingannya guna keperluan ibadah dan/atau
kesejahteraan umum menurut syariah
Wakif : pihak yang mewakafkan ha harta benda miliknya
Nazhir: pihak yang menerima h harta benda wakaf dari Wakif untuk dikelola dan
p
dikembangkan sesuai dengan peruntukkannya.
Wakaf = Hak Penguasaan atas tanah, tetapi bukan hak atas tanah
Fungsi wakaf: mewujudkan potensi dan manfaat ekonomis harta benda wakaf untuk
kepentingan ibadah dan untuk memajukan kesejahteraan umum
Subjek wakaf bukanlah orang perseorangan maupun badan hukum
Hanya tanah hak milik yang dapat diwakafkan
Hak Milik atas Satuan Rumah Susun (HMSRS) dinyatakan lahir sejak didaftarkannya Akta
Dasar hukum pengaturan rumah susun Pemisahan dengan dibuatnya Buku Tanah atas setiap rumah susun yang bersangkutan.
LANDREFORM DI INDONESIA
FUNGSI TANAH
Menghitung luas maksimum apabila tanah pertanian terdiri dari sawah dan tanah
kering:
Daerah tidak padat: luas tanah sawah + 30%
Daerah padat: luas tanah sawah + 20%
Tanah pertanian yang dikuasai seluruhnya maksimal 20 hektar.
Pasal 26 ayat (2) UUPA Larangan pemindahan hak milik adanya suatu perbuatan
hukum
Tidak bebas memindahkan hak milik:
- Jual beli yang membeli hanyalah WNI, tidak boleh WNA yang punya dua
kewarganegaraan. Jika WNA yang membeli, maka jual beli tersebut batal demi
hukum, bukan perjanjian jual belinya.
Ingat! Jual beli dalam hukum perdata berbeda dengan jual beli hukum agraria (yang
berlandaskan hukum adat)
Jual beli di hukum agraria memiliki asas terang dan tunai:
Terang = di hadapan pejabat berwenang
Tunai:
Pelepasan hak atas tanah
Dibayar sebagian pun tidak masalah yang penting sudah
ada pembayaran
Jual beli di hukum perdata memiliki syarat haruslah ada levering yuridis
pemberian akta tanah.
Akta menurut hukum agraria bukan parameter kepemilikan, dan bukan pula
konteks levering yuridis. Akta hanyalah diberikan untuk BPN (saat pendaftaran
tanah).
Batal demi hukum = tidak memenuhi syarat subyektif tidak usah dibuktikan
Jual beli yang batal demi hukum tanah tersebut menjadi tanah negara
Disusun oleh Dominique Virgil – Jessica Lokollo - Miftahul Fitri – Priska Putri Andini - Yohana Anggia
© FH UI 2015
Pengikatan Perjanjian Jual Beli (PPJB) adalah dokumen yang dibuat sebelum pembayaran
properti lunas. PPJB dibuat sebagai pengikat sementara antara pembeli dan penjual sebelum
adanya AJB (Akta Jual Beli) resmi yang dibuat di hadapan PPAT (Pejabat Pembuat Akta Tanah).
Perbedaan AJB dan PPJB adalah sifat otentiknya, karena AJB dibuat oleh PPAT sementara PPJB tidak
wajib. Karena sifatnya yang non otentik, akhirnya membuat PPJB tidak mengikat tanah sebagai obyek
perjanjiannya, sehingga tidak menyebabkan beralihnya kepemilikan tanah dari penjual ke pembeli.
Pra-PPJB merupakan perjanjian saat pengembang masih memasarkan produk rumah susunnya.
Hal ini diatur secara khusus dalam Keputusan Menteri Negara Perumahan Rakyat No. 11/KPTS/
1994 tentang Pedoman Pengikatan Jual Beli Satuan Rumah Susun. Aturan ini menyebut Pra-PPJB
ini sebagai surat pesanan.
Kedua
P. 1-9: ketentuan2 konversi