Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

KERANGKA ACUAN KERJA (KAK) / TERMS OF REFERENCE (TOR)

PERENCANAAN HOTEL, YOUTH HOSTEL & APARTEMEN
SARIMADU RESORT & SPA.

BAB I. PENDAHULUAN

A. LATAR BELAKANG

PT. SARIMADU dalam mewujudkan visi dan misinya sebagai suatu perusahaan yang bergerak
dalam bidang penyediaan sarana dan prasarana pariwisata di Jawa Barat, terus membenahi
diri dan melengkapi sarana dan prasarana utama dan penunjang, salah satunya adalah
mengembangkan kuantitas dan kualitas sarana Hotel, Youth Hostel dan Apartemen.
Dengan semakin semakin meningkatnya jumlah wistawan lokal dan mancanegara ke Jawa
Barat, maka harus diimbangi pula dengan penambahan penyediaan sarana dan prasarana yang
memadai.
Kebijakan dan strategi pengembangan usaha berdasarkan analisis pasar merupakan skala
prioritas bagi PT. SARIMADU.

B. MAKSUD DAN TUJUAN

Tujuan pekerjaan perencanaan ini bertujuan menyediakan dokumen-dokumen yang akan

dijadikan pedoman dalam tahap pelaksanaan fisik (konstruksi) bagi penyedia jasa
pembangunan (kontraktor) , sehingga diharapkan dapat menghasilkan suatu produk
bangunan fisik yang memenuhi syarat fungsional, struktural dan estetika yang baik dan
mencapai optimasi dan efisiensi dalam hal penggunaan pada saatnya nanti.

C. SASARAN

Konsultan perencana diharapkan dapat mendukung terwujud dan terlaksananya penyelesaian

pelaksanaan pembangunan (konstruksi) Gedung Hotel, Youth Hostel dan Apartemen, dan
dapat mengahasilkan karya bangunan yang sesuai dengan kaidah-kaidah teknik serta standar
kemanan, kenyaman dan keselamatan, dengan tetap mengutamakan penampilan arsitektur
sebagai bangunan yang modern sesuai dengan perkembangan teknologi dan ‘trend’ masa
kini.

D. SUMBER PENDANAAN

Kegiatan ini dibiayai dari sumber pendanaan :

............................................

E. NAMA DAN ORGANISASI PEMILIK

Nama Pejabat yang mewakili pemilik :

.............................................
Bagian / Divisi :
.............................................

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

F. DATA PENUNJANG

1. Data Lokasi

Lokasi seperti gambar dibawah ini dan merujuk pada Master Plan Pengembangan Kawasan
SARIMADU Resort & Spa, dengan luas . . . . . . . . . . . m2

Gambar Lokasi Pembangunan

2. Standar Teknis

Standar Nasional Indonesia (SNI) tentang Standar- standar Teknis Konstruksi

3. Referensi Hukum dan Undang-undang

- Undang-Undang Nomor 17 Tahun 2003;

- Undang-Undang Nomor 1 Tahun 2004;
- Peraturan Pemerintah Nomor 6 Tahun 2006;
- Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor 7 Tahun 2011;
- Rencana Tata Ruang Kawasan Ciater yang berlaku sampai dengan saat ini.

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

G. KUALIFIKASI BANGUNAN

Fasilitas Gedung yang akan dibangun terdiri dari :

1. Hotel Standar Bintang 4 (****), dengan jumlah kamar . . . . . . . . ., lengkap dengan ruang-ruang
penunjang yang relevan :

a. Front Office

Main Lobby
Corridor
Reception
Lift/Escalator & Stair Area
Commercial (travel agent, souvenir shop, barber shop, Boutique,
etc.)
Business Center (Executive Lounge)
- Small Lounge
- Small Meeting Room
- Computers, Internet & communication room
- Pantry, Snack & Buffet
- Toilets
Public Toilets & Janitor
Paging & Announce room
AHU & ME room
Emergency Exit/Stair area

b. Residential

Lift/Escalator/Stair Area & lobby

(each floor)
Suite (Bed) rooms
VIP (Bed) rooms
Standard (Bed) rooms
Balcony/Patio
AHU & ME room (each floor)
Room Boy station, Daily Storage & Linen (each floor)
Emergency Exit/Stair area
(each floor)

c. Food & Beverage

Restaurant :
- Meal/Sitting Room
- Cashier
- Waiters station
- Kitchen
- pantry
- Storages
- Public Toilets
Coffee Shop :
- Sitting Room

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

- Snack &Buffet
- pantry
- Cashier
- Waiters station
- Storage
Lounge & Bar :
- Sitting Room & bar
- Stage
- Preparation & sound system rooms
- Cashier
- Waiters station
- pantry
- Storages
- Public Toilets

d. Meeting & Convention

Function/Banquet/Ballroom Hall :
- Main Room
- Stage
- Changing room
- Preparation & sound system rooms
- Storages
Meeting & Seminary :
- Meeting room
- Preparation & sound system rooms
- Storage
Pre-Function :
- Pre-function Room
- Preparation room
- Pantry
- Waiters station
- Storage
- Public Toilets (for Meeting & Banquet room)

e. Back Office

Management Office :
- General Manager (incl.meeting room)
- Accounting Div.
- Marketing Div.
- F&B Div.
- Properties & Logistic Div.
- HRD Div.
- House Keeping & Maintenance Div.
- Meeting Room
- Public Toilets

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

f. Services (Back of The House)

General Kitchen :
- Main Kitchen
- Storages (Tools, Dry & Wet Food)
- Head Officer/Supervisor room
- Toilets
General Storage :
- Equipment Storage
- Tools Stotage
- Head Officer/Supervisor room
- Toilets
Maintenace & Workshop
- Workshop
- Tools Stotage
- Head Officer/Supervisor room
- Toilets
Laundry & Linen
- Main Laundry
- Main Linen
- Storages (clean & used)
- Head Officer/Supervisor room
- Toilets
House Keeping & controlling :
- Main Storage
- Staff room
- Head Officer/Supervisor room
- Toilets
Supporting :
- Lockers & Toilets
- Pantry
- Staff Canteen
- Meeting Room
- Rest & first aid room

2. Youth Hostel, dengan jumlah kamar . . . . . . . . . ., lengkap dengan ruang-ruang penunjang yang
relevan.

3. Apartemen, dengan status :

 Sewa
 Milik (Strata Title)
dengan jumlah unit . . . . . . . . . ., lengkap dengan ruang-ruang penunjang yang relevan.

4. Fasilitas lain :
 .......
 .......

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

BAB II. PENUGASAN, RUANG LINGKUP DAN PRODUK PERENCANAAN

A. PENUGASAN

Konsultan Perencana yang telah ditunjuk diharapkan dapat mengemban tugas dari pihak pemilik
untuk membuat dokumen perencanaan lengkap dan dapat berperan serta dalam tahap kegiatan
pembangunan fisik (konstruksi), sesuai dengan tanggung jawabnya sebagai konsultan
perencana.
Penugasan tersebut didasarkan atas kesepakatan antara konsultan perencana dengan pemilik /
pemberi tugas, untuk kemudian dituangkan dalam bentuk Surat Perintah Memulai Pekerjaan
(SPMK) dan secara lebih rinci dimuat dalam Surat Perjanjian Pekerjaan Perencanaan yang
ditanda-tangani kedua belah pihak, contoh terlampir.

B. RUANG LINGKUP PERENCANAAN

Ruang lingkup pekerjaan perencanaan diharapkan mencakup hal sebagai berikut :

1. Studi tentang Program Ruang dan Kegiatan
2. Penyusunan konsep perencanaan
3. Pembuatan dokumen perencanaan lengkap untuk semua disiplin ilmu yang terkait,
- Arsitektur;
- Struktur;
- Mekanikal, Elektrikal dan Plambing (MEP);
- Lansekap, dan
- Interior Bangunan.
4. Evaluasi Penawaran Calon Kontraktor
5. Pengawasan Berkala.

C. TAHAPAN DAN PRODUK PERENCANAAN

1. PROGRAM DAN KONSEPSI PERANCANGAN (bobot, 11% dari total imbalan jasa
perencanaan)

a. Program dan Konsep Perancangan

Memuat falsafah & dasar pemikiran rancangan, perhitungan2, besaran ruang aktifitas,
diagram2, sistem2 hubungan ruang & sirkulasi, pengelompokan fungsi, zonasi ruang &
fasilitas, sistem utilitas, dll.
Penyajian berupa table, diagram & sketsa.

b. Rancangan Skematik

Produk berupa sketsa2, diagram2, gambar2 satu garis (One Line Drawing/Draft,
berskala) :

- draft rencana tapak skala 1 : 1000/500

- draft potongan tapak skala 1 : 1000/500
- draft rencana lansekap skala 1 : 1000/500
- draft denah, tampak, potongan bangunan, arsitektur & struktur skala 1 : 200
- draft denah rencana penempatan furniture (interior) skala 1 : 200
- diagram2 sistem utilitas tapak & bangunan (M&E)
- sketsa perspektif bangunan, interior & lansekap

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

2. PRA-RANCANGAN (bobot, 15% dari total imbalan jasa perencanaan)

a. Dokumen Gambar Pra-rancangan

Dokumen Pra-rancangan, memuat informasi teknis tentang rancangan secara garis besar
yang akan dijadikan patokan untuk tahap Pengembangan Disain/Design Development
(DD) & Detail Engineering Design (DED).

Kelengkapan dokumen :
- site plan skala 1 : 1000/500
- block plan skala 1 : 1000/500
- potongan tapak skala 1 : 1000/500
- rencana lansekap skala 1 : 1000/500
- denah, tampak, potongan bangunan, arsitektur & struktur skala 1 : 200
- denah rencana penempatan furniture (interior) skala 1 : 200
- denah sistem utilitas tapak & bangunan (M&E) skala 1 : 200
- perspektif bangunan, interior & lansekap

b. Spesifikasi Global (Outline Specs)

Informasi global mengenai pemakaian material, untuk arsitektur bangunan, lansekap &
Interior
Penyajian berupa table nama material, color & material scheme (interior) dan sample
(bila memungkinkan).

c. Estimasi Biaya

Perkiraan biaya konstruksi fisik, memuat item2 utama, dengan tingkat akurasi minimal
80% dari biaya proyek (RAB final).
- Biaya pekerjaan arsitektur & sipil
- Biaya pekerjaan ME standard & khusus hotel
- Biaya lansekap
- Biaya Interior

3. PENGEMBANGAN RANCANGAN (bobot, 28% dari total imbalan jasa perencanaan)

Memuat gambar2 perencanaan tapak & lansekap berskala 1 : 500, 200, gambar bangunan,
struktur & interior berskala 1 : 100.

a. Arsitektur/sipil, Site Development (koordinasi ars & sipil/struktur)

- Rencana elevasi lantai bangunan skala 1 : 500

- Rencana grading tanah skala 1 : 500
- Profil2 tanah skala 1 : 500
- Rencana Penempatan Kolam resapan (pond) skala 1 : 200
- Rencana penempatan dinding penahan tanah & talud skala 1 : 500
- Rencana jaringan jalan/sarana sirkulasi & drainage skala 1 : 500

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

b. M&E, Site Development (koordinasi ars, ME & lansekap)

- Rencana jaringan & distribusi listrik skala 1 : 500

- Rencana jaringan & distribusi telepon skala 1 : 500
- Rencana jaringan & distribusi air bersih & air kotor skala 1 : 500
- Rencana penempatan penerangan luar skala 1 : 500

c. Lansekap (koordinasi ars, ME & lansekap)

- Rencana penataan soft landscape & pengelompokan tanaman skala 1 : 500

- Rencana penataan hard landscape skala 1 : 500
- Rencana penempatan elemen estetis skala 1 : 500

d. Arsitektur, Bangunan (koordinasi ars, ME & interior)

- Denah2, potongan2, tampak2 bangunan, skala 1 : 100

- Denah2 Rencana lantai skala 1 : 100
- Denah2 Rencana plafond skala 1 : 100
- Denah2 Rencana kusen skala 1 : 100
- Denah2, potongan2 kolam renang, skala 1 : 100
- Denah2, potongan2 Jembatan, skala 1 : 100
- Denah2, potongan, tampak2 power house skala 1 : 100

e. Struktur, Bangunan (koordinasi ars, ME & struktur)

- Denah2 Rencana pondasi skala 1 : 100

- Denah2 Rencana kolom, pembalokan & penulangan lantai skala 1 : 100
- Denah2 Rencana konstruksi & penutup atap skala 1 : 100
- Denah Pondasi, Rangka & penulangan Jembatan skala 1 : 100

f. M&E standard, Bangunan (koordinasi ars, ME & interior)

- Denah2 Rencana jaringan listrik & penempatan Titik lampu skala 1 : 100
- Denah2 Rencana jaringan telepon skala 1 : 100
- Denah2 Rencana jaringan system tata suara skala 1 : 100
- Denah2 Rencana jaringan system tata udara skala 1 : 100
- Denah2, potongan, power house skala 1 : 100

g. Interior (koordinasi ars, ME & interior)

- Denah2 Rencana furniture (bangunan/ruang tertentu) skala 1 : 100

- Denah2 Rencana pola lantai (bangunan/ruang tertentu) skala 1 : 100
- Denah2 Rencana pola plafond (bangunan/ruang tertentu) skala 1 : 100
- Rencana penempatan ‘art work’ (potongan tampak) skala 1 : 100

4. GAMBAR DETAIL PERANCANGAN (bobot, 33,5% dari total imbalan jasa perencanaan)

Memuat gambar2 detail perencanaan tapak, lansekap dengan skala 1 : 100, 50, 20, gambar
detail bangunan, struktur & interior berskala 1 : 20, 10, 5

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

a. Arsitektur/sipil, Site Development (koordinasi ars, lansekap & sipil/struktur)

- Detail2 potongan tanah skala 1 : 100, 1: 50

- Detail2 dinding penahan tanah & talud skala 1 : 50,20
- Detail2 potongan jalan/sarana sirkulasi & saluran drainage skala 1 : 50,20,10
- Deatil2 perkerasan (pavement) skala 1 : 50,20,10
- Detail2 kolam2 konstruksi resapan (pond) skala 1 : 50,20,10

b. M&E, Site Development (koordinasi ars, ME & lansekap)

- Detail2 sarana jaringan & distribusi listrik skala 1 : 50,20,10

- Detail2 sarana jaringan & distribusi telepon skala 1 : 50,20,10

- Detail2 sarana jaringan & distribusi air bersih & air kotor skala 1 : 50,20,10
- Detail2 sarana penerangan luar skala 1 : 50,20,10
- Detail2 peralatan Bantu kolam2 resapan (pond) skala 1 : 50,20,10

c. Lansekap (koordinasi ars, ME & lansekap)

- Detail2 penempatan soft landscape skala 1 : 50,20,10

- Detail2 penataan hard landscape skala 1 : 50,20,10
- Detail2 elemen estetis skala 1 : 50,20,10

d. Arsitektur, Bangunan (koordinasi ars, ME & interior)

- Detail2 Potongan prinsip skala 1 : 20,10

- Detail2 Pola & potongan lantai skala 1 : 20,10
- Detail2 Konstruksi plafond skala 1 : 20,10
- Detail2 tipe kusen skala 1 : 20,10
- Detail2 potongan tangga skala 1 : 20,10
- Detail2 kamar mandi/wc skala 1 : 20,10
- Detail2 kamar tidur skala 1 : 50,20
- Detail2 dapur skala 1 : 20,10
- Detail2 power house & r. genset skala 1 : 50,20

e. Struktur, Bangunan (koordinasi ars, ME & struktur)

- Detail2 pondasi skala 1 : 20,10

- Denah2 Penulangan kolom, balok & lantai skala 1 : 20,10
- Denah2 konstruksi & penutup atap skala 1 : 20,10
- Detail2 konstruksi kolam renang skala 1 : 20,10
- Detail2 Konstruksi Jembatan skala 1 : 20,10

f. M&E standard, Bangunan (koordinasi ars, ME & interior)

- Detail2 jaringan dan armature lampu skala 1 : 20,10

- Detail2 jaringan telepon skala 1 : 20,10
- Detail2 sarana system tata suara skala 1 : 20,10
- Detail2 sarana system tata udara skala 1 : 20,10

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

g. Interior (koordinasi ars, ME & interior)

- Detail2 pola lantai (bangunan/ruang tertentu) skala 1 : 20,10

- Detail2 pola plafond (bangunan/ruang tertentu) skala 1 : 20,10
- Detail2 furniture (bangunan/ruang tertentu) skala 1 : 20,10
- Detail2 armatur lampu (bangunan/ruang tertentu) skala 1 : 20,10
- Detail2 Counter Desk skala 1 : 20,10
- Detail2 ‘Art work ‘ skala 1 : 20,10

h. Rencana Anggaran Biaya/Cost Breakdown (koordinasi ars, ME, struktur, lansekap &
interior)

Membuat Rencana Anggaran Biaya lengkap (final) untuk semua disiplin pekerjaan, terdiri
dari :
- Reancana Anggaran Biaya lengkap
- Analisa harga dan satuan pekerjaan

i. Rencana Kerja & Syarat-syarat / Spesifikasi Teknis / SPECS (koordinasi ars, ME, struktur,
lansekap & interior)

Membuat Uraian teknis untuk semua pekerjaan, yang muat :

- Informasi lingkup pekerjaan untuk semua item pekerjaan
- Informasi jenis bahan (material) yang dipakai untuk semua item pekerjaan
- Tata cara teknis (prosedur) pelaksanaan semua item pekerjaan

5. EVALUASI PENAWARAN CALON KONTRAKTOR (bobot, 2,5% dari total imbalan jasa
perencanaan)

Membantu Pemberi Tugas dalam melakukan seleksi Kontraktor Pelaksana :

- Memberikan Penjelasan Teknis (aanwijzing) pada calon-calon Kontraktor Pelaksana

pada saat pelelangan (bila diperlukan)
- Melakukan evaluasi penawaran harga dan metodolgi pelaksanaan dari calon2 Kontraktor
Pelaksana, bersama sama dengan Pemberi Tugas.

6. PENGAWASAN BERKALA (bobot, 10% dari total imbalan jasa perencanaan)

Melakukan pengawasan secara berkala selama tahap pembangunan (construction phase),

sekurang-kurangnya dalam jangka waktu satu bulan satu kali, atau sesuai dengan
kesepakatan dengan owner.
Penekanan pengawasan teruju pada pengendalian mutu (quality control), dengan merujuka
pada gambar, spesifikasi teknis dan berita acara perubahan pekerjaan (bila ada).

BAB III. SURAT PERJANJIAN PEKERJAAN PERENCANAAN

A. PEMBUATAN DAN PENETAPAN SURAT PERJANJIAN PEKERJAAN PERENCANAAN

Pembuatan dan penetapan Surat Perjanjian Pekerjaan Perencanaan dilakukan setelah terjadi
kesepakatan lingkup kerja, jangka waktu pelaksanaan pekerjaan perencanaan dan besarnya
imbalan jasa perencanaan antara PT. SARIMADU dengan pihak konsultan yang telah resmi

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

ditunjuk melalui Surat Penunjukan resmi yang dikeluarkan oleh pihak PT. SARIMADU dan telah
ditindak lanjuti dengan dikeluarkannya Surat Perintah Memulai Pekerjaan (SPMK).

Pembuatan dan penandatanganan Surat Perjanjian Pekerjaan Perencanaan harus dilakukan

selambat lambatnya 7 (tujuh) hari setelah dikeluarkannya SPMK dan bersifat mengikat bagi
kedua belah pihak.

Bila mana dianggap perlu penandatanganan Surat Perjanjian Pekerjaan Perencanaan dapat
dilakukan didepan Notaris yang telah disetujui bersama oleh PT. SARIMADU dan pihak konsultan
perencana.

Bilamana terjadi perubahan, baik menyangkut lingkup pekerjaan maupun jangka waktu
pelaksanaan yang mengakibat terjadinya perubahan nilai imbalan jasa, maka harus dibuat
Perubahan Surat Perjanjian Pekerjaan Perencanaan (Addendum Kontrak).

B. CONTOH SURAT PERJANJIAN PEKERJAAN PERENCANAAN.

SURAT PERJANJIAN PEKERJAAN PERENCANAAN

................................ .............

Nomor : . . . . . . . . . . . . . . . . . . .
Tanggal : . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

Pada hari ini, tanggal . . . . . . . . . . bulan . . . . . . . . . . tahun . . . . . . . . . ., kami yang bertanda

tangan di bawah ini setuju mengadakan perjanjian pekerjaan perencanaan :

1. Nama : ..............................
Jabatan : Direktur
Nama Perusahaan : ................
Alamat Kantor : ................

Yang didirikan dengan Akte Notaris........................... Nomor : .........

tanggal .............................. Dalam hal ini sesuai dengan ketentuan anggaran dasarnya,
bertindak untuk dan atas nama PT. . . . . . . . . . . . . . . ., yang selanjutnya dalam Perjanjian
ini disebut PIHAK PERTAMA
.
2. Nama : ................
Jabatan : Direktur
Nama Perusahaan : ................
Alamat Kantor : . . . . . . . . . . . . . . . ..

Yang didirikan dengan Akte Notaris........................... Nomor : .........

tanggal .............................. Dalam hal ini sesuai dengan ketentuan anggaran dasarnya,
bertindak untuk dan atas nama PT. . . . . . . . . . . . . . . ., yang selanjutnya dalam Perjanjian
ini disebut PIHAK KEDUA.

Maka dengan ini disetujui oleh dan di antara pihak-pihak tersebut, ketentuan-ketentuan
sebagaimana tercantum dalam pasal-pasal di bawah ini :

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

Pasal 1
TUGAS PEKERJAAN

1.1. PIHAK PERTAMA memberikan tugas pada PIHAK KEDUA, dan PIHAK KEDUA menerima
tugas tersebut, yaitu untuk melaksanakan;

Pekerjaan Perencanaan . . . . . . . . . . . . . . . . seluas . . . . . . . . . . . . . . . ., yang berlokasi di

. . . . . . . . . . . . . . . ..

1.2. Tugas pekerjaan yang akan diaksanakan oleh PIHAK KEDUA, adalah sebagai berikut :

a. Melaksanakan pekerjaan persiapan perencanaan seperti : mengumpulkan data dan

informasi lapangan dan konsultasi dengan pemerintah daerah setempat mengenai
peraturan daerah/perijinan bangunan.

b. Membuat pra-rencana teknis seperti : Rencana Tapak, Pra-Rencana Bangunan,

termasuk Program dan Konsep Ruang, Perkiraan Biaya.

c. Membuat pengembangan rencana teknis seperti : Rencana Arsitektur, Struktur, dan

Utilitas secara lengkap beserta prasarananya termasuk perhitungan sesuai
keperluannya, dan rencana perkiraan biaya.

d. Membuat gambar detail rencana seperti : gambar detail arsitektur, detail struktur,
detail utilitas, menyusun Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS), membuat Rencana
Anggaran Biaya (RAB).
e. Membantu PIHAK PERTAMA atau Panitia dalam pelaksanaan Aanwijzing dan Evaluasi
Penawaran untuk Pelelangan Pemborongan.

f. Mengadakan pengawasan berkala selama dalam pelaksanaan konstruksi fisik.

g. Memeriksa dan mengesahkan gambar-gambar yang sesuai dengan pelaksanaan di

lapangan (as-Built Drawing).

Pasal 2
DASAR PERJANJIAN DAN PELAKSANAAN PEKERJAAN

1. Dasar perjanjian dan pelaksanaan pekerjaan perencanaan ini menjadi lampiran dan bagian
yang mengikat serta tidak terpisahkan dalam perjanjian ini adalah :

Surat Perintah Kerja (SPK)

Nomor :...............
Tanggal :.............

2.Dasar spesifikasi teknis dan non teknis pelaksanaan pekerjaan yang merupakan bagian tidak
terpisahkan dalam pekerjaan ini yaitu :

a. Pasal-pasal yang masih berlaku dari Algemene Voorwarden voor de uitvoering bij
aaneming van open barewerken, yang disahkan dengan Surat Keputusan Pemerintah

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

Hindia Belanda Nomor 9 tanggal 29 Mei 1941 dan Tambahan Lembaran Negara Nomor
14571.

b. Peraturan Pembangunan dari Pemerintah Daerah setempat.

c. Undang-undang Nomor 1 Tahun 1970 tentang Keselamatan Kerja.

d. Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah, Nomor : 332/KPTS/M/2002,

tanggal 21 Agustus 2002, tentang Pedoman Teknis Pembangunan Bangunan Gedung
Negara.

e. Standar Nasional Indonesia tentang Bangunan Gedung, antara lain :

i. SNI 03-3990-1995, tentang Tatacara Instalasi Penangkal Petir untuk Bangunan;
ii. SNI-0255-1987 D, tentang Peraturan Umum Instalasi Listrik 1987;
iii. SNI 03-1727-1989, tentang Tatacara Perencanaan Pembebanan untuk Rumah dan
Gedung;
iv. SNI 03-1729-1989, tentang Tatacara Perencanaan Baja untuk Gedung;
v. SNI 03-1736-1989, tentang Tatacara Perencanaan Struktur Bangunan untuk
Pencegahan Bahaya Kebakaran pada Bangunan Rumah dan Gedung;
vi. SNI 03-2410-1989, tentang Tatacara Pengecatan Dinding Tembok dengan cat
emulsi;
vii. SNI 03-2847-1992, tentang Tatacara Perhitungan Struktur Beton untuk Bangunan
Gedung;

g. Petunjuk dan peringatan tertulis yang diberikan PIHAK PERTAMA yang masih sesuai
dengan lingkup tanggung jawab dan kewajiban PIHAK KEDUA tersebut dalam pasal 3
perjanjian ini;

h. Selain ketentuan tersebut di atas juga terikat kepada peraturan tentang bangunan
lainnya yang berlaku.

Pasal 3
TANGGUNG JAWAB DAN KEWAJIBAN

1. Pekerjaan yang dilaksanakan oleh PIHAK KEDUA harus mengikuti Pedoman Persyaratan
(Pedoman Penugasan dan Usulan Teknis/Biaya) Perencanaan yang telah ditetapkan;
2. PIHAK KEDUA akan melaksanakan tugasnya dengan segala kemampuan keahlian dan
pengalaman yang dimilikinya sehingga pelaksanaan pekerjaan Perencanaan sesuai dengan
ketentuan-ketentuan dalam Surat Perjanjian ini;
3. Semua tugas pekerjaan yang tercantum dalam pasal 1 Perjanjian ini dan ketepatan waktu
pelaksanaan pekerjaan merupakan tanggung jawab PIHAK KEDUA;
4. PIHAK KEDUA tidak diperkenankan memberikan tugas yang diterima dari PIHAK KESATU
kepada pihak lain kecuali dengan persetujuan PIHAK KESATU;
5. PIHAK KEDUA beserta personalianya, tidak dibenarkan langsung maupun tidak langsung
turut serta, baik sebagai Sub Kontraktor maupun sebagai Leveransir dari proyek ini;
6. PIHAK KEDUA bertanggung jawab penuh atas kebenaran perencanaan yang dihasilkan.
7. Kelancaran pelaksanaan pekerjaan perencanaan sepenuhnya menjadi tanggung jawab PIHAK
KEDUA, kecuali jika terjadi hal-hal diluar kekuasaan PIHAK KEDUA.
8. PIHAK KEDUA bertanggung jawab sesuai dengan KUH. PERDATA pasal 1609.

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

Pasal 4
HASIL PEKERJAAN PERENCANAAN

Hasil pekerjaan perencanaan oleh PIHAK KEDUA yang harus disampaikan kepada PIHAK
PERTAMA dan dibuat Copy (bukan copy Kalkir) dalam rangkap 3 (tiga), adalah sebagai berikut:

Pekerjaan . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .:

1. Tahap Konsep Rencana Teknis :

a. Konsep penyiapan rencana teknis, termasuk konsep organisasi, jumlah dan kualifikasi
tim perencana, metoda pelaksanaan dan tanggung jawab waktu perencanaan;
b. Konsep skematik rencana teknis, termasuk program ruang, organisasi hubungan ruang;
c. Laporan data dan informasi lapangan, termasuk penyelidikan tanah sederhana,
keterangan rencana kota, dll;

2. Tahap Pra-rencana Teknis :

a. Gambar-gambar rencana tapak;
b. Gambar-gambar pra-rencana bangunan;

3. Tahap Pengembangan Rencana :

a. Gambar pengembangan rencana arsitektur, struktur, dan utilitas;
b. Uraian konsep rencana dan perhitungan-perhitungan yang diperlukan;

4. Tahap Rencana Detail :

a. Gambar detail rencana teknis tapak dan bangunan lengkap;
b. Rencana Kerja dan Syarat-syarat (RKS);
c. Rencana Anggaran Biaya (RAB);

Pasal 5
JANGKA WAKTU PELAKSANAAN PERENCANAAN

1. Pekerjaan-pekerjaan yang tercantum dalam Pasal 1 Surat Perjanjian ini harus diselesaikan
tahap demi tahap, setelah mendapat persetujuan dari PIHAK PERTAMA;

2. Jangka waktu penyelesaian pekerjaan tersebut dalam ayat 4 pasal ini tidak dapat diubah
oleh PIHAK KEDUA kecuali dengan adanya keadaan memaksa seperti yang diatur dalam
pasal 13 surat perjanjian ini, atau adanya perintah perubahan tugas pekerjaan oleh PIHAK
PERTAMA secara tertulls, yang mengakibatkan perpanjangan/ penambahan waktu
penyelesaian pekerjaan dan diatur dalam perjanjian tambahan (addendum).

3. Hasil pekerjaan perencanaan sampal mencapal prestasi 100% sebagaimana disebut dalam
pasal 4 ayat 5 Surat Perjanjian ini paling lambat 7 (tujuh) harl kalender setelah pekerjaan
konstruksi fisik diserahterimakan untuk pertama kalinya oleh PIHAK KEDUA;

4. Jangka waktu pelaksanaan pekerjaan perencanaan sampai dengan penyerahan dokumen

pelelangan sebagaimana disebut dalam pasal 4 Surat Perjanjian ini ditetapkan selama . . . .
(. . . . . . . . . .) hari kalender terhitung sejak disetujuinya gambar pra-rancangan dan setelah
atau diterbitkan Surat Perintah Kerja, atau selambat-lambatnya pada tanggal . . . . . . . . . . . . .

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

Pasal 6
BIAYA PEKERJAAN PERENCANAAN

1. Jumlah biaya pekerjaan perencanaan ini, dihitung sesuai dengan Surat Penawaran yang telah
disepakati bersama.

Uang Muka sebesar :

. . .% X Rp. . . . . . . . . . . . .,- = Rp. . . . . . . . . . . . . . . . ,-
dibayarkan setelah ditandatanganinya Surat Perjanjian Pekerjaan Perencanaan

Tahap Konsep Rancangan dan Rancangan Skematik sebesar :

(11% - uang muka) X Rp. . . . . . . . . . . . .,- = Rp. . . . . . . . . . . . . . . . ,-
dibayarkan setelah serah terima Dokumen Rancangan Skematik

Tahap Pra-Rancangan sebesar :

26% X Rp. . . . . . . . . . . . .,- = Rp. . . . . . . . . . . . . . . . ,-
dibayarkan setelah serah terima Dokumen Pra-Rancangan

Tahap Pengembangan Rancangan sebesar :

28% X Rp. . . . . . . . . . . . .,- = Rp. . . . . . . . . . . . . . . . ,-
dibayarkan setelah serah terima Dokumen Pengembangan Rancangan

Tahap Pembuatan Detail Rancangan sebesar :

33,5% X Rp. . . . . . . . . . . . .,- = Rp. . . . . . . . . . . . . . . . ,-
dibayarkan setelah serah terima Dokumen Detail Rancangan Pelaksanaan

Tahap Evaluasi Penawaran Kontraktor :

2,5% X Rp. . . . . . . . . . . . .,- = Rp. . . . . . . . . . . . . . . . ,-
dibayarkan setelah serah terima Dokumen Laporan Hasil Evaluasi Penawaran

Tahap Pengawasan Berkala :

10% X Rp. . . . . . . . . . . . .,- = Rp. . . . . . . . . . . . . . . . ,-
dibayarkan setelah serah terima Pekerjaan Fisk untuk yang pertama kali (Serah Terima I)

Biaya keseluruhan Perencanaan sebesar Rp. . . . . . . . . . . . . . . . ,-

( . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . ), Biaya ini tidak termasuk biaya-biaya Pajak dan hal lain,
seperti yang termuat dalam Surat Penawaran Imbalan Jasa Perencanaan.

Pasal 7
CARA PEMBAYARAN

1. Pembayaran biaya pekerjaan perencanaan dilakukan seperti yang tercantum dalam pasal 6
surat perjanjian ini dilaksanakan secara bertahap sesuai dengan prestasi pekerjaan setelah
disetujui oleh kedua belah pihak.

2. Tahap-tahap setiap pembayaran tersebut di atas dinyatakan dalam berita acara kemajuan
pekerjaan untuk pembayaran angsuran yang ditandatangani oleh kedua belah pihak.

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

3. Tahap-tahap pembayaran tersebut di atas dilakukan melalui transfer kepada PIHAK KEDUA
melalui Bank . . . . . . . . . . . . . . . . . . .. dengan rekening nomor : . . . . . . . . . . . . . . . . .

Pasal 8
BEBAN BIAYA DAN PAJAK

1. Segala biaya sehubungan pembuatan surat perjanjian ini termasuk biaya material tempel Rp.
6.000,- (enam ribu rupiah) dibebankan kepada PIHAK KEDUA.
2. Segala pajak-pajak sehubungan pekerjaan perencanaan ini ditanggung oleh PIHAK
PERTAMA, dan dilunasi sesuai dengan ketentuan perundangan-undangan yang berlaku.

Pasal 9
TENAGA KERJA DAN UPAH

1. Agar pekerjaan berjalan seperti yang ditetapkan, PIHAK KEDUA harus menyediakan tenaga
kerja yang cukup jumlah, keahlian dan keterampilan.

2. PIHAK KEDUA bertanggung jawab atas segala kerugian PIHAK PERTAMA sebagai akibat
perbuatan orang-orang yang dipekerjakan oleh PIHAK KEDUA, sehubungan dengan
pekerjaan perencanaan ini.

3. Ongkos-ongkos dan upah kerja untuk melaksanakan pekerjaan perencanaan tersebut,

ditanggung oleh PIHAK KEDUA.

Pasal 10
PELAKSANA PIHAK KEDUA

1. Ditempat pekerjaan perencanaan PIHAK KEDUA harus menyediakan tenaga-tenaga ahli

untuk menyelesaikan pekerjaan yang sesuai dengan tugas-tugas yang tercantum dalam pasal
1 Surat Perjanjian ini;

2. Untuk setiap tahapan pekerjaan perencanaan harus ada wakil PIHAK KEDUA yang ditunjuk
sebagai penanggung jawab pekerjaan, yang mempunyai wewenang/ kuasa/ penuh mewakili
PIHAK KEDUA, dan dapat menerima/ memberikan/ memutuskan segala petunjuk yang
diberikan oleh PIHAK PERTAMA;

Pasal 11
SANKSI DAN DENDA

1. Jika PIHAK KEDUA melakukan kelalaian dan telah mendapat peringatan tertulis dari PIHAK
PERTAMA 3 (tiga) kali berturut-turut tetap tidak mengindahkan kewajibannya sebagaimana
tercantum dalam surat perjanjian ini, maka untuk setiap kali melakukan kelalaian PIHAK
KEDUA wajib membayar Denda Kelalaian sebesar 1 o/oo (satu permil) dari jumlah biaya
pekerjaan perencanaan dengan ketentuan PIHAK KEDUA tetap berkewajiban memperbaiki
kesalahan/ kelalaian yang diperingatkan tersebut.

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

2. Jika PIHAK KEDUA tidak dapat menyelesaikan pekerjaan pemborongan sesuai dengan jangka
waktu perencanaan yang tercantum dalam pasal perjanjian inl, maka setiap hari
keterlambatan PIHAK KEDUA wajib membayar Denda Keterlambatan sebesar 1 o/oo (satu
permil) dari biaya pekerjaan borongan.

3. Jumlah maksimum denda kumulatif ayat 1 dan 2 pasal ini ditetapkan sebesar 5 % (lima
persen) dari jumlah biaya pekerjaan perencanaan.

4. Denda-denda tersebut dalam pasal ini, dibebankan kepada PIHAK KEDUA dan akan
diperhitungkan dengan kewajiban pembayaran PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA.

Pasal 12
PERUBAHAN TUGAS PEKERJAAN

1. Jika PIHAK PERTAMA mengadakan perubahan dalam bagian pekerjaan perencanaan tersebut
dalam pasal 1 perjanjian ini, maka pada saat itu pula PIHAK PERTAMA bersama-sama dengan
PIHAK KEDUA mengadakan penilaian terhadap bagian pekerjaan yang telah dilakukan oleh
PIHAK KEDUA.

2. Biaya perencanaan bagian-bagian pekerjaan yang telah dibuat oleh PIHAK KEDUA dan
diterima dengan baik oleh PIHAK PERTAMA, akan dibayarkan PIHAK PERTAMA kepada PIHAK
KEDUA.

Pasal 13
KEADAAN MEMAKSA (FORCE MAJEURE)

1. Yang dimaksud dengan "keadaan memaksa " dalam perjanjian ini adalah peristiwa-peristiwa
yang berada di luar kemampuan PIHAK PERTAMA dan PIHAK KEDUA yang dapat
mempengaruhi kinerja dan pelaksanaan kegiatan kedua belah pihak yaitu :
a. Bencana alam (gempa bumi, tanah longsor, badai, dan banjir).
b. Perang, revolusi, makar, huru-hara, pemberontakan, kerusuhan dan kekacauan (kecuali
Karyawan PIHAK KEDUA).
c. Kebakaran (kecuali disebabkan dalam pelaksanaan pekerjaan atau kelalaian PIHAK
KEDUA).
d. Keadaan memaksa yang dinyatakan secara resmi oleh pemerintah.

2. Apabila terjadi 'keadaan memaksa", maka :

a. PIHAK PERTAMA menyatakan secara tertulis kepada PIHAK KEDUA bahwa telah terjadi
"keadaan memaksa".
b. Apabila selama 14 (Empat Belas) hari sejak terjadinya "keadaan memaksa" PIHAK
PERTAMA tidak membuat pernyataan tersebut ayat 2.a. pasal ini, maka PIHAK KEDUA
berhak mengajukan keadaan tersebut kepada PIHAK PERTAMA untuk mendapat
persetujuan tertulis.
c. Jika dalam waktu 3 x 24 jam sejak diterimanya pemberitahuan PIHAK KEDUA kepada
PIHAK PERTAMA tentang "keadaan memaksa" tersebut, PIHAK PERTAMA tidak
memberikan jawaban, maka PIHAK PERTAMA dianggap menyetujui terjadinya "keadaan
memaksa" tersebut.

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

d. PIHAK KEDUA wajib mengamankan lapangan dan segera menghentlkan seluruh kegiatan
pekerjaan setelah menerima pernyataan/persetujuan tertulis tentang "keadaan
memaksa" dari PIHAK PERTAMA.
e. PIHAK KEDUA segera melaporkan kemajuan pekerjaan pada saat terjadi "keadaan
memaksa", setelah diperiksa oleh PIHAK PERTAMA.
f. Pembayaran PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA dilakukan setelah dilakukan
perhitungan dan setelah PIHAK KEDUA menyelesaikan kewajiban keuangan kepada para
pegawai dan tenaga ahli yang dipekerjakan oleh PIHAK KEDUA.

3. Apabila "keadaan memaksa" itu ditolak oleh PIHAK PERTAMA, maka berlaku ketentuan-
ketentuan pasal 5, pasal 12 dan pasal 15 dalam surat perjanjian ini.

Pasal 14
PEMUTUSAN PERJANJIAN

1. PIHAK PERTAMA dapat membatalkan secara sepihak perjanjian ini tanpa menggunakan
ketentuan pasal 1266 dan 1267 KUH. Perdata setelah PIHAK PFRTAMA memberikan
peringatan/teguran secara tertulis 3 (tiga) kali berturut-turut tetapi PIHAK KEDUA-tetap
tidak mengindahkannya dalam hal :
a. Dalam waktu 1 (satu) bulan terhitung sejak tanggal Surat Perintah Kerja diterbitkan oleh
PIHAK PERTAMA, PIHAK KEDUA tidak memulai melaksanakan pekerjaan perencanaan
sebagaimana diatur dalam pasal 1 surat perjanjian ini.
b. Dalam waktu 1 (satu) bulan berturut-turut tidak melanjutkan pekerjaan perencanaan
yang telah dimulainya.
c. Secara langsung maupun tidak langsung dengan sengaja memperlambat penyelesaian
pekerjaan perencanaan ini.
d. Memberikan keterangan tidak benar yang dapat merugikan PIHAK PERTAMA,
sehubungan dengan pekerjaan perencanaan ini.
e. Jika jangka waktu yang ditetapkan dalam pasal 5 ayat 2 pada perjanjian Ini tidak ditepati,
karena kelalaian PIHAK KEDUA.
f. PIHAK KEDUA nyata-nyata tidak dapat melaksanakan atau melanjutkan pekerjaan yang
ditugaskan.
g. PIHAK KEDUA tidak melaksanakan tugas perencanaan sebagaimana mestinya seperti
yang dimaksud dalam pasal 1 dan 4 surat perjanjian ini.
h. Apabila jumlah denda kumutatif telah mencapai jumlah maksimum 10 % (sepuluh
persen) dari jumlah harga pekerjaan ini.

2. Jika terjadi pemutusan perjanjian perencanaan secara sepihak oleh PIHAK PERTAMA
sebagaimana dimaksud ayat 1 pasal ini, maka PIHAK PERTAMA dapat menunjuk konsultan
perencana lain untuk menyelesaikan pekerjaan tersebut dalam pasal 1 di atas, dengan biaya
ditanggung oleh PIHAK KEDUA

3. Dalam hal adanya pemutusan perjanjian karena salah satu atau beberapa alasan
sebagaimana dimaksud dalam ayat 1 pasal ini, maka PIHAK KEDUA tidak berhak menuntut
ganti rugi kepada PIHAK PERTAMA, tetapi berhak atas pembayaran prestasi dengan
memperhitungkan nilal hasil pekerjaan yang telah diselesaikan, serta kerugian negara.

4. Selain yang tersebut dalam ayat 1 pasal ini, maka perjanjian ini hanya dapat dibatalkan
dengan persetujuan tertulis kedua belah pihak.

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

Pasal 15
PENYELESAIAN PERSELISIHAN

1. Apabila terjadi perselisihan antara kedua belah pihak, maka pada dasarnya akan diselesaikan
secara musyawarah untuk mencapai mufakat.
2. Apabila perselisihan itu tidak dapat diselesaikan secara musyawarah, maka penyelesaiannya
dilakukan oleh "Panitia Pendamai" terdiri dari 3 (tiga) orang yang bertugas sebagai juri,
dibentuk oleh kedua belah pihak, yaitu :
- Seorang wakil dari PIHAK PERTAMA sebagai anggota.
- Seorang wakil dari PIHAK KEDUA sebagai anggota.
- Dan seorang PIHAK KETIGA yang ahli, sebagai ketua yang telah disetujui oleh kedua
belah pihak.

3. Keputusan “Panitia Pendamai" ini mengikat kedua belah pihak dan biaya penyelesaian
perselisihan yang dikeluarkan untuk pengangkatan PIHAK KETIGA akan dipikul secara
bersama oleh kedua belah pihak.

4. Jika keputusan sebagaimana maksud/dimaksud ayat 3 Pasal ini tidak dapat diterima oleh
salah satu atau kedua belah pihak, maka perselisihan akan diteruskan melalui Pengadilan
Negeri Bandung.

Pasal 16
TEMPAT KEDUDUKAN

Untuk pelaksanaan perjanjian perencanaan ini beserta segala akibatnya, kedua belah pihak telah
setuju memilih tempat kedudukan hukum yang tetap di Kantor Pengadilan Negeri Bandung.

Pasal 17
PENUTUP

1. Segala sesuatu yang belum diatur dalam surat perjanjian ini atau perubahan-perubahan
yang dipandang perlu oleh kedua belah pihak akan diatur lebih lanjut dalam surat perjanjian
tambahan (addendum) yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari surat perjanjian ini.

2. Surat perjanjian ini dibuat dalam rangkap secukupnya dan bermaterai cukup, dan
mempunyai kekuatan hukum yang sama, masing-masing untuk PIHAK PERTAMA dan PIHAK
KEDUA serta pihak-pihak lain yang berkepentingan yang berkaitan dengan pekerjaan
perencanaan ini.

PT. SARIMADU
 Kerangka Acuan Kerja Perencanaan

3. Surat perjanjian pekerjaan perencanaan ini dibuat dalam rangkap dua dengan kekuatan
hukum yang sama dan ditandatangani oleh kedua belah pihak di Bandung pada hari dan
tanggal tersebut di atas, dan dinyatakan berlaku sejak tanggal diterbitkannya Surat Perintah
Kerja dari PIHAK PERTAMA kepada PIHAK KEDUA.

PIHAK KEDUA, PIHAK PERTAMA,

KONSULTAN PERENCANA PT. SARIMADU

......................... ..........................

PT. SARIMADU