BAB II

LANDASAN TEORI

2.1 Manajemen Proyek

Sistem manajemen sangat diperlukan dalam pelaksanakan suatu
pekerjaan, dalam hal ini manajemen proyek diperlukan baik dalam
perencanaan maupun pelaksanaan proyek konstruksi. Manajemen yang baik
akan memberikan kelancaran dalam pelaksanaan sehingga mendapatkan hasil
akhir sesuai sasaran yang diharapkan.
Manajemen proyek adalah usaha kegiatan untuk meraih sasaran yang
telah didefinisikan dan ditentukan dengan jelas seefisien dan seefektif
mungkin. Dalam rangka meraih sasaran-sasaran yang telah disepakati,
diperlukan sumber-sumber daya termasuk sumber daya manusia yang
merupakan kunci dari segalanya.
Manajemen tergantung pada komunikasi yang jelas, dan kemampuan
untuk memberikan pemikiran, gagasan,informasi serta instruksi dengan
cepat dan efektif diantara orang-orang yang keterampilan teknis dan
minatnya berbeda-beda. Proses manajemen atau sering juga disebut fungsi
manajemen, dalam satu kesatuan sebagai berikut dibawah ini :
1. Penetapan tujuan (goal setting).
Penetapan tujuan merupakan tahapan awal dari proses manajemen.
Tujuan merupakan misi sasaran yang akan tercapai.
2. Perencanaan (planning).
Perencanaan merupakan proses pemilihan informasi dan pembuatan
asumsi-asumsi mengenai keadaan dimasa yang akan datang
untukmerumuskan kegiatan-kegiatan yang perlu dilakukan dalam rangka
pencapaian tujuan yangtelah ditetapkan sebelumnya.
3. Staffing.
Staffing adalah proses manajemen yang berkenaan dengan
pengerahan (recruitment), penempatan, pelatihan, dan pengembangan
tenaga kerja dalam organisasi. Pada dasarnya prinsip dari tahapan
proses manajemen itu adalah menempatkan orang yang sesuai pada

6
 tempat yang sesuai dan pas pada saat yang tepat (right people, right
position, right time).
4. Directing.
Directing adalah usaha untuk memobilisasi sumber-sumber daya
yangdimiliki oleh organisasi agar dapat bergerak dalam satu kesatuan
yang sesuai dengan rencana yang telah dibuat. Dalam tahapan proses
ini terkandung usaha-usaha bagaimana memotivasi orang-orang agar
dapat bekerja.
5. Supervising.
Supervising didefinisikan sebagai interaksi langsung antara individu-
individu dalam suatu organisasi untuk mencapai kinerja kerja serta
tujuan organisasi tersebut.
6. Pengendalian (Controlling).
Controlling yaitu panduan atau aturan untuk melaksanakan aktifitas
suatu usaha atau bagian-bagian lain dari usaha tersebut untuk
tercapainya tujuan yang telah disepakati.
2.1.1 Proyek Pemerintah
Proyek pemerintahan adalah suatu tugas yang perlu
didefinisikan dan terarah ke suatu sasaran yang dituturkan secara
kongkrit serta harus diselesaikan dalam kurun waktu tertentu
dengan menggunakan tenaga manusia terbatas dan dengan alat-alat
terbatas pula, dan sedemikian rumit atau barunya, sehingga
diperlukan suatu jenis pimpinan dan bentuk kerjasama yang
berlainan dari yang biasa digunakan. Proyek dapat diartikan
sebagai kegiatan yang berlangsung dalam jangka waktu tertentu
dengan alokasi sumber daya terbatas dan dimaksudkan untuk
melaksanakan suatu tugas yang telah digariskan.
2.1.2 Proyek Swasta
Bagian Proyek Swasta mendata proyek di Indonesia yang
dikembangkan oleh sektor swasta dan yang ditawarkan kepada
investor swasta (baik pihak domestik maupun asing). Bagian ini
berisikan informasi terperinci mengenai cara partisipasi dalam

7
 proyek-proyek tersebut. Perusahaan dan pengembang yang tertarik
untuk mengiklankan proyek mereka di sini disarankan untuk
hubungi Indonesia Investments.
2.2 Pengadaan Pemberi Jasa
Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah meliputi pengadaan barang,pekerjaan
konstruksi, jasa konsultansi, dan jasa lainnya. Pengadaan barang adalah
pengadaan setiap benda baik berwujud maupun tidak berwujud, bergerak
maupun tidak bergerak, yang dapat diperdagangkan, dipakai, dipergunakan
atau dimanfaatkan oleh pengguna barang.
Pengadaan pekerjaan konostruksi adalah seluruh pekerjaan yang
berhubungan dengan pelaksanaan konstruksi bangunan atau pembuatan
wujud fisik lainnya. Adapun pengadaan jasa Konsultansi adalah jasa
pelayanan profesional yang membutuhkan keahlian tertentu diberbagai
bidang keilmuan yang mengutamakan adanya olah pikir.
Pengadaan jasa lainnya adalah jasa yang membutuhkan kemampuan
tertentu yang mengutamakan keterampilan dalam suatu sistem tata kelola
yang telah dikenal luas di dunia usaha untuk menyelesaikan suatu pekerjaan
atau segala pekerjaan dan/atau penyediaan jasa selain jasa konsultansi,
pelaksanaan pekerjaan konstruksi dan pengadaan barang.
Metode/Cara Pemilihan Pengadaan Barang/Jasa Pemerintah. Pemilihan
penyedia barang/pekerjaan konstruksi/jasa lainnya dilakukan dengan cara:
1. Pemilihan Penyedia Barang/Jasa Lainnya dilakukan dengan:
a. Pelelangan Umum dan Pelelangan Sederhana
b. Penunjukan Langsung
c. Pengadaan Langsung
d. Kontes/Sayembara.
2. Pemilihan Penyedia Pekerjaan Konstruksi dilakukan dengan:
a. Pelelangan Umum
b. Pelelangan Terbatas
c. Pemilihan Langsung
d. Penunjukan Langsung
e. Pengadaan Langsung.

8
 Sedangkan pengadaan untuk jasa konsultansi dilakukan melalui cara
Seleksi Sederhana, Penunjukan Langsung, Pengadaan Langsung, Sayembara.
Adapun pengertian metode pemilihan penyedia barang/jasa di atas adalah
sebagai berikut :
1. Pelelangan Umum. Yaitu metode pemilihan Penyedia Barang/Pekerjaan
Konstruksi/Jasa Lainnya untuk semua pekerjaan yang dapat diikuti oleh
semua Penyedia Barang/Pekerjaan Konstruksi/Jasa Lainnya yang
memenuhi syarat.
2. Pelelangan Sederhana. Yaitu metode pemilihan Penyedia Barang/Jasa
Lainnya untuk pengadaan yang tidak kompleks dan bernilai paling tinggi
Rp200.000.000,- (dalam draft perubahan Perpres 54 Tahun 2010 tanggal
28 Maret 2012 nilainya paling tinggi Rp5.000.000.000).
3. Pelelangan Terbatas. Yaitu metode pemilia Pekerjaan Konstruksi untuk
Pekerjaan Konstruksi dengan jumlah Penyedia yang mampu
melaksanakan diyakini terbatas dan untuk pekerjaan yang kompleks.
Pekerjaan yang Kompleks adalah pekerjaan yang memerlukan teknologi
tinggi, mempunyai risiko tinggi, menggunakan peralatan yang didesain
khusus dan/atau pekerjaan yang bernilai diatas Rp100.000.000.000,00
(seratus miliar rupiah).
4. Pemilihan Langsung. Dalam hal metode pelelangan umum atau
pelelangan terbatas dinilai tidak efisien dari segi biaya pelelangan, maka
pemilihan penyedia barang/jasa dapat dilakukan dengan metode
pemilihan langsung, yaitu dilakukan dengan membandingkan sebanyak-
banyaknya penawaran, sekurang¬kurangnya 3 penawaran dari penyedia
barang/jasa yang telah lulus prakualifikasi serta dilakukan negosiasi baik
teknis maupun biaya serta harus diumumkan minimal melalui papan
pengumunan resmi untuk penerangan umum dan bila memungkinkan
melalui internet (pemilihan Penyedia Pekerjaan Konstruksi untuk
pekerjaan yang bernilai paling tinggi Rp200.000.000,00 (dalam draft
perubahan Perpres 54 Tahun 2010 tanggal 28 Maret 2012 nilainya paling
tinggi Rp5.000.000.000)).

9
5. Penunjukan Langsung. Yaitu metode pemilihan Penyedia Barang/Jasa
dengan cara menunjuk langsung 1 (satu) Penyedia Barang/Jasa. Dalam
keadaan tertentu dan keadaan khusus pemilihan penyedia barang/jasa
dapat dilakukan dengan cara penunjukan langsung terhadap 1 (satu)
penyedia barang/jasa dengan cara melakukan negosiasi baik teknis
maupun biaya sehingga diperoleh harga yang wajar dan secara teknis
dapat dipertanggungjawabkan.
6. Pengadaan Langsung. Yaitu pengadaan Barang/Jasa langsung kepada
Penyedia barang/Jasa, tanpa melalui Pelelangan/Seleksi/Penunjukan
Langsung dan dapat dilakukan terhadap Pengadaan Barang/Pekerjaan
Konstruksi/Jasa Lainnya yang bernilai paling tinggi Rp100.000.000,-
(dalam draft perubahan Perpres 54 Tahun 2010 tanggal 28 Maret 2012
nilainya paling tinggi Rp200.000.000)
7. Kontes/Sayembara. Kontes/Sayembara dilakukan khusus untuk
pemilihan Penyedia Barang/Jasa Lainnya yang merupakan hasil Industri
kreatif, inovatif dan budaya dalam negeri.
Dapat diakses secara online di
https://ahmad.fandom.com/id/wiki/Pengadaan_Barang/Jasa_Pemerintah/Meto
de/Cara_Pemilihan_Pengadaan.
2.2.1 Ketentuan Umum
Pekerjaan Konstruksi adalah keseluruhan atau sebagian kegiatan
yang meliputi pembangunan, pengoperasian, pemeliharaan,
pembongkaran, dan pembangunan kembali suatu bangunan. Demikian
disebutkan dalam PP 22 Tahun 2020 tentang Peraturan Pelaksanaan UU
2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi.
PP 22 Tahun 2020 tentang Peraturan Pelaksanaan UU 2 Tahun
2017 tentang Jasa Konstruksi bertujuan sebagai pedoman dalam
Penyelenggaraan Usaha Jasa Konstruksi berupa Jasa Konsultansi
Konstruksi, Pekerjaan Konstruksi, dan Pekerjaan Konstruksi
Terintegrasi dan rujukan dalam rangka kegiatan usaha Jasa Konstruksi.
Pertimbangan dalam PP 22 Tahun 2020 tentang Peraturan
Pelaksanaan UU 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi adalah untuk

10
melaksanakan ketentuan Pasal 10, Pasal 18, Pasal 25, Pasal 42 ayat (6),
Pasal 45, Pasal 51, Pasal 65 ayat (5), Pasal 67 ayat (2), Pasal 82, Pasal
85 ayat (4), Pasal 88 ayat (7), Pasal 102 dan pengaturan partisipasi
masyarakat yang dilakukan oleh masyarakat jasa konstruksi melalui
forum jasa konstruksi sesuai dengan ketentuan Pasal 87 Undang-
Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi, perlu
menetapkan Peraturan Pemerintah tentang Peraturan Pelaksanaan
Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi.
PP 22 Tahun 2020 tentang Peraturan Pelaksanaan UU 2 Tahun
2017 tentang Jasa Konstruksi melaksanakan ketentuan Pasal 10, Pasal
18, Pasal 25, Pasal 42 ayat (6), Pasal 45, Pasal 51, Pasal 65 ayat (5),
Pasal 67 ayat (2), Pasal 82, Pasal 85 ayat (4), Pasal 88 ayat (7), Pasal
102 dan pengaturan partisipasi masyarakat yang dilakukan oleh
masyarakat jasa konstruksi melalui forum jasa konstruksi sesuai dengan
ketentuan Pasal 87 Undang-Undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa
Konstruksi.
Undang-undang Nomor 2 Tahun 2017 tentang Jasa Konstruksi
mengamanatkan dibentuknya Peraturan Pemerintah pelaksanaan
Undang-Undang guna menindaklanjuti ketentuan mengenai:
1. tanggung jawab dan kewenangan (Pasal 10);
2. Jenis, sifat Klasifikasi, Layanan Usaha, perubahan atas Klasifikasi
dan Layanan Usaha, dan Usaha Rantai Pasok Sumber Daya
Konstruksi (Pasal 18);
3. Segmentasi pasar serta kriteria risiko, teknologi, dan biaya (Pasal
25);
4. Kondisi tertentu untuk penunjukan langsung dan nilai tertentu saat
pengadaan langsung (Pasal 42 ayat (6));
5. Pemilihan Penyedia Jasa dan penetapan Penyedia Jasa dalam
hubungan kerja Jasa Konstruksi (Pasal 45);
6. Kontrak Kerja Konstruksi (Pasal 51);
7. Kewajiban dan pertanggungjawaban Penyedia Jasa atas Kegagalan
Bangunan (Pasal 65 ayat (5));

11
 8. Pemberian ganti kerugian (Pasal 67 ayat (2);
9. Pembinaan dan pengawasan (Pasal 82);
10. Pengaduan, gugatan, dan upaya mendapatkan ganti kerugian atau
kompensasi (Pasal 85 ayat (4));
11. Penyelesaian sengketa (Pasal 88 ayat (7);
12. dan tata cara pengenaan sanksi administratif (Pasal 102).
2.2.2 Prakulifikasi dan Pasca Kualifikasi
Pada bagian I, telah disebutkan persyaratan penyedia barang/jasa
yang dapat mengikuti kegiatan pengadaan barang/jasa. Untuk
memastikan setiap perusahaan memenuhi persyaratan tersebut, perlu
dilakukan penilaian terhadap kualifikasi atas kompetensi dari masing-
masing perusahaan.
Metode penilaian terhadap kualifikasi ini terdiri atas 2 metode,
yaitu Prakualifikasi dan Pascakualifikasi.
1. Prakualifikasi adalah proses penilaian kompetensi dan kemampuan
usaha serta pemenuhan persyaratan terhadap perusahaan
SEBELUM pemasukan dokumen penawaran. Artinya, hanya
perusahaan yang memenuhi kualifikasi-lah yang dapat
memasukkan penawaran. Metode ini dilaksanakan untuk
pelelangan yang bersifat kompleks (termasuk pelelangan diatas 50
M)
2. Pascakualifikasi adalah proses penilaian kompetensi dan
kemampuan usaha serta pemenuhan persyaratan terhadap
perusahaan SETELAH pemasukan dokumen penawaran. Pada
umumnya, prinsip pelelangan menggunakan proses ini (Kecuali
Jasa Konsultasi yang wajib menggunakan Prakualifikasi). Bahkan
untuk pelelangan umum untuk pengadaan barang/jasa
pemborongan/jasa lainnya, sifatnya adalah wajib (kecuali yang
bernilai di atas 50M).
Permasalahan di lapangan pada saat proses kualifikasi yang sering
terjadi adalah:

12
1. Panitia meminta semua dokumen-dokumen pendukung kualifikasi,
seperti contoh-contoh kontrak yang telah dilakukan selama 4 bulan
terakhir.Sebenarnya, sesuai dengan Pasal 14 Angka 8 telah
disebutkan bahwa proses kualifikasi wajib disederhanakan dengan
tidak meminta seluruh dokumen yang disyaratkan, melainkan
cukup dengan formulir isian saja.
2. Panitia meminta dokumen lain, selain yang telah ditetapkan oleh
Keppres. Misalnya kartu tanda keanggotaan asosiasi tertentu.Sesuai
dengan pasal 14 angka 6 juga telah disebutkan bahwa panitia
dilarang menambah persyaratan kualifikasi selain dari peraturan di
Keppres ini, atau ketentuan perundang-undangan yang lebih tinggi.
Jadi, apabila ketentuan tentang kartu anggota atau kartu apapun itu
ditetapkan oleh undang-undang, maka dapat dimasukkan sebagai
persyaratan. Namun tetap harus sesuai dengan konteks dari
pelelangan.
3. Panitia mempersyaratkan domisili perusahaan harus berada pada
satu daerah yang sama dengan institusi penyelenggara lelang. Hal
ini jelas bertentangan dengan prinsip terbuka/bersaing dan adil.
Yang tidak boleh adalah penyedia barang/jasa berada di luar
wilayah Negara Kesatuan Republik Indonesia (Pasal 4 Butir g)
4. Panitia mempersyaratkan dilakukannya legalisasi ke notaris bagi
dokumen-dokumen peserta lelang (misalnya akta dan dokumen
pajak).Hal ini sama sekali tidak diatur dalam Keppres No. 80
Tahun 2003 dan akan memberatkan peserta lelang, dimana hal
tersebut bertentangan dengan Pasal 14 angka 6, 7 dan 8
5. Peserta tidak melampirkan dokumen pajak yang
dipersyaratkan.Walaupun pada prinsipnya untuk penilaian
kulifikasi, namun khusus untuk Dokumen Pajak tetap harus
melampirkan COPY Bukti tanda terima penyampaian SPT PPh
tahun terakhir dan laporan (minimal) 3 bulan terakhir untuk PPh
Pasal 25 atau Pasal 21/Pasal 23 atau PPn (Keppres No. 80 Tahun

13
 2003 Pasal 11 Angka 1 butir e dan Penjelasan Keppres Bab II Butir
A.1.b.1.e)
6. Peserta tidak memiliki Kemampuan Dasar (KD) pada bidang dan
sub bidang yang sesuai untuk bukan usaha kecil.
Perhitungan KD dilihat dari pengalaman pekerjaan yang sejenis dengan
rumus KD=2 NPt (Khusus Jasa Pemborongan) atau KD = 5 NPt
(Untuk Barang dan Jasa Lainnya). NPt adalah Nilai pekerjaan
tertinggi dengan bidang dan sub bidang yang sesuai. Contoh,
sebuah perusahaan pernah mengadakan perangkat komputer
melalui sistem pengadaan pada sebuah instansi dengan nilai Rp.
500 Juta dan pernah juga mengadakan perangkat meubelair dengan
nilai Rp. 750 Juta. Maka, KD perusahaan ini untuk pengadaan
perangkat komputer adalah 5 x 500 Juta atau 2,5 M sedangkan KD
untuk perangkat meubelair adalah 5 x 750 Juta atau 3,75 M.
Artinya, nilai maksimal pengadaan komputer yang dapat diikuti
adalah pelelangan dengan pagu anggaran 2,5 M dan untuk
meubelair sebesar 3,75 M.
7. Peserta tidak memilik dukungan keuangan dari Bank dengan nilai
minimal 10% dari nilai proyek untuk pekerjaan jasa pemborongan
dan minimal 5% untuk pekerjaan pemasokan barang/jasa lainnya.
2.2.3 Tender
Menurut Perpres No. 16 Tahun 2018, Tender adalah metode
pemilihan untuk mendapatkan Penyedia Barang/Pekerjaan
Konstruksi/Jasa Lainnya. Sedangkan di luar proyek pemerintahan,
tender bisa diartikan sebagai tawaran resmi dan terstruktur untuk
mengajukan harga, memborong pekerjaan, atau menyediakan barang
dan jasa yang diberikan oleh perusahaan swasta besar kepada
perusahaan-perusahaan lain. Dalam sektor pemerintahan, tender resmi
diatur secara rinci oleh Peraturan Presiden (Perpres) dan peraturan
turunannya untuk memastikan bahwa proyek yang menggunakan dana
negara dilakukan dengan bebas, adil, serta terlepas dari suap atau
nepotisme.

14
 Proses seleksi dalam tender dilaksanakan dengan mengundang
vendor (penjual atau penyedia) untuk mempresentasikan harga dan
kualitas barang/jasa yang dibutuhkan dengan sistem konvensional
ataupun dengan sistem online. Harga terbaik (ingat, bukan harga
terendah!) dan kualitas yang terbaiklah, nantinya yang akan menjadi
pemenang. Adapun mengenai jenis perusahaan yang bisa menjadi
peserta tender adalah seluruh badan usaha berskala baik mikro, kecil,
menegah atau besar yang legal secara administrasi. Dengan terbitnya
Perpres terbaru, tender proyek saat ini telah memberi prioritas kepada
penyedia yang memiliki produk lokal dan para pelaku usaha kecil
menengah (UKM).
Tahapan Mengikuti Tender pada Proyek Swasta dan Pemerintah
Di dalam proyek swasta secara umum tender dimulai dengan tahap
prakualifikasi yang meliputi identifikasi kemampuan calon penyedia
dan ruang lingkup pekerjaan yang ditenderkan. Jika sudah, maka paket
pekerjaan siap untuk diumumkan melalui berbagai media massa seperti
koran, majalah, televisi, radio, atau internet. Setelah itu diadakan rapat
atau pertemuan antara calon-calon penyedia yang telah lulus
prakualifikasi dan berminat terhadap pekerjaan yang ditenderkan
dengan pihak pembuat tender.
Sedangkan berikut ini adalah tahapan pelaksanaan dalam tender
K/L/PD yang mungkin perlu Anda ketahui:
1. Pelaksanaan Kualifikasi
2. Pengumuman dan/atau Undangan
3. Pendaftaran dan Pengambilan Dokumen Pemilihan
4. Pemberian Penjelasan.
5. Penyampaian Dokumen Penawaran.
6. Evaluasi Dokumen Penawaran. 
7. Penetapan dan Pengumuman Pemenang. Pada tahap ini diumumkan
hasil masing-masing calon Penyedia dan ditetapkan pemenang
tender.
8. Sanggah.

15
 Kementerian/Lembaga/Perangkat Daerah (K/L/PD) dalam
mendapatkan harga terbaik dalam suatu tender tentu tak semudah
membalikkan telapak tangan. Asumsinya adalah masing-masing
Penyedia yang mengikuti tender akan bersaing dengan perusahaan
peserta tender lainnya dengan harga yang termurah tapi berkualitas
sesuai dengan spesifikasi, jenis, dan merk yang diminta.
Bagi Anda sebagai Penyedia, maka proses tender merupakan
seleksi/metode pemilihan yang penuh persaingan sehingga amatlah
penting bagi Anda untuk mencantumkan penawaran yang kompetitif di
dalam dokumen proposal. Mengajukan penawaran melaluui tender tidak
memberikan jaminan keberhasilan dalam bentuk apapun. Yang
terpenting adalah persiapkan dengan sebaik mungkin dokumen
penawaran Anda.
2.3. Perencanaan
Perencana adalah orang atau badan hukum yang ditunjuk oleh
pemberitugas untuk menyalurkan keinginannya dari segi bentuk yang
merupakan perencanaan, baik perencanaan arsitektural, structural maupun
mekanikal dan elektrikal juga estimasi biaya.
1. Syarat - syarat
a. Berbentuk perorangan atau badan usaha.
b. Ahli bangunan sehingga bias menyalurkan dan mewujudkan
keinginan Principal.
c. Diangkat sekaligus sebagai orang kepercayaan Principal.
2. Kewajiban
a. Membuat perencanaan lengkap dari bangunan yang akan dibangun
sesuai keinginan pemberi tugas, antara lain meliputi gambar -
gambar arsitektural dan struktural, Rencana Kerja dan Syarat - syarat
(RKS), Rencana Anggaran Biaya / Estimasi biaya (RAB).
b. Memberikan penjelasan tentang hasil perencanaan bila diperlukan.
c. Membuat revisi jika ada yang diperlukan pada gambar rencana.
d. Menyetujui gambar - gambar pelaksana yang dibuat Kontraktor.

16
 3. Hak Perencanaan berhak menerima honorarium sesuai dengan
ketentuan / perjanjian.
2.4. Dokumen Kontrak
Elemen yang paling penting dalam suatu proses kerjasama antara
berbagai pihak untuk mewujudkan suatu tujuan tertentu yang telah disepakati
bersama adalah kontrak. Dalam proyek konstruksi, kontrak merupakan
dokumen yang harus dipenuhi dan dilaksanakan bersama antara pihak yang
telah sepakat untuk saling terikat. Tahap awal yang harus dipahami lebih
dahulu adalah dasar-dasar pengertian kontrak serta konsep kontrak
konstruksi.
Dasar-dasar pengertian mengenai kontrak dalam konteks kontrak
pekerjaan konstruksi mencakup pengetahuan mengenai hal-hal yang berkaitan
dengan :
1. Proses pembentukan kontrak
2. Proses dan prosedur pelaksanaan kontrak
3. Pelanggaran kontrak
4. Analisis kerugian akibat pelanggaran kontrak
5. Hubungan kontraktual.
Dokumen kontrak (konstruksi) adalah kumpulan dokumen tertulis yang
menjelaskan peranan, tanggung jawab dan “pekerjaan” dalam kontrak
konstruksi dan mengikat bagi para pihak yang berkontrak.
Secara umum, dokumen kontrak konstruksi harus mencakup point-point
sebagai berikut :
1. Instrument perjanjian yang menjelaskan semua dokumen yang menjadi
bagian dari dokumen kontrak dan termasuk klausal pelaksanaan
2. Kondisi-kondisi kontrak yang menjelaskan isi perjanjian secara lebih
mendetail
3. Korespondensi antara pihak yang berkontrak
4. Spesifikasi pekerjaan.
2.4.1 Hubungan Kontrak Dalam Proyek Konstruksi

17
 Gambar 2.1
Struktur Hubungan Kontraktual Proyek Konstruksi
Keterlibatan pihak-pihak dalam proyek dapat dikelompokkan
menjadi hubungan yang bersifat kontraktual. Artinya pihak
tersebut menandatangani sebuah kontrak dan juga hubungan antar
pihak yang secara tidak langsung terlibat dalam pelaksanaan
proyek konstruksi.
Seperti terlihat pada gambar di atas mengenai struktur
hubungan kontrak tradisional berikut ini, garis tegas menunjukkan
hubungan yang terjadi dengan adanya suatu kontrak, sementara
garis terputus menunjukkan hubungan yang terjadi akibat
kontrak-kontrak tersebut. Pada struktur hubungan kontrak
tersebut, meskipun institusi penjamin (bonding company) hanya
terikat kontrak dengan kontraktor utama, tetapi implikasinya
terhadap proyek melibatkan banyak pihak lain. Penjamin
memberikan jaminan atas kontraktor pada pemilik dengan
memberikan jaminan pelaksanaan (performance bond), jaminan
pembayaran (payment bond), jaminan pemeliharaan (maintannce
bond) dan bentuk-bentuk jaminan lain.
2.4.2. Jenis-Jenis Kontrak
Hal yang perlu dipertimbangkan pertama kali oleh pemilik
proyek atau pengguna jasa adalah memilih jenis-jenis kontrak yang
akan diterapkan.
Terdapat berbagai jenis kontrak yang terlihat dalam industri
konstruksi, antara lain :

18
 1. Kontrak Konstruksi, sering juga disebut “Surat Perjanjian
Pelaksanaan Pekerjaan”
2. Kontrak Pengadaan, yaitu kontrak yang hanya membahas
aspek pengadaan barang
3. Kontrak Agensi, yaitu kontrak pengadaan jasa (misalnya
kontrak antara pemilik proyek dan konsultan)
Dokumen kontrak terdiri dari : petunjuk untuk peserta tender,
penawaran termasuk harga satuan dan kuantitas (dalam kontrak
unit – price), kontrak, syarat-syarat umum kontrak termasuk
addendum, syarat-syarat khusus kalau ada, spesifikasi umum
termasuk addendum, spesifikasi khusus kalau ada termasuk
addendum, gambar rencana, dan berita acara penjelasan pekerjaan.
Jika suatu saat terdapat perbedaan diantara dokumen yang satu
dengan yang lainnya, maka urutan ketentuan yang harus dipakai
adalah sebagai berikut :
1. Agenda kontrak kalau ada
2. Perjanjian kontrak
3. Syarat-syarat khusus (kalau ada)
4. Syarat-syarat umum
5. Spesifikasi khusus (kalau ada)
6. Spesifikasi Umum
7. Daftar penawaran dan daftar kuantitas dan harga
8. Gambar rencana

2.4.3. Sistem Jaminan Dalam Kontrak

Menurut pasal 1820 dan 1316 KUH Perdata, definisi jaminan
adalah suatu perjanjian dimana seorang pihak ketiga guna
kepentingan si berhutang, mengikatkan diri untuk memenuhi
perhutangan ataupun mengganti kerugian si berhutang, manakala si
berhutang melakukan wanprestasi. Yang dimaksud wanprestasi
adalah jika salah satu pihak dalam perjanjian tidak memenuhi
prestasi karena kesalahannya.

19
 Tujuan dan isi dari jaminan ialah memberikan jaminan untuk
dipenuhinya perhutangan ataupun penggantian di dalam perjanjian
pokok. Ada beberapa jaminan yang harus disediakan kontraktor
dalam proses penawaran sampai dengan pelaksanaan dan
pemeliharaan pekerjaan.

1. Jaminan Penawaran
Jaminan penawaran tujuannya agar kontraktor
bertanggung jawab atas penawarannya. Besarnya jaminan
antara 1.5 sampai 3%. Jaminan ini menjadi milik pemberi
tugas (Pemerintah), jika ternyata kontraktor menolak untuk
menandatangani kontrak. Bentuk jaminan berupa Jaminan
Bank atau Security Bond. Jaminan dikembalikan setelah
penandatanganan kontrak.
2. Jaminan Pelaksanaan
Jaminan pelaksanaan tujuannya agar kontraktor
bertanggung jawab untuk menyelesaikan pekerjaan kontrak
sampai selesai. Besarnya jaminan antara 5 sampai 10%, berupa
jaminan bank atau security bond, yang berlaku sampai
pekerjaan fisik selesai. Jaminan ini menjadi milik Pemerintah,
jika terjadi pemutusan hubungan kontrak yang disebabkan oleh
kesalahan/kelalaian kontraktor (wanprestasi). Jaminan
pelaksanaan dikembalikan kepada kontraktor setelah pekerjaan
selesai dan telah dilakukan serah terima pertama (PHO).
3. Jaminan Uang Muka
Ini berlaku dalam persyaratan kontrak kontraktor dapat
meminta uang muka. Terhadap jumlah uang muka ini
kontraktor memberikan jaminan berupa jaminan bank atau
security bond, yang berlaku sampai angsuran kembali uang
muka selesai, atau sampai pekerjaan fisik selesai. Besarnya
uang muka maximum 20%. Jaminan uang muka ini dapat

20
 diclaim kepada badan penjamin sebanyak sisa uang muka yang
belum diangsur, jika terjadi pemutusan kontrak.
4. Uang Retensi
Uang retensi adalah uang yang ditahan dalam setiap
pembayaran progress pekerjaan kepada kontraktor, jika
disyaratkan dalam syarat-syarat umum kontrak, yang
tujuannya agar kontraktor benar-benar melakukan
pemeliharaan dan perbaikan-perbaikan kekurangsempurnaan
yang ternyata terlihat setelah pekerjaan fisik selesai. Jaminan
ini dapat dicairkan oleh Pimpinan Proyek, jika kontraktor tidak
mampu melaksanakan pekerjaan pemeliharaan tersebut, dan
selanjutnya dilaksanakan oleh pimpinan proyek sendiri atau
oleh pihak ketiga.
Masa pemeliharaan (warranty period) berlaku setelah
pekerjaan fisik selesai, dan telah dilakukan serah terima
sementara (Provisional Hand Over/PHO). Lama masa
pemeliharaan tergantung pada persyaratan kontrak. Untuk
pekerjaan konstruksi jalan kabupaten misalnya, masa
pemeliharaan pekerjaan konstruksi minimum 6 bulan untuk
pekerjaan pemeliharaan periodik, masa pemeliharaannya
minimum 3 bulan.
Diadakan masa pemeliharaan yang cukup panjang,
tujuannya adalah agar dapat diketahui ketidaksempurnaan
konstruksi setelah konstruksi itu dimanfaatkan, dan telah
mengalami keadaan musim hujan. Biasanya selama masa
jaminan pemeliharaa itu akan terlihat bagian-bagian konstruksi
yang kurang sempurna, yang selama masa konstruksi tidak
terdeteksi. Kekurangsempurnaan tersebut harus diperbaiki
kembali oleh kontraktor atas tanggungan kontraktor. Uang
retensi dikembalikan kepada kontraktor, setelah masa
pemeliharaan berakhir dan telah dilakukan serah terima akhir
(Final Hand Over/FHO)

21
 5. Asuransi
Asuransi bersifat intern kontraktor dengan badan asuransi.
Biasanya asuransi diperlukan untuk mobilsasi/angkutan
peralatan berat, yang mengandung resiko besar. Sering dalam
kontrak dijadikan persyaratan yang tujuannya agar pekerjaan
tidak tertunda lama, jika terjadi resiko dalam pengangkutan
peralatan berat.
Asuransi lainnya berupa asuransi tenaga kerja kontraktor
melalui Astek. Asuransi pekerjaan yaitu jaminan jika pekerjaan
gagal total. Sistem asuransi pekerjaan biasanya sudah
dipersyaratkan bagi kontraktor-kontraktor di Luar Negeri, yang
tujuannya sebagai persyaratan untuk mendapatkan kredit bank
untuk pelaksanaan proyek.
2.4.4. Sistem Pembayaran
Sistem pembayaran atas prestasi kontraktor, diantaranya
adalah sebagai berikut.
1. Sistem Termin
Angsuran pembayaran setelah progress tertentu tercapai,
misalnya setelah progress bernilai 25, 40, 60, 80 dan 100%,
yang disebut dengan sistem termin. Sistem ini biasanya
diberlakukan untuk kontrak lump sum, berdasarkan permintaan
kontraktor. Untuk kepentingan pengendalian, pencapaian
progress bulanan tetap diperlukan, agar dapat dilakukan
tindakan-tindakan koreksi jika diperlukan serta guna keperluan
pelaporan.
2. Sistem MC
Sistem MC atau Monthly Certificate, adalah sistem
pembayaran yang ditetapkan dalam kontrak berdasarkan
prestasi bulanan yang tercapai. Umumnya sistem ini berlaku
untuk kontrak pekerjaan jalan dan pengairan. Kontrak-kontrak
pekerjaan yang berbantuan Luar Negeri, selalu mensyaratkan
pembayaran dengan sistem MC.

22
 3. Sistem Turn Key
Sistem ini merupakan salah satu alternatif kontrak
berdasarkan lump sum yang pembayarannya dilakukan setelah
pekerjaan selesai seluruhnya, yang kontraknya disebut turn key
contract. Biasanya ini berlaku pada pekerjaan yang unitnya
kecil-kecil dan seragam yang jumlah unitnya banyak. Biasanya
ditemui pada kontrak pekerjaan di kalangan swasta.
2.5. Metode Pelaksanaan Pekerjaan
Lisplang adalah bagian dari bangunan yang berfungsi untuk menutupi
bagian atas bangunan sehingga tampak rapi Ketika dilihat dari arah bawah.
Sebagai elemen sebuah bangunan, lisplang memiliki beberapa fungsi, seperti
dar segi estetika dan konstruksi.
1. Pembesian
SNI 03-2002 (Standard Nasional Indonesia) menyatakan baja
tulangan yang digunakan untuk beton adalah tulangan ulir, kecuali baja
polos diperkenankan untuk tulangan spiral atau tendon. Tulangan yang
terdiri dari profil baja struktural, pipa baja, atau tabung baja dapat
digunakan sesuai dengan persyaratan.

Berikut ini adalah ukuran-ukuran dan berat-berat standar baja

tulangan menurut ASTM 615 [48], A616 [49], A617 [50], A706 [51]

(American Standart Test Material):

Tabel 2.1. Ukuran dan Berat Baja Tulangan Menurut ASTM

Nomor Dimensi Nominal Bobot

Batang Diameter Luas Tulangan
(in) (mm) (in2) (cm2) (lb/ft) (kg/m)
3 0.375 9.5 0.11 0.71 0.376 0.559
4 0.500 12.7 0.20 1.29 0.668 0.994
5 0.625 15.9 0.31 2.00 1.043 1.552
6 0.750 19.1 0.44 2.84 1.052 2.235
7 0.875 22.2 0.60 3.87 2.044 3.041
8 1.000 25.4 0.79 5.10 2.670 3.973

23
 9 1.128 28.7 1.00 6.45 3.400 5.059
10 1.270 32.3 1.27 8.19 4.303 6.403
11 1.410 35.8 1.56 10.06 5.313 7.906
14 1.693 43.0 2.25 14.52 7.650 11.38
18 2.257 57.3 4.00 25.81 13.60 20.24

 Baja tulangan
Tulangan merupakan suatu fungsi yang sangat penting untuk
struktur beton karena daya dukung struktur beton bertulang
didapatkan dari hasil kerja sama antara beton dan tulangan.
Tulangan tersebut terdiri dari suatu jaringan batang-batang besi.
Besi tulangan adalah besi yang berbentuk batang yang digunakan
untuk penulangan beton. Dalam konstruksi dikenal dengan besi ulir
dan besi polos, dimana besi berpenampang ulir mempunyai
kekuatan lebih jika dibandingkan dengan besi polos.

 Kawat bendrat
Kawat bendrat adalah kawat yang biasa digunakan sebagai
pengikat rangkaian tulangan-tulangan antara satu tulangan dengan
yang lainnya baik untuk tulangan kolom, balok, sloof, kolom
praktis, atau pun rangkaian tulangan lainnya sehingga membentuk
suatu rangkaian rangka elemen struktur yang siap dicor.

2. Bekisting
Bekisting harus sesuai dengan dimensi lisplang yang diinginkan,
Adapun bahan yang digunakan untuk bekisting lisplang adalah plywood
9 mm sebagai dinding bekisting dan untuk rangkanya digunakan balok
5/5 kemudian disesui dengan kayu perancah untuk lisplang agar tidak
miring pada saat pengecoran

Sebelum membuat bekisting, tukang kayu membuat ukuran terlebih

dahulu pada plywood yang akan digunakan sebagai bekisting. Didalam
pembuatan bekisting harus memperhatikan prinsip yang harus dipegang
yaitu :

24
  semakin sedikit waktu yang diperlukan untuk menyelesaikan
Bekisting harus mudah dibuat, maka dari itu bahan dasar pembuatan
bekisting adalah plywood 9 mm karena selain permukaannya yang
rata juga memudahkan dalam pengerjaannya.
 Bekisting harus bisa menahan beton. Beban yang diakibatkan dari
tekanan keluar pada saat pengecoran dilakukan.
 Bekisting harus muda dibuka. Dengan mudahnya pekerjaan maka
pekerjaan.
 Metode bekisting
Termasuk dalam metode bekisting ini adalah teknik untuk fabrikasi,
memasang, membongkar, dan memasang kembali. Fabrikasi harusnya
juga direncanakan dengan baik. Potongan kayu atau panel kayu harus
dipotong sedemikian sehingga sisa material yang tidak terpakai atau
waste sesedikit mungkin. Potongan kayu harus semaksimal mungkin
dapat dipergunakan kembali. Pembongkaran bekisting harus dilakukan
hati-hati agar kayu tidak cepat rusak sehingga umur pemakaian kayu
dapat lebih panjang.

3. Pengecoran
 Semen
SNI 03-2847-2002 (Standard Nasional Indonesia) menyatakan
semen yang digunakan untuk pembuatan beton adalah semen
portland yang telah ditentukan dalam SNI 15-204-1994 dan harus
memenuhi persyaratan yang telah ditetapkan dalam standard
tersebut. “spesifikasi semen blendedhidrolis” (ASTM C 595), kecuali
tipe S dan SA yang tidak diperuntukan sebagai unsur pengikat utama
struktur beton. “spesifikasi semen hidrolisekspansif” (ASTM C 845).
Semen yang diperuntukan pada pekerjaan konstruksi harus sesuai
dengan semen yang digunakan pada perancangan porsi campuran.

Semen adalah material yang mempunyai sifat-sifat adhesif dan

kohesif yang diperlukan untuk mengikat agregat-agregat menjadi
suatu massa yang padat yang mempunyai kekuatan yang cukup. Dari
berbagai jenis semen hidrolis yang telah dikembangkan, semen

25
 portland, yang untuk pertama kalinya dipatentkan di Inggris pada
tahun 1824, merupakan semen yang paling banyak dipakai.

 Agregat
Agregat ialah butiran mineral alami yang berfungsi sebagai
bahan pengisi dalam campuran mortar atau beton. Agregat kira-kira
menempati sebanyak 70 % volume mortar atau beton, agregat sangat
berpengaruh terhadap sifat-sifat motrtar/betonnya, sehingga
pemilihan agregat merupakan suatu bagian penting dalam pembuatan
mortar/beton.

 Agregat kasar
Agregat yang mempunyai ukuran butir-butir besar dan memiliki
nilai batas ukuran yaitu lebih besar dari 4,80 mm disebut dengan
agregat kasar.

Agregat kasar untuk bahan bangunan sebaiknya dipilih yang

memenuhi persyaratan sebagai berikut :

1) Butir-butirnya keras dan tidak berpori, indeks kekerasan ≤ 5 %

(diuji dengan goresan batang tembaga). Bila diuji dengan bejana
Rudeloff atau Los Angeles.
2) Kekal, tidak pecah atau hancur oleh pengaruh cuaca (terik
matahari dan hujan). Jika diuji dengan larutan garam Natrium
Sulfat bagian yang hancur maksimum 12%, jika dengan garam
Magnesium Sulfat maksimum 18%.
3) Tidak mengandung lumpur (butiran halus yang lewat ayakan
0,06 mm) lebih dari 1 %.
4) Tidak boleh mengandung zat-zat yang raktif terhadap alkali
5) Butiran agregat yang pipih dan panjang tidak boleh lebih dari 20
%
6) Modulus halus butir antara 6 – 7,10 dan dengan variasi butir
sesuai standar gradasi
7) Ukuran butir maksimum tidak boleh melebihi dari : 1/5 jarak
terkecil antara bidang-bidang samping cetakan, 1/3 tebal pelat

26
 beton, ¾ jarak bersih antar tulangan atau berkas tulangan.
 Agregat halus
Agregat yang berbutir kecil dan memiliki ukuran lebih kecil dari
4,80 mm disebut dengan agregat halus. Secara umum, agregat harus
mempunyai bentuk yang baik (bulat atau mendekati kubus), bersih,
keras, kuat dan gradasinya baik. Agregat harus pula mempunyai
kestabilan kimiawi dan dalam hal-hal tertentu harus tahan aus dan
tahan cuaca.

Agregat halus sebaiknya dipilih yang memenuhi persyaratan

sebagai berikut :

1) Butir-butirnya tajam dan keras, dengan indeks kekerasan ≤ 2,2.

2) Kekal, tidak pecah atau hancur oleh pengaruh cuaca (terik
matahari dan hujan). Jika di uji dengan larutan garam Natrium
Sulfat bagian yang hancur maksimum 12 %, jika dengan garam
Magnesium Sulfat maksimum 18 %.
3) Tidak mengandung lumpur (butiran halus yang lewat ayakan
0,06 mm) lebih dari 5 %.
4) Tidak mengandung zat organis terlalu banyak, yang dibuktikan
dengan percobaan warna dengan larutan 3 % NaOH, yaitu warna
cairan di atas endapan agregat halus tidak boleh lebih gelap
daripada warna standar / pembanding.
5) Modulus halus butir antara 1,50 – 3,80 dan dengan variasi butir
sesuai standar gradasi.
6) Agregat halus dari laut / pantai, boleh dipakai asalkan dengan
petunjuk dari lembaga pemeriksaan bahan-bahan yang diakui.
 Air
Air berfungsi sebagai pencampur bahan-bahan beton. Air yang
telah bercampur dengan semen akan mengalami persenyawaan yang
berfungsi sebagai perekat antar senyawa. Berikut ini adalah
persyaratan yang harus diperhatikan dalam pemilihan penggunaan air
pada campuran beton :

27
 1) Air yang digunakan pada campuran beton harus bersih dan
bebas dari bahan-bahan merusak yang mengandung oli, asam,
alkali, garam, bahan organik, atau bahan-bahan lainnya yang
merugikan terhadap beton atau tulangan.

2) Air pencampur yang digunakan pada beton prategang atau pada

beton yang di dalamnya tertanam logam aluminium, termasuk
air bebas yang terkandung dalam agregat, tidak boleh
mengandung ion klorida dalam jumlah yang membahayakan.
3) Air yang tidak dapat diminum tidak boleh digunakan pada
beton, kecuali ketentuan berikut terpenuhi:
- Pemilihan proporsi campuran beton harus didasarkan pada
campuran beton yang menggunakan air dari sumber yang
sama.
- Hasil pengujian pada umur 7 dan 28 hari pada kubus uji
morta yang dibuat dari adukan dengan air yang tidak dapat
diminum harus mempunyai kekuatan sekurang-kurangnya
sama dengan 90% dari kekuatan benda uji yang dibuat
dengan air yang dapat diminum. Perbandingan uji kekuatan
tersebut harus dilakukan pada adukan serupa, terkecuali
pada air pencampur, yang dibuat dan diuji sesuai dengan
“Metode uji kuat tekan untuk mortar semen hidrolis
(Menggunakan spesimen kubus dengan ukuran sisi 50
mm)” (ASTM C 109).
2.6. Standar dan Peraturan
2.6.1. Standar mutu dan pelaksanaan yang digunakan dalam
perencanaan/konstruksi
Masalah mutu/kualitas dalam proyek konstruksi erat hubungannya
dengan masalah-masalah berikut:
1. Material konstruksi, yang umumnya tersedia ataupun dapat dibeli
di lokasi atau sekitar lokasi proyek.
2. Peralatan (equipment), yang dibuat di pabrik atas dasar pesanan,
seperti kompresor, generator mesin-mesin, dlsb. Peralatan

28
 demikian umumnya diangkut dari jarak jauh untuk sampai ke
lokasi proyek.
3. Pelatihan dan sertifikasi tenaga konstruksi, misalnya melatih ahli
mengelas, pertukangan, mandor dlsb.

Pengendalian proyek konstruksi mencakup dan tidak terbatas pada

hal-hal sebagai berikut:

1. Membuat kerangka kerja secara total;

2. Pengisian tenaga kerja termasuk penunjukan konsultan;
3. Menjamin bahwa semua informasi yang ada telah dikomunikasikan
ke semua pihak terkait;
4. Adanya jaminan bahwa semua rencana yang dibuat akan dapat
dilaksanakan;
5. Monitoring hasil pelaksanaan dan membandingkannya dengan
rencana, dan
6. Mengadakan langkah perbaikan (corrective action) pada saat yang
paling awal.
Hubungan antara fungsi-fungsi manajemen dan faktor-faktor yang
menjadi ukuran suksesnya perencanaan dan pengendalian termasuk
pengendalian mutu dapat dilihat pada gambar 2. Merupakan kewajiban
penyedia jasa konstruksi untuk menyiapkan rencana pengawasan
kualitas dan kepastian kualitas. Rencana pengawasan kualitas dan
kepastian kualitas/Quality Control  dan  Quality Assurance/QA-QC
meliputi kegiatan berikut:

29
 Gambar 2.3 Alur Kerja Pelaksanaan Konstruksi (Pada Proyek
Pemerintah/Swasta)
1. Rencana penggawasan kualitas
Penyedia jasa konstruksi (kontraktor) harus mendapatkan
persetujuan dari wakil pemberi kerja mengenai QA-QC untuk
seluruh pekerjaan yang menjelaskan seluruh prosedur, instruksi,
rekaman-rekaman, dan personil yang digunakan untuk memastikan
dan mengontrol kualitas pekerjaan.
Rencana QA/QC harus diajukan penyedia jasa konstruksi
(kontraktor) kepada wakil pemberi kerja sebelum rapt mulainya
proyek. Penyedia jasa konstruksi (kontraktor) harus menyajikan
kepada wakil pemberi kerja rencana pengawasan kualitas yang
akan dilaksanakannya. Rencana QA/QC tersebut harus disetujui
oleh wakil pemberi kerja agar sesuai dengan yang diharapkan.
2. QA/QC manajer
Penyedia jasa konstruksi (kontraktor) harus menunjuk seorang
QA/QC manajer sebelum pekerjaan konstruksi dilaksanakan.

30
 QA/QC manajer akan bertaggung jawab terhadap pelaksanaan dan
keberlangsungan rencana pengawasan kualitas. Orang yang
ditunjuk oleh penyedia jasa konstruksi (kontraktor) sebagai QA/QC
manajer harus disetujui oleh wakil pemberi kerja. QA/QC manajer
akan melaporkan pekerjaannya langsung kepada Manajer proyek
dari penyedia jasa konstruksi (kontraktor).
3. Perubahan pada rencana pengawasan kualitas
Penyedia jasa konstruksi (kontraktor) harus memberi tahukan
kepada wakil pemberi kerja secara tertulis segala usulan perubahan
pada rencana pengawasan kuaitas. Perubahan yang dibuat pada
rencana pengawasan kuaitas tidak boleh dilaksanakan sebelum
persetujuan tertulis dari wakil pemberi kerja.
4. Hal-hal yang melekat pada rencana pengawasan kualitas
Penyedia jasa konstruksi (kontraktor) harus memastikan bahwa
rencana pengawasan kualitas yang telah disetujui telah diikuti dan
dilaksanakan selama pelaksanaan pekerjaan. Seluruh hasil
pengawasan, record dan seluruh operasi pengawasan kualitas harus
dilaporkan secara berkala kepada wakil pemberi kerja. Dalam
pengendalian kualitas/mutu terdapat 2 (dua) komponen kegiatan
utama dalam pelaksanaan konstruksi yakni pengendalian kualitas
(QA) dan pengendalian kuantitas (QC). Dapat diakses secara online
di
https://ecodrain.wordpress.com/2015/03/13/manajemen-kualitas-
dalam-proyek-konstruksi/
2.6.2. Peraturan yang digunakan dalam perencanaan/pelaksanaan
konstruksi
Dalam pekerjaan konstruksi sering sekali kita menemukan istilah-
istilah terkait pekerjaan konstruksi yang perlu dipahami dan diterapkan
oleh pengguna jasa dalam hal ini Pihak Pengguna Anggaran (PA) atau
Pengguna Barang/Jasa dan PPK selaku pihak yang melakukan perikatan
kontrak dan mengendalikan kontrak, ambil contoh dalam mewujudkan

31
suatu pekerjaan Bangunan Gedung negara tahapan-tahapan saja yang
harus dilakukan oleh Pengguna Jasa. Dapat diakses secara online di
https://www.jogloabang.com/ekbis/pp-22-2020-peraturan-
pelaksanaan-uu-2-2017-jasa-konstruksi
Dalam hal ini peaturan yang mengatur jasa konstruksi cukup
banyak, antara lain sbb:
1. UU No. 18/1999 Tentang Jasa Konstruksi
2. PP No. 28/2000 Tentang Usaha dan Peran Masyarakat Jasa
Konstruksi
3. PP No. 29/2000 Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi
4. PP No. 30/2000 Tentang Penyelenggaraan Pembinaan Jasa
Konstruksi
5. PP No. 4/2010 Tentang Perubahan Atas PP No. 28/2000 Tentang
Usaha dan Peran Masyarakat Jasa Konstruksi
6. PP No. 59/2010 Tentang Perubahan Atas PP No. 29/2000 Tentang
Penyelenggaraan Jasa Konstruksi
7. PP No. 92/2010 Tentang Perubahan Kedua Atas PP No. 28/2000
Tentang Usaha dan Peran Masyarakat Jasa Konstruksi
Tahapan-tahapan yang diperlukan atau paling tidak minimal harus
dipenuhi dalam menyelengarakan suatu pekerjaan konstruksi, teradapat
pada pasal 24 PP 29/2000 Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi,
yang berbunyi Penyelenggaraan pekerjaan konstruksi wajib dimulai
dengan tahap perencanaan yang selanjutnya diikuti dengan tahap
pelaksanaan beserta pengawasannya yang masing-masing tahap
dilaksanakan melalui kegiatan penyiapan, pengerjaan, dan pengakhiran.
1. Tahapan Perencanaan
Lingkup tahap perencanaan pekerjaan konstruksi terbagi
menjadi beberapa tahapan antara lain:
a. prastudi kelayakan,
b. studi kelayakan,
c. perencanaan umum, dan
d. perencanaan teknik.

32
 Lingkup tahap perencanaan pekerjaan konstruksi meliputi
prastudi kelayakan, studi kelayakan, perencanaan umum, dan
perencanaan teknik. Dalam hal ini PP 29/2000 Tentang
Penyelenggaraan Jasa Konstruksi pada pasal 26 membagi menjadi
beberapa Kriteria:
a. Dalam perencanaan pekerjaan konstruksi dengan pekerjaan
risiko tinggi harus dilakukan prastudi kelayakan, studi
kelayakan, perencanaan umum, dan perencanaan teknik.
b. Dalam perencanaan pekerjaan konstruksi dengan pekerjaan
risiko sedang harus dilakukan studi kelayakan, perencanaan
umum, dan perencanaan teknik.
c. Dalam perencanaan pekerjaan konstruksi dengan pekerjaan
risiko kecil harus dilakukan perencanaan teknik.
Kriteria yang digunakan pasal 26 adalah Kriteria Resiko
Tinggi-Sedang-Kecil, oleh karena itu Pengguna Jasa selain
melakukan Identifikasi Kebutuhan pada pekerjaan konstruksi
haruslah dibreakdown lebih dalam lagi menjadi identifikasi resiko.
Identifikasi Resiko berupa melakukan penetapan kriteria resiko
sebagaimana diatur pada pasal 10 PP No. 28/2000 Tentang Usaha
dan Peran Masyarakat Jasa Konstruksi. Kriteria risiko pada
pekerjaan konstruksi terdiri dari:
a. kriteria risiko kecil mencakup pekerjaan konstruksi yang
pelaksanaannya tidak membahayakan keselamatan umum dan
harta benda;
b. kriteria risiko sedang mencakup pekerjaan konstruksi yang
pelaksanaannya dapat berisiko membahayakan keselamatan
umum, harta benda, dan jiwa manusia;
c. kriteria risiko tinggi mencakup pekerjaan konstruksi yang
pelaksanaannya berisiko sangat membahayakan keselamatan
umum, harta benda, jiwa manusia, dan lingkungan.
Khusus terkait dengan perencanaan Teknis (selalu ada di setiap
tahapan uraian pasal 26 PP 29/2000 Tentang Penyelenggaraan Jasa

33
 Konstruksi) terkait bangunan gedung negara dapat berpedoman
pada Permen PU 45/2007.
2. Perencanaan Teknis Konstruksi:
a. Perencanaan teknis konstruksi merupakan tahap penyusunan
rencana teknis ( disain ) bangunan gedung negara, termasuk
yang penyusunannya dilakukan dengan menggunakan disain
berulang atau dengan disain prototip.
b. Penyusunan rencana teknis bangunan gedung negara dilakukan
dengan cara menggunakan penyedia jasa perencanaan
konstruksi, baik perorangan ahli maupun badan hukum yang
kompeten, sesuai dengan ketentuan, dan apabila tidak terdapat
penyedia jasa perencanaan konstruksi yang bersedia, dapat
dilakukan oleh instansi Pekerjaan Umum/instansi teknis
setempat
c.  Rencana teknis disusun berdasarkan Kerangka Acuan Kerja
(KAK) yang disusun oleh pengelola kegiatan
d. Dokumen rencana teknis bangunan gedung negara secara
umum meliputi:
a) Gambar rencana teknis (arsitektur, struktur, mekanikal dan
elektrikal, serta tata lingkungan);
b) Rencana kerja dan syarat-syarat (RKS), yang meliputi
persyaratan umum, administratif, dan teknis bangunan
gedung negara yang direncanakan;
c) Rencana anggaran biaya pembangunan;
d) Laporan akhir tahap perencanaan, meliputi:
 laporan arsitektur;
 laporan perhitungan struktur termasuk laporan
penyelidikan tanah (soil test);
 laporan perhitungan mekanikal dan elektrikal;
 laporan perhitungan IT (Informasi & Teknologi);
 laporan tata lingkungan.

34
 e. Keluaran akhir tahap perencanaan, yang meliputi dokumen
perencanaan, berupa: Gambar Rencana Teknis, Rencana
Kerja dan Syarat-syarat (RKS), Rencana Anggaran Biaya
(Engineering Estimate), dan Daftar Volume Pekerjaan
(Bill of Quantity) yang disusun sesuai ketentuan;
f. Kontrak kerja perencanaan konstruksi dan berita acara
kemajuan pekerjaan/serah terima pekerjaan perencanaan,
yang disusun dengan mengikuti ketentuan yang tercantum
dalam peraturan presiden tentang pelaksanaan anggaran
pendapatan dan belanja negara, dan pedoman pelaksanaan
pengadaan barang/jasa pemerintah beserta petunjuk teknis
pelaksanaannya.
3. Tahap perencanaan teknis konstruksi untuk bangunan gedung
negara:
a. yang berlantai diatas 4 lantai; dan/atau
b. dengan luas total diatas 5.000 m2; dan/atau
c. dengan klasifikasi khusus; dan/atau
d. yang melibatkan lebih dari satu konsultan perencana maupun
pemborong; dan/atau;
e. yang dilaksanakan lebih dari satu tahun anggaran (multiyears
project);
4. Tahap Pelaksanaan Beserta Pengawasannya
Tahapan selanjutnya setelah perencanaan adalah tahap
melaksanakan apa yang direncanakan sekaligus mengawasinya, apa
saja yang perlu dilakukan pada tahap ini ada diatur pada pasal 28
PP PP 29/2000 Tentang Penyelenggaraan Jasa Konstruksi.
Lingkup tahap pelaksanaan beserta pengawasan pekerjaan
konstruksi meliputi  pelaksanaan fisik, pengawasan, uji coba, dan
penyerahan hasil akhir pekerjaan. Pelaksanaan beserta pengawasan
pekerjaan konstruksi dilakukan berdasarkan hasil perencanaan
Teknik

35
 Dalam hal ini Setiap bangunan gedung negara harus memenuhi
persyaratan administratif baik pada tahap pembangunan maupun
pada tahap pemanfaatan bangunan gedung negara, hal ini
dijelaskan Permen PU 45/2007 pada BAB II Persyaratan Bangunan
Gedung Negara, yang mana persyaratan administratif terdiri dari:
1. DOKUMEN PEMBIAYAAN /DOKUMEN ANGGARAN
2. STATUS HAK ATAS TANAH
3. STATUS KEPEMILIKAN
4. PERIZINAN
5. DOKUMEN PERENCANAAN
6. DOKUMEN PEMBANGUNAN.
7. DOKUMEN PENDAFTARAN
Pada tahapan-tahapan diatas yang perlu digaris bawahi
adalah dokumen pembangunan pada tahap sebelum pembangunan
bangunan gedung negara, dan dokumen pendaftaran pada tahap
pemanfaatan bangunan gedug negara yang mana berdasarkan
Permen PU 45/2007 dijelaskan
1. Dokumen Pembangunan:
Setiap bangunan gedung negara harus dilengkapi dengan
dokumen pembangunan yang terdiri atas:
a. Dokumen Perencanaan,
b. Izin Mendirikan Bangunan (IMB),
c. Dokumen Pelelangan,
d. Dokumen Kontrak Kerja Konstruksi, dan As Built
Drawings,
e. hasil uji coba/test run operational,
f. Surat Penjaminan atas Kegagalan Bangunan (dari
penyedia jasa konstruksi), dan
g. Sertifikat Laik Fungsi (SLF) sesuai ketentuan

36
2. Dokumen Pendaftaran
Setiap bangunan gedung negara harus memiliki dokumen
pendaftaran untuk pencatatan dan penetapan Huruf Daftar
Nomor ( HDNo ) meliputi Fotokopi:
a. Dokumen Pembiayaan/DIPA (otorisasi pembiayaan);
b. Sertifikat atau bukti kepemilikan/hak atas tanah;
c. Status kepemilikan bangunan gedung;
d. Kontrak Kerja Konstruksi Pelaksanaan;
e. Berita Acara Serah Terima I dan II;
f. As built drawings (gambar sesuai pelaksanaan konstruksi)
disertai arsip gambar/legger;
g. Surat Izin Mendirikan Bangunan (IMB), dan Sertifikat
Laik Fungsi (SLF); dan
h. Surat Penjaminan atas Kegagalan Bangunan (dari
penyedia jasa konstruksi).
Tahapan-Tahapan PELAKSANAAN KONSTRUKSI menurut
Permen PU 45/2007 pada BAB III Tahapan Pembangunan
Bangunan Gedung Negara antara lain sebagai berikut:
1. Dalam pelaksanaan konstruksi bangunan gedung negara
sudah termasuk tahap pemeliharaan konstruksi.
2. Pelaksanaan konstruksi merupakan tahap pelaksanaan
mendirikan bangunan gedung, baik merupakan
pembangunan baru, perbaikan sebagian atau
seluruhnya,maupun perluasan yang sudah ada, dan/atau
lanjutan pembangunan yang belum selesai, dan/atau
perawatan rehabilitasi, renovasi, restorasi) dilakukan
dengan menggunakan penyedia jasa pelaksana konstruksi
sesuai ketentuan
3. Pelaksanaan konstruksi dilakukan berdasarkan dokumen
pelelangan yang telah disusun oleh perencana konstruksi,
dengan segala tambahan dan perubahannya pada saat
penjelasan pekerjaan/aanwijzing pelelangan, serta

37
 ketentuan teknis (pedoman dan standar teknis) yang
dipersyaratkan.
4. Pelaksanaan konstruksi dilakukan sesuai dengan: kualitas
masukan (bahan, tenaga, dan alat), kualitas proses (tata
cara pelaksanaan pekerjaan), dan kualitas hasil pekerjaan,
seperti yang tercantum dalam RKS
5. Pelaksanaan konstruksi harus mendapatkan pengawasan
dari penyedia jasa pengawasan konstruksi atau penyedia
jasa manajemen konstruksi.
6. Pelaksanaan konstruksi harus sesuai dengan ketentuan
Keselamatan dan Kesehatan Kerja (K3).
7. Penyusunan Kontrak Kerja Pelaksanaan Konstruksi dan
Berita Acara Kemajuan Pekerjaan/Serah Terima Pekerjaan
Pelaksanaan Konstruksi maupun Pengawasan Konstruksi
mengikuti ketentuan yang tercantum dalam peraturan
presiden tentang pedoman pelaksanaan pengadaan
barang/jasa pemerintah dan petunjuk teknis
pelaksanaannya
8. Pemeliharaan konstruksi adalah tahap uji coba dan
pemeriksaan atas hasil pelaksanaan konstruksi fisik. Di
dalam masa pemeliharaan ini penyedia jasa pelaksanaan
konstruksi berkewajiban memperbaiki segala cacat atau
kerusakan dan kekurangan yang terjadi selama masa
konstruksi.
9. Dalam masa pemeliharaan semua peralatan yang dipasang
di dalam dan di luar gedung, harus diuji coba sesuai
fungsinya. Apabila terjadi kekurangan atau kerusakan
yang menyebabkan peralatan tidak berfungsi, maka harus
diperbaiki sampai berfungsi dengan sempurna.
10. Apabila tidak ditentukan lain dalam kontrak kerja
pelaksanaan konstruksi bangunan gedung negara, masa
pemeliharaan konstruksi untuk bangunan gedung semi

38
 permanen minimal selama 3 (tiga) bulan dan untuk
bangunan gedung permanen minimal 6 (enam) bulan
terhitung sejak serah terima pertama pekerjaan konstruksi.
11. Keluaran akhir yang harus dihasilkan pada tahap ini
adalah (Tahapan Pelaksanaan Konstruksi):
a. Bangunan gedung negara yang sesuai dengan
dokumen untuk pelaksanaan konstruksi
b. Dokumen hasil Pelaksanaan Konstruksi, meliputi:
a) gambar-gambar yang sesuai dengan pelaksanaan
(as built drawings).
b) semua berkas perizinan yang diperoleh pada saat
pelaksanaan konstruksi fisik, termasuk Surat Izin
Mendirikan Bangunan (IMB).
c) kontrak kerja pelaksanaan konstruksi fisik,
pekerjaan pengawasan beserta segala perubahan/
addendumnya.
d) laporan harian, mingguan, bulanan yang dibuat
selama pelaksanaan konstruksi fisik, laporan
akhir manajemen konstruksi/pengawasan, dan
laporan akhir pengawasan berkala.
e) berita acara perubahan pekerjaan, pekerjaan
tambah/kurang, serah terima I dan II,
pemeriksaan pekerjaan, dan berita acara lain yang
berkaitan dengan pelaksanaan konstruksi fisik.
f) Foto-foto dokumentasi yang diambil pada setiap
tahapan kemajuan pelaksanaan konstruksi fisik.
g) manual pemeliharaan dan perawatan bangunan
gedung, termasuk petunjuk yang menyangkut
pengoperasian dan perawatan peralatan dan
perlengkapan mekanikal-elektrikal bangunan.

39