Tesisi Oper Kredit - Usu - 077005078

ANALISIS PENGALIHAN (OPER KREDIT) HAK PADA KREDIT
PEMILIKAN RUMAH: STUDI DI BANK TABUNGAN NEGARA

(BTN) CABANG MEDAN
TESIS
Oleh
ISDIANA SYAFITRI
077005078/HK
FAKULTAS HUKUM
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2009
Universitas Sumatera Utara

ANALISIS PENGALIHAN (OPER KREDIT) HAK PADA KREDIT
PEMILIKAN RUMAH: STUDI DI BANK TABUNGAN NEGARA
(BTN) CABANG MEDAN
TESIS
Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister

Humaniora dalam Program Studi Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum
Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara
Oleh
ISDIANA SYAFITRI
077005078/HK
FAKULTAS HUKUM
SEKOLAH PASCASARJANA
UNIVERSITAS SUMATERA UTARA
MEDAN
2009

Judul Tesis : ANALISIS PENGALIHAN (OPER KREDIT) HAK
PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH: STUDI
DI BANK TABUNGAN NEGARA (BTN) CABANG
MEDAN
Nama Mahasiswa : Isdiana Syafitri
Nomor Pokok : 077005078
Program Studi : Ilmu Hukum
Menyetujui,
Komisi Pembimbing
(Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH., M.Hum)

Ketua
(Prof. Dr. Suhaidi, SH., MH) (Dr. Mahmul Siregar, SH., M.Hum)
Anggota Anggota
Ketua Program Studi Dekan Fakultas Hukum
(Prof. Dr. Bismar Nasution, SH. MH) (Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH. M.Hum)
Tanggal lulus: 26 Agustus 2009

Telah diuji pada
Tanggal 26 Agustus 2009
PANITIA PENGUJI TESIS

Ketua : Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH., M.Hum
Anggota : 1. Prof. Dr. Suhaidi, SH., MH
2. Dr. Mahmul Siregar, SH., M.Hum
3. Prof. Dr. Budiman Ginting, SH, M.Hum
4. Prof. Dr. Tan Kamelo, SH, M.Hum

ABSTRAK
Bank merupakan salah satu lembaga keuangan yang berfungsi menghimpun

dana dari masyarakat dan menyalurkannya kembali pada masyarakat dalam bentuk
kredit. Perjanjian kredit dilakukan antara nasabah peminjam dana sebagai debitur dan
bank sebagai kreditur, dengan dasar kepercayaan dari kreditur bahwa debitur akan
mengembalikan prestasi pada satu waktu tertentu.
Salah satu cara yang dilakukan debitur dalam hal kredit pemilikan rumah
untuk menghindari wanprestasi dalam pembayaran angsuran adalah dengan
mengalihkan hak kreditnya kepada debitur yang baru. Menurut ketentuan bank
pengalihan kredit seharusnya dilakukan dengan cara alih debitur yaitu memproses
ulang kembali sisa pinjaman kredit pada bank. Tetapi di lapangan banyak terjadi
pengalihan hak kredit tanpa sepengetahuan bank, yang menimbulkan banyak masalah
baru. Pihak ketiga yang meneruskan cicilan dan pada saat cicilan lunas, pihak ketiga
ingin mengambil sertifikat, bank hanya mau berurusan dengan pihak pertama
sementara pihak pertama entah di mana keberadaannya. Perjanjian jual beli hanya
berdasarkan kwitansi saja membuat kepastian hukum pada pihak ketiga sangatlah
lemah.
Tapi ada juga pengalihan hak kredit yang dilakukan di depan notaris, yang
dalam perjanjian jual beli disebutkan juga kuasa mengambil sertifikat, sehingga
apabila cicilan telah lunas pihak ketiga dapat mengambil sertifikat tersebut ke bank.
Bank dalam pengalihan hak kredit yang dilakukan nasabah secara diam-diam
terlindungi dengan adanya Hak Tanggungan yang digunakan sebagai jaminan dalam
Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah. Tetapi bank dalam pengalihan hak kredit
mengharapkan agar masyarakat tetap melakukan proses alih debitur tetap melalui
bank agar tidak terjadi hal-hal yang diinginkan di kemudian hari dan tidak merugikan
banyak pihak
Kata Kunci: Pengalihan Hak, Kepastian Hukum, Wanprestasi.

ABSTRACT
Bank represent one of functioning financial institution muster fund of society

and channeling it return at society in the form of credit. Credit agreement conducted
by between client lender of fund as bank and debitor as creditor, under color of trust
of creditor that debitor will return achievement at one certain time.
One of the way of which is conducted by debitor in the case of credit
ownership of house to avoid wanprestasi in deferred payment by transferring its
credit rights to new debitor. According to rule of bank is transfer of credit ought to be
done by displacing debitor that is reprocessing again the rest of credit loan at the
bank. But in field happened many transfer of credit rights without the knowledge
bank, generating many new problem. Third party going on installment and at the time
of keel installment, third party wish to take certificate, bank only will deal with first
party whereas first party don't know where its existence. Purchasing and selling
agreement only pursuant to just receipt make rule of law on the side of third very
weak.
But there is also the transfer of conducted credit rights in front of notary,
which in purchasing and selling agreement mentioned also have the power to take
certificate, so that if third party keel installment have can take the certificate to bank.
Bank in transfer of conducted by credit rights is client on the quiet protected
with existence of used as Rights Responsibility is guarantee in Agreement Credit
Ownership of House. But bank in transfer of credit rights expect society to persist
process displace debitor remain to through bank in order not to happened wanted
things later on day and harmless many party.
Keywords: Transfer of Rights, Rule of Law, Wanprestasi.

KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Allah SWT karena atas berkat rahmat dan KaruniaNya
sehingga penulis dapat menyelesaikan tesis untuk menyelesaikan program Magister
Ilmu Hukum dengan Judul "ANALISIS PENGALIHAN (OPER KREDIT) HAK
PADA KREDIT PEMILIKAN RUMAH: STUDI DI BANK TABUNGAN
NEGARA (BTN) CABANG MEDAN".
Pada penulisan tesis ini penulis mengambil data berdasarkan pengumpulan
data dengan cara wawancara dan tinjauan dari beberapa buku yang sesuai dengan
judul tersebut. Shalawat dan salam disampaikan kepada Nabi Muhammad SAW yang
telah mengantarkan umat manusia dari alam kebodohan kepada alam yang penuh
dengan ilmu pengetahuan.
Penulisan tesis ini merupakan salah satu persyaratan yang harus dipenuhi
untuk menyelesaikan studi pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara,
Medan. Pada kesempatan ini penulis mengucapkan terima kasih yang sebesar-
besarnya kepada:
1. Rektor Universitas Sumatera Utara, Prof. Chairuddin P. Lubis, DTM&H,
Sp.A(K), atas kesempatan dan fasilitas yang diberikan untuk mengikuti dan
menyelesaikan Pendidikan Program Magister Ilmu Hukum;
2. Direktur Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, Prof. Dr. Ir. T.
Chairun Nisa B., M.Sc, dan Bapak Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH. M.Hum selaku
Dekan Fakultas Hukum atas kesempatan menjadi Mahasiswa Program Magister
Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera
Utara;
3. Prof. Dr. Bismar Nasution, SH, MH, sebagai Ketua Program Studi Ilmu Hukum
pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara, atas segala pelayanan,
pengarahan dan dorongan yang diberikan kepada penulis selama menuntut ilmu

di Program Studi Magister Ilmu Hukum pada Fakultas Hukum Sekolah
Pascasarjana Universitas Sumatera Utara;
4. Prof. Dr. Sunarmi SH, M.Hum, sebagai Sekretaris Program Studi Ilmu Hukum
pada Fakultas Hukum Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara atas
segala pelayanan, pengarahan dan dorongan yang diberikan kepada penulis
selama menuntut ilmu di Program Studi Magister Ilmu Hukum pada Fakultas
Hukum Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara;
5. Ketua Komisi Pembimbing Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH., M.Hum yang telah
meluangkan waktunya memberikan bimbingan yang berharga bagi penulisan
tesis ini;
6. Prof. Dr. Suhaidi, SH., M.H., sebagai Anggota Pembimbing yang telah
memberikan bimbingan, arahan dan ilmu pengetahuan kepada penulis;
7. Dr. Mahmul Siregar, SH., M.Hum., sebagai Anggota Pembimbing yang telah
banyak meluangkan waktu untuk memberikan arahan dan motivasi dalam
membimbing penulisan tesis ini;
8. Para Guru Besar dan Staf Pengajar pada Program Studi Ilmu Hukum pada
Fakultas Hukum Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara;
9. Prof. Dr. Zainuddin, M.Pd, sebagai Koordinator Perguruan Tinggi Swasta Wil. I
yang telah memberikan kesempatan untuk melaksanakan tugas belajar;
10. Tarmizi, SH, M.Hum, sebagai Rektor Universitas Amir Hamzah yang telah
memberikan izin untuk tugas belajar.
11. Para Staf Administrasi pada Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara
dan semua pihak yang tidak dapat penulis sebutkan satu persatu;
12. Rekan-rekan satu angkatan dan sependidikan yang tidak dapat disebutkan satu
persatu, yang telah memberikan dukungan, partisipasi dan semangat dalam
menyelesaikan pendidikan pada Program Studi Ilmu Hukum pada Fakultas
Hukum Sekolah Pascasarjana Universitas Sumatera Utara.

Akhirnya Ucapan terima kasih yang setinggi-tingginya penulis persembahkan
kepada Suami tercinta Ir. Teguh Susan Handoyo, Ayahanda Issanuddin, SH, Ibunda
Dra. Saedah Daulay, Kakanda Dr. Isfenti Sadaliah, ME, Ir. Ihdar Saputra, Adinda
Ismi Affandi, SE serta kedua buah hati penulis yakni Yasmin Hanasya Handoyo dan
Farah Qwinna Handoyo atas semua doa dan perhatian serta limpahan kasih sayang
sepenuhnya yang tak akan terlupakan sampai akhir hayat penulis.
Semoga segala bantuan dan dukungan dari semua pihak yang tidak mungkin
penulis balas sehingga mendapatkan balasan dari Allah SWT dengan segala rahmat
dan hidayah-Nya. Amin.
Medan, 26 Agustus 2009

Penulis,
Isdiana Syafitri

RIWAYAT HIDUP
Nama : Isdiana Syafitri

NIM : 077005078
Tempat/Tgl. Lahir : Binjai, 26 April 1973
Pekerjaan : Pegawai Negeri Sipil (PNS), Dosen Kopertis Wilayah I
Alamat Rumah : Jl. Pembangunan Komplek Pondok Surya Blok III
No. 106 Helvetia Timur - Medan
Program Studi : Ilmu Hukum
Instansi Studi : Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Medan
Alamat Instansi : Jl. Pemuda Medan
PENDIDIKAN FORMAL
1. SD : Negeri 13 Binjai Tahun 1985
2. SMP : Negeri 1 Binjai Tahun 1988
3. SMA : Negeri 1 Binjai Tahun 1991
4. S1 (Sarjana) : Universitas Sumatera Utara (USU) Medan Tahun 1997
5. S2 (Pascasarjana) Universitas Sumatera Utara (USU) Medan Tahun 2009
PENDIDIKAN NON FORMAL

Diklat Pra Jabatan Nasional Tahun 2006

DAFTAR ISI
Halaman
ABSTRAK……………………………………………………………………… i
ABSTRACT…………………………………………………………………….. ii
KATA PENGANTAR…………………………………………………………. iii
RIWAYAT HIDUP……………………………………………………………. vi
DAFTAR ISI…………………………………………………………………… vii
BAB I PENDAHULUAN…………………………………………………… 1
A. Latar Belakang ………………………………………………….. 1
B. Perumusan Masalah…………………………………………….. 7
C. Tujuan Penelitian……………………………………………….. 8
D. Manfaat Penelitian……………………………………………… 8
E. Keaslian Penelitian……………………………………………... 9
F. Kerangka Teori dan Konsepsi………………………………….. 9
G. Metode Penelitian………………………………………………. 18
BAB II PENGALIHAN HAK/OPER KREDIT PEMILIKAN RUMAH

PADA PT. BANK TABUNGAN NEGARA CABANG MEDAN.. 22
A. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah…………………………….. 22
1. Pengertian Kredit…………………………………………... 22
2. Jenis-Jenis Kredit…………………………………………… 23
3. Tujuan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah ………………... 26

4. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian……………………………. 29
5. Asas-Asas Hukum Perjanjian……………………………..... 33
6. Prosedur Permohonan Kredit Pemilikan Rumah…………... 35
B. Pengalihan Hak/Oper Kredit Kredit Pemilikan Rumah............... 42
1. Pengertian Pengalihan Hak/Oper Kredit……………………. 42
2. Tujuan Pengalihan Hak/Oper Kredit……….……………….. 43
3. Faktor-faktor Terjadinya Pengalihan Hak/Oper Kredit….…... 44
C. Prosedur Pengalihan Hak/Oper Kredit Pemilikan Rumah yang

Sesuai dengan KUH Perdata……………………………………. 46
1. Syarat-Syarat Yuridis dari Novasi………….……………… 52
2. Akibat Hukum dari Novasi………….………….………….. 52
BAB III HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM

PERJANJIAN PENGALIHAN HAK MILIK ATAS RUMAH
YANG DIBELI DENGAN MENGGUNAKAN FASILITAS
KREDIT PEMILIKAN RUMAH PADA PT. BANK
TABUNGAN NEGARA CABANG MEDAN................................... 55
A. Hak dan Kewajiban Bank (Kreditur)............................................. 55
1. Hak Bank…………………………………………………… 55
2. Kewajiban Bank.……………………………………………. 56
B. Hak dan Kewajiban Debitur..……………………………………. 57
1. Hak Debitur.....……………………………………………… 58
2. Kewajiban Debitur..…………………………………………. 58
C. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur pada

Pihak Lain..................................................................................... 60
1. Pengalihan Hak/Oper Kredit Menurut Ketentuan Bank

Tabungan Negara Cabang Medan………………………….. 60
2. Pengalihan Hak/Oper Kredit yang Dibuat Dihadapan

Notaris.................................................................................... 66
D. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur pada

Pihak Lain Tanpa Sepengetahuan Bank....................................... 68
BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR

(PT. BANK TABUNGAN NEGARA) JIKA DEBITUR
WANPRESTASI................................................................................. 74
A. Perlindungan Hukum terhadap Kreditur (Bank) Jika Debitur

Wanprestasi…………………………………………………….. 74
B. Pengertian Hak Tanggungan…………………………………… 76
1. Asas-asas Hak Tanggungan..………..………..………..…… 79
2. Subjek dan Objek Hak Tanggungan.…………….…………. 84
3. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-Bagi …..……………. 86
C. Peralihan Hak Tanggungan.…………………………………….. 88
D. Permasalahan yang Dihadapi Debitur………………………….. 92
1. Terjadinya Wanprestasi pada Debitur. …………………… 92
2. Kerugian-kerugian yang Diderita Oleh Debitur..…………. 97
E. Perlindungan Hukum Bagi Pihak Ketiga yang Beritikad Baik.... 101
BAB V KESIMPULAN DAN SARAN.......................................................... 110
A. Kesimpulan.............…….………….………….………………. 110
B. Saran......………….………….………….………….…………… 113
DAFTAR PUSTAKA………….………….………….………….……………….115

ABSTRAK
Bank merupakan salah satu lembaga keuangan yang berfungsi menghimpun

dana dari masyarakat dan menyalurkannya kembali pada masyarakat dalam bentuk
kredit. Perjanjian kredit dilakukan antara nasabah peminjam dana sebagai debitur dan
bank sebagai kreditur, dengan dasar kepercayaan dari kreditur bahwa debitur akan
mengembalikan prestasi pada satu waktu tertentu.
Salah satu cara yang dilakukan debitur dalam hal kredit pemilikan rumah
untuk menghindari wanprestasi dalam pembayaran angsuran adalah dengan
mengalihkan hak kreditnya kepada debitur yang baru. Menurut ketentuan bank
pengalihan kredit seharusnya dilakukan dengan cara alih debitur yaitu memproses
ulang kembali sisa pinjaman kredit pada bank. Tetapi di lapangan banyak terjadi
pengalihan hak kredit tanpa sepengetahuan bank, yang menimbulkan banyak masalah
baru. Pihak ketiga yang meneruskan cicilan dan pada saat cicilan lunas, pihak ketiga
ingin mengambil sertifikat, bank hanya mau berurusan dengan pihak pertama
sementara pihak pertama entah di mana keberadaannya. Perjanjian jual beli hanya
berdasarkan kwitansi saja membuat kepastian hukum pada pihak ketiga sangatlah
lemah.
Tapi ada juga pengalihan hak kredit yang dilakukan di depan notaris, yang
dalam perjanjian jual beli disebutkan juga kuasa mengambil sertifikat, sehingga
apabila cicilan telah lunas pihak ketiga dapat mengambil sertifikat tersebut ke bank.
Bank dalam pengalihan hak kredit yang dilakukan nasabah secara diam-diam
terlindungi dengan adanya Hak Tanggungan yang digunakan sebagai jaminan dalam
Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah. Tetapi bank dalam pengalihan hak kredit
mengharapkan agar masyarakat tetap melakukan proses alih debitur tetap melalui
bank agar tidak terjadi hal-hal yang diinginkan di kemudian hari dan tidak merugikan
banyak pihak
Kata Kunci: Pengalihan Hak, Kepastian Hukum, Wanprestasi.

ABSTRACT
Bank represent one of functioning financial institution muster fund of society

and channeling it return at society in the form of credit. Credit agreement conducted
by between client lender of fund as bank and debitor as creditor, under color of trust
of creditor that debitor will return achievement at one certain time.
One of the way of which is conducted by debitor in the case of credit
ownership of house to avoid wanprestasi in deferred payment by transferring its
credit rights to new debitor. According to rule of bank is transfer of credit ought to be
done by displacing debitor that is reprocessing again the rest of credit loan at the
bank. But in field happened many transfer of credit rights without the knowledge
bank, generating many new problem. Third party going on installment and at the time
of keel installment, third party wish to take certificate, bank only will deal with first
party whereas first party don't know where its existence. Purchasing and selling
agreement only pursuant to just receipt make rule of law on the side of third very
weak.
But there is also the transfer of conducted credit rights in front of notary,
which in purchasing and selling agreement mentioned also have the power to take
certificate, so that if third party keel installment have can take the certificate to bank.
Bank in transfer of conducted by credit rights is client on the quiet protected
with existence of used as Rights Responsibility is guarantee in Agreement Credit
Ownership of House. But bank in transfer of credit rights expect society to persist
process displace debitor remain to through bank in order not to happened wanted
things later on day and harmless many party.
Keywords: Transfer of Rights, Rule of Law, Wanprestasi.

BAB I
PENDAHULUAN
A. Latar Belakang
Pembangunan nasional yang pada hakikatnya adalah pembangunan manusia
Indonesia seutuhnya dan pembangunan seluruh masyarakat Indonesia untuk
mendapatkan perumahan dan permukiman yang layak, sehat, aman, serasi dan teratur
merupakan salah satu kebutuhan dasar manusia seperti yang tercantum dalam UUD
1945 Pasal 28 h angka 1 (amandemen kedua tahun 2000) yang menyatakan setiap
orang berhak hidup sejahtera lahir batin, bertempat tinggal dan mendapatkan
lingkungan hidup yang baik, sehat serta berhak memperoleh pelayanan kesehatan.
Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman pada Pasal 5
mempertegas hak atas rumah yang layak dengan menyatakan bahwa setiap warga
negara mempunyai hak untuk menempati dan atau menikmati dan atau memiliki
rumah yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi dan teratur.
Perwujudan kesejahteraan rakyat ditandai dengan meningkatnya kehidupan
yang layak dan bermartabat serta cukupnya kebutuhan dasar yaitu pangan, sandang,
papan, kesehatan, pendidikan, dan lapangan kerja. Ditambah lagi dengan kebijakan
pemerintah di bidang ekonomi, mengelola kebijakan makro dan mikro ekonomi serta
terkoordinasi dan sinergis guna menentukan tingkat suku bunga yang wajar, tingkat
inflasi yang terkendali, menyediakan kebutuhan perumahan dan pangan rakyat,

menyediakan fasilitas publik yang memadai dan harga terjangkau, serta
memperlancar perizinan yang transparan, mudah, murah dan cepat.
“Pembangunan perumahan dan pemukiman akan terus meningkat seirama
dengan pertambahan penduduk, dinamika pendudukan dan tuntutan ekonomi, sosial,
budaya yang berkembang”.1 Salah satu sektor yang dikembangkan oleh pemerintah
adalah sektor perumahan yang merupakan salah satu sarana kehidupan bagi
masyarakat di mana pemerintah memberi bantuan untuk golongan-golongan ekonomi
lemah antara lain dengan jalan penyediaan dana perkreditan melalui bank-bank
pemerintah ataupun swasta dengan persyaratan-persyaratan yang ringan dan suku
bunga rendah untuk tipe-tipe rumah kecil yang suku bunganya disubsidi oleh
pemerintah ataupun oleh pihak pengembang (developer).
Pihak pengembang ataupun pihak bank ataupun bank-bank swasta untuk
menarik minat konsumen, memberikan subsidi dengan suku bunga yang lebih rendah
pada tahun pertama kredit berjalan, selanjutnya diberlakukan suku bunga normal
yang berlaku pada bank tersebut sesuai dengan kebijakan Bank Indonesia.
Bisnis Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah bisnis yang mengandalkan
jumlah nasabah (customer based) sehingga makin banyak nasabah yang dilayani akan
menekan biaya (cost) bank yang bersangkutan. Meskipun KPR begitu menjanjikan,
bank tidak akan sembarangan dalam menyalurkan kreditnya. Bank dengan prinsip
kehatian-hatiannya (prudential principle) menganalisis para calon pembeli rumah
1
Alvi Syahrin, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan
Pemukiman Berkelanjutan, (Medan: Pustaka Bangsa Press, 2003), hal. 1.

dengan cara Kredit Pemilikan Rumah agar di kemudian hari tidak terjadi hal-hal yang
tidak diinginkan.2 Salah satu wujud prinsip ini, bank tidak akan memberikan kredit
untuk suatu proyek tanpa didahului studi kelayakan terhadap rencana proyek itu.
Perjanjian jual beli perumahan didasarkan pada suatu perjanjian yaitu
perjanjian kredit. Perjanjian merupakan landasan yang penting dalam kepemilikan
rumah karena perjanjian itu dibuat untuk menjamin kepastian hukum dan melindungi
kepentingan para pihak yang mengadakan perjanjian, sedangkan perjanjian dalam
kepemilikan rumah adalah perjanjian kredit antara bank dengan nasabah atau kreditur
dan debitur dengan jangka waktu kredit yang cukup lama sehingga menimbulkan
berbagai masalah bagi debiturnya, masalah yang biasanya terjadi adalah masalah
keuangan dari pihak debitur jika terjadi wanprestasi.
Mengatasi masalah keuangan dan agar tidak terjadi wanprestasi sehingga akan
mengakibatkan objek dari perjanjian kredit tersebut disita oleh pihak bank maka
debitur mencari jalan keluar dengan cara menjual kembali atau mengalihkan apa yang
menjadi obyek dalam perjanjian kredit tersebut dalam hal ini debitur mengalihkan
hak kreditnya atau oper kredit atas tanah dan bangunan tersebut. Pengalihan hak atas
tanah tersebut, dilakukan di depan pejabat yang berwenang yaitu pihak bank dan
notaris yang ditunjuk.
2
Slamet Ristanto, Mudah Meraih Dana KPR (Kredit Pemilikan Rumah), (Yogyakarta:
Pustaka Gratama, 2008), hal. 21.

Sistim hukum pertanahan di Indonesia mengenal perbuatan hukum
pemindahan hak atas tanah yang sengaja dialihkan pada pihak lain.3 Bentuk
pemindahan haknya bisa terjadi karena:
1. Jual beli yaitu suatu persetujuan yang mengikat pihak penjual untuk
menyerahkan suatu barang dari pihak lain yang bertindak sebagai pembeli
berjanji untuk membayar harga.
2. Tukar menukar yaitu suatu persetujuan di mana kedua belah pihak berjanji
untuk saling memberikan benda secara timbal balik.
3. Hibah yaitu suatu persetujuan pemberian suatu barang yang diberikan sewaktu
hidup secara cuma-cuma dan tidak dapat dicabut kembali.
4. Pemberian menurut adat yaitu suatu pesetujuan untuk memberikan seseorang
sesuatu misalnya dalam pemberian marga oleh masyarakat adat setempat
berdasarkan kesepakatan pemuka adat.
5. Pemasukan dalam perusahaan atau inbreng yaitu misalnya dalam penyetoran
saham dalam perusahaan dengan tunai yang diberikan dengan benda bergerak
atau tidak bergerak sehingga terjadi pemasukan dalam perusahaan.
6. Hibah wasiat yaitu hibah yang dibuat secara tertulis melalui perantaraan
seorang notaris, di mana bagian-bagian tertentu dari harta peninggalannya
diberikan kepada ahli waris tertentu (bisa juga dihadiahkan pada orang
tertentu).
3
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang
Peraturan Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, (Jakarta: Jambatan, 1999), hal. 318.

Lembaga pemilikan kredit perumahan berkembang, antara lain karena
kebutuhan rumah meningkat, sementara daya beli lemah sehingga masyarakat
membeli dengan sistem kredit pemilikan rumah. Tidak selamanya pembeli rumah
dengan sistem kredit pemilikan rumah ini menyelesaikan semua kewajiban secara
tuntas. Adakalanya karena hal-hal tertentu mengalihkan haknya kepada pihak lain.
Proses pengalihan hak kredit seperti ini banyak dijumpai dalam praktek tanpa
sepengetahuan pihak bank. Hal ini menimbulkan permasalahan baru bagi debitur
penerima pengalihan hak kredit baik dari segi kepastian hukum maupun dari
kewenangan kepemilikan dari pihak penerima pengalihan kredit tersebut, karena
selama jangka waktu kredit berjalan dan belum dilunasi maka pihak debitur penerima
pengalihan hak kredit tersebut tidak mempunyai kewenangan apapun dengan pihak
bank pemberi kredit. Baik sertifikat ataupun perjanjian kredit tersebut masih tetap
atas nama pihak pertama yang mengalihkan hak kredit tersebut.
Dalam prakteknya bila pihak penerima pengalihan hak tersebut masih terus
melanjutkan kredit rumah yaitu dengan tetap membayar cicilan kredit pemilikan
rumah atas nama pihak pertama yang terikat dengan bank pemberi kredit yang jangka
waktu kreditnya masih cukup lama, sehingga timbul permasalahan di kemudian hari
dengan pihak bank pemberi kredit. Apabila kredit telah lunas ataupun dilunasi untuk
segala administrasi menyangkut kredit tersebut pihak bank masih tetap mensyaratkan
pihak pemberi pengalihan hak tersebut harus hadir untuk menyelesaikan masalah
administrasi sehingga dengan adanya syarat-syarat tersebut sering kali menyulitkan
pihak penerima pengalihan hak kredit tersebut, karena pada saat itu pihak pemberi

pengalihan kredit tersebut mungkin sudah meninggal dunia atau sudah pindah dan
tidak diketahui di mana keberadaannya. Hal ini sangat merugikan dan tidak
memberikan kepastian serta perlindungan hukum bagi konsumen dalam hal ini pihak
penerima pengalihan kredit. Hal yang demikian terjadi di masyarakat karena
kurangnya pengetahuan mengenai seluk beluk oper kredit. Banyak yang menganggap
bahwa dengan bukti lunas antara pembeli dan penjual saja urusan jual beli sudah
selesai.
Jual beli secara kredit ini tidak hanya melibatkan pemilik rumah saja tetapi
juga melibatkan pihak bank sebagai pemilik jaminan atas tanah dan bangunan.
Jaminan yang lahir dalam perjanjian jual beli ini menimbulkan jaminan khusus yang
berupa jaminan yaitu hak tanggungan.
Pasal 1 ayat (1) Undang-Undang Hak Tanggungan memberikan pengertian
Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada hak atas tanah
sebagaimana dimaksud dalam Undang-Undang No. 5 Tahun 1960 tentang peraturan
dasar pokok-pokok agraria. Hak Tanggungan bersifat accesoir pada piutang tertentu.
Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Medan mengatakan bahwa
pengalihan hak/oper kredit sering terjadi di masyarakat di mana para pihak yang
melakukan jual beli tanpa sepengetahuan pihak bank. Perjanjian jual beli yang terjadi
antara debitur dan pihak ketiga, di mana cicilan kredit pemilikan rumah tetap dibayar
oleh pihak ketiga sampai lunas walaupun masih atas nama pihak pertama (penjual).
Pada saat pengambilan sertifikat yang disimpan di bank sebagai agunan, oleh pihak
ketiga pengambilan sertifikat tersebut memakai surat kuasa dan diketahui oleh

pejabat negara yaitu notaris. Pengambilan sertifikat memakai surat kuasa karena
antara debitur dan pihak ketiga pada saat perjanjian jual beli atau oper kredit yang
dilakukan tanpa sepengetahuan bank hanya berdasarkan kertas bermeterai saja, jadi
agar berkekuatan hukum dibuat surat kuasa pengambilan sertifikat oleh notaris dan
jual beli tersebut diketahui oleh notaris.4
B. Perumusan Masalah
Berdasarkan latar belakang tersebut diatas dan untuk lebih terfokus dalam
membahas tulisan ini, sehingga mampu menguraikan pembahasan dengan tepat, maka
disusun beberapa permasalahan.
Adapun perumusan masalah dalam tulisan ini adalah sebagai berikut:
1. Bagaimana syarat dan prosedur pengalihan hak/oper kredit pada PT. Bank
Tabungan Negara Cabang Medan.
2. Bagaimana hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian pengalihan hak milik
atas rumah yang beli dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
pada PT. Bank Tabungan Negara.
3. Bagaimana perlindungan hukum terhadap hak kreditur jika debitur wanprestasi.
4
Wawancara dengan Ternamentha Sitepu, Asisten Manager Bank Tabungan Negara Cabang
Medan, Tanggal 08 Maret 2009.

C. Tujuan Penelitian
Setelah mengetahui rumusan masalah tersebut, maka yang menjadi tujuan dari
penelitian tesis ini adalah:
1. Untuk mengetahui tentang syarat dan prosedur pengalihan hak/oper kredit pada
PT. Bank Tabungan Negara Cabang Medan.
2. Untuk mengetahui hak dan kewajiban para pihak dalam perjanjian pengalihan hak
milik atas rumah yang dibeli dengan menggunakan fasilitas Kredit Pemilikan
Rumah pada PT. Bank Tabungan Negara Cabang Medan.
3. Untuk mengetahui perlindungan hukum terhadap kreditur (PT. Bank Tabungan
Negara Cabang Medan) jika debitur wanprestasi.
D. Manfaat Penelitian
Harapan penulis agar penelitian ini dapat memberikan manfaat secara teoritis
maupun secara praktis yang diuraikan sebagai berikut:
a. Penelitian ini dapat bermanfaat menambah masukan bagi ilmu hukum di bidang
hukum keperdataan pada umumnya.
b. Secara praktis, penelitian ini dapat bermanfaat bagi para pihak baik itu developer
(pengembang), masyarakat maupun pada lembaga perbankan.

E. Keaslian Penelitian
Berdasarkan data yang diperoleh pada saat penelusuran kepustakaan,
khususnya pada Sekolah Pascasarjana Program Studi Ilmu Hukum dan Program Studi
Magister Kenotariatan bahwa penelitian dengan judul “Analisis Pengalihan/Oper
Kredit Hak pada Kredit Pemilikan Rumah di Bank Tabungan Negara (BTN)” belum
pernah dilakukan oleh para peneliti sebelumnya. Tesis yang pernah ditulis oleh
mahasiswa Magister Kenotariatan atas nama Jannes Donald Vicky Boring dengan
judul penelitian “Pelaksanaan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dalam Upaya
Memenuhi Kebutuhan Akan Rumah Bagi Masyarakat Kota Medan (Studi Kasus pada
Bank Tabungan Negara Cab. Medan)”. Tesis ini meneliti pelaksanaan Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) di Bank Tabungan Negara (BTN), tetapi tidak mengangkat
masalah mengenai oper kredit kepemilikan rumah.
Dari judul dan permasalahan tesis di atas, jelas tidak ada yang mengkaji hal
yang sama dengan yang akan diteliti dalam penelitian ini. Walaupun tesis-tesis di atas
dapat dipakai sebagai bacaan dan rujukan untuk penelitian ini, tetapi permasalahan
yang akan diteliti pada permasalahan ini jelas berbeda. Dengan demikian penelitian
ini asli sehingga dapat dipertanggungjawabkan secara akademis dan ilmiah.
F. Kerangka Teori dan Konsepsi
1. Kerangka Teori
Kerangka teori dapat diartikan sebagai kerangka pemikiran atau butir-butir
pendapat, teori, penulis mengenai sesuatu kasus ataupun permasalahan (problem),

yang menjadi bahan perbandingan, pegangan yang mungkin atau tidak disetujui, yang
merupakan masukan eksternal dalam penelitian ini.5
Menurut Utrecht, hukum bertugas menjamin adanya kepastian hukum (recht
zekerheit) dalam pergaulan manusia dan hubungan-hubungan dalam pergaulan
kemasyarakatan. Hukum menjamin kepastian pada pihak yang satu terhadap pihak
yang lain.6 Van Apeldoorn juga sependapat di mana, dengan adanya kepastian hukum
berarti ada perlindungan hukum.
Hukum Pertanahan Indonesia menginginkan kepastian mengenai siapa
pemegang hak milik. Kebutuhan masyarakat akan suatu peraturan kepastian hukum
terhadap tanah, sehingga setiap pemilik dapat terjamin haknya dalam
mempertahankan hak miliknya dari gangguan luar.7
Apa yang dinamakan hak itu sah karena dilindungi oleh sistem hukum.
Pemegang hak melaksanakan kehendak menurut cara tertentu dan kehendaknya itu
diarahkan untuk memuaskan.
Dalam setiap hak terdapat 4 (empat) unsur, yaitu:
1. subjek hukum,
2. objek hukum,
3. hubungan hukum yang mengikat pihak lain dengan kewajiban,
4. perlindungan hukum.
5
M.Solly Lubis, Filsafat Ilmu dan Penelitian, (Bandung: CV Mandar Maju, 1994), hal. 80.
6
M. Solly Lubis, Beberapa Pengertian Umum tentang Hukum, (Program Studi Ilmu Hukum
Sekolah Pascasarjana USU).
7
Wirjono Prodjodikoro, Hukum Perdata Tentang Hak Atas Benda, (Jakarta: PT. Intermasa,
1980), hal. 21.

Berdasarkan Pasal 570 KUHPerdata “hak milik adalah hak untuk menikmati
suatu benda dengan sepenuhnya dan untuk menguasai benda itu dengan sebebas-
bebasnya, asal tidak dipergunakan bertentangan undang-undang atau peraturan umum
yang diadakan oleh kekuasaan yang mempunyai wewenang untuk itu, semuanya itu
dengan tidak mengurangi kemungkinan adanya pencabutan hak itu untuk kepentingan
umum dengan pembayaran ganti kerugian yang layak dan menurut ketentuan undang-
undang”.
Hak milik itu ada subjeknya yaitu pemilik, sebaliknya setiap orang terikat
oleh kewajiban untuk menghormati hubungan antara pemilik dan objeknya yang
dimilikinya. Seorang yang membeli suatu barang dari orang lain berhak atas barang
yang telah dibelinya itu, sedangkan penjual mempunyai kewajiban untuk
menyerahkan barang yang dijualnya, jadi hak pada hakekatnya merupakan hubungan
adalah subjek hukum dengan objek hukum atau subjek hukum dengan subjek hukum
yang lain yang dilindungi oleh hukum dan menimbulkan kewajiban.
Menurut Undang-Undang Pokok Agraria bahwa hak milik adalah hak turun-
temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah.8 Kata “turun-
temurun” menunjukkan bahwa hak tersebut dapat berlangsung terus selama pemilik
masih hidup dan jika dia meninggal dunia maka, hak tersebut dapat dilanjutkan oleh
ahli waris. “Terkuat” menunjukkan kedudukan hak itu paling kuat jika dibandingkan
dengan hak-hak atas tanah lainnya, karena terdaftar dan pemilik hak diberi tanda
bukti hak (sertifikat), sehingga mudah dipertahankan terhadap pihak lain dan jangka
8
Suardi, Hukum Agraria, (Jakarta: Iblam, 2005), hal. 32.

waktu pemilikannya tidak terbatas. “Terpenuh” menunjukkan hak itu memberikan
kepada pemiliknya wewenang paling luas, jika dibandingkan dengan hak-hak atas
tanah lainnya.
Menurut Pasal 20 ayat (2) Undang-Undang Pokok Agraria, hak milik dapat
dialihkan kepada pihak lain melalui jual beli, hibah, tukar-menukar. Pemberian
dengan wasiat, pemberian menurut hukum adat dan lain-lain pemindahan hak yang
bermaksud memindahkan hak milik yang pelaksanaannya diatur oleh peraturan
perundang-undangan.9
Hak milik atas suatu benda adalah suatu hak terpenting. Hak atas suatu benda
atau barang yang dipegang oleh seseorang tidak selamanya ada padanya. Hal ini
berlaku pada benda bergerak atau benda tidak bergerak seperti tanah. Benda bergerak
dapat beralih atau dialihkan secara langsung dan seketika antara pihak yang
menyerahkan hak dan penerima hak. Lain halnya dengan benda tidak bergerak,
peralihan hak atas benda tidak bergerak harus dilakukan dengan akte otentik yang
dibuat oleh dan dihadapan pejabat yang berwenang,
Dalam Pasal 584 KUHPerdata dinyatakan cara memperoleh hak milik ialah
karena penyerahan berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak
milik, dilakukan oleh orang yang berhak berbuat bebas terhadap benda hidup.
Ketentuan ini mengandung yang dalam bahasa latin dikatakan nemo plus iuris in
alium transferre pottest quam ipse habet yang artinya tiada seorangpun dapat
9
Ibid, hal. 34.

menyerahkan hak-haknya pada orang lain lebih banyak dari hak yang dimilikinya.10
Penyerahan merupakan salah satu cara memperoleh hak kebendaan yang banyak
terjadi dalam masyarakat. Penyerahan (Levering) ialah pengalihan suatu benda oleh
pemiliknya atau atas namanya kepada orang lain, sehingga orang lain itu memperoleh
hak kebendaan atas benda itu.
Hak milik baru beralih kepada pembeli bila penyerahan bendanya diserahkan
oleh penjual kepada pembeli. Jadi, penyerahan adalah perbuatan yuridis yang
memindahkan hak milik (transfer of ownership).11
Menurut Paul Scholten dalam ajaran causal penyerahan sah apabila alas hak
sah, penyerahan tidak sah apabila alas hak tidak sah. Yang dimaksud dengan alas hak
ialah hubungan hukum yang menjadi dasar dilakukannya penyerahan karena
perjanjian seperti jual beli, tukar-menukar pemberian hadiah dan dapat timbul karena
undang-undang, misalnya pewarisan. Jadi, sah tidaknya penyerahan tergantung pada
sah tidaknya alas hak. Ajaran Causal mengabaikan pihak yang jujur, tetapi hukum
tetap memberikan perlindungan. Untuk memindahkan hak milik perlu ada perjanjian
yang bersifat kebendaan (Zakelijk) dan harus orang yang berhak atau mempunyai
kewenangan yang sah yaitu orang yang memiliki benda itu sendiri.12
Hak Tanggungan beralih apabila piutang yang dijamin dengan hak
tanggungan itu beralih pada pihak ketiga. Peralihan piutang dapat terjadi karena
10
Mariam Darus Badrulzaman, Persiapan Pelaksanaan Hak Tanggungan di Lingkungan
Perbankan, (Bandung: PT Citra Aditya Bakti, 1996), hal. 43.
11
Abdulkadir Muhammad, Hukum Perdata Indonesia, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti,
2000), hal. 155.
12
Ibid, hal. 158.

cessie, subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain seperti peralihan kredit pemilikan
rumah (yang dijamin dengan Hak Tanggungan atas tanah berikut bangunan rumah
yang dibiayai dengan KPR itu) dari bank kepada pihak ketiga. Dengan kata lain, hak
tanggungan beralih karena hukum kepada kreditur yang baru apabila piutang yang
dijamin dengan hak tanggungan itu beralih kepada kreditur yang baru. Keabsahan
pengalihan hak kepada pihak ketiga diatur menurut Pasal 16 Undang-Undang Hak
Tanggungan karena beralihnya hak tanggungan yang diatur dalam ketentuan ini
terjadi karena hukum, hal tersebut tidak perlu dibuktikan dengan akta yang dibuat
oleh PPAT.13
Untuk memenuhi kebutuhan perbankan agar Hak Tanggungan dapat tetap
melekat pada kredit (yang bermasalah) yang dialihkan oleh bank kepada pihak lain
sebagai debitur baru yang menggantikan debitur yang lama, haruslah penggantian
debitur itu melalui perjanjian yang khusus antara para pihak.
Perjanjian kredit pemilikan rumah adalah perjanjian yang diikuti dengan
perjanjian yang diikuti dengan perjanjian jaminan. Perjanjian kredit berlaku sejak
ditandatangani kedua pihak, kreditur dan debitur. Perjanjian kredit perumahan yang
dibuat oleh pihak bank disiapkan dalam bentuk standard (standard form). Dalam
pemberian kredit, bank tetap meminta agunan/jaminan dari pemohon kredit. Jaminan
kredit adalah segala sesuatu yang mempunyai nilai untuk diuangkan yang diikat
13
St. Remy Sjahdeini, Hak Tanggungan Asas-asas, Ketentuan-ketentuan Pokok dan Masalah
yang Dihadapi oleh Perbankan, (Bandung: Penerbit Alumni, 1999), hal. 128.

dengan janji sebagai jaminan untuk pembayaran dari hutang debitur berdasarkan
perjanjian kredit yang dibuat kreditur dan debitur.
Bank sebagai pihak pemberi kredit pemilikan rumah selalu memegang aspek-
aspek hukum kredit, yaitu:14
a. Kontrak kredit.
b. Undang-Undang Perbankan dan Undang-Undang tentang Jaminan Hutang
(termasuk Undang-Undang Hak Tanggungan).
c. Peraturan Perundang-undangan lainnya.
d. Yurisprudensi tentang perkreditan.
e. Kebiasaan terutama kebiasaan perbankan.
Cara peralihan banyak terjadi di daerah perkotaan, terutama di bidang
perumahan karena kebutuhan perumahan di Indonesia mencapai lebih dari 1 (satu)
juta rumah pertahun. Dengan jumlah yang sedemikian besar yang pemenuhannya
akan melibatkan peran berbagai pihak yaitu: pemerintah, masyarakat, investor dalam
hal ini pengembang dan lembaga-lembaga pembiayaan seperti perbankan.15
2. Kerangka Konsepsi
Kerangka konsep mengandung makna adanya stimulasi dan dorongan
konseptualisasi untuk melahirkan suatu konsep baginya atau memperkuat keyakinan
akan konsepnya sendiri mengenai suatu permasalahan.16
14
Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, (Jakarta: Alfabeta, 2003), hal. 10.
15
Slamet Ristanto, op.cit, hal. 20.
16
M. Solly Lubis, op.cit, hal. 80.

Berikut ini adalah definisi operasional dan istilah-istilah yang dipakai dalam
penelitian ini, yaitu sebagai berikut:
a. Perjanjian adalah suatu hubungan hukum kekayaan/harta benda antara dua
orang atau lebih, yang memberi kekuatan hak pada satu pihak untuk
memperoleh prestasi dan sekaligus mewajibkan pada pihak lain untuk
menunaikan prestasi.17
b. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah perjanjian yang lahir sejak
adanya kata sepakat antara kedua belah pihak yaitu pihak bank dan pihak
debitur/konsumen mengenai pembiayaan perumahan.
c. Pengalihan Kredit Pemilikan Rumah (KPR) adalah suatu pergantian atau
pertukaran mengenai suatu kepemilikan atau kepunyaan atas sesuatu benda
dalam hal ini adalah rumah.
d. Debitur adalah pihak yang berhutang dalam suatu hubungan hutang piutang
tertentu.
e. Kreditur adalah pihak yang berpiutang dalam suatu hubungan hutang piutang
tertentu.18
f. Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan dengan
itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam antara bank
17
M. Yahya Harahap, Segi-segi Hukum Perjanjian, (Bandung: Penerbit Alumni, 1986), hal.
6.
18
Pasal 1 butir 2 Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.

dengan pihak lain yang mewajibkan pihak peminjam untuk melunasi
hutangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian bunga.19
g. Bank, yaitu badan usaha yang menghimpun dana dari masyarakat dalam
bentuk simpanan dana menyalurkannya kepada masyarakat dalam bentuk
kredit dan/atau bentuk-bentuk lainnya dalam rangka meningkatkan taraf hidup
rakyat banyak.20 Dalam hal ini bank (Bank Tabungan Negara) berperan
sebagai pemberi kredit kepada debitur.
h. Pihak Ketiga adalah pihak yang menerima pengalihan kredit pemilikan rumah
dari debitur.
i. Keabsahan perjanjian adalah pernyataan benar dengan jalan memberi
pengesahan oleh pejabat yang berwenang atas akta di bawah tangan meliputi
tanda tangan, tanggal dan tempat dibuatnya perjanjian dan isi perjanjian.
j. Perlindungan Hukum adalah suatu perbuatan yaitu untuk melindungi
seseorang dalam hukum yang merupakan suatu peraturan yang mengatur
pergaulan hidup dalam masyarakat dan berlaku untuk orang banyak.
k. Oper Kredit yaitu menggantikan pekerjaan orang lain atau mengambil alih
tugas orang lain dalam hal ini membeli barang di mana barang tersebut dibeli
dengan cara kredit, atau menggantikan orang untuk melanjutkan kredit.
19
Pasal 1 angka 11 Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.
20
Pasal 1 angka 2 Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan.

G. Metode Penelitian
1. Jenis, Sifat dan Pendekatan
Jenis penelitian yang digunakan adalah penelitian hukum normatif yang
bersifat deskriptif analitis. Adapun maksud deskriptif di sini yang bertujuan untuk
mengambil data secara sistematis, faktual dan akurat terhadap terhadap suatu populasi
atau daerah tertentu mengenai sifat atau faktor tertentu.21
Dalam penelitian normatif digunakan beberapa pendekatan berikut
Pendekatan Perundang-undangan (Statute Aproach) dan Pendekatan Analitis.22
Penelitian hukum normatif yang menggunakan pendekatan perundang-
undangan akan lebih akurat bila digunakan penelitian yang menggambarkan tentang
bagaimana dikatakan pengalihan hak yang diketahui pihak bank menurut ketentuan
undang-undang ataupun peraturan-peraturan yang ditetapkan oleh bank pemberi
kredit maupun realitas dalam praktek objek penelitian.
2. Sumber Data
Dalam pelaksanaan penelitian ini penulis menggunakan 3 (tiga) sumber data
yaitu:
a. Bahan Hukum Primer, berupa perundang-undangan yang bersumber dari
peraturan perundang-undangan dan peraturan-peraturan lainnya seperti KUH
21
Bambang Sunggono, Metodologi Penelitian Hukum, (Jakarta: Raja Grafindo Persada, 1977),
hal. 36.
22
Johnny Ibrahim, Teori & Metodologi Penelitian Hukum Normatif, (Malang: Bayumedia,
2007), hal. 300.

Perdata, Undang-Undang No. 4 Tahun 1996, Undang-Undang No. 10 Tahun
1998.
b. Bahan Hukum Sekunder, baik yang bersumber dari buku-buku, dokumen-
dokumen kredit, hasil tulisan berupa tesis dan bahan-bahan yang terkait mengenai
perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dan pengalihan hak/oper kredit yang dapat
digunakan sebagai acuan dan membantu dalam penelitian.
c. Bahan Hukum Tertier atau bahan hukum penunjang yang mencakup bahan yang
memberi petunjuk-petunjuk dan penjelasan terhadap bahan hukum primer,
sekunder seperti kamus umum, kamus hukum, majalah serta bahan-bahan di luar
bidang hukum yang relevan dan dapat dipergunakan untuk melengkapi data yang
diperlukan dalam penelitian.
3. Teknik Pengumpulan Data
Teknik pengumpulan data yang dipergunakan adalah:
a. Penelitian Kepustakaan (Library Research) yaitu untuk mendapatkan data dengan
melakukan penelaahan bahan kepustakaan atau data sekunder yang meliputi
bahan hukum primer, bahan hukum sekunder yang dapat berupa peraturan
perundangan-undangan, buku-buku dan karya ilmiah lainnya maupun bahan
hukum tersier yaitu berupa kamus, majalah, surat kabar dan jurnal-jurnal ilmiah.
b. Penelitian Lapangan (Field Research), yaitu metode pengumpulan data
berdasarkan atas penelitian di lapangan berdasarkan wawancara langsung dengan
informan yang berhubungan erat dengan permasalahan yang diteliti antara lain

wawancara mengenai pengalihan hak/oper kredit pada kredit pemilikan rumah
di Bank Tabungan Negara (BTN) Cabang Medan.
4. Alat Pengumpul Data
Alat pengumpul data dapat dilakukan dengan cara:
a. Studi dokumen
Untuk memperoleh data sekunder, maka perlu dilakukan studi dokumentasi yaitu
dengan cara mempelajari peraturan-peraturan, teori-teori, buku-buku, buletin-
buletin, formulir/blanko perjanjian dan dokumen lain yang berhubungan dengan
permasalahan yang hendak diteliti.23
b. Wawancara dengan dibantu pedoman wawancara
Wawancara adalah pecakapan dengan maksud tertentu, percakapan itu dilakukan
oleh dua pihak, yaitu pewawancara (interviewer) dan terwawancara (interviewee)
yang memberikan jawaban atas pertanyaan itu.24 Instrumen pengumpul data
dengan menggunakan pedoman wawancara. Sumber-sumber informasi dalam
wawancara ini adalah:
1. Informan, yaitu:
a. Unsur pimpinan Bank Tabungan Negara Cabang Medan.
b. 3 (tiga) staf Bank Tabungan Negara yang bertugas menganalisis hal-hal
yang berkaitan dengan kredit perumahan.
23
M. Iqbal Hasan, Pokok-Pokok Materi Metodologi Penelitian dan Aplikasinya, (Jakarta:
Ghalia, 2002), hal. 87.
24
M. Iqbal Hasan, op.cit. hal. 186.

2. Notaris.
3. 1 (satu) orang staf Legal Officer Bank X.
5. Analisis Data
Teknik analisis data penelitian ini adalah menggunakan teknik analisis
kualitatif, sehingga hasil analisis ditentukan berdasarkan uraian-uraian fakta
di lapangan untuk memperkuat argumentasi yang dapat dijadikan sebagai dasar
penarikan kesimpulan dengan menggunakan logika berpikir induktif-deduktif.
Sebagaimana layaknya pelaksanaan jenis deskriptif, penelitian ini pada
dasarnya tidak hanya terbatas pada pengumpulan dan penyusunan data, tetapi
meliputi analisis dan interpretasi data yang dikumpulkan.
Analisis untuk data kualitatif dengan cara menganalisis proses pengalihan hak
pada kredit pemilikan rumah yang sering terjadi di masyarakat dengan cara di bawah
tangan/tanpa sepengetahuan pihak bank yang selanjutnya dihubungkan dengan
peraturan perundang-undangan yang mengatur tentang kredit pemilikan rumah dan
perlindungan hukum kepada pihak ketiga.

BAB II
PENGALIHAN HAK/OPER KREDIT PEMILIKAN RUMAH PADA
PT. BANK TABUNGAN NEGARA CABANG MEDAN
A. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah
1. Pengertian Kredit
Istilah kredit berasal dari bahasa Romawi yaitu “Credere”25 yang berarti
kepercayaan. Sehingga dasar dari kredit adalah kepercayaan atau keyakinan dari
kreditur dalam hal ini adalah lembaga keuangan atau bank yang membiayai, bahwa
pihak lain pada masa yang akan datang sanggup memenuhi segala sesuatu yang telah
diperjanjikan. Perkataan kredit tidak ditemukan dalam Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata atau BW tetapi diatur oleh undang-undang tersendiri yaitu Undang-Undang
Pokok Perbankan Nomor 10 Tahun 1998, Pasal 1 butir 11, pengertian kredit
disebutkan sebagai berikut:
“Kredit adalah penyediaan uang atau tagihan yang dapat dipersamakan
dengan itu, berdasarkan persetujuan atau kesepakatan pinjam-meminjam
antara bank dengan pihak yang meminjam yang mewajibkan pihak peminjam
untuk melunasi utangnya setelah jangka waktu tertentu dengan pemberian
bunga”.26
25
Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian Kredit Bank, (Bandung: Alumni, 1989), hal. 19.
26 Indonesia, Undang-Undang Tentang Pokok Perbankan Undang-Undang No. 10 Tahun 1998, LN, No. 182. TLN No. 3790, Pasal 1 butir 11
.

Dari pengertian Pasal 1 butir 11 tersebut diatas dapat diketahui bahwa kredit
itu merupakan perjanjian meminjam uang antara bank sebagai lembaga keuangan dan
bertidak sebagai kreditur dengan nasabah atau debitur. Dalam perjanjian ini bank
sebagai pemberi kredit percaya terhadap nasabahnya, bahwa dalam jangka waktu
yang disepakatinya akan dikembalikan atau dibayar lunas.
Menurut Mgs. Edy Putra Tje’Aman, 27 tenggang waktu antara pemberian dan
penerimaan kembali prestasi ini merupakan suatu hal yang abstrak, yang sukar diraba,
karena masa antara pemberian dan penerimaan prestasi tersebut dapat berjalin dalam
beberapa bulan, tetapi dapat pula berjalan beberapa tahun.
Sementara menurut kamus ekonomi, kredit berarti sebuah perjanjian
pembayaran di kemudian hari berupa uang, barang atau jasa-jasa, untuk uang barang
atau jasa-jasa yang diterima pada masa sekarang.28
2. Jenis-Jenis Kredit
Kredit Dapat digolongkan menjadi beberapa jenis, yaitu:
1. Sifat Penggunaan Kredit
2. Keperluan Kredit
3. Jangka Waktu Kredit
4. Cara Pemakaian Kredit
5. Jaminan Kredit29
27
Mgs. Edy Putra Tje’Aman, Kredit Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis, (Yogyakarta:
Liberty, 1989), hal. 10.
28
Winardi, Kamus Ekonomi (Inggris-Indonesia), (Bandung: Mandar Maju, 1989), hal. 148.

Kredit menurut sifat penggunaannya, kredit dipergunakan untuk:
a. Kredit Konsumtif
Yaitu kredit yang ditujuksn untuk keperluan konsumsi (kebutuhan hidup)
debiturnya.
b. Kredit Produktif
Yaitu kredit yang ditujukan untuk kegiatan usaha debitur, baik untuk
meningkatkan produksi maupun peningkatan likuiditas dan kondisi keuangan
debitur. Kredit inilah yang paling sering diadakan oleh bank, karena selain
mempunyai tingkta resiko pengembalian yang lebih kecil dibanding dengan
kredit konsumtif, juga kredit produktif dapat menigkatkan taraf hidup dan
perkembangan perekonomian nasional.
Kredit menurut keperluannya, menurut keperluannya, kredit dapat dibedakan atas:
a. Kredit Investasi
Yaitu kredit yang diberikan kepada debitur untuk melakukan investasi,
misalnya penambahan modal dan sebagainya maupun untuk ekspansi
perusahaan.
b. Kredit Eksploitasi
Yaitu kredit yang diberikan untuk keperluan menutup biaya-biaya eksploitasi
perusahaan secara luas, baik untuk pembelian bahan baku, bahan penolong
mapun biaya produksi lainnya.
29
Mgs. Edy Putra Tje’Aman, op.cit, hal. 3.

c. Kredit perdagangan
Kredit perdagangan ini pergunakan untuk keperluan perdagangan pada
umumnya.
Kredit menurut cara pemakaiannya:
a. Kredit dengan uang muka (persekot), yaitu kredit yang diberikan sekaligus
kepada debitur. Pemberian kredit tidak dilakukan secara bertahap.
b. Kredit rekening koran, yaitu kredit yang diberikan menurut besarnya
kebutuhan hidup debitur pada waktu-waktu tertentu, akan tetapi maksimum
kredit yang boleh dipergunakan oleh debitur adalah tertentu jumlahnya (tidak
boleh melewati batas kredit).
Kredit menurut jaminannya
a. Kredit tanpa jaminan, yaitu kredit yang diberikan dengan tidak adanya
jaminan dari debitur. Maksudnya debitur dalam hal ini tidak memberikan
jaminan (misalnya: jaminan kebendaan, jaminan piutang, jaminan perorangan
dan lain-lain). Akan tetapi pemberian kredit tanpa jaminan tidak berarti tidak
ada jaminan sama sekali, melainkan jaminan yang berbentuk bonafiditas dan
prospek usaha nasabah tetap diperhatikan dan ditekankan dengan sungguh-
sunguh dalam pertimbangan kreditnya. Jaminan perkreditan dalam
perkembangannya belakangan ini tidaklah merupakan faktor mutlak lagi
dalam pemberian kredit. Hal ini dipertegas oleh R. Jiptoadinugroho yang
menyatakan: "Last but not least suatu pikiran yang menyatakan bahwa
pinjaman harus diukur dari besanya jaminan adalah tidak dapat dibenarkan

dilihat dari segi falsafah perkreditan. Seharusnya urutan pertanyaan yang tepat
adalah berupa kebutuhan dan berapa kesanggupan peminta kredit untuk
memberikan jaminan dan tidak sebaliknya”.30 Jaminan sebenarnya ditujukan
bagi perlindungan kepentingan kreditur semata-mata dalam pengembalian
pinjaman dan untuk membatasi pemberian pinjaman yang terlalu besar.
b. Kredit dengan jaminan, yaitu kredit yang diberikan di mana debitur
memberikan jaminan atas perluasan kreditnya.
3. Tujuan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah
Pembangunan ekonomi merupakan salah satu upaya untuk mewujudkan
masyarakat yang adil dan makmur dalam rangka memelihara kesinambungan
pembangunan tersebut, para pelakunya baik pemerintah maupun masyarakat sebagai
orang-perseorangan dan badan hukum, sangat memerlukan dana dalam jumlah yang
besar. Hal ini berakibat meningkatnya kegiatan pembangunan, meningkat juga
keperluan akan ketersedianya dana yang sebagian besar diperoleh melalui kegiatan
perkreditan. Mengingat pentingnya dana perkreditan tersebut dalam proses
pembangunan, sudah semestinya jika pemberi dan penerima kredit serta pihak lain
yang terkait mendapat perlindungan melalui suatu lembaga hak jaminan yang kuat
30
R. Tjiptoadinugroho, Perbankan Masalah Perkreditan, Penghayatan, Analisis dan
Penuntun, (Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 1994), hal. 46.

dan yang dapat memberikan kepastian hukum bagi semua pihak yang
berkepentingan.31
Sandang, pangan dan papan sudah menjadi bagian dari kebutuhan pokok
dalam kehidupan sehari-hari. Sandang dan pangan merupakan suatu kebutuhan
yang selalu berulang dibutuhkan dalam jangka panjang, namun dapat diperoleh dalam
waktu yang relatif singkat serta mudah diperoleh setiap saat. Sedangkan untuk
pemenuhan kebutuhan akan papan masih dirasakan berat oleh sebagian besar
masyarakat. Secara umum, ada 2 (dua) pola dalam upaya pemenuhan akan kebutuhan
perurnahan, yakni dalam bentuk kredit kepemilikan rumah atau melalui sewa.
Pada saat sekarang ini, banyak sekali para pengembang (penjual)
mendirikan bangunan perumahan segala jenis tipe untuk ditawarkan kepada
masyarakat. namun yang menjadi persoalan adalah tidak semua masyarakat
sanggup untuk membeli rumah secara kontan. Hal itu dikarenakan keterbatasan
keuangan sebagai penyebab utamanya. Oleh karena itu, diadakanlah fasilitas
Kredit Pemilikan Rumah (KPR) sebagai alternatif menarik untuk memiliki rumah
bagi mereka yang tidak memiliki dana tunai.
Sampai sekarang, kredit perumahan masih tetap dibutuhkan. Negara AS yang
notabene adalah negara ka ya dan makmur sekalipun juga tetap
membutuhkan kredit perumahan, apalagi dengan masyarakat Indonesia yang daya
belinya lebih rendah.Hal itu mengindikasikan secara jelas bahwa yang
31
Sri Turatmiyah, Studi SKMHT dalam Perjanjian KPR-BTN, telah dipresentasikan dalam
seminar terbatas di Bagian Perdata Fakultas Hukum UGM tanggal 2 September 2004.

namanya Kredit Pemilikan Rumah (KPR) tetap harus dimiliki oleh sektor
properti. Tanpa adanya KPR, konsumen Indonesia akan sangat sulit membeli.
Dalam industri properti nasional Indonesia, KPR memang mutlak harus ada,
karena konsumen Indonesia sebagian besar masih mengandalkan KPR. Bahkan
negara maju sekalipun, masyarakatnya tetap menggunakan kredit dalam
pendanaan perumahannya.
KPR masih sangat dibutuhkan, karena hanya sedikit yang mampu membeli
secara cash. Mayoritas masyarakat masih menggunakan fasilitas kredit untuk
membeli rumah. Sebanyak 74,7% konsumen memanfaatkan fasilitas KPR untuk
membeli properti. Tingginya kebutuhan rumah tinggal merupakan salah satu
pemicu meningkatnya permintaan kredit yang satu ini.
KPR merupakan salah satu kebutuhan pokok untuk masyarakat, dan
demand untuk KPR sendiri juga masih tinggi. KPR (Kredit Kepemilikan Rumah)
adalah kredit yang digunakan untuk membeli rumah. Walaupun penggunaannya
mirip, tetapi KPR berbeda dengan kredit konstruksi dan renovasi. Agunan yang
diperlukan untuk KPR adalah rumah yang akan dibeli itu sendiri. tetapi untuk hal KPR
sekalipun, pihak bank tentunya sesuai dengan praktek perbankan yang lazim, tetap
akan mengadakan studi kelayakan terlebih dahulu sebelum mencairkan kredit
dimaksud.
Tujuan kredit pada umumnya adalah didasarkan kepada usaha untuk
memperoleh keuntungan sesuai dengan prinsip ekonomi yaitu dengan pengorbanan
yang sekecil-kecilnya untuk memperoleh keuntungan yang sebesar-besarnya.

Keuntungan itu terjelma dalam bentuk bunga yang diterima oleh bank selaku kreditur
baik bunga kredit ataupun tunggakan sementara bagi konsumen khususnya untuk
konsumen yang memerlukan rumah atau tempat tinggal dengan adanya Kredit
Pemilikan Rumah (KPR) sudah membantu mengatasi masalah pembiayaan/dana
dalam pembelian rumah karena dengan adanya perjanjian kredit antara konsumen
dengan bank, secara tidak langsung konsumen tersebut membeli tunai kepada pihak
developer di mana pihak developer akan memperoleh pembayaran sesuai dengan
harga yang telah disepakai sebelumnya dan konsumen tersebut langsung dapat
menikmati rumah sendiri karena setelah selesainya akad kredit dapat langsung serah
terima dari pihak developer.
4. Syarat-Syarat Sahnya Perjanjian
Perjanjian adalah terjemahan dari kons overenkomst, yang dari segi bahasa
dapat pula diterjemahkan dengan persetujuan. Subekti mengartikannya sebagai
perbuatan hukum, sebagaimana terlihat dari terjemahan yang dilakukannya terhadap
isi Pasal 1313 KUH Perdata, yang bunyinya sebagai berikut:
“Suatu persetujuan adalah suatu perbuatan dengan mana satu orang atau lebih
mengikatkan dirinya terhadap satu orang lain atau lebih”.32
32
R. Subekti, dan R. Tjitrosudibio, KUH Perdata, terjemahan dari Burgelijk Wetboek,
(Jakarta: Pradnya Paramita, 1976) Pasal 1313.

Pengertian yang sama diberikan beliau dalam bukunya Hukum Perjanjian,
yang diartikan sebagai peristiwa hukum sebagaimana terdapat dalam rumusan yang
beliau kemukakan sebagai berikut:
Supaya perjanjian atau persetujuan yang dibuat oleh para pihak yang
membuatnya, menyangkut para pihak yang bersangkutan maka perjanjian itu harus
dibuat secara sah. Mengenai syarat sahnya suatu perjanjian diatur dalam Pasal 1320
KUH Perdata yaitu:
a. Kata Sepakat
Kata sepakat dalam suatu perjanjian merupakan suatu keadaan yang menunjukkan
kehendak kedua belah pihak, saling menerima satu dengan lainnya. Dengan
adanya kata sepakat, maka perjanjian itu telah ada dan telah lahir dan sejak saat
itu perjanjian mengikat kedua belah pihak dan dapat dilaksanakan. Prinsip Pasal
1338 ayat (3) Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, kekuatan mengikat setelah
tercapainya kata sepakat sangat kuat sekali, karena perjanjian itu tidak dapat
ditarik kembali secara sepihak. Atau karena alasan-alasan yang diperbolehkan
oleh Undang-Undang.33
b. Kecakapan
Yang dimaksud dengan kecakapan adalah kemampuan membuat perjanjian. Pada
prinsipnya semua orang mampu membuat perjanjian, namun Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata telah menetapkan mengenai siapa-siapa yang tidak cakap
33
Ibid., Pasal 1338 ayat (3).

membuat perjanjian. Pasal 1330 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
menyebutkan bahwa orang-orang yang tidak cakap membuat perjanjian adalah:
1. Orang-orang yang belum dewasa.
2. Mereka yang ditaruh di bawah pengampuan.
3. Orang-orang perempuan, dalam hal-hal yang ditetapkan oleh undang-undang,
dan pada umumnya semua orang kepada siapa undang-undang telah melarang
membuat perjanjian-perjanjian tertentu.34
Ketentuan undang-undang yang dapat dijadikan pedoman untuk menentukan
orang-orang yang belum dewasa, yaitu:
1. Pasal 1 butir 2 Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1979, yaitu tentang
Kesejahteraan Anak menyebutkan bahwa anak adalah sesorang yang belum
mencapai 21 tahun dan belum pernah kawin.35
2. Pasal 6 ayat (2) Undang-Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan
menyebutkan bahwa “untuk melangsungkan perkawinan seorang yang belum
mencapai umur 21 tahun harus mendapat izin dari kedua orang tuanya.36
Dari kedua ketentuan diatas dapat dapat disimpulkan bahwa orang yang berumur
21 tahun keatas disebut dewasa, kecuali di bawah umur tersebut yang
bersangkutan pernah kawin.
c. Hal Tertentu
34
R. Subekti, op.cit, Pasal 1330.
35
Indonesia, Undang-Undang Tentang Kesejahteraan Anak, Undang-Undang No. 3 Tahun
1979, LN No. 4 Tahun 1979, Pasal 1 butir 2.
36
Indonesia, Undang-Undang Tentang Perkawinan, Undang-Undang No. 1 Tahun 1974, LN
No. 1 Tahun 1974, Pasal 6 ayat (2).

Yaitu apa-apa yang diperjanjikan harus jelas baik mengenai obyek perjanjian
maupun hak dan kewajiban kedua belah pihak. Pasal 1333 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata memberi petunjuk bahwa mengenai perjanjian yang menyangkut
tentang barang paling sedikit ditentukan jenisnya, sedangkan mengenai jumlahnya
kemudian.37 Ketentuan terebut menunjukkan dalam perjanjian harus jelas apa
yang menjadi obyeknya, supaya perjanjian dapat dilaksanakan dengan baik, suatu
perjanjian yang tidak memenuhi syarat yang ketiga ini berakibat batal demi
hukum, perjanjian dianggap tidak pernah ada (terjadi).38
d. Sebab yang Halal
Tujuan dari perjanjian adalah merupakan sebab dari adanya perjanjian, dan sebab
yang disyaratkan undang-undang harus halal. Dalam Pasal 1335 Kitab Undang-
Undang Hukum Perdata, didalamnya merinci adanya perjanjian tanpa sebab,
perjanjian yang dibuat karena sebab yang terlarang. Sehingga semua perjanjian
yang tidak memenuhi sebab yang halal akibatnya perjanjian menjadi batal demi
hukum.
5. Asas- Asas Hukum Perjanjian
Menurut Mariam Darus Badrulzaman, menyatakan terdapat beberapa asas
dalam hukum perjanjian, antara lain:
37
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, op.cit., Pasal 1333.
38
Gatot Supramono, Perbankan Dan Permasalahanya, (Jakarta: Djambatan, 1996), hal. 57-
58.

1. Asas Terbuka
Asas Terbuka disebut juga asas kebebasan berkontrak. Asas ini terdapat dalam
pasal 1338 KUH Perdata ayat 1 yang berbunyi:
“Semua persetujuan yang dibuat secara sah berlaku sebagai undang-undang
bagi mereka yang memuatnya”.
2. Asas Konsensualitas
Asas konsensualitas mempunyai arti penting yaitu untuk melahirkan perjanjian
adalah cukup dengan dicapainya sepakat mengenai hal-hal pokok dari perjanjian
tersebut dan bahwa perjanjian itu (dan perikatan yang timbul karenanya) sudah
dilahirkan pada saat atau detik tercapainya konsensus atau kesepakatan. Asas ini
ditemukan pada Pasal 1320 dan Pasal 1338 KUH Perdata.
3. Asas Kepercayaan
Kepercayaan merupakan salah satu dasar dalam suatu perjanjian sebelum para
pihak membuat perjanjian sehingga menciptakan hubungan hukum yang dilandasi
itikad baik. Gunanya untuk melindungi para pihak dalam suatu perjanjian dari
gangguan pihak ketiga yang tidak terikat dalam perjanjian.
4. Asas Kekuatan mengikat
Perjanjian yang dibuat sah oleh para pihak mengikat mereka yang membuat
seperti Undang-Undang. Terikatnya para pihak tidak terbatas pada apa yang
diperjanjikan tapi juga beberapa unsur lainsepanjang dikehendaki oleh kebiasaan
dan keputusan secara moral. Tujuan asas ini untuk mendapatkan perlindungan dan

kepastian hukum bahwa para pihak tidak perlu khawatir akan hak-haknya karena
perjanjian itu berlaku sebagai undang-undang bagi pihak yang membuatnya.
5. Asas Persamaan Hukum
Asas ini menempatkan para pihak dalam persamaan derajat, tidak ada perbedaan
warna kulit, bangsa, kekayaan dan jabatan.
6. Asas Keseimbangan
Asas ini menghendaki kedua belah pihak memenuhi dan melaksanakan perjanjian
itu. Kreditur mempunyai kekuatan untuk menuntut prestasi dan jika diperlukan
dapat menuntut pelunsan prestasi melalui kekayaan debitur, namun kreditur
memikul beban untuk melaksanakan perjanjian itu dengan itikad baik.
7. Asas Kepastian Hukum
Perjanjian merupakan suatu figur hukum harus mengandung kepastian hukum.
Kepastian ini terungkap dari persetujuan itu tidak dapat ditarik kembalikecuali
atas persetujuan kedua belah pihak atau karena alasan-alasan yang ditentukan
oleh Undang-Undang. Asas ini bersumber pada Pasal 1338 ayat (2) KUH Perdata.
8. Asas Moral
Asas ini memberikan motivasi pada yang bersangkutan untuk melakukan
perbuatan hukum berdasarkan "moral" sebagai panggilan hati nurani.
9. Asas Kepatutan
Asas ini harus dipertahankan, karena melalui asas ini ukuran tentang hubungan
ditentukan juga oleh rasa keadilan dalam masyarakat. Asas Kekuatan mengikat.

6. Prosedur Permohonan Kredit Pemilikan Rumah
Kredit Pemilikan Rumah adalah salah satu fasilitas kredit yang diberikan oleh
bank kepada konsumen khususnya dalam jual beli rumah. Pelayanan kredit ini
diberikan hampir semua bank yang mempunyai fasilitas Kredit Pemilikan Rumah
baik bank-bank swasta ataupun bank Pemerintah. Khusus untuk bank pemerintah
ditangani Bank Tabungan Negara (BTN) dimana Bank Tabungan Negara pada saat
ini memberikan suku bunga yang berbeda khususnya untuk rumah-rumah sangat
sederhana yang suku bunganya disubsidi oleh Pemerintah hanya pada developer-
developer tertentu yang dapat diberikan fasilitas ini yaitu untuk pengembang yang
menyediakan rumah sederhana untuk masyarakat menengah kebawah.
Pada saat ini konsumen diberikan banyak pilihan untuk mengajukan
permohonan Kredit Pemilikan Rumah, karena hampir semua bank swasta (Bank
Lippo, Bank Central Asia/BCA, OCBC NISP, BII, Danamon, CIMB Niaga, Bank
Mega), menyediakan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah, hanya berbeda dalam hal
suku bunga yang diberikan antara masing-masing bank, yaitu antara 14% PA
(Pertahun Anuitas) sampai dengan 17% PA, dan hal ini merupakan subsidi tersendiri
dari pihak bank yang bersangkutan untuk menarik konsumen, besarnya suku bunga
tersebut berlaku hanya pada 1 (satu) tahun pertama kredit berjalan, sementara pada
beberapa bank menentukan jangka waktu 3 bulan, 6 bulan, 12 bulan dengan
ketentuan suku bunga tersendiri yang telah disepakati kedua belah pihak (debitur dan
kreditur), sementara untuk tahun berikutnya atau tahun kedua mengikuti kebijakan

suku bunga dari Bank Indonesia.39 Sementara untuk bank Pemerintah dalam hal ini
Bank Tabungan Negara (BTN) suku bunga 14%. Untuk jangka waktu sampai dengan
15 (lima belas) tahun masa kredit dengan suku bunga 16% PA.40
Adapun prosedur Kredit Pemilikan Rumah yang diajukan kepada bank oleh
pemohon baik itu bank-bank Swasta ataupun bank pemerintah memiliki tahapan-
tahapan yang hampir sama dalam menentukan pemberian kreditnya kepada calon
debitur, tahapan-tahapan tersebut meliputi:
a. Tahap Permohonan Kredit
Permohonan kredit diajukan oleh calon debitur (orang perseorangan, atau
Badan Hukum Perdata) secara tertulis, yaitu dengan mengisi formulir aplikasi yang
telah disediakan oleh bank yang bersangkutan yang isinya: identitas calon debitur,
pekerjaan/bidang usaha calon debitur, jumlah kredit yang dimohonkan, tujuan
pemakaian kredit dan agunan yang diberikan guna jaminan pelunasan kreditnya.
Dalam permohonan itu wajib dilampirkan surat-surat pendukung, seperti:
I. Persyaratan Umum
1. Debitur atas nama perseorangan
2. Warga Negara Indonesia.
3. Berusia minimal 21 tahun atau sudah menikah pada saat pengajuan kredit, dan
maksimal 60 tahun pada saat kredit berakhir.
4. Penghasilan minimal 2-3 kali angsuran.
39
Hasil Wawancara dengan Bapak Ternamentha Sitepu, Asisten Manager Bank Tabungan
Negara Cabang Medan Tanggal 08 Maret 2009.
40
Ibid.

5. Pengalaman kerja/usaha minimal 2 tahun.
6. Jaminan berupa sertifikat SHGB/SHM.
7. Jaminan harus marketable dan dokumen jaminan lengkap (Sertifikat, AJB,
IMB, PBB tahun terakhir, denah bangunan dan advis planning) atau surat
pemesanan dari developer.
8. Uang muka minimal 20% dari nilai transaksi.
9. Jangka waktu kredit maksimal 20 tahun.
10. Saat berakhirnya kredit paling lambat 1 tahun sebelum sertifikat berakhir.
II. Dokumen Untuk Karyawan
1. Kartu Tanda Penduduk Suami/Istri/Pejamin yang masih berlaku.
2. Kartu Keluarga.
3. Akte Nikah/Cerai.
4. SKBRI, ganti nama dan Akte Kelahiran.
5. Asli Surat Referensi Kerja dan SPT PPH Pasal 21.
6. Rekening Koran/Tabungan, minimal 3 bulan terakhir.
7. Pasphoto 3 x 4 sebanyak 2 lembar.
III. Dokumen untuk Pengusaha
1. Akte Pendirian Perusahaan serta perubahannya.
2. Neraca rugi dan laba perusahaan (bila ada).
3. SIUP, NPWP, TDP.
4. Proporma pengurus perusahaan, dan
5. Curriculum Vitae.

IV. Dokumen Untuk Profesional
Izin praktek + SK Pengangkatan
Syarat-syarat diatas merupakan persyaratan umum yang dibuat oleh BTN
dalam mengajukan permohonan KPR, selanjutnya pihak bank melanjutkan dengan
penilaian atas beberapa tahap yaitu:
b. Tahap Analisa Kredit
Setelah pihak bank menerima surat permohonan kredit atau daftra isian yang
merupakan bahan pertimbangan bagi bank untuk menerima atau menolak
permohonan kredit tersebut, yaitu pihak bank melakukan penilaian yang seksama
terhadap hal-hak pada point pertama yang pada umumnya dikenal dengan formulasi
5 C (The five C’S Credit of credit analysis)41:
1. Character (Watak)
Aspek ini berhubungan dengan watak, karakter, keperibadian, moral dan
kejujuran dari calon nasabah. Nasabah yang tidak beritikad baik, yang dapat
dilihat pada waktu pengajuan permohonan kredit, misalnya pemberian data palsu
2. Capacity (Kemampuan)
Adalah kemampuan calon nasabah dalam mengembangkan dan mengendalikan
usaha serta kesanggupannya dalam menggunakan fasilitas kredit yang diberikan.
Kemampuan nasabah dapat dilihat dari pengetahuan dan penguasaan debitur
terhadap usahanya, pengalaman dan rencana dimasa mendatang.
41
Rachmadi Usman, Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, (Jakarta: PT Gramedia
Pustaka Utama, 2001), hal. 246.

3. Capital (Modal)
Adalah besarnya modal usaha dari calon nasabah yang telah tersedia atau
tertanam dalam usahanya sebelum mendapatkan fasilitas kredit. Keadaan, struktur
permodalan turut menentukan kelangsungan hidup usaha calon nasabah.
4. Condition of Economic (Kondisi Ekonomi)
Adalah kondisi perekonomian secara keseluruhan. Jika kondisi perekonomian
berada dalam keadaan resesi secara nasional, maka perkembangan dunia usaha
dalam perekonomian resesi ini tentulah tidak dapat berkembang pesat sehingga
kemungkinan menghadapi masalah akan lebih besar di masa yang akan datang.
5. Collateral (Agunan)
Adalah jaminan yang diberikan oleh calon nasabah. Jaminan ini dapat berupa
benda tetap atau benda tidak tetap (benda bergerak), yang secara yuridis dapat
diikat dengan hak tanggungan dan secara ekonomi mempunyai nilai yang lebih
tinggi dibandingkan dengan jumlah kreditnya, serta diharapkan tidak akan
menghadapi masalah bila diuangkan dalam hal debitur (calon nasabah)
wanprestasi.
Apabila semua keterangan secara umum datanya telah lengkap, maka langkah
selanjutnya adalah menganalisis data tersebut dan melakukan penilaian data tersebut
dan melakukan penilaian secara umum atau terhadap jaminan atau agunan dengan
melakukan appraisal oleh pihak bank atau perusahaan penilai yang telah bekerja sama
dengan pihak bank tersebut, yang kemudian dilakukan pemeriksaan langsung
dilapangan (Inspection on the spot) baik terhadap calon debitur itu sendiri juga

terhadap agunan atau proyek perumahan yang dibeli oleh calon debitur yang akan
dibiayai oleh kredit. Analisa yang dilakukan adalah analisa yuridis dan analisa
ekonomis. Dalam tahap analisa ini disamping pemeriksaan langsung dilapangan juga
diadakan interview langsung dari pihak bank dalam hal ini bagian kredit dengan
calon nasabah yang mengajukan permohonan kredit.
c. Tahap Persetujuan
Setelah semua acara interview, analisa dokumen dan pemeriksaan dapat
diselesaikan dan dianggap layak dengan pihak bank, maka langkah berikutnya adalah
melaksanakan pemberian kredit serta pengaturan administrasinya, maka pihak bank
mengeluarkan Surat Keputusan Kredit (SPK) yang berisi nomor Surat Pemohon
Kredit. Batas maksimum kredit yang disetujui oleh bank atau plafon kredit, jangka
waktu kredit, keperluan kredit, bunga/profisi, cara penarikan dan pelunasan, akte jual
beli dan balik nama. Surat Keputusan Kredit ini ditanda tangani oleh phak bank yang
berwenang dalam hal ini adalah kelompok pemutus kredit, dan diserahkan kepada
calon debitur. Jika debitur menyetujui dan melanjutkan kredit, maka calon debitur
dapat menandatangani surat persetujuan kredit itu sebagai surat persetujuannya,
sehingga pihak bank hanya tinggal menentukan jadwal untuk penanda tanganan akad
kredit dan pengikatan dengan bank, akan tetapi apabila analisa dianggap tidak layak
oleh bank maka permohonan kredit tersebut akan ditolak.
d. Tahap Penandatanganan Perjanjian Kredit
Perjanjian kredit atau biasanya disebut akad kredit di mana di dalamnya
dicantumkan segala hak dan kewajiban masing-masing pihak juga berisi syarat-syarat

atau klausul-klausul yang harus dipenuhi oleh kedua belah pihak dan kemudian
ditanda tangani oleh kedua belah pihak.
e. Tahap Pengikatan Perjanjian Kredit
Dalam perjanjian kredit pihak bank tidak mau menanggung resiko hilangnya
pinjaman yang diberikan tanpa ada jaminan, sehingga biasanya diberikan tanggungan
sesuai dengan agunan yang telah disepakati untuk diserahkan kepada bank, guna
untuk menjamin pengembalian kreditnya.
f. Tahap Pencairan Dana/Kredit
Setelah semua proses diselesaikan maka pihak bank akan mencairkan dana
sebesar nilai yang dipinjamkan atau plafon kredit kepada pihak pengembang atau
developer atau dengan mentransfer atau pemindahan rekening kepada pihak
pengembang atau orang perseorangan.
B. Pengalihan Hak/Oper Kredit Pemilikan Rumah
1. Pengertian Pengalihan Hak /Oper Kredit
Pengalihan hak/oper kredit adalah merupakan tindakan aktif dari debitur
dalam hal ini debitur yang memiliki hak Kredit Pemilikan Rumah umtuk
mengalihkan hak kreditnya. Tindakan aktif ini dapat berupa menjual kembali dengan
pengalihan kewajiban dari (delegasi) yaitu merupakan kebalikan dari Cessie sebab
dengan delegasi yang beralih bukan piutang melainkan adalah “hutang”.42 Sehingga
42
Munir Fuady, Hukum Kontrak (dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), Buku Kedua
(Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 2003), hal. 171.

setelah terjadinya delegasi, maka yang berganti bukan kreditur seperti yang terjadi
dalam cessie melainkan yang terjadi pergantian debitur sehingga delegasi kewajiban
yang dilakukan secara penuh juga merupakan sejenis novasi, yakni novasi subyektif
pasif.
Sementara pengertian cessie menurut Pasal 613 ayat (1 dan 2) BW adalah:
Penyerahan akan piutang-piutang atas nama dan kebendaan tak bertubuh lainnya
dilakukan dengan membuat sebuah akte otentik atau di bawah tangan, dengan mana
hak-hak atas kebendaan itu dilimpahkan kepada orang lain.
Penyerahan hak demikian bagi pihak yang berhutang tiada akibatnya melainkan
setalah penyerahan itu diberitahukan kepadanya secara tertulis, disetujui dan
diakuinya.43
Sehingga dengan pengertian tersebut di atas dapat disimpulkan bahwa
pengalihan hak/oper kredit adalah merupakan kebalikan dari cessie di mana bila
cessie yang berganti adalah krediturnya dalam hal ini bank akan tetapi bila
pengalihan hak/oper kredit yang berganti adalah debiturnya yaitu yang berhutang
baik itu dengan sepengetahuan pihak kreditur atau tidak, hutangnya tetap dialihkan
oleh debitur tersebut.
2. Tujuan Pengalihan Hak/Oper Kredit
Pengalihan hak/oper kredit yang sering dilakukan oleh debitur adalah untuk
mengalihkan hutangnya, dalam hal ini hutang yang berupa angsuran/cicilan kredit
43
Subekti, Aneka Perjanjian, Cet. 10, 1995, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti), hal. 11.

pembayaran rumah yang telah diambilnya dari bank, hal ini dilakukan dengan tujuan
untuk menghindari kredit macet. Suatu kredit digolongkan kredit macet sejak tidak
ditepatinya atau dipenuhinya ketentuan yang tercantum dalam perjanjian kredit, yaitu
apabila debitur selama tiga kali berturut-turut tidak membayar angsuran dan bunga.44
Sebelum batas akhir pengembalian pinjaman terlihat tanda-tanda sebagai
berikut:
1. Sebelum jatuh tempo, rekening tidak menunjukan mutasi debit dan kredit.
2. Kredit mengalami operdraf secara terus-menerus.
3. Adanya tanda-tanda bahwa debitur tidak sanggup lagi membayar bunga atas
kredit yang diberikan oleh bank.45
Sebelum semua hal tersebut diatas terjadi biasanya debitur akan berusaha
menyelamatkan uang yang telah dibayarkan kepada pihak bank dan agunan rumah
tersebut dengan jalan menjual kembali atau mengalihkan kredit tersebut kepada pihak
lain, dalam hal ini debitur baru, sehingga angsuran tersebut akan diteruskan oleh
debitur baru tersebut dan pembayaran yang diterima diperhitungkan dengan uang
yang telah dibayarkan kepada bank.
3. Faktor-Faktor Terjadinya Pengalihan Hak/Oper Kredit
Beberapa faktor yang menyebabkan terjadinya pengalihan hak/oper kredit
dalam Kredit Pemilikan Rumah, yaitu:
44
Eugenia Liliawati Mulyono dan Amin Tunggal, Eksekusi Grosse Akta Hipotik oleh Bank,
Cet, 1, (Jakarta: PT. Rineka Cipta, 1996), hal. 50.
45
Ibid, hal. 50.

a. Pihak debitur lama
b. Pihak Konsumen/Debitur Baru
a. Faktor-faktor yang terjadi dari pihak debitur lama adalah:
1. Kesulitan ekonomi, sehingga tidak dapat melanjutkan angsuran kredit.
2. Resiko disita oleh pihak bank dengan terjadinya kredit macet, sehingga akan
mengalami kerugian yang besar.
3. Mencari keuntungan.
4. Memanfaatkan fasilitas Kredit Pemilikan Rumah yang diberikan oleh kantor
dimana debitur bekerja.
Hasil Penelitian mengenai praktek Pengalihan hak kredit/oper kredit pada
Perumahan Griya Metropolis Martubung khususnya pada tipe rumah sederhana
yaitu tipe 36/96 M2 pada periode April – Juni 2009.
Dari 20 (dua puluh) responden yaitu konsumen atau calon nasabah debitur
yang akan membeli rumah pada Griya Metropolis Martubung tipe rumah sederhana
dapat disimpulkan:
1. 94,5% (sembilan puluh empat koma lima persen) konsumen membeli pada
developer dengan cara mengajukan Kredit Pemilikan Rumah baik pada PT
(Persero) Bank Tabungan Negara (BTN) atau pada bank swasta yang ada
kerjasama dengan developer.
2. 5% (lima persen) membeli secara oper kredit dengan menggunakan tata cara
pengikatan jual-beli dan kuasa yang dilakukan dihadapan notaris.

3. 0,5% (nol koma lima persen) oper kredit dengan tata cara alih debitur atau novasi
subyektif pasif.
b. Faktor-faktor dari pihak debitur baru adalah:46
1. Mendapatkan keuntungan dengan suku bunga yang masih disubsidi/rendah
dari pihak bank.
2. Konsumen tidak memiliki pekerjaan yang tetap, sehingga bila mengajukan
Kredit Pemilikan Rumah kepada bank akan ditolak, karena tidak memiliki
dokumen-dokumen pendukung, akan tetapi secara finansial/keuangannya
mampu membayar cicilan rumah (contoh: pedagang kecil, pekerja yang tidak
tetap/kontrak).
3. Mempunyai usaha kecil-kecilan, sehingga tidak ada surat-surat usaha (SIUP,
NPWP, TDP) pendukung.
4. Tidak mau berurusan dengan Kredit Pemilikan Rumah yang dirasa sangat
ketat dan teliti.
5. Usia yang sudah tua sehingga bila mengajukan kredit kepada bank akan
ditolak.
6. Tidak cukup uang untuk membeli secara tunai.
7. Lokasi yang diinginkan sangat strategis dari pihak pengembang yang tidak
dibuka lagi atau dipasarkan lagi.
46
Hasil Wawancara dengan Konsumen Pembeli Rumah Pada periode April – Juni 2009 pada
Perumahan Griya Metropolis Martubung.

8. Tidak mau menunggu rumah indent dari developer.
C. Prosedur Pengalihan Hak/Oper Kredit Pemilikan Rumah yang Sesuai
dengan KUH Perdata
Pengalihan hak kredit yang dimaksud dalam hal ini adalah pengalihan
kewajiban yang berupa pembayaran angsuran kredit perumahan, tindakan ini adalah
merupakan suatu delegasi yaitu pengalihan kewajiban/pergantian debitur, ketika telah
adanya piutang dan merupakan tindakan sepihak yaitu tindakan debitur.47
Dalam prosedur pengalihan hak kredit kepemilikan rumah menurut Kitab
Undang-Undang Hukum Perdata adalah Pasal 1413 dan pada peraturan serta
kebijakan pada bank pemberi kredit baik itu bank-bank swasta ataupun bank
pemerintah khususnya pada PT (persero) Bank Tabungan Negara (BTN).
Dalam KUH Perdata bahwa pengalihan hak atau pengalihan kewajiban adalah
ditentukan dengan “novasi”, karena didalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
(terjemahan Soebekti) diterjemahkan menjadi pembaharuan hutang.
Dari Pasal-pasal yang mengatur tentang Novasi para sarjana menyimpulkan
bahwa yang dimaksud dengan Novasi adalah penggantian perikatan lama dengan
suatu perikatan yang baru.48
Novasi diatur dalam Bab IV butir IV Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
yang mengatur tentang hapusnya perikatan. Undang-Undang memberikan ketentuan
47
Munir Fuady, op.cit, hal. 151.
48
J. Satrio, Cessie, Subrogatie, Novasie, Kompensatie & Percampuran Hutang, (Bandung:
PT. Alumni, 1999), hal. 100.

khusus yang berkenaan dengan masalah Novasi. Bila suatu masalah telah diatur
secara khusus, maka berlakulah ketentuan umum tentang perikatan termasuk tentang
hapusnya perikatan.49
Menurut Pasal 1413 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata ada 3 (tiga)
macam jalan untuk melaksanakan pembaharuan hutang:50
1. Apabila seorang yang berhutang membuat suatu perikatan hutang baru guna
orang yang menghutangkan kepadanya, yang menggantikan hutang yang lama,
yang dihapuskan karenanya.
2. Apabila seorang berhutang baru ditunjuk untuk menggantikan seorang yang
berhutang lama, yang oleh si berpiutang dibebaskan dari perikatannya.
3. Apabila sebagai akibat suatu perjanjian baru, seorang berpiutang baru ditunjuk
untuk menggantikan orang yang berpiutang lama, terhadap siap si berhutang
dibebaskan dari perikatannya.
Dari uraian mengenai cara mengadakan Novasi tersebut diatas dapat kita
katakan, bahwa peristiwa yang kedua dan ketiga ada pergantian subyek perikatan bisa
debitur bisa kreditur, sehingga orang menyatakan bahwa peristiwa tersebut
merupakan peristiwa Novasi subyektif, dalam hal yang diganti adalah subyek debitur.
Debitur lama diganti dengan debitur baru, maka kita katakan di sana ada Novasi
49
Ibid, hal. 101.
50

subyektif pasif, sedangkan pada penggantian subyek kreditur kita namakan Novasi
subyektif aktif.51
Dalam pengalihan hak Kredit Pemilikan Rumah yang merupakan delegatie
atau pemindahan hutangnya kepada debitur baru sehingga dalam hal ini yang berganti
adalah debiturnya bukan krediturnya, maka dapat dikatakan merupakan Novasi
subyektif pasif.
Persyaratan oper kredit atau alih debitur hampir sama dengan syarat-syarat
permohonan Kredit Pemilikan Rumah, perbedaannya debitur lama mengajukan
permohonan penerusan utang atau alih debitur. Setelah syarat-syarat terpenuhi, bank
mengadakan wawancara dengan calon debitur baru dan bagi yang layak bank akan
mengeluarkan Surat Persetujuan Alih Debitur. Berdasarkan Surat Persetujuan ini
notaris akan memproses oper kredit atau alih debitur seperti halnya akad kredit
sebelumnya dengan tambahan satu kata, yaitu Akta Delegasi. 52
Akta Delegasi ini ditandatangani oleh debitur lama sebagai pihak pertama dan debitur
baru sebagai pihak kedua. Dalam akta ini diuraikan hal-hal sebagai berikut:
“Bahwa debitur lama telah menandatangani Perjanjian Kredit (KPR) dengan
BTN pada tanggal …………., yang harus dilunasi dalam jangka waktu
beberapa bulan, setiap bulan dibayar ………….rupiah dengan jaminan berupa
…………….”
51
J. Satrio, op.cit., hal. 103.
52
Suharnoko dan Endah Hartati, Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, (Jakarta: Prenada
Media Group, 2006), hal. 98.

Bahwa berhubung karena sesuatu hal, Pihak Pertama tidak dapat lagi
melanjutkan angsuran sesuai dengan perjanjian sebelumnya, maka debitur lama
mengajukan permohonan kepada bank, seorang debitur baru untuk menggantikan
debitur lama.
Bahwa pihak bank setuju dengan mengeluarkan Surat Persetujuan Alih
Debitur dan tercantum berapa bulan lagi angsuran yang harus dibayar oleh debitur
baru dengan bidang tanah dan bangunan yang dimaksud.
Pengalihan debitur ini akan dibuat dan ditandatangani dalam Akta Perjanjian
Kredit Baru, Pengakuan Utang, Akta Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan/Akta Jual Beli antara debitur lama dengan debitur baru.53
Pasal 1417 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata menyebutkan cara orang
mengadakan suatu Novasi subyektif pasif, di mana debitur menawarkan kepada
krediturnya seorang debitur baru yang bersedia untuk mengikatkan dirinya demi
keuntungan kreditur atau dengan perkataan lain, bersedia untuk membayar hutang-
hutang debitur.54
Menurut Pasal 1417 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata yang berbunyi
sebagai berikut:55
“Delegasi atau pemindahan, dengan mana seorang berhutang memberikan
kepada orang yang menghutangkan padanya seorang berhutang baru
mengikatkan dirinya kepada si berpiutang, tidak menerbitkan suatu
53
Ibid, hal. 99.
54
Ibid., hal. 118.
55

pembaharuan utang, jika si berpiutang tidak secara tegas mengatakan bahwa
ia bermaksud membebaskan seorang berhutang yang melakukan pemindahan
itu, dari perikatannya”.
Novasi baru terjadi, kalau kreditur setelah menerima/menyetujui person
debitur yang baru, dengan tegas menyatakan bahwa ia membebaskan debitur lama,
dari keterikatannya berdasarkan perikatan yang lama dan kewajibannya berprestasi
(lebih lanjut) terhadap kreditur. Dengan perkataan lain, dengan hanya menerima
penawaran seorang debitur baru saja yang disodorkan debitur lama belum terjadi
Novasi, itulah sebabnya bahwa undang-undang mensyaratkan bahwa Novasi di sana
baru terjadi, kalau kreditur sudah menerima penawaran person debitur baru,
menyatakan secara tegas bahwa ia membebaskan debitur lama.56
Sedangkan ciri yang menunjukan adanya Novasi di sini adalah, bahwa
penerimaan debitur baru, yang diikuti dengan pembebasan debitur lama,
menimbulkan perikatan (baru) antara kreditur dengan debitur baru, yang sekaligus
menghapuskan dan menggantikan perikatan (lama) antara kreditur dengan debitur
lama.57
Terjadinya pergantian debitur tersebut kemungkinan bahwa debitur baru
karena ia adalah keluarga debitur lama yang lebih mampu, atau merasa pernah
56
J. Satrio, op.cit., hal. 110.
57
Ibid., hal. 120.

berhutang budi sehingga dengan sukarela menyediakan diri untuk mengganti debitur
lama untuk memenuhi kewajibannya terhadap kreditur.58
Dari hasil penelitian oper kredit yang terjadi dalam praktek dengan memakai
novasi subjektif pasif jarang dilakukan. Karena sama saja dengan membuat perjanjian
jual beli yang baru. Di mana bank memulai dari awal lagi dan biaya yang dikeluarkan
juga sama dengan perjanjian yang baru. Hal inilah yang dihindari oleh pihak ketiga.
Karena mereka menganggap berurusan dengan bank memakan waktu lama. Oleh
karena itu debitur dan pihak ketiga mengambil jalan pintas, oper kredit dengan
memakai jasa notaris. Waktunya cepat dan barang/rumah dapat langsung diterima
tinggal meneruskan kredit pada pihak bank.
1. Syarat-Syarat Yuridis dari Novasi
Tindakan hukum novasi mempunyai syarat-syarat yuridis sebagai berikut:59
Dilakukan dengan tegas
a. Sudah terlebih dahulu adanya hutang yang sah.
b. Terjadi suatu pergantian debitur atau pergantian kredit.
c. Harus memenuhi syarat pembuatan kontrak.
d. Delegasi saja, belum merupakan novasi.
e. Dengan novasi, hak-hak istimewa dan jaminan hutang tidak beralih.
58
Ibid., hal. 121.
59
Munir Fuady, op.cit, hal. 185.

2. Akibat Hukum dari Novasi
Bahwa dari tindakan-tindakan yang dilakukan debitur dengan persetujuan dari
kreditur, maka ada beberapa konsekuensi yang terjadi, yang masing-masing dapat
menguntungkan ataupun merugikan bagi kedua belah pihak bagi kreditur atau debitur
dengan konsekuensinya adalah:60
a. Bila debitur yang berganti, debitur lama terbebas dari kewajibannya dan kreditur
tidak dapat menagih kepada kreditur lama, kecuali jika ada semacam kontrak
garansi dari pihak debitur lama.
b. Bila kreditur yang berganti, maka hak-hak kreditur lama akan hapus dan kreditur
lama tersebut tidak dapat lagi menagih kepada debitur.
c. Bila kreditur yang berganti, maka segala tangkisan yang semula dapat diajukan
oleh debitur kepada kreditur lama, sekarang tidak dapat lagi diajukannya.
d. Bila hak accesoir atau hak yang semula melekat pada kontrak lama tidak ikut
terbawa pada kontrak yang baru, kecuali dalam hal-hal sebagai berikut:
1. Jika debiturnya tetap dan hak accesoirnya diletakkan atas asset debitur
tersebut.
2. Jika hak accesoir dan hak istimewa tersebut dengan tegas dipertahankan oleh
kreditur.
e. Novasi antara kreditur dengan seorang debitur yang tanggung menanggung
dengan beberapa debitur yang lain, membebaskan kewajiban debitur lainnya
tersebut.
60
Ibid, hal. 187.

f. Novasi antara kreditur dengan debitur penjamin pribadi membebaskan penjamin
pribadi dari kewajibannya. Akibat hukum novasi tersebut diatas memberikan
suatu pengecualian dalam undang-undang yaitu:61
1. Kreditur memperjanjikan bahwa dalam kasus seperti itu debitur lama tetap
bertanggung jawab. Dengan kata lain di sini ada perjanjian garansi antara
kreditur dengan debitur lama, sehingga apa yang semula kelihatan sebagai
penyimpangan, sebenarnya tidak demikian dalam kenyataannya.
2. Debitur baru pada saat pemindahan/delegasi sudah dalam keadaan pailit atau
dalam keadaan kekayaannya merosot dan kreditur tidak tahu.
61
J. Satrio, op.cit, hal. 127.

BAB III
HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM PERJANJIAN

PENGALIHAN HAK MILIK ATAS RUMAH YANG DIBELI
DENGAN MENGGUNAKAN FASILITAS KREDIT PEMILIKAN RUMAH
PADA PT. BANK TABUNGAN NEGARA CABANG MEDAN
A. Hak dan Kewajiban Bank (Kreditur)
1. Hak Bank
Pasal-Pasal 1759, 1760, 1761 dan 1762 KUH Perdata mengatur kewajiban-
kewajiban orang yang meminjamkan. Pasal 1759 KUH Perdata mengatakan bahwa:
“Orang yang meminjamkan tidak dapat meminta kembali apa yang telah
dipinjamkannya sebelum lewat waktu yang ditentukan dalam persetujuan”.62
Bank berhak secara sepihak dan tanpa terlebih dahulu memberitahukan atau
menegur penerima kredit, untuk tidak mengizinkan atau penggunaan kredit lebih
lanjut oleh penerima kredit dan mengakhiri jangka waktu kredit bila:63
1. Penerima kredit tidak atau belum mempergunakan kredit setelah lewat 3 (tiga)
bulan sejak berlakunya perjanjian.
2. Bunga yang tidak dibayar tepat waktu sebagaimana yang telah ditentukan, dalam
hal ini lewatnya waktu saja tidak perlu diberikan teguran terlebih dahulu oleh
bank kepada penerima kredit telah memberikan bukti yang cukup bahwa
penerima kredit telah melalaikan kewajibannya.
62
Mariam Darus Badrulzaman, Perjanjian kredit ……, op.cit, hal. 74.
63
Ibid, hal. 76.

3. Bank berhak menolak penarikan kredit bila hal tersebut akan berakibat
pelanggaran terhadap ketentuan/peraturan perundang-undangan yang berlaku.
4. Pengurus perusahaan meninggal dunia, perusahaan pailit, timbul perpecahan
dalam kepengurusan karena sebab apapun, timbul sengketa mengenai
kepemilikan perusahaan. Penerima kredit karena sebab apapun juga tidak lagi
mengurus dan menguasai kekayaannya, diletakkan sita atas barang-barang yang
menjadi jaminan kredit ini juga bila usaha perusahaannya atau jumlah
kekayaannya mundur atau berkurang sedemikian rupa sehingga atau hal-hal lain
semata-mata menurut pertimbangan bank, penerima kredit dikhawatirkan tidak
dapat membayar kembali kreditnya atau dikhawatirkan kredit akan dipergunakan
untuk tujuan lain-lain daripada yang telah ditentukan.
5. Penerima kredit memberikan data yang tidak benar sehubungan dengan perjanjian
ini.
6. Penerima kredit melakukan perbuatan dan atau terjadinya peristiwa dalam bentuk
dan dengan nama apapun yang semata-mata atas pertimbangan bank dapat
mengancam kelangsungan pembayaran kewajiban penerima kredit kepada bank.
2. Kewajiban Bank
Bila kredit pemilikan rumah lunas bank wajib mengembalikan bukti-bukti
kepemilikan barang jaminan tersebut kepada penerima kredit atau pihak lain yang
namanya tercantum sebagai pemilik atau pemegang hak dalam surat bukti
kepemilikan tersebut.

B. Hak dan Kewajiban Debitur
Sebelum melakukan pengikatan perjanjian kredit, terlebih dahulu pihak bank
meminta dan meneliti keabsahan, kebenaran dan segala macam kelengkapan
yuridisnya. Adapun kelengkapan dimaksud antara lain:
a. Kartu identitas calon debitur yang masih berlaku dan Kartu Keluarga
Tujuannya:
1. Untuk mengetahui domisili terakhir dari calon debitur sehingga pihak bank
dengan mudah dapat mengetahui dan menentukan domisili hukum yang tetap
pada Panitera Pengadilan Negeri mana yang harus dipilih jika harus
berperkara di Pengadilan nantinya.
2. Untuk meyakinkan bahwa orang yang sementara berhadapan dengan pihak
bank dalam perjanjian hutang piutang benar adalah calon debitur yang sesuai
dengan kartu identitasnya sehingga tidak akan terjadi kesalahan dalam
pengikatan kreditnya di mana kesalahan atas hal ini berarti kerugian bagi
pihak bank.
b. Kartu/surat nikah
Tujuannya:
1. Untuk mengetahui apakah calon debitur sudah melangsungkan pernikahan
dan dengan siapa ia nikah.
2. Untuk mengetahui sudah berapa kali menikah dan bagaimana status masing-
masing istrinya sehingga pihak bank dapat mengetahui dan menentukan siapa

yang harus memberikan persetujuannya kepada calon debitur dalam
melakukan perbuatan hukum.
Hal ini berhubungan dengan peraturan perundang-undangan yang mengatur
mengenai warisan dan harta bersama yang diatur dalam KUH Perdata dan Undang-
Undang Nomor 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan.
Pasal 1763 dan 1764 KUH Perdata mengatur tentang kewajiban-kewajiban
sipeminjam. Kewajiban pokok peminjam adalah mengembalikan pinjaman dalam
jumlah dan keadaan yang sama dan pada waktu yang ditentukan (Pasal 1763 KUH
Perdata).64 Pasal 1764 KUH Perdata mengatur tentang kewajiban peminjam jika yang
dipinjam itu barang.
1. Hak Debitur
Menerima bukti-bukti kepemilikan barang jaminan dari pemberi kredit bank
apabila kredit sudah lunas.
2. Kewajiban Debitur65
a. Debitur wajib membayar kepada bank bunga sebesar yang telah diperjanjikan.
Misalnya 14% (empat belas persen) per tahun.
b. Kewajiban membayar hutang pokok yaitu hutang yang disetujui pihak-pihak
sebagai jumlah pinjaman yang diberikan bak kepada debitur.
64
Ibid, hal. 77.
65
Hasil wawancara dengan staff analys credit Bank Tabungan Negara Cabang Medan tanggal
27 Juli 2009.

c. Barang-barang jaminan wajib diasuransikan kepada perusahaan asuransi yang
ditunjuk bank.
d. Semua biaya yang timbul karena dan untuk pelaksanaan perjanjian kredit menjadi
beban debitur.
e. Memberitahukan kepada bank bila terjadi perkara antara debitur dengan pihak
lain.
f. Timbulnya kerugian/kerusakan/musnahnya harta kekayaan dan/atau barang
jaminan debitur.
g. Debitur wajib memberitahu bank dalam hal debitur pindah alamat atau pindah
pekerjaan atau dimutasikan ketempat lain.
Pada Perjanjian Kredit telah disebutkan:
“selama kredit belum lunas tanpa persetujuan tertulis dari bank, debitur
dilarang memindahtangankan, menyewakan, meminjamkan dan/atau
memberikan hak kepada pihak lain atas barang jaminan tersebut baik seluruh
atau sebagian menjadi di bawah penguasaan pihak lain”.
Jadi telah jelas disebutkan bahwa bank tidak menyetujui pengalihan hak/oper
kredit di bawah tangan. Tetapi karena berbagai macam faktor menyebabkan orang
memilih mengalihkan atau oper kredit tanpa sepengetahuan bank. Hal ini merugikan
pihak ketiga karena tidak ada perlindungan hukum yang dapat diberikan kepadanya,
apalagi bila bukti tertulisnya tidak lengkap. Hal ini hanya akan menimbulkan masalah
dikemudian hari.

C. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur pada Pihak Lain
Debitur yang tidak sanggup membayar Kredit Pemilikan Rumah pada bank
memikirkan cara lain agar bank tidak mengambil alih kredit rumahnya. Banyak
terjadi di lapangan adalah pengalihan hak/oper kredit secara diam-diam tanpa
sepengetahuan bank. Seharusnya apabila debitur ingin mengalihkan hak/oper kredit
debitur harus memberitahukan kepada bank mengenai permasalahannya tersebut
sehingga antara debitur dan bank dapat dicari jalan keluarnya.
Agar lebih terperinci lagi penulis akan menjabarkan tentang pengalihan
hak/oper kredit yang terjadi dalam praktek, yaitu:
1. Pengalihan Hak/Oper Kredit Menurut Ketentuan Bank Tabungan Negara
Cabang Medan.
2. Pengalihan Hak/Oper Kredit yang Dibuat dihadapan Notaris.
1. Pengalihan Hak/Oper Kredit Menurut Ketentuan Bank Tabungan Negara
Cabang Medan
Bank adalah suatu lembaga keuangan yang memberikan kredit bank kepada
perseorangan atau badan hukum. Sebelum sebuah bank menyetujui permohonan
calon nasabah debitur untuk mendapatkan fasilitas kredit, petugas bank akan
menganalisis calon nasabah debitur untuk menetukan kemauan dan kemampuan calon
nasabah debitur tersebut untuk membayar kembali fasilitas kredit yang akan

dinikmatinya. Dengan kata lain bank dengan analisisnya itu menentukan kadar
worthiness dari calon nasabah debitur.66
Pada umumnya analisa kredit yang dipergunakan adalah formulasi 4-P,
formulasi 5-C67 dan formulasi 3-R. Formulasi 4-P atau yang dikenal dengan sebutan
The four P’s of Credit Analysis terdiri dari:
a. Personality
Aspek personality (kepribadian) debitur menyangkut riwayat hidup (latar
belakang), tingkah laku, keadaan kelurga, social standing dan sikap tingkah laku
calon nasabah (debitur) serta hal-hal lain yang berhubungan dengan kepribadian
calon nasabah.
b. Purpose
Aspek purpose adalah aspek tentang tujuan calon nasabah (debitur) mengadakan
pinjaman kredit, termasuk tujuan pemakaiannya.
c. Payment
Aspek payment adalah aspek kemampuan debitur dalam melakukan pembayaran.
Apakah dari sisi finansial debitur akan dimungkinkan kelancaran pelunasan
kreditnya.
66
Sutan Remy Syahdeini, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi
Para Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, (Jakarta: Institut Bank Indonesia (IBI)), hal.
176.
67
Rachmadi Usman, op,cit., hal. 246 – 249.

d. Prospect
Aspek prospect adalah harapan masa depan debitur, apakah dari sisi usahanya
diprediksikan akan berkembang dan pelunasan kreditnya tidak menghadapi
masalah di masa mendatang.
Prinsip 3 R
1. Returns/Returning (Hasil yang dicapai)
Yaitu perkiraan hasil yang akan dicapai, apakah dapat mencukupi pengembalian
kreditnya.
2. Repayment (pembayaran kembali)
Yaitu pembayaran kembali tersebut harus diramalkan dan dianalisis tingkat
resikonya.
3. Risk bearing ability (kemampuan menanggung resiko)
Yaitu ramalan presentasi keberhasilan debitur, apakah mampu menutupi kerugian
yang mungkin timbul di samping kemampuan untuk melunasi kreditnya.
Ketentuan-ketentuan tersebut dilaksanakan oleh bank dalam rangka untuk
menghindari kredit macet pada nasabah debitur karena Kredit Pemilikan Rumah
biasanya diberikan dalam jangka waktu yang cukup lama, sehingga tindakan tersebut
dilakukan kreditur untuk menghindari wanprestasi dari pihak nasabah debitur. Karena
menurut ketentuan bank bila dalam waktu 3 (tiga) bulan berturut-turut nasabah
debitur tidak membayar angsuran kredit rumahnya, maka dikategorikan kredit macet,
sehingga bank berhak mengambil tindakan terhadap aset atau agunan tersebut.
Biasanya bila debitur mengalami tanda-tanda tersebut debitur berusaha

menjual/mengalihkan kembali perjanjian kredit tersebut dengan persetujuan bank
yaitu dengan melakukan alih debitur, dalam hal ini bank mempunyai ketentuan-
ketentuan tersendiri untuk menentukan apakah tindakan alih debitur itu bisa
dilakukan atau tidak.68
Untuk ketentuan-ketentuan alih debitur, syarat-syarat dari pihak bank adalah
bahwa kredit pemilikan rumah tersebut telah berjalan selama 4 (empat) tahun dan
hutangnya atau batas kreditnya adalah maksimal sejumlah batas kredit yang terakhir
yang sama dengan rekening koran terakhir.
Persyaratan alih debitur pada kredit pemilikan rumah pada Bank Tabungan
Negara adalah sebagai berikut:69
1. Kewajiban Pihak yang Mengalihkan
1. Menyerahkan SP3K (Surat Penegasan Persetujuan Pemberian Kredit).
2. Menyerahkan Surat Perjanjian Kredit (PK).
3. Menyerahkan bukti pembayaran terakhir dan tidak menunggak.
4. Menyerahkan bukti pembayaran premi asuransi kebakaran dan tidak
menunggak.
5. PBB terakhir dan fotocopinya 2 (dua) lembar.
6. Fotocopi KTP suami dan istri.
7. Fotocopi Kartu Keluarga (KK).
68
Hasil Wawancara dengan Analys Credit Bank Tabungan Negara Cabang Medan, tanggal 5
Juni 2009.
69
Hasil wawancara dengan Analys Credit Bank Tabungan Negara Cabang Medan, tanggal 3
Juni 2009.

8. Fotocopi surat nikah.
9. Foto rumah tampak depan.
10. Surat Pernyataan/keterangan alasan menjual rumah, di atas meterai
Rp. 6.000,- (enam ribu rupiah).
11. Surat Persetujuan dari istri/suami untuk menjual rumah, di atas meterai
Rp.6000,- (enam ribu rupiah), dibuat rangkap 2 (dua).
Ad.1. Hak Debitur Lama/Hak yang Memberi Pengalihan
Menerima uang pembayaran penggantian kredit dari pihak ketiga yang menerima
pengalihan
Ad.2. Kewajiban Debitur Lama/yang Memberi Pengalihan
Membuat surat permohonan alih debitur atau permohonan penerusan utang
2. Kewajiban Pihak yang Menerima Pengalihan
1. Mengisi dan menandatangani formulir permohonan alih debitur dari Bank
Tabungan Negara.
2. Pasphoto ukuran 3x4 (suami/istri).
3. Fotocopi KTP suami istri.
4. Fotocopi kartu keluarga dan surat nikah.
5. Fotocopi Tabungan Batara (saldo minimal Rp.350.000,- (tiga ratus lima puluh
ribu rupiah) – Rp. 500.000,- (lima ratus ribu rupiah).
6. Fotocopi surat pengangkatan dan Surat Keputusan (SK) terakhir.
7. Surat Keterangan masih bekerja dari perusahaan/instansi tempat bekerja.

8. Slip gaji terakhir.
9. Surat pernyataan kesanggupan meneruskan angsuran Kredit Pemilikan
Rumah, di atas meterai Rp. 6.000,-
10. Surat persetujuan suami/istri untuk membeli rumah, di atas meterai
Rp. 6.000,- (dibuat rangkap 2 (dua)).
11. Surat keterangan belum memiliki rumah dari kelurahan setempat.
12. Perjanjian jual beli dengan pihak I (di atas meterai Rp. 6000,- atau kertas
segel) dan kwitansi jual beli.
Ad.1. Hak Debitur Baru/Penerima Pengalihan
Menerima bukti-bukti kepemilikan barang jaminan bila kredit dinyatakan lunas
Setelah semua aplikasi dilengkapi dan diajukan kepada bank maka bank akan
memproses awal lagi seperti pada permohonan kredit dengan diberlakukan suku
bunga yang berlaku pada saat pengajuan kredit tersebut.
Permohonan kredit tersebut dapat ditolak ataupun disetujui, hal ini merupakan
kewenangan dari bank, bila permohonan telah disetujui maka antara debitur lama dan
debitur baru menandatangani surat pernyataan yang telah disediakan oleh pihak bank
yang merupakan pelimpahan kewajiban yaitu meneruskan sisa kredit yang telah
disetujui tersebut. Ini merupakan proses yang sama dengan Kredit Pemilikan Rumah,
hanya yang menjadi pihak penjual adalah perseorangan bukan badan hukum.
Dari hasil penelitian pengajuan oper Kredit Pemilikan Rumah di Bank
Tabungan Negara dan Bank X persyaratannya sama.

2. Pengalihan Hak/Oper Kredit yang Dibuat dihadapan Notaris
Seperti yang telah dikemukakan diatas bahwa pengalihan kredit adalah
merupakan tindakan aktif dari pihak debitur pada Kredit Pemilikan Rumah, tindakan
tersebut dilakukan untuk menyelamatkan agunan atau asetnya terhadap tindakan
akuisisi ataupun penyitaan dari pihak bank pemberi kredit. Tindakan ini
diperbolehkan oleh bank, bahkan secara langsung bank memberi kesempatan kepada
nasabah debitur untuk berusaha melunasi tunggakan angsuran ataupun kredit
pemilikan rumah yang macet tersebut dengan jangka waktu yang telah disepakati
antara pihak debitur dan bank pemberi kredit. Dalam tindakan tersebut ada 2 (dua)
kemungkinan yang terjadi yaitu:70
1. Bahwa debitur baru melunasi seluruh kredit yang tersisa pada bank dan
melaksanakan akta jual beli dengan debitur lama.
2. Melanjutkan angsuran kredit dari debitur lama, untuk dan atas nama debitur lama.
Tindakan-tindakan tersebut tidak semua bank dapat menerimanya, khususnya
bank swasta. Bank Tabungan Negara dapat memahami hal ini atas sikap debitur baru
yang telah melakukan tindakan jual beli dan kuasa dengan cara melanjutkan angsuran
kredit pemilikan rumah dari debitur yang telah mempunyai ikatan kredit dengan
bank tersebut. Dengan syarat pengalihan tersebut dilakukan dihadapan pejabat yang
berwenang untuk perbuatan hukum tersebut.
Pengalihan hak kredit yang dilakukan dihadapan notaris menurut bank
merupakan tindakan sepihak dari debitur. Tindakan ini dibuat debitur agar perjanjian
70
Hasil wawancara dengan Account Officer Bank Swasta tanggal 03 Juni 2009.

yang dibuat kedua belah pihak itu sah menurut hukum. Pengalihan hak/oper kredit
tersebut merupakan suatu jenis perjanjian yang berpotensi konflik, hal ini disebabkan
karena:71
1. Syarat-syarat tertulis tidak terpenuhi.
2. Sertifikat tanah yang menjadi objek perjanjian sedang menjadi agunan bank.
3. Syarat-syarat tidak tertulis tidak terpenuhi.
Jika jual beli antara A dengan B terdapat cacat yang tersembunyi karena tanah
tersebut masih dalam status jaminan bank yang berakibat tidak boleh terjadi peralihan
hak. Pada dasarnya notaris menyarankan agar debitur melunasi kredit rumahnya pada
bank, baru dilakukan jual beli rumah. Tetapi biasanya debitur menolak karena
terbentur pada kondisi keuangan sehingga melakukan oper kredit, walaupun sertifikat
masih dalam agunan bank.
Menurut Irdhanila Hasibuan72 notaris dapat membuatkan suatu akta
pengikatan jual beli dan kuasa bagi para pihak dimana akta notaris tersebut mengikat
kedua belah pihak dan membuktikan telah adanya suatu pengikatan jual beli yang
disertai pembayaran dari pihak pertama kepada pihak kedua. Tujuan pembuatan akta
ini untuk memberi kepastian hukum bagi debitur baru, dalam hal berurusan dengan
pihak bank pemberi kredit. Dan disitu juga disebutkan tentang kuasa untuk
71
Kartini J. Soejendro, Pengalihan Hak-Hak Atas Tanah yang Berpotensi Konflik, (Jakarta:
Kanisius, 2001), hal. 115.
72
Hasil wawancara dengan Irdhanila Hasibuan, Notaris di daerah kerja Binjai pada tanggal 12
Mei 2009.

mengambil sertifikat yang asli, sehingga pihak pertama tidak perlu hadir untuk
mengambil sertifikat tersebut.
Dari hasil penelitian disebutkannya dalam akta jual beli dan kuasa untuk
mengambil sertifikat yang menjadi agunan pada bank karena sering terjadi
di lapangan pada saat angsuran KPR telah lunas, pihak pertama sudah sulit untuk
dijumpai sehingga ini menimbulkan permasalahan baru bagi pihak ketiga pada saat
pengambilan sertifikat tersebut. Oleh sebab itu untuk mengantisipasi hal tersebut
maka pada saat pengikatan jual beli dihadapan notaris disebutkan juga kuasa untuk
mengambil sertifikat apabila KPR tersebut telah lunas.
Yang tidak melakukan pengikatan jual beli dihadapan notaris hanya
berdasarkan kwitansi pembayaran saja, pada saat KPR lunas dan waktu pengambilan
sertifikat, bank tidak akan memberikan sertifikat tersebut. Bank hanya akan
memberikan sertifikat pada pihak pertama. Jadi seandainya pihak pertama tidak
diketahui keberadaannya, maka pengambilan sertifikat tidak akan terjadi. Tanpa ada
penyelesaian.
D. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur pada Pihak Lain
Tanpa Sepengetahuan Bank
Jual beli rumah bertujuan untuk mengalihkan hak milik kebendaan yang
dijual. Tentang cara memperoleh hak milik diatur dalam Pasal 584 KUH Perdata
dimana berdasarkan suatu peristiwa perdata untuk memindahkan hak milik
mempunyai syarat sebagai berikut:

1. Alas hak (rehtstitel) berupa perjanjian konsensuil.
2. Perjanjian kebendaan (zakelijke overeenkomst).
3. Dilakukan oleh orang yang wenang menguasai.73
Sahnya suatu penyerahan tergantung pada sahnya alas hak, terdapat dua
macam ajaran mengenai sahnya penyerahan dihubungkan dengan sahnya alas hak,
yaitu ajaran causal dan ajaran abstract.74
Menurut ajaran causal: ada hubungan sebab akibat antara alas hak/perjanjian
obligatoir dengan levering/penyerahan barang, untuk sahnya penyerahan itu
tergantung pada alas haknya, jika alas haknya sah maka penyerahan sah, sebaliknya
jika alas haknya tidak sah maka penyerahan tidak sah. Untuk sahnya penyerahan
diperlukan titel yang nyata atau titel yang riil antara alas dan hak penyerahannya pada
hubungan causal. Demikian juga dengan pengalihan hak milik. Dengan demikian
persetujuan jual beli batal dengan sendirinya, persetujuan penyerahan barang juga
batal dan hak atas barang tidak jadi berpindah ke tangan si pembeli/pihak lain.
Menurut ajaran abstrak penyerahan barang harus dianggap terpisah dari
persetujuan jual beli, penyerahan dan alas hak harus terpisah satu sama lain dan tidak
tergantung pada alas hak nyata tetapi menurut Pasal 584 KUH Perdata untuk sahnya
penyerahan itu mengharuskan adanya titel. Jadi menurut ajaran abstrak penyerahan
itu tidak perlu adanya titel cukup ada titel anggapan saja.
73
Mariam Darus Badrulzaman, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, (Bandung: Alumni,
Bandung), 1983, hal. 70.
74
A. Pitlo, Pembuktian dan Daluwarsa Menurut Kitab Undang-Undang Hukum Perdata
Belanda, Alih Bahasa oleh M. Isa Arief, (Jakarta: PT Intermasa, 1986), hal. 240.

Kewenangan untuk menyerahkan benda dalam Pasal 584 KUH Perdata
sebagai pelaksanaan dari asas nemo plus bahwa seseorang itu tidak dapat
mengalihkan hak melebihi apa yang menjadi haknya.75 Selanjutnya wewenang
menguasai ialah hak untuk mengalihkan dan menjaminkan kekayaannya, pada
asasnya seorang pemilik (eigenaar) berwenang menguasai dan seorang bukan pemilik
tidak berwenang menguasai.
Penyerahan benda tidak bergerak dilakukan dengan membuat akta otentik
yang bertujuan untuk mengalihkan hak atas tanah tersebut. Tetapi pengalihan yang
sering terjadi di masyarakat adalah pengalihan hak/oper kredit di bawah tangan tanpa
sepengetahuan bank. Dan biasa terjadi pada Kredit Pemilikan Rumah.
Ada kebiasaan masyarakat Indonesia melakukan jual beli tanah atau bangunan
termasuk rumah KPR dengan cara oper kredit yaitu dengan cara menggunakan
perjanjian di bawah tangan bermeterai. Pihak yang ingin mengalihkan kredit tidak
ada membuat syarat-syarat seperti yang dibuat di bank. Karena mereka semua ingin
prosesnya cepat tidak memakai persyaratan-persyaratan lain. Jadi mereka tidak ada
membuat perjanjian mengenai hak dan kewajiban pihak yang mengalihkan dan pihak
yang menerima pengalihan. Hanya surat perjanjian di atas meterai yang menyatakan
bahwa pihak pertama telah menerima uang dari pihak kedua sebesar yang telah
diperjanjikan antara mereka.
Dari segi legalitas hukum tindakan ini tidak dibenarkan karena akan
merugikan pihak ketiga karena beberapa hal:
75
Mariam Darus Badrulzaman, op.cit, hal. 43.

1. Terjadinya pengalihan hak/oper kredit atas objek yang menjadi agunan bank
dilarang tanpa sepengetahuan bank.
2. Meskipun setiap bulannya pihak kedua meneruskan angsuran, namun bila kredit
sudah lunas maka sertifikat (agunan) hanya dapat diserahkan oleh bank kepada
pihak I karena agunan masih atas nama pihak I.
3. Bisa saja terjadi mendekati pelunasan, pihak I (yang sebenarnya suadah menjual
pada pihak kedua) kemudian datang ke bank melunasi dan mengambil
sertifikatnya yang sebenarnya merupakan hak pihak kedua.
4. Jika pihak I meninggal dunia, maka dimungkinkan ahli warisnya akan tetap
mengakui bahwa tanah dan rumah tersebut menjadi haknya, meskipun pihak
kedua menunjukkan bukti kwitansi pembayaran. Jika terjadi gugatan, pihak kedua
akan kalah karena pihak ahli waris mempunyai kekuatan hukum yang lebih kuat.
5. Rumah yang dijual tersebut masih tercatat sebagai agunan kredit di bank,
sehingga debitur tidak berhak mengalihkan kepada pihak manapun tanpa
sepengetahuan pihak bank. Bank mempunyai wewenang untuk melaporkan
debitur kepada pihak berwajib dengan tuduhan penggelapan sekaligus
mengajukan tuntutan pidana atas debitur yang mengalihkan KPR tersebut.
6. Seorang pembeli (pihak kedua yang menerima pengalihan KPR) tidak selalu
beritikad baik. Belum tentu pihak kedua membayar lancar angsurannya sehingga
nama pihak pertama bisa tercatat sebagai debitur macet. Hal ini sangat merugikan
karena data ini dapat diakses oleh seluruh bank melalui Sistem Informasi Debitur
atau BI Checking.

Akta pengikatan jual beli dan kuasa yang dibuat dihadapan notaris antara
pihak pertama dan pihak kedua, di mana bank hanya memerlukan surat kuasa tersebut
untuk mengambil sertifikat, sehingga apa yang telah dibuat dalam pengikatan jual
beli tersebut merupakan suatu awal proses dari terjadinya jual beli. Karena jual beli
atas rumah tersebut sebenarnya belum terjadi dan baru dapat dilaksanakan bila pihak
kedua telah melunasi kredit dari bank dan sertifikat aslinya telah diambil dari bank.
Dari hasil penelitian pihak perbankan khususnya Bank Tabungan Negara dan
Bank X yang berkaitan dengan kredit Pemilikan Rumah khususnya berkaitan dengan
pengalihan hak/oper kredit sampai saat ini akta pengikatan jual beli dan kuasa tidak
dapat atau belum dapat diterima sepenuhnya oleh bank pemberi kredit baik bank
pemerintah ataupun bank swasta. Tindakan debitur yang mengalihkan hak kreditnya
tersebut bank tetap tidak mengakuinya, bila bank mengetahuinya pihak bank akan
selalu menyarankan melunasi kredit tersebut.
Tindakan jual beli dan kuasa antar para pihak merupakan tindakan intern
kedua belah pihak dan dianggap suatu perjanjian di bawah tangan, walaupun dibuat
dihadapan notaris. Karena dalam tindakan ini tidak melibatkan bank sebagai pemberi
kredit, maka dalam hal ini bank masih tetap mengakui debitur pihak pertama yang
masih terikat dengan perjanjian kredit dengan bank di mana semua data-data yang
berkaitan dengan agunan rumah tersebut masih tercantum atau terdaftar nama atas
debitur tersebut. Kaitannya dengan tindakan pengikatan jual beli dan kuasa tersebut
bank hanya mengakui surat kuasa untuk pengambilan sertifikatnya saja, yaitu surat
kuasa untuk mengambil sertifikat bila pelunasan kredit telah dilaksanakan.

Pihak bank dalam hal ini bank pemberi kredit selalu menyarankan agar
mengadakan pengalihan hak secara resmi atau dengan alih debitur demi menghindari
segala resiko yang dapat saja terjadi dimasa yang akan datang karena lamanya masa
angsuran yang akan diteruskan oleh pihak penerima pengalihan hak atau pelimpahan
kewajiban angsuran.76
Karena dengan melakukan alih debitur ada jaminan kepemilikan baik dari
nasabah debitur yang baru ataupun dari pihak bank sendiri lebih mudah untuk
memantau angsuran kredit yang dibayarkan.
76
Hasil wawancara dengan Legal Officer Bank X pada tanggal 10 Juni 2009.

BAB IV
PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR

(PT. BANK TABUNGAN NEGARA CABANG MEDAN)
JIKA DEBITUR WANPRESTASI
A. Perlindungan Hukum terhadap Kreditur (Bank) Jika Debitur Wanprestasi
Menurut Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 yang disebut Bank adalah:
‘Badan usaha yang menghimpun dana masyarakat dalam bentuk simpanan
dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam rangka meningkatkan taraf
hidup rakyat banyak’.
Mengacu pada produk yang ditawarkan kepada konsumen, bank adalah
institusi yang menerima simpanan dan menyalurkannya kepada masyarakat dalam
bentuk pinjaman. Salah satu program yang ditawarkan bank adalah Kredit Pemilikan
Rumah. Dalam Kredit Pemilikan Rumah dalam penyaluran kreditnya juga sering
terjadi kredit bermasalah. Untuk mengantisipasi hal ini disebutkan dalam Pasal 2
Undang-Undang No. 7 Tahun 1992 sebagaimana telah diubah dengan Undang-
Undang No. 10 Tahun 1998 menegaskan bahwa perbankan Indonesia dalam
melakukan usahanya berasaskan demokrasi ekonomi dengan menggunakan prinsip
kehati-hatian. Prinsip kehati-hatian ditujukan pada keamanan dan kesehatan lembaga
keuangan. Kredit bermasalah bagaimanapun juga akan berdampak negatif baik secara
mikro (bagi bank itu sendiri dan nasabah) maupun secara makro (sistem perbankan
dan perekonomian Negara). Ada beberapa pihak yang berkepentingan dengan kredit
bank, yaitu:

1. Bank yang bersangkutan.
2. Bankir dan karyawan bank.
3. Pemilik saham bank yang bersangkutan.
4. Nasabah peminjam pembuat kredit menjadi bermasalah.
5. Nasabah peminjam lainnya.
6. Nasabah pemilik dana atau penabung.
7. Sistem perbankan dalam perekonomian Negara.
8. Pemerintah selaku otoritas moneter.77
Dampak kredit bermasalah terhadap sistem perbankan dalam perekonomian
negara, yaitu:
1. Kredibilitas.
2. Perkembangan ekonomi.
3. Kesinambungan usaha.
Perkembangan ekonomi memberikan suatu masalah besar bila bank tidak
ketat dalam menjalankan operasional perkreditan, sehingga bisa menghambat
kelancaran ekonomi. Dalam Kredit Pemilikan Rumah debitur yang tidak sanggup
melanjutkan kreditnya melakukan pengalihan pada pihak ketiga. Ada yang
sepengetahuan bank, melalui notaris dan ada yang tanpa sepengetahuan bank.
Agar tidak terjadi sesuatu hal di kemudian hari maka bank dalam Kredit
Pemilikan Rumah membuat jaminan yang berupa sertifikat dan disimpan di bank
77
As. Mahmoeddin, Melacak Kredit Bermasalah, (Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 2004),
hal. 111.

sampai pembayaran kredit lunas. Dengan adanya jaminan, bank terlindungi dari
kerugian dan wanprestasi dari debitur. Karena jaminan yang melindungi bank berupa
Undang-Undang Hak Tanggungan No. 4 Tahun 1996.
Penggunaan Hak Tanggungan memberikan perlindungan yang kuat kepada
bank dan memberikan keuntungan pada penerima kredit. Dari segi kepentingan bank
segi positifnya adalah sebagai berikut:
1. Benda jaminan tetap dalam kekuasaan bank.
2. Mudah dieksekusi bila terjadi sesuatu hal.
3. Lebih menjamin kepastian hukum.
Untuk lebih jelas mengenai Hak Tanggungan dapat dilihat pada point di bawah ini.
B. Pengertian Hak Tanggungan
Hak Tanggungan berdasarkan Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 Pasal 1
butir 1 yang dikenal dengan Undang-Undang Hak Tanggungan/UUHT, yaitu:
“Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan dengan

tanah, yang selanjutnya disebut Hak Tanggungan, adalah hak jaminan yang
dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam Undang-
Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,
berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan
dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan
kedudukan yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-
kreditur lain”.
Dari rumusan di atas dapat diketahui bahwa pada dasarnya suatu Hak
Tanggungan adalah suatu bentuk jaminan pelunasan utang, dengan hak mendahulu,
dengan objek (jaminan)nya berupa hak-hak atas tanah yang diatur dalam Undang-

Undang No. 5 Tahun 1960 tentang Undang-Undang Pokok Agraria.78 Dalam
Undang-Undang Hak Tanggungan ditetapkan bahwa yang dapat dijadikan jaminan
hutang (kredit) dengan dibebani Hak Tanggungan adalah Hak Milik, Hak Guna
Usaha dan Hak Guna Bangunan sebagai hak-hak atas tanah yang wajib didaftarkan
dan dapat dipindahtangankan.
Undang-Undang Hak Tanggungan sebagai satu-satunya Undang-Undang yang
mengatur perihal tentang Hak Tanggungan (unifikasi hukum tanah nasional yang
merupakan salah satu tujuan utama UUPA, tentang Hak Tanggungan atas tanah
beserta benda-benda yang berkaitan dengan tanah), maka keberadaan Undang-
Undang Hak Tanggungan harus dapat memenuhi kebutuhan atas perlindungan dan
kepastian hukum khususnya bagi kreditur/bank yang dalam hal ini sebagai
penyandang dana agar tidak ragu-ragu dalam mengucurkan dananya bagi kepentingan
debitur.79
Undang-Undang Hak Tanggungan bukan saja hanya memberikan
perlindungan hukum bagi kreditur saja, melainkan perlindungan dan kepastian hukum
yang seimbang kepada kreditur/pemegang Hak Tanggungan, debitur/pemberi Hak
Tanggungan dan pihak ketiga (pihak lain yang ada kaitannya dengan obyek Hak
Tanggungan). Juga dalam penyelesaian pengalihan hak/oper kredit jika terdapat
wanprestasi yang dilakukan oleh debitur, demi kepentingan debitur itu sendiri dan
demi kepentingan pihak ketiga yang mungkin dalam hal ini dirugikan oleh akibat
78
Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja, Hak Tanggungan, (Jakarta: Prenada Media, 2005), hal.
13.
79
Ibid, hal. 15.

yang timbul dalam penyelesaian pengalihan hak tersebut, maka diperlukan juga suatu
perlindungan hukum dan jaminan adanya suatu kepastian hukum bagi mereka
dan/atau bagi semua pihak yang berkaitan dengan hal tersebut.
Pemberian Hak Tanggungan dalam hal ini, di mana pihak-pihak yang
berkepentingan adalah pihak kreditur, debitur dan pihak ketiga. Pihak kreditur
sebagai pihak yang memberi kredit (penyandang dana) menghendaki agar uang yang
yang dipinjamkan dapat dikembalikan pada waktunya sesuai dengan apa yang telah
diperjanjikan, begitu juga dengan debitur (debitur yang baik/yang mempunyai itikad
baik) pada umumnya selalu berusaha untuk memenuhi apa-apa yang telah
diperjanjikan dengan pihak kreditur, namun ada kalanya karena ada alasan-alasan
tertentu menyebabkan debitur tidak dapat melunasi hutang tersebut. Untuk
menghadapi hal-hal seperti itu Undang-Undang Hak Tanggungan menyediakan
perlindungan hukum kepada kreditur sesuai dengan ciri-ciri Hak Tanggungan yaitu
Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang diutamakan bagi kreditur pemegang
Hak Tanggungan (asas Droit de Preference, Pasal 1 ayat (1) dan Pasal 20 ayat (1)
UUHT), Hak Tanggungan mengikuti obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak
Tanggungan itu berada (asas Droit de Suite, Pasal 7 UUHT), Hak Tanggungan hanya
dapat dibebankan atas tanah tertentu dan wajib didaftarkan (asas Spesialitas dan asas
Publisitas, Pasal 8 dan Pasal 11 ayat (1) huruf e UUHT) dan pelaksanaan eksekusi
Hak Tanggungan mudah dan pasti (Pasal 6 UUHT), kesemuanya itu adalah
merupakan keistimewaan yang dimiliki oleh lembaga Hak Tanggungan, yang maksud
dibentuknya UUHT adalah untuk memberi perlindungan hukum dan kepastian hukum

bagi kreditur dan debitur sehingga bisa memacu perkembangan ekonomi
pembangunan nasional
Hak Tanggungan merupakan accessoir dari perjanjian pokok yaitu perjanjian
yang menimbulkan hubungan hukum hutang piutang yang dijamin pelunasannya.
Pihak-pihak yang mempunyai hubungan hukum tersebut dapat berupa perorangan
atau badan hukum.
Pemberian Hak Tanggungan didahului dengan janji untuk memberikan Hak
Tanggungan sebagai jaminan pelunasan hutang tertentu yang dituangkan dalam Akta
Pemberian Hak Tanggungan yang dibuat oleh pejabat yang berwenang.
1. Asas-Asas Hak Tanggungan
a. Hak Tanggungan Memberikan Kedudukan yang Diutamakan Bagi Kreditur
Pemegang Hak Tanggungan
Berdasarkan Pasal 1 ayat (1) UUHT, Hak Tanggungan memberikan kedudukan
yang diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-kreditur lain. Kreditur
tertentu adalah yang memperoleh atau yang menjadi pemegang Hak Tanggungan
tersebut. Dalam angka 4 penjelasan umum UUHT yang dimaksud dengan
“memberikan kedudukan diutamakan kepada kreditur tertentu terhadap kreditur-
kreditur lain” ialah:
“bahwa jika debitur cidera janji, kreditur pemegang Hak Tanggungan berhak
menjual melalui pelelangan umum tanah yang dijadikan jaminan menurut
ketentuan peraturan perundang-undangan yang bersangkutan, dengan hak

mendahulu daripada kreditur-kreditur yang lain. Kedudukan diutamakan
tersebut sudah barang tentu tidak mengurangi preferensi piutang-piutang
Negara menurut ketentuan-ketentuan hukum yang berlaku”.80
Dari Pasal 20 ayat (1) UUHT ditentukan sebagai berikut:
Apabila debitur cidera janji, maka berdasarkan:
Hak pemegang Hak Tanggungan pertama untuk menjual objek Hak
Tanggungan. Objek Hak Tanggungan dijual melalui pelelangan umum
menurut tatacara yang ditentukan dalam peraturan perundang-undangan untuk
pelunasan piutang pemegang Hak Tanggungan dengan hak mendahulu
daripada kreditur-kreditur lainnya atau dikenal dengan asas droit de
preference.81
b. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-Bagi
Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, demikian ditentukan
dalam Pasal 2 UUHT. Artinya Hak Tanggungan membebani secara utuh objek
Hak Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari
utang yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian objek Hak Tanggungan
dari beban Hak Tanggungan, melainkan Hak Tanggungan tetap membebani
seluruh objek Hak Tanggungan untuk sisa utang yang belum dilunasi (penjelasan
Pasal 2 ayat (1) UUHT).
80
Remy Sjahdeini, op.cit, hal. 16.

c. Hak Tanggungan Hanya Dapat Dibebankan pada Hak Atas Tanah yang Telah
Ada
Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan pada hak atas tanah yang telah dimiliki
oleh pemegang Hak Tanggungan. Jadi hak atas tanah yang baru akan dipunyai
di kemudian hari tidak dapat dijaminkan dengan Hak Tanggungan bagi pelunasan
suatu utang. Hak atas tanah di sini dalam Perjanjian Kredit sebagai jaminan
hutang disebutkan luas dan di mana letak tanah itu berada.
d. Hak Tanggungan Mengikuti Objeknya dalam Tangan Siapapun Objek Hak
Tanggungan itu Berada
Pasal 7 UUHT menetapkan asas, bahwa Hak Tanggungan tetap mengikuti
objeknya dalam tangan siapapun objek tersebut berada. Dengan demikian, Hak
Tanggungan tidak akan berakhir sekalipun objek Hak Tanggungan itu beralih
kepada pihak lain oleh karena sebab apapun juga. Ketentuan Pasal 7 UUHT ini
merupakan asas yang disebut droit de suite. Asas ini juga merupakan asas yang
diambil dari Hipotik yang diatur dalam Pasal 1163 ayat (2) dan Pasal 1198
KUHPerdata.
e. Hak Tanggungan Bersifat Memaksa
UUHT tidak menyatakan secara eksplisit sebagai ketentuan yang memaksa, tapi
dari ketentuan yang diatur dalam berbagai pasal dalam UUHT bersifat memaksa
Seperti dalam Pasal 6:
"Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama mempunyai
hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan sendiri melalui

pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil penjualan
tersebut".
f. Hak Tanggungan Dapat Beralih atau Dipindahkan
Hak Tanggungan bersifat assesoir, yang mengikuti perikatan pokok, yang
merupakan utang. Hak Tanggungan dapat beralih, dengan terjadinya peralihan
atau perpindahan Hak Milik atas piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan
tersebut (Pasal 16 UUHT).
Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bahwa debitur dilarang untuk mengalihkan
pada pihak lain tanpa sepengetahuan bank. Tetapi bila sepengetahuan bank Hak
Tanggungan dapat beralih, tetapi dibuat dahulu surat permohonan alih debitur.
g. Hak Tanggungan Bersifat Individualiteit
Individualiteit adalah bahwa yang dapat dimiliki sebagai kebendaan adalah segala
sesuatu yang menurut hukum dapat ditentukan terpisah (individueel bepaald).
Meskipun atas sebidang tanah tertentu telah diletakkan lebih dari satu Hak
Tanggungan, namun masing-masing Hak Tanggungan tersebut berdiri sendiri,
terlepas dari yang lainnya (Pasal 18 dan Pasal 19 UUHT).
h. Hak Tanggungan Bersifat Menyeluruh (Totaliteit)
Hak Tanggungan dengan segala ikutannya yang melekat dan menjadi satu
kesatuan dengan bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak
Tanggungan, maka eksekusi Hak Tanggungan atas sebidang tanah tersebut
meliputi segala ikutannya, yang melekat dan menjadi satu kesatuan dengan

bidang tanah yang dijaminkan atau diagunkan dengan Hak Tanggungan tersebut
(Pasal 4 UUHT).
Dalam Surat Perjanjian Kredit disebutkan segala harta kekayaan penerima kredit
baik yang bergerak maupun yang tidak bergerak, baik yang sudah ada maupun
yang akan ada di kemudian hari menjadi jaminan bagi pelunasan jumlah kredit
yang timbul karena perjanjian kredit ini. Jadi Hak Tanggungan yang melekat pada
jaminan ini dan bersifat keseluruhan.
i. Hak Tanggungan Berjenjang (Ada Prioritas yang Satu Atas yang Lainnya)
Penentuan peringkat Hak Tanggungan hanya dapat ditentukan berdasarkan pada
saat pendaftarannya. Dan dalam hal pendaftaran dilakukan pada saat yang
bersamaan, barulah peringkat Hak Tanggungan tersebut ditentukan berdasarkan
pada saat pembuatan Akta Pembebanan Hak Tanggungan (Pasal 5 UUHT).
j. Hak Tanggungan Harus Diumumkan (Asas Publisitas)
Sistem pendaftaran tanah memakai torrens system atau disebut juga registration
of titles. Dalam sistem ini setiap penciptaan hak baru, peralihan hak, termasuk
pembebanannya harus dapat dibuktikan dengan suatu akta. Akta tersebut tidak
didaftar melainkan haknya yang dilahirkan dari akta tersebut yang didaftar.
Dalam Pasal 13 UUPA disebutkan secara tegas bahwa saat pendaftaran beban
Hak Tanggungan adalah saat lahirnya Hak Tanggungan tersebut. Sebelum
pendaftaran Hak Tanggungan itu tidak pernah ada. Hak Tanggungan lahir dengan
dilaksanakannya pendaftaran pemberian Hak Tanggungan.

Surat Perjanjian Kredit menyebutkan bukti-bukti kepemilikan, akta-akta
pengikatan jaminan atau sekurang-kurangnya Surat Kuasa Membebankan Hak
Tanggungan (SKMHT) dalam hal jaminan berupa benda tak bergerak harus sudah
diterima bank sebelum dilakukan penarikan kredit, jadi dengan adanya SKMHT
ini bank terlindungi sebagai pemberi pinjaman.Hal ini untuk mencegah debitur
menolak untuk pelunasan pinjaman dengan alasan hak atas tanah telah habis,
karena hak atas tanah yang dimiliki biasanya Hak Guna Bangunan. Sehingga hal
ini dapat dihindari.
k. Hak Tanggungan mengikuti bendanya (Droit De Suite)
Dengan droit de suite, seorang pemegang hak kebendaan dilindungi. Ketangan
siapapun kebendaan yang dimiliki dengan hak kebendaan tersebut beralih,
pemilik dengan hak kebendaan tersebut berhak untuk menuntutnya kembali
dengan atau tanpa disertai ganti rugi (Pasal 18 dan Pasal 19 UUHT).
l. Hak Tanggungan Bersifat Mendahulu (Droit De Preference)
Droit De Preference adalah sifat khusus yang dimiliki oleh hak kebendaan. Hak
ini memperoleh landasannya melalui ketentuan Pasal 1132 KUH Perdata, Pasal
1133 KUH Perdata, dan Pasal 1134 KUH Perdata.
2. Subjek dan Objek Hak Tanggungan
Subjek dari Hak Tanggungan tercantum dalam Pasal 8 dan 9 Undang-Undang
Hak Tanggungan. Subjek Hak Tanggungan adalah mereka yang mengikatkan diri
dalam perjanjian hak tanggungan yang terdiri dari pemberi dan pemegang Hak

Tanggungan. Pasal 8 Undang-Undang Hak Tanggungan disebutkan yang dapat
menjadi pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau badan hukum
yang dapat mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum terhadap
objek Hak Tanggungan.
Objek Hak Tanggungan menurut Pasal 4 UUHT adalah hak milik, hak guna
bangunan, hak guna usaha, dan hak pakai atas Negara, maka subjek dari masing-
masing hak tersebut dapat dilihat dari Undang-Undang Pokok Agraria.
Subjek-subjek dari masing-masing hak atas tanah digabungkan menjadi
subjek Hak Tanggungan, yaitu:
1. Warga Negara Indonesia.
2. Badan-Badan Hukum yang ditetapkan pemerintah, Badan-badan hukum
keagamaan dan sosial sepanjang dipergunakan dalam bidang keagamaan yang
secara rinci diatur dalam Peraturan Pemerintah Nomor 38 Tahun 1963 tersebut.
3. Badan-badan hukum yang didirikan menurut hukum Indonesia dan berkedudukan
di Indonesia.
4. Badan-badan hukum Indonesia yang bermodal asing demi pembangunan nasional.
5. Orang asing yang berkedudukan di Indonesia.
6. Badan-badan hukum asing yang mempunyai perwakilan di Indonesia.
Namun demikian tidak semua pemegang hak atas tanah berhak menjadi
subjek Hak Tanggungan karena untuk menjadi subjek Hak Tanggungan, hak atas
tanahnya harus dapat beralih dan dialihkan serta terdaftar. Contohnya badan
keagamaan yang dapat memiliki hak milik atas tanah, walaupun didaftarkan

memenuhi prinsip publisitas (terdaftar) akan tetapi ia tidak memenuhi prinsip dapat
dipindahtangankan.
3. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-Bagi
Sifat Hak Tanggungan menurut Pasal 2 UUHT, yaitu:
a. Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika
diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud
pada ayat (2).
b. Apabila Hak Tanggungan dibebankan pada beberapa hak atas tanah, dapat
diperjanjikan dalam Akta Pemberian Hak Tanggungan yang bersangkutan,
bahwa pelunasan utang yang dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran
yang besarnya sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang
merupakan bagian dari obyek Hak Tanggungan, yang dibebaskan dari Hak
Tanggungan tersebut, sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya
membebani sisa obyek Hak Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang
belum dilunasi.
Dari isi Pasal 2 ayat (1) di atas, Hak Tanggungan mempunyai sifat tidak dapat
dibagi-bagi, ini berarti Hak Tanggungan membebani secara utuh obyek Hak
Tanggungan dan setiap bagian daripadanya. Telah dilunasinya sebagian dari hutang

yang dijamin tidak berarti terbebasnya sebagian obyek Hak Tanggungan dari beban
hak tanggungan untuk sisa hutang yang belum dilunasi.82
Pada Pasal 2 ayat (2) menyatakan sifat tidak dapat dibagi-baginya Hak
Tanggungan dapat disimpangi oleh para pihak apabila para pihak menginginkan hal
yang demikian itu dengan memperjanjikannya dalam Akta Pemberian Hak
Tanggungan.
Namun penyimpangan itu hanya dapat dilakukan sepanjang:
1. Hak Tanggungan itu dibebankan kepada beberapa hak atas tanah.
2. Pelunasan utang yang dijamin dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya
sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang merupakan bagian dari
objek Hak Tanggungan, yang akan dibebaskan dari Hak Tanggungan tersebut,
sehingga kemudian Hak Tanggungan itu hanya membebani sisa objek Hak
Tanggungan untuk menjamin sisa utang yang belum dilunasi.83
Dari penjelasan Pasal 2 ayat (2) UUHT penyimpangan atau pengecualian itu
adalah untuk menampung kebutuhan perkembangan dunia perkreditan, seperti untuk
mengakomodasi keperluan pendanaan pembangunan komplek perumahan yang
semula menggunakan kredit untuk pembangunan seluruh komplek dan kemudian
dijual kepada pemakai satu persatu dan untuk membayarnya pemakai menggunakan
kredit dengan jaminan rumah yang bersangkutan.
82
Remy Sjahdeini, op.cit., hal. 21-22.
83
Ibid., hal 22.

C. Peralihan Hak Tanggungan
Menurut Pasal 16 Undang-Undang Hak Tanggungan dimungkinkan terjadinya
peralihan Hak Tanggungan dari satu kreditur kepada kreditur lain. Peralihan Hak
Tanggungan dapat terjadi karena:
1. Cessie yaitu perbuatan hukum mengalihkan piutang oleh kreditur pemegang
Hak Tanggungan kepada pihak lain.
2. Subrogasi yaitu penggantian kreditur oleh pihak ketiga yang melunasi hutang-
hutang debitur.
3. Pengambilalihan atau penggabungan perusahaan sehingga menyebabkan
beralihnya piutang dari perusahaan semula kepada perusahaan yang baru.
4. Karena pewarisan.
Hak tanggungan beralih apabila piutang yang dengan Hak Tanggungan itu
beralih kepada pihak ketiga. Peralihan piutang itu dapat terjadi karena cessie,
subrogasi, pewarisan atau sebab-sebab lain. Demikian ditentukan dalam Pasal 16
UUHT. Dengan kata lain, Hak Tanggungan itu beralih karena hukum kepada kreditor
yang baru apabila piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu beralih kepada
kreditor yang baru itu.
Peralihan hak milik sebagai suatu benda harus memenuhi ketentuan Pasal 584
Kitab Undang-undang Hukum Perdata:84
84
Kartini Muljadi-Gunawan Widjaja, op.cit., hal. 228.

“Hak Milik atas sesuatu kebendaan tidak dapat diperoleh dengan cara lain
melainkan dengan pemilikan (pendakuan), karena perlekatan, karena
kadaluarsa, karena pewarisan, baik menurut undang-undang maupun menurut
surat wasiat dank arena penunjukan atau penyerahan berdasar suatu peristiwa
perdata untuk memindahkan Hak Milik, dilakukan oleh seorang yang berhak
berbuat bebas terhadap kebendaan”.
Dalam hal peralihan Hak Milik didahului dengan suatu peristiwa perdata yang
bertujuan untuk mengalihkan Hak Milik, maka ketentuan ini diatur dalam Pasal 613
dan Pasal 616 KUH Perdata.
Menurut Pasal 16 ayat (1) UUHT, karena beralihnya Hak Tanggungan yang
diatur dalam ketentuan ini terjadi karena hukum, hal tesebut tidak perlu dibuktikan
dengan akta yang dibuat oleh PPAT. Pencatatan beralihnya Hak Tanggungan ini
cukup dilakukan berdasarkan akta yang membuktikan beralihnya piutang yang
dijamin kepada kreditor yang baru.
Pencantuman ketentuan Pasal 16 UUHT tesebut menghindarkan keraguan dan
sekaligus ketidakpastian mengenai apakah Hak Tanggungan ikut beralih bila
piutangnya dijamin dengan Hak Tanggungan itu beralih. Ketentuan Pasal 16 UUHT
ini adalah sejalan dengan sifat Hak Tanggungan sebagai perjanjian ikutan atau
accesoir dari perjanjian utang-piutangnya.
Namun, dalam praktik perbankan bukan hanya penggantian kreditor (bank)
saja yang sering terjadi, tetapi juga penggantian debitur. Dalam hal ini yang terjadi

adalah kredit bank, dalam arti sebagai utang nasabah debitur, diambil alih oleh debitur
lain. Dengan kata lain, terjadi penggantian debitur dengan kreditor (bank) yang sama.
Menurut KUH Perdata, terjadinya penggantian debitur dapat dilakukan dengan
menggunakan lembaga novasi (pembaruan utang). Menurut Pasal 1381 KUH Perdata,
perjanjian (lama) berakhir karena dibuatnya perjanjian baru atau novasi. Sedangkan
menurut ketentuan Pasal 18 ayat (1) UUHT, Hak Tanggungan hapus karena
hapusnya utang yang dijamin dengan Hak Tanggungan itu. Jadi, karena perjan-
jian yang baru yang mengakhiri perjanjian lama, Hak Tanggungan menjadi
berakhir pula.
Menurut Pasal 1422 KUH Perdata, penggantian debitur tidak
mengakibatkan beralihnya Hipotik atas benda milik debitur lama kepada benda
milik debitur baru. Dikatakan oleh Pasal 1422 KUH Perdata, apabila pembaruan
utang diterbitkan dengan penunjukan seorang debitur baru yang menggantikan
debitur lama, maka Hak-hak Istimewa dan Hipotik-hipotik yang dari semula
mengikuti piutang, tidak berpindah atas barang-barang debitur baru.
Dalam perjanjian kredit dapat diperjanjikan bahwa bila terjadi kredit
menjadi bermasalah, bank berhak dengan atau tanpa persetujuan debitur meng-
alihkan kredit tersebut kepada pihak lain yang akan menggantikan kedudukan debitur
dan dengan demikian membebaskan debitur dari sebagian atau seluruh
kewajiban untuk melunasi kredit, sedangkan debitur baru terikat dengan segala
syarat-syarat dan ketentuan-ketentuan dari perjanjian kredit yang bersangkutan .
sedangkan di dalam Akta Pembebanan Hak Tanggungan diperjanjikan (dimuat

janji) bahwa pemegang Hak Tanggungan (kreditor) dapat menunjuk pihak lain
sebagai pengganti dari debitur untuk menjadi debitur baru atau sebaliknya debitur
dapat menunjuk pihak lain untuk menggantikan kedudukannya sebagai debitur
baru, sedangkan apabila terjadi penggantian debitur sebagaimana yang demikian itu,
maka Hak Tanggungan tetap berlaku.
Berkaitan dengan maksud pemerintah untuk memperkenalkan dan
menggalakkan Secondary Mortgage Facility dalam rangka memenuhi kebutuhan
fasilitas kredit untuk perumahan yang diperlukan oleh masyarakat (KPR), ketentuan
Pasal 16 UUHT saja belum memadai. Pasal itu baru memadai untuk menampung
mekanisme peralihan piutang bank (KPR) dari bank kepada perusahaan conduit
yang akan melakukan pengerahan dana obligasi yang dijamin dengan KPR-KPR
tersebut. Peralihan KPR (yang dijamin dengan Hak Tanggungan atas tanah berikut
bangunan rumah yang dibiayai dengan KPR itu) dari bank kepada
perusahaan conduit. Peralihan piutang itu dapat dilakukan dengan melakukan
perjanjian subrogasi atau cessie antara bank dengan perusahaan conduit
sehingga dengan demikian Hak Tanggungan yang menjamin KPR itu ikut
beralih dengan peralihan KPR yang bersangkutan. Tetapi Pasal 16 UUHT itu,
seperti telah diterangkan dimuka, belum dapat menampung peralihan utang dari
nasabah debitur yang menikmati KPR kepada pihak lain yang bermaksud
untuk mengambil alih fasilitas utangnya apabila mekanismenya ditempuh
melalui lembaga novasi. Peralihan utang di secondary mortgage market tanpa
mengakhiri Hak Tanggungan yang menjamin utang itu, haruslah dilakukan

dengan menempuh mekanisme peralihan utang sebagaimana telah diterangkan
di atas.
Sesuai dengan asas publisitas dari Hak Tanggungan, beralihnya Hak
Tanggungan tersebut wajib didaftarkan oleh kreditor yang baru kepada Kantor
Pertanahan (Pasal 16 ayat (2) UUHT). Beralihnya Hak Tanggungan tersebut
mulai berlaku bagi pihak ketiga pada hari tanggal pencatatannya (Pasal 16 ayat (5)
UUHT).
D. Permasalahan yang Dihadapi Debitur
1. Terjadinya Wanprestasi pada Debitur
Seperti telah disebutkan bahwa tindakan nasabah debitur untuk mengalihkan
hak kreditnya atau pelimpahan kewajiban angsurannya kepada pihak lain salah
satunya adalah untuk menghindari terjadinya wanprestasi pada debitur tersebut
sehingga mencari jalan keluarnya dengan menjual atau mengalihkan kewajiban
angsuran kreditnya tersebut kepada pihak lain yang sanggup ataupun akan
melanjutkan angsuran kreditnya, bila pengalihan hak kredit ataupun pelimpahan
kewajiban angsuran dilakukan sesuai dengan peraturan bank pemberi kredit yaitu
dengan cara alih debitur maka segala permasalahan yang akan timbul adalah
merupakan yang dapat diselesaikan secara prosedural bank pemberi kredit yaitu
menjadi tanggung jawab debitur itu sendiri. Yang terjadi dalam praktek, di mana
sebagian masyarakat masih menggunakan cara pengalihan/oper kredit dengan cara
pengikatan jual beli dan kuasa. Maka segala resiko masih melibatkan debitur yang

pertama yang terikat dengan bank dan pada debitur yang kedua yang menerima
pelimpahan kewajiban tersebut.
Bank sebelum memberikan persetujuan alih debitur ataupun memberikan
kredit pemilikan rumah pada nasabah melalui beberapa tahap yang bertujuan untuk
mendapatkan nasabah yang mempunyai integritas tinggi untuk dapat menyelesaikan
kreditnya sampai lunas, seperti disebutkan pada Pasal 8 Undang-Undang Perbankan
yang berbunyi:
“Dalam memberikan kredit, bank umum wajib mempunyai keyakinan atas
kemampuan dan kesanggupan debitur untuk melunasi utangnya sesuai
dengan yang diperjanjikan”.
Selanjutnya dalam penjelasan Pasal 8 dikemukakan antara lain:
“Kredit yang diberikan oleh bank mengandung resiko sehingga dalam
pelaksanannya bank harus memperhatikan asas-asas perkreditan yang sehat,
untuk mengurangi resiko tersebut, jaminan pemberian kredit dalam arti
keyakinan atas kemampuan dan kesanggupan, debitur untuk melunasi
utangnya sesuai dengan yang diperjanjikan merupakan faktor penting yang
harus diperhatikan oleh bank. Untuk memperoleh keyakinan tersebut sebelum
memberikan kredit, bank harus melakukan penilaian yang seksama terhadap,
watak, kemampuan modal, agunan dan prospek usaha dari debitur”.
Dengan melihat petunjuk tersebut di atas dan melihat persyaratan-persyaratan
untuk kredit pemilikan rumah yang begitu teliti, maka bank mengharapkan debitur

yang mempunyai integritas tinggi dalam keuangannya, sehingga diharapkan dapat
melunasi angsuran kreditnya sampai selesai tanpa ada masalah yang timbul, hal ini
akan sangat jauh berbeda dengan tindakan nasabah debitur yang mengalihkan hak
kreditnya atau melimpahkan kewajiban angsurannya kepada pihak lain di mana
dalam pengalihan hak ini pihak debitur tidak melihat kemampuan atau kesanggupan
lebih lanjut lagi dari debitur yang akan mengambil alih angsuran kreditnya. Yang
dilihat hanya kemampuan awal pembayarannya saja di mana bila telah sepakat
mengenai harga dan kondisi serta status rumah dan surat-suratnya maka pengalihan
hak kredit tersebut dapat dilaksanakan diantara para pihak.
Tindakan-tindakan nasabah debitur yang tidak mempertimbangkan data-data
dan kemampuan pihak debitur baru dapat mengakibatkan terjadinya wanprestasi.
Pada saat ini hampir semua bank pemberi kredit sangat ketat sekali mengenai
ketepatan debitur dalam membayar angsuran kreditnya. Bank menentukan bila dalam
waktu 180 hari (seratus delapan puluh hari) berturut-turut tidak ada angsuran yang
dibayarkan kepada bank maka bank telah memasukkan debitur tersebut kedalam
kategori kredit macet atau Non Performance Loan/NPL, sehingga dengan adanya
kategori tersebut bank dapat mengambil tindakan-tindakan yang berhubungan dengan
perjanjian kredit. Jika debitur tidak memberitahukan telah mengalihkan kewajiban
angsuran kreditnya pada pihak lain, maka bank dapat meminta
pertanggungjawabannya dari debitur yang pertama yang terikat dengan perjanjian
kredit tersebut. Dengan adanya pengalihan hak kredit maka tanggung jawab
pembayaran angsuran tersebut menjadi tanggung jawab pihak yang menerima

pelimpahan kredit tersebut. Karena pengalihan kredit tersebut dilakukan dengan
menggunakan pengikatan jual beli dan kuasa maka pihak kedua yang menerima
pelimpahan ini tidak dapat lagi mengalihkan ataupun melimpahkan kewajiban
angsuran kreditnya atas rumah tersebut atau bila tetap tidak membayar maka akan
disita oleh bank.
Di dalam praktek pihak nasabah, debitur dapat mengajukan permohonan
perpanjangan jangka waktu pengembalian kredit yaitu dengan mengajukan
permohonan secara tertulis kepada pihak bank. Dengan adanya permohonan ini maka
akan diadakan analisis lagi oleh pihak bank. Dengan menganalisis ini pihak bank
dapat mengetahui apakah debitur masih ada kemungkinan untuk mengangsur kredit
beserta bunganya. Bila menurut analisis pihak bank bahwa dengan perpanjangan
waktu pengembalian kredit ini debitur akan dapat mengangsur pinjamannya maka
diadakan perjanjian tambahan untuk ini, yang dituangkan dalam satu akta, akan tetapi
bila hasil analisis tersebut dapat menunjukkan bahwa debitur sudah tidak mungkin
lagi atau tidak mampu untuk mengangsur pinjamannya maka berdasarkan keputusan
bank kredit tersebut tetap diklasifikasikan sebagai kredit macet.
Bilamana permohonan nasabah debitur untuk perpanjangan waktu diterima
maka pihak bank akan membuat antara lain:85
1. Rescheduling, yaitu dengan cara memberikan keringanan debitur berupa
perpanjangan jangka waktu pelunasan atau dengan mengadakan pembahasan
85
Rachmadi Usman, op.cit, hal. 293.

besarnya angsuran kredit; jika dengan cara ini tidak berhasil maka ditempuh cara
berikutnya.
2. Reconditioning, yaitu dengan mengubah syarat-syarat yang telah disepakati.
3. Memberikan kesempatan yaitu mengalihkan hak kreditnya atau pelimpahan
kewajiban angsuran kreditnya dengan cara alih debitur.
4. Dengan penjualan agunan pinjaman di bawah tangan.
Apabila segala tindakan dan usaha yang telah dilakukan oleh pihak bank dan
nasabah debitur itu sendiri tidak dapat memenuhi kewajibannya maka pihak bank
pemberi kredit akan menyita asset atau agunan dari perjanjian kredit tersebut.
Dari penelitian, pihak bank memberikan alternatif terbaik yang dapat
dilakukan untuk nasabah debiturnya sehingga diharapkan penyitaan terhadap asset
tidak dilakukan oleh pihak Bank, Khususnya dalam masalah-masalah debitur yang
telah menerima pengalihan hak kredit atau pelimpahan kewajiban angsuran yang
dilakukan tanpa sepengetahuan bank telah mengalami tanda-tanda wanprestasi atau
tercatat dalam kategori Non Performance Loan (NPL) dapat melakukan tindakan-
tindakan sebagai berikut:
1. Melaporkan atau memberitahukan kepada pihak bank pemberi kredit bahwa telah
dilakukan pengalihan hak kredit atau pelimpahan kewajiban angsuran oleh
nasabah debitur yang pertama tanpa sepengetahuan pihak bank.
2. Meminta perpanjangan dengan cara kesepakatan atau negosiasi dengan pihak
bank dalam hal ini legal officernya untuk meminta perpanjangan waktu agar dapat
melunasi sisa kredit dengan pengahapusan denda-denda jika ada. Apabila

penawaran ini dikabulkan oleh pihak bank maka pihak debitur membuat surat
pernyataan kesanggupan untuk melunasi sisa kredit dengan surat pernyataan
di atas meterai Rp. 6000.
Tindakan-tindakan aktif dari nasabah debitur ini sangat membantu dan
diperlukan baik oleh nasabah debitur itu sendiri dalam rangka menyelamatkan
agunannya ataupun oleh pihak bank dalam rangka mengatasi kredit macet di bank.
2. Kerugian-Kerugian yang Diderita Oleh Debitur
Perjanjian kredit, khususnya perjanjian Kredit Pemilikan Rumah bila ditinjau
dari Undang-Undang atau peraturan perbankan itu sendiri dangat merugikan nasabah
debitur, di mana dalam perjanjian kredit terdapat klausula yang secara tidak terinci
ditentukan oleh pihak bank.
Bahwa perjanjian kredit Bank selalu merupakan perjanjian yang bersifat
konsensuil yaitu yang jelas-jelas mencantumkan syarat-syarat tangguh atau klausula
conditions precedents ialah fakta atau peristiwa yang harus atau terjadi terlebih
dahulu setelah perjanjian ditanda tangani oleh para pihak sebelum bank berkewajiban
untuk menyediakan kredit.86
Ada beberapa klausula-klausula yang terdapat dalam perjanjian kredit yang
merupakan kontrak baku yang berkaitan dengan Kredit Pemilikan Rumah, yaitu:87
86
St. Remy Sjahdeini, op.cit., hal. 158.
87
Ibid., hal. 199-239.

1. Bank berwenang secara sepihak menentukan harga jual dari barang agunan dalam
hal penjualan barang agunan karena kredit nasabah debitur macet.
2. Nasabah debitur diwajibkan untuk tunduk kepada segala petunjuk dan peraturan
bank yang telah ada dan masih akan ditetapkan kemudian oleh bank.
3. Nasabah debitur harus memberi kuasa yang tidak dapat dicabut kembali kepada
bank untuk melakukan segala tindakan yang dipandang perlu oleh bank.
4. Dicantumkan klausula-klausula eksemsi yang membebaskan bank dari tuntutan
ganti rugi yang diderita oleh nasabah debitur sebagai akibat dari tindakan bank.
5. Kelalaian nasabah debitur dibuktikan secara sepihak oleh pihak bank semata-
mata.
6. Bunga bank ditetapkan dan dihitung secara merugikan nasabah debitur.
Bila dilihat dari ketentuan-ketentuan di atas, bahwa nasabah debitur yang
terlibat dalam perjanjian kredit dengan bank secara formil atau sah secara hukum
banyak mengalami kerugian-kerugian dalam perjanjian kredit yang telah disepakati
bersama dengan bank, bilamana kita lihat bagi nasabah debitur yang menerima
pengalihan hak kredit atau melanjutkan angsuran dari pihak debitur yang pertama
yaitu dengan membuat akta pengikatan jual beli dan kuasa di mana oleh bank
dianggap merupakan perjanjian di bawah tangan, hal ini akan sangat merugikan dan
berpengaruh terhadap hak dari agunan kredit tersebut bila mengalami kredit macet,
kerugian ini lebih diperjelas dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan
pada setiap perjanjian Kredit Pemilikan Rumah dengan bank, dapat dilihat pada Pasal
6 Undang-Undang Hak Tanggungan yang berbunyi sebagai berikut:

“Apabila debitur cidera janji, pemegang Hak Tanggungan Pertama
mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan sendiri
melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan piutangnya dari hasil
penjualan tersebut”.
Dengan dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan pada perjanjian Kredit
Pemilikan Rumah, sehingga bila dilihat menurut Undang-Undang Hak Tanggungan,
jika nasabah debitur telah dinyatakan wanprestasi ataupun dalam kondisi Non
Performance Loan/NPL, maka pihak bank akan mengambil tindakan untuk
melaksanakan apa yang telah ditetapkan dalam Pasal 6 Undang-Undang tersebut
pasal inipun masih diperkuat dengan janji yang disebut dalam Pasal 11 ayat (2) huruf
e Undang-Undang Hak Tanggungan yaitu janji bahwa pemegang hak tanggungan
pertama mempunyai hak untuk menjual atas kekuasaan sendiri obyek hak tanggungan
apabila debitur cidera janji. Tata cara eksekusi tersebut adalah yang paling singkat
karena kreditur tidak perlu mengajukan permohonan eksekusi kepada pengadilan atau
Ketua Pengadilan Negeri.
Dengan adanya ketentuan-ketentuan tersebut, maka kedudukan nasabah
debitur semakin lemah sehingga untuk nasabah debitur yang menerima pengalihan
hak kredit atau melanjutkan angsuran di mana pada bank namanya tidak terdaftar dan
tidak mempunyai kewenangan sama sekali atas agunan yang menjadi obyek
perjanjian kredit. Bila terjadi hal seperti ini, maka pihak bank masih tetap meminta
kehadiran nasabah debitur yang pertama untuk menerima sisa pengembalian uang
atau pembayaran bilamana agunan tersebut telah laku dijual, dalam kaitannya dengan

debitur penerima pengalihan hak tidak dapat menerima uang pengembalian tersebut
karena dianggap tidak ada kuasa untuk itu.
Di samping kerugian-kerugian yang menyangkut agunan dan kepemilikan
rumah yang tidak jelas pada bank, pihak penerima pengalihan hak kredit juga
mengalami beberapa kerugian, yaitu:
1. Bilamana mengalami wanprestasi tidak dapat mengalihkan lagi baik secara
di bawah tangan atau melalui alih debitur.
2. Tidak dapat melakukan penjualan agunan secara di bawah tangan.
3. Alternatif penyelesaian dengan bank bilamana telah disita atau masuk dalam
Badan Urusan Piutang Negara/BUPN dan Badan Urusan Piutang Lelang/BUPN,
masih harus menghadirkan nasabah debitur yang pertama untuk menerima
pengembalian uangnya dari bank. Sedangkan pihak nasabah debitur pertama
belum tentu diketahui tempat tinggalnya yang terakhir.
4. Tidak adanya jaminan kepemilikan rumah dari pihak bank sampai dengan
kreditnya dilunasi.
5. Tdak dapat memanfaatkan asuransi yang berkaitan dengan agunan rumah
tersebut.
6. Dengan lamanya kredit dan pelunasannya maka akan semakin naik atau tinggi
pajak-pajak yang harus dibayar yaitu Bea Perolehan Hak Atas Tanah dan
Bangunan (BPHTB) karena harus menanggung pajak penjual dan pembeli.
Dari kerugian-kerugian tersebut diatas yang paling fatal yang diderita oleh
nasabah debitur penerima pengalihan hak kredit adalah bilamana telah masuk dalam

kategori Non Performance Loan/NPL dari bank sehingga bank akan mengambil
tindakan-tindakan sebagai berikut:
1. Menyita aset/bangunan.
2. Perintah pengosongan agunan dengan segera.
3. Dimasukkan dalam Bada Urusan Piutang Lelang Negara/BUPLN.
4. Tidak dapat mewakili menerima pembayaran untuk pengembalian sisa uang
pelunasan dari bank bila agunan terjual karena tidak dibuat kuasa untuk itu.
E. Perlindungan Hukum Bagi Pihak Ketiga yang Beritikad Baik
Sistem pendaftaran tanah menganut sistem negatif maksudnya ialah bahwa
pendaftaran hak-hak atas tanah yaitu Hak Milik, Hak Guna Bangunan, Hak Guna
Usaha dan Hak Tanggungan merupakan alat pembuktian yang kuat mengenai
hapusnya serta peralihan hak-hak tersebut. Hal ini membawa akibat bahwa sistem
pendaftaran tersebut tidak menjamin bahwa seseorang yang namanya terdaftar adalah
pemilik/pemegang hak atas tanah dalam arti materiil.
Dapat kita lihat pada bagan berikut:88

Peralihan Hak Atas Tanah
Dibuat dengan Akta PPAT
Pendaftaran peralihan hak

di Kantor BPN
88
Cyntia P. Dewantoro, 43 Kasus Hukum & Solusi Pengalihan Hak Tanah & Properti,
(Jakarta: Gramedia, 2009), hal. 6.

Dari bagan di atas dapat dilihat prosedur hukum yang harus dilalui yaitu:
dibuatnya akta di depan PPAT/pejabat yang berwenang dan dilanjutkan dengan
proses pendaftaran peralihan hak di Kantor Pertanahan/BPN setempat atau yang
berwenang.
Apabila ketiga langkah prosedur hukum tersebut tidak dilaksanakan memang
tidak menjadikan peristiwa peralihan hak atas tanah menjadi tidak sah. Ketiga
langkah prosedur hukum ini perlu dilakukan guna memberi perlindungan hukum
kepemilikan hak atas tanah bagi si penerima peralihan hak atas tanah atau pihak
ketiga. Bila pendaftaran peralihan itu tidak dilakukan inilah yang sering terjadi
di lapangan, karena pihak ketiga tidak mengerti bagaimana prosedur yang harus
dilakukan dalam hal oper kredit pemilikan rumah. Bank juga sebagai pemberi
kreditur tetap hanya mau berurusan dengan pihak pertama/pemberi kredit.
Badan Pertanahan Nasional berdasarkan hal pengendalian pemilikan tanah
yang semula diatur melalui mekanisme ijin pemindahan hak yang diatur dengan
Peraturan Menteri Agraria Nomor 14 Tahun 1961, tentang Permintaan dan Pemberian
Izin Pemindahan Hak Atas Tanah.89
Kemudian berdasarkan Peraturan Menteri Dalam Negeri (PMDN) Nomor SK
59/DDA/1970 tentang Penyederhanaan Peraturan Perizinan Hak Atas Tanah, izin
diperlukan bagi penerima hak yang ternyata sudah memiliki lima bidang tanah atau
lebih. Ketentuan ini kemudian dengan PMNA/KaBPN Nomor 6 Tahun 1998, tentang
89
Muctar Wahid, Memaknai Kepastian Hukum Hak Milik Atas Tanah, (Jakarta: Republika,
2008), hal. 41.

Pemberian Hak Atas Tanah untuk Rumah Tinggal, diperluas obyeknya untuk tanah
perumahan.
Ketentuan izin pemindahan hak tanah kemudian disempurnakan melalui
PMNA/KaBPN No.3/1997, yang diatur dalam Pasal 99 bahwa mekanisme
pengendalian pemilikan tanah tidak lagi melaui izin pemindahan hak dari pejabat
yang berwenang (BPN) tetapi melalui pernyataan penerima hak sebelum pembuatan
Akta Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) yang menyatakan dengan pemindahan hak
tersebut tidak akan melanggar ketentuan batas maksimum pemilikan tanah dana
ketentuan absentee. Nasabah debitur dan pihak bank pemberi kredit, dan yang
dimaksud dengan konsumen itu sendiri adalah nasabah debitur itu sendiri yang terikat
dengan perjanjian kredit.
Maka yang sangat berhubungan dengan perjanjian Kredit Pemilikan Rumah
yaitu bahwa setiap perjanjian Kredit Pemilikan Rumah selalu atau telah menjadi
kewajiban dengan dibuatnya akta pemberian Hak Tanggungan oleh pihak bank
pemberi kredit.
Sementara dari Undang-Undang khususnya Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata bentuk perlindungan hukum yang berkaitan dengan asas-asas dalam hukum
perjanjian Indonesia, yaitu antara lain asas ketertiban umum, asas kepatutan dan asas
itikad baik sebagaimana tercantum dalam Pasal 1339 Kitab Undang-Undang Hukum
Perdata yang berbunyi sebagai berikut:90
90 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, op.cit, Pasal 1339

.

“Suatu Perjanjian tidak hanya mengikat untuk hal-hal yang dengan tegas
dinyatakan di dalamnya, tetapi juga untuk segala sesuatu yang menurut sifat
perjanjian, diharuskan oleh kepatutan, kebiasaan atau undang-undang”.
Dengan berlakunya UUPA, proses terjadinya peralihan hak milik yang sudah
dibukukan sebagai berikut:
1. Fase pertama: fase yang mendahului akta PPAT, berupa perjanjian konsensuil,
yang merupakan causa (title) dari penyerahan hak.
2. Fase kedua: Akta PPAT, pihak penjual dan pembeli harus menuangkan kehendak
tentang penyerahan itu dalam akta PPAT.
3. Akta PPAT semacam transport dan hal tanah kekuatan sebagi alat bukti untuk
dapat melakukan pendaftaran.
4. Fase ketiga: Pendaftaran di Kantor Pertanahan.91
Jual beli KPR yang dialihkan pada pihak ketiga pada saat ini belum ada
perlindungan hukum bagi pihak ketiga yang beritikad baik. Maksudnya di sini,
apabila jual beli KPR yang dialihkan kepada pihak ketiga hanya berdasarkan
selembar kwitansi saja, maka perlindungan hukum belum dapat diberikan pada
mereka. Padahal jual beli yang terjadi antar mereka bila dilihat dari akibat hukum
perjanjian, yang memenuhi keabsahan memiliki kekuatan mengikat bagi para pihak
karena:
91 Mariam Darus Badrulzaman, Bab-bab

Tentang Hypotheek, (Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1991), hal.
34
.

1. Para pihak terikat pada isi perjanjian dan juga berdasarkan kepatutan, kebiasaan
dan Undang-Undang (Pasal 1338, 1339 dan 1340 KUH Perdata).
2. Perjanjian dilaksanakan dengan itikad baik (good faith) sesuai Pasal 1338 ayat (3)
KUH Perdata.
3. Kreditur dapat memintakan pembatalan perbuatan debitur yang merugikan
kreditur (action pauliana, Pasal 1341 KUH Perdata).
Berdasarkan Yurisprudensi Mahkamah Agung tentang Jual beli, Putusan
Mahkamah Agung Nomor: 350K/Sip/1968 menyatakan “Jual beli adalah bersifat
obligatoir sedangkan hak milik atas barang yang diperjualbelikan baru berpindah bila
barang tersebut telah diserahkan secara yuridis.
Menurut Mariam Darus Badrulzaman, jika ditinjau dari sistem UUPA dan
sejarah pembentukannya, maka putusan Mahkamah Agung tersebut dapat
dipertanggungjawabkan.92
Jadi bila terjadi jual beli KPR yang kemudian dialihkan kepada pihak ketiga
seharusnya perlindungan hukum itu telah terjadi berdasarkan Yurisprudensi
Mahkamah Agung. Hal-hal yang terjadi pada saat pengambilan sertifikat di bank bagi
orang yang awam tentang proses alih debitur memang sangat disesalkan, karena
ketidaktahuan, mereka tidak bisa berbuat apa-apa karena bank tidak bisa memberikan
sertifikat Hak Milik yang diagunkan di bank, karena pihak pertama tidak diketahui
92 Mariam Darus Badrulzaman, Beberapa Masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan Jaminan Hypotheek Serta Hambatannya
dalam Praktek di Medan, (Bandung: Alumni, 1978), hal 118
. .

di mana keberadaannya, di mana bank hanya mau berurusan dengan pihak pertama
yang terikat perjanjian KPR dengan bank, baik itu di BTN maupun Bank X.
Guidelines yang sebaiknya diperhatikan oleh pemberi pinjaman/bank sebelum
pemberi pinjaman/bank menghentikan izin tarik dan menagih pinjaman kredit dari
penerima pinjaman/nasabah debitur antara lain sebagai berikut:93
1. Penerima pinjaman hendaknya tetap diberitahu tentang maksud-maksud yang
sebenarnya dari pemberi pinjaman akan menghentikan atau terus memberikan
kredit.
2. Berikanlah pemberitahuan tertulis yang memadai kepada penerima pinjaman
sebelum pinjamannya dinyatakan sampai pada batas waktunya agar supaya
penerima pinjaman mempunyai kesempatan yang layak untuk mendapatkan
alternatif pembiayaan yang lain.
3. Hindarilah melakukan ancaman-ancaman mengenai terjadinya default agar
supaya penerima pinjaman bersedia menuruti petunjuk-petunjuk pemberi
pinjaman.
Hal-hal tersebut adalah salah satu tindakan bank kepada nasabah debitur
bilamana nasabah debitur mengalami tanda-tanda wanprestasi atau kredit macet.
Sehingga perlindungan ini mencegah akibat yang lebih buruk lagi dari nasabah
debitur. Sementara perlindungan hukum dalam hal ini dalam Kredit Pemilikan
Rumah khususnya yang menerima pengalihan hak/oper kredit untuk melanjutkan
angsuran kredit rumah pada obyek perjanjian yang dilakukan dengan pengikatan jual
93 Sutan Remy Sjadeini, op.cit., hal. 10
.

beli dan kuasa atau perjanjian di bawah tangan menurut bank yaitu bila dilihat dari
kekuatan akta dibuat dihadapan Notaris.
a. Kekuatan Pembuktian Lahiriah (Uitwendege Bewijskracht)
Yaitu maksudnya bahwa kemampuan dari akta pengikatan jual beli dan kuasa
yang dibuat dihadapan Notaris membuktikan sebagai akta otentik (kemampuan mana
menurut Pasal 1875 KUH Perdata tidak diberikan kepada akta di bawah tangan, hal
ini berhubungan erat dengan perjanjian pengikatan jual beli dan kuasa walaupun
menurut pendapat pihak bank bahwa perjanjian tersebut dianggap perjanjian di bawah
tangan, akan tetapi menurut ketentuan Undang-Undang Akta Pengikatan Jual Beli
dan Kuasa tersebut adalah merupakan suatu akta yang otentik atau yang
membuktikan sendiri keabsahannya.
b. Kekuatan Pembuktian Formal (Formele Bewijskracht)
Bahwa apa yang tercantum dalam akta itu adalah merupakan hal yang
benar/berlaku sebagai hal yang benar, isinya mempunyai kepastian sebagai yang
sebenarnya, sehingga akta otentik dapat menjadi bukti yang sah diantara pihak dan
ahli waris serta para penerima hak mereka, dengan pengertian bahwa:
1. Akta itu, bila dipergunakan di muka pengadilan adalah cukup dan bahwa hakim
tidak diperkenankan untuk meminta tanda pembuktian lainnya di samping itu.
(Dalam hal akta otentik, Undang-Undang mengikat hakim pada alat bukti itu).
2. Pembuktian sebaliknya senantiasa diperkenankan dengan alat-alat pembuktian
biasa yang diperbolehkan untuk itu menurut Undang-Undang.

Di dalam pengikatan jual beli dan kuasa itu sendiri akta yang dibuat oleh
Notaris memberikan perlindungan dan kepastian hukum akan akibat dari yang telah
dilakukannya pengikatan jual beli dan kuasa tersebut. Dengan demikian tidak akan
mempersulit nasabah debitur yang menerima pelimpahan kewajiban angsuran kredit
yang dalam salah satu pasalnya berbunyi:94
“Bilamana pihak pertama lupa dan (atau berhalangan untuk melaksanakan jual beli
sebagimana mestinya dihadapan pembuat akta tanah yang berwenang, sedangkan
seluruh harga tanah dan bangunan atas nama pihak pertama telah dilunasi, demikian
pula dokumen-dokumen asli mengenai tanah dan bagunan tersebut diantaranya
sertifikat tanda bukti hak atas tanahnya telah diterima oleh dan dari Bank Tabungan
Negara, maka pihak pertama baik sekarang ini juga untuk nanti pada waktunya
dengan ini memberi kuasa kepada pihak kedua dan/atau baik bersama-sama maupun
masing-masing;
---------------------------------------------KHUSUS----------------------------------------------
- Untuk dan atas nama pihak pertama, menjual, mengoper/memindahkan dan/atau

melepaskan hak atas tanah dan bangunan tersebut kepada pihak kedua sendiri, dengan
harga dan ketentuan-ketentuan serta syarat-syarat atau perjanjian-perjanjian
sebagaimana lazimnya untuk suatu jual beli tanah dan bangunan serta untuk
keperluan tersebut yang diberi kuasa berhak untuk menghadap kepada siapapun dan
dimanapun juga, diantaranya dan terutama menghadap kepada Pejabat Pembuat Akte
Tanah yang berwenang dan/atau Notaris, menerima serta memberikan keterangan-
keterangan yang membuat, minta dibuatkan dan menanda tangani akta jual belinya
dan akta-akta maupun surat-surat lainnya yang diperlukan serta melakukan segala
tindakan apapun juga yang dianggap baik dan berguna untuk mencapai maksud dan
tujuan tersebut di atas tidak ada tindakan yang dikecualikan.
Maksud dan ketentuan dari pasal tersebut adala memberi jaminan dan
kepastian kepada nasabah debitur yang menerima pengalihan hak kredit dengan cara
melanjutkan angsuran bilamana angsurannya telah lunas atau dilunasi lebih cepat dan
sertifikat tanda bukti haknya telah diambil dari pihak bank, maka dengan sendirinya
94 Akta Pengikatan Jual Beli dan Kuasa, Pasal 8

.

tanpa harus menghadirkan pihak pertama lagi telah dapat melakukan jual beli
dihadapan pejabat yang berwenang dalam hal ini Pejabat Pembuat Akta Tanah
(PPAT) yang dikehendaki, sehingga dengan adanya pengikatan jual beli dan kuasa
tersebut pihak penerima pengalihan hak tersebut tidak akan mendapat kesulitan untuk
proses balik nama sertifikat.
Dari hasil penelitian di lapangan, dengan adanya surat kuasa jual beli dan
kuasa mengambil sertifikat yang dibuat dihadapan notaris, maka pihak ketiga bisa
mengambil sertifikat Hak Milik yang diagunkan di bank. Tetapi bila hanya
berdasarkan kwitansi saja, hal ini tidak bisa dilakukan karena tidak memberikan
kepastian hukum. Untuk mencegah hal-hal yang tidak diinginkan di kemudian hari
dan demi memberi perlindungan hukum bagi pihak ketiga, pengalihan hak/oper kredit
untuk KPR sebaiknya bank lebih membuka diri dan tidak terlalu kaku pada peraturan
yang ada sehingga pihak ketiga mau melakukan pengalihan hak dengan
sepengetahuan bank dan tidak melakukan oper kredit di bawah tangan.

BAB V
KESIMPULAN DAN SARAN
A. Kesimpulan
1. Prosedur pengalihan hak/oper kredit pemilikan rumah yang sesuai dengan
ketentuan Undang-Undang dan Kitab Undang-Undang Hukum Perdata adalah
dengan Novasi Subjektif Pasif yaitu tindakan debitur untuk mencari debitur
pengganti dengan seizin dan sepengetahuan pihak kreditur dalam hal ini adalah
pihak bank pemberi kredit yang diatur dalam Pasal 1417 KUH Perdata. Dengan
mengadakan novasi subjektif pasif, debitur menawarkan kepada krediturnya
seorang debitur baru yang bersedia untuk mengikatkan dirinya demi keuntungan
kreditur atau bersedia untuk membayar hutang-hutang debitur. Hal ini di BTN
jarang terjadi karena sesuai dengan definisi novasi yaitu berakhirnya perikatan
lama timbul perikatan baru yang berarti sama dengan membuat perjanjian KPR
lagi. Cuma bedanya debitur lama mengajukan permohonan penerusan utang atau
alih debitur. Di BTN pada proses alih debitur disebutkan tentang pihak pertama
telah membayar berapa bulan dan jaminannya berupa apa dan disebutkan juga
debitur lama mengalihkan pada pihak kedua untuk menggantikannya dan semua
itu telah diatur di BTN dan sesuai dengan peraturan perbankan. Setelah disetujui
bank akan mengeluarkan Surat Persetujuan Alih Debitur. Banyak faktor yang
menyebabkan terjadinya pengalihan hak seperi faktor kesulitan ekonomi, mencari
keuntungan, takut disita bank karena kredit macet.

2. Hak dan kewajiban kreditur dalam perjanjian Kredit Pemilikan Rumah meliputi
apabila penerima kredit memberikan data yang tidak benar sehubungan dengan
perjanjian ini, bunga tidak dibayar tepat waktu yang telah ditentukan, dan selama
kredit belum lunas, debitur dilarang memindahtangankan, menyewakan,
meminjamkan atau memberikan hak kepada pihak lain, maka PT Bank Tabungan
Negara berhak untuk menegur atau mengakhiri secara sepihak perjanjian kredit
ini. Dan kewajiban bank untuk memberikan bukti-bukti kepemilikan baranga
jaminan bila kredit sudah lunas. PT. Bank Tabungan Negara memberikan apa saja
yang menjadi hak dan kewajiban para pihak (debitur dan bank) sehingga dapat
menciptakan suatu kepastian hukum bagi para pihak yang terlibat dalam
perjanjian. Dalam hal mengalihkan kredit kepada pihak ketiga tanpa
sepengetahuan bank, hal ini akan merugikan pihak ketiga karena tidak ada
perlindungan hukum yang diberikan padanya. Disebabkan sesuatu hal pihak
pertama tidak dapat melanjutkan angsuran sesuai perjanjian. Sampai saat ini pihak
bank sebagai pemberi kredit tidak dapat menerima pengalihan hak/oper kredit
dengan cara pengikatan jual beli dan surat kuasa yang dibuat dihadapan notaris
tanpa sepengetahuan pihak bank, karena menurut bank tindakan-tindakan yang
demikian adalah merupakan perjanjian di bawah tangan dan hanya mengikat para
pihak yang membuatnya saja, di mana pihak bank hanya mengakui debitur yang
pertama yang masih terikat perjanjian kredit dengan bank karena semua data-data
dan dokumen yang berkaitan dengan agunan tersebut masih atas nama debitur
yang pertama. Pengalihan hak/oper kredit pemilikan rumah dari debitur kepada

pihak ketiga yang dilakukan di bawah tangan tanpa sepengetahuan pihak bank
(PT. Bank Tabungan Negara Cabang Medan dan PT Bank X) adalah tidak sah
karena pihak pertama melanggar kesepakatan atas perjanjian yang dibuat pada
saat pengikatan jual beli KPR. Hal ini dilakukan bank untuk melindungi agar
tidak terjadi masalah dikemudian hari bila debitur mengalihkan secara diam-diam
sehingga tidak ada perlindungan hukum bagi pihak ketiga karena bank hanya
mengakui debitur yang pertama yang terikat perjanjian kredit dengan bank.
3. Perlindungan Hukum terhadap kreditur di PT. Bank Tabungan Negara jika debitur
wanprestasi berdasarkan UU No. 10 Tahun 1998 menegaskan tentang Prinsip
Kehati-hatian. Prinsip kehati-hatian ini ditujukan demi keamanan dan
keselamatan bank. Perkembangan ekonomi memberikan masalah yang besar bila
bank tidak ketat dalam menjalankan operasional perkreditan. Agar tidak terjadi
sesuatu hal di kemudian hari bank dalam Kredit Pemilikan Rumah membuat
jaminan yang berupa serifikat dan disimpan di bank sampai pembayaran lunas.
Dengan adanya jaminan, bank terlindungi dari kerugian dan wanprestasi dari
debitur. Jaminan hutang yang dibebani dengan Hak Tanggungan memberi
kepastian hukum bagi kreditur/bank. Jika terjadi pengalihan hak milik atau oper
kredit yang dilakukan di bawah tangan atau terjadinya wanprestasi pada debitur
yang menerima pengalihan hak/oper kredit, sehingga penyelesaiannya hanya
dapat dilakukan dengan pelunasan kredit karena dengan adanya Hak Tanggungan
memberikan perlindungan hukum kepada kreditur (bank) karena sesuai dengan
ciri-ciri Hak Tanggungan yaitu Hak Tanggungan memberikan kedudukan yang

diutamakan bagi kreditur pemegang Hak Tanggungan (asas Droit de Preference,
Pasal 1 ayat (1) dan Pasal 20 ayat (1) UUHT), Hak Tanggungan mengikuti
obyeknya dalam tangan siapapun obyek Hak Tanggungan itu berada (asas Droit
de Suite, Pasal 7 UUHT), Hak Tanggungan hanya dapat dibebankan atas tanah
tertentu dan wajib didaftarkan (asas Spesialitas dan asas Publisitas, Pasal 8 dan
Pasal 11 ayat (1) huruf e UUHT) dan pelaksanaan eksekusi Hak Tanggungan
mudah dan pasti (Pasal 6 UUHT). Perlindungan hukum pada pihak ketiga yang
beritikad baik saat ini belum ada dibuat sehingga bila terjadi pengalihan secara
diam-diam, bank hanya akan memberikan sertifikat pada debitur yang pertama
kecuali bila pihak ketiga membawa pihak pertama ke bank untuk mengambil
sertifikat atas nama pihak pertama.
B. Saran
1. Diharapkan bank dapat mencari jalan keluar mengapa para pihak yang terlibat
dalam perjanjian kredit melakukan pengalihan hak tanpa sepengetahuan bank.
Karena peraturan bank yang begitu ketat membuat pihak-pihak yang ingin
mengalihkan kredit melakukan diam-diam tanpa sepengetahuan bank. Padahal
bank telah membuat syarat-syarat yang dapat dipakai bila debitur ingin
mengalihkan haknya dengan mengadakan oper kredit yang sesuai dengan undang-
undang yaitu novasi subjektif pasif dan mengajukan Surat Permohonan Alih
Debitur.

2. Diharapkan dengan jelasnya mengenai hak dan kewajiban para pihak, baik debitur
dan kreditur benar-benar mengetahui di mana posisinya berada dan tidak
mengabaikan kewajiban masing-masing. Dan agar masyarakat lebih berhati-hati
apabila ada tawaran pengalihan hak/oper kredit KPR karena minimnya
pengetahuan masyarakat akan hal tersebut dan pihak bank diharapkan
mensosialisasikan mengenai tata cara oper kredit pemilikan rumah yang benar
yang sesuai dengan peraturan perbankan. Karena yang kita sering lihat bank pada
saat memberi informasi tentang Kredit Pemilikan Rumah hanya bercerita yang
manis-manisnya saja, tidak ada informasi seandainya oper kredit apa yang harus
dilakukan debitur.
3. Sebaiknya lebih diperhatikan lagi perlindungan hukum bagi pihak kreditur (bank)
dan bagi pihak ketiga dalam masalah oper kredit, Hal ini untuk memberikan
kepastian hukum pada pihak ketiga yang beritikad baik dalam meneruskan
pembayaran kredit dari pihak pertama sampai lunas. Dan bank juga tidak terkena
kredit bermasalah akibat tindakan pengalihan kredit yang dilakukan oleh orang-
orang yang tidak mengerti peraturan bank dalam hal oper kredit.

DAFTAR PUSTAKA
A. Buku-Buku
Ashshofa, Burhan, Metode Penelitian Hukum, Jakarta: Rineka Cipta, 1994.
Badrulzaman, Mariam Darus, Perjanjian Kredit Bank, Bandung: Alumni, 1989.
________, Persiapan Pelaksanaan Hukum Tanggungan di Lingkungan Perbankan,

Bandung : PT Citra Aditya Bakti, 1996.
________, Bab-Bab Tentang Hypotheek, Bandung: PT. Citra Aditya Bakti, 1991.
________, Mencari Sistem Hukum Benda Nasional, Bandung: Alumni, 1983.
________, Beberapa Masalah Hukum dalam Perjanjian Kredit Bank dengan

Jaminan Hypoteek serta Hambatannya dalam Praktek di Medan, Bandung:
Alumni, 1978.
Fuady, Munir, Hukum Kontrak (Dari Sudut Pandang Hukum Bisnis), Bandung: PT
Citra Aditya Bakti, 2003.
Hasan, M. Iqbal, Pokok-Pokok Materi Metodologi Penelitian dan Aplikasinya,

Jakarta: Ghalia, 2002.
Harahap, M.Yahya, Segi-Segi Hukum Perjanjian, Bandung: Alumni, 1986.
Harsono, Boedi, Hukum Agraria Indonesia: Sejarah Pembentukan Undang-Undang

Peraturan Agraria, Isi dan Pelaksanaannya, Jakarta: Jambatan, 1999.
Ibrahim, Johnny, Teori & Metodologi Penelitian Hukum Normatif, Malang:

Bayumedia, 2007.
Lubis, M. Solly, Beberapa Pengertian Umum Tentang Hukum, Program Studi Ilmu
Hukum Sekolah Pascasarjana USU.
________, Filsafat Ilmu dan Penelitian, Bandung: CV Mandar Maju, 1994.
Martokusumo, Sudikno, Mengenal Hukum Suatu Pengantar, Yogyakarta: Liberty,

2003.

Moleong, Lexy J., Metodology Penelitian Kualitatif, Bandung: Remaja Rosdakarya,
2004.
Muhammad, Abdulkadir, Hukum Perdata Indonesia, Bandung: PT. Citra Aditya

Bakti, 2000.
Mulyadi Kartini, Widjaya Gunawan, Seri Hukum Harta Kekayaan: Hak Tanggungan,
Jakarta: Prenada Media, 2005.
Mulyono, Eugenia Liliawati, Eksekusi Groose Akta Hipotik oleh Bank, Jakarta: PT
Rineka Cipta, 1996.
Nasution, Bismar dan Mahmul Siregar, Bahan Kuliah Teori Hukum, Program Studi
Ilmu Hukum Sekolah Pascasarjana USU.
Pitlo, A., Pembuktian dan Daluwarsa Menurut Kitab Undang-Undang Hukum

Perdata Belanda, Alih Bahasa oleh M. Isa Arief, Jakarta: PT Intermasa, 1986.
Putra, Edy Mgs Tje Aman, Kredit Perbankan Suatu Tinjauan Yuridis, Yogyakarta:
Liberty, 1989.
Prodjodikoro, Wirjono, Hukum Perdata tentang Hak Atas Benda, Jakarta: PT.
Intermasa, 1980.
Ristanto, Slamet, Mudah Meraih Dana KPR Kredit Pemilikan Rumah, Yogyakarta:
Pustaka Grhatama, 2008.
Satrio, J., Cessie, Subrogasi, Kompensatie dan Percampuran Hutang, Bandung:

Alumni, 1999.
Sjahdeini, Remy St., Hak Tanggungan Asas-asas, Ketentuan-Ketentuan Pokok dan

Masalah yang Dihadapi Oleh Perbankan (Suatu Kajian Mengenai Undang-
Undang Hak Tanggungan), Bandung: Alumni, 1999.
________, Kebebasan Berkontrak dan Perlindungan yang Seimbang Bagi Para

Pihak dalam Perjanjian Kredit Bank di Indonesia, Jakarta: IBI.
Soejendro, J. Kartini, Perjanjian Pengalihan Hak Atas Tanah yang Berpotensi

Konflik, Jakarta: Kanisius, 2001.
Suardi, Hukum Agraria, Jakarta: Iblam, 2005.
Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta: Intermasa, 1998.

Suharnoko & Endah Hartati, Doktrin Subrogasi, Novasi dan Cessie, Jakarta: Kencana
Prenada Media Group, 2006.
Sunggono, Bambang, Metodologi Penelitian Hukum, Jakarta: Raja Grafindo Persada,

1977.
Supramono, Gatot, Perbankan dan Permasalahannya, Jakarta: Djambatan, 1996.
Sutarno, Aspek-Aspek Hukum Perkreditan Pada Bank, Jakarta: Alfabeta, 2003.
Syahrin, Alvi, Pengaturan Hukum dan Kebijakan Pembangunan Perumahan dan

Pemukiman Berkelanjutan, Medan: Pustaka Bahasa Press, 2003.
Tjiptoadinugroho, R., Perbankan Masalah Perkreditan, Penghayatan, Analisis dan

Penuntun, Jakarta: PT. Pradnya Paramita, 1994.
Usman Rachmadi, Aspek-Aspek Hukum Perbankan di Indonesia, Jakarta: PT

Gramedia Pustaka Utama, 2001.
B. Peraturan Perundang-Undangan
Kitab Undang-Undang Hukum Perdata, Diterjemahkan Oleh R. Subekti dan R. Tjitro

Soedibio. Cet. 21, Jakarta: Pradnya Paramita, 1991.
Undang-Undang tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria, Undang-Undang

No. 5 Tahun 1960.
Undang-Undang No. 1 Tahun 1974 tentang Perkawinan.
Undang-Undang No. 3 Tahun 1979 tentang Kesejahteraan Anak.
Undang-Undang No. 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan.
Undang-Undang No. 10 Tahun 1998 tentang Perbankan
Undang-Undang No. 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman.

C. Artikel-Artikel
Turatmiyah Sri, Studi SKMHT dalam Perjanjian KPR-BTN, telah dipresentasikan

dalam seminar terbatas di Bagian Perdata Fakultas Hukum UGM tanggal 2
September 2004.

Tesisi Oper Kredit - Usu - 077005078

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Deskripsi Asli:

Judul Asli

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Tesisi Oper Kredit - Usu - 077005078

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

ANALISIS PENGALIHAN (OPER KREDIT) HAK PADA KREDIT

PEMILIKAN RUMAH: STUDI DI BANK TABUNGAN NEGARA

Universitas Sumatera Utara

Diajukan Sebagai Salah Satu Syarat untuk Memperoleh Gelar Magister

Universitas Sumatera Utara

(Prof. Dr. Runtung Sitepu, SH., M.Hum)

Ketua Program Studi Dekan Fakultas Hukum

Tanggal lulus: 26 Agustus 2009

Universitas Sumatera Utara

PANITIA PENGUJI TESIS

Universitas Sumatera Utara

Bank merupakan salah satu lembaga keuangan yang berfungsi menghimpun

Kata Kunci: Pengalihan Hak, Kepastian Hukum, Wanprestasi.

Universitas Sumatera Utara

Bank represent one of functioning financial institution muster fund of society

Keywords: Transfer of Rights, Rule of Law, Wanprestasi.

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

Universitas Sumatera Utara

Medan, 26 Agustus 2009

Universitas Sumatera Utara

Nama : Isdiana Syafitri

PENDIDIKAN NON FORMAL

Universitas Sumatera Utara

KATA PENGANTAR…………………………………………………………. iii

DAFTAR ISI…………………………………………………………………… vii

A. Latar Belakang ………………………………………………….. 1

F. Kerangka Teori dan Konsepsi………………………………….. 9

BAB II PENGALIHAN HAK/OPER KREDIT PEMILIKAN RUMAH

A. Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah…………………………….. 22

3. Tujuan Perjanjian Kredit Pemilikan Rumah ………………... 26

Universitas Sumatera Utara

5. Asas-Asas Hukum Perjanjian……………………………..... 33

6. Prosedur Permohonan Kredit Pemilikan Rumah…………... 35

B. Pengalihan Hak/Oper Kredit Kredit Pemilikan Rumah............... 42

1. Pengertian Pengalihan Hak/Oper Kredit……………………. 42

2. Tujuan Pengalihan Hak/Oper Kredit……….……………….. 43

3. Faktor-faktor Terjadinya Pengalihan Hak/Oper Kredit….…... 44

C. Prosedur Pengalihan Hak/Oper Kredit Pemilikan Rumah yang

1. Syarat-Syarat Yuridis dari Novasi………….……………… 52

2. Akibat Hukum dari Novasi………….………….………….. 52

BAB III HAK DAN KEWAJIBAN PARA PIHAK DALAM

A. Hak dan Kewajiban Bank (Kreditur)............................................. 55

B. Hak dan Kewajiban Debitur..……………………………………. 57

C. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur pada

1. Pengalihan Hak/Oper Kredit Menurut Ketentuan Bank

Universitas Sumatera Utara

2. Pengalihan Hak/Oper Kredit yang Dibuat Dihadapan

D. Pengalihan Hak Kredit Pemilikan Rumah dari Debitur pada

BAB IV PERLINDUNGAN HUKUM TERHADAP KREDITUR

A. Perlindungan Hukum terhadap Kreditur (Bank) Jika Debitur

B. Pengertian Hak Tanggungan…………………………………… 76

1. Asas-asas Hak Tanggungan..………..………..………..…… 79

2. Subjek dan Objek Hak Tanggungan.…………….…………. 84

3. Hak Tanggungan Tidak Dapat Dibagi-Bagi …..……………. 86

C. Peralihan Hak Tanggungan.…………………………………….. 88

D. Permasalahan yang Dihadapi Debitur………………………….. 92

1. Terjadinya Wanprestasi pada Debitur. …………………… 92

2. Kerugian-kerugian yang Diderita Oleh Debitur..…………. 97

E. Perlindungan Hukum Bagi Pihak Ketiga yang Beritikad Baik.... 101

BAB V KESIMPULAN DAN SARAN.......................................................... 110

Universitas Sumatera Utara