Jawaban Diskusi (Sesi 7) Hukum Perjanjian

1. Bahwa pada awalnya telah terjadi kesepakatan penjualan rumah sebesar Rp 545 juta dengan Down
Payment (“DP”) Rp 5 juta. Setelah itu, penjual meminta tambahan DP lagi sehingga total DP menjadi
Rp 40 juta. Sejak Awal tidak ada perjanjian tertulis antara Anda dan penjual. Namun yang terpenting
perjanjian itu memenuhi syarat sah perjanjian yang diatur di Pasal 1320 Kitab Undang-Undang
Hukum Perdata (“KUHPerdata”), yaitu:
Supaya terjadi persetujuan yang sah, perlu dipenuhi empat syarat;

a) kesepakatan mereka yang mengikatkan dirinya;

b) kecakapan untuk membuat suatu perikatan;
c) suatu pokok persoalan tertentu;
d) suatu sebab yang tidak terlarang.

meskipun dibuat tidak tertulis perjanjian Anda dan penjual rumah tersebut adalah sah di mata
hukum. Hal ini berdasarkan Pasal 1338 KUHPerdata yang berbunyi:
 “Semua persetujuan yang dibuat sesuai dengan undang-undang berlaku sebagai undang-undang
bagi mereka yang membuatnya. Persetujuan itu tidak dapat ditarik kembali selain dengan
kesepakatan kedua belah pihak, atau karena alasan-alasan yang ditentukan oleh undang-undang.
Persetujuan harus dilaksanakan dengan itikad baik.”

Uang Muka (Down Payment)

Istilah DP dikenal sebagai panjar dalam bahasa Indonesia, yang artinya menurut Kamus Besar Bahasa
Indonesia Daring sebagaimana diakses dari laman Badan Pengembangan dan Pembinaan Bahasa,
Kementerian Pendidikan dan Kebudayaan Republik Indonesia ialah:
 Uang muka; persekot; cengkeram.

berdasarkan Pasal 1464 KUHPerdata, uang DP tidak dapat dikembalikan:

 Jika pembelian dilakukan dengan memberi uang panjar, maka salah satu pihak tak dapat
membatalkan pembelian itu dengan menyuruh memiliki atau mengembalikan uang panjarnya.
Namun Anda tidak jadi melakukan pembelian karena penjual menaikkan harga jual secara
sepihak menjadi Rp 565 juta, padahal sebagaimana disepakati di awal perjanjian, bahwa harganya
adalah Rp 545 juta.

Pada prinsipnya bahwa jual beli seharusnya kembali pada harga awal yang diperjanjikan dan
dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, sebagaimana diatur oleh Pasal 1457
KUHPer dan 1458 KUHPerdata, yaitu:

Pasal 1457 KUHPerdata
Jual beli adalah suatu persetujuan dengan mana pihak yang satu mengikatkan dirinya untuk
menyerahkan suatu barang, dan pihak yang lain untuk membayar harga yang dijanjikan.
Pasal 1458 KUHPerdata
Jual beli dianggap telah terjadi antara kedua belah pihak, segera setelah orang-orang itu mencapai
kesepakatan tentang barang tersebut beserta harganya, meskipun barang itu belum diserahkan dan
harganya belum dibayar.
Akan tetapi, terkait pengembalian DP dalam kasus diatas, dimungkinkan untuk dilakukan dengan
melakukan upaya hukum wanprestasi karena si penjual seharusnya menjual dengan harga sebagaimana
disepakati di awal atau tidak secara sepihak mengubah harga, sehingga dirugikan.

2. Langkah yang Dapat Dilakukan

Gugatan wanprestasi dapat dilakukan berdasarkan Pasal 1239 KUHPerdata, yang bunyinya:
 “Tiap perikatan untuk berbuat sesuatu, atau untuk tidak berbuat sesuatu, wajib diselesaikan
dengan memberikan penggantian biaya, kerugian dan bunga, bila debitur tidak memenuhi
kewajibannya.”

gugatan wanprestasi dilakukan untuk meminta penggantian biaya, kerugian, dan bunga atas DP
karena debitur tidak memenuhi prestasi, yaitu menjual dengan harga awal. Yang seharusnya mungkin
uang DP Anda dapat dipergunakan untuk hal lain yang lebih menguntungkan . Namun perlu diingat
bahwa yang menentukan gugatan dikabulkan atau tidak tergantung pada pembuktiannya dan juga
bagaimana pertimbangan hakim nantinya.
3. Pembatalan perjanjian jual beli atas penjualan rumah, jika tidak maka yang dapat dilakukan sebagai
berikut

1. Komunikasikan ke pihak pembeli bahwa penjualan rumah belum dapat dilakukan dikarenakan
belum ada pembagian waris. Jika tetap maka akan menjadi sengketa yang akan melibatkan
banyak pihak. Beri pemahaman kepada pembeli bila sengketa perkara pembatalan dibawa ke
pengadilan akan memakan waktu yang lama dan biaya yang tidak sedikit. Untuk itu penyelesaian
mengembalikan uang kepada pembeli dan mengembalikan rumah ke pihak penjual tidak akan
merugikan para pihak.

2. Pembatalan perjanjian, dalam hal ini perjanjian jual beli rumah oleh salah satu pihak dapat
dilakukan jika : - Tidak telah terjadi kesepakatan bebas dari para pihak yang membuat perjanjian,
baik karena telah terjadi kekhilafan, paksaan atau penipuan pada salah satu pihak dalam
perjanjian pada saat perjanjian itu dibuat (Pasal 1321 sampai dengan Pasal 1328 KUHPerdata) -
Salah satu pihak dalam perjanjian tidak cakap untuk bertindak dalam hukum (Pasal 1330 sampai
dengan Pasal 1331 KUHPerdata), dan atau tidak memiliki kewenangan untuk melakukan tindakan
atau perbuatan hukum tertentu. Dalam hal tidak terjadi kesepakatan secara bebas, pihak yang
telah khilaf, dipaksa, atau ditipu tersebut, memiliki hak untuk meminta pembatalan perjanjian
pada saat ia mengetahui terjadinya kekhilafan, paksaan, atau penipuan tersebut. Sementara itu,
untuk hal yang kedua, pihak yang tidak cakap dan atau wakilnya yang sah berhak untuk
memintakan pembatalan perjanjian.