BAB III

KAJIAN MANAJEMEN PROYEK

3.1 Umum
Manajemen proyek dapat didefinisikan kemampuan untuk memperoleh hasil
dalam rangka pencapaian tujuan melalui kegiatan sekelompok orang yang meliputi
proses dari perencanaan, pengaturan, kepemimpinan, dan pengendalian suatu proyek.
Fungsi dasar manajemen proyek terdiri dari pengelolaan-pengelolaan lingkup kerja,
mutu, waktu, dan biaya. Pengelolaan aspek-aspek tersebut dengan benar merupakan
kunci keberhasilan dalam penyelenggaraan suatu proyek.
Suatu tujuan perlu ditetapkan terlebih dahulu, sebelum melibatkan sekelompok
orang yang mempunyai keahlian atau kemampuan. Dengan adanya manajemen
proyek maka akan terlihat batasan mengenai tugas, wewenang, dan tanggung jawab
dari pihak-pihak yang terlibat dalam proyek baik langsung maupun tidak langsung,
sehingga tidak akan terjadi adanya tugas dan tanggung jawab yang dilkakukan secara
bersamaan (overlapping).
Apabila fungsi-fungsi manajemen proyek dapat direalisasikan dengan jelas dan
terstruktur, maka tujuan akhir dari sebuah proyek akan mudah terwujud, yaitu:
1. Tepat waktu
2. Tepat kuantitas
3. Tepat kualitas
4. Tepat biaya sesuai dengan biaya rencana
5. Tidak adanya gejolak sosial dengan masyarakat sekitar
6. Tercapainya K3 dengan baik

3.2 Proses Pengadaan

Proses pengadaan adalah suatu proses untuk mendatangkan sumber daya
proyek yang tidak dimiliki sendiri oleh pemilik proyek (owner). Sumber daya yang
dibutuhkan suatu proyek adalah:
1. Dana (Money)
 2. Tenaga Kerja (Man)
3. Bahan-bahan (Material)
4. Peralatan (Machine)
5. Teknik Pelaksanaan (Method)
Sumber daya tersebut memiliki keterbatasan dalam ketersediaannya sehingga
harus dimanfaatkan secara ekonomis. Konsep dasar yang menjadi esensi suatu
pembangunan proyek konstruksi adalah kemampuan dalam menempatkan sumber
daya manusia , peralatan, dan material terbatas waktu yang telah ditentukan, dan
mutu yang sesuai dengan perencanaan awal.

3.2.1 Proses Pengadaan Konsultan

Pengertian jasa konsultasi menurut Perpres No. 70 Tahun 2012 adalah jasa
layanan profesional yang membutuhkan keahlian tertentu diberbagai bidang keilmuan
yang mengutamakan adanya olah pikir (brainware).
Berdasarkan Perpres No. 70 tahun 2012 tentang Perubahan kedua atas Perpres
No. 54 tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, pengadaan konsultan
dapat dilakukan dengan beberapa cara yaitu:
1. Seleksi yang terdiri atas Seleksi Umum dan Seleksi Sederhana
Seleksi umum adalah metode pemilihan penyedia jasa konsultasi untuk
pekerjaan yang dapat diikuti oleh semua penyedia jasa konsultasi yang
memenuhi syarat, dan seleksi sederhana adalah metode pemilihan penyedia
jasa konsultasi untuk jasa konsultasi yang bernilai paling tinggi Rp
200.000.000,00 (dua ratus juta rupiah).
2. Penunjukan Langsung
Penunjukan langsung adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa dengan
cara menunjuk langsung 1 (satu) penyedia barang/jasa.
3. Pengadaan Langsung
Pengadaan langsung adalah pengadaan barang/jasa langsung kepada
penyedia barang/jasa, tanpa melalui pelelangan/seleksi/penunjukan
langsung.
 4. Sayembara
Sayembara adalah metode pemilihan penyedia jasa yang memperlombakan
gagasan orisinal, kreatifitas dan inovasi tertentu yang harga/biayanya tidak
dapat ditetapkan berdasarkan harga satuan.
Pada proyek Pembangunan Gedung Fakultas Ilmu Sosial dan Politik UNJANI,
pengadaan konsultan melalui proses seleksi umum karena memiliki nilai proyek di
atas Rp 200.000.000,00. Selain itu, pengadaan dengan cara Seleksi umum juga
meningkatkan kemungkinan untuk mendapatkan konsultan yang terbaik. Melalui
proses pengadaan dengan metode seleksi umum tersebut, terpilih beberapa konsultan
sebagai berikut:

1. Konsultan Perencana :- PT. XYA Desain Indonesia,

- PT. Mitra Perdan Engineering,

- PT. Karya Graha Nityasa.

2. Konsultan Pengawas / MK : CV. Sangkuriang

Dengan seleksi umum keuntungan yang diperoleh diantaranya proses
pengadaan lebih transparan dan memberikan peluang bagi semua penyedia jasa.
Sehingga memperbesar kemungkinan memperoleh penyedia jasa yang paling efektif
dan efisien dalam penawarannya dari segi biaya, mutu, dan waktu.

3.2.2 Proses Pengadaan Kontraktor

Pada proyek konstruksi, kontraktor adalah pihak yang dipilih dan disetujui oleh
pemilik proyek untuk melaksanakan pekerjaan konstruksi yang telah direncanakan
sesuai dengan keinginan pemilik proyek, dan bertanggungjawab penuh terhadap
pelaksanaan pembangunan fisik proyek yang dikerjakan.
Berdasarkan Perpres 70 tahun 2012 tentang Perubahan Kedua atas Perpres
Nomor 54 tahun 2010 tentang Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah, pengadaan
kontraktor dapat dilakukan dengan beberapa cara yaitu:
1. Pelelangan
Untuk pengadaan yang dilakukan melalui pelelangan, metode pemilihan
dibedakan menjadi 3 (tiga), yaitu:
a. Pelelangan umum (terbuka)
Pelelangan umum adalah metode pemilihan penyedia barang/pekerjaan
konstruksi/jasa lainnya untuk semua pekerjaan yang dapat diikuti oleh
semua penyedia barang/pekerjaan konstruksi/jasa lainnya yang memenuhi
syarat.
Pelelangan ini diumumkan secara luas melalui media cetak, papan
pengumuman maupun elektronik, sehingga masyarakat luas/ dana usaha
yang berminat dan memenuhi kualifikasi dapat mengikutinya. Jumlah
peserta pada pelelangan ini tidak dibatasi dan dapat diikuti oleh rekanan
yang tercantum dalam Daftar Rekanan Mampu (DRM). Keuntungan dari
pelelangan umum yaitu:
1) Lebih menjamin nilai kompetisi yang maksimum;
2) Memungkinkan mendapatkan penawaran yang lebih baik, sehingga
menguntungkan pemilik proyek (owner).
Kerugian dari pelelangan umum adalah merugikan bagi para peserta yang
memotong harga penawaran tanpa memperhitungkan kualitas tetapi
hanya untuk memenangkan tender saja.
b. Pelelangan terbatas
Pelelangan terbatas adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa untuk
pekerjaan konstruksi yang kompleks dan jumlah penyedia yang mampu
melaksanakan pekerjaan tersebut. Pekerjaan konstruksi yang kompleks
merupakan pekerjaan yang akan dilaksanakan memerlukan teknologi
yang tinggi, mempunyai tingkat resiko besar, serta menggunakan
peralatan yang didesain khusus.
Cara pelelangan terbatas berlaku untuk pekerjaan dengan
ketentuan:
1) Mempunyai resiko tinggi;
2) Menggunakan teknologi tinggi.
 Keuntungan dari pelelangan terbatas, yaitu:
1) Penghematan waktu dalam proses pelelangan, karena jumlah peserta
yang terbatas;
2) Panitia pelelangan dapat memilih penawaran yang relatif murah dan
tepat dengan seksama;
3) Penyelesaian bangunan biasanya tepat pada waktunya, sesuai dengan
waktu kontrak yang ditargetkan.
Kerugian dari pelelangan terbatas adalah persaingan bangunan biasanya
tepat pada waktunya, sesuai dengan waktu kontrak yang ditargetkan.
2. Pemilihan langsung
Pemilihan langsung adalah metode pemilihan penyedia pekerjaan konstruksi
untuk pekerjaan yang bernilai paling tinggi Rp.5.000.000.000,00 (lima miliar
rupiah). Kriteria pemilihan langsung sebagai berikut:
a. Penanganan darurat;
b. Pekerjaan yang perlu dirahasiakan;
c. Apabila setelah dilakukan pelelangan ulang ternyata jumlah penyedia
barang/jasa yang lulus prakualifikasi atau yang memasukkan penawaran
kurang dari tiga peserta.
Prosedur pemilihan langsung sebagai berikut:
a. Undangan kepada calon peserta yang memenuhi syarat,
sekurangkurangnya tiga peserta yang mengajukan penawaran;
b. Evaluasi administrasi, teknis dan harga penawaran, kemudian menyusun
urutan penawaran;
c. Klasifikasi dan negoisasi;
d. Penetapan pemenang;
e. Penunjukan pemenang;
f. Penandatanganan kontrak.
3. Penunjukan langsung
Penunjukan langsung adalah metode pemilihan penyedia barang/jasa dengan
cara menunjuk langsung 1 (satu) penyedia barang/jasa. Pemilik langsung
 menunjuk kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan, tanpa proses tender.
Cara ini biasanya digunakan atas dasar hubungan baik atau kepercayaan
antara pemilik dan kontraktor. Harga pekerjaan ditentukan dengan negosiasi.
4. Pengadaan langsung
Pengadaan langsung adalah pengadaan barang/jasa langsung kepada
penyedia barang/jasa, tanpa melalui pelelangan/seleksi/penunjukan
langsung.
5. Swakelola
Swakelola adalah pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan, dikerjakan dan
diawasi sendiri. Swakelola dapat dilakukan oleh pengguna barang/jasa,
instansi pemerintah lain dan kelompok masyarakat/lembaga swadaya
masyarakat penerima hibah. Prosedur kegiatan swakelola meliputi kegiatan
perencanaan, pelaksanaan, pengawasan di lapangan dan pelaporan.
Pada proyek Pembangunan Gedung Fakultas Ilmu Sosial dan Politik UNJANI,
proses pengadaan kontraktor dilakukan dengan metode pelelangan terbatas.
Pelelangan terbatas adalah metode pemilihan penyedia untuk pekerjaan konstruksi
dengan jumlah penyedia yang mampu melaksanakan diyakini terbatas dan untuk
pekerjaan yang kompleks. Metode tersebut digunakan karna proyek ini hanya dapat
diikuti oleh kontraktor dengan persyaratan tertentu sesuai dengan ketentuan owner.
Pihak owner juga hanya memilih beberapa perusahaan kontraktor mengenai
kemampuan perusahaan, metode pelaksanaan dilapangan, schedule, serta proyek-
proyek yang sudah pernah dilaksanakan oleh para kontraktor tersebut sebagai dasar
penilaian. Melalui proses pengadaan dengan metode pelelangan terbatas tersebut,
terpilih PT. Nuansa Karisma Djaya sebagai kontraktor.

3.3 Sistem Kontrak

Pengertian kontrak menurut Perpres no. 54 tahun 2010 adalah perjanjian tertulis
antara PPK (Pejabat Pembuat Komitmen) dengan penyedia barang/jasa atau
pelaksana swakelola. Dalam proyek pembangunan Gedung Perdagangan Jalan
Burangrang kontrak yang digunakan adalah berdasarkan cara pembayaran. Berikut
adalah jenis kontrak berdasarkan cara pembayaran menurut Perpres no. 54 tahun
2010.
1. Kontrak Lump Sum
Kontrak Lump Sum merupakan kontrak pengadaan barang/jasa atas
penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu tertentu sebagaimana
ditetapkan dalam kontrak, dengan ketentuan sebagai berikut :
a. Jumlah harga pasti dan tetap serta tidak dimungkinkan penyesuaian
harga;
b. Semua risiko sepenuhnya ditanggung oleh penyedia barang/jasa;
c. Pembayaran didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang dihasilkan
sesuai dengan isi kontrak;
d. Sifat pekerjaan berorientasi kepada keluaran (output based);
e. Total harga penawaran bersifat mengikat; dan
f. Tidak diperbolehkan adanya pekerjaan tambah/kurang.
2. Kontrak Harga Satuan
Kontrak Harga Satuan merupakan kontrak pengadaan barang/jasa atas
penyelesaian seluruh pekerjaan dalam batas waktu yang telah ditetapkan
dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Harga Satuan pasti dan tetap untuk setiap satuan atau unsur pekerjaan
dengan spesifikasi teknis tertentu;
b. Volume atau kuantitas pekerjaannya masih bersifat perkiraan pada saat
kontrak ditandatangani;
c. Pembayarannya didasarkan pada hasil pengukuran bersama atas volume
pekerjaan yang benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedia barang/jasa;
dan
d. Dimungkinkan adanya pekerjaan tambah/kurang berdasarkan hasil
pengukuran bersama atas pekerjaan yang diperlukan.
3. Kontrak Gabungan Lump Sum dan Harga Satuan
 Kontrak gabungan Lump Sum dan Harga Satuan adalah kontrak yang
merupakan gabungan Lump Sum dan Harga Satuan dalam 1 (satu) pekerjaan
yang diperjanjikan.
4. Kontrak Persentase
Kontrak Persentase merupakan kontrak pengadaan jasa konsultansi/jasa
lainnya, dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Penyedia jasa konsultansi/jasa lainnya menerima imbalan berdasarkan
persentase dari nilai pekerjaan tertentu; dan
b. Pembayarannya didasarkan pada tahapan produk/keluaran yang
dihasilkan sesuai dengan isi kontrak.
5. Kontrak Terima Jadi (Turnkey)
Kontrak Terima Jadi (Turnkey) merupakan kontrak pengadaan
barang/pekerjaan konstruksi/jasa lainnya atas penyelesaian seluruh pekerjaan
dalam batas waktu tertentu dengan ketentuan sebagai berikut:
a. Jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh pekerjaan selesai
dilaksanakan; dan
b. Pembayaran dilakukan berdasarkan hasil penilaian bersama yang
menunjukkan bahwa pekerjaan telah dilaksanakan sesuai dengan kriteria
kinerja yang telah ditetapkan.
Penggunaan jenis kontrak pada proyek Pembangunan Gedung Fakultas Ilmu
Sosial dan Politik UNJANI ini yaitu dengan metode gabungan Lump Sum dan harga
satuan (Lumpsum fixed price). Kontrak yang diberikan pada proyek ini
keseluruhannya adalah gabungan Lump Sum dan harga satuan (Lumpsum fixed
price), mulai dari pekerjaan struktur bawah, struktur atas, sampai seluruh lingkup
pekerjaan proyek.
Kontrak gabungan lump sum dan harga satuan (Lumpsum fixed price) adalah
kontrak yang merupakan gabungan lump sum dan harga satuan dalam satu pekerjaan
yang diperjanjikan.
Penggunaan metode ini dikarenakan pada volume pekerjaan yang dapat
berubah sesuai kondisi lapangan dan sesuai perjanjian, apabila terjadi volume
tambahan tidak langsung melakukan perubahan nilai kontrak tetapi mengutamakan
efisiensi pada pekerjaan lain untuk menutupi kekurangan pada volume pekerjaan
tambahan.

3.4 Sistem Pembayaran

Cara pembayaran prestasi pekerjaan penyedia jasa dibedakan menjadi 3 (tiga)
macam, yaitu:
1. Cara Pembayaran Bulanan (Monthly Payment)
Dalam sistem/cara pembayaran ini, prestasi penyedian jasa dihitung setiap
akhir bulan. Setelah prestasi tersebut diakui pengguna jasa maka penyedia
jasa akan dibayar sesuai prestasi tersebut.
Kelemahan cara ini adalah berapa pun kecilnya prestasi penyedia jasa pada
suatu bulan tertentu tetap harus dibayar. Hal ini sangat mempengaruhi
prestasi pekerjaan yang seharusnya dicapai sesuai jadwal pelaksanaan
sehingga dapat membahayakan waktu penyelesaian.
Oleh karena itu, cara pembayaran minimum ini sering dimodifikasi dengan
mempersyaratkan jumlah pembayaran minimum yang harus dicapai untuk
setiap bulan diselaraskan dengan prestasi yang harus dicapai sesuai jadwal.
Namun, hal ini terkadang masih belum cukup aman, karena kurangnya
prestasi pekerjaan.
2. Cara Pembayaran atas Prestasi (Stage Payment)
Dalam bentuk kontrak dengan sistem ini, pembayaran kepada penyedia jasa
dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai
dengan kontrak. Jadi tidak atas dasar prestasi yang dicapai dalam satuan
waktu.Biasanya besar prestasi dinyatakan dalam presentase. Sering pula cara
pembayaran ini disebut pembayaran termin/angsuran.
Peraturan Pemerintah (PP) No.70/2012 tentang Penyelengaraan Jasa
Konstruksi mengatur kontrak bentuk ini dalam penjelasan Pasal 20 ayat (5)
huruf c point 1 disebutkan:
 “Pengaturan hal pekerjaan berdasarkan kemajuan pekerjaan selain dilakukan
dalam beberapa tahapan kemajuan pekerjaan, bisa juga dilakukan sekaligus
pada saat pekerjaan fisik selesai 100%”.
3. Pra Pendanaan Penuh dari Penyedia Jasa
Dalam bentuk kontrak dengan sistem pembayaran ini, penyedia jasa harus
mendanai dahulu seluruh pekerjaan sesuai kontrak. Setelah pekerjaan selesai
100% dan diterima dengan baik oleh pengguna jasa maka penyedia jasa
menerima pembayaran langsung secara penuh.
Oleh karena seluruh pekerjaan dibiayai terlebih dahulu oleh penyedia jasa,
maka untuk menjamin penyedia jasa mendapatkan pembayaran atas
pekerjaannya, pengguna jasa harus memberikan jaminan kepada penyedia
jasa antara lain berupa jaminan Bank yang akan diberikan pada saat mulai
pekerjaan dan masa pelaksanaan pekerjaan.
Jaminan pembayaran tersebut baru boleh dicairkan apabila terbukti
pengguna jasa telah mengikari janji karena tidak membayar penyedia jasa
dalam waktu yang ditetapkan dalam kontrak.
Sistem pembayaran yang digunakan pada proyek pembangunan Gedung Fisipol
UNJANI Cimahi ini adalah dengan cara pembayaran atas Prestasi (Stage Payment).
Dalam bentuk kontrak dengan sistem/cara ini, pembayaran kepada penyedia jasa
dilakukan atas dasar prestasi/kemajuan pekerjaan yang telah dicapai sesuai dengan
kontrak. Jadi tidak atas dasar prestasi yang dicapai dalam satuan waktu (bulanan).
Biasanya besar prestasi dinyatakan dalam persentase. Sering pula cara pembayaran
seperti ini disebut pembayaran termin/angsuran.
Pada saat Pembayaran prestasi pekerjaan diberikan kepada Penyedia setelah
dikurangi angsuran pengembalian uang muka, retensi, dan denda. Retensi yaitu
sebesar 5% (lima persen) digunakan sebagai Jaminan Pemeliharaan Pekerjaan
Konstruksi atau Jaminan Pemeliharaan Jasa lainnya yang membutuhkan masa
pemeliharaan. Dalam hal Penyedia menyerahkan sebagian pekerjaan kepada
subkontraktor, permintaan pembayaran harus dilengkapi bukti pembayaran kepada
subkontraktor sesuai dengan realisasi pekerjaannya. Dalam pembayaran prestasi
pekerjaan pada proyek Pembangunan Gedung Fisipol UNJANI berdasarkan tahapan
penyelesaian pekerjaan / termin.

3.5 Struktur Organisasi

Pada proses pengerjaan proyek Pembangunan Gedung Fisipol UNJANI
terdapat struktur organisasi dari perusahaan-perusahaan jasa yang memenangkan
tender proyek ini. Hubungan antara pihak-pihak yang terlibat dalam suatu proyek
umumnya dibedakan atas hubungan fungsional dan hubungan kontraktual. Hubungan
fungsional dapat diartikan sebagai hubungan yang didasari atas fungsi pihak-pihak
tersebut, sedangkan hubungan kontraktual adalah hubungan kerja sama yang
dituangkan dengan kontrak diantara pihak-pihak yang terlibat. Gambar 3.1
Menunjukan bagan alir hubungan antara pemilik dan penyedia jasa dari
Pembangunan Gedung Fakultas Ilmu Sosial dan Politik UNJANI.

Gambar 3.1 Bagan Alir Hubungan Antara Pemilik Dan Penyedia Jasa

Pihak-pihak yang terlibat dalam proyek harus melaksanakan tugas dan

kewajibannya masing-masing sesuai yang terdapat dalam kontrak agar pelaksanaan
proyek sesuai dengan rencana dan dapat diselesaikan dengan tepat waktu.
 Owner memiliki hubungan kontraktual dan fungsional dengan konsultan
perencana, konsultan pengawas, kontraktor. Sedangkan hubungan konsultan
perencana dengan kontraktor adalah hubungan fungsional. Di lapangan, Kontraktor
bertugas untuk melaksanakan pekerjaan suatu proyek atas hasil rancangan dari
konsultan perencana yang diawasi oleh owner selama kontraktor melaksanakan
tugasnya.

3.5.1 Pemilik Proyek (Owner)

Pemilik proyek adalah perorangan atau badan hukum yang mempunyai gagasan
untuk mendirikan suatu bangunan (proyek). Ide ini disarankan kepada perencana
untuk mewujudkan gagasan tersebut dalam bentuk yang sesuai dan selanjutnya
menunjuk kontraktor untuk merealisasikan gagasan tersebut dalam bentuk nyata.
Dalam proyek pembangunan Gedung Fisipol UNJANI, Yasasan Kartika Eka Paksi
(YKEP) bertindak sebagai owner dengan memiliki tugas sebagai berikut:
1. Menyediakan dana perencanaan dan pelaksanaan pekerjaan proyek,
2. Mengadakan kegiatan administrasi proyek.
3. Meminta pertanggungjawaban kepada konsultan pengawas atau konsultan
manajemen konstruksi terhadap progress pekerjaan konstruksi di lapangan.
4. Memberikan tugas kepada kontraktor untuk melaksanakan pekerjaan proyek.
5. Menerima proyek yang sudah selesai dikerjakan oleh kontraktor.
Wewenang pemilik proyek adalah sebagai berikut:
1. Membuat Surat Perintah Kerja (SPK).
2. Mengesahkan atau menolak perubahan kerja yang telah direncanakan.
3. Meminta pertanggungjawaban kepada para pelaksana proyek atas hasil
pekerjaan konstruksi.
4. Memutuskan hubungan kerja dengan pihak pelaksana proyek yang tidak
dapat melaksanakan pekerjaannya sesuai dengan isi surat perjanjian kontrak,
misalnya pelaksanaan pembangunan dengan bentuk dan material.
3.5.2 Konsultan Perencana
Konsultan perencana adalah pihak yang bertugas untuk melaksanakan
perencanaan lengkap dari seluruh proyek sesuai kehendak pemberi tugas. Pada
proyek ini konsultan perencana dibagi menjadi 3 bagian diantranya:
1. Konsultan Perencana Struktur
Konsultan perencana struktur bertugas merencanakan dan merancang
struktur yang sesuai dengan keinginan pemilik proyek, baik struktur atas
maupun struktur bawah dengan mempertimbangkan beberapa hal, antara
lain: kondisi tanah, fungsi bangunan, bentuk bangunan (segi arsitektur),
kondisi lahan, serta kondisi alamanya. Pada proyek Pembangunan Gedung
Fisipol, yang berperan sebagai konsultan perencana struktur adalah PT.
Karya Graha Nityasa.
Tugas dan wewenang konsultan perencana struktur antara lain adalah:
a. Membuat perhitungan seluruh proyek berdasarkan teknis yang telah
ditetapkan sebelumnya,
b. Membuat rancangan detail yang meliputi pembuatan gambar-gambar
detail serta rincian volume pekerjaan,
c. Memberikan penjelasan atas permasalahan yang timbul selama masa
konstuksi.
2. Konsultan Perencana Arsitektur
Konsultan perencanaan arsitektur berada langsung dibawah owner karena
memegang peranan penting untuk perencanaan awal/konsep desain dari segi
arsitektur dan estetika ruangan. Pada proyek Pembangunan Gedung Fisipol,
yang berperan sebagai konsultan perencana arsitektur adalah PT. XYA
Desain Indonesia.
Tugas dari konsultan perencana arsitektur adalah:
a. Membuat gambar/desain dan dimensi bangunan secara lengkap dengan
spesifikasi teknis, fasilitas, dan penempatannya.
b. Menentukan spesifikasi bahan bangunan untuk finishing pada bangunan
proyek ini.
 c. Membuat gambar-gambar rencana dan syarat-syarat teknis secara
administrasi untuk pelaksaan proyek.
d. Membuat perencanaan dan gambar-gambar ulang atau revisi bilamana
diperlukan.
e. Bertanggung jawab sepenuhnya atas hasil perencanaan yang dibuatnya
apabila sewatu-watu terjadi hal-hal yang tidak diinginkan.
3. Konsultan Perencana Mechanical and Electrical Plumbing (MEP)
Konsultan perencana ME merupakan badan atau organisasi yang ahli dalam
bidang mechanical dan electrical. Pada proyek Pembangunan Gedung
Fisipol, yang berperan sebangai konsultan adalan PT. Mitra Perdana
Engineering.
Tugas dan wewenang konsultan perencana mechanical dan electrical adalah:
a. Merencanakan instalasi yang menggunakan tenaga mesin dan listrik serta
berbagai perlengkapan seperti misalnya instalasi plumbing, penerangan,
telepon, CCTV, MATV, pemadam kebakaran, tata suara, kabel tray,
ventilasi dan tata udara yang sesuai dengan keadaan dan fungsi bangunan.
b. Memberikan penjelasan pada waktu rapat, menyusun dokumen
pelaksanaan.

3.5.3 Konsultan Pengawas

Konsultan Pengawas adalah suatu badan atau perorangan yang bertugas untuk
mengawasi pekerjaan yang dilakukan kontraktor utama agar bekerja sesuai dengan
spesifikasi yang telah ditentukan dalam kontrak. Pada proyek Pembanguan Gedung
Fisipol UNJANI, pihak yang bertindak sebagai konsultan pengawas adalah CV
Sangkuriang. Adapun lingkup tugas dari Konsultan Pengawas adalah sebagai berikut:
1. Memeriksa gambar detail pelaksanaan (shop drawing, as built drawing),
2. Memperingatkan dan menegur pelaksana jika terjadi ketidak sesuaian
pekerjaan dengan yang direncanakan.
3. Mengoreksi pekerjaan kontraktor apabila tidak sesuai dengan spesifikasi dan
gambar.
 4. Menghentikan pekerjaan jika tidak sesuai dengan yang direncanakan.
5. Memberikan tanggapan atas pekerjaan pihak pelaksana.
6. Konsultan pengawas memberikan saran atau pertimbangan kepada pemilik
proyek maupun kontraktor dalam proyek pelaksanaan pekerjaan.
3.5.4 Kontraktor
Kontraktor adalah badan usaha atau perorangan yang diberi tugas oleh owner
atau pemilik proyek untuk menjalankan proyek dengan biaya, mutu, dan waktu yang
telah ditentukan oleh owner sesuai dengan kontrak yang telah disepakati. Pada proyek
Pembangunan Gedung Fisipol Cimahi, yang berperan sebagai kontraktor adalah PT.
Nuansa Karisma Djaya. Adapun lingkup tugas dari kontraktor adalah sebagai berikut:
1. Pekerjaan pelaksanaan konstruksi harus sesuai dengan peraturan dan
spesifikasi yang telah direncanakan dalam kontrak perjanjian pemborong.
2. Membuat laporan kemajuan pelaksanaan proyek (progress), laporan tersebut
mencakup pelaksanaan pekerjaan, kemajuan kerja yang telah dicapai, jumlah
tenaga kerja yang digunakan, serta pengaruh alam seperti cuaca.
3. Terlaksananya jadwal kerja sesuai dengan rencana.
4. Menyediakan tenaga kerja, material, dan tempat demi kelancaran
pelaksanaan.
5. Menjaga seluruh alat yang berhubungan dengan pelaksanaan.
Kontraktor menunjukan subkontraktor untuk menjadi bagian dari kontraktor
yang khusus menangani pengadaan material dan tenaga kerja untuk pekerjaan tertentu
di dalam proyek.
Dalam suatu manajemen proyek, kontraktor pelaksana perlu membentuk sebuah
struktur organisasi internal kontraktor untuk membagi tanggung jawab pekerjaan ke
bagian bagian yang lebih terperinci. . Gambar 3.2 Menunjukan struktur organisasi
Pembangunan Gedung Fakultas Ilmu Sosial dan Politik UNJANI.
 Gambar 3.2 Struktur Organisasi PT. Nuansa Karisma Djaya Sebagai Kontraktor

Dalam Proyek Pembangunan Gedung Fakultas Ilmu Sosial dan Politik

UNJANI, yang menjadi pelaksana proyek di lapangan adalah CV. Sangkuriang.
Tugas pekerjaan yang terdapat pada struktur organisasi kontraktor pelaksana adalah
sebagai berikut:
1. Direktur
Seorang Direktur mempunyai tugas pokok dalam melaksanakan penyiapan
bahan perumusan kebijakan teknis operasional Sebuah Proyek. Dalam
melaksanakan tugas pokok sebagaimana dimaksud diatas, Direktur
Perusahaan mempunyai rincian tugas sebagai berikut :
a. Penanggung jawab utama terhadap semua kegiatan;
b. Pengesahan segala dokumen administrasi pekerjaan;
c. Penunjukan manager proyek, serta memberikan mandat dan fungsi
tugasnya sesuai kapasitas dan kebutuhan;
 d. Pengambil keputusan tertinggi dalam progress pekerjaan. Dalam
kapasitas dan fungsi tertentu, segala bentuk pelaksanaan pekerjaan harus
diketahui dan mendapatkan persetujuan dari direktur;
e. Melaporkan progress pekerjaan, mulai tahap dimulainya pekerjaan,
progress berjalan, sampai dengan serah terima pekerjaan kepada pemilik
proyek.
2. Project Manager (PM)
Project manager adalah wakil mutlak dari perusahaan dan merupakan unit
organisasi kontraktor pelaksana yang tidak hanya berfokus pada hal-hal yang
bersifat teknis dan bertanggung jawab atas pelaksanaan proyek.
3. Site Manager
Site Manager bertanggung jawab pada pelaksanaan pekerjaan keseluruhan
baik biaya, waktu dan mutu, dapat diuraikan dalam beberapa bagian :
a. Merencanakan “Time Schedule” pelaksanaan proyek sesuai dengan
kewajiban dari perusahaan terhadap pemilik proyek atau kepentingan
perusahaan sendiri.
b. Memberikan instruksi pekerjaan dan pengarahan kepada pelaksana
dalam menunjang pelaksanaan proyek. Instruksi-instruksi pekerjaan
secara umum dapat diberikan secara lisan dan yang bersifat khusus
dibukukan dalam buku instruksi pengawas.
c. Mengadakan kontrol terhadap pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan
instruksi-instruksi yang diberikan baik segi teknis, kualitas pekerjaan,
maupun time schedulenya.
d. Membuat laporan mingguan untuk Direktur yang mencakup kegiatan
proyek, kesulitan-kesulitan proyek, dan hal-hal khusus yang perlu
dilaporkan.
e. Mengatur penggunaan tenaga pekerja di proyek untuk menunjang
rencana Time Schedule.
 f. Menyetujui dan menerima tenaga pelaksana, mandor, dan pekerja
sesuai dengan target dari kantor dan menugaskan sesuai dengan tujuan
masing-masing.
4. Surveyor
Tugas dan tanggung jawab bagian surveyor adalah sebagai berikut :
a. Melakukan pelaksanaan survei lapangan dan penyelidikan atau
pengukuran tempat-tempat lokasi yang akan dikerjakan terutama untuk
pekerjaan mayor item.
b. Mencatat dan mengevaluasi hasil pengukuran yang telah dilakukan
sehingga dapat meminimalisir kesalahan dan melakukan tindak koreksi
dan pencegahannya.
5. Satpam
Satpam bertugas menjaga keamanan di sekitar area kantor.
6. Administrasi (ADM)
Tugas dan fungsi dari Administrasi yaitu pengelolaan urusan umum antara
lain pergudangan, kesekretariatan, kepersonaliaan proyek, perizinan,
monitoring pembayaran kas proyek, dan keamanan dan hubungan sosial.
7. Quantity Surveyor
Berikut ini tugas dan tanggung jawab utama quantity surveyor antara lain
adalah:
a. Memahami hal terkait volume, harga satuan, dan tata cara pembayaran
yang dijelasakan dalam dokumen lelang atau dokumen kontrak.
b. Melakukan survey lapangan awal sebelum dilakukan pekerjaan.
c. Membuat bill of quantity sesuai dengan gambar kerja, data teknik
lapangan, dan spesifikasi teknis yang digunakan pada pekerjaan proyek
konstruksi tersebut
d. Melakukan evaluasi atas kebutuhan sumber daya yang dibutuhkan di
lapangan seperti, bahan, alat dan dana yang dibutuhkan untuk
pelaksanaan pekerjaan
 e. Mengevaluasi jadwalkan pekerjaan agar tidak terjadi keterlambatan
pelaksanaan pekerjaan agar proyek selesai sesuai dengan waktu yang
ditetapkan.
f. Menghitung jumlah volume, bahan, serta tenaga kerja yang dibutuhkan
untuk pelaksanaan pekerjaan.
g. Memeriksa perubahan terkait volume pekerjaan di lapangan.
h. Mempersiapkan data terkait pengajuan penagihan hasil pekerjaan.
i. Memeriksa dan menghitung hasil pekerjaan sub kontraktor.
j. Melakukan survey akhir terhadap pekerjaan ketika pekerjaan telah selesai
dikerjakan.
k. Memberikan penjelasan dan saran terkait permasalah yang timbul di
lapangan.
l. Memberikan saran dan data yang dibutuhkan kepada site manager.
8. K3
K3 bertanggung jawab memastikan bahwa perusahaan secara efektif
melaksanakan program K3 dengan menggunakan prinsip plan, do, check,
dan act. Serta berwenang mengambil tindakan yang tegas terhadap tindakan
yang dapat membahayakan K3.
9. Logistic
Logistic bertanggung jawab mendatangkan, menyimpan dan penyaluran
material atau alat proyek ke bagian pelaksana lapangan.