PERENCANAAN DAN PERANCANGAN 5

“ MIXED-USE BUILDING (MALL & HOTEL) DI BSD, TANGERANG SELATAN“

DISUSUN OLEH :
RIDHO MANTASYA
(18120012)

FASILITATOR :
Ir. Muflihul Iman, MT.
Nova Puspita Anggraini, ST., MT.
Ir. Maulina Dian P, MT.

PROGRAM STUDI TEKNIK ARSITEKTUR

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN

PERENCANAAN

INSTITUT SAINS DAN TEKNOLOGI

NASIONAL
 BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar belakang

Tangerang Selatan merupakan kota yang saat ini sedang berkembang. Dapat dilihat dari
pertumbuhan pembangunan di kota Tangerang Selatan khususnya di daerah Bumi Serpong
Damai (BSD) dan sekitarnya. Posisi BSD yang berada di sisi barat kota Tangerang Selatan
membuatnya menjadi sasaran para pengembang dari arah kota Tangerang Selatan maupun dari
kota Tangerang. Kemudahan akses yang juga bisa menjadi incaran para investor dengan adanya
akses tol Jakarta - Serpong atau tol Serpong - Cinere.

Kondisi obyektif pada daerah tersebut yaitu banyak masyarakat menuju BSD untuk
berbelanja maupun bekerja. Meningkatnya mobilitas di daerah tersebut mempengaruhi
peningkatan kebutuhan pelaku bisnis dan pengunjung seperti pusat perbelanjaan dan tempat
penginapan. Kurangnya pusat perbelanjaan dan tempat penginapan menjadi masalah pokok
untuk para pelaku bisnis dan pengunjung yang semakin meningkat di daerah BSD.

Maka dari itu, untuk menyelesaikan masalah diatas yaitu dengan merencanakan
bangunan multifungsi pusat perbelanjaan dan hotel di Jl. boulevard, BSD, Tangerang Selatan
dengan mendukung program pemerintah sebagai kota penyangga dan sehubungan dengan isu
lokal arsitektur yang berkembang yaitu bangunan berkelanjutan.

1.1 Tujuan
1.2 Tujuan
- Memudahkan para pebisnis dan pengunjung dalam melakukan aktifitas ekonomi
- Sebagai pusat kegiatan perbelanjaan dan tempat penginapan bagi masyarakat kota
Tangerang Selatan dan pelaku bisnis di wilayah BSD dan sekitarnya.

1.3 Sasaran
- Pebisnis domestik dan asing
- Masyarakat menengah atas kota Tangerang Selatan dan sekitarnya
- Pedagang retail di Tangerang Selatan dan sekitarnya
1.4 Identifikasi Masalah
- Tapak
o Pembagian zona pada tapak untuk dua fungsi yang berbeda.
o Pintu masuk dan keluar bangunan untuk dua fungsi yang berbeda sehingga
tidak terjadi cros sirkulasi (Mall-public dan hotel-private ).
o Ruang terbuka hijau yang sesuai dengan peraturan daerah tersebut.
- Ruang
o Menyusun pola ruang untuk mempermudahkan pengunjun Mall maupun
untuk pelaku yang akan menginap
- Bangunan
o Merencanakan sistem sistem yang terdapat pada bangunan sehingga dapat
berfungsi bengan baik
o Membuat bangunan yang berkelanjutan.

1.5 Batasan Masalah

o Umum:
Mengoptimalkan penzonaan pada tapak untuk pembangian dua fungsi mall
dan hotel
o Khusus:
Perencanaan system utilitas bangunan agar tidak mencemari lingkungan
sekitar

1.6 Batasan Masalah

o Umum:
Pembagian penzonaan pada tapak untuk bangunan dua fungsi.
o Khusus:
Merencanakan masalah sistem bangunan dengan konsep arsitektur
berkelanjutan.
 1.7 Tema

Dari penjelasan di atas maka tema untuk bangunan Pusat Perbelanjaan dan Hotel ini
adalah “SUSTAINABLE ARCHITECTURE “

BAB II

TINJAUAN

2.1 Tinjauan umum

❖ Bangunan Multifungsi
Dalam konteks urban, bangunan tinggi multi fungsi, dikenal dengan istilah
“mixed-use building” adalah suatu bangunan yang mengakomodasi beberapa
fungsi sekaligus, umumnya fasilitas komersial yang meliputi mall, perkantoran.
perbankan, perhotelan, kondominium, apartemen, rekreasi, auditorium, cineplex,
studio radio/TV, ruang observasi dan restoran, parkir. Kesemua fungsi tadi disusun
secara vertical dalam wujud suatu bangunan tinggi untuk memenuhi kebutuhan
hidup manusia, menciptakan citra dan identitas spesifik serta integrasi maksimal
semua elemen sistem dalam bangunan.
Tujuan utama dari mixed use building ini adalah menuju bangunan tinggi
sebagai sinergi antar multi fungsi, dimana semua fasilitas yang dirancang sebagai
sumber pendapatan harus saling mendukung dan melengkapi dengan menghindari
kompetisi antar fasilitas sehingga secara kolaboratif dapat memberikan kontribusi
pendapatan yang baik.
Penerapan bangunan tinggi ini diutamakan pada area strategis yang hanya
menempati lahan yang relatif kecil, umumnya di pusat kota atau di CBD/kota2
mandiri yang banyak bermunculan. Pada beberapa kota, implementasi konsep
mixed-use dapat merupakan strategi yang tepat untuk menggerakkan momentum
revitalisasi kota, terutama pada beberapa bagian kota yang cenderung tertinggal.
❖ Pusat Perbelanjaan
1. Pengertian
Pusat Perbelanjaan adalah suatu area tertentu yang terdiri dari satu atau
beberapa bangunan yang didirikan secara vertikal maupun horizontal, yang
dijual atau disewakan kepada pelaku usaha atau dikelola sendiri untuk
melakukan kegiatan perdagangan barang. (Peraturan Presiden RI no.112 th
2007).
2. Fungsi Pusat Perbelanjaan
▪ Merupakan tempat pertemuan antara penjual dan pernbeli.
▪ Tempat untuk bertukar barang dan informasi.
▪ Tempat peragaan untuk memasarkan suatu jenis barang kepada
konsurnen akhir, yang dimaksudkan untuk dapat mengetahui
kernampuan produsen dalarn memproduksi suatu jenis barang.
▪ Sebagai titik orientasi kehidupan sosial masyarakat untuk
menghidupkan suasana dengan aktifitas yang terjadi.
▪ Sebagai fasilitas urnum yang menyediakan kebutuhan hidup
masyarakat dan juga sebagai tempat berekreasi.

3. Penataan Pusat Perbelanjaan (Peraturan Presiden RI no.112 th 2007)

▪ Lokasi pendirian Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern wajib mengacu
pada Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten/Kota, dan Rencana
Detail Tata Ruang Kabupaten/Kota, termasuk Peraturan Zonasinya.
▪ Batasan luas lantai penjualan Toko Modern adalah sebagai berikut:
a. Minimarket, kurang dari 400 m2
b. Supermarket, 400 m2-5.000 m2
c. Hypermarket, diatas 5.000 m2
d. Department Store, diatas 400 m2
e. Perkulakan, diatas 5.000 m2
▪ Sistem penjualan dan jenis barang dagangan Toko Modern adalah
sebagai berikut:
a. Minimarket, Supermarket dan Hypermarket: eceran barang
konsumsi (makanan dan produk rumah tangga lainnya)
b. Department Store (eceran barang konsumsi sandang dan
perlengkapannya dengan penataan barang berdasarkan jenis
kelamin dan/atau tingkat usia konsumen).
c. Perkulakan menjual secara grosir barang konsumsi.
 d. Menyediakan fasilitas yang menjamin Pusat Perbelanjan dan
Toko Modern yang bersih, sehat (higenis), aman, tertib dan
ruang publik yang nyaman.

4. Sistem sirkulasi
▪ Sistem banyak koridor
a. banyak koridor tanpa penjelasan orientasi (dianggap sama)
b. strategis hanya bagian depan atau yang dekat entrance
c. Efektivitas pemakaian ruangnya tinggi
d. Terdapat pada pertokoan yang dibangun sekitar th 1960an

▪ Sistem plaza
a. Terdapat plaza/ruang besar yang menjadi pusat orientasi
kegiatan
b. Pola koridor untuk efisiensi ruang
c. Pola vide dan Mezanin

Contoh : (Plaza Indonesia, Ratu plaza, Plaza Semanggi)

▪ Sistem Mall
Konsentrasi pada sebuah jalur utama yang menghadap 2 magnet
pertokoan.
 Contoh : PIM, Blok M Mall

❖ Hotel
o Pengertian
Menurut Keputusan Menteri Pariwisata, Pos dan Telekomunikasi
Republik Indonesia Nomor 94 Tahun 1987, hotel adalah salah satu jenis
akomodasi yang mempergunakan sebagian atau seluruh bangunan untuk
menyediakan jasa pelayanan penginapan, makan dan minum serta jasa
lainnya bagi masyarakat umum yang dikelola secara komersial.

o Jenis - jenis Hotel

No Jenis Hotel Lokasi Sasaran Pengunjung

1. City Hotel Berada di pusat kota Para pelaku bisnis
2. Residential Hotel Berada di pinggir kota besar Diperuntukkan untuk
namun dekat dengan pengunjung yang ingin
tempat kegiatan usaha tinggal dalam jangka
waktu lama
3. Hotel Resort Berada di lokasi daerah Diperuntukkan bagi
wisata alam keluarga yang ingin
beristirahat pada hari –
hari libur atau yang ingin
berekreasi
4. Motel (motor Berada di pinggiran atau di Diperuntukkan bagi
hotel) sepanjang jalan perbatasan pengunjung yang sedang
satu kota dengan kota melakukan perjalanan
lainnya.
5. Conventional Berada di kota besar Para pelaku bisnis
Hotel
o Klasifikasi Hotel Bintang

Keterangan Bintang * Bintang ** Bintang Bintang Bintang

*** **** *****
Jml K. 15 kamar 20 kamar 30 kamar 50 kamar 100 kamar
Minimal standar standar + standar + standar + standar +
1 kamar 2 kamar 3 kamar 4 kamar
suite suite suite suite
Luas K. STD 2 2 2 2 2
20 m 22 m 24 m 26 m 26 m
Luas K. - 2 2 2 2
48 m 48 m 52 m 52 m
Suite
Sumber : Surat keputusan Direktirat Jenderal Pariwisata No. 14/U/II/88

o Organisasi Fungsional Hotel

Secara prinsip hotel dibagi menjadi 3 area aktivitas, antara lain :
a. Private area, area kegiatan pribadi pengunjung
b. Public area, area pertemuan karyawan dengan tamu dan tamu
dengan tamu lainnya
c. Semi public area, area kegiatan para karyawan
d. Service area, area khusus untuk karyawan dalam hal pelayanan untuk
kebutuhan pengunjung
o Penataan Ruang dan Sirkulasi Hotel

o Tipe Pengunjung Hotel

Jenis Karakter Tujuan Tipe Kamar

Pengunjung Pengunjung
wisata
Keluarga - Double - Liburan - Double –
plus - double,
(termasuk Bertamasy king sofa,
anak – a kamar
anak) - Olahraga, berdekata
- 1- 4 aktivitas n
malam, keluarga - Area
bahkan duduk dan
lebih lama televisi
di area - Kamar
resort Mandi
 - Harga - Memiliki
menegah Balkon,
teras dan
jalan
masuk
dari luar
Pasangan - Double - Tour, clubs, - King
- 1–7 perkumpul - area
malam an makan
- Harga - dan kerja
menengah Bertamasy - area
ke atas a penyimpa
- Teater, nan
berolahrag - kamar
a mandi
- Liburan
akhir pekan
Single - Single - Belanja, - Queen
- liburan - area
profesiona - tour, clubs, makan
l muda perkumpul dan kerja
- harga an - kamar
menengah - budaya, mandi
ke atas seni, teater standar
Sumber : Hotel Planning and Design

o Tipe Ruangan Hotel

No Tipe Kamar Keterangan

1 Single Room Kamar dengan satu tempat tidur dan satu ruang
tamu
2 Twin Room Dua tempat tidur untuk dua orang tamu
3 Double Room Satu tempat tidur besar untuk dua orang tamu
4 Suite Room Kamar tidur untuk 2 orang ditambah ruang tamu,
ruang makan, dan dapur kecil
5 President Suite 3 kamar besar yaitu, kamar tidur, ruang tamu,
Room ruang makan, dan dapur kecil
Sumber : Keputusan Menteri Kebudayaan dan Pariwisata Nomor, KM 3/HK
001/MKP/02.
 2.2 Tinjauan khusus

Arsitektur Berkelanjutan (Sustainable Architecture)

Pembangunan berkelanjutan adalah proses pembangunan (lahan, kota, bisnis,

masyarakat, dan sebagainya) yang berprinsip “memenuhi kebutuhan sekarang tanpa
mengorbankan pemenuhan kebutuhan generasi masa depan” Menurut Brundtland
Report dari PBB, 1987 Pembangunan berkelanjutan adalah terjemahan dari Bahasa
Inggris sustainabel development. Salah satu faktor yang harus dihadapi untuk mencapai
pembangunan berkelanjutan.
Untuk mencapai kenyamanan thermal maupun visual dalam bangunan, kondisi
lingkungan internal (temperatur, kelembaban, tingkat iluminasi) dapat diatur tanpa
ataupun dengan menggunakan peralatan teknologi mekanikal elektrikal yang
menggunakan energi dari sumber yang tidak dapat diperbarui.
Bangunan berkelanjutan adalah bangunan yang menggunakan metode konstruksi yang
berkelanjutan dan menggunakan material/bahan bangunan yang memprioritasnkan
kualitas lingkungan, vitalitsa ekonomi dan keuntungan sosial melalui perancangan
bangunan, operasional bangunan, perawatan dan dekonstruksi lingkungan pada lokasi
dimana dilakuakn pembangunan (lingkungan binaan).
Seperti juga pembangunan berkelanjutan yang melihat konsep berkelanjutan dari 3
aspek utama yaitu: (1) kemajuan sosial, (2) pertumbuhan ekonomi dan (3)
keseimbangan ekologi, maka arsitektur berkelanjutan pun tidak dapat lepas dari aspek-
aspek tersebut.

1. Efisiensi penggunaan energi

• Memanfaatkan sinar matahari
• Memanfaatkan penghawaan alami
• Memanfaatkan air hujan
• Konsep efisiensi penggunaan energi seperti pencahayaan
2. Efisiensi penggunaan lahan
• Menggunakan lahan dengan efisien
• Potensi hijau tumbuhan dalam lahan
• menghargai kehadiran tanaman yang ada di lahan
• Desain terbuka dengan ruang-ruang yang terbuka ke taman
• Dalam perencanaan desain, pertimbangkan berbagai hal

3. Efisiensi penggunaan material

• Memanfaatkan material sisa untuk digunakan dalam pembangunan
• Memanfaatkan material bekas bangunan atau komponen lama yang masih bisa
digunakan
• Menggunakan material yang masih berlimpah
• Penggunaan teknologi dan material terbarukan
• Memanfaatkan potensi terbarukan seperti energi angin, cahaya matahari dan ir
• Memanfaatkan material baru melalui penemuan baru yang secara global

4. Manajemen limbah
• Membuat sistem dekomposisi limbah organik
• Membuat sistem pengolahan limbah domestik
• Penyumbang kerusakan lingkungan alam terbesar adalah sektor konstruksi yang
secara Global mengonsumsi 50% sumber daya alam,40% energi dan 16% air.
Konstruksi juga Menyumbangkan emisi CO2 terbanyak yaitu45% (Akmal, 2007).
5. Kontribusi Bidang Konstruksi Terhadap Kerusakan Alam
• Pengambilan material
• Proses pengolahan material
• Distribusi material jadi dari sumbernya kelokasi pembangunan
• Proses konstruksi
• Pengambilan lahan untuk bangunan
• Konsumsi energi sejak saat dimulai bangunandipakai
6. Konstruksi Berkelanjutan, menurut UNEP(United Nations Environment Programme)
adalahcara industri konstruksi untuk berkembang mencapai kualitas pembangunan
berkelanjutan denganmemperhitungkan pelestarian lingkungan, sosial ekonomi, dan isu
budaya. Secara spesifik hal ini melibatkan isu seperti desain, manajemen bangunan,
material, kualitas operasional bangunan, konsumsi energi, dan sumber daya alam.

7.Konstruksi Berkelanjutan Dalam Konteks Arsitektur

• Arsitektur bukanlah suatu entitas yang lepas dan mandiri. Keberadaannya harus
menjadi kesatuan integral dengan sekitarnya, baik secara sosial, spasial maupun
lingkungan
• Berarsitektur dengan memperkuat nilai-nilai Kebersamaan
• Berarsitektur dengan menghargai ekspresi/identitas budaya sebagai cerminan nilai-
nilai transenden
• Menggunakan bahan dan keterampilan local
• Menghargai pepohonan sama dengan menghargai kehidupan
• Adaptif terhadap iklim secara aktif dan kreatif
• Menggunakan bahan bekas dan komponen lama
• Menggunakan bahan daur ulang bekas limbah
• Menggunakan bahan secermat mungkin tanpasisa, tanpa limbah
• Menggunakan desain padat karya agar dapatmembuka lapangan pekerjaan dan
mengurangipenggunaan bahan-bahan industri missal
• Mendesain satu ruang dengan banyak fungsi (multifungsi)
• Desain opan plan atau terbuka (tanpa sekat)
• Membaca potensi masa depan: bambu menjadi pengganti kayu.
• Tindakan-Tindakan Untuk Mendukung Konstruksi Berkelanjutan
• Dari mana dan bagaimana produsen mengambilbahan dasar material
• Transportasi bahan dasar material
• Limbah produksi
• Dapatkah sumber daya yang diambil diperbaharui
 • Perlakuan terhadap pekerja setempat
• Transportasi dari sumber ke lahan konstruksi
• Mengoptimalkan penggunaan material termasuk sisanya.
• Re-use dan Re-cycle
• Gunakan lahan sesedikit mungkin, secukupmungkin

BAB III

DATA

3.1 Data
o Data tapak

lokasi lokasi

• Lokasi : Jl. boulevard, BSD, Tangerang Selatan Jl. boulevard, BSD, Tangerang Selatan
• Batasan : Bangunan public (pertokoan)
o Utara : Jl. boulevard
Rumah penduduk
o Timur : lahan kosong
Jalan penduduk
o Selatan : lahan kosong
o Barat : pertokoan
• Luas Lahan: 30.000 m2
 • GSB :6m
• KLB :4
• KDB : 50 %

o Data potensi lingkungan

• lokasi berada pada di perempatan jalan sehingga potensi jalan tersebut terhadap
bangunan sangat besar untuk pengambilan orientasi bangunan.
• Daerah tersebut banyak perumahan kelas atas sehingga berpotensi pada tempat
perbelanjaan tersebut
• banyak perusaan-perusahaan yang sedang di bangun sasarannya para pembisnis untuk
menginap di hotel.

Berada tidak jauh dari pintu keluar tol Jakarta serpong sehingga mempermudah akses menuju
bangunan.

o Data pengguna

No PELAKU KEGIATAN KEGIATAN

1 Pengunjung pusat perbelanjaan
2. Tenant pusat perbelanjaan
- Berbelanja
- Interaksi social
- Bermain
- Istirahat (makan dan minum)
- Menunggu, mencari informasi
- Memarkirkan kendaraan
- Buang air
- Transaksi bank
- Menjual barang dagangan
- Display barang dagangan
- Transaksi jual-beli
- Penyimpanan barang
- Memarkirkan kendaraan
- Buang air
- Pengadaan Barang (loading dock)
3 Penghuni hotel - Beristirahat (tidur)
- Buang Air
- Menerima tamu
- Bersantai (nonton tv, makan, dan minum)
- Memasak
- Mencuci pakaian, jemur pakaian
4 Tamu hotel - Menunggu, mencari informasi
- Buang air
- Interaksi social
5 Pengelola gedung - Perawatan operasional gedung (mall dan
apartment)
- Pengelolaan operasional bangunan gedung (mall
dan apartment)
- Menyimpan barang – barang
6 Pemasaran - Mempromosikan unit hunian apartment dan unit
tenant pusat perbelanjaan
- Menerima tamu
7 Pegawai (selain pengelola dan - Membersihkan toilet
pemasaran) - Melakukan maintanance bangunan
- Cleaning Service - Menyimpan alat-alat kebersihan
- Security - Menyiapkan minuman dan atau hidangan u/
pengelola
- Berganti pakaian
- Buang air
- Memarkirkan kendaran
- Mengontrol keamanan 24 jam