AKUNTANSI SEWA (ACCOUNTING FOR LEASES)

Definisi Sewa
Sewa adalah perjanjian antara lessee (penyewa) dan lessor (pemberi sewa), dimana lessee diberi hak oleh
lessor untuk menggunakan aset milik lessor pada periode dan syarat-syarat yang telah disepakati. Sewa (lease)
diatur dalam Standar Akuntansi Keuangan, sewa diatur dalam PSAK-30. Selanjutnya PSAK-73 tentang Sewa, yang
akan berlaku mulai tahun 2020 akan menggantkan PSAK-30. Sewa terdiri dari 2 jenis sewa, yaitu:
1. Sewa operasi (operating lease)
2. Sewa pembiayaan (financial lease/capital lease)
Perbedaan antara keduanya adalah, pada sewa pembiayaan terjadi pengalihan secara substansial seluruh
risiko dan manfaat yang terkait dengan kepemilikan suatu aset, terlepas apakah hak milik pada akhirnya dapat
dialihkan atau tidak. Sedangkan pada sewa operasi, pengalihan risiko dan manfaat tersebut tidak terjadi, sehingga
diperlakukan sebagai sewa pada umumnya.

Sewa Tipe-Penjualan (Sales-Type Lease)

Disamping kedua jenis sewa tersebut ada tipe sewa penjualan (sales-type lease), yang di dalamnya tidak
hanya terdapat unsur pembiayaan tetapi juga ada marjin penjualan.

Kriteria sewa pembiayaan

1. Perjanjian sewa menyatakan adanya pengalihan kepemilikan aset dari lessor kepada lessee pada akhir masa
sewa
2. Lessee memiliki opsi untuk membeli aset pada harga yang cukup rendah dibanding nilai wajar pada tanggal
opsi mulai dapat dilaksanakan, sehingga pada awal sewa dapat dipastikan bahwa opsi akan dilaksanakan
3. Masa sewa mencakup sebagian besar umur ekonomis aset meskipun hak milik tidak dialihkan.
4. Pada awal sewa, nilai kini dari jumlah pembayaran sewa minimum (tidak termasuk biaya eksekutori) secara
substansial mendekati nilai wajar aset sewaan
5. Aset sewaan bersifat khusus dan hanya lessee yang dapat menggunakannya tanpa perlu modifikasi secara
material
Jika kontrak sewa tidak memenuhi semua kriteria di atas, maka jenis sewa diklasifikasikan sebagai sewa
operasi. Peraga berikut ini menggambarkan flowchart pengakuan sewa oleh lessee.

Sedangkan pengakuan sewa oleh lessor disajikan dalam peraga berikut ini.

Sumber: Kieso – Chp. 21

Pengakuan Awal Sewa Oleh Lessee.
Aset dan kewajiban diakui sebesar nilai wajar aset sewaan atau sebesar nilai kini dari pembayaran sewa
minimum, jika nilai kini lebih rendah dari nilai wajar.
Tingkat diskonto yang digunakan dalam sewa adalah tingkat suku bunga implisit (implicit rate) jika dapat
ditentukan secara praktis. Jika tidak, maka digunakan tingkat suku bunga pinjaman inkremental lessee (incremental
rate).
Implicit rate adalah tingkat suku bunga yang digunakan oleh lessor dalam menentukan nilai sewa,
sedangakan incremental borrowing rate adalah tingkat suku bunga dalam hal lessee meminjam dari bank. Lessee
akan mem-present value-kan nilai aset dan liabilitas sewa menggunakan implicit rate jika implicit rate diketahui
oleh lessee. Sedangkan jika implicit rate tidak diketahui oleh lessee, maka lessee akan menggunakan incremental
rate.
Biaya langsung awal yang dikeluarkan lessee ditambahkan ke dalam jumlah yang diakui sebagai aset,
termasuk biaya sehubungan dengan aktivitas sewa tertentu, seperti negosiasi dan pemastian pelaksanaan sewa.

Penyusutan
Kebijakan penyusutan untuk aset sewaan harus konsisten dengan aset yang dimiliki sendiri, berdasarkan
PSAK 16 (Revisi 2007) dan PSAK 19. Jika tidak terdapat kepastian yang memadai bahwa lessee akan mendapatkan
hak kepemilikan pada akhir masa sewa, maka aset sewaan disusutkan selama periode yang lebih pendek antara masa
sewa dan umur manfaat aset sewaan.

Contoh kasus
Misalkan pada tanggal 1 Januari 2014, Horizon Leasing Company menyetujui untuk menyewakan mesin
kepada Ufuk Corporation. Informasi dan data-data yang terkait dengan kontrak sewa adalah sebagai berikut:
1. Masa sewa adalah 7 tahun tanpa opsi pembaharuan kontrak sewa, dan mesin memiliki umur ekonomis 9 tahun
(Asumsikan periode akuntansi berakhir 31 Desember)
2. Biaya perolehan mesin $2,100,000, dan nilai wajar asset pada 1 Januari 2014 adalah $2,800,000.
3. Pada akhir masa sewa, aset akan kembali ke lessor. Akhir masa sewa, aset memiliki nilai residu yang dijamin
sebesar $400,000. Ufuk menyusutkan semua peralatan dengan metode garis lurus.
4. Kontrak sewa menyatakan pembayaran sewa tahunan dengan jumlah yang sama dimulai tanggal 1 Januari 2014.
5. Horizon (lessor) menghendaki tingkat pengembalian investasi sebesar 10%, sedangkan bunga pinjaman
inkremental Ufuk (lessee) adalah 11%, dan lessee tidak mengetahui bunga implisit lessor.

Dengan menghitung nilai kini (present value) atas mesin yang disewakan tersebut kita bisa menentukan hal-hal
sebagai berikut:
a) Jenis lease
Untuk Ufuk Co. (lessee) sewa ini merupakan finance lease karena masa sewanya 78% (7 ÷ 9) yaitu di atas 75%
dari masa manfaat ekonomi aset yang disewakan. Buat Horizon Co. (lessor) juga merupakan finance lease.
Disamping itu, karena nilai jualnya (fair value) $2,800,000 lebih tinggi dibanding nilai perolehan $2,100,000.-
(terdapat keuntungan penjualan $700,000). Maka sewa ini merupakan sales-type lease, yaitu ada unsur penjualan
dan juga ada unsur pembiayaan.
b) Perhitungan cicilan tahunan yang ditentukan oleh lessor, yang menggunakan implicit rate 10%, adalah sebagai
berikut:
($2,800,000 – ($400,000 x 0.51316)/5.35526 (n=7; i=10%) = $484,520.-
c) Sedangka perhitungan present value of minimum lease payments oleh lessee menggunakan incremental rate 11%
(karena lessee tidak mengetahui implicit rate), adalah:
PV of annual payments: $484,520 X 5.23054 (n=7; i=11%) $ 2,534,300
PV of guaranteed residual value: $400,000 X 0.48166 $ 192,664
Total present value untuk lessee $ 2,726,964

Untuk memudahkan pembuatan ayat jurnal, perlu dibuat skedul cicilan dan bunga, baik untuk lessee maupun untuk
lessor, sebagai berikut:

Skedul cicilan dan bunga untuk Lessee (menggunakan incremental rate 11%).

Annual
Interest expense Reduction on
Period Date lease Balance of Lease Liability
(11%) Lease Liability
payment

0   0     2,726,964
0  1 January 2014 484,520 0 484,520 2,242,444
1  1 January 2015 484,520 246,669 237,851 2,004,593
2  1 January 2016 484,520 220,505 264,015 1,740,578
3  1 January 2017 484,520 191,464 293,056 1,447,522
4  1 January 2018 484,520 159,227 325,293 1,122,229
5  1 January 2019 484,520 123,445 361,075 761,154
6  1 January 2020 484,520 83,727 400,793 360,361
7 End of period 200,000 39,639 160,361 200,000

Sedangkan skedul cicilan dan bunga untuk Lessor (menggunakan incremental rate 11%) adalah sebagai berikut:
 Interest
Annual lease Reduction on Balance of Lease
Period Date revenue
payment Lease Receivable Receivable
(10%)
0   0     2,800,000
0  1 January 2014 484,520 0 484,520 2,315,480
1  1 January 2015 484,520 231,548 252,972 2,062,508
2  1 January 2016 484,520 206,251 278,269 1,784,239
3  1 January 2017 484,520 178,424 306,096 1,478,143
4  1 January 2018 484,520 147,814 336,706 1,141,437
5  1 January 2019 484,520 114,144 370,376 771,061
6  1 January 2020 484,520 77,106 407,414 363,647
7 End of period 200,000 36,354 163,646 200,000

Ayat jurnal.

Ayat jurnal untuk Ufuk Co. (Lessee): tahun 2014 dan 2015
1/1/2014        
Leased Machinery Under Finance Leases 2,726,964  
Lease Liability 2,726,964
Lease Liability   484,520  
Cash   484,520

12/31/2014        
Depreciation Expense 332,434  
Accumulated Depreciation 332,434
($2,726,964 – $400,000) ÷ 7    
Interest Expense   246,669  
Interest Payable 246,669

1/1/2015        
Lease Liability   237,851  
Interest Payable 246,669  
Cash
    484,520
12/31/2015        
Depreciation Expense   332,434  
Accumulated Depreciation   332,434
Interest Expense   220,505  
Interest Payable 220,505
 Ayat jurnal untuk Horizon Co. (Lessor) tahun 2014 dan 2015  
1/1/2014        
Lease Receivable 2,800,000  
Cost of Goods Sold 2,100,000  
  Sales 2,800,000
  Inventory   2,100,000
Cash 484,520  
  Lease Receivable   484,520

12/31/2014        
Interest Receivable 231,548  
  Interest Revenue 231,548

1/1/2015        
Cash 484,520
Lease Receivable 252,972
Interest Receivable 231,548

12/31/2015        
Interest Receivable 206,251  
  Interest Revenue 206,251

Penurunan Nilai
Untuk menentukan apakah suatu aset sewaan mengalami penurunan nilai, entitas menerapkan PSAK 48: Penurunan
Nilai Aktiva.