KONSOLIDASI TANAH OLEH:

ARIVAN HALIM, S.H., M.Kn.

 PENGERTIAN KONSOLIDASI
TANAH
• Pengertian konsolidasi tanah adalah suatu metode pembangunan yang merupakan
salah satu kebijaksanaan pengaturan penguasaan tanah, penyesuaian penggunaan
tanah dengan Rencana Tata Guna Tanah/Tata Ruang dan pengadaan tanah untuk
kepentingan pembangunan serta kualitas lingkungan hidup/pemeliharaan sumber
daya alam.
 PERATURAN KONSOLIDASI TANAH
• Dalam Peraturan Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 4 Tahun 1991 Tentang Konsolidasi
Tanah menyatakan sebagai berikut:
- Konsolidasi Tanah adalah kebijaksanaan pertanahan mengenai penataan kembali penguasaan
dan penggunaan tanah serta usaha pengadaan tanah untuk kepentingan pembangunan,
meningkatkan kualitas lingkungan dan pemeliharaan sumber daya alam dengan melibatkan
partisipasi aktif masyarakat dengan mewujudkan suatu tatanan penguasaan serta penggunaan
tanah yang tertib dan teratur.
- Partisipasi aktif masyarakat berwujud kesepakatan para pemegang hak atas tanah dan/atau
penggarap tanah. Negara yang menjadi objek konsolidasi tanah, yang menjadi Peserta
Konsolidasi Tanah (PKT) untuk melepaskan hak atas tanah dan penguasaan fisik atas tanah-tanah
yang bersangkutan yang sebagian ditata kembali menjadi satuan-satuan baru yang akan
dikembalikan kepada masyarakat dan sebagian lain merupakan sumbangan untuk pembangunan
prasarana jalan dan fasilitas-fasilitas lain serta pembiayaan pelaksanaan konsolidasi tanah.
- Pemberian Hak atas satuan-satuan tanah baru tersebut dilakukan sesuai dengan peraturan
perundang-undangan yang berlaku dengan pemberian keringanan-keringanan tertentu bagi para
Peserta Konsolidasi Tanah mengenai kewajiban-kewajiban finansialnya.
 PRINSIP KONSOLIDASI TANAH
• Prinsip Konsolidasi Tanah
-Kegiatan konsolidasi tanah membiayai dirinya sendiri
-Adanya “land polling” yang juga merupakan ciri khas konsolidasi tanah
-Hak atas tanah sebelum dan sesudah konsolidasi tidak berubah menjadi lebih tinggi atau lebih
rendah
-Konsolidasi tanah melibatkan peran serta secara aktif para pemilik tanah
-Tanah yang diberikan kembali kepada pemilik mempunyai nilai lebih tinggi daripada sebelum
konsolidasi tanah
• Konsolidasi Tanah meliputi kegiatan penataan kembali bidang-bidang tanah termasuk haknya
sehingga menjadi yang diperlukan dengan melibatkan partisipasi para pemilik tanah secara
langsung, macam-macamnya antara lain:
-Konsolidasi tanah perkotaan adalah menata persil-persil yang bentuknya tidak beraturan dalam
lingkungan pemukiman atau yang direncanakan untuk pemukiman sehingga menjadi persil-persil
teratur dan tertib yang semuanya menghadap jalan/rencana jalan dan dilengkapi dengan
penyelesaian tanah untuk sarana umum yang diperlukan sesuai dengan rencana umum tata ruang
kota/rencana teknik tata ruang kota yang bersangkutan.
 LANJUTAN
-Konsolidasi tanah pertanian adalah menata kembali bentuk-bentuk pemilikan tanah pertanian
menjadi teratur sehingga dapat meningkatkan efisiensi dalam penguasaan dan penggunaan
tanah, dilengkapi dengan penyediaan tanah untuk prasarana jalan, saluran irigasi dan fasilitas
umum lainnya, sesuai dengan Rencana Umum Tata Ruang Daerah yang bersangkutan
• Kemudian kebutuhan untuk kepentingan prasarana umum di lokasi konsolidasi tanah dan
biaya pelaksanaan pada prinsipnya ditanggung oleh pemilik tanah.
• Pengaturan bentuk-bentuk tanah yang semula terpecah-pecah dan tidak teratur menjadi
bidang tanah yang teratur, baik bentuk maupun tata letaknya, dilakukan dengan cara:
-Penggeseran letak
-Penggabungan
-Pemecahan
-Penukaran
-Penataan letak
-Penghapusan letak
TUJUAN KONSOLIDASI TANAH
• Pada pokoknya konsolidasi tanah bertujuan menyediakan tanah untuk kepentingan
pembangunan dan meningkatkan kualitas lingkungan hidup serta memberikan
pemanfaatan tanah yang optimal.
• Dengan tercapainya tujuan tersebut di atas, beberapa manfaat yang dapat dicapai
adalah sebagai berikut:
-Kebutuhan akan adanya lingkungan pemukiman atau areal pertanian dapat terpenuhi
-Membantu mempercepat laju pembangunan pemukiman atau pembangunan daerah
pertanian
-Pemerataan hasil-hasil pembangunan yang langsung dinikmati oleh pemilik tanah
-Menghindari akses-akses yang sering timbul dalam hal penyediaan tanah secara
konvensional
-Konsolidasi tanah merupakan manifestasi prinsip gotong-royong dan penerapan dari
Pasal 6 UUPA tentang fungsi sosial hak atas tanah
 LANJUTAN
-Rakyat pemilik tanah dapat menikmati secara langsung keuntungan-keuntungan
akibat konsolidasi, baik kenaikan harga tanah ataupun kenikmatan lainnya karena
terciptanya lingkungan yang teratur.
-Bagi pemerintah sendiri. Disamping dapat merealisasikan rencana umum tata ruang
kota atau tata ruang daerah, sekaligus dapat menertibkan administrasi pemilikan
tanah, menghemat pengeluaran biaya pembangunan dan bahkan terbuka
kemungkinan peningkatan pemasukan keuangan daerah melalui PBB.
- Lebih jauh menempatkan rakyat sebagai subjek dalam pembangunan.
• Sasaran konsolidasi tanah adalah terwujudnya penguasaan dan penggunaan tanah
yang tertib dan teratur sesuai kemampuan dan fungsinya dalam rangka tata tertib
pertanahan.
 SASARAN PEMILIHAN LOKASI
• Perkotaan
Pemilihan lokasi berkaitan dengan Rencana Umum Tata Ruang Kota (RUTRK) dan
prioritas pembangunan kota dengan memerhatikan kondisi lingkungan serta kemampuan
dan keinginan para pemilik tanah untuk membangun dengan skala prioritas, antara lain:
- Wilayah yang padat pemukiman
- Wilayah pemukiman yang tumbuh pesat yang diperkirakan segera berkembang secara
alami sehingga dikhawatirkan terdapat berbagai masalah di kemudian hari bila tidak
segera ditata
- wilayah yang sudah mulai tumbuh dan direncanakan menjadi daerah pemukiman
tertentu
-Wilayah yang direncanakan menjadi kota/daerah pemukiman baru
-Wilayah yang relatif kosong/sedikit bangunannya (wilayah kota bagian pinggir) yang
diperkirakan akan berkembang sebagai daerah pemukiman
-Wilayah kota bagian pinggir yang telah ada jalan penghubung ke jalan utama
 LANJUTAN
• Pedesaan
Pemilihan lokasi dikaitkan dengan Rencana Umum Tata Ruang Daerah (RUTRD) dan
program pembangunan pertanian dengan memerhatikan kondisi penguasaan atau
pemilikan serta penggunaan tanah dengan skala prioritas sebagai berikut:
-Wilayah yang dibentuk dan kondisi pemilikan tanahnya belum efisien dan
mempunyai potensi besar sebagai wilayah pertanian
-Lokasi yang terkait dan dapat dikaitkan dengan kegiatan pembangunan yang
dilaksanakan oleh pemerintah maupun swasta, contoh: pembangunan bendungan
atau irigasi, percetakan sawah baru, pembangunan jalan
-Wilayah yang bentuk dan kondisi pemilikan tanahnya belum efisien
• Perlu diingat bahwa lokasi konsolidasi tanah harus mendapat penetapan dari Bupati
atau Walikota Kepala Daerah Tingkat II setempat.
 ASPEK KONSOLIDASI TANAH
• Konsolidasi tanah pada hakikatnya meliputi aspek-aspek antara lain:
-Aspek pengaturan penguasaan atas tanah, tidak saja menata dan menerbitkan bentuk
fisik bidang-bidang tanah, tetapi juga hubungan hukum antara pemilik dan tanahnya
-Aspek penyerasian pengguna tanah dengan rencana tata guna tanah atau tata ruang
-Aspek penyediaan tanah untuk kepentingan pembangunan jalan dan fasilitas umum
lainnya yang diperlukan
-Aspek peningkatan kualitas lingkungan hidup atau konservasi sumber daya alam
DASAR HUKUM KONSOLIDASI TANAH
Pada prinsipnya konsolidasi tanah dilakukan berdasarkan atas kesepakatan para pemilik
tanah. Kesepakatan para pemilik tanah ini merupakan dasar dalam pelaksanaan konsolidasi
karena sejak awal telah melibatkan partisipasi masyarakat atau pemilik tanah baik dalam
proses perencanaan, pengawasan, pelaksanaan, dan terutama kesediaan menyerahkan
sebagian dari tanahnya untuk keperluan pembangunan prasarana umum.
Untuk memenuhi kebutuhan perkembangan pembangunan dalam rangka mengisi Rencana
Tata Ruang Wilayah, sementara peraturan perundang-undangan pelaksanaan sedang dalam
proses persiapan, peraturan perundang-undangan yang mendasari pelaksanaan konsolidasi
tanah, antara lain:
- UU No. 5 Tahun 1960 Tentang Pokok-pokok Agraria
- UU No. 56/Prp/1960 Tentang Luas Tanah Pertanian
- PP No. 224 Tahun 1961 Tentang Pelaksanaan Pembagian Tanah dan Pemberian Ganti Rugi
- Permendagri No. 2 Tahun 1987 Tentang Pedoman Penyusunan Rencana Kota
- Peraturan Kepala BPN No. 4 Tahun 1991 Tentang Konsolidasi Tanah
 PROSES YURIDIS PERUBAHAN
PEMILIKAN TANAH
Pemilikan tanah yang semula tidak teratur bentuknya, setelah dikonsolidasi akan menjadi
teratur baik letak dan bentuknya sesuai dengan tata ruang yang sesuai dengan daerah
tersebut. Proses perubahan tersebut dapat digambarkan sebagai berikut:
• Pemilikan/penguasaan tanah di lokasi yang dikonsolidasi dilakukan inventarisasi dan
identifikasi
• Masing-masing persil dihitung dan diukur luasnya
• Pemilik/penggarap hak atas tanah tersebut membuat surat pernyataan pelepasan hak
dengan syarat bahwa tanahnya dilepaskan kepada negara untuk kemudian diterbitkan
haknya atas nama masing-masing pemilik setelah dikurangi sumbangan peran serta
masyarakat.
• Pemerintah (cq. Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat) menerima
pelepasan hak tersebut, sekaligus menyatakan bahwa tanah yang dilepaskan haknya akan
dikembalikan kepada yang bersangkutan setelah dikonsolidasi/diredistribusi dan luasnya
dipotong dengan sumbangan peran serta juga letaknya akan bergeser dari tempat semula.
 LANJUTAN
• Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang bersangkutan mengajukan
permohonan kepada Kepala BPN melalui Kantor Wilayah BPN yang memohonkan
melalui penegasan tanah tersebut menjadi tanah negara sebagai objek konsolidasi
yang akan dibagikan dalam rangka pelaksanaan konsolidasi tanah
• Atas dasar usulan tersebut, Kepala BPN menerbitkan Surat Keputusan Tentang
Penegasan Tanah Negara yang menjadi objek konsolidasi yang selanjutnya
dibagikan kembali (redistribusi) kepada para pemilik
• Kepala Kantor BPN Provinsi yang bersangkutan dapat meredistribusikan kepada
masing-masing pemilik sesuai usulan dari Kepala Kantor BPN Kabupaten/Kota yang
bersangkutan
• SK redistribusi di atas dijadikan sebagai dasar untuk menerbitkan sertipikatnya oleh
Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota yang bersangkutan
 PROSES PELEPASAN HAK DAN PENDAFTARAN
DALAM RANGKA KONSOLIDASI TANAH
• Penyelenggaraan Konsolidasi Tanah pada garis besarnya meliputi kegiatan-kegiatan
antara lain:
-Pemilihan lokasi objek Konsolidasi Tanah
-Penyuluhan kepada para pemegang hak atas tanah atau yang menguasai tanah calon
objek Konsolidasi Tanah
-Kesepakatan para calon Peserta Konsolidasi Tanah (PKT)
-Penelitian mengenai tanah-tanah yang bersangkutan, misalnya: mengenai statusnya,
pemegang haknya atau yang menguasainya secara fisik, batas-batasnya, luasnya, dan
lain-lainnya
-Penunjukan tanah-tanah yang bersangkutan sebagai objek Konsolidasi Tanah sekaligus
sebagai bagian daerah di mana akan dilakukan pendaftaran tanah secara lengkap
menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
-Pelepasan hak atau penguasaan fisik atas tanah-tanah objek KT oleh para PKT
 LANJUTAN
-Penyusunan desain penyelenggaraan KT meliputi antara lain: rencana penetapan,
bagi para PKT masing-masing alokasi satuan tanah pengganti tanah, yang akan
mereka lepaskan dan hal-hal yang berkaitan dengan itu, tata ruangnya dan lain-
lainnya
-Pelaksanaan kegiatan fisik berdasarkan desain yang sudah ditetapkan
-Pelaksanaan alokasi satu-satuan tanah pengganti kepada para PKT dengan
pemberian hak atas tanah yang sesuai
-Pelaksanaan alokasi tanah untuk prasarana dan fasilitas-fasilitas lain kepada Pemda
dan instansi-instansi lain yang menggunakannya, disertai pemberian haknya yang
sesuai
-Penjualan satuan-satuan tanah pengganti biaya pelaksanaan KT kepada para
peminat, disertai pemberian haknya yang sesuai
-Pembinaan dan pengawasan
 SISTEM PELAKSANAAN
Dalam konsolidasi tanah dikenal dengan dua sistem pelaksanaannya, yaitu:
•Sukarela
Sistem Sukarela dilaksanakan apabila diperoleh persetujuan dari seluruh pemilik tanah di wilayah
yang akan dikonsolidasi. Keuntungan-keuntungan yang dapat dipetik dari hasil konsolidasi tanah
merupakan faktor utama yang dijadikan daya tarik untuk memperoleh persetujuan para pemilik
tanah, antara lain:
-Meningkatkan nilai tanah yang dapat dinikmati secara langsung oleh pemilik tanah
-Meningkatkan efisiensi penggunaan tanah dan terbentuknya petak-petak tanah yang teratur dan
masing-masing menghadap ke jalan
-Terciptanya lingkungan hidup yang lebih baik
-Mempercepat realisasi pembangunan terutama prasarana umum
-Tidak ada pihak-pihak yang dirugikan seperti dapat terjadi dalam pembangunan sistem
konvensional
-Terwujudnya administrasi pertanahan yang tertib, di mana setiap bidang tanah secara langsung
diterbitkan haknya dengan pemberian sertipikat tanahnya
 LANJUTAN
•Wajib
Sistem wajib dilaksanakan dengan dasar ikatan peraturan perundang-undangan yang
berlaku untuk konsolidasi tanah. Pelaksanaan konsolidasi tanah menganut prinsip
penyediaan tanah untuk pembangunan prasarana jalan dan fasilitas umum lainnya
tanpa melalui pembebasan tanah. Penyediaan tanah diperoleh melalui sumbangan
sebagian tanah dari para pemiliknya yang diistilahkan Sumbangan Wajib Tanah untuk
Pembangunan (SWTP), sistem yang lazim digunakan dalam penetapan besarnya
SWTP adalah:
-Berdasarkan perhitungan luas tanah
-Berdasarkan perhitungan nilai/harga tanah
-Berdasarkan perhitungan campuran antara luas tanah dengan harga tanah
•Pada prinsipnya pelaksanaan konsolidasi tanah dibiayai oleh pemilik tanah, dengan
demikian konsolidasi tanah sekaligus merupakan wahana partisipasi aktif
masyarakat dalam pembangunan.
 ALTERNATIF KEBIJAKAN DIKEMBANGKAN
LEBIH LANJUT
•Berkaitan dengan penyediaan tanah untuk kepentingan prasarana jalan dan fasilitas umum
lainnya melalui kegiatan konsolidasi tanah, beberapa alternatif kebijaksanaan dapat
dikembangkan lebih lanjut, yaitu sebagai berikut:
-Pengadaan tanah prasarana dan fasilitas umum begitu pula pembangunannya dilaksanakan
oleh warga masyarakat sendiri, kebijaksanaan ini merupakan jalur swadaya masyarakat.
-Pengadaan tanah untuk prasarana dan fasilitas umum dilaksanakan oleh warga masyarakat
sendiri, sedangkan pembangunannya dilaksanakan oleh Pemerintah melalui APBN/APBD.
Kebijaksanaan ini merupakan jalur campuran antara swadaya masyarakat dan Pemerintah.
-Pengadaan tanah untuk prasarana dan pembangunannya dilaksanakan Pemerintah,
sedangkan tanah-tanah warga masyarakat yang langsung dapat memanfaatkan prasarana,
dilakukan konsolidasi. Kebijaksanaan ini termasuk jalur campuran antara pemerintah
dengan swadaya masyarakat yang dikaitkan dengan konsolidasi tanah.
-Perlu ditetapkan jalur kebijaksanaan khusus pada tanah-tanah objek landreform di mana
tanah untuk prasarana dan fasilitas umum serta bidang tanah yang dikonsolidasi
merupakan tanah yang langsung dikuasai oleh negara sebagai objek landreform.
PELUANG PENGEMBALIANNYA
•Setelah mengkaji keempat alternatif kebijaksanaan tersebut, peluang-peluang
pengembaliannya adalah sebagai berikut:
-Pemilihan alternatif pertama merupakan jalur yang sangat ideal dan mungkin sekali
diterapkan, memperoleh banyak keuntungan karena pemerintah bebannya diringankan.
Hanya saja pengembangannya masih memerlukan landasan hukum yang kuat bagi para
pelaksana yang menyangkut sistem dan metode kerja sejak perencanaan hingga
pelaksanaan pengawasannya.
-Pemilihan alternatif kedua yang selama ini dilaksanakan adalah pemilihan yang sebenarnya
merupakan langkah awal bagi terwujudnya partisipasi masyarakat secara penuh dalam
melaksanakan konsolidasi tanah.
-Demikian pula alternatif yang ketiga dilaksanakan agar masyarakat dapat langsung
memanfaatkan hasil pembangunan prasarana yang dibangun oleh Pemerintah, yaitu para
pemilik tanah di sekitarnya mengonsolidasi tanahnya atas biaya swadaya.
-Alternatif keempat adalah jalur yang sebenarnya sudah sejak lama dirintis untuk
dikembangkan dalam mengatur penguasaan pemilikan serta penggunaan tanah sesuai
dengan kebijaksanaan pemerintah.