Peraturan Zonasi

LAPORAN AKHIR
PENYUSUNAN RDTR-PZ KAWASAN STRATEGIS EKONOMI KOTA TIDORE KEPULAUAN
8 PERATURAN ZONASI
Hal | 2 - 0
LAPORAN AKHIR
8.1 ZONING TEKS

Zoning regulation adalah ketentuan yang mengatur tentang klasifikasi zona pengaturan
lebih lanjut mengenai pemanfaatan lahan dan prosedur pelaksanaan pembangunan.
Pada dasarnya semua mengatur ketentuan-ketentuan teknis mengenai pembangunan
kota/kawasan.
Fungsi peraturan zonasi antara lain :
1. Sebagai instrumen pengendalian pembangunan. Peraturan zoning yang lengkap
akan memuat prosedur pelaksanaan pembangunan sampai ke tata cara
pengawasannya. Ketentuan-ketentuan yang ada karena dikemas menurut
penyusunan perundang-perundangan yang baku dapat menjadi landasan dalam
penegakan hukum bila terjadi pelanggaran.
2. Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional. Ketentuan zoning dapat
menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang bersifat
opersional, karena memuat ketentuan-ketentuan tentang penjabaran rencana
yang bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat sub makro sampai pada
rencana yang rinci.
3. Sebagai panduan teknis pengembangan/pemanfaatan lahan.
Dasar penerapan zoning adalah kewenangan police power (Kewenangan pemerintah
membuat peraturan untuk melindungi kesehatan masyarakat, keselamatan dan
kesejahteraan umum); mengintervensi kehidupan private masyarakat bagi perlindungan
kesehatan masyarakat, Keselamatan dan ketentuan yang rasional, yang tidak
mengandung niat buruk, diskriminasi, tidak beralasan atau tidak pasti. Dalam kasus
penyusunan RDTR Kawasan Strategis Ekonomi Kota Tidore Kepulauan ini, maka
penyusunan rencana zonasi ini hanya terbatas pada pusat kegiatan. Peraturan zonasi
memuat materi wajib yaitu zoning text yang meliputi ketentuan kegiatan dan
penggunaan lahan, ketentuan intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata bangunan,
ketentuan prasarana dan sarana minimal, ketentuan pelaksanaan, dan materi pilihan
yang terdiri atas ketentuan tambahan, ketentuan khusus, standar teknis, dan ketentuan
pengaturan zonasi.
8.1.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan sesuai dengan penjelasan UU Nomor 26
Tahun 2007 pasal 36 bahwa adalah ketentuan yang berisi kegiatan dan penggunaan
lahan yang diperbolehkan, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat secara
terbatas, kegiatan dan penggunaan lahan yang bersyarat tertentu, dan kegiatan dan
penggunaan lahan yang tidak diperbolehkan pada suatu zona. Ketentuan kegiatan dan
penggunaan lahan dirumuskan berdasarkan ketentuan maupun standar yang terkait
dengan pemanfaatan ruang, ketentuan dalam peraturan bangunan setempat, dan
ketentuan khusus bagi unsur bangunan atau komponen yang dikembangkan.
Ketentuan teknis zonasi merupakan aturan dasar yang berlaku sama untuk jenis zona
yang sama di wilayah administrasi kecamatan yang bersangkutan. Tujuan ketentuan
Hal | 8 - 1
LAPORAN AKHIR
teknis zonasi adalah memberikan aturan dasar yang jelas untuk setiap zonasi, sesuai
dengan peraturan yang berlaku.
Untuk menyusun ketentuan kegiatan dan penggunaan lahan perlu disusun klasifikasi
zonasi yang direncanakan di BWP Kawasan Strategis Ekonomi. Klasifikasi zonasi
adalah jenis dan hirarki zona penggunaan lahan yang dominan dan memiliki karakter
dan/atau dampak yang sejenis atau yang relatif sama.
Tujuan klasifikasi zona adalah:
1. Menetapkan zonasi yang akan dikembangkan pada suatu wilayah;
2. Menyusun hirarki zona berdasarkan tingkat gangguannya.
Klasifikasi yang ada di BWP Kawasan Strategis Ekonomi merupakan penjabaran dari
rencana pola ruang, dimana pemanfaatan yang direncanakan menjadi zona dasar dari
klasifikasi zonasi. Zona dasar yang sudah disusun kemudian diberi kode zonasi, yang
bertujuan untuk memudahkan Identifikasi jenis zona dalam satu fungsi utama.
Ketentuan penamaan kode zonasi adalah sebagai berikut:
1. Setiap zonasi diberi kode yang mencerminkan fungsi zonasi yang dimaksud
2. Nama kode zonasi dapat disesuaikan dengan RTRW yang berlaku di daerah
masing-masing
3. Nama kode zonasi diupayakan bersifat universal
Dimaksud.contoh : Penetuan Kode Zonasi
R-3-1
Zona Teknis : Rumah Tunggal
Zona Spesifik : Perumahan Kepadatan Sedang
Zona Dasar : perumahan
Tabel 8. 1 Klasifikasi Zona di BWP Kawasan Strategis Ekonomi

No. Zona Dasar Zona Spesifik Kode Zonasi
1. Lindung Hutan Kota PB
Sempadan Pantai PS-1
Sempadan Sungai PS-2
Ruang Terbuka Hijau RTH
2. Perumahan Perumahan kepadatan Tinggi R-2
Perumahan kepadatan Sedang R-3
Perumahan Kepadatan Rendah R-4
3. Perdagangan dan Jasa Tunggal K-1
Kopel K-2
Deret / Pasar K-3
Hal | 8 - 2
LAPORAN AKHIR
No. Zona Dasar Zona Spesifik Kode Zonasi

4. Perkantoran Pemerintah KT-1
Swasta KT-2
5. Industri Industri Kecil I2
Aneka Industri I4
Pergudangan I5
6. Sarana pelayanan umum Pendidikan SPU-1
Transportasi SPU-2
Kesehatan SPU-3
Olah Raga SPU-4
Peribadatan SPU-5
7. Peruntukan lainnya Pertanian / Perkebunan PL-1
8. Peruntukan khusus Militer KH-1

PLTA KH-4
PLTD KH-5
Rumah Tahanan KH-6
Pelabuhan Peti Kemas KH-7
Tower / Menara KH-8
Sumber : Hasil Rencana, 2015
8.1.1.1 Pemanfaatan yang diijinkan (I)
Klasifikasi I = pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan

Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I memiliki sifat sesuai
dengan peruntukan ruang yang direncanakan. Pemerintah kabupaten/kota tidak dapat
melakukan peninjauan atau pembahasan atau tindakan lain terhadap kegiatan dan
penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi I.
Kegiatan dan penggunaan lahan yang diijinkan di BWP Kawasan Strategis Ekonomi
meliputi :
1. Pada zona Perlindungan setempat, pemanfaatan yang dapat diijinkan, antara lain:
Jalur hijau dan pulau jalan
Taman
TPU
Sempadan
2. Pada Zona ruang terbuka hijau, pemanfaatan yang dapat diijinkan terkait dengan
penghijauan kawasan, antara lain:
Hal | 8 - 3
LAPORAN AKHIR
Hutan kecamatan
Jalur hijau dan pulau jalan
Taman
TPU
Sempadan
Pekarangan yang merupakan ruang terbuka privat
3. Pada Zona Perumahan, pemanfaatan yang bisa diijinkan adalah pemanfaatan yang
terkait dengan hunian dan pendukung kegiatan perumahan seperti pendidikan,
peribadatan, warung, toko, taman, sarana kesehatan.
4. Pada Zona Perdagangan dan Jasa, pemanfaatan yang dapat diijinkan adalah
pemanfaatan yang terkait dengan kegiatan komersial.
5. Pada Zona Perkantoran, pemanfaatan yang dapat diijinkan adalah pemanfaatan

yang terkait dengan kegiatan perkantoran baik pemerintah maupun swasta.
6. Pada Zona Pelayanan Umum, pemanfaatan yang dapat diijinkan adalah

pemanfaatan yang sesuai antara zona dengan kegiatan.
7. Pada Zona Ruang Terbuka Non Hijau, pemanfaatan yang dapat diijinkan adalah
pemanfaatan yang sesuai seperti lapangan, jalan, parkir, taman bermain dan trotoar.
8. Pada Zona Peruntukan Lainnya, pemanfaatan yang diijinkan adalah pemanfaatan

yang terkait dengan kegiatan yang sama dengan zona.
9. Pada Zona Peruntukan khusus, pemanfaatan yang dapat diijinkan adalah

pemanfaatan yang sifatnya penghijauan, ruang terbuka hijau dan lapangan terbuka.
10. Pada Zona Campuran, pemanfaatan yang dapat diijinkan adalah pemanfaatan yang
sifatnya mendukung kegiatan komersial.
8.1.1.2 Pemanfaatan Terbatas (T)
Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas Pemanfaatan bersyarat secara

terbatas bermakna bahwa kegiatan dan penggunaan lahan dibatasi dengan ketentuan
sebagai berikut:
1. Pembatasan pengoperasian, baik dalam bentuk pembatasan waktu
beroperasinya suatu kegiatan di dalam subzona maupun pembatasan jangka
waktu pemanfaatan lahan untuk kegiatan tertentu yang diusulkan;
2. Pembatasan intensitas ruang, baik kdb, klb, kdh, jarak bebas, maupun
ketinggian bangunan. Pembatasan ini dilakukan dengan menurunkan nilai
Hal | 8 - 4
LAPORAN AKHIR
maksimal dan meninggikan nilai minimal dari intensitas ruang dalam peraturan
zonasi;
3. Pembatasan jumlah pemanfaatan, jika pemanfaatan yang diusulkan telah ada
mampu melayani kebutuhan, dan belum memerlukan tambahan, maka
pemanfaatan tersebut tidak boleh diizinkan atau diizinkan terbatas dengan
pertimbangan-pertimbangan khusus.
Contoh: dalam sebuah zona perumahan yang berdasarkan standar teknis telah cukup
jumlah fasilitas peribadatannya, maka aktivitas rumah ibadah termasuk dalam klasifikasi
T.
Untuk mengetahui pemanfaatan bersyarat secara terbatas (T) dapat dilihat pada tabel
berikut ini.
Tabel 8. 2 Pemanfaatan Bersyarat Secara Terbatas
Kegiatan bersyarat
No. Keterangan
secara terbatas
1. PADA ZONA RUANG TERBUKA HIJAU
a. Warung tanaman - Tidak mengganggu fungsi utama RTH

- Jika ada bangunan :
o KDB maksimum 30%
o KLB maksimum 1
o KDH maksimum 70% dari luas kavling
b. Taman hiburan - Tidak merusak bentang alam yang ada

- Jika ada bangunan :
o KDB maksimum 30%
o KLB maksimum 1
c. Taman - Tidak merusak bentang alam yang ada

perkemahan
- Tidak mendirikan bangunan
2. PADA ZONA PERUMAHAN KEPADATAN TINGGI
a. Toko pakaian - Lokasi pinggir jalan utama sehingga tidak menggangu lalu
dan aksesoris, lintas
jasa komunikasi
- KDB maksimum 60%
(warung pulsa),
studio - KLB maksimim 1-1,8
keterampilan,
- KDH maksimum 40% dari luas kavling
panti pijat,
restoran - Disediakan lahan parkir
b. Kantor - Tidak mengganggu ketentraman lingkungan perumahan

kecamatan,
Hal | 8 - 5
LAPORAN AKHIR
Kegiatan bersyarat
No. Keterangan
secara terbatas
desa, kelurahan, - KDB maksimum 65%
KUA, UPT,
- KLB maksimum 1-1,8
kantor pos
pembantu, - KDH maksimum 30% dari luas kavling
puskesmas,
- Disediakan lahan parkir
puskesmas
pembantu - Ketinggian bangunan maksimum 2 lantai
3. PADA ZONA PERUMAHAN KEPADATAN SEDANG SAMPAI RENDAH
Kantor kecamatan, - Tidak mengganggu ketentraman lingkungan perumahan

desa, kelurahan,
- KDB maksimum 65%
KUA, UPT, kantor pos
pembantu, - KLB maksimum 1-1,8
puskesmas,
puskesmas pembantu
- Ketinggian bangunan maksimum 2 lantai
4. PADA ZONA PERDAGANGAN DAN JASA
a. Kantor swasta, - Tidak mengganggu kegiatan perdagangan dan jasa

kantor pos
- KDB maksimum 65%
pembantu
- KLB maksimum 1-1,8
- Ketinggian bangunan maksimum 2 lantai
b. Sarana - Tidak mengganggu kegiatan perdagangan dan jasa

peribadatan
- Bangunan sarana merupakan bagian dari bangunan
perdagangan dan jasa tidak terpisahkan
5. PADA ZONA SARANA PELAYANAN UMUM DAN SOSIAL
a. Sarana - Sarana pendidikan dapat di tempatkan pada lingkungan

pendidikan: perumahan dengan syarat:
Perumahan, o Harus menyediakan lahan parkir dan jauh dari
warung, jasa jalan utama minimal berjarak 100-300 m
o KDB maksimum 60%
o KLB maksimum 1-1,8
o Ketinggian bangunan maksimum 2 lantai
- Warung dan jasa merupakan bagian dari sarana
pendidikan, dengan syarat sarana pendidikan harus
meyediakan lahan khusus kegiatan ini supaya mudah
pengawasannya
Hal | 8 - 6
LAPORAN AKHIR
Kegiatan bersyarat
No. Keterangan
secara terbatas
6. PADA ZONA PERUNTUKAN LAINNYA
a. Perumahan, toko - Pada zona pertanian dapat diijinkan perumahan dengan

peralatan dan syarat:
kebutuhan
o Bentuk rumah tunggal atau kopel
pertanian,
tanaman, kolam, o KDB maksimum 40%
BTS, rumah
o KLB maksimum 1
pompa
- Pada zona pertanian dapat diijinkan toko dengan syarat:
o Toko yang menjual alat-alat dan kebutuhan
pertanian
o Dibatasi jumlahnya minimal dalam 1 pusat
pertanian terdapat 3 toko
o Kriteria bangunan:
KDB maksimum 50%
KLB maksimum 1
KDH maksimum 50% dari luas kavling
- Pada zona pertanian dapat diijinkan adanya kolam, BTS
dan rumah pompa dengan syarat:
o Pemanfaatan tidak lebih dari 2.000 m2
o Lokasi tidak mengganggu jaringan irigasi
2. ZONA PERUNTUKAN KHUSUS
Tower BTS BTS dapat diijinkan dengan syarat tidak mengganggu kegiatan
lainnya
8.1.1.3 Pemanfaatan Bersyarat (B)
Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu

Pemanfaatan bersyarat tertentu bermakna bahwa untuk mendapatkan izin atas suatu
kegiatan atau penggunaan lahan diperlukan persyaratan-persyaratan tertentu yang
dapat berupa persyaratan umum dan persyaratan khusus. Persyaratan dimaksud
diperlukan mengingat pemanfaatan ruang tersebut memiliki dampak yang besar bagi
lingkungan sekitarnya.
Hal | 8 - 7
LAPORAN AKHIR
Contoh persyaratan umum antara lain:

1. Dokumen AMDAL;
2. Dokumen Upaya Pengelolaan Lingkungan (UKL) dan Upaya Pemantauan
Lingkungan (UPL);
3. Dokumen Analisis Dampak Lalu-lintas (ANDALIN); dan
4. Pengenaan disinsentif misalnya biaya dampak pembangunan (development
impact fee).
Untuk zoning text peraturan zonasi pada pemanfaatan bersyarat tertentu (B) dapat
dilihat pada tabel berikut ini.
Tabel 8. 3 Pemanfaatan Bersyarat Tertentu

No. Kegiatan Bersyarat Tertentu Keterangan
1. Pada Zona Bencana Alam
Rumah tunggal, kopel dan - Rumah harus rumah panggung karena rawan
deret, rumah sederhana dan bencana banjir
rumah adat
2. Pada Zona Perumahan Kepadatan Tinggi
a. rumah adat - Harus disetujui oleh warga setempat
- Dibatasi pembangunan rumah adat
b. Perdagangan dan jasa - Harus disetujui oleh RW dan RT
- Harus disetujui warga setempat
c. polsek - didasarkan pada kebutuhan warga
d. pelayanan umum - harus ada persetujuan dari RW dan RT
- harus ada persetujuan dari warga
e. peruntukan khusus - harus adanya studi khusus bagi pengolahan
sampah
- harus adanya persetujuan dari RT dan RW serta
warga setempat
3. Pada Zona Perumahan Kepadatan Sedang
a. Perdagangan dan jasa - Harus disetujui oleh RW dan RT
- Harus disetujui warga setempat
b. pelayanan umum - harus ada persetujuan dari RW dan RT
(puskesmas) - harus ada persetujuan dari warga
4. Pada Zona Perdagangan dan Jasa
stasiun - Sesuai dengan rencana tata ruang
- Adanya masterplan pengembangan stasiun
3. Zona peruntukan khusus
Pelayanan umum pada zona - Tergantung kebutuhan kawasan untuk
pertahanan dan keamanan mendukung kegiatan zona pertahanan dan
keamanan
- Didasarkan pada standar SNI 033-1733-2004
Hal | 8 - 8
LAPORAN AKHIR
No. Kegiatan Bersyarat Tertentu Keterangan

4. Zona Industri
a. perumahan - dibatasi dengan kebutuhan kegiatan
perkantoran
- harus ada perijinan dari pemerintah daerah
b. jasa bengkel - harus ada persetujuan dari RW dan RT
- harus ada persetujuan dari warga
8.1.1.4 Pemanfaatan Tidak diijinkan (X)
Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak diperbolehkan

Kegiatan dan penggunaan lahan yang termasuk dalam klasifikasi X memiliki sifat tidak
sesuai dengan peruntukan lahan yang direncanakan dan dapat menimbulkan dampak
yang cukup besar bagi lingkungan di sekitarnya. Kegiatan dan penggunaan lahan yang
termasuk dalam klasifikasi X tidak boleh diizinkan pada zona yang bersangkutan.
Penentuan I, T, B dan X untuk kegiatan dan penggunaan lahan pada suatu zonasi
didasarkan pada:
1. Pertimbangan Umum
Pertimbangan umum berlaku untuk semua jenis penggunaan lahan, antara lain
kesesuaian dengan arahan pemanfaatan ruang dalam RTRW kabupaten/kota,
keseimbangan antara kawasan lindung dan kawasan budi daya dalam suatu
wilayah, kelestarian lingkungan (perlindungan dan pengawasan terhadap
pemanfaatan air, udara, dan ruang bawah tanah), toleransi terhadap tingkat
gangguan dan dampak terhadap peruntukan yang ditetapkan, serta kesesuaian
dengan kebijakan lainnya yang dikeluarkan oleh pemerintah daerah
kabupaten/kota.
2. Pertimbangan Khusus
Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan,

kegiatan atau komponen yang akan dibangun. Pertimbangan khusus dapat
disusun berdasarkan rujukan mengenai ketentuan atau standar yang berkaitan
dengan pemanfaatan ruang, rujukan mengenai ketentuan dalam peraturan
bangunan setempat, dan rujukan mengenai ketentuan khusus bagi unsur
bangunan atau komponen yang dikembangkan.
Pada dasarnya kecenderungan guna lahan di BWP Kawasan Strategis Ekonomi Kota
Tidore Kepulauan masih bersifat homogen, dimana kegiatan-kegiatan yang berkembang
hingga 20 tahun kedepan akan memiliki kegiatan yang tidak jauh dari kondisi eksisting.
Untuk lebih jelasnya matrix ketentuan kegiatan dan pemanfaatan ruang zonasi BWP
Kawasan Strategis Ekonomi secara ringkas dapat dilihat pada Tabel 8.4 pada halaman
berikutnya.
Hal | 8 - 9
LAPORAN AKHIR
Tabel 8. 4 Matriks Ketentuan Kegiatan dan Pemanfaatan Ruang Zonasi Untuk Seluruh BWP Kawasan Strategis Ekonomi Tahun 2015-2035
PERUNTUKAN
KAW LINDUNG PERUMAHAN PERDAGANGAN PERKANTORAN SARANA PELAYANAN UMUM INDUSTRI ZONA KHUSUS
No. Kegiatan LAINNYA
PS-1 PS-2 RTH PB R-2 R-3 R-4 K-1 K-2 K-3 KT-1 KT-2 SPU-1 SPU-2 SPU-3 SPU-4 SPU-5 I2 I4 I5 PL-1 KH-1 KH-4 KH-5 KH-6 KH-7 KH-8
A. PERUMAHAN
1 Rumah tunggal X X X B I I I X X X X X T X T I I X X X T X X X X X X
2 Rumah kopel X X X B I I I X X X X X T X T I I X X X T X X X X X X
3 Rumah deret X X X B I I I X X X X X T X T I I X X X X X X X X X X
4 Townhouse X X X X I I I X X X X X T X T I I X X X X X X X X X X
5 Rumah susun rendah X X X X I X X X X X X X T X T I I X X X X X X X X X X
6 Rumah susun sedang X X X X I X X X X X X X T X T I I X X X X X X X X X X
7 Rumah susun tinggi X X X X I X X X X X X X T X T I I X X X X X X X X X X
8 Asrama X X X B I X X X X X X X T X T I I X X X X X X X X X X
9 Rumah kost X X X B I X X X X X X X T X T I I X X X X X X X X X X
10 Panti jompo X X X X I I I X X X X X X X T I I X X X X X X X X X X
11 Panti asuhan X X X X I I I X X X X X X X B I I X X X X X X X X X X
12 Guest house X X X X I I I X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X
13 Paviliun X X X X I I I X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X
14 Rumah dinas X X X X I I I X X X X X T X T I I X X X X X X X X X X
15 Rumah sederhana X X X B I X X X X X X X T X T I I X X X T X X X X X X
16 Rumah menengah X X X X I I I X X X X X T X T I I X X X X X X X X X X
17 Rumah mewah X X X X I I I X X X X X T X T I I X X X X X X X X X X
18 Rumah adat X X X B B I I X X X X X X X B I I X X X T X X X X X X
B. PERDAGANGAN DAN JASA
1 Ruko X X X X I I I I I I T T X T X X X I I I X X X X X X X
2 Warung X X X X I I I I I I I I T I T I I I I I X X X X X X X
3 Toko X X X X I I I I I I I I I T T X X I I I X X X X X X X
4 Pasar tradisional X X X X X B B I I I X X X T X X X I I I X X X X X X X
5 Pasar lingkungan X X X X B B B I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
6 Penyaluran grosir X X X X X B B I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
7 Pusat perbelanjaan X X X X X B B I I I X X X T X X X I I I X X X X X X X
8 Supermarket X X X X I I I I I I X X X T X X X I I I X X X X X X X
9 Mal X X X X X X X I I I X X X T X X X I I I X X T X T X T
10 Plaza X X X X X B B I I I X X X T X X X I I I X X T X T X T
11 Bahan bangunan dan perkakas X X X X X B B I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
12 Makanan dan minuman X X X X B B B I I I T T T X X X X I I I X X X X X X X
13 Peralatan rumah tangga X X X X B B B I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
14 Hewan peliharaan X X X X B I I I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
15 Alat dan bahan farmasi X X X X X B B I I I X X X X I X X I I I X X X X X X X
16 Pakaian dan aksesoris X X X X T I I I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
17 Peralatan dan pasokan pertanian X X X X B B B I I I X X X X X X X I I I T X X X X X X

18 Tanaman X X T X T I I I I I X X X X X T T I I I T I X I X I X
19 Kendaraan bermotor dan perlengkapannya X X X X X I I I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
Hal | 8 - 10
LAPORAN AKHIR
PERUNTUKAN
20 Jasa bangunan X X X X X I I I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
21 Jasa lembaga keuangan X X X X B B B I I I I I X I I T T I I I X X X X X X X
22 Jasa komunikasi X X X X T I I I I I T I X T T X X I I I X X X X X X X
23 Jasa pemakaman X X X X B B B I I I X X X X I X X I I I X X X X X X X
24 Jasa riset dan pengembangan IPTEK X X X X B B B I I I I T I X X X X I I I X X X X X X X
25 Jasa perawatan/perbaikan/renovasi barang X X X X B I I I I I T B T T T X X I I I X X X X X X X
26 Jasa bengkel X X X X X I I I I I X X X T X X X I I I X X X X X X X
27 SPBU X X X X X B B I I I X X X B X X X I I I X X X X X X X
28 Jasa penyediaan ruang pertemuan X X X X X I I I I I I I X X X X X I I I X X X X X X X
29 Jasa penyediaan makanan dan minuman X X X X B B B I I I T T X X X X X I I I X X X X X X X
30 Jasa travel dan pengiriman barang X X X X X I I I I I T T X I X X X I I I X X X X X X X
31 Jasa pemasaran properti X X X X B B B I I I X I X X X X X I I I X X X X X X X
32 Jasa perkantoran/bisnis lainnya X X X X X X X I I I I I X X X X X I I I X X X X X X X
33 Taman hiburan X X T X I B B I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
34 Taman perkemahan X X T X X X X I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
35 Bisnis lapangan olah raga X X X X X I I I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
36 Studio ketrampilan X X X X T I I I I I X T X X X X X I I I X X X X X X X
37 Panti pijat X X X X T I I I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
38 Klub malam dan bar X X X X X X X I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
39 Hiburan dewasa lain X X X X X X X I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
40 Teater X X X X X X X I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
41 Bioskop X X X X X X X I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
42 Restoran X X X X T X X I I I X I X X T X X I I I X X X X X X X
43 Penginapan hotel X X X X B B B I I I X T X T T X X I I I X X X X X X X
44 Penginapan losmen X X X X B B B I I I X T X I T X X I I I X X X X X X X
45 Cottage X X X X X B B I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
46 Salon X X X X I I I I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
47 Laundry X X X X I I I I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
48 Penitipan hewan X X X X I I I I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
49 Penitipan anak X X X X I I I I I I X X X X X X X I I I X X X X X X X
50 Jasa Foto copy X X X X X T T I I I I I I X I X X I I I X X X X X X X
C. PERKANTORAN
1 Kantor kecamatan X X X X T T T X X X I T X X X X X X X X X X X X X X X
2 Kantor kelurahan X X X X T I I X X X I T X X X X X X X X X X X X X X X
6 Polsek X X X X B B B X X X I T X I X X X X X X X X X X X X X
7 Kantor KUA X X X X T B B X X X I T X X X X X X X X X X X X X X X
8 Kantor UPT X X X X T T T X X X I T X X X X X X X X X X X X X X X
9 Kantor RW X X X X I I I X X X I T X X X X X X X X X X X X X X X
10 Kantor RT X X X X I I I X X X T X X X X X X X X X X X X X X X X
11 kantor pos pembantu X X X X T T T T T T I X T X T X X T T T X X X X X X X
Hal | 8 - 11
LAPORAN AKHIR
PERUNTUKAN
10 kantor swasta X X X X X X X T T T T I X X X X X T T T X X X X X X X
D. INDUSTRI
1 Makanan/minuman X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
2 Tekstil X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
3 Tembakau X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
4 Pakaian jadi X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
5 Pengemasan barang X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
6 Kayu X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
7 Kertas X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
8 Publikasi dan percetakan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
9 Minyak dan batu bara X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
10 Bahan kimia dan produknya X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
11 Karet dan plastik X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
12 Produk mineral non logam X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
13 Produk logam dasar X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
14 Produk logam olahan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
15 Mesin dan peralatan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
16 Mesin perkantoran X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
17 Mesin dan perlengkapan elektronik X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
18 Peralatan medis,jam,instrumen optik X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
19 Alat-alat kendaraan bermotor X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
20 Furniture dan manufaktur X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
21 Daur ulang X X X X X B B X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
22 Polutan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
23 Non polutan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
24 Mengganggu transportasi lingkungan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

25 Tidak mengganggu transportasi lingkungan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
E. PELAYANAN UMUM DAN SOSIAL
1 TK X X X X I I I X X X X X I X X X X X X X X X X X X X X
2 SD X X X X I I I X X X X X I X X X X X X X X X X X X X X
3 SMP X X X X I I I X X X X X I X X X X X X X X X X X X X X
4 SMA/SMK X X X X I I I X X X X X I X X X X X X X X X X X X X X
5 Perguruan tinggi/akademi X X X X B I I X X X X X I X X X X X X X X X X X X X X
6 Rumah sakit tipe A X X X X X I I X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X
7 Rumah sakit tipe B X X X X B I I X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X
8 Rumah sakit tipe C X X X X B I I X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X
9 Rumah sakit tipe D X X X X B I I X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X
10 Rumah sakit bersalin X X X X B I I X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X
11 Rumah sakit gawat darurat X X X X B I I X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X
12 Laboratorium kesehatan X X X X I I I I I I X X X X I X X I I I X X X X X X X
Hal | 8 - 12
LAPORAN AKHIR
PERUNTUKAN
13 Puskesmas X X X X T B B X X X X X I X I X X X X X X X X X X X X
14 Puskesmas pembantu X X X X T B B X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X
15 Posyandu X X X X B I I X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X
16 Balai pengobatan X X X X I I I X X X I X X X I X X X X X X X X X X X X
17 Pos kesehatan X X X X I I I X X X I X X X I X X X X X X X X X X X X
18 Dokter umum X X X X I I I I I I I I X X I X X I I I X X X X X X X
19 Dokter spesialis X X X X I I I I I I I I X X I X X I I I X X X X X X X
20 Bidan X X X X I I I I I I X X X X I X X I I I X X X X X X X
21 Poliklinik X X X X I I I I I I I I X X I X X I I I X X X X X X X
22 Klinik dan/atau rumah sakit X X X X I I I I I I X X X X I X X I I I X X X X X X X
23 Lapangan olah raga X X X X I I I X X X X X I X X X X X X X X X X X X X X
24 Gelanggang olah raga X X X X I I I X X X X X I X X I I X X X X X X X X X X
25 Gedung olah raga X X X X I I I X X X X X I X X I I X X X X X X X X X X
26 Stadion X X X X I I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
27 Masjid X X X X I I I X X X I I I X T T T X X X X X X X X X X
28 Gereja X X X X I I I X X X I I T X X X X X X X X X X X X X X
29 Pura X X X X I I I X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X
30 Vihara X X X X I I I X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X
31 Kelenteng X X X X I I I X X X I I X X X X X X X X X X X X X X X
32 Langgar/mushola X X X X I I I X X X I I T T T I I X X X X X X X X X X
33 Gedung pertemuan lingkungan X X X X I I I X X X X X X X X I I X X X X X X X X X X
34 Gedung pertemuan kota X X X X B I I X X X I I X X X I I X X X X X X X X X X
35 Gedung serba guna X X X X I I I X X X I I X X X I I X X X X X X X X X X
36 Balai pertemuan dan pameran X X X X I I I X X X I I X X X I I X X X X X X X X X X
37 Pusat informasi lingkungan X X X X I I I I I I X X X I I I I I I I X X X X X X X
38 Lembaga sosial/organisasi kemasyarakatan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

39 Terminal tipe A X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X X
40 Terminal tipe B X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X X
41 Terminal tipe C X X X X X X X I I I X I X I X X X I I I X X X X X X X
42 Stasiun X X X X X X X B B B X X X X X X X B B B X X X X X X X
43 Pelabuhan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
44 Bandara umum X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I X I X I
45 Bandara khusus X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I X I X I
46 Lapangan parkir umum X X X X X X X I I I X X T I I I I I I I X X I X I X I
47 Pos Pemadam Kebakaran X X X X X X X I I I I I T I I T T I I I X X I X I X I
F. RUANG TERBUKA HIJAU
1 Hutan Kecamatan X X I X X X X X X X X X X T X I I X X X X T X T X T X
2 Jalur hijau dan pulau jalan I I I X I I I I I I I I I I I I I I I I X I I I I I I
3 Taman I I I X I I I I I I I I i I I I I I I I X I I I I I I
4 TPU I I I X X I I X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
Hal | 8 - 13
LAPORAN AKHIR
PERUNTUKAN
5 Sempadan/penyangga I I I X X I I X X X X X T I I I I X X X I I I I I I I
6 Pekarangan X X I X T I I X X X X X I I I I I X X X X I I I I I I
G. RUANG TERBUKA NON HIJAU
7 Lapangan X X X X T I I X X X X X I I X I I X X X X X I X I X I
8 Plasa X X X X B I I I I I I I T I T I I I I I X X I X I X I
9 Tempat parkir X X X X T I I I I I I I I I I I I I I I X X I X I X I
10 Taman bermain dan rekreasi X X I X I I I X X X X X I X T I I X X X X X X X X X X
11 Trotoar X X X X I I I I I I I I I I I I I I I I X X I X I X I
H. PERUNTUKAN LAINNYA
1 Pertanian lahan basah X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X
2 Pertanian lahan kering X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X
3 Holtikultura X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X I X X X X X X
4 Tambak X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
5 Kolam X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T X X X X X X
6 Tempat pelelangan ikan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
7 Perkebunan tanaman keras X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
8 Perkebunan agrobisnis X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X T X X X X X X
9 Lapangan penggembalaan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
10 Pemerahan susu X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
11 Kandang hewan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
12 Tambang mineral dan batu bara X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
13 Tambang minyak dan gas bumi X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
14 Tambang panas bumi X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
15 Pengambilan air tanah X X X X B B B X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
16 Wisata alam X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
17 Wisata buatan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
18 Wisata budaya X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
I. PERUNTUKAN KHUSUS
1 TPS X X X X I I I X X X X X T T I T T X X X X X T X T X T
2 Daur ulang sampah X X X X B B B X X X X X I I I X X X X X X X T X T X T
3 Pengolahan sampah/limbah X X X X B B B X X X X X X X I X X X X X X X X X X X X
4 Penimbunan barang bekas X X X X X B B X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X
5 BTS X X X X B B B X X X X X X X X X X X X X T X I X I X I
6 Rumah pompa X X X X B B B X X X X X X X X X X X X X T X I X I X I
7 Pembangkit listrik X X X X B B B X X X X X X X X X X X X X X I T I T I T
Hal | 8 - 14
LAPORAN AKHIR
8.1.2 Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang

Ketentuan intensitas pemanfaatan ruang adalah ketentuan mengenai besaran
pembangunan yang diperbolehkan pada suatu zona yang meliputi:
1. KDB Maksimum;
2. KLB Maksimum;
3. Ketinggian Bangunan Maksimum; dan
4. KDH Minimal.
8.1.2.1 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Maksimum
Koefisien Dasar Bangunan/KDB (Building Coverage), adalah perbandingan antara luas

dasar bangunan dengan luas lahan persil. Faktor yang perlu diperhatikan dalam
penentuan KDB adalah keadaan pemanfaatan lahan yang ada, ijin pelayanan pendirian
bangunan yang telah dikeluarkan oleh instansi berwenang, upaya mempertahankan
ruang terbuka pada tiap kavling, keadaan kepadatan penduduk yang terkait dengan
upaya pemenuhan ruang gerak yang layak.
Tujuan ditetapkannya KDB pada suatu kawasan terhadap peletakan bangunan di atas
kavling, adalah agar dapat mempertahankan tingkat ruang terbuka, dapat
mempertahankan ruang antar bangunan guna mendapatkan penyinaran matahari,
sirkulasi angin serta mendapatkan sudut pandang bagi obyek yang baik (estetis).
Pertimbangan penentuan KDB adalah:
Menjaga kelestarian bangunan dan keseimbangan ekosistem.
Keserasian antar bangunan dan antar lingkungan baru dengan lingkungan yang
sudah ada.
Keseimbangan bangkitan pergerakan dan bangkitan lalulintas yang ditimbulkan
oleh kepadatan bangunan dan rencana jaringan jalannya.
Menjaga kepadatan bangunan.
Adapun rumus dari KDB adalah :
LuasLantaiDasarBangunan
KDB x 100%
LuasKapling
Hal | 8 - 15
LAPORAN AKHIR
Gambar 8. 1 Sketsa Perolehan Angka Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Pengaturan GSB juga dapat disesuaikan dengan besar kapling pada jaringan jalan
rencana. Penetapan GSB-nya adalah sebagai berikut.
1. Bangunan Perumahan
Bangunan pada persil kecil (minimal 90 m)

Garis sempadan muka bangunan minimal 3 m, garis sempadan samping
bangunan minimal 2 m, garis sempadan belakang bangunan 2 m.
Bangunan pada persil sedang (>200 m )
Garis sempadan muka bangunan minimal 4 m, garis sempadan samping
bangunan 2 m dan garis sempadan belakang bangunan 2 m.
Bangunan pada persil yang lebih besar, maka garis sempadan bangunan
tergantung pada hirarki jalan yang melaluinya.
2. Bangunan Non Perumahan (perdagangan dan jasa, perkantoran, pelayanan umum)
Luas kapling tergantung kebutuhan dan rencana.

Garis sempadan muka bangunan (yang menghadap ke jalan kolektor)
disesuaikan dengan kebutuhan ruang parkir serta ruang gerak untuk sirkulasi
mobil dan parkir, minimal 5 meter.
Garis sempadan samping bangunan (yang menghadap ke jalan lingkungan)
disesuaikan dengan kebutuhan ruang gerak untuk sirkulasi kendaraan, minimal
3 m.
Garis sempadan belakang bangunan (antar sisi) minimal 2 m.
Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan rumus diatas, maka arahan ketentuan

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) di BWP Kawasan Strategis Ekonomi dapat dilihat
pada tabel berikut ini.
Hal | 8 - 16
LAPORAN AKHIR
Tabel 8. 5 Arahan Ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

di BWP Kawasan Strategis Ekonomi
Kode
No. Zona Dasar Zona Spesifik KDB
Zonasi
1. Lindung Hutan Kota PB <10%
Sempadan Pantai PS-1 <10%
Sempadan Sungai PS-2 <10%
Ruang Terbuka Hijau RTH <10%
2. Perumahan Perumahan kepadatan Tinggi R-2 60-75%
Perumahan kepadatan Sedang R-3 50%-60%
Perumahan Kepadatan Rendah R-4 25%-50%
3. Perdagangan Tunggal K-1 25%-50%
dan Jasa
Kopel K-2 40%-50%
Deret / Pasar K-3 50%-60%
4. Perkantoran Pemerintah KT-1 50%
Swasta KT-2 50%
5. Industri Industri Kecil I2 25%-50%
Aneka Industri I4 50-75%
Pergudangan I5 25%-50%
6. Sarana Pendidikan SPU-1 25%-50%
pelayanan umum
Transportasi SPU-2 25%-50%
Kesehatan SPU-3 25%-50%
Olah Raga SPU-4 5%-25%
Peribadatan SPU-5 25%-50%
7. Peruntukan
Pertanian / Perkebunan PL-1 10%-25%
lainnya
8. Peruntukan Militer KH-1 25%-50%
khusus
PLTA KH-4 10%-25%
PLTD KH-5 10%-25%
Rumah Tahanan KH-6 25%-50%
Pelabuhan Peti Kemas KH-7 25%-50%
Tower / Menara KH-8 <10%
Sumber: Hasil Rencana, 2015
8.1.2.2 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Maksimum
Koefisien Lantai Bangunan/KLB (Floor Area Ratio), adalah perbandingan luas lantai
total dengan luas lahan persil. Faktor yang perlu diperhatikan dalam penentuan KLB
adalah upaya mempertahankan fungsi kegiatan dengan mencegah berkembangnya
konflik land use ke kawasan sekitarnya. Ketinggian bangunan di BWP Kawasan
Hal | 8 - 17
LAPORAN AKHIR
Strategis Ekonomi didominasi oleh bangunan rumah dengan ketinggian 1-2 lantai.
Penetapan KLB harus mempertimbangkan aspek berikut:
1. Tingkat perkembangan kegiatan. Semakin tinggi laju perkembangan kegiatan
dalam suatu lokasi, maka semakin besar kecenderungan perkembangan secara
vertikal.
2. Jenis peruntukan bangunan. Bangunan yang cenderung pertumbuhannya
secara vertikal adalah bangunan perkantoran serta perdagangan dan jasa
komersil.
3. Lantai Dasar Bangunan mempunyai pengaruh terhadap tinggi bangunan. Hal ini
berkaitan dengan faktor penyinaran matahari. Jadi, semakin kecil perbandingan
luas lantai dasar bangunan terhadap luas kavling (KDB), maka bangunan
diperkenankan semakin tinggi.
Dalam menetapkan KLB tersebut di gunakan rumusan maksimum perbandingan
sebagai berikut:
LuasLantaiTotalBangu nan
KLB
LuasKapling
Bangunan dengan jumlah lantai = 3 lantai
KLB = A+B+C
D
C m2
tinggi bangunan
B m2
persil
A m2
D m2
Gambar 8. 2 Sketsa Perolehan Angka Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Klasifikasi koefisien lantai bangunan antara lain :

1. Blok peruntukan ketinggian bangunan sangat rendah adalah blok dengan tidak
bertingkat dan bertingkat maksimum dua lantai (KLB maksimum = 2 x KDB)
dengan tinggi puncak bangunan maksimum 12 m dari lantai dasar.
2. Blok peruntukan ketinggian bangunan rendah adalah blok dengan bangunan

bertingkat maksimum 4 lantai (KLB maksimum = 4 x KDB) dengan tinggi puncak
bangunan maksimum 20 m dan minimum 12 m dari lantai dasar.
Hal | 8 - 18
LAPORAN AKHIR
Intensitas bangunan di BWP Kawasan Strategis Ekonomi mempunyai perkembangan

yang sangat pesat dan mempunyai kepadatan yang lebih tinggi, maka perlu dilakukan
pengawasan dalam pertumbuhan bangunan di wilayah ini. Kepadatan harus
dikendalikan dengan melihat ambang batas daya dukung lingkungannya, minimal
dipertahankan dari yang sudah ada. Perkembangan bangunan secara horizontal di
kawasan ini harus diawasi dan tetap harus menyisakan ruang terbuka hijau untuk
daerah resapan air. Bangunan perkantoran dan pelayanan umum membutuhkan ruang
terbuka yang cukup untuk aktivitas yang ada dan kebutuhan parkir kendaraan, sehingga
KDB dan KLB tidak terlalu tinggi dan perlu dipertahankan. Untuk lebih jelasnya, arahan
ketentuan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) di BWP Kawasan Strategis Ekonomi dapat
dilihat pada tabel berikut ini.
Tabel 8. 6 Arahan Ketentuan Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

di BWP Kawasan Strategis Ekonomi
Rata-Rata
Kode
No. Zona Dasar Zona Spesifik Jlm KLB
Zonasi
Lantai
1. Lindung Hutan Kota PB 1 0,5
Sempadan Pantai PS-1 1 0,5
Sempadan Sungai PS-2 1 0,5
Ruang Terbuka Hijau RTH 1 0,5
2. Perumahan Perumahan kepadatan Tinggi R-2 1-2 1,2 - 1,5
Perumahan kepadatan Sedang R-3 1-2 1 - 1,5
Perumahan Kepadatan Rendah R-4 1-2 1 - 1,2
3. Perdagangan Tunggal K-1 1-4 1-4
dan Jasa
Kopel K-2 1-4 1- 4
Deret / Pasar K-3 1-4 1-4
4. Perkantoran Pemerintah KT-1 1-3 1,2 - 1,5
Swasta KT-2 1-3 1,2 - 1,5
5. Industri Industri Kecil I2 1-2 1 1,2
Aneka Industri I4 1-2 1 1,2
Pergudangan I5 1-2 1 1,2
6. Sarana Pendidikan SPU-1 1-2 1 1,5
pelayanan
Transportasi SPU-2 1-2 1 1,5
umum
Kesehatan SPU-3 1-2 1 1,5
Olah Raga SPU-4 1-2 1 1,5
Peribadatan SPU-5 1-2 1 1,5
7. Peruntukan
Pertanian / Perkebunan PL-1 1 0,5 - 1
lainnya
8. Peruntukan Militer KH-1 1-2 1 1,5
khusus
PLTA KH-4 1 0,5 - 1
Hal | 8 - 19
LAPORAN AKHIR
Rata-Rata
Kode
No. Zona Dasar Zona Spesifik Jlm KLB
Zonasi
Lantai
PLTD KH-5 1 0,5 - 1
Rumah Tahanan KH-6 1-2 1 1,2
Pelabuhan Peti Kemas KH-7 1-2 1 1,5
Tower / Menara KH-8 1 0,5
8.1.2.3 Koefisien Dasar Hijau (KDH) Minimal
Koefisien Dasar Hijau (KDH), adalah angka prosentase perbandingan antara luas ruang
terbuka di luar bangunan yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dengan
luas tanah daerah perencanaan. Koefisien dasar hijau (KDH) ditetapkan sesuai dengan
peruntukkan dalam rencana tata ruang wilayah yang telah ditetapkan. Ruang Terbuka
Hijau yang termasuk dalam KDH sebanyak mungkin diperuntukkan bagi
penghijauan/penanaman di atas tanah. Dengan demikian area parkir dengan lantai
perkerasan masih tergolong RTH sejauh ditanami pohon peneduh yang ditanam di atas
tanah, tidak di dalam wadah/container kedap air. KDH tersendiri dapat ditetapkan untuk
tiap-tiap klas bangunan dalam kawasan-kawasan bangunan, dimana terdapat beberapa
klas bangunan dan kawasan campuran. KDH minimal 10% pada daerah sangat
padat/padat. KDH ditetapkan meningkat setara dengan naiknya ketinggian bangunan
dan berkurangnya kepadatan wilayah.
Untuk perhitungan KDH secara umum, digunakan rumus :
KDH = 100% - ((KDB + 20%) / KDB)
Berdasarkan ketentuan diatas, maka besaran KDH dapat ditentukan sebagai berikut :
KDB KDH
<5% >50%
5-25% 40 50%
25-50% 30 40%
50-60% 20 30%
60-75% 15 20%
> 75% 15%
Hal | 8 - 20
LAPORAN AKHIR
Nilai KDH yang ada pada suatu kawasan tergantung dari nilai KDB yang dimiliki.
Semakin besar lahan yang dibangun akan memperkecil ruang untuk koefisien dasar
hijaunya. Arahan pengembangan untuk itu adalah dengan membatasi ruang terbangun
yang ada sehingga didapatkan nilai minimum untu tingkat KDH adalah 16% dari luas
wilayah yang ada. Pada kondisi eksisting ruang terbuka yang diperuntukkan bagi
penghijauan/penanaman di atas tanah saat ini sesuai dengan ketentuan tersebut. Hal ini
dikarenakan ruang terbuka milik penduduk sebagian besar digunakan untuk penanaman
di atas tanah selain digunakan untuk parkir dan pelataran rumah yang diperkeras
dengan semen atau plester. Wilayah yang tingkat pengisian/peresapan air menurun dan
mengakibatkan meningkatnya pengaliran air di atas permukaan tanah.
Untuk lebih jelasnya, Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang di BWP Kawasan
Strategis Ekonomi Kota Tidore Kepulauan dapat dilihat pada Tabel 8.7 di halaman
berikutnya.
8.1.2.4 Kepadatan Bangunan
Untuk mengidentifikasi tingkat kepadatan bangunan ada dua definisi yang digunakan,
yaitu:
1. Tingkat kepadatan bangunan dihitung dari perbandingan antara luas lahan
terbangun dengan luas lahan keseluruhan.
2. Tingkat kepadatan rumah dihitung dari perbandingan antara jumlah rumah
terhadap luas lahan setiap kelurahan.
Pengembangan permukiman Berdasarkan RTRW Kota Tidore Kepulauan 2013-2033,
diklasifikasikan menjadi 3 (tiga) tipe permukiman, meliputi :
1. Permukiman Kepadatan Penduduk Tinggi dengan asumsi lebih dari 200 jiwa/Ha;
2. Permukiman Kepadatan Penduduk Sedang dengan asumsi kepadatan rumah
antara 100 - 200 jiwa/Ha; dan
3. Permukiman Kepadatan Penduduk Rendah dengan asumsi kurang dari 100
jiwa/Ha.
Parameter yang digunakan menganalisa kepadatan bangunan (asumsi 1 rumah = 5
jiwa), yaitu :
Tinggi : Jumlah bangunan > 40 rumah/Ha
Sedang : Jumlah bangunan diantara 21-39 rumah/Ha
Rendah : Jumlah bangunan < 20 rumah/Ha
Berdasarkan hasil perhitungan di atas dapat diketahui bahwa di BWP Kawasan
Strategis Ekonomi memiliki kepadatan bangunan dengan klasifikasi sedang sampai
dengan tinggi, namun untuk pengembangan selanjutnya tetap memperhatikan
pengaturan bangunan yang lebih intens agar tidak muncul daerah-daerah kumuh.
Hal | 8 - 21
LAPORAN AKHIR
Tabel 8. 7 Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang di BWP Kawasan Strategis Ekonomi

Kota Tidore Kepulauan
Rata-Rata
No. Zona Dasar Zona Spesifik Kode Zonasi KDB KLB KDH
Jlm Lantai
1. Lindung Hutan Kota PB <10% 1 0,5 >50%
Sempadan Pantai PS-1 <10% 1 0,5 >50%
Sempadan Sungai PS-2 <10% 1 0,5 >50%
Ruang Terbuka Hijau RTH <10% 1 0,5 >50%
2. Perumahan Perumahan kepadatan Tinggi R-2 60-75% 1-2 1,2 - 1,5 15 20%
Perumahan kepadatan Sedang R-3 50%-60% 1-2 1 - 1,5 20 30%

Perumahan Kepadatan Rendah R-4 25%-50% 1-2 1 - 1,2 30 45%
3. Perdagangan dan Jasa Tunggal K-1 25%-50% 1-4 1-4 30 40%
Kopel K-2 40%-50% 1-4 1- 4 25 40%
Deret / Pasar K-3 50%-60% 1-4 1-4 15 30%
4. Perkantoran Pemerintah KT-1 50% 1-3 1,2 - 1,5 20 30%
Swasta KT-2 50% 1-3 1,2 - 1,5 15 30%
5. Industri Industri Kecil I2 25%-50% 1-2 1 1,2 30 40%
Aneka Industri I4 50-75% 1-2 1 1,2 30 40%
Pergudangan I5 25%-50% 1-2 1 1,2 30 40%
6. Sarana pelayanan Pendidikan SPU-1 25%-50% 1-2 1 1,5 30 40%

umum
Transportasi SPU-2 25%-50% 1-2 1 1,5 30 40%
Kesehatan SPU-3 25%-50% 1-2 1 1,5 30 40%
Olah Raga SPU-4 5%-25% 1-2 1 1,5 30 40%
Peribadatan SPU-5 25%-50% 1-2 1 1,5 30 40%
Hal | 8 - 22
LAPORAN AKHIR
Rata-Rata
No. Zona Dasar Zona Spesifik Kode Zonasi KDB KLB KDH
Jlm Lantai
7. Peruntukan lainnya >50%
Pertanian / Perkebunan PL-1 10%-25% 1 0,5 - 1
8. Peruntukan khusus Militer KH-1 25%-50% 1-2 1 1,5 30 40%
PLTA KH-4 10%-25% 1 0,5 - 1 >50%
PLTD KH-5 10%-25% 1 0,5 - 1 >50%
Rumah Tahanan KH-6 25%-50% 1-2 1 1,2 30 40%
Pelabuhan Peti Kemas KH-7 25%-50% 1-2 1 1,5 30 40%
Tower / Menara KH-8 <10% 1 0,5 >50%
Hal | 8 - 23
LAPORAN AKHIR
8.1.3 Ketentuan Tata Massa Bangunan

Ketentuan tata bangunan adalah ketentuan yang mengatur bentuk, besaran, peletakan,
dan tampilan bangunan pada suatu zona.
8.1.3.1 Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Garis sempadan bangunan adalah garis yang ditarik dari garis sempadan pagar sampai
dengan batas bangunan sebagai pengaman bangunan. Garis sempadan bangunan
(GSB) di wilayah perencanaan memberikan arahan mengenai jarak batas muka
bangunan atau set back bangunan terhadap jalan. Menurut peraturan pemerintah No.
26 Tahun 1985 pasal 10 garis sempadan bangunan ditetapkan sebagai berikut.
1. Permukaan persil tidak sebidang dengan permukaan jalan apabila terdapat
perbedaan ketinggian lebih dari 1 (satu setengah) meter;
2. Ketentuan garis sempadan bangunan untuk persil yang tidak sebidang dengan
jalan adalah sama dengan garis sempadan bangunan pada permukaan yang
sebidang dengan permukaan.
Menurut Peraturan Menteri Pekerjaan Umum NO.40/PRT/M/2007 garis sempadan
bangunan ditetapkan sebagai berikut :
GSB depan bangunan tiap unit bangunan = ROW jalan umum di depan bangunan.
Berdasarkan kondisi
eksisting secara umum
garis sempadan
bangunan di BWP
Kawasan Strategis
Ekonomi bervariasi,
namun masih terdapat
bangunan yang memiliki
dimensi kecil yang
nantinya akan
mengganggu ruang untuk
pengguna jalan.
Bangunan yang memiliki
dimensi cukup lebar tetap
dipertahankan keberadaannya karena bangunan yang memiliki dimensi cukup lebar
tidak akan menganggu ruang pengguna jalan.
8.1.3.2 Garis Sempadan Sungai (GSS) dan Jarak Bebas Bangunan
Di Kawasan BWP Kawasan Strategis Ekonomi dilewati oleh Sungai. Pada kawasan
yang konservasi yang sudah digunakan untuk kawasan terbangun berupa perumahan
penduduk, perlu adanya perbaikan kualitas lingkungan perumahan agar tidak
Hal | 8 - 24
LAPORAN AKHIR
berkembang menjadi perumahan yang kumuh. Selain itu, perlu adanya peningkatan
kesadaran masyarakat yang tinggal di sekitar bantaran sungai untuk tidak mencemari
sungai dengan membuang sampah ke aliran sungai tersebut.
Tabel 8. 8 Ketentuan Sempadan Sungai

No. Jenis Sungai Sempadan Keterangan
A. Sungai bertanggul diluar kawasan perkotaan
1. Sungai besar 10 m Dari sisi luar kaki tanggul
2. Sungai kecil 3m Dari sisi luar kaki tanggul
B. Sungai bertanggul di dalam kawasan perkotaan
1. Sungai besar 5m Dari sisi luar kaki tanggul
2. Sungai kecil 3m Dari sisi luar kaki tanggul
C. Sungai tidak bertanggul di luar kawasan perkotaan
1. Sungai besar 100 m Dilakukan ruas per ruas dengan
mempertimbangkan luas daerah tangkapan yang
bersangkutan, serta dihitung dari tepi sungai pada
waktu ditetapkan
2. Sungai kecil 50 m Dilakukan ruas per ruas dengan
mempertimbangkan luas daerah tangkapan yang
bersangkutan, serta dihitung dari tepi sungai pada
waktu ditetapkan
D. Sungai tidak bertanggul didalam kawasan perkotaan
Sungai dengan 10 m Dihitung dari tepi sungai pada waktu ditetapkan
1.
kedalaman 3 m
kedalaman 3-20 m
kedalaman 20 m
Sumber : Diambil Dari Bebeapa Referensi
Pemanfaatan lahan di sekitar sempadan sungai dapat dilakukan oleh masyarakat untuk
kegiatan-kegiatan tertentu, antara lain:
1. Untuk budidaya pertanian, dengan jenis tanaman yang diijinkan,
2. Untuk kegiatan niaga, pengendalian dan penimbunan,
3. Untuk pemasangan papan reklame, papan penyuluhan, peringatan serta rambu-
rambu pekerjaan,
4. Untuk pemasangan rentangan kabel listrik, kabel telepon, dan pipa air minum,
5. Untuk pemancangan tiang atau pondasi prasarana jalan/ jembatan baik umum
maupun kereta api,
Hal | 8 - 25
LAPORAN AKHIR
6. Untuk penyelenggaraan kegiatan-kegiatan yang bersifat sosial dan masyarakat

yang tidak menimbulkan dampak merugikan bagi kelestarian dan keamanan
serta fisik sungai,
7. Untuk pembangunan prasarana lalu lintas air dan bangunan pengambilan dan
pembuangan air.
Adapun jenis kegiatan yang dilarang di sekitar daerah sempadan sungai antara lain:
1. Membuang sampah, limbah padat maupun cair,
2. Mendirikan bangunan permanen untuk hunian dan tempat usaha,
Berdasarkan peraturan tersebut, maka untuk sungai yang terdapat di Kawasan BWP
Kawasan Strategis Ekonomi merupakan sungai besar tak bertanggul di dalam yang
mempunyai kedalaman > 20 meter sehingga garis sempadan sekurang-kurangnya 30
meter dihitung dari tepi sungai pada waktu ditetapkan. Untuk daerah sekitar bantaran
sungai yang sudah terdapat permukiman penduduk maka sebaiknya direlokasi ke
kawasan lain terutama bangunan yang diperkirakan membahayakan. Akan tetapi
apabila tidak memungkinkan untuk direlokasi, maka tetap dipertahankan dengan syarat
dibatasi pengembangannya.
Gambar 8. 3 Sempada Sungai di Sofifi BWP Oba Utara
Tindakan pencegahan dan pengendalian untuk mengawasi kecenderungan tersebut,

antara lain:
1. Penetapan peraturan secara ketat melalui mekanisme ijin mendirikan bangunan
dan penetapan sanksi yang tegas terhadap pelanggar, aturan ini dicantumkan
dalam peraturan zonasi.
Hal | 8 - 26
LAPORAN AKHIR
2. Pengembangan jalan inspeksi pada kawasan sempadan sungai dan penataan

bangunan sebisa mungkin menghadap ke sungai, dilakukan terlebih dahulu
sebelum kawasan perumahan berkembang. Pengembangan jalan dalam RDTR
dicantumkan pada rencana penyediaan prasarana, sementara penataan
bangunan dapat dicantumkan dalam peraturan zonasi.
Gambar 8. 4 Konsep Penampang Garis Sempadan Sungai Kawasan Perkotaan
8.1.3.3 Ketinggian bangunan maksimum dan minimum
Sebagian besar
bangunan di Kawasan
BWP Kawasan
Strategis Ekonomi
merupakan bangunan
1 sampai dengan 2
lantai, namun pada
beberapa bangunan
juga ada yang memiliki
3 lantai. Bangunan 1
2 lantai memiliki tinggi
bangunan hingga 12
meter, sedangkan
bangunan dengan
ketinggian 4 lantai
seperti bangunan
Ruko di BWP
Kawasan Strategis Ekonomi memiliki tinggi bangunan hingga 20 meter. Ketinggian
bangunan di Kawasan BWP Kawasan Strategis Ekonomi berupa bangunan sangat
rendah yang secara umum tidak melanggar ketentuan, namun pada pengembangan
selanjutnya tetap memerlukan pengaturan ketinggian bangunan untuk membentuk
estetika kota yang indah.
Hal | 8 - 27
LAPORAN AKHIR
8.1.3.4 Tampilan Bangunan
Bangunan-bangunan yang terdapat di BWP Kawasan Strategis Ekonomi didominasi

bangunan permanen dengan kondisi bangunan yang cukup baik, yaitu dari segi
konstruksi dan kekokohan bangunan sudah cukup baik. Untuk bangunan perumahan
memiliki gaya arsitektur lokal dan modern dengan bentuk atap limasan, dan dipengaruhi
usia bangunan. Sedangkan perumahan yang dikembangkan oleh developer memiliki
gaya sesuai konsep pengembangan oleh developer. Sedangkan untuk bangunan formal
seperti perkantoran secara umum bentuk bangunan berbentuk segi empat. Sehingga
untuk pengembangan selanjutnya pertimbangan tampilan bangunan tetap seperti
kondisi eksisting namun tidak menutup kemungkinan untuk dikembangkan dengan gaya
tampilan sesuai kebutuhan masyarakat dan corak ARSITEKTURAL KHAS BUDAYA
MALUKU yang berada di BWP Kawasan Strategis Ekonomi.
Gambar 8. 5 Tampilan Bangunan Yang Memiliki Atap Khas di BWP Kawasan

Strategis Ekonomi
8.1.4 Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimal

Prasarana adalah kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan
permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Cakupan prasarana yang diatur
dalam Peraturan Zonasi minimum adalah:
1. Jaringan Utilitas
Kelengkapan sarana dan prasarana lingkungan seperti utilitas sangat

mempengaruhi kualitas lingkungan dan wujud lingkungan.
Hal | 8 - 28
LAPORAN AKHIR
2. Pertimbangan Parkir
Penyediaan parkir untuk setiap zonasi dan setiap kegiatan ditetapkan dangan
standar yang berlaku umum untuk setiap kegiatan atau bangunan di daerah.
3. Pertimbangan Bongkar Muat
Kegiatan-kegiatan yang melakukan bongkar muat diwajibkan menyediakan ruang

bongkar muat yang memadai. Kegiatan ini antara lain kegiatan perdagangan,
pergudangan, dan pelayanan lainnya.
4. Pertimbangan Dimensi dan Kelengkapan Jalan
Dimensi jaringan jalan dan kelengkapannya ditetapkan dengan mempertimbangkan

fungsi jalan, volume lalu-lintas dan peruntukkan zonasi. Kelengkapan jalan yang
diatur paling sedikit meliputi badan jalan, trotoar, saluran drainase. Aturan tambahan
dapat dikenakan untuk penyediaan bahu jalan, teluk jalan untuk perhentian
angkutan umum, dan median jalan.
5. Pertimbangan Kelengkapan Prasarana Lainnya
Prasarana lainnya yang dierlukan dapat diwajibkan atau dianjurkan sesuai

kebutuhan, seperti penyediaan situ (retention/detention pond, ruang terbuka publik,
dan lain-lain).
Materi aturan dapat merujuk pada ketentuan prasarana yang diterbitkan oleh:
Departemen PU, Departemen Perhubungan, dan departemen teknis lainnya
yang terkait;
SKPD yang menerbitkan aturan teknis terkait, seperti PLN, Pertamina, dan lain-
lain.
8.1.4.1 Zona Ruang Terbuka Hijau (RTH)
Zona Ruang Terbuka Hijau (RTH) merupakan kawasan dengan penggunaan yang lebih
bersifat terbuka, tempat tumbuh tanaman, baik tanaman yang tumbuh secara alamiah
maupun yang sengaja ditanam. Kawasan RTH ini dapat berbentuk mengelompok
ataupun memanjang/jalur, serta dapat bersifat aktif ataupun pasif. Tujuan dari
penyelenggaraan kawasan RTH antara lain:
1. Menjaga ketersediaan lahan sebagai kawasan resapan air;
2. Menciptakan aspek planologis perkotaan melalui keseimbangan antara
lingkungan alam dan lingkungan binaan yang berguna untuk kepentingan
masyarakat;
3. Meningkatkan keserasian lingkungan perkotaan sebagai sarana pengaman
lingkungan perkotaan yang aman, nyaman, segar, indah, dan bersih.
Hal | 8 - 29
LAPORAN AKHIR
Pengembangan zona RTH di BWP Kawasan Strategis Ekonomi adalah:

1. Taman Lingkungan
Zona RTH Taman Lingkungan adalah berupa taman yang dapat dimanfaatkan
sebagai tempat melakukan berbagai aktifitas sosial di lingkungan tertentu.
Biasanya, Taman lingkungan dapat dibedakan berdasarkan skala pelayanannya,
seperti Taman Rukun Tetangga (RT), Taman Rukun Warga (RW), Taman
Kelurahan dan Taman Kecamatan.
2. Jalur Hijau Jalan
Zona jalur hijau jalan adalah RTH yang bermanfaat sebagai pengaman ataupun
penyangga, dan untuk membatasi perkembangan suatu penggunaan lahan (batas
kota, pemisah kawasan, dan lain-lain), atau membatasi aktifitas satu dengan
aktifitas lainnya agar tidak saling mengganggu, serta pengamanan dari faktor
lingkungan sekitarnya.
Intensitas Pemanfaatan Ruang Zona RTH di BWP Kawasan Strategis Ekonomi adalah:
1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) zona RTH di BWP Kawasan Strategis Ekonomi
adalah:
a. Pada zona RTH yang berupa taman, seperti taman lingkungan, KDB maksimal
yang diijinkan <10% untuk pengembangan sarana dan prasarana penunjang
aktifitas di taman;
b. Pada zona RTH berupa jalur hijau, KDB yang diijinkan adalah 0.
2. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Ketentuan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) zona RTH di BWP Kawasan Strategis
Ekonomi adalah :
a. Pada Zona RTH Taman, KLB maksimal yang diijinkan adalah 1 x KDB yaitu 0.5;
b. Pada Zona RTH berupa jalur hijau, KLB yang diijinkan adalah 0.
3. Koefisien Dasar Hijau (KDH)
Koefisien Dasar Hijau (KDH) di zona RTH jalur hijau adalah 100%, sedangkan di
zona RTH taman minimal >50% dari keseluruhan luas zona peuntukkan tersebut.
Hal | 8 - 30
LAPORAN AKHIR
Tabel 8. 9 Intensitas Pemanfaatan Ruang Pada Zona Ruang Terbuka Hijau

Zona Kriteria KDB Maks KLB Maks KDH Min
RTH Berada pada pusat-pusat kegiatan <5% 0.5 >50%
kawasan dan lingkungan
Aksesibilitas dan kondisi jalan baik
Berada pada jalan kolektor dan jalan 0% 0 100%
raya utama pada kawasan
Sumber: Hasil Rencana, Tahun 2015
Prasarana minimum Zona RTH di BWP Kawasan Strategis Ekonomi adalah:

1. Pakir
Ketentuan parkir di zona RTH di BWP Kawasan Strategis Ekonomi adalah:

a. Zona RTH pemakaman dan RTH taman yang dilengkapi fasilitas rekreasi dan
olahraga yang terbuka untuk umum, harus menyediakan fasilitas parkir sesuai
kebutuhan;
b. Parkir dapat direncanakan dengan sistem off street;
c. Parkir dengan sistem on street diijinkan dengan syarat tidak mengganggu
kelancaran sirkulasi kendaraan;
d. Penataan parkir diintegrasikan dengan jalur pedestrian, jalan masuk dan keluar
kawasan.
2. Kelengkapan Taman
Kelengkapan taman (taman kota/taman lingkungan) adalah adalah segala

perangkat yang melengkapi sebuah taman yang ditata guna membuat taman
menjadi nyaman berdaya guna dan menyenangkan, seperti bangku taman,
pedestrian, air mancur, patung, kolam, lampu taman, pagar taman, pagar
pengaman jalan dan sejenisnya.
Ketentuan kelengkapan taman yang tersedia adalah:
a. Segala bentuk kelengkapan taman harus aman bagi pengguna taman dan
penempatannya tidak mengganggu keindahan visual taman;
b. Penyediaan sistem tata informasi mudah dilihat dan aman bagi pengguna
kawasan;
c. Ukuran dan kualitas rancangan sistem tata informasi harus mudah dibaca dan
terpadu agar tercipta keserasian, serta mengurangi dampak negatif dalam
kawasan;
d. Pemilihan bahan perkerasan pada taman, seperti jalur pedestrian/trek lari, harus
menggunakan material yang ramah lingkungan yaitu dapat meresapkan air
permukaan, seperti conblok atau grassblock.
Hal | 8 - 31
LAPORAN AKHIR
8.1.4.2 Zona Perumahan (R2, R3 dan R4)
Perumahan yang berkembang di BWP Kawasan Strategis Ekonomi terbagi kedalam

zona perumahan perkotaan yaitu perumahan kepadatan tinggi (R2), perumahan
kepadatan sedang (R3) dan perumahan kepadatan rendah (R4). perumahan perkotaan
yang dikembangkan di BWP Kawasan Strategis Ekonomi sangat bervariasi, melihat
banyaknya jenis rumah yang ada di BWP Kawasan Strategis Ekonomi, maka arahan
pembagian penggunaan lahan Zona Perumahan lebih lanjutnya diatur sebagai berikut:
Tata Masa Bangunan
Tata massa bangunan adalah bentuk, besaran, peletakan, dan tampilan bangunan pada
suatu persil/tapak yang dikuasai. Pengaturan tata massa bangunan mencakup:
1. Garis Sempadan Bangunan (GSB) Minimum;
2. Jarak Bebas Antar Bangunan Minimum;
3. Tinggi Bangunan Maksimum;
4. Amplop dan Tampilan Bangunan (Opsional);
Tabel 8. 10 Garis Sempadan Bangunan Minimum Pada Zona Perumahan

JENIS RUMAH/ZONA GSB GSSB GSBB
Perumahan tunggal 6 meter 4 meter 4 meter
Perumahan deret 5 meter 0 meter 3 meter
Perumahan kopel 5 meter 0 meter 3 meter
Perumahan kampung
(Perumahan tidak 2 meter 2 meter 3 meter
terstruktur)
Hal | 8 - 32
LAPORAN AKHIR
A. ZONING TEXT KAWASAN PERUMAHAN KEPADATAN TINGGI (R2)
A.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

1. Pemanfaatan Bersyarat secara Terbatas (T):
a. Industri Rumah Tangga dengan batasan:
1) tidak mengganggu lingkungan sekitarnya
2) KDB maksimum sebesar 55%,
3) KLB maksimum 2,
4) KDH minimal 30% dari luas persil.
b. Gereja, vihara, klenteng, pura dengan batasan:
3) KLB maksimum 2,
c. Menara Telekomunikasi atau BTS dengan batasan:
2. Pemanfaatan Bersyarat Tertentu (B):
a. Industri rumah tangga non polutif
b. Kegiatan Industri rumah tangga memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan
Ketua RW setempat, memperoleh persetujuan dari masyarakat setempat
c. Gereja, vihara, klenteng, pura memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan
d. BTS untuk pemakaian bersama beberapa penyedia jasa telekomunikasi
A.2 Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Lahan

1. KDB , KLB dan KDH
KDB maksimum sebesar 75%, KLB maksimum sebesar 1,5 dan Koefisien dasar
hijau (KDH) minimal 20% dari keseluruhan luas lahan.
2. Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum
a. Kepadatan bangunan rumah tunggal maksimum 17 bangunan/ha.
b. Kepadatan bangunan rumah deret maksimum 50-100 bangunan/ha.
c. Kepadatan bangunan rumah susun (bertingkat) maksimum 10 bangunan/ha.
Hal | 8 - 33
LAPORAN AKHIR
A.3 Ketentuan Tata Massa Bangunan

1. GSB, meliputi :
Rumah Tunggal
Sempadan muka bangunan adalah 4 meter, sempadan samping bangunan
adalah 4 meter, sempadan belakang bangunan adalah 4 meter.
Rumah Deret
Sempadan muka bangunan adalah 4 meter dan sempadan belakang bangunan
adalah 4 meter.
Rumah Bersusun/ Bertingkat
a. Sempadan muka bangunan adalah 2 meter, sempadan samping bangunan
adalah 2 meter, sempadan belakang bangunan adalah 2 meter
b. Sempadan terhadap jalan dan bangunan publik 4 meter
c. Sempadan terhadap jalan pada bangunan rumah tanah adalah minimal 5
meter, pada bangunan rumah bersusun adalah minimal setengah dari
panjang fasade bangunan.
2. Ketinggian maksimum dan minimum:
a. Ketinggian bangunan maksimum perumahan berkepadatan tinggi rumah
tunggal adalah 6 meter
b. Ketinggian bangunan maksimum perumahan berkepadatan tinggi rumah
deret adalah 6 meter
c. Ketinggian bangunan maksimum perumahan berkepadatan tinggi rumah
bersusun adalah 9 meter
d. Jarak vertikal dari lantai dasar ke lantai di atasnya tidak boleh lebih dari 7 m.
e. Bangunan yang memiliki luas mezanine lebih dari 50% dari luas lantai dasar
dianggap sebagai lantai penuh
3. Jarak bebas antar bangunan minimum
a. Perumahan berkepadatan tinggi tidak bersusun rumah tunggal dengan jarak
bebas samping 4 meter dan jarak bebas belakang 4 meter
b. Perumahan berkepadatan tinggi tidak bersusun rumah deret dengan jarak
bebas belakang 4 meter
c. Perumahan berkepadatan tinggi bersusun dengan jarak bebas samping
4meter dan jarak bebas belakang 4 meter
4. Tampilan bangunan
a. Ketentuan arsitektural yang berlaku pada sub zona perumahan ini adalah
bebas, dengan catatan tidak bertabrakan dengan arsitektur tradisional
setempat serta tetap memperhatikan keindahan dan keserasian lingkungan
sekitar.
b. Warna bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan, tidak diatur mengikat
Hal | 8 - 34
LAPORAN AKHIR
A.4 Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimum

1. Jalur pejalan kaki
a. Jalur pejalan kaki (pedestrian) seluas, 1,2 m2/pejalan kaki.
b. Dilengkapi fasilitas pejalan kaki seperti lampu jalan, bangku jalan, fasilitas
penyeberangan dan jalur hijau.
2. Ruang terbuka hijau
a. Ruang terbuka hijau berupa taman rekreasi skala RT/ RW.
b. Ruang terbuka hijau privat bagi rumah berlantai 2 keatas wajib menerapkan
konsep "green roof".
3. Ruang terbuka non hijau
Ruang terbuka non hijau berupa lapangan olahraga
4. Utilitas perkotaan
a. Hidran halaman minimal memiliki suplai air sebesar 38 liter/detik pada
tekanan 3.5 bar dan mampu mengalirkan air minimal selama 30 menit.
b. Hidran umum harus mempunyai jarak maksimal 3 meter dari garis tepi jalan
c. Jalan lokal dan lingkungan harus memenuhi unsur luas bangunan dengan
lebar perkerasan minimal 4 meter
5. Prasarana lingkungan
a. Memiliki kemudahan akses yang dapat dilewati pemadam kebakaran dan
perlindungan sipil, lebar jalan minimum 3,5 meter
b. Tempat sampah volume 50 liter sudah dibedakan jenis sampahnya (organik
dan non organik) serta diangkut menggunakan gerobak berkapasitas 1,5
meter kubik dengan metode angkut tidak tetap
c. Tersedia prasarana pembuangan limbah domestik sebelum dialirkan ke
bangunan pengolahan air limbah (sistem off site)
d. Drainase lingkungan tepi jalan dibuat berada dibawah trotoar
e. Untuk setiap bangunan rumah perkotaan diperkenankan menggunakan bak
septik komunal
6. Fasilitas pendukung
a. Fasilitas kesehatan minimal berupa: klinik, apotik, puskesmas (skala
desa/kampung) dan Posyandu.
b. Fasilitas pendidikan dari SD hingga SMA yang dikembangkan secara
terbatas jumlahnya.
Hal | 8 - 35
LAPORAN AKHIR
A.5 Ketentuan Tambahan

Ketentuan tambahan pada perumahan kepadatan tinggi meliputi :
1. Kelompok rumah yang memiliki fungsi campuran dengan komersial sebagai
kegiatan utamanya, masuk ke dalam zona perdagangan dan jasa.
2. Kegiatan bersifat pelayanan lingkungan yang luasnya melebihi ambang batas
KDB yang ditentukan dan tidak cukup menempati sebagian rumah saja (seperti
fasilitas kesehatan, pendidikan pra sekolah, balai pertemuan) hanya
diperkenankan untuk menempati zona peruntukan lainnya yang sudah
ditentukan
3. Untuk zona perumahan tertentu, diperkenankan penetapan pelarangan
penggunaan rumah untuk kegiatan perdaganagan dan jasa serta kegiatan non-
perumahan lainnya terkait kebijakan pengembang, sesuai dengan konsep tema
dan image perumahan yang ingin dikembangkan
A.6 Ketentuan Khusus

Ketentuan tambahan pada perumahan kepadatan tinggi meliputi :
1. Perumahan kepadatan tinggi rumah tunggal merupakan rumah tunggal swadaya
pada kawasan pusat kota yang masih memiliki sempadan samping, belakang
dan depan bangunan.
2. Perumahan kepadatan tinggi rumah deret merupakan rumah deret swadaya
pada kawasan pusat kota yang tidak memiliki sempadan samping bangunan,
tetapi memiliki sempadan belakang dan depan bangunan.
3. Perumahan kepadatan tinggi rumah susun merupakan rumah swadaya bersusun
(bertingkat) pada kawasan pusat kota yang memiliki dan tidak memiliki
sempadan samping, belakang dan depan bangunan.
B. ZONING TEXT PERUMAHAN KEPADATAN SEDANG (R3) RENDAH (R4)
B.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

1. Pemanfaatan Bersyarat secara Terbatas (T):
a. Gereja, vihara, klenteng, pura dengan batasan:
3) KLB maksimum 2,
b. Menara Telekomunikasi atau BTS dengan batasan:
Hal | 8 - 36
LAPORAN AKHIR

2. Pemanfaatan Bersyarat Tertentu (B):
a. Gereja, vihara, klenteng, pura memperoleh persetujuan dari Ketua RT dan
b. BTS untuk pemakaian bersama beberapa penyedia jasa telekomunikasi
3. Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Lahan
a. KDB, KLB dan KDH
KDB maksimum sebesar 60%, KLB maksimum sebesar 1,5 dan Koefisien
Dasar Hijau (KDH) minimal 20% dari keseluruhan luas lahan
b. Kepadatan Bangunan atau Unit Maksimum
1) Kepadatan bangunan rumah tunggal maksimum 17 bangunan/ha.
2) Kepadatan bangunan rumah deret maksimum 50-100 bangunan/ha.
3) Kepadatan bangunan rumah susun (bertingkat) maksimum 8
bangunan/ha.
B.2 Ketentuan Tata Massa Bangunan

1. GSB :
Rumah Tunggal
adalah 4 meter, sempadan belakang bangunan adalah 4 meter
Rumah Deret
Sempadan muka bangunan adalah 4 meter dan sempadan belakang bangunan
adalah 4 meter
Rumah Bersusun/ Bertingkat
adalah 4 meter, sempadan belakang bangunan adalah 4 meter.
2. Sempadan terhadap jalan dan bangunan publik 4 meter
Sempadan terhadap jalan pada bangunan rumah tanah adalah minimal 4 meter,
pada bangunan rumah bersusun adalah minimal setengah dari panjang fasade
bangunan.
3. Ketinggian maksimum dan minimum:
a. Ketinggian bangunan maksimum perumahan berkepadatan sedang rendah
rumah tunggal adalah 6 meter
b. Ketinggian bangunan maksimum perumahan berkepadatan sedang rendah
rumah deret adalah 6 meter
c. Ketinggian bangunan maksimum perumahan berkepadatan sedang rendah
rumah bersusun adalah 9 meter
Hal | 8 - 37
LAPORAN AKHIR
d. Jarak vertikal dari lantai dasar ke lantai di atasnya tidak boleh lebih dari 7
Meter
e. Bangunan yang memiliki luas mezanine lebih dari 50% dari luas lantai dasar
dianggap sebagai lantai penuh
4. Jarak bebas antar bangunan minimum
a. Perumahan berkepadatan sedang rendah tidak bersusun rumah tunggal
dengan jarak bebas samping 4 meter dan jarak bebas belakang 4 meter
b. Perumahan berkepadatan sedang rendah tidak bersusun rumah deret
dengan jarak bebas belakang 4 meter
c. Perumahan berkepadatan sedang rendah bersusun dengan jarak bebas
samping 4 meter dan jarak bebas belakang 4 meter
5. Tampilan bangunan
a. Ketentuan arsitektural yang berlaku pada sub zona perumahan ini adalah
bebas, dengan catatan tidak bertabrakan dengan arsitektur tradisional
setempat serta tetap memperhatikan keindahan dan keserasian lingkungan
sekitar.
b. Warna bangunan, bahan bangunan, tekstur bangunan, tidak diatur mengikat
B.3 Ketentuan Prasarana dan Sarana Minimum

1. Jalur pejalan kaki
a. Jalur pejalan kaki (pedestrian) seluas, 1,2 m 2/pejalan kaki
b. Dilengkapi fasilitas pejalan kaki seperti lampu jalan, bangku jalan, fasilitas
penyeberangan dan jalur hijau
2. Ruang terbuka hijau
a. Ruang terbuka hijau berupa taman rekreasi skala RT/ RW
b. Ruang terbuka hijau privat bagi rumah berlantai 2 keatas wajib menerapkan
konsep "green roof"
3. Ruang terbuka non hijau
Ruang terbuka non hijau berupa lapangan olahraga
4. Utilitas perkotaan
a. Hidran halaman minimal memiliki suplai air sebesar 38 liter/detik pada
tekanan 3.5 bar dan mampu mengalirkan air minimal selama 30 menit.
b. Hidran umum harus mempunyai jarak maksimal 3 meter dari garis tepi jalan
c. Jalan lokal dan lingkungan harus memenuhi unsur luas bangunan dengan
lebar perkerasan minimal 4 meter
Hal | 8 - 38
LAPORAN AKHIR
5. Prasarana lingkungan
a. Memiliki kemudahan akses yang dapat dilewati pemadam kebakaran dan
perlindungan sipil, lebar jalan minimum 3,5 meter
b. Tempat sampah volume 50 liter sudah dibedakan jenis sampahnya (organik
dan non organik) serta diangkut menggunakan gerobak berkapasitas 1,5
meter kubik dengan metode angkut tidak tetap
c. Tersedia prasarana pembuangan limbah domestik sebelum dialirkan ke
bangunan pengolahan air limbah (sistem off site)
d. Drainase lingkungan tepi jalan dibuat berada dibawah trotoar
e. Untuk setiap bangunan rumah perkotaan diperkenankan menggunakan bak
septik komunal
6. Fasilitas pendukung
a. Fasilitas kesehatan minimal berupa: klinik, apotik, puskesmas (skala
desa/kampung) dan Posyandu
b. Fasilitas pendidikan dari SD hingga SMA yang dikembangkan secara
terbatas jumlahnya
B.4 Ketentuan Tambahan

Ketentuan tambahan pada perumahan kepadatan sedang - rendah meliputi :
1. Kelompok rumah yang memiliki fungsi campuran dengan komersial sebagai
kegiatan utamanya,masuk ke dalam zona perdagangan dan jasa.
2. Kegiatan bersifat pelayanan lingkungan yang luasnya melebihi ambang batas
KDB yang ditentukan dan tidak cukup menempati sebagian rumah saja (seperti
fasilitas kesehatan, pendidikan pra sekolah, balai pertemuan) hanya
diperkenankan untuk menempati zona peruntukan lainnya yang sudah
ditentukan.
3. Untuk zona perumahan tertentu, diperkenankan penetapan pelarangan
penggunaan rumah untuk kegiatan perdaganagan dan jasa serta kegiatan non-
perumahan lainnya terkait kebijakan pengembang, sesuai dengan konsep tema
dan image perumahan yang ingin dikembangkan.
B.5. Ketentuan Khusus

Ketentuan tambahan pada perumahan kepadatan sedang - rendah meliputi :
1. Perumahan kepadatan sedang rumah tunggal merupakan rumah tunggal pada
perumahan pengembang dan non pengembang pada kawasan sekunder kota
yang masih memiliki sempadan samping, belakang dan depan bangunan.
2. Perumahan kepadatan sedang rumah deret merupakan rumah deret pada
perumahan pengembang pada kawasan sekunder kota yang tidak memiliki
Hal | 8 - 39
LAPORAN AKHIR
sempadan samping bangunan, tetapi memiliki sempadan belakang dan depan

bangunan.
3. Perumahan kepadatan sedang rumah susun merupakan rumah pada
perumahan pengembang dan non pengembang bersusun (bertingkat) pada
kawasan sekunder kota yang memiliki dan tidak memiliki sempadan samping,
belakang dan depan bangunan.
8.1.4.3 Zona Perdagangan dan Jasa (K1,K2 dan K3))
Zona perdagangan dan jasa merupakan kawasan yang diperuntukkan untuk

pengembangan kegiatan komersial yang diharapkan mampu mendatangkan
keuntungan bagi pemiliknya dan memberikan nilai tambah bagi BWP Kawasan Strategis
Ekonomi. Kawasan perdagangan dan jasa ini berfungsi sebagai pusat aktivitas dengan
fokus pada perdagangan untuk pemenuhan kebutuhan sehari-hari.
Kawasan peruntukan perdagangan dan jasa memiliki fungsi antara lain:
1. Memfasilitasi kegiatan transaksi perdagangan dan jasa antar masyarakat yang
membutuhkan (sisi permintaan) dan masyarakat yang menjual jasa (sisi
penawaran);
2. Menyerap tenaga kerja di BWP Kawasan Strategis Ekonomi dan memberikan
kontribusi yang dominan terhadap PDRB.
Prasarana minimum yang harus disediakan di Zona Perdagangan & jasa antara lain
sebagai berikut.
Jaringan Air Bersih : Prasarana air bersih memenuhi syarat, baik kuantitas
maupun kualitasnya.
Jaringan Drainase dan Air Limbah : Penyediaan jaringan drainase dan air
limbah (termasuk sistem pengolahannya) dilakukan dalam sistem terpisah dan
terintegrasi dengan sistem jaringan perkotaan.
Sistem Persampahan : Ketersediaan sistem persampahan memperhatikan
faktor-faktor kemudahan pengangkutan, kesehatan, kebersihan, dan keindahan
lingkungan.
Sistem Pembuangan Air Hujan: Sistem pembuangan air hujan yang
mempunyai kapasitas tampung yang cukup sehingga lingkungan bebas dari
genangan. Saluran pembuangan air hujan harus direncanakan berdasarkan
frekuensi intensitas curah hujan 5 tahunan dan daya resap tanah. Saluran ini
dapat berupa saluran terbuka maupun tertutup. Dilengkapi juga dengan sumur
resapan air hujan mengikuti SNI 03-2453-2002 tentang Tata Cara Perencanaan
Sumur Resapan Air Hujan untuk Lahan Pekarangan dan dilengkapi dengan
penanaman pohon;
Jaringan Listrik dan Telekomunikasi: Ketersediaan jaringan listrik dan
telekomunikasi sesuai dengan tingkat kebutuhan.
Hal | 8 - 40
LAPORAN AKHIR
2. Pakir
Parkir dalam persil merupakan kewajiban yang harus disediakan sesuai dengan
pemanfaatan ruang yang diisyaratkan, terutama pada bangunan-bangunan umum
seperti bangunan komersial. Kebutuhan ruang parkir ini harus memadai sehingga
seluruh kendaraan dapat diakomodasi dengan baik dan tidak menimbulkan dampak
negatif bagi lingkungan sekitarnya. Ketentuan parkir di zona komersial BWP
Kawasan Strategis Ekonomi adalah:
Penyediaan parkir harus terakomodasi dengan baik sesuai dengan standar
kebutuhan;
Penyediaan parkir pada zona komersial dengan intensitas kegiatan dan
pergerakan yang tinggi seperti pada pusat-pusat pelayanan adalah dengan
sistem off street;
Parkir dengan sistem on street diijinkan pada Jalan Kolektor dan Jalan Lokal
dengan syarat tidak mengganggu kelancaran sirkulasi kendaraan;
Parkir dengan sistem on street pada Jalan Kolektor diijinkan dengan
pembatasan waktu dan tidak mengganggu kelancaran sirkulasi kendaraan;
Penataan parkir diintegrasikan dengan jalur pedestrian, jalan masuk dan keluar
kawasan.
3. Jalan dan Kelengkapan Jalan
Ketentuan prasarana jalan dan kelengkapan jalan di Zona Perdagangan & Jasa
adalah:
Sistem jaringan jalan harus menunjukkan adanya pola jaringan jalan dan hirarki
yang jelas;
Penataan jalan tidak dapat terpisahkan dari penataan pedestrian, penghijauan,
dan ruang terbuka umum;
Penataan ruang jalan dapat sekaligus mencakup ruang-ruang antarbangunan
yang tidak hanya terbatas dalam Rumija, tetapi juga termasuk untuk penataan
elemen lingkungan, seperti street furniture, tata informasi, dan lain-lain;
Penempatan street furniture tidak mengganggu kenyamanan dan kualitas
lingkungan;
Sistem tata informasi mudah dilihat, tidak menutupi bangunan dan aman bagi
pengguna kawasan;
Ukuran dan kualitas rancangan sistem tata informasi harus mudah dibaca dan
terpadu agar tercipta keserasian serta mengurangi dampak negatif dalam
kawasan;
Lampu jalan ditempatkan pada jarak maksimum 50 m, sedangkan lampu skala
pejalan kaki pada jarak 20 m;
Pemilihan bahan pelapis jalan dapat mendukung pembentukan identitas
lingkungan yang dikehendaki, dan kejelasan kontinuitas pedestrian.
Hal | 8 - 41
LAPORAN AKHIR
8.1.4.4 Zona Industri dan Pergudangan (I2, I4 dan I5)
Berdasarkan konsepsi WPPI versi Departemen Perindustrian tanggal 27 Agustus 1988,

kawasan industri adalah tempat tumbuh dan berkembangnya kegiatan industri yang
berintikan pembangunan industri dasar yang menjadi penggerak utama pembangunan
ekonomi daerah, dimana di daerah tersebut industri sebagai leading sector dalam
struktur perekonomian. Sebagian atau seluruh bagian kawasan peruntukan industri ini
dapat dikelola oleh satu pengelola tertentu.
Kawasan peruntukan industri memiliki fungsi antara lain:
1. Memfasilitasi kegiatan industri agar tercipta aglomerasi kegiatan produksi di satu
lokasi dengan biaya investasi prasarana yang efisien;
2. Mendukung upaya penyediaan lapangan kerja;
3. Meningkatkan nilai tambah komoditas yang pada gilirannya meningkatkan
Produk Domestik Regional Bruto (PDRB) di wilayah yang bersangkutan;
4. Mempermudah koordinasi pengendalian dampak lingkungan yang mungkin
ditimbulkan.
Mengacu pada Pedoman Kriteria Teknis Kawasan Budi Daya Peraturan Menteri
Pekerjaan Umum No.41/PRT/M/2007, maka untuk Zona Industri terdapat standar pola
penggunaan lahan sebagaimana tertera pada tabel berikut ini.
Tabel 8. 11 Pola Penggunaan Lahan pada Kawasan Industri
Struktur
No. Jenis Penggunaan Keterangan
Penggunaan
1. Kavling Industri Maksimal 70 % Setiap kavling harus mengikuti ketentuan

KDB sesuai dengan Perda setempat
2. Jalan dan Saluran 8 12% Terdapat Jalan Primer dan Jalan

Sekunder
Tekanan gandar minimal 8 ton dan
sekunder minimal 5 ton
Perkerasan jalan minimal 7 meter
3. Ruang Terbuka Hijau Minimal 10% Dapat berupa jalur hijau (greenbelt), taman
(RTH) dan perimeter
4. Fasilitas Penunjang 6-12% Dapat berupa kantin, guest house, temapt

ibadah, fasilitas olahraga, tempat
pengolahan air bersih, garu induk, rumah
telekomunikasi
Sumber: Pedoman Teknis Pengembangan Kawasan Industri (Industrial Estate) di Daerah, Balitbang Indak-
Puslitbang, 2001
Hal | 8 - 42
LAPORAN AKHIR
Intensitas Pemanfaatan Ruang pada zona industri meliputi :

1. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) maksimum untuk Zona Industri di BWP Kawasan
Strategis Ekonomi ditetapkan 25-50% kecuali pada industri rumah tangga (aneka
industri) memiliki KDB <75%.
Tabel 8. 12 KDB Maksimum, pada Zona Industri
JENIS INDUSTRI LUAS PERSIL KDB MAKSIMUM

Industri Persil (300 - 600 m2) 0.4
Berat/Besar
Persil > 600 m2 0.3
Industri Persil (300 - 450 m2) 0.4
Ringan/Kecil
Persil (450-600 m2) 0.35
Persil > 600 m2 0.3
Sumber: Pedoman Teknis Pengembangan Kawasan Industri (Industrial Estate) di
Daerah, Balitbang Indak-Puslitbang, 2001
2. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Ketentuan Koefisien Lantai Bangunan (KLB) maksimum untuk Zona Industri di BWP
Kawasan Strategis Ekonomi adalah 1 1,2.
Ketinggian Bangunan maksimum 10 meter (setara dengan 2 lantai)
3. Koefisien Dasar Hijau (KDH)
Koefisien Dasar Hijau (KDH) adalah 30-40% dari keseluruhan luas Zona Industri.
Tata Massa Bangunan pada zona industri meliputi :

1. Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Penetapan GSB di BWP Kawasan Strategis Ekonomi ditentukan berdasarkan 2
(dua) hal, yaitu fungsi jalan didepannya dengan perhitungan ROW, serta
kebutuhan ruang gerak untuk sirkulasi kendaraan.
a. GSB pada kelas Jalan Kolektor adalah minimal 5 meter;
GSB pada kelas Jalan Lokal adalah minimal 4 meter;
GSB pada kelas Jalan Lingkungan adalah minimal 3 meter;
b. GSSB untuk bangunan dengan ketinggian 8 meter adalah minimal 3 meter;
GSSB untuk bangunan dengan ketinggian >8 meter adalah minimal ( x tinggi
bangunan) - 1 meter;
c. GSBB adalah minimal 2 meter.
Hal | 8 - 43
LAPORAN AKHIR
2. Jarak Antar Bangunan

Ketentuan jarak antar bangunan di Zona Industri BWP Kawasan Strategis Ekonomi
adalah:
a. Jarak antar bangunan pada satu persil adalah minimum 4 meter dan yang
berbeda persil adalah minimum 6 meter;
b. Bangunan berdampingan tidak sama tinggi, jarak minimal antar bangunan =
{(1/2 tinggi bangunan A+1/2 tinggi bangunan B)/2} 1 meter.
3. Ketinggian Bangunan
Terkait dengan tinggi bangunan pada Zona Industri juga mengacu pada beberapa
ketentuan seperti yang diuraikan pada zona perumahan, yaitu :
a. Tinggi puncak suatu atap bangunan tidak bertingkat maksimum 8 meter dari
lantai dasar;
b. Tinggi puncak suatu atap bangunan 2 lantai maksimum 12 meter dari lantai
dasar;
c. Tinggi puncak suatu atap bangunan 3 lantai maksimum 15 meter dari lantai
dasar;
d. Jarak vertikal dari lantai dasar ke lantai di atasnya tidak boleh lebih dari 5 meter,
namun hal ini tidak berlaku untuk bangunan industri;
Untuk zona industri di BWP Kawasan Strategis Ekonomi, ketinggian bangunan
diatur maksimum 2 (dua) lantai, dengan tinggi puncak bangunan maksimum 12
meter dari lantai dasar.
4. Arsitektural Bangunan
Ketentuan arsitektural bangunan di BWP Kawasan Strategis Ekonomi adalah:
a. Bentuk bangunan dapat menyesuaikan dengan karakter bangunan industri pada
umumnya, namun tetap memperhatikan keindahan, dan keserasian dengan
lingkungan sekitar;
b. Aturan tampilan bangunan lainnya seperti warna, bahan dan tekstur bangunan
tidak mengikat namun tetap serasi dengan lingkungannya.
5. Ketentuan Pemagaran
a. Pagar pekarangan bangunan industri dapat menerapkan prinsip bentuk pagar
tradisional setempat dan memiliki tinggi minimal 1.80 meter;
b. Bangunan industri diperbolehkan tidak menggunakan pagar.
Prasarana minimum yang harus disediakan di Zona Industri antara lain sebagai berikut.
a. Jaringan Air Bersih: Memperhatikan supply air bersih. Prasarana air bersih
memenuhi syarat, baik kuantitas maupun kualitasnya, serta harus
Hal | 8 - 44
LAPORAN AKHIR
memperhatikan supplay air bersih. Industri yang mengkonsumsi banyak air wajib
mengusahakan sumber air baku sendiri.
b. Jaringan Drainase dan Air Limbah: Penyediaan jaringan drainase dan air
c. Sistem Persampahan: Ketersediaan sistem persampahan memperhatikan
faktor-faktor kemudahan pengangkutan, kesehatan, kebersihan, dan keindahan.
d. Sistem Pembuangan Air Hujan: Sistem pembuangan air hujan yang
penanaman pohon;
e. Jaringan Listrik dan Telekomunikasi: Ketersediaan jaringan listrik dan
telekomunikasi sesuai dengan tingkat kebutuhan. Instalasi penyediaan dan
jaringan distribusi tenaga listrik sesuai dengan ketentuan PLN, dan sumber
tenaga listrik dapat disediakan oleh PLN ataupun pengelola kawasan industri
(perusahaan listrik swasta)
2. Pakir
Ketentuan parkir di zona Industri di BWP Kawasan Strategis Ekonomi adalah:
a. Penyediaan parkir dan area bongkar muat sesuai kebutuhan dan harus
terakomodasi dengan baik, serta tidak mengganggu kelancaran arus lalu lintas
b. Penyediaan parkir pada zona industri berupa sistem on street;
c. Penataan parkir diintegrasikan dengan jalur pedestrian, jalan masuk dan keluar
kawasan.
Ketentuan prasarana jalan dan kelengkapan jalan di zona industri adalah:
a. Sistem jaringan jalan harus menunjukkan adanya pola jaringan jalan dan hirarki
yang jelas;
b. Penataan jalan tidak dapat terpisahkan dari penataan pedestrian, penghijauan,
c. Penataan ruang jalan dapat sekaligus mencakup ruang-ruang antarbangunan
d. Penempatan street furniture tidak mengganggu kenyamanan dan kualitas
lingkungan;
e. Sistem tata informasi mudah dilihat, tidak menutupi bangunan dan aman bagi
pengguna kawasan;
Hal | 8 - 45
LAPORAN AKHIR
f. Ukuran dan kualitas rancangan sistem tata informasi harus mudah dibaca dan
kawasan;
g. Lampu jalan ditempatkan pada jarak maksimum 50 m, sedangkan lampu skala
h. Pemilihan bahan pelapis jalan dapat mendukung pembentukan identitas
4. Standar Teknis Pelayanan Umum Zona Industri
Standar teknis pelayanan umum zona industri yang akan dikembang di BWP
Kawasan Strategis Ekonomi harus memenuhi ketentuan seperti di jelaskan pada
tabel berikut ini.
Tabel 8. 13 Standar Teknis Pelayanan Umum Zona Industri

No. Jenis Penggunaan Struktur Penggunaan Keterangan
1. Tenaga Kerja 90 - 110 tenaga kerja/Ha
2. Luas lahan per unit 0.3 5 Ha Terdapat beberapa varisai urutan
usaha kavling. Rata-rata kebutuhan lahan
1.34 Ha/unit usaha industri
3. Listrik 0.15 0.2 MVA/Ha Sumber dari PKN atau swasta
4. Telekomunikasi 4 5 SST/Ha Termasuk faximile/telex
Telepon umum 1 SST/16 Ha
5. Air bersih 0.55 0.75 liter/Ha Sumber PDAM/air tanah usaha sendiri
sesuai ketentuan yang berlaku
6. Saluran drainase Sesuai debit Ditempatkan di kiri kanan jalan utama
dan lingkungan
7. Saluran sewerage Sesuai debit Saluran tertutup yang terpisah dari
saluran drainase
8 Prasarana & sarana 1 bak sampah/kavling Perkiraan limbah padat yang dihasilkan
sampah 1 armada sampah/20 Ha adalah 4 m3/Ha/hari
1 unit TPS/20 Ha
9. Kapasitas kelola IPAL Standar influent : Kualitas parameter limbah cair yang
BOD : 400 600 mg/l berada di atas standar influent yang
COD : 600 800 mg/l ditetapkan, wajib dikelola terlebih dahulu
oleh pabrik yang bersangkutan
TSS : 400 600 mg/l
PH : 4 - 10
10. Jaringan jalan Jalan utama 2 jalur 1 arah dengan perkerasan 2x7
m, atau 1 jalur dengan perkerasan
minimal 8 m
Jalan lingkungan 2 arah dengan perkerasan minimal 7 m
11. Kebutuhan hunian 15 tenaga kerja/unit hunian
12. Kebutuhan fasilitas Sesuai kebutuhan dengan Diperlukan Trade Center untuk promosi
komersial maksimum 20% luas lahan wilayah dan produk
13. Bangkitan transportasi Ekspor : 3.5 TEUs/Ha/Bulan Belum termasuk angkutan buruh dan
Impor : 3.0 TEUs/Ha/Bulan karyawan
Sumber: Pedoman Teknis Pengembangan Kawasan Industri (Industrial Estate) di Daerah, Balitbang Indag-
Pulitbang, 2001
Hal | 8 - 46
LAPORAN AKHIR
8.1.4.5 Zona Sarana Pelayanan Umum (SPU 1 SPU 5)
Zona Sarana Pelayanan Umum adalah kawasan yang diperuntukkan untuk fasilitas
yang dibutuhkan masyarakat dalam lingkungan permukiman meliputi Sarana Pendidikan
(SPU1), Sarana Transportasi (SPU2), Sarana Kesehatan (SPU3), Sarana Olah Raga
(SPU4) dan Sarana Peribadatan (SPU5) . Fasilitas pelayanan umum ini merupakan
kebutuhan dasar fisik lingkungan. Dalam merencanakan kebutuhan lahan untuk sarana
lingkungan tersebut, didasarkan pada beberapa ketentuan khusus, yaitu:
1. Beberapa sarana dapat dibangun secara bergabung dalam satu lokasi atau
bangunan dengan tidak mengurangi kualitas lingkungan secara menyeluruh;
2. Perencanaan prasarana lingkungan, utilitas umum dan sarana lingkungan harus
direncanakan secara terpadu dengan mempertimbangkan keberadaan
prasarana dan sarana yang telah ada dengan tidak mengurangi kualitas dan
kuantitas secara menyeluruh;
3. Dalam menentukan besaran standar untuk perencanaan kawasan perumahan
baru di kota/new development area yang meliputi perencanaan sarana hunian,
prasarana dan sarana lingkungan, pengembangan desain dapat
mempertimbangkan sistem blok /grup bangunan/cluster untuk memudahkan
dalam distribusi sarana lingkungan danmanajemen sistem pengelolaan
administratifnya;
4. Apabila dengan sistem blok/grup bangunan/cluster ternyata pemenuhan sarana
hunian, prasarana dan sarana lingkungan belum dapat terpenuhi sesuai besaran
standar yang ditentukan, maka pengembangan desain dapat
mempertimbangkan sistem radius pelayanan bagi penempatan sarana dan
prasaran lingkungan, yaitu dengan kriteria pemenuhan distribusi sarana dan
prasarana lingkungan dengan memperhatikan kebutuhan lingkungan sekitar
terdekat.
Prasarana minimum yang harus disediakan di Zona Sarana Pelayanan Umum antara
lain sebagai berikut.
a. Jaringan Air Bersih: Prasarana air bersih memenuhi syarat, baik kuantitas
maupun kualitasnya.
b. Jaringan Drainase dan Air Limbah: Penyediaan jaringan drainase dan air
c. Sistem Persampahan: Ketersediaan sistem persampahan memperhatikan
faktor-faktor kemudahan pengangkutan, kesehatan, kebersihan, dan keindahan
lingkungan.
d. Sistem Pembuangan Air Hujan: Sistem pembuangan air hujan yang
Hal | 8 - 47
LAPORAN AKHIR
penanaman pohon;
e. Jaringan Listrik dan Telekomunikasi: Ketersediaan jaringan listrik dan
telekomunikasi sesuai dengan tingkat kebutuhan.
2. Pakir
Ketentuan parkir di Zona Sarana Pelayanan Umum di BWP Kawasan Strategis

Ekonomi adalah:
a. Penyediaan parkir harus terakomodasi dengan baik sesuai dengan standar
kebutuhan, yaitu minimal 10% dari luas kapling;
b. Penyediaan parkir pada zona pelayanan umum dapat berupa sistem off street
ataupun on street, disesuaikan dengan kondisi dan kebutuhan;
c. Parkir dengan sistem on street diijinkan pada Jalan Kolektor 1 dan Jalan Lokal
dengan syarat tidak mengganggu kelancaran sirkulasi kendaraan;
d. Parkir dengan sistem on street pada Jalan Kolektor 2 diijinkan dengan
pembatasan waktu dan tidak mengganggu kelancaran sirkulasi kendaraan;
e. Penataan parkir diintegrasikan dengan jalur pedestrian, jalan masuk dan keluar
kawasan.
Tabel 8. 14 Standar Kebutuhan Parkir Pelayanan Umum

No. Fasilitas Standar Kebutuhan Parkir Satuan
2
1. Bangunan Apotik setiap 100 m lantai 1 mobil
2. Bangunan Praktek dokter setiap 20 - 60m2 lantai 1 mobil
2
3. Bangunan Pasar Pasar tingkat kota, setiap 100 m 1 mobil
lantai
Pasar tingkat wilayah setiap 1 mobil
200m2 lantai
Pasar tingkat lingk. Setiap 400 m2 1 mobil
lantai
4. Bangunan Pertemuan Padat, setiap 4 m2 lantai 1 mobil
Non padat, setiap 10 m2 lantai 1 mobil
5. Bangunan Olahraga Setiap 15 penonton 1 mobil
6. Bangunan Perguruan Tinggi Setiap 200 m2 lantai 1 mobil
2
7. Sekolah Setiap 100 m lantai/kecuali 1 mobil
sekolah Inpres
Sumber: SNI Sarana Minimum Kawasan Perkotaan, 2004
Hal | 8 - 48
LAPORAN AKHIR
Ketentuan prasarana jalan dan kelengkapan jalan di Zona Pelayanan Umum adalah:
a. Sistem jaringan jalan harus menunjukkan adanya pola jaringan jalan dan hirarki
yang jelas;
b. Penataan jalan tidak dapat terpisahkan dari penataan pedestrian, penghijauan,
c. Penataan ruang jalan dapat sekaligus mencakup ruang-ruang antarbangunan
d. Penempatan street furniture tidak mengganggu kenyamanan dan kualitas
lingkungan;
e. Sistem tata informasi mudah dilihat, tidak menutupi bangunan dan aman bagi
pengguna kawasan;
f. Ukuran dan kualitas rancangan sistem tata informasi harus mudah dibaca dan
kawasan;
g. Lampu jalan ditempatkan pada jarak maksimum 50 m, sedangkan lampu skala
h. Pemilihan bahan pelapis jalan dapat mendukung pembentukan identitas
8.1.5 Ketentuan Pelaksanan
8.1.5.1 Aspek Teknis Pengembangan Zona
Aturan teknis zonasi adalah aturan pada suatu zonasi yang berisi ketentuan
pemanfaatan ruang (kegiatan atau penggunaan lahan, intensitas pemanfaatan ruang,
ketentuan tata massa bangunan, ketentuan prasarana minimun yang harus disediakan,
aturan lain yang dianggap penting, dan aturan khusus untuk kegiatan tertentu).
Aturan teknis pengembangan zona di BWP Kawasan Strategis Ekonomi disusun
dengan memperhatikan 2 (dua) aspek yaitu:
1. Aspek yang diperhatikan (issues of concern) yang merupakan pokok perhatian
atau kriteria yang menjadi dasar penyusunan aturan. Aspek ini terdiri dari:
a. Aspek fungsional, yang menjamin kinerja yang tinggi dari fungsi-fungsi

pemanfaatan ruang di BWP Kawasan Strategis Ekonomi (pertanian,
permukiman, industri, dst);
b. Aspek kesehatan, yang menjamin tercapainya kualitas (standar minimum)
kesehatan yang diterapkan;
Hal | 8 - 49
LAPORAN AKHIR
c. Aspek keamanan dan keselamatan, yang menjamin tercapainya tujuan

pemanfaatan ruang dengan aman dan sesuai aspek keselamatan
penggunaannya;
d. Aspek kenyamanan dan keindahan, yang menjamin tercapainya
keharmonisan perencanaan pemanfaatan ruang secara visual dan
memberikan kenyamanan bagi penggunanya;
e. Hubungan setiap aspek tersebut dengan isu lainnya, yang menjamin tidak
terjadinya konflik antar berbagai fungsi pemanfaatan ruang di BWP
Kawasan Strategis Ekonomi.
2. Komponen yang diperhatikan (scope of issues) yaitu komponen yang diatur
berdasarkan pokok perhatian terkait. Komponen yang harus diatur antara lain
adalah KDB, KLB, tata massa bangunan, kepadatan bangunan, garis sempadan,
standar minimum prasarana utilitas, dll.
8.1.5.2 Prosedur Pelaksanaan Aturan Zonasi
Secara umum Peraturan Zonasi diberlakukan pada obyek berikut ini:

1. Pembangunan baru;
2. Peremajaan lingkungan;
3. Perbaikan lingkungan
Penerapannya Peraturan Zonasi pada ketiga obyek di atas dilakukan dengan alternatif
sebagai berikut:
1. Dikenakan secara langsung pada ketiga obyek di atas;
2. Dikenakan pada saat akan melakukan rehabilitasi/pembangunan kembali; atau
3. Diberi jangka waktu untuk penyesuaian dengan rencana
Berdasarkan ketentuan di atas, maka pemanfaatan ruang yang telah ada sebelum
ditetapkannya Peraturan Zonasi ini tidak diberlakukan aturan Peraturan Zonasi, kecuali
pada saat dilakukan kegiatan peremajaan atau perbaikan lingkungan. Terhadap
pemanfaatan ruang yang sudah ada dan tidak sesuai dengan penetapan zonasi yang
baru, maka diberlakukan aturan non-conforming use yang ada dalam Aturan Variansi.
Terkait dengan rencana pemanfaatan ruang yang belum dilakukan, pembangunan baru
yang tidak sama dengan penetapan rencana zonasi dapat dimungkinkan dilakukan
sementara (temporary) dengan mengikuti aturan pemanfaatan sementara (temporary
use) yang ada dalam Aturan Variansi. Prosedur pelaksanaan peraturan zonasi RDTR
Kawasan Strategis Ekonomi secara umum tertera pada bagan di bawah ini.
Hal | 8 - 50
LAPORAN AKHIR
Gambar 8. 6 Prosedur Pelaksanaan Peraturan Zonasi

RDTR Kawasan Strategis Ekonomi
8.1.5.3 Aturan Variansi
Aturan variansi pemanfaatan ruang adalah kelonggaran/keluwesan yang diberikan

untuk tidak mengikuti aturan zonasi yang ditetapkan pada suatu persil tanpa perubahan
berarti (signifikan) dari peraturan zonasi yang ditetapkan. Jenis variansi pemanfaatan
ruang yang diperkenankan di RDTR Kawasan Strategis Ekonomi antara lain adalah:
1. Ketentuan non-conforming use
2. Ketentuan Interim/temporary use
Ketentuan Non-Conforming Use

Non-conforming use adalah izin yang diberikan untuk melanjutkan penggunaan lahan,
bangunan atau struktur yang telah ada pada waktu peraturan zonasi ditetapkan dan
tidak sesuai dengan peraturan zonasi. Aturan mengenani non-conforming use di RDTR
Kawasan Strategis Ekonomi adalah sebagai berikut:
1. Penggunaan lahan, bangunan atau struktur yang telah ada pada saat peraturan
zonasi ditetapkan dan tidak sesuai dengan peraturan zonasi masih
diperbolehkan dipertahankan sepanjang tidak merubah dan/atau menambah ke
penggunaan non-conforming use lainnya;
Hal | 8 - 51
LAPORAN AKHIR
2. Dilarang melakukan perubahan dan/atau memperluas bangunan/struktur, kecuali

atas perintah Pemerintah Kota Tidore Kepulauan sesuai dengan wilayahnya
dengan alasan keselamatan dan kesehatan;
3. Dilarang menelantarkan dan/atau tidak menggunakan bangunan/lahan dalam
jangka waktu 10 tahun;
4. Tidak diperkenankan merubah izin kepemilikan lahan dari HGB atau HGU
menjadi hak milik;
5. Setelah masa berlaku HGB atau HGU dari perijinan lainnya berakhir, maka
penggunaan lahan diharuskan mengikuti aturan sesuai peraturan zonasi yang
berlaku. Periode penyesuaian adalah 4 tahun setelah masa berlaku HGB/HGU
dan perijinan lainnya berakhir.
Ketentuan Interim/Temporary Use

Izin Interim/Temporary Use adalah izin penggunaan lahan sementara yang diberikan
untuk jangka waktu tertentu sebelum pemanfaatan ruang final direalisasikan. Aturan
umum untuk perizinan penggunaan lahan sementara (interim/temporary use) adalah
sebagai berikut:
1. Jangka waktu untuk izin penggunaan lahan sementara adalah maksimum 10
tahun;
2. Setelah jangka waktu perizinan interim/temporary use berakhir, dilakukan
peninjauan kembali terhadap penggunaan lahan sementara;
3. Penggunaan lahan sementara tidak diperkenankan menganggu/merusak fungsi
utama/pemanfaatan ruang final yang akan dikembangkan;
4. Penggunaan lahan sementara tidak diiperkenankan mengubah bentang alam;
5. Penggunaan lahan sementara harus dapat dikembalikan ke kondisi awal
sebelum penggunaan lahan sementara dilakukan;
6. Perizinan interim/temporary use hanya berlaku untuk kawasan budidaya.
8.1.5.4 Pemberian Insentif Dan Disinsentif
Pemberian insentif bertujuan untuk merangsang perkembangan yang sesuai dengan

fungsi atau pemanfaatan ruang. Sementara pemberian disinsentif adalah untuk
menghambat atau membatasi perkembangan yang tidak sesuai dengan fungsi atau
pemanfaatan ruangnya. Pemberian insentif yang sifatnya akan merangsang
perkembangan dapat ditempuh dengan memberikan kemudahan-kemudahan
pengembangan sejak dari tahap pemberian perijinan sampai dengan tahap
pembangunan dan operasional. Selain itu dapat pula ditempuh upaya mendahulukan
infrastruktur atau prasarana yang memberikan kemudahan juga akan mengarahkan
bentuk perkembangannya. Keberadaan infrastruktur atau prasarana yang mendahului
tersebut akan akan merangsang perkembangan kegiatan-kegiatan yang ada
didalamnya.
Hal | 8 - 52
LAPORAN AKHIR
Pemberian disinsentif yang sifatnya akan menghambat atau membatasi perkembangan

dapat ditempuh dengan penolakan sejak dari tahap perijinan pemanfaatan ruang dan
perijinan pembangunan lainnya sampai dengan pemberian sanksi. Selain itu dapat pula
ditempuh dengan cara tidak memberikan pelayanan infrastruktur atau prasarana yang
bersangkutan. Dalam hal ini badan atau lembaga yang bertanggung jawab menangani
infrastruktur atau prasarana tersebut harus konsisten dan konsekuen dengan
penerapan perangkat disinsentif tersebut.
Untuk lebih jelasnya jenis insentif dan diinsentif pengendalian pemanfaatan ruang di
BWP Kawasan Strategis Ekonomi dapat dilihat pada tabel berikut ini.
Tabel 8. 15 Jenis Insentif dan Disinsentif Pengendalian Pemanfaatan Ruang

BWP Kawasan Strategis Ekonomi
Elemen Subtantif
Jenis
Insentif dan Elemen
Elemen Pelayanan
Disinsentif Elemen Guna Lahan Penyediaan
Umum
Prasarana
Pengaturan/regulasi/ 1. Pengaturan hukum Kekuatan hukum untuk AMDAL
kebijaksanaan pemilikan lahan mengembalikan Linkage
oleh swasta gangguan/pencemaran Development
2. Pengaturan Pengendalian hukum exaction
sertifikat tanah terhadap kendaraan
3. Analisis Mengenai dan transportasi
Dampak Pengaturan
Lingkungan penyediaan pelayanan
4. Transfer of umum oleh swasta
Development Right Three in One policy
(TDR)
5. Pengaturan
perijinan, meliputi:
Izin prinsip: izin
usaha/tetap
Izin lokasi
Planning permit
Izin gangguan
IMB
Izin Penghunian
Bangunan (IPB)
Ekonomi/keuangan Pajak lahan / PBB 1. Pajak kemacetan User Charge /
Pajak 2. Pajak pencemaran tool for plan
pengembangan 3. Retribusi perijinan: Linkage
lahan Izin prinsip: Izin Development
Pajak balik nama / usaha/tetap exaction
jual beli lahan Izin lokasi Initial cost for
Retribusi Planning Permit land
perubahan lahan consolidation
Izin gangguan
Development
IMB
Impact Fees
Izin Penghunian
Bangunan (IPB)
Hal | 8 - 53
LAPORAN AKHIR
Elemen Subtantif
Jenis
Insentif dan Elemen
Elemen Pelayanan
Disinsentif Elemen Guna Lahan Penyediaan
Umum
Prasarana
4. User Charge atas
pelayanan umum
5. Subsidi untuk
pengadaan pelayanan
umum oleh pemerintah
atau swasta
Pemilikan/pengadaan Penguasaan lahan Pengadaan pelayanan Pengadaan
langsung oleh oleh pemerintah umum oleh pemerintah infrastruktur
pemerintah (air bersih, oleh
pengumpulan/pengolahan pemerintah
sampah, air kotar, listrik, Pembangunan
telepon, angkutan umum) perumahan
oleh
pemerintah
Pembangunan
fasilitas umum
oleh
pemerintah
8.1.5.5 Aturan Perubahan Pemanfaatan Ruang
Perubahan pemanfaatan lahan adalah pemanfaatan lahan yang berbeda dari

penggunaan lahan dan pengaturannya ditetapkan dalam Peraturan Zonasi dan Peta
Zonasi. Perubahan pemanfaatan ruang dimungkinkan oleh karena tidak mungkin untuk
melakukan prediksi secara tepat terhadap perkembangan dan kebutuhan pemanfaatan
ruang di masa datang. Perubahan pemanfaatan ruang juga dimungkinkan jika di masa
datang ditetapkan standar teknis baru terkait pengaturan guna lahan. Prinsip utama
yang harus diperhatikan dalam aturan perubahan pemanfaatan ruang adalah bahwa
perubahan pemanfaatan ruang tidak memberikan dampak negatif yang signifikan
terhadap kualitas lingkungan kawasan yang diatur.
Jenis perubahan pemanfaatan ruang dapat berupa:
1. Perubahan penggunaan lahan;
2. Perubahan intensitas pemanfaatan lahan;
3. Perubahan ketentuan tata massa bangunan;
4. Perubahan ketentuan prasarana minimum;
5. Perubahan lainnya yang masih ditoleransi tanpa menyebabkan perubahan
keseluruhan blok.
Hal | 8 - 54
LAPORAN AKHIR
Prinsip umum peraturan perubahan pemanfaatan ruang di RDTR Kawasan Strategis

Ekonomi adalah sebagai berikut:
1. Kawasan Lindung
Perubahan penggunaan lahan di kawasan lindung harus memperhatikan kondisi
fisik dan pemanfaatan ruang yang ada dan diusahakan seminimal mungkin tidak
menganggu fungsi utama kawasan sebagai fungsi lindung.
2. Kawasan Budidaya
Pada prinsipnya kawasan awal diupayakan tetap dipertahankan dan hanya
dapat diubah ke fungsi budidaya lainnya berdasarkan Peraturan Zonasi Kota
Tidore Kepulauan;
Perubahan penggunaan lahan ke hirarki guna lahan dengan tingkat
gangguan yang lebih rendah dari penggunaan sebelumnya dapat
diperkenankan tanpa persyaratan ketat;
Perubahan penggunaan lahan ke hirarki guna lahan dengan tingkat
gangguan yang lebih berat dari penggunaan lahan sebelumnya tidak
dianjurkan;
Perubahaan penggunaan lahan ke hirarki guna lahan yang lebih berat hanya
dapat diijinkan jika manfaatnya lebih besar dari ebannya, mendapat
persetujuan pihak yang terkena dampak, serta membayar denda dan biaya
dampak yang ditenttukan;
Perubahan penggunaan lahan dari lahan budidaya pertanian ke budidaya
non-pertanian perlu dikendalikan.
Secara lebih khusus aturan perubahan penggunaan lahan di setiap zona di RDTR
Kawasan Strategis Ekonomi dapat dilihat pada Tabel 8.16 pada halaman berikutnya.:
Hal | 8 - 55
LAPORAN AKHIR
Tabel 8. 16 Aturan Perubahan Penggunaan Lahan

KODE
NO. ZONA ATURAN PERUBAHAN PENGGUNAAN LAHAN
ZONA
A. KAWASAN LINDUNG
1. sempadan PS Tidak mengijinkan segala bentuk perubahan fungsi zona
sungai/pantai Dapat dikembangkan kegiatan lain selama tidak mengubah alih fungsi zona
Kegiatan budidaya yang mengganggu fungsi lindung harus dicegah perkembangannya, dan fungsi sebagai
kawasan lindung dikembalikan secara bertahap
2. Kawasan Hutan Kota PB Tidak mengijinkan segala bentuk perubahan fungsi zona
Dapat dikembangkan kegiatan lain selama tidak mengubah alih fungsi zona
3. Ruang Terbuka Hijau RTH Tidak mengijinkan segala bentuk perubahan fungsi zona
Dapat dikembangkan kegiatan lain selama tidak mengubah alih fungsi zona
B. KAWASAN
BUDIDAYA
1. Perumahan R Kegiatan perdagangan eceran (warung, toko kelontong, dan sebagainya) memungkinkan berkembang di zona
ini selama tidak mengubah fungsi kawasan
Bangunan atau bagian bangunan perumahan yang mengalami perubahan, perbaikan, perluasan penambahan,
tidak boleh menyebabkan berubahnya fungsi dan atau penggunaan utama, serta karakter arsitektur bangunan
Penggunaan bangunan rumah untuk kegiatan yang bersifat pelayanan lingkungan seperti praktek dokter, salon
kecantikan, warung, dsb diperkenankan dengan catatan kegiatan tersebut hanya boleh menempati sebagian
kecil dari bagian rumah dan keberadaan kegiatan tersebut tidak boleh menghilangkan ciri-ciri rumah tinggal,
seperti halnya tidak merubah tampak muka bangunan dan tidak menghilangkan pagar
Kegiatan bukan perumahan yang bersifat pelayanan lingkungan (seperti fasilitas kesehatan,
warung/perdagangan eceran, pendidikan pra sekolah, mesjid, balai pertemuan warga, pos polisi dll) hanya
diperkenankan untuk menempati zona pusat pelayanan lingkungan yang sudah ditentukan
Kegiatan pelayanan lingkungan (seperti fasilitas kesehatan, warung/perdagangan eceran, pendidikan pra
sekolah, mesjid, balai pertemuan warga dll) yang tidak dapat menempati sebagian dari rumah (memerlukan
Hal | 8 - 56
LAPORAN AKHIR
KODE
NO. ZONA ATURAN PERUBAHAN PENGGUNAAN LAHAN
ZONA
ruang yang lebih luas) diharuskan menempati zona pusat pelayanan lingkungan yang sudah ditentukan
2. Perdagangan dan Jasa K Kegiatan perdagangan dan jasa diperbolehkan dikembangkan di kawasan ini, disesuaikan dengan skala
pelayanan
Tidak diperkenankan untuk mengubah kawasan menjadi kawasan industri
Fasilitas pelayanan kota masih bisa dikembangkan di kawasan ini dengan memperhatikan kesesuaian serta
faktor keamanan dan keselamatan
Pembangunan hunian tidak diijinkan
3. Industri dan I Kegiatan lain dimungkinkan untuk dikembangkan selama tidak mengubah fungsi kawasan
Pergudangan Kegiatan yang sudah ada selain kegiatan yang diajukan, memungkinkan untuk tetap dilanjutkan sampai
dengan masa ijinnya habis
4. Sarana Pelayanan SPU Dapat dikembangkan kegiatan lain yang sifatnya mendukung aktivitas pelayanan pada skala kecamatan
Umum selama tidak mengubah alih fungsi kawasan
Tidak diperkenankan untuk mengubah kawasan menjadi kawasan industri
Fasilitas pelayanan kota masih bisa dikembangkan di kawasan ini dengan memperhatikan kesesuaian serta
faktor keamanan dan keselamatan
Pembangunan hunian tidak diijinkan
5. Transportasi / Terminal Tidak diperkenankan merubah fungsi pada zona terminal
Dapat dikembangkan kegiatan lain yang sifatnya mendukung aktivitas terminal selama tidak mengubah alih
fungsi kawasan
6. Pertanian PL-1 Perubahan lahan diperbolehkan apabila memberi nilai manfaat ekonomi yang lebih tinggi bagi masyarakat
Perubahan lahan diprioritaskan untuk kegiatan budidaya pertanian
Kawasan pertanian yang tidak produktif dapat dialihfungsikan dengan syarat-syarat tertentu yang diatur oleh
pemerintah daerah setempat dan atau oleh Kementrian Pertanian
Wilayah yang sudah ditetapkan untuk dilindungi kelestariannya dengan indikasi geografis dilarang
dialihfungsikan
Upaya pengalihan fungsi lahan dari kawasan pertanian tidak produktif (tingkat kesuburan rendah) menjadi
peruntukan lain harus dilakukan tanpa mengurangi kesejahteraan masyarakat
Hal | 8 - 57
LAPORAN AKHIR
8.2 MATERI PILIHAN

8.2.1 Dasar-Dasar Perubahan Zona
Dasar-dasar perubahan zona adalah sebagai berikut.
1. Perubahan harus dilakukan untuk mengutamakan kepentingan publik yang lebih
luas;
2. Perubahan harus dilakukan karena adanya perubahan peraturan perundang-
undangan yang lebih tinggi dalam hirarkinya.
8.2.2 Dasar Pertimbangan Perubahan Zona

Dasar pertimbangan perubahan zona adalah sebagai berikut.
1. Perubahan atau perubahan Peraturan Zonasi harus mencerminkan
pertumbuhan ekonomi dan merupakan antisipasi pertumbuhan kegiatan
ekonomi yang cepat;
2. Perubahan atau perubahan Peraturan Zonasi tidak akan mengurangi kualitas
lingkungan;
3. Perubahan atau perubahan Peraturan Zonasi tidak akan mengganggu ketertiban
dan keamanan;
4. Perubahan atau perubahan Peraturan Zonasi tidak akan menimbulkan dampak
yang mempengaruhi derajat kesehatan;
5. Perubahan atau perubahan Peraturan Zonasi tetap sesuai dengan azas
perubahannya, yaitu keterbukaan, persamaan, keadilan, perlindunan hukum,
mengutamakan kepentingan masyarakat golongan ekonomi lemah;
6. Perubahan atau perubahan Peraturan Zonasi hanya perubahan-perubahan yang
dapat ditoleransi saja yang diinginkan;
7. Usul perubahan atau perubahan Peraturan Zonasi cukup beralasan, karena:
Terdapat kesalahan peta dan informasi;
Peraturan yang dibuat berpotensi menimbulkan kerugian skala besar;
Peraturan menyebabakan kerugian pada masyarakat.
8. Memberikan manfaat yang besar bagi masyarakat.
Obyek perubahan penggunaan lahan adalah sebagai berikut.

1. Peta zonasi (zoning map).
2. Peraturan zonasi (zoning text/statement).
3. Peta zonasi (zoning map) sekaligus peraturan zonasi (zoning text/statement).
Hal | 8 - 58
LAPORAN AKHIR
8.2.3 Prinsip-Prinsip Perubahan Zona

PRINSIP UMUM
Prinsip umum dalam perubahan pemanfaatan ruang adalah sebagai berikut.
1. Kawasan Lindung
Perubahan penggunaan lahan di kawasan lindung harus memperhatikan kondisi

fisik dan pemanfaatan ruang yang ada, dan diusahakan seminimal mungkin
mengganggu fungsi lindung.
2. Kawasan Budidaya
a. Pada prinsipnya kawasan awal diupayakan tetap dipertahankan, dan hanya

dapat diubah ke fungsi budidaya lainnya berdasarkan Peraturan Zonasi tiap
kabupaten/kota yang bersangkutan;
b. Perubahan penggunaan lahan ke hirarki guna lahan dengan tingkat gangguan
yang lebih rendah dari penggunaan sebelumnya dapat diperkenankan tanpa
persyaratan ketat;
c. Perubahan penggunaan lahan ke hirarki guna lahan dengan tingkat gangguan
yang lebih berat dari penggunaan sebelumnya tidak dianjurkan;
d. Perubahan penggunaan lahan ke hirarki guna lahan dengan tingkat gangguan
yang lebih berat hanya dapat dijinkan jika manfaatnya lebih besar dari
bebannya, mendapat persetujuan dari pihak yang terkena dampak, serta
membayar denda dan biaya dampak yang ditentukan;
e. Perubahan penggunaan lahan dari lahan budidaya pertanian ke budidaya
bukan-pertanian (perkotaan) perlu dikendalikan atau dilarang sama sekali.
PRINSIP KHUSUS
Prinsip khusus dalam perubahan penggunaan lahan adalah:

1. Harus mencerminkan pertumbuhan ekonomi kota;
2. Merupakan partisipasi pertumbuhan kegiatan ekonomi perkotaan yang cepat;
3. Tidak boleh mengurangi kualitas lingkungan;
4. Tidak mengganggu ketertiban dan keamanan;
5. Tidak menimbulkan dampak yang mempengaruhi derajat kesehatan;
6. Tetap sesuai dengan azas perubahannya yaitu : keterbukaan, persamaan,
keadilan, perlindungan hukum, mengutamakan kepentingan masyarakat
golongan sosial-ekonomi lemah;
7. Hanya perubahan-perubahan yang dapat ditoleransi saja yang diinginkan,
karena ijin perubahan tersebut akan dilegalkan dipengaturan berikutnya.
Hal | 8 - 59
LAPORAN AKHIR
8.2.4 Pemrakarsa Perubahan Zona

Perubahan zona dapat dilakukan bila:
1. Terdapat kesalahan peta dan/atau informasi;
2. Rencana yang disusun menyebabkan kerugian bagi masyarakat atau kelompok
masyarakat;
3. Rencana yang disusun menghambat pertumbuhan perekonomian kota;
4. Permohonan/usulan penggunaan lahan baru menjanjikan manfaat yang besar
bagi lingkungan.
Perubahan terhadap zonasi dengan segala peraturannya dapat diprakarsai oleh:

1. Masyarakat yang terdiri dari kelompok masyarakat termasuk perorangan
maupun badan hukum;
2. Pemerintah Kota/Kabupaten;
3. Dewan Perwakilan Daerah Kota/Kabupaten.
8.2.5 Kategori Perubahan Zona

Kategori perubahan zona meliputi :
1. Berdasarkan Ketentuan/Aturan Perubahan
a. Perubahan bersyarat
Perubahan pemanfaatan ruang yang dilakukan dengan pertimbangan-
pertimbangan khusus dan memerlukan persyaratan-persyaratan khusus
seperti pada persyaratan pemanfaatan ruang.
b. Perubahan diijinkan
Perubahan tersebut pada dasarnya dapat dilakukan, baik secara sementara
maupun tetap. Prosedur perubahan ini tidak memerlukan persyaratan-
persyaratan khusus sebelumnya seperti pada perubahan bersyarat.
2. Berdasarkan Sifat Perubahan
a. Perubahan Sementara
Dilakukan dengan mempertimbangkan perkembangan kota sepanjang
merupakan perubahan kecil dan sesuai dengan matriks perubahan
penggunaan lahan. Perubahan ini dilakukan dengan jangka waktu maksimal
5 tahun.
b. Perubahan Tetap
Dilakukan dengan ketetapan Kepala Daerah dan melalui prosedur
peninjauan Rencana Tata Ruang Kota (RTRWK / RDTRK / KSK) sesuai
dengan mandat yang diberikan dalam Peraturan Daerah tentang Peraturan
Zonasi.
Hal | 8 - 60
LAPORAN AKHIR
Terdiri dari:
1) perubahan kecil (perubahan yang intensitasnya kurang dari 10% dari
intensitas awal dan tidak mengubah Struktur Ruang Kawasan
berdasarkan KSK). Umumnya berhubungan dengan kondisi fisik
bangunan;
2) perubahan besar (perubahan yang intensitasnya lebih besar dari 10%
dari intensitas awal dan mengubah struktur ruang kawasan).
Catatan:
Perubahan kecil (minorvariance) dapat diputuskan oleh Kepala Derah
atau Kepala Dinas terkait sesuai dengan aturan yang ditetapkan dalam
Perda tentang Peraturan Zonasi
Perubahan besar diputuskan oleh Kepala Daerah sesuai dengan aturan
yang ditetapkan dalam Perda tentang Peraturan Zonasi.
3. Berdasarkan Jenis Peraturan Zonasi
Hal | 8 - 61
LAPORAN AKHIR
Gambar 8. 7 Peta Zonasi Kawasan Strategis Ekonomi Gita
Hal | 8 - 62
LAPORAN AKHIR
Gambar 8. 8 Peta Zonasi Kawasan Strategis Ekonomi Goto
Hal | 8 - 63
LAPORAN AKHIR
Gambar 8. 9 Peta Zonasi Kawasan Strategis Ekonomi Payahe
Hal | 8 - 64
LAPORAN AKHIR
Gambar 8. 10 Peta Zonasi Kawasan Strategis Ekonomi Rum
Hal | 8 - 65
LAPORAN AKHIR
Gambar 8. 11 Peta Zonasi Kawasan Strategis Ekonomi Sofifi
Hal | 8 - 66

Peraturan Zonasi

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Peraturan Zonasi

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

LAPORAN AKHIR

PENYUSUNAN RDTR-PZ KAWASAN STRATEGIS EKONOMI KOTA TIDORE KEPULAUAN

8.1 ZONING TEKS

8.1.1 Ketentuan Kegiatan dan Penggunaan Lahan

Zona Spesifik : Perumahan Kepadatan Sedang

Zona Dasar : perumahan

Tabel 8. 1 Klasifikasi Zona di BWP Kawasan Strategis Ekonomi

No. Zona Dasar Zona Spesifik Kode Zonasi

8. Peruntukan khusus Militer KH-1

8.1.1.1 Pemanfaatan yang diijinkan (I)

Klasifikasi I = pemanfaatan diperbolehkan/diizinkan

Jalur hijau dan pulau jalan

Jalur hijau dan pulau jalan

Pekarangan yang merupakan ruang terbuka privat

5. Pada Zona Perkantoran, pemanfaatan yang dapat diijinkan adalah pemanfaatan

6. Pada Zona Pelayanan Umum, pemanfaatan yang dapat diijinkan adalah

8. Pada Zona Peruntukan Lainnya, pemanfaatan yang diijinkan adalah pemanfaatan

9. Pada Zona Peruntukan khusus, pemanfaatan yang dapat diijinkan adalah

8.1.1.2 Pemanfaatan Terbatas (T)

Klasifikasi T = pemanfaatan bersyarat secara terbatas Pemanfaatan bersyarat secara

Tabel 8. 2 Pemanfaatan Bersyarat Secara Terbatas

1. PADA ZONA RUANG TERBUKA HIJAU

a. Warung tanaman - Tidak mengganggu fungsi utama RTH

b. Taman hiburan - Tidak merusak bentang alam yang ada

c. Taman - Tidak merusak bentang alam yang ada

2. PADA ZONA PERUMAHAN KEPADATAN TINGGI

b. Kantor - Tidak mengganggu ketentraman lingkungan perumahan

3. PADA ZONA PERUMAHAN KEPADATAN SEDANG SAMPAI RENDAH

Kantor kecamatan, - Tidak mengganggu ketentraman lingkungan perumahan

4. PADA ZONA PERDAGANGAN DAN JASA

a. Kantor swasta, - Tidak mengganggu kegiatan perdagangan dan jasa

b. Sarana - Tidak mengganggu kegiatan perdagangan dan jasa

5. PADA ZONA SARANA PELAYANAN UMUM DAN SOSIAL

a. Sarana - Sarana pendidikan dapat di tempatkan pada lingkungan

6. PADA ZONA PERUNTUKAN LAINNYA

a. Perumahan, toko - Pada zona pertanian dapat diijinkan perumahan dengan

2. ZONA PERUNTUKAN KHUSUS

Sumber : Hasil Rencana, 2015

8.1.1.3 Pemanfaatan Bersyarat (B)

Klasifikasi B = pemanfaatan bersyarat tertentu

Contoh persyaratan umum antara lain:

Tabel 8. 3 Pemanfaatan Bersyarat Tertentu

No. Kegiatan Bersyarat Tertentu Keterangan

8.1.1.4 Pemanfaatan Tidak diijinkan (X)

Klasifikasi X = pemanfaatan yang tidak diperbolehkan

Pertimbangan khusus berlaku untuk masing-masing karakteristik guna lahan,

17 Peralatan dan pasokan pertanian X X X X B B B I I I X X X X X X X I I I T X X X X X X

24 Mengganggu transportasi lingkungan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

38 Lembaga sosial/organisasi kemasyarakatan X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X X

Sumber : Hasil Rencana, 2015

8.1.2 Ketentuan Intensitas Pemanfaatan Ruang

8.1.2.1 Koefisien Dasar Bangunan (KDB) Maksimum

Koefisien Dasar Bangunan/KDB (Building Coverage), adalah perbandingan antara luas

Gambar 8. 1 Sketsa Perolehan Angka Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Bangunan pada persil kecil (minimal 90 m)

Luas kapling tergantung kebutuhan dan rencana.

Berdasarkan perhitungan dengan menggunakan rumus diatas, maka arahan ketentuan

Tabel 8. 5 Arahan Ketentuan Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

8.1.2.2 Koefisien Lantai Bangunan (KLB) Maksimum

Bangunan dengan jumlah lantai = 3 lantai

Gambar 8. 2 Sketsa Perolehan Angka Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Klasifikasi koefisien lantai bangunan antara lain :

2. Blok peruntukan ketinggian bangunan rendah adalah blok dengan bangunan

Intensitas bangunan di BWP Kawasan Strategis Ekonomi mempunyai perkembangan