Bab 8 Peraturan Zonasi

Laporan Akhir
Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Kawasan Perkotaan Fakfak - Kabupaten Fakfak
8.1. Text Zonasi (Zoning Teks)

eraturan Zonasi (zoning regulation) sangat penting dalam proses
pembinaan pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang.
Walaupun memiliki tingkat ketelitian yang sama dengan Rencana Detail
Tata Ruang Kabupaten (RDTR Kabupaten), namun Peraturan Zonasi
mengatur lebih rinci dan lengkap ketentuan pemanfaatan ruang dengan
tetap mengacu kepada Rencana Tata Ruang Wilayah Kabupaten yang
ada.
Peraturan Zonasi adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan
pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendalian dan disusun untuk setiap blok atau
zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang. Peraturan
Zonasi, meliputi:
A. Text Zonasi (Zoning Text)
1. Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Ruang
2. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang
3. Ketentuan Tata Massa Bangunan (Opsional)
4. Ketentuan Prasarana Minimum
5. Ketentuan Standar Teknis
6. Ketentutan Teknis Pengaturan Zonasi
B. Peta Zonasi (Zoning Map)
1. Ketentuan Khusus
2. Ketentuan Tambahan (Optional)
VIII - 1
Laporan Akhir
C. Ketentuan Pelaksanaan
1. Variansi Pemanfaatan Ruang
2. Insentif dan Disinsentif
3. Penggunaan lahan yang tidak sesuai
8.1.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Ruang

A. Kategori Kegiatan Dalam Sub Zona
Kegiatan di Perkotaan Fakfak terdiri dari kegiatan yang sudah ada dan kegiatan
yang diperkirakan akan timbul dalam kurun waktu 20 (dua puluh) tahun
mendatang. Kegiatan yang ada pada saat ini diperoleh dari survei data primer
yang telah dilakukan dengan mengamati penggunaan ruang pada masing-masing
bangunan di Perkotaan Fakfak. Sedangkan kegiatan yang akan muncul di
Perkotaan Fakfak dilakukan dengan membandingkan penggunaan ruang saat ini
dengan penggunaan ruang terdahulu yang juga didukung hasil wawancara
dengan masyarakat sekitar dan produk-produk rencana tata ruang, sehingga
diperoleh kecenderungan dan arahan penggunaan ruangnya. Kategori kegiatan
dalam sub zona di Perkotaan Fakfak, sebagaimana yang telah di sajikan dalam
Bab 4 pada Tabel 4.1.
B. Klasifikasi Zona dan Sub Zona

Pengelompokkan kegiatan dalam sub zona berdasarkan pertimbangan kualitas
ruang zona dan/atau sub zona yang diharapkan, kesesuaian kegiatan zona
dan/atau sub zona, sesuai dengan standar fasilitas penunjang zona dan/atau
sub zona, dampak kegiatan pada suatu zona dan/atau sub zona, dan daya
dukung lingkungan dan/atau prasarana dan utilitas serta diklasifikasikan
berdasarkan pola ruang yang dirinci ke dalam sub zona dengan kode sub zona,
yang dimaksud dengan standar fasilitas penunjang zona dan atau sub zona
adalah ketentuan yang menjadi acuan dalam penyediaan fasilitas penunjang
dalam suatu zona dan/atau sub zona. yang dimaksud dengan dampak kegiatan
pada suatu zona dan atau sub zona adalah pengaruh zona atau sub zona akibat
perubahan pemanfaatan dan/atau penggunaan lahan pada zona atau sub zona
tersebut.
Yang dimaksud dengan daya dukung lingkungan dan/atau prasarana dan utilitas
adalah kemampuan lingkungan dan/atau prasarana dan utilitas untuk
mendukung perikehidupan manusia, makhluk lain dan keseimbangan
antarkeduanya.
Berdasarkan zona eksisting dan rencana zona pemanfaatan ruang, maka
klasifikasi zona dan sub zona di Perkotaan Fakfak meliputi zona dan sub zona
yang secara lebih rinci disajikan pada Tabel 8.1.
VIII - 2
Laporan Akhir
Tabel 8.1. Klasifikasi Zona dan Sub Zona di Perkotaan Fakfak

Kode Kode
No Zona Sub Zona
Zona Sub Zona
1 Perlindungan Kawasan LB
2 Perlindungan Setempat LS Sempadan jaringan jalan LS2
Sempadan sungai LS4
Sempadan SUTET LS5
Sempadan sekitar danau
LS6
buatan
3 Lindung Buatan LC Danau LC1
Cagar budaya LC2
4 RTH Publik RTH1 RTH Taman unit RTH1.1
lingkungan
RTH permakaman RTH1.2
RTH hutan kota RTH1.3
RTH kawasan pelestarian RTH1.4
alam
RTH kawasan perlindungan RTH1.5
plasma nutfah eks. Situ
5 RTH Privat RTH2
6 Perumahan Kepadatan Tinggi R.1 Vertikal tinggi (KDB max R.1.1
30%, >6 lantai)
Vertikal sedang (KDB 50%, R.1.2
4-6 lantai)
Landed R.1.3
7 Perumahan kepadatan sedang R.2 Vertikal rendah (KDB 50%, R.2.1
<3 lantai)
Landed R.2.2
8 Perumahan kepadatan rendah R.3
9 Perdagangan dan Jasa K Pasar tradisional K.1
Pusat perdagangan dan K.2
jasa
Perdagangan dan jasa K.3
linier
10 Perkantoran (Pemerintahan) P Kantor kelurahan P.1
Kantor kecamatam P.2
Kantor walikota/bupati P.3
Kantor provinsi P.4
11 Campuran C Campuran Tinggi C.1
Campuran Sedang C.2
12 Industri Pergudangan I
13 Wisata Buatan W
14 RTNH Publik NH1 Lapangan OR NH.1.1
Tempat Parkir NH.1.2
15 RTNH Privat NH2
16 Pelayanan Umum F Pendidikan F.1
VIII - 3
Laporan Akhir
Kode Kode
No Zona Sub Zona
Zona Sub Zona
Kesehatan F.2
Peribadatan F.3
Olahraga (Indoor) F.4
Transportasi F.5
17 Sosial Budaya F6 Gedung Serba Guna F6.1
Balai Latihan Kerja F6.2
Lembaga Pemasyarakatan F6.3
18 Pertahanan dan Keamanan HK
19 Perkebunan PK
20 Peruntukan Khusus KH TPA KH.2
PLTD KH.4
Sumber : Hasil rencana, 2014
C. Ketentuan Kegiatan Dalam Sub Zona

Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan adalah ketentuan yang berisi
kegiatan dan penggunaan ruang yang diperbolehkan, diperbolehkan terbatas,
diperbolehkan bersyarat dan tidak diperbolehkan pada suatu zona.
Aturan pemanfaatan ruang untuk setiap penggunaan lahan menunjukkan boleh
tidaknya sebuah sistem kegiatan dikembangkan dalam sebuah klasifikasi
penggunaan lahan. Jika terdapat sebuah penggunaan yang belum tercantum
dalam kategori pemanfaatan ruang, maka ijin untuk penggunaan tersebut
ditentukan menggunakan ketentuan yang berlaku. Jika penggunaan tersebut
diperbolehkan, maka penggunaan baru tersebut dapat ditambahkan pada
kategori atau melalui ketentuan yang berlaku. Boleh tidaknya pemanfaatan
ruang untuk sebuah hirarki peruntukan tanah ditunjukkan dengan 4 indikator,
seperti yang ditunjukkan pada Tabel 8.2 berikut:
Tabel 8.2. Deskripsi Indikator Pemanfaatan Ruang
Simbol Deskripsi
I Pemanfaatan diizinkan, karena sesuai dengan peruntukan tanahnya, yang
berarti tidak akan ada peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain dari
pemerintah kabupaten.
T Pemanfaatan diizinkan secara terbatas atau dibatasi. Pembatasan dapat
dengan standar pembangunan minimum, pembatasan pengoperasian, atau
peraturan tambahan lainnya baik yang tercakup dalam ketentuan ini
maupun ditentukan kemudian oleh pemerintah Kabupaten
B Pemanfaatan memerlukan izin penggunaan bersyarat. Izin ini diperlukan
untuk penggunaan-penggunaan yang memiliki potensi dampak penting
pembangunan di sekitarnya pada area yang luas. Izin penggunaan bersyarat
ini berupa AMDAL, RKL, dan RPL.
X Pemanfaatan yang tidak diizinkan
VIII - 4
Laporan Akhir
8.1.2 Ketentuan Pemanfaatan Ruang

Komponen Pemanfaatan Ruang yang diatur di Perkotaan Fakfak terdiri atas:
1) Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang (KDB, KLB, KDH, KWT, Kepadatan
Bangunan dan Penduduk) dan
2) Tata Masa Bangunan (GSB, GSS, Ketinggian Bangunan).
Ketentuan Intensitas pemanfaatan ruang adalah besaran pembangunan yang
diperbolehkan berdasarkan batasan KDB, KLB, KDH atau kepadatan penduduk.
Didalam aturan kegiatan penggunaan lahan terdapat dua bagian yang di bahas.
Pertama, yaitu Aturan intensitas pemanfaatan ruang minimum terdiri dari Koefisien
Dasar Bangunan (KDB) maksimum, Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum,
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum Koefisien dasar Hijau (KDH) minimum.
Kedua, yaitu Aturan yang ditambahkan yang terdiri dari Koefisien Tapak Basemen
(KTB) maksimum, Koefisen Wilayah terbangun (KWT) maksimum kepadatan
bangunan atau unit maksimum dan kepadatan penduduk minimum.
1) Intensitas Pemanfaatan Ruang
A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Blok Peruntukan adalah rasio/perbandingan luas
lahan terbangun (land coverage) dengan luas lahan keseluruhan blok peruntukan.
Batasan KDB dinyatakan dalam persen (%).
Komponen Perhitungan KDB Blok Peruntukan berdasarkan pada luas wilayah
terbangun yang diperkenankan adalah jumlah luas seluruh petak yang digunakan
untuk kegiatan utama. Dasar pertimbangan selain mempertimbangkan
kecenderungan perkembangan kota dan rencana pemanfaatan lahan, penentuan
KDB juga didasarkan atas kondisi fisik, seperti kemiringan lereng. Hal ini
ditujukan untuk menjaga agar sesedikit mungkin lahan miring dieksploitasi dengan
memberikan batasan luas lahan yang boleh dibangun. Makin curam lahan, makin
kecil KDB yang diperkenankan.
KDB berfungsi untuk:
1. Keserasian dimensi (besaran massa bangunan) suatu wilayah kota sesuai dengan
peruntukannya, sehingga kota tertata dengan sebuah kerangka perencanaan
yang matang secara lateral.
2. Menjamin tersedianya ruang terbuka pada skala kavling agar tercipta bangunan
pada lingkungan yang sehat, nyaman dan tidak merusak lingkungan.
KDB blok peruntukan dibagi ke dalam 5 kelas sebagaimana diatur dalam
Kepmendagri No. 59/1988, yaitu :
Tabel 8.3. Blok Peruntukan KDB
No Kelas Keterangan
1 Sangat Tinggi ≥75%
2 Tinggi 50% - 75%
3 Menengah 20% - 50%
4 Rendah 5% - 20%
5 Sangat Rendah ≤ 5%
Sumber: Kepmendagri No. 59/1988.
VIII - 5
Laporan Akhir
Penentuan intensitas penggunaan ruang tergantung pada karakter kegiatan

komponen pembentuk kota. Pola intensitas penggunaan ruang juga dipengaruhi oleh
pola harga/nilai lahan sehingga penggunaan ruang yang ada akan semakin intensif
dalam memanfaatkan produktifitas lahan. Pengaturan intensitas ruang kota berupa
penataan kepadatan bangunan dengan faktor pengukur berupa Angka Koefisien
dasar bangunan (KDB).
Penentuan KDB dilakukan dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :
 Rencana penggunaan lahan di setiap blok peruntukkan atau dominasi kegiatan
dalam setiap blok peruntukkan. KDB dikawasan perdagangan atau komersial
dapat melebihi perhitungan KDB rata-rata yang berlaku disuatu kawasan dengan
tetap memperhatikan persyaratan garis sempadan dan keamanan terhadap
bahaya kebakaran.
 Distribusi kepadatan penduduk, dimana blok dengan kegiatan penduduk relatif
tinggi akan memiliki kapling-kapling lahan yang relatif lebih kecil sehingga KDB-
nya menjadi relatif besar.
 Distribusi rumah, untuk blok dengan rumah berkapling besar akan memiliki KDB
relatif lebih kecil dari blok dengan rumah berkapling kecil
 Hirarki/ROW jalan yang melalui blok yang bersangkutan
Luas Bangunan = Luas lantai dasar

bangunan + halaman + garasi + teras +
jalan masuk kendaraan + setapak
KDB = Luas Bangunan

Luas lahan
Gambar 8.1. Ilustrasi KDB
B. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Koefisien Lantai Bangunan adalah angka perbandingan jumlah luas seluruh lantai
bangunan terhadap luas tanah (tapak), berguna untuk mengatur rasio/persyaratan
tinggi bangunan pada suatu kawasan. Dalam KLB, ketinggian bangunan diatur
sedemikian rupa untuk memperoleh tatanan yang baik, sehingga pembedaan
ketinggian massa pada suatu deretan bangunan hanya dimungkinkan untuk alasan-
alasan lain seperti penghindaran kesan monoton atau mengurangi rintangan
pandangan dari unit-unit sekitarnya.
KLB merupakan suatu perbandingan luas keseluruhan lantai bangunan atau
bangunan-bangunan terhadap keseluruhan luas lahan. Penentuan KLB ditentukan
dengan mempertimbangkan hal-hal sebagai berikut :
VIII - 6
Laporan Akhir
 Luas lantai bangunan adalah jumlah luas-luas lantai sampai batas dinding terluar
 Luas ruangan beratap yang berdinding lebih dari 1,2 meter diatas lantai ruang
tersebut dihitung penuh
 Luas ruangan beratap yang bersifat terbuka/ berdinding lebih dari 1,2 meter
diatas lantai dihitung setengahnya (50%) selama tidak melebihi 10% dari luas
lantai dar yang diperkenankan sesuai dengan KDB yang ditentukan
 Teras-teras tidak beratap yang berdinding tidak lebih dari 1,2 meter diatas
lantai teras tersebut tidak diperhitungkan
 Luas lantai bangunan yang dipergunakan untuk parkir tersebut diperhitungkan
dalan KLB asal tidak melebihi 50% dari KLB yang ditetapkan.
KLB = 5 x luas tiap lantai

Luas lahan
Gambar 8.2. Ilustrasi KLB
Tabel 8.4. KDB dan KLB

No Tingkat Kepadatan KDB KLB
1 Kepadatan Sangat Rendah <5% 1 x KDB
2 Kepadatan Rendah 5% - 20% 2 x KDB
3 Kepadatan Sedang 20% - 50% 3 x KDB
4 Kepadatan Tinggi 50% - 80% 4 x KDB
Sumber : Hasil Analisis, Tahun 2013
Keterangan :
KLB sangat rendah, tinggi bangunan maksimum 8 meter yang terdiri dari 1 lantai
KLB rendah, tinggi bangunan maksimum 8 meter yang terdiri dari 2 lantai
KLB sedang, tinggi bangunan maksimum 12 meter yang terdiri dari 3 lantai
KLB tinggi, tinggi bangunan maksimum 16 meter yang terdiri dari 4 lantai
VIII - 7
Laporan Akhir
Gambar 8.3. Hubungan antara kepadatan bangunan dan bentuk kota (the urban
task foece report, 1999)
C. Ketinggian Bangunan
Penataan ketinggian bangunan yang dicerminkan dari jumlah lantai bangunan,
disesuaikan dengan daya dukung lahan dan fungsi lahan yang telah ditetapkan.
Untuk kawasan-kawasan yang mempunyai nilai lahan yang tinggi (pusat kota, jalan
utama, kawasan sekitar bandara dan lain-lain), bangunan bangunan yang
mempunyai banyak lantai dinilai lebih sesuai dari bangunan-bangunan yang
mempunyai lantai satu. Pada daerah-daerah kawasan sekitar bandara, sebagain
besar mempunyai angka KDB yang sangat tinggi.
Penyusunan rencana ketinggian bangunan bertujuan untuk menata tinggi bangunan
disuatu kawasan agar tercipta suatu kawasan yang aman, nyaman dan tertata rapi.
Suatu contoh riil manfaat dari pengaturan tinggi bangunan adalah agar satu
bangunan tidak menghalangi sirkulasi udara dan penyinaran matahari bagi bangunan
disekitarnya, keamanan bagi lalulintas udara dan kesesuaian beban bangunan
terhadap kemampuan lahan dibawahnya.
VIII - 8
Laporan Akhir
Tinggi bangunan adalah tinggi suatu bangunan atau bagian bangunan, yang diukur
dari rata-rata permukaan tanah sampai setengah ketinggian atap miring, atau
sampai puncak dinding atau parapet; dipilih yang tertinggi (Dept PU, 1987).
Berikut ini adalah beberapa hal yang berkaitan dengan penentuan ketinggian
bangunan pada suatu kawasan.
1. Ketinggian bangunan ditetapkan berdasarkan pertimbangan faktor-faktor :
 Daya dukung dan daya tampung lahan.
 Intensitas pemanfaatan lahan.
 Sifat lingkungan dan karakteristik lokasi.
 Keserasian lingkungan/estetika.
 Potensi sarana/prasarana lingkungan yang bersangkutan.
 Kendala teknis berupa keselamatan jalur penerbangan, jalur telekomunikasi
dan geologi teknik.
 Keselamatan bangunan itu sendiri apabila tertimpa bencana.
2. Batasan ketinggian bangunan dapat berupa batasan lapis/tingkat bangunan, atau
dalam satuan ketinggian (meter), baik yang membatasi ketinggian lantai yang
dapat digunakan, maupun yang membatasi ketinggian bangunan yang tidak
digunakan (seperti antena dan lain-lain)
3. Apabila pada daerah perencanaan terdapat lebih dari satu nilai ketetapan
batasan ketinggian bangunan, maka nilai paling besar dan nilai batasan
ketinggian bangunan yang ada menjadi ketinggian bangunan yang baru dan
berlaku pada keseluruhan daerah perencanaan tersebut.
4. Apabila terdapat pelampauan ketinggian bangunan maka pengenaan
denda/sangsi pelampauan ketinggiannya diperhitungkan secara proporsional
terhadap luas lantai yang melanggar tersebut.
Hal-hal lain yang berkaitan dengan penentuan rencana ketinggian bangunan
dikawasan perencanaan adalah :
A. Pola ketinggian bangunan

Pengaturan pola ketinggian bangunan merupakan upaya untuk menata skyline kota
dikawasan perencanaan. Pengaturan pola ketinggian utama dilakukan dengan
memperhatikan elemen-elemen utama kota yang membentuk citra kota, kawasan
pusat kegiatan fungsional seperti pusat perdagangan/ komersil, pusat pelayanan
sosial dan ruang jalan utama yang menghubungkan antar pusat kawasan fungsional.
Ketinggian bangunan pada pusat-pusat aktivitas fungsional cenderung lebih tinggi
dibandingkan dengan kawasan yang bukan pusat. Semakin jauh dari pusat aktivitas,
ketinggian bangunan cenderung semakin menurun sampai pada ketinggian tertentu
(pada ruas ruang yang sama).
Ketinggian bangunan yang berada disisi jalan utama akan cenderung lebih tinggi
dibandingkan dengan bangunan yang berada jauh dari sisi jalan utama. Semakin
VIII - 9
Laporan Akhir
jauh dari sisi jalan utama, ketinggian bangunan cenderung semakin menurun sampai
pada ketinggian tertentu (pada ruas jalan yang sama).
B. Jumlah lantai dan ketinggian maksimum
Jumlah lantai untuk kawasan perencanaan disesuaikan berdasarkan fungsi bangunan
tersebut dan jarak dari pusat aktivitas kegiatan. Pada kawasan pusat aktivitas
tersebut jumlah lantai maksimum adalah 3 lantai dengan ketinggian maksimum
adalah 18 meter. Sedangkan untuk bangunan diluar kawasan pusat kota jumlah
lantai antara 1-2 lantai dengan ketinggian antara 5-12 meter.
Penentuan jumlah lantai tersebut dilakukan untuk mengarahkan pembangunan dan
menjaga keseimbangan tata masa bangunan di kawasan aktivitas dan kawasan-
kawasan sekitarnya.
Penentuan ketinggian bangunan, maksimum dan minimum pada setiap blok
peruntukan yang materinya meliputi :
1. Blok peruntukan ketinggian bangunan rendah adalah blok dengan bangunan
bertingkat maksimum 4 lantai (KLB maksimum = 4 X KDB).
2. Blok peruntukan ketinggian bangunan sedang adalah blok dengan bangunan
bertingkat maksimum 8 lantai (KLB maksimum = 8 X KDB) dengan tinggi
puncak bangunan maksimum 36 meter dan minimum 24 meter dari lantai
dasar.
Untuk lebih jelasnya rencana intensitas penggunaan lahan dapat dilihat pada
Tabel 8-8.
D. Pengaturan KKOP
Di dalam kawasan keselamatan operasi penerbangan terdapat 7 (tujuh) kawasan
dengan ketentuan kawasan dan ketinggian sendiri-sendiri, yaitu :
1. Kawasan pendekatan dan Iepas landas.
2. Kawasan bahaya kece!akaan.
3. Kawasan transisi.
4. Kawasan horizontal dalam.
5. Kawasan kerucut.
6. Kawasan horizontal luar.
7. Kawasan di sekitar alat bantu navigasi udara.
Secara horizontal kawasan ini mencakup areal yang sangat luas dengan radius 15 km
dari masing-masing ujung permukaan utama. Pada arah vertikal, kawasan
keselamatan operasi penerbangan yang tertinggi adalah 150 meter di atas ambang
landasan. Sesuai ketentuan Annex 14 tersebut di sekitar Bandar internasional saat
ini tidak teridentifikasi adanya obstacle, kecuali Persyaratan lebar landasan pacu di
strip landasan pacu yang tidak memenuhi ketentuan ICAO.
Untuk memberi keleluasaan pesawat terbang di dalam melakukan gerakan
(maneuvering) di darat dan di udara, diperlukan ruang bebas tertentu berdasarkan
standar yang dikeluarkan oleh ICAO (1995) maupun FM (1990) agar dicapai tingkat
keselamatan penerbangan yang optimal dan dapat dipertanggungjawabkan.
VIII - 10
Laporan Akhir
Dengan adanya peningkatan kebutuhan akan pelayanan lalulintas udara, akan

mengakibatkan peningkatan di bidang kebutuhan ruang udara dan sistem
pengendalian keselamatan penerbangan yang merupakan syarat mutlak dalam
penyelenggaraan operasi penerbangan di bandara.
Faktor-faktor yang harus diperhatikan di dalam menentukan kebutuhan ruang udara
dan pengendalian keselamatan penerbangan adalah :
a. ruang udara yang dibutuhkan pesawat terbang dalam melakukan gerakan
disesuaikan dengan klasifikasi runway dan pesawat kritis yang dilayani
b. peralatan bantu navigasi udara dan telekomunikasi yang disediakan
c. kemungkinan perpindahan perubahan lokasi runway.
Faktor-faktor tersebut ditentukan berdasarkan standar yang berlaku ditingkat
nasional maupun internasional. Berdasarkan ketentuan tingkat internasional dari
Annex 14-Aerodromes, ICAO (1995), ruang udara untuk kebutuhan gerakan pesawat
dibagi menjadi beberapa bagian dengan persyaratan, pada batas-batas tertentu
ruang udara yang dibutuhkan harus bebas halangan dari bangunan atau benda
tumbuh yang diperkirakan dapat mengganggu keselamatan operasi penerbangan
kecuali bangunan-bangunan tersebut secara teknis dibutuhkan untuk operasi
penerbangan. Ketentuan tersebut amat penting jika ternyata alternatif
pengembangan bandara yang terpilih adalah membangun runway baru yang berjarak
minimal 176 meter sejajar dengan runway eksisting sehingga akan merubah
ketentuan batas obstade penerbangan atau mengevaluasi ulang batas-batas KKOP
dengan studi khusus. Studi khusus KKOP ini diperlukan untuk meninjau ulang
peraturan daerah (Perda) setempat tentang ijin ketinggian bangunan gedung-gedung
di sekitar bandara, misalnya benda-benda penghalang alami yang tidak mungkin
diturunkan ketinggiannya harus diberi tanda lampu khusus berdasarkan ketentuan
yang ada. Seperti penjelasan sebelumnya, berdasarkan ketentuan dalam Annex 14-
Aerodromes, ICAO (1995) batas permukaan keselamatan operasi penerbangan di
Bandar Udara Internasional Jawa Barat ini dalam Instrument Precision Approach
Category I Runway, Code Number 4 dengan besaran seperti dalam dibawah ini.
Tabel 8.5. Dimensi dan Kemiringan Ruang Batas Obstacle Penerbangan
Permukaan Ruang Dimensi dan Kemiringan
CONICAL
- Slope 5%
- Height 100 m
INNER HORIZONTAL
- Height 45 m
- Radius 4000 m
INNER APPROACH
- Width 120 m
- Distance from thershold 60 m
- Lenght 900 m
- Slope 2%
APPROACH
- Lenght of inner edge 300 m
- Divergence (each side) 15 %
- First section
lenght 300 m
VIII - 11
Laporan Akhir
Permukaan Ruang Dimensi dan Kemiringan

Slope 2%
- Second section
lenght 3600
Slope 2,5%
- Horizontal section
lenght 8400 m
Total Lenght 15.000 m
TRANSITIONAL
- Slope 14,3 %
INNER TRANSITIONAL
- Slope 33,3 %
BALKED LANDING SURFACE
- Lenght of inner edge 120 m
- Divergence (each side) 10 %
- Slope 3,33 %
Sumber : Annex 14 – Aerodromes, ICAO (1995)
2) Ketentuan Tata Masa Bangunan

Ketentuan Tata Masa Bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk, besaran,
peletakan dan tampilan bangunan pada suatu zonasi.
Komponen ketentuan tata masa bangunan minimum terdiri atas : garis sempadan
bangunan minimum dengan mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran,
kesehatan, kenyamanan dan estetika, tinggi bangunan maksimum atau minimum
yang ditetapkan dengan mempertimbangkan keselamatan, resiko kebakaran,
teknologi, estetika dan parasarana dan jarak bebas antar bangunan minimum yang
harus memenuhi ketentuan tentang jarak bebas yang ditentukan oleh jenis
peruntukkan dan ketinggian bangunan serta tampilan bangunan (optional) yang
mempertimbangkan warna bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan, muka
bangunan, gaya bangunan, keindahan serta keserasian dengan lingkungan
sekitarnya.
A. Pengaturan Garis Sempadan
Garis sempadan yang dimaksud terdiri dari Garis Sempadan Bangunan dan Garis
Sempadan Jalan. Garis Sempadan Bangunan (GSB) adalah garis yang tidak boleh
dilampaui oleh denah bangunan ke arah Garis Sempadan Jalan (GSJ) dan jarak antar
bangunan (sempadan muka bangunan, samping bangunan, dan sempadan belakang
bangunan) yang ditetapkan dalam Rencana Tata Ruang Kabupaten Fakfak. GSJ
adalah garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana yang sama. Ketentuan
mengenai GSB dan GSJ adalah sebagai berikut:
1. Ruang terbuka di antara GSJ dan GSB harus digunakan sebagai unsur
penghijauan atau daerah resapan air hujan dan atau utilitas umum dan atau
jalur pejalan kaki.
2. Untuk pusat kawasan, ruang tersebut dapat dimanfaatkan sebagai fasilitas
penunjang seperti pos keamanan, kedai tempat makan/minum berupa
bangunan sementara (tidak permanen) atau bisa juga sebagai tempat parkir
VIII - 12
Laporan Akhir
dengan tetap menyediakan jalur pejalan minimal 50% dari keseluruhan ruang
terbuka tersebut.
3. Penggunaan-penggunaan tersebut harus memenuhi ketentuan dan standar yang
berlaku tanpa mengurangi persyaratan unsur penghijauan dan atau daerah
resapan air hujan.
4. Perhitungan GSB menggunakan rumus untuk Damija yang lebih besar dari 8 m
sama dengan 0,5 kali lebar Damija ditambah 1 m. Untuk Damija yang kurang
dari 8 m, GSB sama dengan 0,5 kali lebar Damija.
Selain harus memenuhi persyaratan untuk GSB dan GSJ, tata letak bangunan harus
memenuhi ketentuan tentang jarak bebas, atau lazim dikenal dengan GSB samping
dan belakang. Ketentuan mengenai jarak bebas ini ditentukan oleh jenis peruntukan
tanah dan ketinggian bangunan baik untuk bangunan di atas tanah maupun di bawah
tanah atau besmen. Ketentuan mengenai jarak bebas adalah sebagai berikut:
1. Pada bangunan renggang, jarak bebas samping maupun belakang ditetapkan 4
m pada lantai dasar, dan pada setiap penambahan lantai, jarak bebas di
atasnya ditambah 0,5 m dari jarak bebas lantai di bawahnya sampai mencapai
jarak bebas terjauh 15 m. Ketentuan ini berlaku unuk bangunan selain
bangunan rumah tinggal dan bangunan industri.
2. Pada bangunan industri dan gudang renggang, ditetapkan jarak bebasnya
adalah 5 m pada lantai dasar, dan setiap penambahan lantai, jarak bebas di
atasnya ditambah 0,5 m dari jarak bebas lantai di bawahnya.
3. Jarak bebas bangunan renggang pada kawasan cagar budaya atau kawasan
khusus diatur dalam ketentuan mengenai cagar budaya atau kawasan khusus.
4. Untuk bangunan berderet/rapat, jarak bebas diperkenankan tidak ada sampai
dengan lantai ke delapan, setelah lantai ke delapan, maka untuk lantai
selanjutnya ditambah 0,5 m dari jarak bebas lantai dibawahnya. Ketentuan ini
tidak berlaku untuk bangunan rumah tinggal.
VIII - 13
Laporan Akhir
Tabel 8.6. Ketentuan Kegiatan Dan Jenis Penggunaan Lahan Fungsi Lindung
dan
Tabel 8.7. Ketentuan Kegiatan Dan Jenis Penggunaan Lahan Fungsi Budidaya – hal 18
(di lembar file terpisah KERTAS A3)
VIII - 14
Laporan Akhir
VIII - 15
Laporan Akhir
VIII - 16
Laporan Akhir
VIII - 17
Laporan Akhir
VIII - 18
Laporan Akhir
VIII - 19
Laporan Akhir
VIII - 20
Laporan Akhir
VIII - 21
Laporan Akhir
VIII - 22
Laporan Akhir
VIII - 23
Laporan Akhir
VIII - 24
Laporan Akhir
Sengaja dikosongkan – untuk tabel di file tersendiri
VIII - 25
Laporan Akhir
Tabel 8.8. Ketentuan Teknis Pemanfaatan Ruang
Lihat tabel pada file tersendiri (KERTA A3)
VIII - 26
Laporan Akhir
VIII - 27
Laporan Akhir
VIII - 28
Laporan Akhir
VIII - 29
Laporan Akhir
8.2. Peta Zonasi (Zoning Map)

Zoning map merupakan pembagian blok peruntukan (zona), dengan ketentuan
aturan untuk tiap blok peruntukan tersebut. Zoning map yang disusun mengacu
kepada arahan rencana penggunaan lahan Perkotaan Fakfak yang telah disusun
pada bab sebelumnya. Pada masing-masing zona masih terdapat kegiatan lain yang
diijinkan maupun dibatasi yang diatur dalam matriks pemanfaatan ruang beserta
persyaratan yang membatasi masing-masing kegiatan tersebut.
Peta blok peruntukan atau zonasinya dibuat di atas peta dengan skala sekurang-
kurangnya 1:5000. Blok peruntukan dibatasi oleh batasan fisik yang nyata maupun
yang belum nyata. Batasan fisik yang nyata dapat berupa :
1. Jaringan jalan;
2. Sungai, saluran irigasi;
3. Saluran udara tegangan (ekstra) tinggi.
Batas blok peruntukan yang belum nyata dapat berupa :

1. Rencana jaringan jalan,
2. Rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana tata ruang
dan rencana sektoral lainnya.
Untuk memberikan kemudahan referensi (georeference), maka blok peruntukan
perlu diberi nomor blok, nomor blok dapat ditambahkan huruf bila blok tersebut
dipecah menjadi beberapa subblok. Penyajian zoning map di Perkotaan Fakfak
secara lebih rinci disajikan pada gambar-gambar berikut.
VIII - 30
Laporan Akhir
Gambar 8.4. Peta Zoning Map 1
VIII - 31
Laporan Akhir
VIII - 32
Laporan Akhir
VIII - 33
Laporan Akhir
VIII - 34
Laporan Akhir
VIII - 35
Laporan Akhir
VIII - 36
Laporan Akhir
VIII - 37
Laporan Akhir
VIII - 38
Laporan Akhir
VIII - 39
Laporan Akhir
VIII - 40
Laporan Akhir
VIII - 41
Laporan Akhir
VIII - 42
Laporan Akhir
VIII - 43
Laporan Akhir
VIII - 44
Laporan Akhir
VIII - 45
Laporan Akhir
VIII - 46
Laporan Akhir
VIII - 47
Laporan Akhir
VIII - 48
Laporan Akhir
VIII - 49
Laporan Akhir
VIII - 50
Laporan Akhir
8.3. Ketentuan Pelaksanaan

8.3.1 Aturan Variansi Pemanfaatan Ruang
Berbagai jenis zona peruntukan yang terdapat di wilayah kajian memiliki masing-
masing karakter, beberapa diantaranya memerlukan pengaturan khusus seperti
aturan variansi pemanfaatan ruang. Aturan variansi pemanfaatan ruang merupakan
aturan yang memberikan kelonggaran atau kebebasan untuk tidak mengikuti
rencana/ ketentuan yang terkait dalam kondisi-kondisi tertentu.
Berdasarkan pada kondisi eksisting kawasan perencanaan, jenis kawasan yang perlu
diterapkan aturan variansi pemanfaatan ruang adalah (1) pengembangan perumahan
di zona pertaniaan (2) pengembangan perdagangan dan jasa ( bangunan pertokoan,
jasa perbankan dan penyewaan ruangan) di zona perumahan, (3) Pengembangan
pemerintahan dan perkantoran, di zona campuran dan (5) zona komersial yang
terdapat di koridor jalan utama.
Suatu pembangunan dapat dilakukan di kawasan yang fungsinya tidak sesuai dengan
pembangunan tersebut namun harus mengikuti peraturan-peraturan yang telah
ditentukan. Misalnya, dengan memberikan izin hanya untuk jangka waktu tertentu,
membatasi luas bangunannya, dll. Penerapan peraturan ini bertujuan agar
pembangunan tersebut tidak mempengaruhi atau mengganggu fungsi awal kawasan
tempat dilakukannya pembangunan meskipun fungsi pembangunan tersebut berbeda
dengan fungsi kawasan disekitarnya.
8.3.2 Insentif dan Disinsentif

Aturan insentif dan disinsentif merupakan salah satu aturan zonasi yang perlu
diterapkan dalam lingkungan kajian. Penerapan aturan insentif dilakukan dengan
beberapa cara, seperti kemudahan izin, penyediaan sarana dan prasarana
penunjang, dll. Aturan insentif dimaksudkan untuk mendorong/ merangsang suatu
pembangunan di kawasan tertentu yang dapat menunjang dan mendukung fungsi
dari kawasan tersebut. Contohnya, pembangunan pertokoan di kawasan
perdagangan akan diberi kemudahan izin, pemberian kompensasi dan penyediaan
sarana dan prasarana penunjang oleh pihak pemerintah. Hal ini karena pertokoan
akan mendukung fungsi dari kawasan perdagangan tersebut.
Untuk aturan disinsentif, penerapannya lebih bersifat menghambat atau membatasi
suatu pembangunan dalam suatu kawasan. Hal ini dilakukan apabila suatu
pembangunan dinilai dapat mengurangi atau merubah fungsi awal dari kawasan
tersebut yang tentunya akan menimbulkan dampak negatif dalam berbagai aspek.
Penerapannya dapat dilakukan dengan cara tidak diberikannya izin, dikenakan
denda dalam jumlah tertentu, dll. Dengan demikian aturan ini diharapkan dapat
menjaga fungsi dari kawasan tersebut agar tidak berubah dan terpengaruh oleh
suatu pembangunan yang dapat merugikan
Pertimbangan dalam pengenaan aturan insentif dan disinsentif adalah sebagai
berikut:
a. Pergeseran tatanan ruang yang terjadi tidak menyebabkan dampak yang
merugikan bagi pembangunan kabupaten.
b. Tidak boleh mengurangi hak masyarakat sebagai warganegara untuk
VIII - 51
Laporan Akhir
memperoleh dan mempertahankan hidupnya.

c. Tetap memperhatikan partisipasi masyarakat di dalam proses pemanfaatan
ruang untuk pembangunan oleh masyarakat.
Arahan insentif dan disinsentif di kawasan perencanaan tidak terlepas dari aturan
insentif dan disinsetif yang telah di tetapkan untuk wilayah Kabupaten Fakfak
meliputi arahan umum dan arahan khusus. Arahan umum berisikan arahan
pemberlakuan insentif dan disinsentif untuk berbagai pemanfaatan ruang secara
umum sedangkan arahan khusus ditujukan secara langsung pada jenis-jenis
pemanfaatan ruang atau kawasan tertentu di kawasan perencanaan
Insentif diberikan untuk mendorong/merangsang pembangunan yang sejalan dengan
rencana tata ruang, mendorong pembangunan yang memberikan manfaat yang besar
kepada masyarakat, serta mendorong partisipasi masyarakat dan pengembang
dalam pelaksanaan pembangunan.
Sistem insentif dan disinsentif dalam pemanfaatan ruang merupakan salah satu alat
agar pemanfaatan ruang yang dilakukan oleh masyarakat sesuai dengan rencana tata
ruang. Bagi pengguna ruang yang sesuai dengan rencana peruntukan tata ruang
maka diberi insentif agar lebih optimal pemanfaatannya. Sedangkan bagi pengguna
ruang yang tidak atau belum sesuai peruntukannya maka diberi tindakan disinsentif
agar pemanfaatan ruangnya dihambat atau tidak berkembang. Pelaksanaan sistem
insentif dan disinsentif dalam pemanfaatan ruang dikaitkan dengan upaya
pengendalian pemanfaatan ruang. Oleh karena itu, sistem insentif danm disinsentif
ini perlu dituangkan dalam Ketentuan Pengendalian Pemanfaatan Ruang. Dalam UU
No. 26 Tahun 2007 pasal 38 disebutkan bahwa :
- Dalam pelaksanaan pemanfaatan ruang agar pemanfaatan ruang sesuai dengan
rencana tata ruang wilayah dapat diberikan insentif dan/atau disinsentif oleh
Pemerintah dan pemerintah daerah.
- Insentif sebagaimana dimaksud dalam Pasal 35, yang merupakan perangkat atau
upaya untuk memberikan imbalan terhadap pelaksanaan kegiatan yang sejalan
dengan rencana tata ruang (salah satu contoh pada kawasan lindung), berupa:
a. Keringanan pajak, pemberian kompensasi, subsidi silang, imbalan, sewa
ruang, dan urun saham;
b. Pembangunan serta pengadaan infrastruktur;
c. Kemudahan prosedur perijinan; serta
d. Pemberian penghargaan kepada masyarakat, swasta dan/atau pemerintah
daerah.
- Disinsentif diberikan untuk mengambat/membatasi pembangunan yang tidak
sesuai dengan rencana tataruang atau yang menimbulkan dampak yg cukup
besar bagi masyarakat sekitarnya. Disinsentif sebagaimana dimaksud dalam
Pasal 35, yang merupakan perangkat untuk mencegah, membatasi
pertumbuhan, atau mengurangi kegiatan yang tidak sejalan dengan rencana
tata ruang, berupa:
a. Pengenaan pajak yang tinggi, disesuaikan dengan besarnya biaya yang
dibutuhkan untuk mengatasi dampak yang ditimbulkan akibat pemanfaatan
ruang; serta
VIII - 52
Laporan Akhir
b. Pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan penalti.

- Insentif dan disinsentif diberikan dengan tetap menghormati hak masyarakat.
- Insentif dan disinsentif dapat diberikan oleh:
a. Pemerintah kepada pemerintah daerah;
b. Pemerintah daerah kepada pemerintah daerah lainnya; serta
c. Pemerintah kepada masyarakat.
- Ketentuan lebih lanjut mengenai bentuk dan tata cara pemberian insentif dan
disinsentif diatur dengan peraturan pemerintah.
Dalam penjelasan UU No. 26 Tahun 2007 pasal 38 dijelaskan bahwa penerapan
insentif atau disinsentif secara terpisah dilakukan untuk perijinan skala
kecil/individual sesuai dengan peraturan zonasi, sedangkan penerapan insentif dan
disinsentif secara bersamaan diberikan untuk perijinan skala besar/kawasan karena
dalam skala besar/kawasan dimungkinkan adanya pemanfaatan ruang yang
dikendalikan dan didorong pengembangannya secara bersamaan. Disinsentif berupa
pengenaan pajak yang tinggi dapat dikenakan untuk pemanfaatan ruang yang tidak
sesuai rencana tata ruang melalui penetapan nilai jual objek pajak (NJOP) dan nilai
jual kena pajak (NJKP) sehingga pemanfaat ruang membayar pajak lebih tinggi.
Insentif dapat diberikan antarpemerintah daerah yang saling berhubungan berupa
subsidi silang dari daerah yang penyelenggaraan pemanfaatan ruangnya memberikan
dampak kepada daerah yang dirugikan, atau antara pemerintah dan swasta seperti
pemerintah memberikan preferensi kepada swasta sebagai imbalan dalam
mendukung perwujudan rencana tata ruang.
Pemberian insentif diberlakukan pada pemanfaatan ruang yang didorong
perkembangannya dan sesuai dengan rencana tata ruang, sedang disinsentif
diberlakukan bagi kawasan yang dibatasi atau dikendalikan perkembangannya
bahkan dilarang dikembangkan untuk kegiatan budidaya.
Arahan pemberian insentif meliputi sebagai berikut:
1. Memberikan keringanan atau penundaan pajak (tax holiday) dan kemudahan
proses perijinan;
2. Penyediaan sarana dan prasarana kawasan oleh pemerintah untuk memperingan
biaya investasi oleh pemohon ijin;
3. Pemberian kompensasi terhadap kawasan terbangun lama sebelum rencana tata
ruang ditetapkan dan tidak sesuai tata ruang serta dapat menimbulkan dampak
terhadap lingkungan; dan
4. Kegiatan yang menimbulkan dampak positif akan diberikan kemudahan dalam
perijinan.
Pemberian insentif dan pengenaan disinsentif dilakukan oleh instansi berwenang
sesuai dengan kewenangannya.Insentif kepada masyarakat diberikan, antara lain,
dalam bentuk keringanan pajak;pemberian kompensasi;imbalan;sewa ruang;urun
saham;penyediaan infrastruktur;kemudahan prosedur perijinan;
dan/ataupenghargaan.
Sedangkan pemberian disinsentif kepada masyarakat diberlakukan terhadap
pemanfaatan ruang yang tidak sesuai dengan ketentuan penataan ruang dan
VIII - 53
Laporan Akhir
peraturan zonasi. Adapun arahan pemberian disinsentif meliputi sebagai berikut:

a. Pengenaan pajak yang tinggi terhadap kegiatan yang berlokasi di daerah yang
memiliki nilai ekonomi tinggi, seperti pusat kota, kawasan komersial, daerah
yang memiliki tingkat kepadatan tinggi;
b. Memberikan ijin perpanjangan hak guna usaha, hak guna bangunan terhadap
kegiatan yang terlanjur tidak sesuai dengan rencana tata ruang dan peraturan
zonasi dengan persyaratan khusus;
c. Tidak menyediakan sarana dan prasarana bagi daerah yang tidak dipacu
pengembangannya, atau pengembangannya dibatasi; dan
d. Pengenaan kompensasi.
Secara terstruktur insentif dan disinsentif pola ruang di kawasan perencanaan sesuai
dengan kondisi wilayahnya dapat dilihat pada tabel berikut.
Tabel 8.9. Aturan Insentif dan Disinsentif Pemanfaatan Ruang

No Kegiatan Insentif Disinsentif
1. Pemanfaatan Sesuai  Kemudahan perijinan
Rencana Tata Ruang  Pemberian pajak yang ringan
 Subsidi pembangunan
infrastruktur
2. Pemanfaatan Ruang di  Kemudahan perijinan
Kawasan non produktif  Pemberian pajak yang ringan
 Subsidi pembangunan
infrastruktur
3. Kegiatan yang  Kemudahan perijinan
menyerap  Pemberian pajak yang ringan
tenaga kerja
4. Pemanfaatan Tidak -  Penolakan atau mempersulit
Sesuai Rencana Tata perijinan
Ruang  Pengenaan pajak yang tinggi
 Kewajiban menyusun AMDAL
dan Normalisasi kawasan
yang rusak akibat kegiatan
yang dilakukan
5. Kegiatan di Pusat Kota -  Pengenaan pajak yang tinggi
atau Kawasan  Kewajiban memberi subsidi
Kepadatan Tinggi pembangunan Infrastruktur
8.3.3 Kajian Lingkungan Hidup Strategis

KLHS merupakan instrument pengendalian kerusakan lingkungan hidup dan
penguatan keberlanjutan pemanfaatan sumber daya alam merupakan hal yang
relative baru di Indonesia. Undang-Undang Nomor 32 Tahun 2009 tentang
Perlindungan dan Pengelolaan Lingkungan Hidup mewajibkan pemerintah dan
pemerintah daerah untuk membuat kajian lingkungan hidup strategis (KLHS)
untuk memastikan bahwa prinsip pembangunan berkelanjutan telah menjadi
dasar dan terintegrasi dalam pembangunansuatu wilayah dan/atau kebijakan,
rencana, dan/atau program.
VIII - 54
Laporan Akhir
Terdapat tiga alternative metode pelaksanaan KLHS:

1) Metode Cepat (Quick Appraisal) : Proses penilaian suatu isu berdasarkan
pertimbangan ahli yang umumnya cenderung kualitatif, dilakukan dengan
pertimbangan kebijakan, rencana dan/atau program membutuhkan penilaian
yang cepat, keterbatasan waktu dan sumber daya, tidak tersedia data yang
cukup dan situasi darurat.
2) Metode Semi Detail : Pemilaian berdasarkan pada data dan informasi yang
lebih akurat, dapat bersifat kuantitatif, dengan pertimbangan kebijakan,
rencana/atau program memerlukan masukan segera, tersedia data dan
informasi yang cukup.
3) Metode Detail : Penilaian menggunakan metode yang komprehensif dan
memerlukan ahli, dengan pertimbangan kebijakan, rencana dan/atau program
yang kompleks dan cukup waktu untuk menyusunnya.
Berdasarkan pertimbangan keterbatasan waktu, sumber daya dan data yang ada
metode yang dilakukan didalam penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Perkotaan
Fakfak adalah menggunakan Metode Cepat (Qiuck Appraisal) untuk memastikan
prinsip pembangunan berkelanjutan didalam pengembangan Perkotaan Fakfak, lebih
lanjut dapat dilihat pada tabel berikut.
VIII - 55
Laporan Akhir
Tabel 8.10. Kajian Lingkungan Hidup Strategis (KLHS) RDTR Perkotaan Fakfak (Quick Appraisal)
Isu Lingkungan Kebijakan, Rencana, Lokasi Pengaruh
No Alternatif Mitigasi Rekomendasi
Strategis Program Positif & Negatif
1 Pengembangan Upaya untuk mendukung Kelurahan Pengaruh Positif:  Pengaturan pemanfaatan ruang - Pemerintah Kabupaten harus
Kawasan terwujudnya pusat siboru, Distrik - Mendorong/mendukung yang sesuai dengan fungsi memperhatikan dampak yang
Penunjang kegiatan baru, dengan Fakfak Barat Pengembangan Bandara kawasan. ditimbulkan akibat
Kegiatan Bandara pengembangan bandara - Terjadinya percepatan  Pengembangan infrastruktur pengembangan Siboru
Siboru Terpadu regional dengan tujuan pertumbuhan investasi yang penunjang kegiatan bandara. aerocity.
meningkatkan akan berdampak pada - Perlu adanya sinkronisasi
aksesibilitas transportasi pertumbuhan ekonomi di dengan Rencana Detail Tata
di Kabupaten Fakfak dan Kabupaten Fakfak Ruang.
Perkotaan Fakfak - kebijakan tersebut merespon - Perlu adanya kajian yang
khususnya. kebutuhan masyarakat dan lebih detail terkait kawasan
dunia usaha dalam penunjang bandara.
pemanfaatan sistem
trasportasi udara.
- Meningkakatkan indeks
pembangunan manusia (IPM)
Perkotaan Fakfak
- Mempercepat pertumbuhan
kawasan tertinggal.
Pengaruh Negatif:
- Berkurangnya lahan kawasan
APL akibat pembuatan
bandaran dan pembangunan
kawasan penyangga;
2 Pengembangan Ditetapkan sebagai Kampung Kiat Pengaruh Positif:  Penyedian kasiba lisiba dengan - Integrasi dengan Kawasan
kawasan Pusat Pelayanan - Mendorong pertumbuhan dan memperhatikan kemampuan dan Perkebunan dengan adanya
permukiman serta Kawasan dalam RTRW perkembangan industri daya dukung lahan jalan penghubung.
sebagai sub simpul Kabupaten Fakfak. mikro, kecil, dan menengah  Pengaturan lalu-lintas kawasan - Menyiapkan lahan siap bangun
transportasi laut Selain itu kawasan ini yang ramah lingkungan, industri untuk pemenuhan kebutuhan
diarahkan untuk hemat lahan dan dapat  Analisis Dampak Lingkungan perumahan.
menunjang pelayanan menyerap tenaga kerja  Penyediaan instalasi pengelolaan - Melengkapi fasilitas
industri pengolahan lokal. air limbah pendukung pelabuhan kargo
hasil perkebunan - Meningkatkan daya saing  Kewajiban perusahaan industri - Meningkatkan dan
investasi. berlokasi di kawasan industri memperbaiki kondisi jalan,
- Meningkatkan daya saing kecuali untuk industri yang sehingga memudahkan dalam
industri. memerlukan lokasi khusus, distribusi barang hasil
VIII - 56
Laporan Akhir

- Terpenuhinya kebutuhan industri mikro, kecil dan bongkar-muat pelabuhan.
akan perumahan menengah, serta industri di
- Pertumbuhan kota menjadi kabupaten/kota yang belum
lebih terdistribusi memiliki kawasan industri, sesuai
ketentuan peraturan perundang-
Pengaruh negative : undangan.
- Akan terganggunya  Memenuhi ketentuan teknis, tata
ekosistem pesisir dengan ruang dan lingkungan untuk
pembangunan wilayah kegiatan industri, serta efisien,
perkotaan baru memberikan kemudahan dan
dayatarik bagi investasi;
 Tidak mengganggu kelestarian
fungsi lingkungan hidup dan
menjamin pemanfaatan
sumberdaya alam yang
berkelanjutan
 Penyediaan infrastruktur dasar
(sampah, sanitasi, airbersih, gas,
drainase, telekomunikasi, energy
listrik)
3 Pusat Kegiatan Sebagai pusat kegiatan Kelurahan Pengaruh positif :  Pembangunan jembatan 1. Perlu adanya kajian lebih
Utama atau CBD Perkotaan Fakfak. Fakfak Selatan, Terkendalinya pembangunan penyebrangan antara fakfak mendalam terkait FS/studi
(Central Business Kampung kedepan. selatan menuju Distrik Tengah kelayakan pembangunan jembatan
District) Wagom Tertatanya tata masa dan penyebrangan
intensitas bangunan.
Munculnya karakter kawasan
sebagai kota lama.
Pengaruh negative :
Adanya hak masyarakat yang
dibatasi dan diatur sesuai dengan
ketentuan teknis yang berlaku.
4 Pengembangan  Pengembangan Kampung Dulan Pengaruh positif :  Penyediaan fasilitas parkir serta 2. Sosialisasi terkait pengaturan
kawasan perdagangan dan jasa Pokpok, Terdistribusinya pertumbuhan menjadi syarat mutlak bagi intensitas dan tata masa bangunan
pendukung pusat linier. kampung Torea kota. pengembang yang akan
perdagangan dan  Sebagai kawasan sub Terpenuhinya kebutuhan mengembangkan kegiatan
jasa primer simpul transportasi masyarakat. perdagangan dan jasa.
VIII - 57
Laporan Akhir

Perkotaan Fakfak.
 Sebagai kawasan Pengaruh Negatif :
campuran yang Kemacetan lalu lintas.
mendukung wilayah
bandara torea.
5 Pengembangan  Pengembangan Kampung Pengaruh positif :  Meningkatkan pelayanan melalui  Menyiapkan lahan siap bangun
kawasan kawasan permukiman Danaweria - Terpenuhinya kebutuhan pemenuhan kebutuhan sarana untuk pemenuhan kebutuhan
permukiman berkepadatan tinggi. akan perumahan dan prasarana dasar permukiman. perumahan.
kepadatan tinggi  Pengembangan - Pertumbuhan kota menjadi  Sosialisasi aturan teknis terkait
serta sebagai kawasan pusat lebih terdistribusi tata masa dan intensitas
pendukung perdagangan dan jasa. bangunan pada masyrakat.
perdagangan jasa Pengaruh negative :
sekunder - Kebutuhan akan sarana dan
prasarana dasar akan
meningkat.
- Memerlukan sistem
transportasi yang handal
yang dapat memeberikan
pelayanan bagi masyarakat
yang akan berpergian ke
wilayah CBD
- Pencemaran lingkungan akan
semakin meningkat apabila
tidak menyiapkan sistem
persampahan dan sistem
pembuangan air limbah yang
terpadu
- Akan tumbuh permukiman
yang tidak terencana bila
penetapan tidak diikuti
dengan penyediaan lahan
yang siap bangun
Sumber ; Hasil analisis, 2014
VIII - 58

Bab 8 Peraturan Zonasi

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Bab 8 Peraturan Zonasi

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Akhir

8.1. Text Zonasi (Zoning Teks)

8.1.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Ruang

B. Klasifikasi Zona dan Sub Zona

Tabel 8.1. Klasifikasi Zona dan Sub Zona di Perkotaan Fakfak

C. Ketentuan Kegiatan Dalam Sub Zona

8.1.2 Ketentuan Pemanfaatan Ruang

Penentuan intensitas penggunaan ruang tergantung pada karakter kegiatan

Luas Bangunan = Luas lantai dasar

KDB = Luas Bangunan

Gambar 8.1. Ilustrasi KDB

B. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

KLB = 5 x luas tiap lantai

Gambar 8.2. Ilustrasi KLB

Tabel 8.4. KDB dan KLB

A. Pola ketinggian bangunan

Dengan adanya peningkatan kebutuhan akan pelayanan lalulintas udara, akan

Permukaan Ruang Dimensi dan Kemiringan

2) Ketentuan Tata Masa Bangunan

(di lembar file terpisah KERTAS A3)

Sengaja dikosongkan – untuk tabel di file tersendiri

Tabel 8.8. Ketentuan Teknis Pemanfaatan Ruang

Lihat tabel pada file tersendiri (KERTA A3)

8.2. Peta Zonasi (Zoning Map)

Batas blok peruntukan yang belum nyata dapat berupa :

Gambar 8.4. Peta Zoning Map 1

Gambar 8.5. Peta Zoning Map 2

Gambar 8.6. Peta Zoning Map 3

Gambar 8.7. Peta Zoning Map 4

Gambar 8.8. Peta Zoning Map 5

Gambar 8.9. Peta Zoning Map 6

Gambar 8.10. Peta Zoning Map 7

Gambar 8.11. Peta Zoning Map 8

Gambar 8.12. Peta Zoning Map 9

Gambar 8.13. Peta Zoning Map 10

Gambar 8.14. Peta Zoning Map 11

Gambar 8.15. Peta Zoning Map 12

Gambar 8.16. Peta Zoning Map 13

Gambar 8.17. Peta Zoning Map 14

Gambar 8.18. Peta Zoning Map 15

Gambar 8.19. Peta Zoning Map 16

Gambar 8.20. Peta Zoning Map 17

Gambar 8.21. Peta Zoning Map 18

Gambar 8.22. Peta Zoning Map 19

Gambar 8.23. Peta Zoning Map 20

8.3. Ketentuan Pelaksanaan

8.3.2 Insentif dan Disinsentif

memperoleh dan mempertahankan hidupnya.

b. Pembatasan penyediaan infrastruktur, pengenaan kompensasi, dan penalti.

peraturan zonasi. Adapun arahan pemberian disinsentif meliputi sebagai berikut:

Tabel 8.9. Aturan Insentif dan Disinsentif Pemanfaatan Ruang

8.3.3 Kajian Lingkungan Hidup Strategis

Terdapat tiga alternative metode pelaksanaan KLHS:

Isu Lingkungan Kebijakan, Rencana, Lokasi Pengaruh

Isu Lingkungan Kebijakan, Rencana, Lokasi Pengaruh

Anda mungkin juga menyukai