STUDI KELAYAKAN BISNIS

HOTEL ARGA MERAPI

A. PENDAHULUAN
(Pengantar: Alasan studi kelayakan dilakukan; tipe properti yang dievaluasi; bagaimana
evaluasi dilakukan; waktu studi; ringkasan dengan kesimpulan.)

Perkembangan industri perhotelan saat ini berkembang cukup pesat, khususnya di

Yogyakarta.Dalam tiga tahun terakhir jumlah kamar meningkat drastis lebih dari sepuluh
ribu kamar baru di bangun.Sebagai daerah tujuan wisata, saat ini akomodasi yang tersedia
banyak disediakan oleh hotel dengan kualifikasi bintang. Sekalipun demikian kebutuhan
mengenai akomodasi bagi wisatawan maupun pebisnis yang berkunjung ke Yogyakarta
terus meningkat dari tahun ke tahun. Kunjungan ke Yogyakarta tidak hanya ke Daerah
Tujuan Wisata namun juga keperluan bisnis dan MICE. Pada saat ini tingkat hunian hotel
bintang 3 di Yogyakarta rata- rata 75%, bahkan beberapa hotel dapat mencapai 85%. Hal
ini menunjukkan bahwa permintaan kamar untuk kelas ini masih tinggi.

Kondisi di atas mendorong PT. ARGA MERAPI untuk merenovasi dan penambahan
jumlah kamar hotel yang telah ada guna memenuhi permintaan yang masih akomodasi
yang terus meningkat dari tahun ke tahun. Kapasitas hotel yang ada saat ini sebanyak 50
kamar akan ditingkatkan menjadi 100 kamar atau penambahan sebanyak 50 kamar.
Renovasi dilakukan terhadap50 kamar yang telah ada dan fasilitas lainnya seperti
perkantoran, meeting room, ball room dan lanscape. Investasi pengembangan hotel yang
telah ada ini diharapkan akan meningkatkan kapasitas dan kualitas pelayanan serta daya
saing.

Studi kelayakan bisnis yang dilaksanakan memang tidak menjamin bahwa suatu usaha
akan berhasil kelak. Namun, studi kelayakan usaha akan memberikan banyak manfaat
bagi investor sebelum menjalankan usahanya. Tujuan Studi kelayakan bisnis ini natara
lain : Menghindari risiko kerugian; Memudahkan perencanaan operasional; Memudahkan
pelaksanaan usaha dan Memudahkan pengawasan. Studi kelayakan dilakukan oleh
konsultan selama 3 bulan. Studi kelayakan bisnis hotel ini dilakukan dalam tahap –
tahap sebagai berikut :

1
a. Pengumpulan data dan informasi
b. Pengolahan Data
c. Analisis Data
d. Pengambilan Keputusan
e. Rekomendasi

Studi kelayakan bisnis sangat bermanfaat tidak hanya kepada pemilik usaha namun juga
bagi para Kreditur, pemerintah, masyarakat, dan manajemen.

B. ASPEK HUKUM
(Aspek Hukum : Data Perusahaan; Perijinan dan dokumen yang melengkapi)

Nama Unit Usaha

Nama Hotel : Arga Merapi Hotel
Pemilik : PT. Arga Merapi
Alamat : Jl. Merdeka no. 10, Yogyakarta
Kapasitas : 100 Kamar
Kelas : Bintang 3

Kepemilikan Perusahaan

Berdasarkan Akte Notaris Nusa Indah Melati , SH Nomor 112, tanggal 19 Mei 2014
berdiri PT. ARGA MERAPI, tujuan utama dari perseroan terbatas ini adalah untuk
membuka usaha jasa pariwisata. Usaha jasa yang pertama adalah Hotel.
Modal Dasar Perusahaan berjumlah Rp.50.000.000.000,- yang terbagi pada 1.000 lembar
saham dengan nilai nominal perlembar saham Rp.50.000.000,-
Dari modal dasar tersebut telah ditempatkan/disetor sebanyak Rp. 45.000.000.000,-
masing- masing:

Tuan Ali Akbar 500 lembar

Tuan Budi Hartono 250 lembar
Tuan Candra Purnama 250 lembar
Total 1000 lembar

Susunan Direksi:
1. Tuan Ali Akbar : Direktur Utama
2. Tuan Budi Hartono : Direktur Operasional
3. Tuan Candra Purnama : Komisaris

Legalitas Usaha
2
Dokumen terkait dengan legalitas usaha PT. ARGA MERAPItelah lengkap.Beberapa
dokumen terkait dengan legalitas operasional masih dalam proses dan/atau diurus saat
operasional berjalan. Data dokumen yang telah ada pada saat ini dan telah dinilai absah
yaitu:
a. Akta Notaris
b. NPWP (Nomor Pokok Wajib Pajak)
c. Ijin Prinsip dari Kotamadya
d. Izin Gangguan (HO – Hinder Ordonantie)
e. Sertifikat Tanah
f. Izin Lokasi
g. Izin Mendirikan Bangunan (IMB)
h. Surat Ijin Usaha Pariwisata (SIUK)/ Izin Usaha Perhotelan dan Pariwisata
i. Surat Izin Usaha Perdagangan (SIUP)
j. Tanda Daftar Perusahaan ( TDP)
k. Dokumen AMDAL
Surat – surat tersebut telah lengkap dan masih berlaku.

Setelah hotel berdiri (beroperasi), ijin yang akan diproses antara lain:

a. Kelaikan Fungsi Bangunan

b. Kelaikan Alat Pemadam Kebakaran
c. Kelaikan Sumber dan Instalasi Jaringan Listrik
d. Kelaikan Lift
e. Kelaikan Boiler
f. Surat Keterangan Higiene dan Sanitasi
g. Surat Pemeriksaan Kualitas Air
h. Dokumen Rencana Pengelolaan Lingkungan(RKL)
i. Surat Ijin Penggunaan Air Tanah
j. Sertifikat Kelas Hotel Berbintang

Dari beberapa dokumen yang telah ada dan telah sah, maka legalitas pelaksanaan proyek
maupun persiapan untuk operasional Hotel Arga telah mencukupi dan memenuhi syarat.
Kemungkinan tidak akan terjadi permasalahan – permasalahan yang terkait perijinan di
masa mendatang.

C. ASPEK EKONOMI DAN PEMASARAN

3
( Meliputi analisis permintaan dan penawaran pada saat ini dan perkiraan di masa yang
akan datang; Segmentasi dan target pasar ; Strategi Harga;Strategi Prtomosi)

ASPEK EKONOMI DAN SOSIAL

Pertumbuhan penduduk di Yogyakarta sebesar 3.450.000 an jiwa, pertumbuhan pertahun
diperkirakan sebesar 1,8 % per tahun. Wisatawan Jumlah Wisatawan keseluruhan yang
datang ke Provinsi DIY tahun 2013 sebanyak 2.350.000 , sedangkan rata – rata kenaikan
wisatawan dari tahun ke tahun sebesar 2,17% . Jumlah Hotel Bintang di Provinsi DIY
Tahun 2013 sebanyak 54 Hotel dengan jumlah kamar 5.150. Pertumbuhan kamar hotel
berbintang di Yogyakarta sekitar 20% per tahun. Jumlah Wisatawan Mancanegara di
Hotel Bintang Tahun 2010 sebanyak 148.060 orang yang berarti rata – rata kenaikan
kenaikan sebesar 8,76%. Sedangkan jumlah wisatawan Nusantara di Hotel Bintang
tahun 2010 sebanyak 663.189 orang, yang berarti rata – rata kenaikan sebesar 2,73%.
Tingkat Hunian Kamar (RO) Hotel Bintang rata-rata pada tahun 2013 sebesar 76% .
Rata-rata lama tinggal (LOS) tamu wisatawan Mancanegara di Hotel Bintang pada tahun
2010 sebesar 1,96 hari. Rata-rata lama tinggal (LOS) tamu wisatawan Nusantara di Hotel
Bintang pada tahun 2013 sebesar 1,63 hari. Jumlah Daya Tarik Wisata di Daerah
Istimewa Yogyakarta sebanyak 82 buah. Keseluruhan Kunjungan Wisatawan
Mancanegara ke Daya Tarik Wisata sebanyak 368.906 orang, sedangkan Wisatawan
Nusantara mencapai 7.752.965 orang.
Bagi masyarakat adanya Hotel Arga Merapi secara ekonomi akan memberikan lapangan
pekerjaan dan tentu akan memberikan peluang peningkatan pendapatan. Peningkatan
pendapatan tidak hanya bagi masyarakat Yogyakarta, namun juga bagi pemerintah
dengan adanya tambahan pajak atau retribusi yang akan diterima. Beberapa bidang
terkait juga akan merasakan dampak positif misalnya dalam bidang kerajinan, dan bidang
lain seperti pertanian , perkebunan , peternakan dan lainnya akan meningkat transaksinya.

ASPEK PEMASARAN
Segmentasi, Target dan Posisi Pasar

Hotel Arga Merapi dapat dikatakan merupakan hotel baru, sekalipun di renovasi dari
hotel lama.Hotel ini didirikan dengan rencana klasifikasi hotel Bintang 3.Informasi pasar
yang diperoleh dari berbagai sumber untuk hotel dengan kualifikasi bintang 3 dan bintang
4 yang dianggap sebagai pesaing terdekat.Klasifikasi hotel tersebut dicari dari hotel yang
paling kompetitif, agak kompetitif dan kurang kompetitif. Dalam analisa ini akan dipilih
5 hotel yang paling kompetitif dan telah beroperasi lebih dari 5 tahun. Lokasi dari hotel
ini cukup dekat dengan hotel Arga Merapi. Hotel yang dianalisis merupakan bisnis
hotel yang terletak di kota. Segmen yang dituju adalah para pelaku bisnis, konvensi dan
wisatawan umum. Jarak terjauh sekitar 5 km, masing – masing hotel mempunyai fasilitas

4
yang hampir sama dengan Coffe shop, serta beberapa fasilitas lainnya seperti Ballroom,
Business center; Lounge dan Swimming pool .

Dengan fasilitas yang relatif lengkap, seperti kamar, restaurant, ballroom dan lounge dan
swimming pool dan letak yang strategis ditengah kota dan dekat dengan berbagai daerah
tujuan wisata. Segmen pasar yang dituju oleh hotel sebagai berikut:
a. Para pelaku Usaha (organisasi/perusahaan)
b. Institusi / lembaga pendidikan.
c. Wisatawan Domestik dan Mancanegara
d. Masyarakat umum strata menengah.

Mengingat bisnis hotel di Yogyakarta bersifat sangat fluktuatif dan bersifat musiman
karena sebagian besar merupakan tamu domestik, maka target pasar ditujukan pada
semua segmen. Produk dari hotel ARGA MERAPI diposisikan sebagai Hotel
Bintang 3 dengan tempat nyaman, berkualitas, harga terjangkau (budget hotel) dan
pelayanan excellent.

Strategi Produk, Harga , Lokasi/Distribusi dan Promosi

Hotel ARGA MERAPI terletak dipusat kota Yogyakarta dekat dengan obyek wisata
Keraton Yogyakarta, tidak jauh dari tempat ini terdapat Plaza / Mall dan Stasiun Kereta
Api. Sedangkan distribusi melalui Biro Perjalanan wisata , Reservation Online dan
Agent On line. Lokasi hotel ini masuk dalam ring I , kota Yogyakarta yang sangat
diminati para wisatawan.

Arga Merapi memiliki tempat parkir yang luas dapat menampung 250 mobil, termasuk
Basement area dan Lanscape eksterior/interior serta kolam renang luar ruangan. Fasilitas
bisnis pada properti bintang 4 ini mencakup pelayanan administrasi ( business center) , 7
ruang rapat kecil dengan fasilitas IT. Pilihan bersantap di hotel antara di coffee shop
dengan kapasitas 200 kursi.Ballroom untuk penyelenggaraan pameran, seminar dan
pernikahan dengan kapasitas 500 orang. Staf dapat menyiapkan layanan
pernikahan, layanan sekretaris, dan penukaran valas.

Kapasitas 100 kamar tamu berpenyejuk udara , dilengkapi minibar dan brankas. Televisi
LED dilengkapi dengan saluran premium TV satelit dan film berbayar.Semua kamar
menyediakan meja, koran gratis, free wi-fi dantelepon multisaluran dengan pesan suara.
Kamar mandi menyediakan shower genggam, televisi, jubah mandi, dan cermin rias.
Tersedia oven microwave, pemanas air untuk membuat kopi/teh, dan air minum kemasan
gratisdi kamar.Fasilitas tambahan mencakup sandal dan pengering rambut.Pembersihan
dan pembenahan kamar tersedia setiap hari, dan fasilitas yang tersedia atas permintaan
5
meliputi setrika/meja setrika serta extra bed. Waktu check-out adalah: 12.00 danWaktu
check-in adalah: 15.00.

Harga
Harga diperhitungkan berdasarkan investasi dengan menggunakan rumus Hubbart
Formula, Diperoleh average room rate sebesar Rp. 900.000,-/ kamar /malam, dengan
sistem Continental Plan (Harga kamar termasuk makan pagi/continental breakfast). Harga ini
sangat bersaing dibandingkan dengan hotel lainnya dengan fasilitas yang setara.
Strategi harga di pasar dengan Penetration pricing....untuk masuk ke pasar....

Tarif kamar secara khusus yang digunakan sebagai penunjang dalam kegiatan pemasaran
hotel disamping tarif resmi yang dipublikasikan adalah sebagai berikut:
1) Seasonal Rates
2) Weekend Rates
3) Family Plan Rates
4) Group Rates
5) Commercial Rates
6) Airlines Rates
7) Travel Agencies Rates
8) Over Flow Rates
9) Day Rates

Kondisi Pasar dan Persaing

Dari beberapa hotel dengan kualifikasi yang sama, maka dipilih beberapa hotel yang
representatif di perhitungkan sebagai pesaing dekat. Data masing – masing hotel pesaing
sebagai berikut :

Jumlah Harga Kapasitas

Jumlah Rata- rata
Hotel Malam Di rata – rata restaurant
Kamar Occupancy
huni (000,-)
ALFA 320 70% 224 600.000 200
BRAVO 108 75 81 700.000 150
CARLY 246 85 209 450.000 180
DELTA 170 70 119 550.000 150
ECHO 312 85 265 400.000 200
Total 1.156 898

Analisis Penawaran dan Permintaan

6
Informasi penawaran dan permintaan dikumpulkan kamar dagang lokal, konvensi dan
asosiasi biro perjalanan, asosiasi hotel dan restauran, biro pusat statistic, otoritas bandara
dan lembaga pemerintah.)dandibuat tabulasi, Selanjutnya dianalisa untuk menentukan
apakah tambahan kamar hotel di daerah tersebut relevan. Langkah analisa sebagai
berikut:

Langkah 1: Menghitung rata-rata Occupancy

Dari hotel yang paling kompetitif untuk tahun terakhir. Diasumsikan bahwa ada lima
hotel :
Jumlah Rata-rata Permintaan Kamar
Rata- rata Jumlah Malam
Hotel Jumlah Kamar
Occupancy Di huni
ALFA 320 70% 224
BRAVO 108 75 81
CARLY 246 85 209
DELTA 170 70 119
ECHO 312 85 265
Total 1.156 898
.

Tingkat Rata-rata Occupancy tahunan :

898
X 100 = 78%
1.156

Langkah 2: Menghitung tingkat pertumbuhan gabungan dari permintaan berbagai

sumber.
Tingkat Pertumbuhan Permintaan Gabungan
Pertumbuhan Pertumbuhan
Sumber Proporsi
Tahunan Gabungan
Pelancong Bisnis 75% 8% 6%
Peserta Konvensi 10 5 0.5
Wisatawan 15 10 1,5
Total 100% 8%

Langkah 3 :Hitung Pertumbuhan Permintaan dari tahun ke tahun.

Rata-rata permintaan x tingkat pertumbuhan = permintaan masa depan.

7
Proyeksi Permintaan Kamar untuk Masa Depan
Permintaan Permintaan
Tahun Pertumbuhan
kamar Masa Depan
1 898 108% 970
2 970 108 1.048
3 1.048 108 1.132
4 1.132 108 1.223
5 1.223 108 1.321

Langkah 4 : Menghitung Suplai untuk Masa Depan yang Diperlukan.

Saat ini rata-rata tingkat hunian kamar sebesar 78%.
Diasumsikan: tingkat hunian kamar “normal” 70%.

Jumlah permintaan Kamar : Tingkat Hunian Normal = Tambahan Kamar

dibutuhkan

898 = 1.283
70%
Dapat disimpulkan bahwa saat ini ada "Kekurangan" 127 Kamar( = 1.283 – 1.156).

Proyeksi Suplai Kamar Masa Depan Yang Diperlukan (5 tahun)

Normal Suplai Tambahan
Permintaan Suplai
Tahun Occupancy Saat Ini Kamar Di
Masa Depan Dibutuhkan
Perlukan
Saat Ini 898 70% 1.283 1.156 127
ALFA 970 70 1.386 1.156 230
BRAVO 1.048 70 1.497 1.156 341
CARLY 1.132 70 1.617 1.156 461
DELTA 1.223 70 1.747 1.156 591
ECHO 1.321 70 1.887 1.156 731

Catatan: Informasi Hotel lain TUTUP dan DIBANGUN maka angka suplai harus
disesuaikan.

Berdasarkan analisis diatas, kondisi pasar tambahan permintaan 127 kamar sedangkan
Arga Merapi dibangun dengan kapasitas 100 kamar , maka pasar masih sangat terbuka
dan memungkinkan ARGA MERAPI HOTEL untuk memenuhi pasar tersebut.

8
D. ASPEKTEHNIK DAN PRODUKSI
(Lokasi, Produk, fasilitas , Dimensi atau luas bangunan; kecukupan ruangi untuk ekspansi
masa depan, Parkir, persiapan lokasi sebelum pembanguan, dan pajak.)

Evaluasi Lokasi
(Memerinci lokasi property: mencakup peta rinci dari lokasi. Jika memungkinkan,
ditunjukkan subcenters penting berkaitan dengan usulan investasi, missal: daerah industri,
pusat perbelanjaan, dan lokasi pusat konvensi dan olahraga. Rute transportasi rute,
contoh, rute dari dan ke bandara.)

Hotel ARGA MERAPI terletak dipusat kota Yogyakarta dekat dengan obyek wisata
Keraton Yogyakarta, tidak jauh dari tempat ini terdapat Plaza / Mall dan Stasiun Kereta
Api. Sedangkan distribusi melalui Biro Perjalanan wisata , Reservation Online dan
Agent On line. Lokasi hotel ini masuk dalam ring I , kota Yogyakarta yang sangat
diminati para wisatawan.

[ f 40 Km To BonobudurTemple]
ntara -7/

ARGA MERAPI HOTEL

Tugu Train Station M KridciSona

O X Sport Stadium

A Malioboro M all
Paku Alam

Sultan fibuffl
*, ,Palace Wm
★
Keraton Sultan Gembira Loka
Palace Zoo

Dalem Pojokusuman

9
Produk
Hotel Merapi menempati areal seluas 3500 m2. HOTEL MERAPI memiliki 100 kamar
siap melayani (vacant). Hotel MERAPI menyajikan 100 kamar yang nyaman, yang
berbaur perabotan tradisional dan modern dan desain interior. Seluruh Kamar ditata apik
dalam model minimal dan sederhana ( simplicity ) memperhatikan kesesuaian dengan
aspek kenyamanan.

Syarat &Ketentuan :
 SELURUH harga sudah berikut pajak dan layanan
 Sudah termasuk Sarapan ( buffet ) untuk 2 Pax per kamar.
 Double Bed : King Size | Twin Bed : 2 Single Bed
 Discount Khusus untuk Tamu Langganan ( Member Card )

Setiap kamar tamu memiliki dinding ke dinding karpet, dikontrol secara individual unit
AC, kamar mandi dengan, bak mandi / shower, IDD / NDD telepon, warna flatscreen TV
dengan penerima satelit, pengering rambut, mini bar, fasilitas teh & kopi membuat dan 24
jam ruang pelayanan.
Kami menawarkan pilihan kamar sesuai dengan kebutuhan inidvidual Anda:
• 76 Kamar Deluxe
• 20 Deluxe Pool View Rooms
• 2 Junior Suites Kamar
• 2 Executive Suite Kamar

The Deluxe Room adalah modern dan luas (27 meter persegi) dan menawarkan
pemandangan geardens tropis yang indah dan air mancur. Layanan kamar mandi marmer
setiap kamar dengan kamar mandi. Sebuah pilihan baik dua tempat tidur tunggal atau satu
tempat tidur ukuran king tersedia. Kamar ini terletak pada kedua lantai pertama dan
kedua.
The Deluxe Room adalah modern dan luas (27 meter persegi) dan menawarkan
pemandangan taman tropis yang indah dan air mancur. Layanan kamar mandi marmer
setiap kamar dengan kamar mandi. Sebuah pilihan baik dua tempat tidur tunggal atau satu
tempat tidur ukuran king tersedia. Kamar ini terletak pada kedua lantai pertama dan
kedua.
Kami luas dan modern Junior Suite (31,70 meter persegi) menawarkan pemandangan
kolam renang dan taman tropis. Ruangan ini dilengkapi dengan tempat tidur king size,
dan memiliki kamar mandi marmer mandi dengan bathtub / shower.

10
Executive Suite luas kami, berukuran 40,66 meter persegi di lantai pertama dan 37,5
meter persegi di lantai, menawarkan pemandangan halaman dan kolam renang. Ruang
tamu memiliki sofa dan fasilitas modern, kamar tidur dilengkapi dengan tempat tidur
berukuran besar yang nyaman, dan kamar mandi dilengkapi dengan bathtub dan shower
berdiri. Suite ini terletak di lantai pertama dan kedua.
Luas (46.65sqm) kamar berkarpet, menawarkan pemandangan kolam renang luar
ruangan. Dua kamar mandi yang dilengkapi dengan bathtub dan shower, kamar tidur
dengan tempat tidur berukuran besar yang nyaman, dan ruang tamu dan dapur dengan
fasilitas modern untuk memenuhi semua kebutuhan tamu. Kamar ini terletak di lantai
pertama dan kedua.

Cofeeshop
Terletak dekat dengan Lobby, Kinahrejo Restaurant buka untuk sarapan, makan siang
dan makan malam dengan kapasitas 200 tamu. Menampilkan internasional serta menu
tradisional, restoran menawarkan lezat dan pengalaman bersantap yang mengesankan.

Fasilitas Banqueting
Hotel MERAPI memiliki ballroom dan 8 ruang pertemuan dibagi, semua dilengkapi
dengan fasilitas canggih dan modern untuk mengakomodasi pertemuan kelompok
menengah dan kecil.
Ballroom, diposisikan di lobby level dengan desain yang mewah dan elegan chandelier,
adalah tempat yang benar-benar menakjubkan untuk seminar bisnis, rapat dewan, resepsi
gala atau pernikahan hingga 300 orang. Hal ini juga dapat diatur sebagai tiga ruang
pertemuan yang terpisah, dan sebagian besar peristiwa dapat ditampung.
Perjamuan resmi dan intim atau resepsi pernikahan dapat diselenggarakan di berbagai
tempat termasuk Ballroom Andrawina, Langenbaswara, MManisrenggo, Manisrenggo 2,
Langengito, Sabdonayoko, Sabdonayoko 2, Sabdonayoko 3, Langen Kencana, Langen
Kencana 2 dan Langensuko Taman Rekreasi. Tim layanan konvensi kami akan membantu
dalam mengatur jasa fotografer, toko bunga, teknisi audiovisual dan penghibur, serta
mengatur program team building.
The Andrawina Ballroom mampu menampung pertemuan menengah dan resepsi.
Ballroom kursi 210 di setup kelas dan 300 dalam setup gaya teater. Sebuah kendaraan
khusus pusat akses serta akses mudah dari daerah Lobby pasti akan memenuhi kebutuhan
Anda. The Langenbaswara ini juga cocok untuk kelompok menengah dengan 80 kursi
diatur gaya teater.
The Executive Meeting Centre, yang terletak di lantai dasar, adalah tempat yang ideal
untuk pertemuan kecil. Program ini terdiri dari 8 ruang rapat bernama Manisrenggo,
Manisrenggo 2, Langengito, Sabdonayoko, Sabdonayoko 2, Sabdonayoko 3, Langen
Kencana, Langen Kencana 2. Kamar ini memiliki berbagai kapasitas, mulai 4-60 kursi.

11
Taman Rekreasi Langensuko host acara yang dinamis, mulai dari pihak peristiwa keluar
atau pernikahan. Tempat yang luas ini sangat cocok untuk pertemuan dari 300 - 1000 pax,
menawarkan kesempatan yang kaya dan mengesankan dalam taman tropis.
paket:
- Residential Meeting Package
- Paket Meeting
- Table Manner Paket

Ruang Parkir

Rekomendasi

Diperlukan informasi detail dari ahlinya (arsitek- tehnik) tentang:

Studi kelayakan perlu informasi detail tentang perancangan tata letak ruangan.
Proporsi ruangan berbagai ukuran (single, double, Twin),
Ruang pertemuan, ruang publik ( lobi),
Tema untuk bar dan restoran.

12
 Fasilitas internal (kantor, toko, karyawan parkir, ruang makan karyawan, dll),
tempat parkir, taman dan fasilitas rekreasi.

E. ASPEK MANAJEMEN DAN ASPEK KEUANGAN

ASPEK MANAJEMEN

Dalam mengelola usaha hotel yang intensif PT. Arga Merapi menggunakan struktur
organisasi Lini dan Staff dengan General Manager sebagai penanggungjawab
operasional.
Struktur organisasi ini sangat penting karena seluruh kebijakan dapat dibuat terpadu
sehingga diharapkan akan menghasilkan produktivitas kerja yang lebih baik.
Selain itu hotel merupakan usaha yangbersifat khusus operasionalnya dan padat karya
sehingga memerlukan pengelolaan (manajemen) yang spesifik dan profesional.

Aspek – aspek manajemen tersebut meliputi seluruh faktor usaha baik secara tehnis
maupun administratif, yang akan memberikan pengaruh langsung terhadap keberhasilan
usaha secara menyeluruh.

Jumlah Tenaga Kerja mulai level pelaksana sampai Manager sebesar 94 orang sbb:
Supervisor – GM = 26 orang
House keeping: Floor = 11, Public = 3 , Linen = 3
Front Office : Reception = 2; Reservation = 2; Information = 2
F& B : Production = 8; Rest = 12 ;
Engineering = 10
Marketing = 4
Accounting = 6 ; Purch, Store = 5

13
 STRUKTUR ORGANISASI HOTEL ARGA MERAPI

General Manager

Dengan jumlah karyawan tersebut diharapkan tercapai pelayanan yang memuaskan untuk
tamu. Tugas masing – masing dan fungsi jabatan secara umum, sebagai berikut :

1. General Manager
General Manager adalah puncak pimpinanhotel. Ia bertanggung jawab atas
keseluruhan penyelenggaraan hotel dan kinerja seluruh karyawannya.

2. Executive Assistan Manager.

Assistant General Manager atau Executive Assistan Manager adalah wakil
General Manager. Penanganan tugas-tugas manajemen yang telah dirumuskan dan
diarahkan oleh General Manager dilaksanakan dan dikomunikasikan kepada
Assistant General Manager. Selanjutnya diteruskan ke Departmen Head.

14
 3. Accounting Manager/ Controller
Controller adalah akuntan internal hotel.Controller bertanggung jawab atas
efektivitas pengelolaan administrasi dan penyajian data keuangan yang disusun
setiap hari.Ia akan dimintai pendapat dan pandangannya dalam hal keuangan
hotel.

4. Food and Beverage Manager

F&B Manager adalah pejabat yang bertugas mengelola Food and Beverage
Department Untuk dapat menyajikan makanan dan minuman berkualitas yang
disenangi tamu.Merencanakan menu, memastikan bahwa setiap bawahanya dapat
menyajikan makanan dengan cepat dan ramah, dan mengendalikan biaya Food
and Beverage Department.

5. Chief Engineer
Chief Engineer adalah pejabat yang bertanggung jawab atas pemeliharaan,
pengelolaan, dan perbaikan seluruh aset yang meliputi: gedung hotel,
perlengkapan mekanik dan elektronik, dan energi hotel. Pengelolaan listrik, gas,
dan air adalah tanggung jawab plant engineer.

6. HRD Manager
HRD Manager adalah pejabat yang bertugas mengelola sumber daya manusia
untuk keberhasilan hotel. HRD Manager harus menguasai hukum dan perundang-
undangan yang berkaitan dengan ketenagakerjaan, baik lokal, nasional, maupun
internasional. Ia bertugas menerima dan mengangkat pegawai baru,
menyelenggarakan semua administrasi kepegawaian dan kegiatan karyawan, serta
mengadakan pelatihan terhadap karyawan.

......

15
ASPEK KEUANGAN
Bagian analisis keuangan studi kelayakan:
1. Modal Investasi diperlukan dan rencana pembiayaan.
2. Proyeksi Arus Kas
3. Evaluasi Proyek

kapasitas 100 kamar, dengan 65 kursi Coffee Shop, 75 kursi Dining Restaurant

1. Modal Investasi Yang Diperlukan dan Rencana Pembiayaan

Biaya investasi sebagai berikut:

Tanah Rp. -
Bangunan 30.000.000.000,-
Peralatan dan Perabot 15.000.000.000,-

Biaya Dimuka untuk Operasional 2.000.000.000,-

Modal Kerja Awal 3.000.000.000,-
Total 50.000.000.000,-

Rencana pembiayaan berikut:

Hutang Modal Total
(Rp.000) Sendiri (Rp.000,-)
Bangunan - Renovasi 5.000.000 25.000.000 30.000.000
Peralatan dan Perabot 15.000.000 15.000.000

Biaya dimuka untuk Operasional 2.000.000 2.000.000

Modal Kerja Awal 3.000.000 3.000.000
Total 5.000.000 45.000.000 50.000.000

PERHITUNGAN USAHA
1. Hutang untuk Renovasi Bangunan Rp. 5.000.000.000, -
Hipotek Rp.5.000.000.000, - untuk jangka 5 tahun dan tingkat bunga 10%, Efektif
( Bunga menurun), angsuran pokok sama besar.

16
Jumlah Pinjaman, angsurandan Jumlah Bunga

TOTAL BUNGA POKOK SALDO

TAHUN
( Rp.000) ( Rp.000) (Rp.000,-) ( Rp. 000,-)
0 5.000.000 - - 5.000.000
1 1.500.000 500.000 1.000.000 4.000.000
2 1.400.000 400.000 1.000.000 3.000.000
3 1.300.000 300.000 1.000.000 2.000.000
4 1.200.000 200.000 1.000.000 1.000.000
5 1.100.000 100.000 1.000.000 0
6.500.000 1.500.000 5.000.000

2. Pro Forma Arus Kas

Investasi di harapkan kembali dalam waktu 5 tahun.

Pendapatan :
Tahun pertama,
Kamar tingkat hunian 100 kamar sebesar 70%,Tarif kamar rata-rata sebesar
Rp. 900,000, -.
Tahun Pertama : 100 kamar x 70% x Rp.900.000, - x 365 = Rp 22.995.000.000, -
Diterima Cash 80% = Rp. 18.396.000.000,-
Piutang : Rp.4.599.000.000,-; Sisa Piutang Tertagih pada Tahun Berikutnya

Makanan & Minuman : 140 kursi, pada periode meal, tingkat seat turn over 2,5 kali
, average food check Rp.80.000, buka 365 hari.
Pendapatan = 140 kursi x 2,5 x Rp.80.000 x 365 hari = Rp. 10.220.000.000,

Total Pendapatan (Cash) = 18.396.000.000 + 10.220.000.000 = Rp. 28.616.000.000,-

Pada tahun 2 dan selanjutnya tingkat hunian naik 85%, dan tarif kamar rata-rata
meningkat menjadi Rp. 1.200,000, -.
Tahun ke 2 dan berikutnya: 100 kamar x 85% x Rp.1.200.000, - x 365 = Rp.
37.230.000.000,
Diterima Cash 80% = Rp. 29.784.000.000
Piutang : Rp. 7.446.000.000,-; tertagih tahun berikutnya

Makanan & Minuman : 140 kursi, pada periode Breakfast, tingkat seat turn over 2,5
kali , average food check Rp.65.000, buka 365 hari.
Pendapatan = 140 kursi x 2,5 x Rp.100.000 x 365 hari = Rp.12.775.000.000,

Total Pendapatan (Cash) = 29.784.000.000 + 12.775.000.000 = Rp. 42.559.000.000,-

17
 Proyeksi Biaya Operasional:
Biaya dari
Dari Total
Pendapatan tiap
PendapatanTunai
Departemen
Biaya Kamar 25%
Biaya Makanan & Minuman 60%
Biaya Administrasi 10%
Biaya Marketing 5%
Biaya HRD 3%
Biaya Pemeliharaan dan Energy 15%

PRO FORMA CASH FLOW – PROYEKSI 5 TAHUN( dalam . Rp.000,-)

Tahun 1 Tahun 2 Tahun 3 Tahun 4 Tahun 5

PENERIMAAN KAS
Kamar 18.396.000 29.784.000 29.784.000 29.784.000 29.784.000
Makanan dan Minuman 10.220.000 12.775.000 12.775.000 12.775.000 12.775.000
Penerimaan Piutang 4.599.000 7.446.000 7.446.000 7.446.000
Total Pendapatan 28.616.000 47.158.000 50.005.000 50.005.000 50.005.000
PENGELUARAN KAS
Biaya Kamar 4.599.000 7.446.000 7.446.000 7.446.000 7.446.000
Biaya Mkn& Minuman 6.132.000 7.665.000 7.665.000 7.665.000 7.665.000
Biaya Administrasi dan
2.862.000 4.256.000 4.256.000 4.256.000 4.256.000
Umum
Biaya Marketing 1.431.000 2.128.000 2.128.000 2.128.000 2.128.000
Biaya HRD 859.000 1.277.000 1.277.000 1.277.000 1.277.000
Pemeliharaan dan Energy 4.293.000 6.384.000 6.384.000 6.384.000 6.384.000
Biaya Bunga Pinjaman 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000
Angsuran Pinjaman 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000 1.000.000
Total Pengeluaran 21.676.000 30.556.000 30.456.000 30.356.000 30.256.000
Kas Masuk Bersih 6.940.000 16.602.000 19.549.000 19.649.000 19.749.000

18
A. Proyeksi Arus Kas

Evaluasi Proyek
Rp.(000,-)

KAS MASUK Df ( 10%) Present Value Sisa Investasi

Tahun
0 50.000.000
1 6.940.000 0,909 6.308.460 43.691.540
2 16.602.000 0,826 13.713.252 29.978.288
3 19.549.000 0,751 14.681.299 15.296.989
4 19.649.000 0,683 13.420.267 1.876.722
5 19.749.000 0,621 12.264.129 0,-
Total TPV 60.387.407
Investasi 50.000.000
Net Present Value 10.387.407

Analisis Payback

PB = Tahun terakhir + Sisa Investasi X 1 th

Cash Inflow thberikutnya
pengembalian Inv.

PB = 4 Tahun 1.876.722 X 1 th
+ 12.264.129

pengembalian
Pay Back = 4 tahun 2 bulan
Inv.
Investasi dinyatakan layak

NPV positif sebesar Rp.10.387.407, maka proyek dinyatakan layak

19
KESIMPULAN

Secara umum pendirian hotel Arga Merapi sangat layak dari beberapa aspek, dan
keuangan yang dipersyaratkan investasi dapat kembali dalam waktu 5 tahun. Secara
umum bisnis property ini membutuhkan waktu kurang dari 5 tahun untuk menutup
kembali investasinya. Dana yang diperoleh dari pinjaman ( modal asing) porsinya
cukup kecil, dengan tingkat bunga sebesar 10%/tahun tidak memberatkan manajemen
untuk memperoleh Cash Inflow yang cukup untuk mengembalikan investasi

20