Pengertian Konsolidasi Tanah dan

Solusi Tata Ruang 2022

Pemerintah telah menetapkan kebijakan dalam rangka menata kembali penguasaan

pemilikan penggunaan dan pemanfaatan tanah melalui konsolidasi tanah. Tujuannya
sebagai instrumen pendukung reforma agraria dalam menjamin ketersediaan tanah
bagi berbagai kebutuhan kegiatan pembangunan. Hal itu sekaligus memberikan
kepastian hukum hak atas kepemilikan atau penguasaan tanah masyarakat.
Ketentuan dasar penyelenggaraan konsolidasi tanah telah ditetapkan dalam Peraturan
Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 12/2019 tentang Konsolidasi Tanah, yang
kemudian dilakukan penyesuaian dari waktu ke waktu melalui surat edaran untuk
mengatasi hal-hal yang belum diatur sesuai perkembangan zaman.
Berdasarkan petunjuk teknis yang diterbitkan oleh Kementerian Agraria dan Tata
Ruang/Badan Pertanahan Nasional, konsolidasi Tanah merupakan kebijakan penataan
kembali penguasaan, pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah dan ruang sesuai
rencana tata ruang, serta usaha penyediaan tanah untuk kepentingan umum. Hal ini
dalam rangka meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam
dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.
Ada banyak bentuk konsolidasi tanah, diantaranya konsolidasi tanah pertanian yang
merupakan konsolidasi tanah yang dilakukan pada tanah pertanian yang berada di
kawasan perdesaan. Kemudian juga konsolidasi tanah non-pertanian adalah
konsolidasi tanah yang dilakukan pada tanah non-pertanian, termasuk penyediaan
tanah bagi pembangunan untuk kepentingan umum di kawasan perkotaan dan semi
perkotaan. Nah, untuk mengetahui lebih jelas soal manfaat dan tujuan konsolidasi
tanah, berikut ini ulasannya.

 Pengertian Konsolidasi Tanah

 Tujuan Konsolidasi Tanah
 Manfaat Konsolidasi Tanah, Salah Satunya Solusi Tata Ruang
 Lokasi dan Pelaksanaan Konsolidasi Tanah
1. Penetapan Berdasarkan Faktor Utama
2. Penetapan Berdasarkan Faktor Penunjang
 Biaya Pengganti Konsolidasi Tanah

Pengertian Konsolidasi Tanah

Apa itu konsolidasi tanah? Menurut Peraturan Kepala Badan pertanahan Nasional Nomor
4/1991 tentang Konsolidasi Tanah, konsolidasi tanah adalah kebijaksanaan pertanahan
mengenai penataan kembali penguasaan dan penggunaan serta usaha pengadaan tanah untuk
kepentingan pembangunan, untuk peningkatan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber
daya alam dengan melibatkan partisipasi aktif masyarakat.

Secara umum konsolidasi lahan bertujuan untuk menata kembali penguasaan tanah oleh
masyarakat, agar tercipta suatu pemanfaatan kondisi lingkungan yang lebih baik. Hal ini dapat
berupa penambahan atau penataan fasilitas umum jalan, penataan ruang terbuka hijau,
penataan kavling–kavling tanah milik masyarakat sehingga tercipta pengembangan lingkungan
hunian yang lebih berkualitas.

Mengutip laman Dinas Pekerjaan Umum Perumahan dan Kawasan Permukiman Kabupaten
Kulon Progo, mekanisme konsolidasi tanah yaitu menggabungkan atau menata kavling-kavling
milik warga untuk dijadikan satu kesatuan rencana desain yang terukur. Dimana para pemilik
tanah atau kavling akan dimasukan ke dalam suatu kelompok kemitraan, sebagai sarana
berbagi dan diskusi bersama untuk menentukan arah rencana pengembangan dan skema
pembagian manfaat dibagi rata antara pemilik tanah.

Setiap pemilik lahan akan menyumbangkan sebagian dari tanahnya untuk dijadikan fasilitas
umum seperti penataan atau pelebaran jalan, penambahan ruang terbuka hijau, dan lain-lain.
Tentu saja hal ini akan mengurangi luas lahan yang dimiliki sebelumnya. Akan tetapi pemilik
tanah akan menerima kembali kontribusi sumbangan tanahnya berupa kenaikan harga jual dari
tanah tersebut sehingga memberikan manfaat atau keuntungan yang lebih baik.

Kenapa nilai jual tanah bisa menjadi naik? Hal ini dikarenakan kualitas lingkungan hunian
tersebut menjadi lebih baik akibat penambahan fasilitas umum berupa penataan atau pelebaran
jalan, penambahan ruang terbuka hijau, tertatanya kavling-kavling menjadi lebih rapi dan
terarah. Pengaturan bidang tanah dalam konsolidasi tanah ini dapat berupa pergeseran letak,
penggabungan, pemecahan, pertukaran, penghapusan ataupun pengubahan.

Tujuan Konsolidasi Tanah

Konsolidasi tanah yang sebagian besar dilakukan adalah konsolidasi tanah perkotaan, karena
di kawasan perkotaan banyak ditemukan pemanfaatan tanah yang tidak tertib dan merupakan
daerah padat pemukiman.

Konsepnya merupakan suatu kegiatan menata tanah yang tidak beraturan sehingga lebih
teratur dengan menggeser, menggabungkan, memecahkan, menghapuskan, dan mengubah
hak yang dimiliki terhadap tanah, baik di daerah perkotaan/pinggiran kota dalam konteks
pemekaran serta penataan permukiman meliputi fasilitas sosial dan umum yang diperlukan oleh
pemilik tanah yang sesuai Rencana Umum Tata Ruang Kota serta Daerah melalui partisipasi
aktif dari masyarakat.

Tujuan konsolidasi tanah adalah mencapai pemanfaatan tanah secara optimal melalui
peningkatan efisiensi dan produktivitas penggunaan tanah. Lebih jelasnya seperti yang
dijelaskan dalam petunjuk pelaksanaan, dimana konsolidasi tanah bertujuan:
  Untuk secara optimal seimbang dan lestari dengan meningkatkan efisiensi penggunaan
tanah di wilayah perkotaan dan meningkatkan produktivitas penggunaan tanah di
wilayah pedesaan.
 Secara besar garis besar tujuan konsolidasi tanah adalah terwujudnya tatanan
penguasaan pemilikan dan penggunaan tanah yang tertib dan teratur disertai kepastian
hukum.
 Terwujudnya peningkatan daya guna dan hasil guna pemanfaatan tanah.
 Terwujudnya peran serta masyarakat dalam pembangunan pertanahan.
 Terwujudnya lingkungan yang tercatat dalam menunjang pembangunan wilayah
terwujudnya peningkatan kualitas lingkungan hidup.

Manfaat Konsolidasi Tanah, Salah Satunya Solusi Tata Ruang

Terbatasnya lahan di perkotaan menjadi salah satu masalah yang dihadapi pemerintah dalam
memenuhi kebutuhan masyarakat akan perumahan. Belum lagi, maraknya pembangunan
gedung dan perkantoran, maupun infrastruktur di perkotaan guna menunjang aspek
perekonomian menyebabkan terkikisnya ketersediaan lahan yang dapat digunakan untuk
hunian warga. Hal ini apabila dibiarkan terjadi secara terus menerus, memiliki dampak yang
buruk seperti munculnya pemukiman kumuh di kawasan pinggiran kota.

Untuk mengatasi hal ini, dibutuhkan suatu alternatif solusi yang dapat mengolah lahan–lahan
yang sudah tersedia agar dapat dimanfaatkan untuk pembangunan perumahan di kawasan
perkotaan. Salah satu alternatif yang mungkin dapat diterapkan yaitu konsep konsolidasi lahan
untuk permukiman.

Dalam upaya peningkatan efisiensi dan produktivitas pemanfaatan tanah perkotaan secara
optimal di kawasan perkotaan, perlu dilakukan pembangunan melalui pemilihan lokasi yang
sesuai dengan Rencana Tata Ruang Kota harus memperhatikan kondisi lingkungan, dan
kemampuan serta keinginan para pemilik tanah sebagai peserta konsolidasi.

Optimalisasi terhadap efisiensi dan produktivitas pemanfaatan tanah perkotaan yang juga
menunjang efektivitas percepatan pembangunan dan pengembangan kota yang sesuai rencana
tata ruang. Di sisi lain nilai tanah juga bisa mengalami peningkatan karena wilayah tanah
tersebut telah dikapling secara teratur dan dilengkapi dengan fasilitas umum.

Manfaat yang dihasilkan dari peningkatan efisiensi dan pemanfaatan tanah perkotaan lewat
konsolidasi tanah secara optimal, diantaranya:

Bagi Pemerintah

 Memperlancar pembangunan di kawasan perkotaan serta penghematan dalam

penyediaan biaya untuk pembebasan tanah.
 Menciptakan wilayah yang sesuai dengan asas penataan lingkungan dan pertanahan.
 Menciptakan penggunaan tanah yang aman, tertib, lancar, dan sehat (ATLAS) yang
mencerminkan implementasi Rencana Teknis Tata Ruang Kota (RTTRK).
 Menertibkan kepemilikan tanah serta penyelesaian sertifikatnya.
Bagi Peserta Konsolidasi

 Tersedianya fasilitas umum yang dikehendaki.

 Adanya peningkatan manfaat dan nilai tanah karena harga tanah meningkat setelah
ditata.
 Adanya jaminan kepastian hak atas tanah dengan sertifikat yang diperoleh dalam waktu
relatif cepat, serta memperkecil sengketa tanah.

Salah satu manfaat dari konsolidasi tanah adalah memberikan kepastian hukum. Mau punya
rumah dengan 3 kamar tidur di kawasan Tangerang yang legalitasnya sudah SHM? Cek pilihan
rumahnya dengan harga di bawah Rp700 jutaan di sini!

Lokasi dan Pelaksanaan Konsolidasi Tanah

Salah satu penyebab kurang berhasilnya penyelenggaraan konsolidasi tanah selama ini adalah
lemahnya pemilihan dan penetapan calon lokasi. Alhasil, pemilihan calon lokasi masih perlu
diperbaiki, karena belum dilandasi dengan kajian mendalam dan komprehensif berdasarkan
metode yang jelas dan terukur. Yakni mengintegrasikan berbagai faktor secara objektif, baik
dari aspek kebijakan pemerintah, masyarakat maupun aspek lingkungan lainnya.

Diterbitkannya Peraturan Menteri ATR/BPN No. 12/2019 menggarisbawahi adanya

perencanaan konsolidasi tanah, yang meliputi kegiatan penyiapan lokasi konsolidasi tanah
terkait dengan kesesuaian tata ruang, kebijakan sektor, analisis pemetaan sosial dan
potensinya, kesepakatan peserta, dan penetapan lokasi.

Artinya, untuk menata dan membangun kembali permukiman di perkotaan harus diawali dengan
pemilihan dan penetapan lokasi yang terukur, terarah, layak dan tepat berdasarkan berbagai
faktor pertimbangan menggunakan metode dan formulasi tertentu. Sehingga hasilnya dapat
dipertanggungjawabkan dan dapat mengurangi resiko kegagalan dalam pelaksanaannya

Oleh karena itu, diperlukan tahapan yang diawali menyusun dan menentukan faktor utama,
faktor penunjang, dan sub faktor yang mempengaruhinya seperti:

1. Penetapan Berdasarkan Faktor Utama

Faktor utama merupakan komponen yang mencerminkan faktor paling penting dan menentukan
terhadap tingkat keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah, baik dari aspek pemerintah,
masyarakat maupun lingkungan. Terdapat sejumlah hal yang ternyata masuk dalam faktor
utama, diantaranya:

a. Rencana Tata Ruang Tata Wilayah RTRW

Keberadaan kebijakan RTRW sangat penting/menentukan dalam kegiatan konsolidasi tanah
vertikal dan semakin mendukung jika sudah terurai ke dalam RTDR.

b. Keikutsertaan/sumbangan pemilik tanah

Pelaksanaan konsolidasi tanah vertikal ber-prinsip dari, oleh dan untuk masyarakat dengan
melibatkan partisipasi aktif pemilik tanah, baik dalam perencanaan, pelaksanaan,
pembangunan maupun pengendaliannya. Konsolidasi tanah vertikal dapat dilaksanakan apabila
lebih besar dari 60 persen pemilik tanah dan meliputi lebih besar dari 60 persen luas seluruh
tanah menyatakan persetujuannya, serta bersedia menyerahkan sebagian tanahnya dalam
bentuk tanah untuk pembangunan (TP)/bentuk lainnya.

c. Status dan luas penguasaan/pemilikan tanah

Status penguasaan/pemilikan tanah menjadi faktor penting karena terkait dengan tingkat
kesulitan dan besarnya biaya yang dihadapi. Pada lokasi yang banyak tanahnya
dikuasai/dimiliki dengan status hak milik relatif jauh lebih sulit/mahal dibandingkan daerah yang
banyak berstatus tanah negara (bebas). Daerah yang semakin sempit luas penguasaan
tanahnya, biasanya pemanfaatannya intensif dan umumnya tidak lagi memperhatikan aturan-
aturan yang berlaku. Hal ini bisa menimbulkan lingkungan permukiman kumuh dan perlu segera
dibenahi/ditata kembali menjadi hunian yang lebih layak dan nyaman.

d. Kebijakan penataan/pembangunan kembali

Keberhasilan konsolidasi tanah vertikal sangat tergantung/dipengaruhi tinggi-rendahnya
dukungan kebijakan Pemerintah untuk menata/membangun kembali lingkungan permukiman
kumuh, infrastruktur jalan dan fasum/fasos lainnya.

f. Kekumuhan lingkungan hunian/permukiman

Tingkat kekumuhan lingkungan hunian/ permukiman menjadi pertimbangan sangat penting
dalam pemilihan lokasi untuk mendapat prioritas dibenahi terlebih dahulu.

g. Kemampuan fungsional Kanwil BPN/Kantah sebagai penyelenggara konsolidasi tanah

vertikal
Keberhasilan penyelenggara konsolidasi tanah vertikal sangat dipengaruhi oleh ketersediaan
dan kemampuan SDM Kanwil BPN/Kantah, baik kuantitas maupun kualitasnya, serta
kelengkapan ketersediaan infrastruktur peta penguasaan/pemilikan tanah, dan sebagainya.

2. Penetapan Berdasarkan Faktor Penunjang

Berbeda dengan faktor utama, maka faktor penunjang menjadi komponen yang mencerminkan
dukungan terhadap tingkat keberhasilan pelaksanaan konsolidasi tanah. Baik dari aspek
pemerintah, masyarakat maupun lingkungan untuk menata/membangun kembali permukiman
kumuh menjadi lebih layak, bersih, rapi, aman dan sehat. Beberapa sub faktor yang diharapkan
mampu menggambarkan faktor penunjang sebagai berikut:

a. Kepadatan penduduk
Daerah yang tingkat kepadatan penduduknya tinggi merupakan prioritas untuk segera
ditata/dibangun kembali agar permasalahan yang ditimbulkan tidak semakin berat/rusak sejalan
dengan perjalanan waktu dan pembangunan yang dilaksanakan.

b. Keteraturan penggunaan/pemanfaatan tanah

Areal yang banyak ketidakteraturan dan tanah kosongnya perlu diprioritaskan untuk ditata dan
dibangun kembali supaya menjadi teratur.
c. Ketersediaan jenis/ukuran infrastruktur jalan di permukiman kumuh
Daerah pemukiman kumuh yang miskin dan sempit-sempit infrastruktur jalannya perlu
mendapat prioritas untuk segera ditata/dibangun ulang.

d. Jenis dan rasio kepala keluarga dengan bangunan rumah

Bangunan rumah yang ada di permukiman kumuh mendapat perhatian penting. Karena
berkaitan dengan biaya yang harus disediakan atau kerugian yang harus ditanggung dalam
pelaksanaan konsolidasi tanah.

e. Kenaikan nilai/harga tanah sebelum dan sesudah konsolidasi tanah

Salah satu manfaat dengan adanya konsolidasi tanah vertikal adalah adanya potensi
keuntungan yang bakal diterima oleh pemilik tanah dari hasil kenaikan nilai/harga tanah setelah
konsolidasi. Sehingga semakin tinggi potensi kenaikan tersebut menjadi prioritas untuk
dilaksanakan.

Biaya Pengganti Konsolidasi Tanah

Konsolidasi tanah dapat dibiayai dari salah satu atau gabungan dari sumber pembiayaan
Anggaran Pendapatan dan Belanja Negara (APBN) dan atau Anggaran Pendapatan dan
Belanja Daerah (APBD) dan/atau swadaya Masyarakat, dan/atau sumber pembiayaan lainnya
yang sah. Untuk pembiayaan dari swadaya masyarakat yaitu berupa sumbangan tanah untuk
pemerintah (STUP).

Bagian tanah ini sering disebut juga dengan istilah Tanah Pengganti Biaya Pelaksanaan
(TPBP) yang akan dipergunakan untuk pembangunan prasarana jalan dan fasilitas umum
lainnya, serta pembiayaan Konsolidasi tanah. TPBP ini diserahkan penggunaannya kepada
masyarakat yang memiliki tanah terlalu kecil atau pihak lain dengan pembayaran kompensasi
berupa uang atau bentuk lain yang jumlahnya telah disetujui oleh masyarakat peserta
konsolidasi tanah yang lain.

Penyelenggaraan administrasi pembiayaan dilaksanakan sesuai Peraturan Perundangan.

Untuk Pembiayaan Konsolidasi Tanah secara swadaya juga dihitung berdasarkan ketetapan
dalam Peraturan Pemerintah Nomor 128/2015 tentang Jenis dan Tarif atas Jenis Penerimaan
Negara Bukan Pajak yang Berlaku pada Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan
Pertanahan Nasional.