PAJAK BUMI DAN BANGUNAN

DASAR HUKUM
1. UNDANG-UNDANG NO. 12 TAHUN 1985
JO. UNDANG-UNDANG NO. 12 TAHUN
1994
2. KMK NOMOR NO. 1002/KMK .04/1985
3. KMK NO. 1006/KMK.04/1985
4. KMK NO, 1007/KMK.04/1985
5. KMK NO. 523/KMK.04/1998
6. KMK NO. 201/KMK.04/2000
7. KMK NO. 522/KMK.04/2002
 ISTILAH-ISTILAH
• NJOP (NILAI JUAL OBYEK PAJAK)
Harga rata-rata yang diperoleh dari transaksi jual beli yang
terjadi secara wajar dan jika tidak terjadi jual beli maka
dibandingkan harga dengan obyek pajak lain yang sejenis
• SPOP (SURAT PEMBERITAHUAN OBYEK PAJAK)
surat yang digunakan oleh wajib pajak untuk melaporkan
data obyek pajak menurut ketentuan UU
• SPPT (SURAT PEMBERITAHUAN PAJAK TERHUTANG)
Surat yang digunakan oleh Direktorat Jenderal Pajak
untuk memberitahukan besarnya pajak untuk
memberitahukan besarnya pajak terhutang Wajib Pajak
 SUBYEK PAJAK BUMI DAN
BANGUNAN

KETENTUAN KHUSUS MENGENAI SUBYEK PAJAK:

1. YANG MEMANFAATKAN ATAU MENGGUNAKAN BUMI
DAN ATAU BANGUNAN MILIK ORANG LAIN MAKA
YANG MENJADI SUBYEK ADALAH YANG
MENEMPATINYA
2. ORANG YANG DIBERI KUASA (ATAS OBYEK PAJAK
YANG DIKUASAKAN)
3. JIKA DALAM SENGKETA MAKA YANG MENJADI
SUBYEK ADALAH PIHAK YANG MEMANFAATKAN
OBYEK PAJAK.
 ILUSTRASI:
YANTO MEMILIKI RUMAH DI JL. ARJUNA YANG
DITEMPATI OLEH SAUDARANYA DANIS.
SIAPAKAH YANG DISEBUT SEBAGAI SUBYEK
PAJAK ATAS RUMAH DI JL. ARJUNA TERSEBUT

YANG MENJADI SUBYEK PAJAK

ADALAH DANIS KARENA DANIS
YANG MEMANFAATKAN OBYEK
RUMAH TERSEBUT
 OBYEK PBB
• JALAN LINGKUNGAN YANG TERLETAK
DALAM SUATU KOMPLEKS BANGUNAN
SEPERTI HOTEL, PABRIK DAN SEJENISNYA
• JALAN TOL
• KOLAM RENANG
• PAGAR MEWAH
• TEMPAT OLAH RAGA
• GALANGAN KAPAL
• TEMPAT PENAMPUNGAN
• FASILITAS LAIN YANG MEMBERI MANFAAT
 BUKAN OBYEK PBB

DIGUNAKAN UNTUK KEPENTINGAN UMUM (IBADAH,

RUMAH SAKIT, SEKOLAH)
• DIGUNAKAN UNTUK KUBURAN
• HUTAN LINDUNG, SUAKA ALAM, HUTAN WISATA, DAN
SEJENISNYA
• DIGUNAKAN UNTUK PERWAKILAN DIPLOMATIK,
KONSULAT, BERDASARKAN ASAS TIMBAL BALIK
• DIGUNAKAN UNTUK BADAN ORGANISASI
INTERNASIONAL MISALNYA PBB (YANG DITENTUKAN
DENGAN MENTARI KEUANGAN)
 PENENTUAN KLASIFIKASI
FAKTOR-FAKTOR DALAM PENENTUAN KLASIFIKASI BUMI:
1. LETAK
2. PERUNTUKAN
3. PEMANFAATAN
4. KONDISI LINGKUNGAN DAN LAIN-LAIN

FAKTOR-FAKTOR PENENTUAN KLASIFIKASI BANGUNAN:

1. BAHAN YANG DIGUNAKAN
2. REKAYASA
3. LETAK
4. KONDISI LINGKUNGAN DAN LAIN-LAIN
KLASIFIKASI, PENGGOLONGAN,
DAN NILAI JUAL PER M2

DIATUR DALAM KMK NOMOR

523/KMK.04/1998
 NJOPTKP (NILAI JUAL OBYEK PAJAK
TIDAK KENA PAJAK)

NILAI JUAL TIDAK

DALAM KMK NOMOR
KENA PAJAK
201/KMK.04/2000
(NJOPTKP)

SETINGGI TINGGINYA
Rp 12.000.000

INGAT:
SESEORANG YANG MEMILIKI LEBIH DARI
SATU OBYEK PAJAK, MAKA NJOPTKP HANYA
DIBERIKAN KEPADA SALAH SATU OBYEK
YANG NILAINYA YANG PALING BESAR
 CONTOH.1:

SEORANG YANG MEMILIKI OBYEK PAJAK BERUPA TANAH DI

DAERAH MALANG DENGAN NILAI Rp 7.000.000. SEDANGKAN
NJOPTKPNYA SEBESAR Rp 8.000.000. BAGAIMANAKAH
PAJAK BUMI DAN BANGGUNAN YANG TERHUTANG?

NILAI OBYEK PAJAK Rp 7.000.000

NILAI NJOPTPKP Rp 8.000.000
PBBNYA TIDAK TERHUTANG KARENA NILAI
OBYEK PAJAK DIBAWAH NJOPTKP
 CONTOH.2
Wajib Pajak bernama Budi Santoso adalah seorang yang memiliki
beberapa obyek pajak berupa bumi dan bangunan masing-masing
di desa Sukorejo dan Dander di daerah Jawa Timur. Nilai Jual
Obyek Pajak Tidak Kena Pajak (NJOPTKP) yang ditetapkan adalah
Rp 8.000.000. Nilai Jual masing-masing nilai jual adalah sebagai
berikut:

• Desa Sukoharjo
Nilai jual Obyek Pajak Bumi Rp 10.000.000
Nilai jual Obyek Pajak Bumi Rp 30.000.000+
Nilai jual Obyek Pajak Bumi yang
menjadi dasar pengenaan Rp 40.000.000
NJOPTKP Rp 8.000.000-
Nilai jual Obyek Pajak untuk
Penghitungan Pajak Rp 32.000.000
• Desa Dander
Nilai Jual Pajak Bumi Rp 15.000.000
Nilai Jual Pajak Bangunan Rp 20.000.000+
Nilai Jual Obyek pajak
Perhitungan Pajak Rp 35.000.000
NJOPTKP Rp 0-
Nilai Jual Obyek Pajak untuk
Penghitungan pajak Rp 35.000.000

Tidak ada NJOPTKP karena telah

digunakan untuk obyek pajak yang
berada di desa Sukoharjo
 DASAR PENGENAAN
SEBAGAI DASAR
NILAI JUAL OBYEK PENGENAAN
PAJAK (NJOP) PAJAK

1. DARI HARGA RATA – RATA DARI TRANSAKSI

JUAL BELI YANG TERJADI
2. JIKA TERJADI HARGA JUAL BELI YANG TIDAK
WAJAR MAKA NJOP DITENTUKAN DENGAN
OBYEK YANG SEJENIS
 CARA PENILAIAN DALAM
MENENTUKAN NJOP

PERBANDINGAN HARGA JUAL

PENDEKATAN ATAU METODE
NILAI PEROLEHAN BARU YANG DIKAKUKAN DENGAN
PENENTUAN NJOP CARA MEMBANDINGKAN
MELALUI PERHITUNGAN OBYEK YANG SEJENIS
SELURUH BIAYA YANG
DIKELUARKAN UNTUK
MEMPEROLEH OBYEK
PAJAK
NILAI JUAL PENGGANTI
PENENTUAN NJOP
BERDASARKAN HASIL PRODUKSI
BERDASARKAN PADA HASIL
PRODUKSI OBYEK PAJAK YANG
BERSANGKUTAN
 DASAR PENGENAAN PAJAK

DIATUR DALAM KEPUTUSAN MENTERI

KEUANGAN NOMOR 523/KMK.04/1998

YANG DIDASARKAN PADA PENGGOLONGAN KELASNYA

MISALNYA:
SEBUAH OBYEK PAJAK BUMI DAN BANGUNAN MEMILIKI
HARGA JUAL SEBESAR Rp 550.000/M2 BERDASARKAN
PENGGOLONGAN KELOMPOK A KELAS 20 (BERDASARKAN KMK
NOMOR 523/KMK.04/1998)
 PERHATIKAN CONTOH BERIKUT INI:

WAJIB PAJAK TN. ANGKASA BERALAMAT DI JL.

WONOKITRI MALANG. OBYEK PAJAK YANG DIMILIKI
YAITU BERUAPA TANAH SELUAS 1.000M2 DENGAN NILAI
JUAL Rp 285.000 PER METER. DI ATAS TANAH TERSEBUT
BERDIRI SEBUAH BANGUNAN SELUAS 800M2 DENGAN
JUAL Rp 595.000. NJOPTKP KABUPATEN MALANG UNTUK
TAHUN 2004 DITETAPKAN DITETAPKAN SEBESAR Rp
10.000.000 UNTUK SETIAP WAJIB PAJAK. PERSENTASE
NILAI JUAL KENA PAJAK DITETAPKAN ADALAH 20%.
CARA PERTAMA:
NILAI JUAL OBYEK PAJAK BUMI Rp
285.000.000
NILAI JUAL OBYEK PAJAK BANGUNAN Rp 476.000.000+
NILAI JUAL OBYEK PAJAK
SEBAGAI DASAR Rp 761.000.000
PENGENAAN PAJAK Rp 10.000.000(-)
NILAI JUAL OBYEK PAJAK Rp 751.000.000
NILAI JUAL KENA PAJAK:
20% X Rp 751.000.000 Rp 150.000.000
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN
0,5% X Rp 150.200.000 Rp 751.000
CARA KEDUA:
NILAI JUAL OBYEK PAJAK
BUMI (A24) : 1.000 M2 X Rp 285.000 Rp 285.000.000
BANGUNAN (A5) : 800 X Rp 595.000 Rp 476.000.000(+)
NILAI JUAL OBYEK PAJAK SEBAGAI
DASAR PENGENAAN PAJAK Rp 761.000.000
NILAI JUAL OBYEK PAJAK Rp 10.000.000(-)
NILAI JUAL OBYEK PAJAK Rp 751.000.000
NILAI JUAL KENA PAJAK
20% X Rp 751.000.000 Rp 150.000.000
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN TERHUTANG
0,5% X Rp 150.000.000 Rp 751.000
CONTOH:

WAJIB PAJAK Drs. ABIDIN,MBA. PADA AWAL TAHUN 2003

MEMPUNYAI OBYEK PAJAK BERUPA PERUMAHAN KOTAMDYA
SURABAYA SEBAGAI BERIKUT:

•TANAH SELUAS 1.500 M2 DENGAN NILAI JUAL Rp 537.000.000/M2

•RUMAH SELUAS 450 M2 DENGAN HARGA JUAL Rp 429.000/M2

•TAMAN SELUAS 600 M2 DENGAN JUAL Rp 310.000/M2

•PAGAR MEWAH 250M2 DENGAN NILAI JUAL Rp 191.000/M2

APABILA PERSENTASE NJKP ADALAH SEBESAR 40% DARI NILAI

JUAL OBYEK PAJAK (NJOP) DAN NJOP Rp 1.000.000.000 DAN
NJOPTKP UNTUK SURABAYA ADALAH Rp 11.000.000
NILAI JUAL OBYEK PAJAK:
BUMI : 1.500 X Rp 537.000 Rp 805.500.000
BANGUNAN:
A. RUMAH : 450 X Rp 429.000 Rp 193.050.000
B. TAMAN : 600 X Rp 310.000 Rp 186.000.000
C. PAGAR : 250 X Rp 191.000 Rp 47.000.000(+)
JUMLAH NILAI JUAL OBYEK PAJAK Rp 1.232.300.000
NILAI OBYEK PAJAK TIDAK KENA PAJAK Rp 11.000.000(-)
NILAI JUAL OBYEK PAJAK Rp 1.221.000.000
NILAI JUAL KENA PAJAK:
40% X Rp 1.221.000.000 Rp 488.520.000
PAJAK BUMI DAN BANGUNAN TERHUTANG
0,5% X Rp 488.520.000 Rp 2.422.600
 TAHUN PAJAK

DALAM PERHITUNGAN PAJAK BUMI DAN

BANGUNAN BERDASARKAN TAHUN PAJAK
MULAI 1 JANUARI HINGGA 31 DESEMBER.

SAAT DAN TEMPAT TERHUTANG

SAAT TERHUTANG ADALAH 1 JANUARI

TEMPAT TERHUTANG ADALAH DIMANA WP
TERSEBUT TINGGAL
 SURAT PEMBERITAHUAN OBYEK PAJAK (SPOP)

WAJIB DISAMPAIKAN DALAM

JANGKA WAKTU 30 HARI
SETELAH DITERIMANYA SPOP

SPOP DIBERIKAN KEPADA:

1. OBYEK PAJAK BELUM
TERDAFTAR
2. DATA OBYEK PAJAK BELUM
LENGKAP
3. NJOP BERUBAH
4. DLL
SURAT PEMBERITAHUAN PAJAK
TERHUTANG (SPPT)

DITERBITKAN BERDASARKAN

SPOP YANG DISAMPAIKAN OLEH

WAJIB PAJAK

PAJAK YANG TERHUTANG HARUS

DILUNASI SELAMBAT-
LAMBATNYA 6 BULAN SETELAH
SPPT DITERIMA
CONTOH:
WAJIB PAJAK RIDWAN MENERIMA SPPT PADA
TANGGAL 1 MARET 2003 DENGAN HUTANG
PAJAK SEBESAR Rp 1.500.000. PEMBAYARAN
HUTANG PAJAK DILAKUKAN PADA TANGGAL 3
SEPTEMBER 2003. HITUNGLAH BERAPA SANKSI
ADMINISTRASI YANG HARUS DIBAYAR

SANKSI ADMINISTRASI:
= 2% X 1 BULAN X Rp 1.500.000
= Rp 30.000