Tugas Manajemen Proyek & Konstruksi

MANAJEMEN PROYEK & KONSTRUKSI

Oleh :

Ravinka Adira Desfianty

051001700107

Dosen :

Dr. Ir. Darmawan Pontan, MT., MM

JURUSAN TEKNIK SIPIL

FAKULTAS TEKNIK SIPIL DAN PERENCANAAN
UNIVERSITAS TRISAKTI
JAKARTA
2018
A. MANAJEMEN PROYEK KONSTRUKSI

Kata Manajemen berasal dari bahasa Prancis kuno ménagement, yang

memiliki arti seni melaksanakan dan mengatur. Manajemen belum memiliki
definisi yang mapan dan diterima secara universal. Kata manajemen berasal dari
bahasa Italia (1561) maneggiare yang berarti “mengendalikan,” terutamanya
“mengendalikan kuda” yang berasal dari bahasa latin manus yang berati “tangan”.
Kata ini mendapat pengaruh dari bahasa Perancis manège yang berarti
“kepemilikan kuda” (yang berasal dari Bahasa Inggris yang berarti seni
mengendalikan kuda), dimana istilah Inggris ini juga berasal dari bahasa Italia.
Bahasa Prancis lalu mengadopsi kata ini dari bahasa Inggris menjadi mene, yang
memiliki arti seni melaksanakan dan mengatur.

Pengertian proyek secara umum adalah merupakan sebuah kegiatan

pekerjaan yang dilaksanakan atas dasar permintaan dari seorang pebisnis atau
pemilik pekerjaan yang ingin mencapai suatu tujuan tertentu dan dilaksanakan oleh
pelaksana pekerjaan sesuai dengan keinginan dari pada pebisnis atau pemilik
proyek dan spesifikasi yang ada. Dalam pelaksanaan proyek pemilik proyek dan
pelaksana proyek memiliki hak yang diterima dan kewajiban yang harus
dilaksanakan sesuai dengan batasan waktu yang telah disetujui bersama antar
pemilik proyek dan pelaksana proyek.

Konstruksi merupakan suatu kegiatan membangun sarana maupun

prasarana. Dalam sebuah bidang arsitektur atau teknik sipil,sebuah konstruksi juga
dikenal sebagai bangunan atau satuan infrastruktur pada sebuah area atau pada
beberapa area. Secara ringkas konstruksi didefinisikan sebagai objek keseluruhan
bangun(an) yang terdiri dari bagian-bagian struktur.

Definisi “ Manajemen Proyek Konstruksi “ suatu cara/metode untuk

mencapai suatu hasil dalam bentuk bangunan/infrastruktur yang dibatasi oleh waktu
dengan menggunakan sumber daya yang ada secara efektif melalui tindakan
perecanaan ( planning), pengorganisasian ( organizing) , Pelaksanaan (actuating),
dan pengawasan (controlling).

1
B. HUBUNGAN ANTARA UNSUR-UNSUR PROYEK

Hubungan antara Konsultan Perencana dengan Pemilik Proyek

Ikatan berdasarkan kontrak, konsultan memberikan layanan konsultasi dimana
produk yang dihasilkan berupa gambar – gambar rencana dan peraturan serta syarat –
syarat, sedangkan pemilik proyek memberikan biaya jasa atas konsultasi yang diberikan
oleh konsultan.

Hubungan Kontraktor dengan Pemilik Proyek

Ikatan berdasarkan kontrak, kontraktor memberikan layanan jasa profesionalnya
berupa bangunan sebagai realisasi dari keinginan pemilik proyek yang telah dituangkan
kedalam gambar rencana dan peraturan serta syarat-syarat oleh konsultan, sedangkan
pemilik proyek memberikan biaya jasa profesional kontraktor.

Hubungan Konsultan Pengawas dengan Pemilik Proyek

Terikat ikatan kontrak dan hubungan fungsional. Pengawas menyampaikan
perubahan yang terjadi berkaitan dengan pelaksanaan di lapangan. Owner membayar atau
mengurangi biaya perubahan.

Hubungan Konsultan Perencana dengan Kontraktor

Ikatan berdasarkan peraturan pelaksanaan. Konsultan memberikan gambar rencana
dan peraturan serta syarat – syarat, kemudian kontraktor harus merealisasikan menjadi
sebuah bangunan.

Hubungan Konsultan Pengawas dengan Kontraktor

Terikat hubungan fungsional. Pengawas melakukan pengawasan selama
pelaksanaan pekerjaan sesuai dengan peraturan – peraturan yang telah disepakati.
Kontraktor melaporkan setiap hasil pekerjaan yang dilaksanakan dan kendala – kendala
secara teknis kepada pengawas.

2
Hubungan Konsultan Pengawas dengan Konsultan Perencana

Terikat hubungan fungsional. Perencana memberikan hasil desain serta peraturan

pelaksanaan kepada pengawas. Pengawas melaporkan hasil pekerjaan serta kendala teknis
yang timbul di lapangan guna dicari perubahan.

Hubungan Sub Kontraktor dengan Kontraktor

Sub Kontraktor hanya memiliki hubungan dengan kontraktor saja tanpa ada hubunan
dengan elemen – elemen dalam proyek selain kontraktor. Ikatan kontrak hanya terjadi
dengan Kontraktor

C. PLANNING,ORGANIZING, ACTUATING, DIRECTING, CONTROLLING.

Planning

“Sebuah kebaikan yang tidak terencana akan kalah dengan keburukan yang terencana
dengan baik” Layaknya ungkapan Suatu kegiatan mustahil terwujud tanpa adanya sebuah
perencana yang dikemas dalam suatu program kerja. Dimana untuk membuat sebuah
program kerja pasti diperlukan pertimbangan yang matang dari segi kelemahan, kelebihan,
hambatan, serta tujuan dan manfaat dari kegiatan tersebut. Untuk sebuah kegiatan yang
nantinya dapat berjalan sukses tentunya diperlukan perencanaan dengan segala
pertimbangan yang matang.

Organizing

Jika langkah perencanaan telah selesai, kemudian hasilnya dibawa ke kelomok yang lebih
besar. Yakni mulai dengan langkah membentuk kepanitiaan (organizing committee).
Semua kegiatan tentu tidak lepas dari kepanitiaan baik panitia kecil maupun panitia yang
membutuhkan banyak SDM, dimana sebuah tim kepanitian tersebut dapat saling bekerja
sama dan memiliki satu tujuan yang jelas untuk mendukung kegiatan tersebut. Sehingga
dengan adanya kepanitiaan yang terstruktur, kegiatan dapat berjalan sistematis. Besar
kecilnya orang yang terlibat dalam kepanitiaan tentu saja disesuaikan dengan kebutuhan.
Disamping kekurangan SDM bisa menjadi masalah, kelebihan yang terlalu banyak juga
bisa menimbulkan masalah. Karena mengatur banyak orang lebih sulit dari pada sedikit
orang.

Actuating

Pelaksanaan dari sebuah kegiatan merupakan puncak dari hasil kerja sama sebuah
kepanitiaan, dengan harapan sebuah tim kepanitiaan dapat saling membantu dan
memberikan solusi terhadap suatu masalah yang terjadi antara panitia satu dengan yang
lain. Sehingga, dalam keadaan seperti apapun, kegiatan dapat berjalan dengan lancar dan
sukses.

3
Controlling

Pengontrolan terhadap suatu kegiatan juga salah satu aspek yang amat penting saat kegiatan
tersebut berlangsung. Pengontrolan disini adalah tugas dari seorang pemimpin.
Pengontrolan dilakukan dari berbagai segi yaitu kerja serta emosi tim kepanitiaan, kondisi
kegiatan, kenyamanan peserta, waktu berlangsungnya tiap sesi dari susunan acara yang
telah dibuat, dsb. Tujuan dari adanya pengontrolan ini adalah agar kegiatan dapat berjalan
sesuai susunan acara dan konsep yang telah disepakati sebelumnya, sehingga kegiatan
tersebut membuahkan hasil yang maksimal.

D. BENTUK-BENTUK ORGANISASI.

4
E. UNSUR MANAJEMEN

Man (Sumber daya Manusia)

Unsur manajemen yang paling vital adalah sumber daya manusia. Manusia yang membuat
perencanaan dan mereka pula yang melakukan proses untuk mencapai tujuan tersebut.
Tanpa adanya sumber daya manusia maka tidak ada proses kerja, sebab pada prinsip
dasarnya mereka adalah makhluk pekerja.

Money (uang)
Perusahaan dalam menjalankan seluruh aktifitas sehari-harinya tidak akan bisa terlepas dari
biaya yang diukur dengan satuan sejumlah uang.Dengan ketersediaan uang atau dana yang
memadai maka manajemen perusahaan akan lebih leluasa dalam melakukan sejumlah
efisiensi untuk mencapai tujuan akhir perseroan yaitu memperoleh laba yang maksimal.

Pembelian bahan material atau bahan baku nilainya akan jauh lebih murah jika dilakukan
dengan pembayaran tunai begitu pula dengan jumlah atau quantity, semakin banyak
quantity yang dipesan maka secara otomatis akan mendapatkan jumlah
harga discount khusus dari vendor.

Materials (bahan baku)

Ketersediaan bahan baku atau material sangat vital dalam proses produksi. Tanpa bahan
baku perusahaan manufaktur tidak bisa mengolah sesuatu untuk dijual. Dibutuhkan tenaga
ahli untuk mengolah bahan baku menjadi barang jadi atau setengah jadi. Sumber Daya
Manusia dan bahan baku sangat berkaitan erat satu sama lain dan tidak bisa dipisahkan.

Machines (Peralatan Mesin)

Untuk mengolah bahan baku menjadi barang jadi dibutuhkan seperangkat mesin dan
peralatan kerja. Dengan adanya mesin maka waktu yang dibutuhkan dalam proses produksi
akan semakin cepat dan efisien. Disamping efisien, tingkat kesalahan manusia atau
human error dapat diminimalisir.

Methods (metode)
Dalam menerapkan manajemen untuk mengelola sejumlah unsur-unsur diatas dibutuhkan
suatu metode atau standard opartional prosedure yang baku. Setiap divisi di dalam
perusahaan memiliki fungsi pokok tugas atau job desk tersendiri dan masing masing divisi
tersebut saling berkaitan erat dalam menjalankan aktifitas perusahaan.

Market (pasar)
Konsumen atau pasar merupakan elemen yang sangat penting, tanpa permintaan maka
proses produksi akan terhenti dan segala aktifitas perusahaan akan vakum.

Agar dapat menguasai segmentasi pasar pihak manajemen harus memiliki strategi
pemasaran yang handal dan dapat bersaing dengan kompetitor market sejenis baik dari sisi
harga, kualitas maupun kuantitas.

5
F. SIKLUS HIDUP PROYEK

Siklus proyek konstruksi (project life cycle) terdiri dari 8 tahap (phase), yaitu
 Tahap Inisiasi proyek (Initiation phase),
 Tahap Studi Kelayakan Proyek (Feasibility Project)
 Tahap Perencanaan dan Pengembangan (Planning-Develop phase)
 Tahap Pengadaan (Procurement Phase)
 Tahap Pelaksanaan dan Pengontrolan (Excecution & Controll phase)
 Tahap Penyelesaian proyek (Closing phase)
 Tahap Operasional dan Pemeliharaan (Operational & Maintanance)
 Tahap Evaluasi Proyek (Eavaluation)

Tahap Inisiasi (Initiation Phase)

Tahap ini merupakan tahap dimana masih berupa tahap pengenalan suatu proyek yang akan
dikerjakan yaitu berupa tahap konseptual atau pengenalan identitas suatu proyek. Biasanya
pada tahap ini masih dilakukan suatu survei terhadap proyek yang akan direncanakan ke
depan dan pengumpulan informasi yang dilakukan oleh suatu manajemen panitia, sehingga
dapat memberikan suatu gambaran umum dari proyek yang akan dikerjakan. Tahap ini
merupakan tahap untuk dilanjutkannya suatu studi kelayakan atau tidak, bisa saja pada
tahap ini jika hasil survei dilapangan tidak memungkinkan dilaksanakan proyek maka
proses selanjutnya tidak akan dilakukan.

Tahap Studi Kelayakan Proyek (Feasibility Project)

Setelah melalui tahap konseptual atau pengenalan dari suatu proyek yang akan dilakukan
maka tahap ini menganalisis apakah suatu proyek dapat dilaksanakan atau tidak (Feasible
or Infiasible). Sehingga dapat dilanjutkan ke tahap berikutnya, jika proyek tersebut
dinyatakan layak. Pada tahap ini umumnya dilakukan suatu pembentukan tim gugus untuk
melakukan suatu analisis studi kelayakan dari proyek yang akan digarap, tim ini biasanya
terdiri dari beberapa disiplin ilmu mulai dari tim teknis, ekonomi, finansial, lingkungan,
legal, dsb. Kemudian hasil dari laporan studi kelayakan tersebut berupa rekomendasi
kepada pemilik proyek apakah proyek ini layak dikerjakan atau sebaliknya.

Tahap Perencanaan dan Pengembangan (Planning and Develop phase)

Tahap perencanaan merupakan tahap yang paling penting dimana membutuhkan banyak
waktu dan personel yang terlibat sesuai dengan besar kecilnya proyek. Output dari tahap
ini diantaranya struktur dan tim proyek, gambar detail disain, skop pekerjaan, data teknis,
jadwal proyek, jadwal pekerja, jadwal material/pembelanjaan, prosedur-prosedur, dan hal-
hal detail lainnya. Tahap perencanaan ini merupakan kunci keberhasilan tahap proyek
selanjutnya. Pada tahap perencanaan biasanya dilakukan tahap pengembangan akan desain
perencanaan yang dibuat, biasanya penyempurnaan dari rancangan awal berupa
penyempurnaan teknis, fungsi, kualitas dan biaya. Pada tahap pengembangan suatu
rekayasa nilai (Value Engineering) biasanya dapat mendukung dalam melakukan efisiensi
biaya proyek ke depannya.

6
Tahap Pengadaan (Procurement)
Pada tahap ini merupakan tahap mengajukan suatu tender kepada pemilik proyek dengan
ketentuan-ketentuan yang telah ditetapkan baik berupa anggaran proyek, spesifikasi,
gambar kerja, kontrak, dsb. Pada tahap ini pihak pelaksana/kontraktor akan mengajukan
dokumen tender sesuai dengan ketentuan dari penyelenggara tender tersebut. Bentuk
tender/pelelangan dapat berupa penunjukan langsung, pemilihan langsung dan pelelangan
terbuka (Umum).
Tahap Pelaksanaan dan Pengontrolan (Excecution and Controll phase)
Tahap ini merupakan tahap pelaksanaan atau implementasi dari suatu proyek yang telah
direncanakan, pada tahap ini banyak sumber daya yang akan digunakan seperti material,
mesin, uang, metode, tenaga kerja, pada tahap inilah suatu proyek dapat terealisasi setelah
memalui tahap perencanaan. Dalam siklus hidup proyek konstruksi tahap pelaksanaan
merupakan tahap yang paling kompleks akan timbulnya masalah.
Tahap Penyelesaian proyek (Closing phase),
Tahap ini terdiri dari masa perawatan dan serah terima. Proses serah terima umumnya
dibagi dua tahap, tahap pertama setelah pekerjaan konstruksi selesai dan siap digunakan
dan selanjutnya setelah masa perawatan selesai. Output dari tahap ini adalah final dokumen
yang berisikan semua dokumen kontrol dalam tahap konstruksi, gambar final (as built
drawing), manual operasi dan berita acara serah terima atau penyelesaian proyek yang
merupakan tahap akhir dari sebuah proyek. Pada tahap ini kualitas dari suatu hasil produk
proyek harus menjadi prioritas agar hubungan kerja sama antara pemilik dan pelaksana
proyek..
Tahap Operasional dan Pemeliharaan (Operational & Maintanance Phase)
Tahap ini merupakan tahap lanjutan setelah proyek selesai terealisasikan, dimana pada
tahap ini dilakukan operasional dari hasil produk tersebut sesuai fungsinya serta dilakukan
proses perawatan selama umur proyek tersebut. Tahap ini merupakan tahap yang memiliki
siklus hidup terpanjang dari semua tahapan, dimana pada tahap ini akan berlangsung suatu
proses operasional dan perawatan akan hasil produk proyek selama umur yang akan
difungsikan..
Tahap Evaluasi Proyek (Eavaluation),
Dimana pada tahap ini dilakukan suatu analisis evaluasi setelah mendekati umur dari suatu
produk proyek, pada tahap ini pula dilakukan suatu pengambilan keputusan dari hasil
evaluasi apakah akan dilakukan Perbaikan (Repair) atau dibuat baru kembali sehingga akan
kembali lagi pada tahap awal yaitu tahap inisiasi proyek. Tahap ini umumnya berupa
analisis evaluasi dari kondisi fisik produk proyek konstruksi yang telah mendekati atau
melampaui umur rencana, sehingga keputusan akan dilakukannya tindak lanjut dari produk
proyek tersebut akan diputuskan pada tahap ini. Hal ini tentunya tergantung dari kondisi
fisik produk konstruksi dan kondisi finansial pemilik, sehingga sangat mempengaruhi hasil
keputusan evaluasinya.

7
G. Bentuk / tipe kontrak konstruksi

Kontrak harga satuan (Unit price contract)

Dalam kontrak ini, pihak kontraktor hanya menentukan harga satuan pekerjaan untuk biaya
semua jenis pekerjaan yang mungkin dikeluarkan termasuk biaya overhead dan
keuntungan. Biasanya, kontrak ini digunakan jika kuantitas aktual dan masing-masing item
pekerjaan sulit untuk diestimasi secara akurat sebelum proyek dimulai. Pemilik dan
kontraktor akan melakukan opname atau pengukuran bersama terhadap jumlah bahan yang
terpasang untuk menentukan kuantitas pekerjaan yang sesungguhnya. Kelemahan dari jenis
kontrak ini yaitu pemilik tidak dapat mengetahui secara pasti biaya aktual proyek hingga
proyek itu selesai.

Kontrak biaya plus jasa (Cost plus fee contract)

Dalam kontrak ini, kontraktor akan menerima pembayaran atas pengeluarannya, ditambah
dengan biaya untuk overhead dan keuntungan. Besarnya biaya overhead dan keuntungan
biasanya dihitung berdasarkan presentase biaya yang akan dikeluarkan kontraktor. Yang
menjadi kelemahan jenis kontrak ini hampir sama dengan jenis kontrak harga satuan
dimana pemilik tidak dapat mengetahui biaya aktual proyek yang akan dilaksanakan.
Biasanya kontrak jenis ini dipakai jika proyek tersebut harus diselesaikan dalam waktu
yang singkat sementara rencana dan spesifikasinya belum dapat diselesaikan.

Kontrak biaya menyeluruh (Lump sum contract)

Dalam kontrak ini menyatakan bahwa kontraktor akan melaksanakan proyek sesuai dengan
rancangan biaya tertentu. Apabila terjadi perubahan dalam kontrak, perlu dilakukan
negosiasi antara pemilik dan kontraktor untuk menetapkan besarnya pembayaran (baik
tambah maupun kurang) yang akan diberikan kepada kontraktor terhadap perubahan
tersebut.

Kontrak jenis ini hanya bisa diterapkan apabila ada perencanaan yang telah benar-benar
selesai, dimana kontraktor sudah dapat melakukan estimasi kuantitas secara akurat.
Biasanya pemilik proyek dengan jumlah anggaran yang terbatas akan memilih jenis kontrak
ini karena merupakan satu-satunya jenis kontrak yang memberi nilai pasti terhadap biaya
yang akan dikeluarkan.

Jenis-jenis Kontrak proyek Konstruksi

Menurut cara terjadinya:

 Hasil Tender
 Penunjukan
 Negosiasi
8
Menurut cara penentuan harga:
 Fixed price or lump sum price contract
 Fixed unit price contract
 Escalation contract
 Cost plus fee contract
 Target estimate with penalty and incentive fee contract

Jenis-jenis Kontrak Konstruksi menurut Keppres 80 tahun 2003

Berdasarkan bentuk imbalan

 Lump sum
 Harga satuan
 Gabungan lump sum dan harga satuan
 Terima jadi (turn key)
 Persentase

Berdasarkan jangka waktu pelaksanaan

 Tahun tunggal
 Tahun jamak

Berdasarkan jumlah pengguna barang/jasa:

 Kontrak pengadaan tunggal

 Kontrak pengadaan bersama

Pengertian sistem Kontrak proyek konstruksi

 Kontrak proyek system Lump sum
Kontrak pengadaan barang /jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu, dengan jumlah harga yang pasti dan tetap, dan semua
resiko yang mungkin terjadi dalam proses penyelesaian pekerjaan
sepenuhnya ditanggung penyedia barang/jasa.

9
  Kontrak proyek system Harga satuan
kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu, berdasarkan harga satuan yang pasti dan tetap, untuk
Setiap satuan/unsur pekerjaan dengan Spesifikasi teknis tertentu, yang
volume Pekerjaannya masih bersifat sementara, Sedangkan pembayarannya
didasarkan Pada hasil pengukuran bersama atas volumePekerjaan yang
benar-benar telah dilaksanakan oleh penyedia barang/jasa.

 Kontrak proyek system Gabungan lump sum & harga satuan

kontrak pengadaan barang/jasa yang merupakan gabungan lump sum dan
harga satuan dalam satu pekerjaan yang diperjanjikan.

 Kontrak proyek system Terima jadi

kontrak pengadaan barang/jasa atas penyelesaian seluruh pekerjaan dalam
batas waktu tertentu dengan jumlah harga pasti dan tetap sampai seluruh
bangunan/konstruksi peralatan dan jaringan utama maupun penunjangnya
dapat berfungsi dengan baik sesuai dengan kriteria kinerja yang telah
ditetapkan

 Kontrak proyek system Persentase

kontrak pelaksanaan jasa konsultansi bidang konstruksi atau pekerjaan
pemborongan tertentu, dimana konsultan yang bersangkutan menerima
imbalan jasa berdasarkan prosentase tertentu dari nilai pekerjaan fisik
konstruksi/pemborongan tersebut.

Jenis kontrak yang lain :

 Kontrak Rancang Bangun ( Build and contract )

 Kontraktor melaaksanakan perencanaan dan pembangunan , perencanaan dapat

dilakuakan melalui konsultan perencanaan kepada kontraktor bukan kepada
pengguna jasa
 Selain dapat keuntungan kontraktor juga sekaligus mendapatkan bayaran untuk jasa
perencanaan .

- 10
 Kontrak Proyek Sistem Pendanaan Penuh Dari Penyedia Jasa
( contractor full prefinancing)

 Penyedia jasa mendanai seluruh pekerjaan sesuai kontak

 Pengguna jasa harus memberi jaminan bank kepada penyedia jasa dan harus tetap
berlaku selama melaksanakan pekerjaan
 Dalam kontrak sistem ini pengguna jasa harus menaggung biaya uang (cost of
money) dan dibebankan pada nilai konrak

 Konrak Proyek Sistem BOT/ BOO/ BLT

 Kontrak ini merupakan pola kerjasama antara pemilik tanah / lahan dengan investor
untuk menjadikan lahan menjadi satu fasilitas tertentu
 Setelah pembangunan fasilitas selesai. Investor diberi hak untuk mengelola dan
memungut hasil dari fasilitas tersebut selama kurun waktu tertentu
 Selama pengoperasian fasilitas harus dalam keadaan baik
 Bentuk kontrak BOO. Disiini setelah dibangun , investor diberi hak untuk
Mengelola pada akhirnya memiliki sebagian fasilitas yang sudah disepakati

10