SUMMARY REPORT

ASTON INN & ASTON RESIDENCE

JL.AHMAD YANI 127 , MALANG

Manage by
ASTON INTERNATIONAL

Prepared by

LUXURY CONDOTEL HOLIDAY STYLE

IN THE HEART OF MALANG

DAFTAR ISI

1.INTRODUCTION
2.KONDISI DAERAH PERENCANAAN
Data Daerah Perencanaan
Kondisi Fisik Lahan Perencanaan
Fasilitas disekitar Lahan
Peraturan Pembangunan
3.SWOT
4.RENCANA PENGEMBANGAN
Space Program
Kebutuhan Ruang Parkir
5.DEVELOPMENT COST
6.PROJECT SCHEDULE & CASH OUT FLOW
Project Cash Out Flow
7.STRATEGI MARKETING
Sasaran Market
Marketing Tools
Aktivitas Sales & Marketing
Skema Penjualan
Skema Pembayaran
8.CASH FLOW PROJECTION
9.MANAGEMENT OPERASIONAL
Branding
Feature Utama Kondotel
Operasional apartment
Operasional Komersial
Revenue Kondotel Bagi Pemilik Unit & Developer
LAMPIRAN
INTRODUCTION

Dokumen Rencana Pengembangan Lahan ini disusun guna memberikan gambaran

kepada Investor terhadap kapasitas dan kelayakan lahan untuk dikembangkan
menjadi produk property yang layak jual dengan memperhatikan tingkat
pengembalian investasinya.

Rencana Pengembangan ini telah didasarkan atas analisa terhadap jenis – jenis
property yang saat ini sedang trend di kota Malang beserta harga jual / harga sewa
dari tiap – tiap jenis property tersebut. Hasil analisa akan menjadi acuan dalam
menentukan type property yang akan dikembangkan dan metoda pengembangan
itu sendiri.

Setelah melakukan analisa terhadap kelayakan pengembangan beberapa jenis

property, yaitu :
Shopping Mall, Hotel, Apartemen , Office dan small commercial activites, maka
ditetapkan 2 jenis property utama untuk dikembangkan, yaitu Apartement dan Kondotel.
Untuk melengkapi kedua jenis property utama ini , direncanakan memasukan
unsur komersial berupa Food & Baverage atau lainnya pada lantai podium , dimana
tujuan dari disediakannya fasilitas F&B ini tidak hanya memenuhi kebutuhan
internal Apartement & Kondotel, namun juga mampu menarik konsumen dalam
skala kota sebagai tempat bertemu ( meeting point ),gathering, hang out dll.

Research & Development Team

2 KONDISI DAERAH PERENCANAAN

DATA DAERAH PERENCANAAN

Owner Bpk. Rachmad

Lokasi Jalan Ahmad Yani no 127, Malang

Luas lahan +/- 3.500 m2

Kondisi lahan Kantor / gudang 1 lantai

Maksimum Tinggi 24 lantai

KDB / ALD 2.005 m2

KONDISI FISIK LAHAN PERENCANAAN

Berada di jalan Ahmad Yani 127 , Malang. Jalan Ahmad Yani merupakan jalan
masuk utama dari kota Surabaya dan kota – kota lain disekitar Malang. Kawasan
jalan Ahmad Yani ini merupakan zona perkantoran dan perdagangan. Luas lahan
+/- 3.500 m2 , dimana sebagian lahan masih berdiri bangunan kantor dan
pergudangan. Lahan membentang menghadap ke selatan dengan lebar depan
16,5 meter dan lebar belakang +/- 40 meter. Disebelah kanan lahan berupa sungai
dengan lebar +/- 10 meter. Kondisi sungai cukup baik sebagai saluran
pembuangan kota, namun tidak cukup baik sebagai potensi view.

FASILITAS DISEKITAR LAHAN

Traffic kendaraan bermotor di sepanjang jalan Ahmad Yani tergolong padat , pada
jam – jam tertentu cenderung sangat padat. Hal ini menunjukan bahwa poros
jalan Ahmad yani merupakan salah satu urat nadi perekonomian kota Malang.
Oleh karena nya pada radius 2 sd 3 km banyak terdapat bangunan
perkantoran, perdagangan, komersial , hotel dan lain – lain.
LOKASI PROYEK

Bangunan Perkantoran yang berada di sekitar lokasi pengembangan

antara lain adalah : Kantor Imigrasi kelas Malang, Balai Diklat Keuangan,
Pengadilan negeri,Taspen, Lembaga Pemasyarakatan Kelas 1 dll.
Bangunan Hotel, antara lain : Atria Hotel, Hotel Solaris, Ibis Style, Santika,
Savana, Amaris , Harris Hotel & Convention dll.
Fasilitas umum & Komersial , seperti : Stasiun Blimbing, STIE
Mangkucecwwara, SMAK Kolose, Carrefour Blimbing, Rumah Sakit
Umum Dr. Saiful Anwar dll.
Berikut ini adalah peraturan pembangunan yang dikeluarkan oleh Pemda Malang :
Garis sepadan bangunan ( GSB ) bagian tenggara :
12,5 meter
GSB bagian selatan : 4 meter
GSB bagian Barat Daya : 1 meter
Jumlah lantai : 13 lantai + 1 basement
Angka Lantai dasar ( ALD ) : 1.005 m2
Tinggi langit – langit basement tidak lebih dari 1 meter
diatas muka tanah
Tinggi bangunan maksimum di batasi garis bukaan
langit 48° dari as jalan
Wajib menyediakan Ruang Tata Hijau seluas minimal
167,5 m2
Dinding batas pekarangan tidak boleh dibuat bukaan
dalam bentuk apa pun
Tinggi pagar maks 2,5 m dan tembus pandang dari
atas hingga 1 m diatas tanah.
3 SWOT

STRENGTH
Berada di jalan raya Ahmad Yani , sebagai jalan utama penghubung kota Malang
dan Surabaya serta kota kota lain di sekitar Malang. Menjadikan daerah ini
merupakan titik tangkap pertama bagi pendatang dari luar kota.
Merupakan daerah yang sudah berkembang cukup pesat, ditandai dengan banyak
nya fasilitas tingkat kota di bangun di sekitar lokasi , terutama dalam radius 2 –
3 km dengan penggunaan bangunan yang beragam, seperti : perkantoran,
perdagangan , pendidikan, hotel, komersial dll. Cukup dekat dengan terminal bus
kota malang.
Kota Malang secara umum merupakan destinasi conference / mice serta leisure.
Banyak perusahaan swasta maupun pemerintah yang melakukan aktivitas meeting &
conference di kota Malang ini yang berasal dari Surabaya dan kota – kota disekitarnya.
Untuk kawasan Jawa Timur , Malang merupakan destinasi leisure yang paling favorite.
Pertumbuhan ekonomi kota Malang tahun 2014 rata – rata mencapai 7,9%.
Ini merupakan pertumbuhan ekonomi tertinggi dibanding kota – kota lain di Jawa Timur.
Sektor perdagangan, komersial dan hotel / wisata merupakan seKtor perekonomian
yang paling tinggi pertumbuhannya.

WEAKNESS
Pada Jam pergi dan pulang orang bekerja, jalan Ahmad Yani sangat padat.

OPPORTUNITY
Dalam radius sd 3 km belum ada bangunan apartment. Harga hunian pada kawasan
ini terus bergerak naik. Merupakan kesempatan yang baik bagi pendirian apartement
untuk kelas menengah yang dapat dijangkau oleh keluarga muda, orang tua
mahasiswa, maupun investor.
Sudah berdiri beberapa hotel bintang 2 sd 4 di sepanjang jalan Ahmad Yani. Hotel –
hotel yang sudah ada antara lain , bintang 2 ( Amaris ), bintang 3 ( Solaris ), bintang
3+ ( Ibis style ), bintang 4 ( Atria dan Santika ). Melihat komposisi ini masih ada
kesempatan bagi hotel bintang 3 standard untuk masuk dan mengambil pasar bintang
2 & 4, dengan harga yang reasonable namun lebih baik dari bintang 2.

THREAT
Pembangunan hotel, apartemen dan fasilitas komersial diprediksi akan terus bertambah.
Dengan demikian diperlukan ketepatan dan kecepatan waktu dimulainya pembangunan agar
dapat segera merebut pasar yang masih tersedia.
 4 RENCANA PENGEMBANGAN

Jenis Property yang akan dikembangkan sekelas bintang 3, dengan perincian sbb :
1. Property Komersial / F&B, lantai 1 dan 2
2. Property Apartement, lantai 3 keatas
3. Property Kondotel, Lantai 3 keatas

Fasiltas umum bagi ke dua fungsi tersebut : Apartemen dan kondotel dapat digabung secara
bersama , antara lain : Kolam renang & Fitness / health center dll.

SPACE PROGRAM

Dari peraturan pembangunan yang ada dalam KRK ( Keterangan Rencana Kota ) ,
disebutkan bahwa KLB lokasi perencanaan adalah 2.10 m2 dengan tinggi bangunan
maksimal 24 lantai.
Dengan demikian maka luas bangunan maksimum yang dapat di rencanakan adalah :
Luas maksimum
747 m2 x 8 lt = 13.065 m2

Berdasarkan informasi yang didapat ketinggian bangunan dapat ditingkatkan maksimum

20 lantai dengan KDB yang akan diajukan +/- 60%
Berdasarkan pertimbangan daya serap market di kota Malang, maka Rencana
pengembangan nya adalah sbb :

a. Komersial

Fasilitas komersial yang akan dibangun merupakan pelengkap dari feature utama
yaitu Apartement dan Kondotel. Oleh karena nya direncanakan untuk lebih menitik
beratkan pada fasilitas F&B ( Food & Beverage ), seperti : Café, restaurant, coffee
shop dan sejenis nya.
Fasilitas Komersial ini direncanakan 2 lantai dengan luas tiap lantai +/- 2450 m2.
Dengan demikian maka luas total area komersial adalah +/- 4900 m2.

Kebutuhan lahan parkir untuk fasilitas komersial mengacu pada standard 1 parkir : 60 m2
luas lantai, yaitu :

Customer 4900 m2 / 60 = 82 parkir.

Pengelola 10% = 8 parkir.

b. Apartement bintang 3.

Direncanakan untuk membangun 224 unit apartement dengan luas per unit
nya 22,1
m2 ( 3,25 x 6,8 m2 ). Saat ini apartement dengan luas 20 sd 22 m2 masih
menjadi
idola para peminat apartemen di kota Malang.
Unit apartement ini akan dijual dalam bentuk unfurnished ( tanpa
furniture ). Type apartement dapat merupakan kombinasi antara 2 sd
3 unit yang digabungkan, yaitu :

Type studio , dengan luas unit 22,1 m2

Type 1 Bedroom, dengan luas 44,2 m2
Type 2 Bedroom, dengan luas 66,3 m2.

Kebutuhan parkir untuk apartement kelas menengah menggunakan

standard 1 parkir untuk 5 unit apartement type studio, yaitu :

Apartement 224 unit / 5 = 45 parkir

Pengelola 10% = 5 parkir

c. Kondotel bintang 3.

Yang dimaksud dengan Kondotel disini adalah Hotel yang di jual per unit
atau dalam jumlah banyak kepada pihak lain yang kemudian akan
dioperasikan sebagai hotel oleh Hotel Operator ASTON INTERNATIONAL.
Luas kondotel menyesuaikan dengan luas apartement dengan
pertimbangan kedua bangunan ini memiliki kelas yang sama. Luas per unit
kondotel adalah 22,1 m2 ( 3,25 x 6,8 m2 ). Jumlah kamar : 176 roombays ,
dengan type kamar ber-variasi yaitu :
Type Standard / Superior 22,1 m2
Type Deluxe 27,6 m2
Type Junior suite 33 m2

Kebutuhan parkir untuk Kondotel menggunakan standard 1 parkir untuk 4

unit kondotel

Kondotel 176 rooms / 4 = 44 parkir

Pengelola 10% = 5 parkir
KEBUTUHAN RUANG PARKIR TOTAL
Total kebutuhan parkir untuk Komersial, Apartement dan Kondotel adalah sbb :

a. Komersial = 82 parkir
b. Apartment = 50 parkir
c. Kondotel = 49 parkir

Total = 181 parkir

 LUAS
NO. URAIAN % UNIT LUAS ( M2 ) SAT
PER UNIT

1 LUAS LAHAN 3.500,00 M2

2 KDB LAHAN 70% 2.450,00 M2
3 KLB LAHAN 6 21.000,00 M2
4 TINGGI BANGUNAN 12 LT
5 LANTAI BASEMENT 1 2.800,00 M2
LANTAI BASEMENT 2 2.800,00 M2
LANTAI BASEMENT 3 2.800,00 M2

6 LANTAI DASAR 2.449,72 M2

A. AUDITORIUM & FACILITIES 800 1 800

B. COFFEE SHOP 800 1 800
C. KITCHEN 250 1 250
LUAS NETT 1.850
LUAS KORIDOR , LIFT , NON SALEABLE AREA, TERAS 628 1 600
LUAS LANTAI DASAR 2.450 2.450 M2
7 LANTAI 1 / MZ 2.362 M2
A. MEETING ROOM 602,77 1 602,77
B. BOARD ROOM 29,42 1 29,42
C, BUSINESS CENTER 33,15 1 33,15
D. SWIMMING POOL & CHILDREN POOL ( OUTDOOR) 373,21 1 373,21
E. FITNESS 71,27 1 71,27
F. SPA & MASSAGE 79,14 1 79,14
G. R.GANTI 246,17 1 246,17
H.SATTELITE KITCHEN 70,10 1 70,10
I. POOL TERRACE 305,10 1 305,10
J.SMOKE AREA TERRACE 42,88 1 42,88
K.THERAPIST 20,17 1 20,17
LUAS NETT 1.873,38
LUAS KORIDOR , LIFT , NON SALEABLE AREA 488,13 1 488,13
LUAS LANTAI MEZANINE 2.361,51
LUAS TYPE
8 LANTAI 3 HOTEL ASTON JUMLAH TOTAL 747,16 M2
KAMAR
TYPE KAMAR STANDARD 24,00 16 384,00
TYPE KAMAR DELUXE 27,60 4 110,40
TYPE KAMAR JUNIOR SUITE 33,00 2 66,00
JUMLAH
22 560,40
KAMAR
JUMLAH 560,40 75%
LUAS NON SALEABLE AREA
KORIDOR 80,00 1 80,00
LOBBY LIFT 27,20 1 27,20
TANGGA 22,10 2 44,20
R.ME 8,16 1 8,16
LIFT 13,60 1 13,60
LINEN 13,60 1 13,60
JUMLAH 186,76 25%

LUAS LANTAI TYPIKAL 747,16

9 LUAS LANTAI 3 SD 8 HOTEL ASTON INN 8 747,16 5.977,28 M2
LUAS TYPE
10 LANTAI 3 ASTON RESIDENCE JUMLAH TOTAL 561,60 M2
KAMAR
11 TYPE APARTEMEN STANDARD 22,10 10 221,00
12 TYPE APARTEMEN 1 KAMAR 44,20 2 88,40
13 TYPE APARTEMEN 2 KAMAR 66,30 2 132,60
JUMLAH
14 14 442,00
KAMAR
15 JUMLAH 442,00 79%
LUAS NON SALEABLE AREA
KORIDOR 62,40 1 62,40
LOBBY LIFT 22,10 1 22,10
TANGGA 22,10 1 22,10
LIFT 13,00 1 13,00
17 JUMLAH 119,60 21%
18 LUAS LANTAI TYPIKAL 561,60
19 LUAS LANTAI 3 SD 18 ASTON RESIDENCE 16 561,60 8.985,60 M2
LUAS BASEMENT 5.600,00 M2
LUAS BANGUNAN KOMERSIAL (GF,MZ) 4.811,23 M2
LUAS BANGUNAN ASTON INN HOTEL (3 S/D 8 FL ) 5.977,28 M2
LUAS BANGUNAN ASTON RESIDENCE (3 S/D 18 FL ) 8.985,60 M2
TOTAL BANGUNAN FISIK 25.374,11 M2

LUAS PARKIR GF ( Site Development ) `` 1.050,00 M2

JUMLAH KAMAR HOTEL ASTON INN 22 8 176 176 ROOM KEYS
JUMLAH KAMAR ASTON RESIDENCE 14 16 224 224 ROOM KEYS
LUAS NETT SALEABLE AREA 15.278,58
LUAS SEMI GROSS SALEABLE AREA 19.774,11
LUAS GROSS AREA 25.374,11
PERSENTASI SEMI GROSS / GROSS 77,93%
PERSENTASI NETT / GROSS 60,21%
5 DEVELOPMENT COST

Yang dimaksud dengan Development cost adalah seluruh biaya yang

diperlukan Investor untuk mengembangkan proyek diluar biaya perolehan lahan.

1. Construction Cost
Construction Cost adalah biaya pembangunan fisik proyek, meliputi
pekerjaan – pekerjaan fisik yang terdiri atas pekerjaan Arsitektur /
finishing, pekerjaan struktur, pekerjaan MEP ( Mekanikal, Elektrikal dan
Plumbing ), pekerjaan Interior dan pekerjaan luar bangunan (
infrastruktur dan landscape ).
Diluar item pekerjaan tsb diatas, terdapat beberapa pekerjaan
spesifik / khusus, antara lain : pekerjaan kitchen ( kondotel ),
pekerjaan pool, pekerjaan FF&E
( kondotel ) dll.
Semua akan diperhitungkan dalam biaya Construction Cost.
Unit – unit Apartement dan komersial / F&B akan dibangun dalam
kondisi unfurnished, dimana pihak pembeli nantinya yang akan
melengkapi kebutuhan interiornya.Khusus untuk Kondotel akan
disiapkan dalam kondisi siap dioperasikan oleh hotel operator
professional.

2. Permit & Consultant Cost

Merupakan pekerjaan – pekerjaan diluar pekerjaan fisik (
Construction Cost ), seperti : biaya perijinan ( IMB ), biaya jasa
konsultan dan biaya pre opening.

3. Marketing Cost
Biaya yang diperlukan untuk menjalankan aktifitas marketing,
termasuk didalamnya biaya pembuatan mock up unit baik
kondotel maupun apartment, marketing tools (brosur, banner,
maquete dll ) serta aktifitas tim sales.

4. Overhead Cost
Biaya yang disiapkan untuk meng cover aktivitas tim development
dari pihak owner
selama proyek berjalan, dari perencanaan, konstruksi hingga
hand over kepada konsumen.
 PROJECT COST
ASTON INN & ASTON RESIDENCE
JL AHMAD YANI 127 , MALANG

NO ITEM PEKERJAAN UNIT COST (Rp) TOTAL COST (Rp)

I CONSTRUCTION COST
a. Pek Sipil, Arsitek dan landscaping 131.945.367.793
b. Mekanikal & Elektrikal 71.047.505.735
c. Interior 59.322.327.573
Total Construction Cost 262.315.201.101

II PERIJINAN, KONSULTAN & PRA-OPERASI

a. Perijinan 1.500.000.000
b. Fee Konsultan
1. Manajemen Proy & Studi Kelayakan 1,50% 262.315.201.101 3.934.728.017
2. Arsitek & Struktur 2,50% 262.315.201.101 6.557.880.028
3. Interior 11.864 m2 5.000.000 59.322.327.573
4. Landscape 1.440 m2 500.000 720.000.000
5. Lighting LS LS 750.000.000
6. Manajemen Konstruksi 2,00% 262.315.201.101 5.246.304.022
7. Apartment & Condo Operator / ASTON LS 1.500.000.000
c. Pre Opening Cost
1. Condotel LS 1.500.000.000
2. Komersial LS 750.000.000
Total Biaya Perijinan, Konsultan
dan Pra Operasi 81.781.239.639

III MARKETING COST

a. Mock up unit & market office 100 m2 5.000.000 500.000.000
b. Marketing tools LS 500.000.000
c. Marketing activities LS 500.000.000
Total Marketing Cost 1.500.000.000
Development Cost ( I s/d III ) 345.596.440.740
Contingency (2.5%) 12.095.875.426
TOTAL DEVELOPMENT COST 357.692.316.166

IV OVERHEAD COST
2.5% X ( I & II ) 8.602.411.019
TOTAL COST 366.294.727.184
 6 PROJECT SCHEDULE & CASH OUT FLOW

Proyek ini direncanakan selesai dalam waktu 20 bulan sejak konstruksi dimulai.
Jika masa Pra Konstruksi dapat diselesaikan dalam waktu 6 bulan, maka
keseluruhan waktu aktivitasproyek ini akan memakan waktu 26 bulan.
Sebagai acuan masa pra konstruksi diasumsikan selesai dalam waktu 6 bulan.
Yang termasuk dalam masa pra konstruksi adalah :
a. Feasibility study / Development Concept
b. Proses perijinan yang meliputi : Amdal, IMB, Ijin Lalulintas, ijin gangguan dll
c. Proses Perencanaan fisik, meliputi : perencanaan Arsitektur, struktur MEP,
Interior dan landscape, serta beberapa konsultan spesialis.
d. Proses Tender. Untuk menghemat waktu proses tender pondasi dapat
dilakukan lebih awal tanpa menunggu keseluruhan design selesai.
PROJECTED CASH OUT FLOW
ASTON INN & ASTON RESIDENCE
JL AHMAD YANI 127 , MALANG

Cash Out-flow Pra

NO ITEM PEKERJAAN BUDGET (Rp)
Konstruksi Bulan 1 - 4 Bulan 5 - 8 Bulan 9 - 12 Bulan 13 - 16 Bulan 17 - 20

I CONSTRUCTION COST
a. Pek Sipil, Arsitek dan landscaping 131.945.367.793 0 19.791.805.169 32.986.341.948 32.986.341.948 32.986.341.948 13.194.536.779
b. Mekanikal & Elektrikal 71.047.505.735 0 10.657.125.860 17.761.876.434 17.761.876.434 17.761.876.434 7.104.750.573
c. Interior 59.322.327.573 0 8.898.349.136 14.830.581.893 14.830.581.893 14.830.581.893 5.932.232.757
Total Construction Cost 262.315.201.101 39.347.280.165 65.578.800.275 65.578.800.275 65.578.800.275 26.231.520.110

II PERIJINAN, KONSULTAN & PRA-OPERASI

a. Perijinan 1.500.000.000 1.500.000.000 0 0 0 0 0
b. Fee Konsultan
1. Manajemen & Studi Kelayakan 3.934.728.017 3.934.728.017 0 0 0 0 0
2. Arsitek & Struktur 6.557.880.028 5.902.092.025 0 0 0 0 655.788.003
3. Interior 59.322.327.573 53.390.094.816 0 0 0 0 5.932.232.757
4. Landscape 720.000.000 648.000.000 0 0 0 0 72.000.000
5. Lighting 750.000.000 675.000.000 0 0 0 0 75.000.000
6. Manajemen Konstruksi 5.246.304.022 0 1.049.260.804 1.049.260.804 1.049.260.804 1.049.260.804 1.049.260.804
7. Apartment & Condo Operator 1.500.000.000 750.000.000 0 0 500.000.000 0 250.000.000
c. Pre Opening Cost
1. Condotel 1.500.000.000 0 0 0 0 525.000.000 975.000.000
2. Komersial 750.000.000 0 0 0 0 262.500.000 487.500.000
Total Biaya Perijinan
dan Pra Operasi 81.781.239.639 66.799.914.857 1.049.260.804 1.049.260.804 1.549.260.804 1.836.760.804 9.496.781.564

III MARKETING COST

a. Mock up unit & market office 1.000.000.000 1.000.000.000
b. Marketing tools 1.000.000.000 500.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000
c. Marketing activities 1.000.000.000 500.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000 100.000.000
Total Marketing Cost 3.000.000.000 2.000.000.000 200.000.000 200.000.000 200.000.000 200.000.000 200.000.000
Development Cost ( I s/d III ) 347.096.440.740 68.799.914.857 40.596.540.970 66.828.061.080 67.328.061.080 67.615.561.080 35.928.301.675
Contingency (10%) 34.709.644.074 6.879.991.486 4.059.654.097 6.682.806.108 6.732.806.108 6.761.556.108 3.592.830.167
TOTAL DEVELOPMENT COST 381.806.084.814 75.679.906.343 44.656.195.067 73.510.867.188 74.060.867.188 74.377.117.188 39.521.131.842

IV OVERHEAD COST
2.5% X ( I & II ) 8.602.411.019 1.669.997.871 1.009.913.524 1.665.701.527 1.678.201.527 1.685.389.027 893.207.542
TOTAL COST 390.408.495.833 77.349.904.214 45.666.108.591 75.176.568.715 75.739.068.715 76.062.506.215 40.414.339.384
CAPITAL STRUCTURE
ASTON INN & ASTON RESIDENCE
JL AHMAD YANI 127 , MALANG
DESCRIPTION AMOUNT (Rp) PERCENTAGE

Construction cost 366.294.727.184 87,46%

Land value 52.500.000.000 12,54%
Total Project Cost 418.794.727.184 100,00%

Land price @ Rp/m2 15.000.000

Sales
Condotel, Apartment & Hotel 632.630.623.099 295,85%

Cost of goods sold 418.794.727.184 195,85%

Total gross profit 213.835.895.915 51,06%

Gross Margin 213.835.895.915

Percentage of gross profit 51,06%
Owner 85.534.358.366 40,00%
Funder 128.301.537.549 60,00%
PROJECTED CASH FLOW

Berdasarkan Development cost serta schedule pelaksanaan proyek, berikut ini

asumsi Cash out flow selama masa pelaksanaan proyek. Cash out flow ini
diperlukan untuk mendapatkan asumsi besaran dana yang harus disiapkan
pihak pengembang setiap bulannya hingga proyek selesai. Nilai tanah
dimasukan mengingat lahan sudah dimiliki, sehingga bisa dihitung Capital
Structurenya .
PROJECTED CASHFLOW
ASTON INN & ASTON RESIDENCE
JL AHMAD YANI 127 , MALANG
PROJECTED CASHFLOW - 10 YEARS
YEAR - 1 YEAR - 2 YEAR - 3 YEAR - 4 YEAR - 5 YEAR - 6 YEAR - 7 YEAR - 8 YEAR - 9 YEAR - 10

NO OF ROOM AVAILABLE - HOTEL 53 53 53 53 53 53 53 53 53 53

NO OF CONDOTEL 264 176 176 0 0 0 0 0 0 0
NO OF APARTMENT 308 308 308 0 0 0 0 0 0 0
OCCUPANCY RATE 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100% 100%
APARTMENT / CONDOTEL SOLD UNIT 30% 50% 20%

AVERAGE ROOM RATE (Rp) 400.000 445.000 470.000 490.000 550.000 605.000 665.500 732.050 805.255 885.781

CONDOTEL PRICE ( Rp / UNIT) 442.000.000 618.800.000 751.400.000 0 0 0 0 0 0 0

APARTMENT PRICE (Rp /UNIT) 480.000.000 672.000.000 816.000.000 0 0 0 0 0 0 0

REVENUE (Rp 000)

Beginning balance -53.804.745 114.878.264 306.334.436 608.262.534 1.201.002.470 2.363.653.534 4.643.418.490 9.112.823.558 17.874.029.824
APARTMENT 44.352.000 103.488.000 50.265.600
CONDOTEL 35.006.400 54.454.400 26.449.280
ROOMS 7.632.000 8.490.600 8.967.600 9.349.200 10.494.000 11.543.400 12.697.740 13.967.514 15.364.265 16.900.692
MEETING ROOM 88.020.056 1.273.590 1.345.140 1.402.380 1.574.100 1.731.510 1.904.661 2.095.127 2.304.640 2.535.104
RESTAURANT 80.000.000 849.060 896.760 934.920 1.049.400 1.154.340 1.269.774 1.396.751 1.536.427 1.690.069
OTHERS 6.000.000 127.359 134.514 140.238 157.410 173.151 190.466 209.513 230.464 253.510
TOTAL REVENUE 261.010.456 168.683.009 202.937.158 318.161.174 621.537.444 1.215.604.871 2.379.716.175 4.661.087.395 9.132.259.354 17.895.409.200

INVESTASI & OPERATING EXPENSES

(Rp x 000)
Project cost 314.815.201
Staff expenses 510.481 532.203 597.371 657.108 722.819 795.101 874.611 962.072
Operating expenses 1.020.961 1.064.406 1.194.742 1.314.216 1.445.638 1.590.201 1.749.222 1.924.144
Other operating exp 283.600 295.668 331.873 365.060 401.566 441.723 485.895 534.484
Marketing expenses 2.029.372 3.181.612 6.215.374 12.156.049 23.797.162 46.610.874 91.322.594 178.954.092
Housekeeping prov 113.440 118.267 132.749 146.024 160.626 176.689 194.358 213.794
TOTAL EXPENSES 314.815.201 0 3.957.854 5.192.157 8.472.109 14.638.457 26.527.811 49.614.588 94.626.679 182.588.586

GROSS OF OPERATING -53.804.745 168.683.009 198.979.304 312.969.016 613.065.335 1.200.966.414 2.353.188.365 4.611.472.807 9.037.632.675 17.712.820.614
PERCENTAGE OF REVENUE 121% 0% 2% 2% 1% 1% 1% 1% 1% 1%

Furniture, Fixture & Equipment (FF&E)

3 % REVENUE 7.830.314 5.060.490 6.088.115 9.544.835 18.646.123 36.468.146 71.391.485 139.832.622 273.967.781 536.862.276

OPERATOR FEE
Royalty (2% of rev+ ppn) 0 0 249.568 260.188 292.048 321.253 353.378 388.716 427.588 470.346
Marketing (2,5% of rev+ppn) 0 0 311.960 325.235 365.060 401.566 441.723 485.895 534.484 587.933
Operational (7% of rev+ppn) 0 0 873.489 910.659 1.022.168 1.124.385 1.236.823 1.360.506 1.496.556 1.646.212
TOTAL 0 0 7.523.133 11.040.918 20.325.399 38.315.350 73.423.409 142.067.738 276.426.409 539.566.767
NETT OF OPERATING -53.804.745 168.683.009 191.456.172 301.928.099 592.739.936 1.162.651.064 2.279.764.955 4.469.405.069 8.761.206.266 17.173.253.847
PERCENTAGE OF REVENUE -21% 100% 94% 95% 95% 96% 96% 96% 96% 96%
Ending Balance -53.804.745 114.878.264 306.334.436 608.262.534 1.201.002.470 2.363.653.534 4.643.418.490 9.112.823.558 17.874.029.824 35.047.283.671
IRR 344%
NPV 13.911.264.963
7 STRATEGI MARKETING
Direncanakan seluruh property yang dikembangkan pada lahan ini akan
dijual dengan kepemilikan strata title, dengan kriteria / ketentuan dasar sebagai
berikut :
a. Komersial / F&B
Komersial / F&B berada di lantai 1 dan 2. Seluruh unit akan dijual
dalam kondisi
unfinished dan unfurnished. Unfinished & unfurnished dalam pengertian :
Dinding finished cat
Plafond standard finish cat
Lantai sampai acian tanpa finishing keramik atau sejenisnya
Seluruh instalasi MEP dalam bentuk outlet saja
Tidak ada furniture maupun finishing.
b. Apartment
Seluruh unit apartemen akan dijual dalam kondisi unfurnished / tanpa
furniture
maupun furnishing. Fasilitas umum seperti pool dan fitness center
menjadi milik
bersama baik bagi pembeli apartment maupun pembeli kondotel.
c. Kondotel
Seluruh unit kondotel akan dijual dalam bentuk full finished & furnished,
dalam pengertian siap untuk dioperasikan sebagai hotel oleh Hotel
Operator ASTON INTERNATIONAL . Pembeli kondotel harus bersedia untuk
menyerahkan kembali unit kondotelnya kepada pihak developer untuk di
kelola sebagai hotel. Setiap tahunnya pemilik kondotel akan
mendapatkan pembagian revenua hasil penjualan kamar yang besarnya
+/- 30% dari revenue hotel diluar pajak dan servicecharge. Pembagian
revenue sharing ini berlaku setelah tahun ke 3.
Untuk tahun 1 sd 3 pihak pengembang akan memberikan rental
guarantee setiap tahunnya sebesar +/- 9% dari harga pembelian unit
kondotel. Hal ini dilakukan untukmemberikan jaminan kepastian
pendapatan pada pembeli kondotel di awal masa
operasional. Selepas tahun ke 3 kondisi hotel pada umumnya sudah
mencapai kestabilan occupancy dan pendapatan.
SASARAN MARKET

Sasaran market untuk ke 3 jenis property ini berbeda, yaitu :

a. Komersial
Sasaran market untuk area komersial adalah pelaku bisnis F&B kelas
menengah, yang terdiri atas jenis restaurant maupun café dengan tema live
style. Bisa merupakan pelaku bisnis skala local maupun nasional.
Pelaku bisnis F&B dengan jaringan yang besar dan kuat diharapkan dapat
membuka outletnya di area ini, seperti : MC Donald, Starbucks, Pizza hut
dan outlet – outlet favorite lainnya yang dapat menjadi magnet bagi
kawasan ini.
b. Apartment
Sasaran market untuk apartment adalah :
Karyawan kelas menengah, baik merupakan keluarga muda maupun
belum berkeluarga. Juga market orang tua para mahasiswa luar kota
yang kuliah di universitas – universitas di Malang.
c. Kondotel
Memiliki sasaran market yang lebih spesifik dibandingkan dengan
apartment. Pembeli kondotel pada umum nya adalah para investor baik
kelas menengah maupun investor kelas atas. Pertimbangan paling kuat
bagi para investor untuk membeli kondotel adalah : lokasi yang
strategis, tingkat pengembalian ivestasi dan peningkatan nilai
asset kondotel itu sendiri.
MARKETING TOOLS

Untuk menunjang kelancaran aktivitas sales & marketing, diperlukan perlengkapan

marketing
yang terencana dengan baik.Perlengkapan marketing yang dimaksud adalah sbb
:
a. Marketing Office & show unit
b. Media promosi cetak.
Berupa : brosur, flyer dan sejenisnya, termasuk iklan di berbagai media cetak
ber skala
local maupun nasional, seperti koran, majalah dll.
c. Media promosi elektronik
Berupa : website, promosi pada media radio / tv, media social : facebook,
tweeter dll,
SMS blast, email blast dll.
d. Media promosi on the road
Berupa : bil board, spanduk, umbul – umbul, out door signage dll.
AKTIVITAS SALES & MARKETING
Aktivitas sales / penjualan unit apartement, kondotel dan komersial space akan di
dukung oleh para pelaku penjualan property ( Property agent ) , baik property
agent local di kota Malang, maupun property agent di Jakarta (S

Skema penjualan terbagi atas 4 tahap penjualan , dimana masing – masing

tahap memiliki harga jual yang berbeda. Tiap Tahap di prediksikan harga jual
naik +/- 5%, sehingga selama 20 bulan diasumsikan harga jual naik sekitar 15%.
Hal ini dilakukan untuk menggairahkan animo masyarakat atas trend kenaikan
property pada lahan perencanaan.
Diasumsikan penjualan akan selesai selama +/- 20 bulan terhitung sejak konstruksi
dimulai, atau 24 bulan sejak preliminary design selesai tanpa kendala di perijinan.

Khusus penjualan Kondotel sudah termasuk rental guarantee sebesar 9% per

tahun selama 3 tahun atau total 27%. Dari rental guarantee 27% tsb sebagian
diantaranya yaitu 17% sudah diperhitungkan dalam harga jual unit, sedangkan
sisa nya 10% akan diambilkan dari hasil operasional Kondotel.
Pembeli Kondotel ber hak atas 21 hari free penggunaan kamar pada . Berikut ini
table harga jual masing masing jenis property pada tiap tahap .
SITE PLAN
STUDY TAMPAK
STUDY MASSA BANGUNAN
 LOBBY GF

LOBBY AND COMMERCIAL

BALL ROOM AND TERRACES
 ASTON INN

RESTAURANT
SWIMMING POOL
MEETING ROOM
STANDARD ROOM
 JUNIOR SUITE

STANDARD TWIN ROOM

SUITE ROOM
INTERIOR GUESTROOM

APARTMENT
INTERIOR GUESTROOM

APARTMENT
POOL BAR
FOOD COURT
@ KOMERSIAL AREA