PERPAJAKAN, OLEH: FAKUNG RACHMAN, S.E., M.M.

Pert.14: BPHTB
Hal-hal yang harus diperhatikan berkaitan dengan BPHTB:
1. Objek BPHTB, pemindahan hak karena: Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, Hibah Wasiat,
Waris, dsb.nya
2. Jenis-2 hak atas tanah yang diperoleh haknya dikenakan BPHTB,meliputi: Hak Milik, Hak
Guna Usaha, Hak Guna Bangunan, Hak Pakai, Hak Milik atas Rumah Susun dan Hak
Pengelolaan
3. Objek pajak yang tidak dikenakan BPHTB
4. Tarif BPHTB = 5% (merupakan tarif tunggal)
5. Rumus BPHTB Terutang = Tarif x NPOPKP
6. Catatan untuk menentukan BPHTB, kalau:
- NPOP > NJOP PBB, maka yang dipakai NPOP
- NPOP < NJOP PBB, maka yang dipakai NJOP
7. NPOPTKP u/wilayah Tangsel = Rp.60.000.000 (Perda No.7 Tahun 2010)
8. Dalam pemindahan hak atas tanah dan bangunan selain dikenakan BPHTB, juga dikenakan
PPh Pasal 4 Ayat 2 baik bagi penjual maupun pembeli yang tarifnya 2,5% (PP No.34 Tahun
2016)
9. Biaya Notaris merupakan bagian dari harga perolehan tanah dan bangunan
10. Yang menetukan besaran NPOP & NJOP untuk Tangsel oleh Dinas Pendapatan Pengelolaan
Keuangan dan Aset Daerah (DPPKAD)

Latihan Soal:
1. Pak Ahmad Hambali membeli sebidang tanah 250 m2 yang diatasnya ada bangunan seluas
180m2 di Pamulang 2, Tangerang Selatan dengan harga pasar Rp.1,25 miliar, dimana NPOP
ditetapkan oleh Badan Pajak dan Retribusi Daerah, Tangerang Selatan untuk Bumi =
Rp.2.8xx.000/m2 sedangkan Bangunan = Rp.1.6xx.000
Dari data-data diatas, hitunglah:
a. BPHTB atas pembelian tanah dan bangunan tsb., apabila NPOPTKP = Rp.60 Juta.
b. PPh Pasal 4 Ayat 2 baik untuk Pak Ahmad maupun penjual.
c. Berapa dana seluruhnya yang harus disediakan, baik untuk pembayaran tanah & bangunan
apabila PPh Pasal 4 Ayat 2 untuk penjual juga ditanggung oleh Pak Ahmad Hambali dan
biaya Notaris sebesar 1,xx% sesuai harga NPOP?

2. Tanggal 5 Januari 2017 dibeli sebidang kavling di Graha Bintaro dengan harga perolehan
menurut PPAT sebesar Rp.1.5xx.500.000 dan BPHTBnya telah dibayar lunas pada tanggal
tersebut. Berdasarkan pemeriksaan yang dilakukan oleh Kantor Pelayanan PBB pada tanggal
25 April 2017, ternyata NJOP PBB atas tanah tersebut adalah sebesar Rp.1.775.xxx.000
Pada tanggal 30 Juni 2017 diperoleh data baru (novum), ternyata transaksi yang benar atas tanah
tersebut adalah sebesar Rp.1.95x.xxx.000. Atas temuan-temuan tersebut diatas Kepala Kantor
Pelayanan PBB telah menerbitkan SKBKB pada tanggal 25 April 2017 dan SKBKBT pada
tanggal 30 Juni 2017.
Berapa BPHTB yang harus dibayar berdasarkan SKBKB dan SKBKBT yang diterbitkan oleh
Kepala Kantor Pelayanan PBB tersebut bila NPOPTKP ditentukan sebesar Rp.60.000.000?
PERPAJAKAN, OLEH: FAKUNG RACHMAN, S.E., M.M.
3. Muhammad Zohri membeli sebuah unit apartemen tipe-150. Dimana apartemen tersebut
mempunyai data sebagai berikut:
- Luas tanah seluruhnya : 5.xxx m2; NJOP kelas A-1 (Rp.3.xxx.000)
- Bangunan hunian terdiri dari 2 (dua) tipe yaitu :
Tipe-120 : 100 unit; NJOP kelas A-1 (Rp.1.2xx.x00)
Tipe-150 : 100 unit; NJOP kelas A-3 (Rp.1.5xx.x00)
- Bangunan sarana terdiri dari :
Jalan Lingkungan : 9xxm2; NJOP kelas A-4 (Rp.753.000)
Parkir : 1.xxxm2; NJOP kelas A-3 (Rp.823.000)
Kolam Renang : 6xxm2; NJOP kelas A-2 (Rp.968.000)
Taman Mewah : 1.5xxm2; NJOP kelas A-2 (Rp.968.000)
- Harga jual (NPOP) dari satu unit ApartemenTipe-150 adalah Rp.3xx.x00.000.
Dari data-data diatas, hitunglah BPHTB yang harus dibayar oleh M. Zohri apabila NPOPTKP
diasumsikan sebesar Rp.60.000.000!

4. Dijual rumah 2 lantai di The Green BSD, luas tanah 225m2, luas bangunan 345m2, kamar tidur
4, kamar mandi 4, Sertifikat Hak Milik (SHM) seharga Rp.5.000.000.000. Harga disepakati
Rp.4.xxx.000.000 hitunglah :
a. Berapa biaya-biaya yang timbul atas pembelian rumah tersebut, apabila diketahui:
- Biaya pengecekan sertifikat dan SKPT = Rp.500.000
- Biaya Akta Jual Beli 1% dari harga properti
- Biaya Akta Kuasa untuk menjual 0,5%
- Biaya Pengikatan Jual Beli (PJB) 1%
- Biaya Balik Nama Sertifikat Rp.100.000
- Biaya PNBP 1‰ (satu perseribu/permil) dari NJOP/NPOP
- PPh.4(2) untuk penjual dan pembeli masing-masing 2,5%
- BPHTB 5% (NPOPTKP = Rp.60 juta)
- Biaya Akta Jual Beli, Biaya Akta Kuasa & PJB didiskon oleh Notaris sebesar 20%
b. Berapa tambahan biaya yang harus dikeluarkan oleh pembeli diluar Down Payment (DP)
dan angsuran KPR apabila atas pembelian rumah tersebut pembiayaanya menggunakan KPR
dari Bank OAE dan kredit yang disetujui sebesar 70% dari nilai properti, jika diketahui :
- Biaya APHT & Biaya Provisi Bank masing-masing 1%
- Biaya Asuransi Jiwa & Kebakaran sebesar 0,5%
- Biaya Administrasi Bank 0,xxx%
c. Berapa total biaya keseluruhan?

Catatan : xx diganti 2 digit; xxx diganti 3 digit; x.xxx diganti 4 digit nomor belakang NIM