HUKUM JAMINAN

JAMINAN HIPOTEK

Dosen pembimbing:
YESSY MERYANTIKA SARI, SH.MH

Disusun Oleh:
1. Amalia Hadi (212021050)
2. Yusman Zen (212021047)
3. Ikhsan Ramadhan (212021045)
4. Abelia (212021044)

Fakultas Hukum
UNIVERSITAS ISLAM OKI (UNISKI) KAYUAGUNG
KABUPATEN OGAN KOMERING ILIR
Tahun 2022-2023
 BAB I
PENDAHULUAN
1.1 LATAR BELAKANG
Pembangunan nasional di bidang ekonomi merupakan suatu upaya yang
dilakukan untuk mencapai masyarakat yang makmur dan sejahtera
sebagaimana diamanatkan dalam Pancasila dan Undang-undang Dasar
Negara Republik Indonesia 1945. Dengan terus meningkatnya biaya
kebutuhan usaha, semakin banyaknya fasilitator yang menawarkan berbagai
fasilitas yang menunjang kemajuan ekonomi tersebut. Salah satunya adalah
dengan menawarkan fasilitas pemberian kredit berupa pembiayaan.
Berdasarkan Peraturan Presiden Nomor 9 Tahun 2009, Lembaga Pembiayaan
yaitu badan usaha yang melakukan kegiatan pembiayaan dalam bentuk
penyediaan dana atau barang modal. Terkait dengan proses pengajuan kredit
atau biasa disebut dengan utang piutang. Sementara itu utang piutang tidak
bisa hanya didasarkan pada kepercayaan semata, sehingga harus disertai
dengan jaminan. Pemberian keyakinan kepada pihak kreditor atas
pembayaran utang-utang yang telah diberikan kepada debitur, dimana hal ini
terjadi karena hukum ataupun terbit dari suatu perjanjian yang bersifat
assesoir terhadap perjanjian pokok-pokonya berupa perjanjian kredit yang
menerbitkan utang-piutang. Perjanjian kredit merupakan perjanjian konsensuil
antara Debitur dengan Kreditur (dalam hal ini Bank) yang melahirkan
hubungan utang piutang, dimana Debitur berkewajiban membayar kembali
pinjaman yang diberikan oleh Kreditur, dengan berdasarkan syarat dan kondisi
yang telah disepakati oleh para pihak. Adanya jaminan benda bergerak
ataupun tidak bergerak untuk pelunasan hutang sebagai jaminan yang
dijadikan objek pembebanan kredit. Dimana benda tak bergerak sebagai
penggantian daripada pelunasan dari suatu perjanjian kredit tersebut, dalam
hal ini disebut dengan Hipotek.
1.2 PERUMUSAN MASALAH
Berdasarkan latar belakang di atas, maka yang menjadi perumusan masalah
pada makalah ini adalah, apa yang dimaksud dengan jaminan hipotek? Kami
kelompok 6 akan membahasnya dalam makalah presentasi kali ini…
1.3 TUJUAN MAKALAH
penulisan makalah ini bertujuan untuk memenuhi tugas kelompok di mata
kuliah hukum jaminan yang diberikan oleh dosen kami ibu Yessy Meryantika
Sari SH, MH.
 BAB II
PEMBAHASAN
2.1. Pengertian Jaminan Hipotek
Dalam definisi OJK (Otoritas Jasa Keuangan), hipotek adalah instrumen utang
dengan pemberian hak tanggungan atas properti dan peminjam kepada pem
beri pinjaman sebagai jaminan terhadap kewajibannya.
Dari segi urusan perumahan, hipotek atau mortgage adalah sistem yang mem
ungkinkan calon pembeli memberikan rumahnya kepada bank atau pemberi p
injaman yang lain sebagai jaminan.
Dengan begitu, pihak pemberi pinjaman dapat mengeklaim rumah tersebut ke
tika pihak peminjam tidak mampu melanjutkan pembayaran hipoteknya.
Selama periode tertentu, peminjam dapat membayar kembali pinjaman terseb
ut dengan cara mengangsur dengan bunga hingga lunas. Dengan begitu, pem
injam dapat sepenuhnya menguasai properti.
2.2. Dasar Hukum Hipotek
Dalam Kitab Undang-Undang Hukum Perdata (KUHPerdata) Pasal 1162
disebutkan bahwa hipotek adalah “suatu hak kebendaan atas barang tak
bergerak yang dijadikan jaminan dalam pelunasan suatu perikatan”.
Lalu, dalam Pasal 1171 menyebutkan bahwa hipotek adalah hal yang hanya
dapat diadakan jika terdapat akta autentik, kecuali dalam sejumlah hal yang
secara tegas ditunjuk undang-undang.
Maksudnya, baik pihak kreditur atau debitur telah menyatakan kesepakatan
untuk saling mengikatkan diri dalam perjanjian yang disusun dalam akta
notaris.
Mengacu pada pasal itu, perjanjian hipotek adalah akta resmi yang disiapkan
oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT). Berikut ini pihak-pihak yang dapat
menjadi PPAT:
• Notaris yang ditunjuk Menteri Dalam Negeri (Mendagri)
• Bukan notaris tapi telah ditunjuk oleh mendagri
• Camat yang secara ex-officio ditunjuk sebagai PPAT
Merujuk dari pasal 1178 KUH Perdata, eksekusi hipotek adalah saat utang
pokok tak dilunasi sebagaimana seharusnya, atau bunga terutang tak dibayar,
pemegang hak hipotek berhak menjual aset jaminan di pelelangan umum.
2.3 Objek Hipotek
• Benda-benda tak bergerak beserta segala kelengkapannya yang dapat
dipindahtangankan
• Hak pakai atas suatu benda beserta segala kelengkapannya
• Hak numpang karang—atau hak kebendaan untuk mempunyai gedung
bangunan atau tanaman di atas tanah orang lain—dan hak usaha
• Bunga tanah yang dibayar dengan uang maupun yang dibayar dengan
hasil tanah
• Bunga seperti semula
• Pasar yang diakui oleh pemerintah beserta hak-hak asli yang melekat
padanya.
2.4 Skema Hipotek
Dalam pembelian properti di Indonesia, hipotek adalah terminologi yang telah
lama digerus oleh istilah kredit pemilikan rumah (KPR). Awalnya hipotek
adalah sistem yang digunakan pada program pembiayaan hunian bernama
KPR yang dicanangkan oleh BTN.
Tujuan program tersebut adalah membantu pembiayaan pembelian hunian
bagi warga negara indonesia. Dalam hal ini, BTN merupakan pelopor yang
berhasil menjadikan sistem hipotek lebih dikenal khalayak luas.
Kemudian, hingga kini keberhasilan BTN diikuti oleh berbagai bank lain.
Adanya fasilitas ini sangat menolong nasabah dalam membeli properti.
Jaminannya adalah sertifikat rumah yang dibayarkan melalui hipotek tersebut.
Hipotek dalam properti juga tak terlepas dari bunga dan pokok utang yang
mesti dibayar oleh peminjam.
2.5 Contoh Studi Kasus Hipotek
Karena tak kunjung menemukan tambatan hati hingga di usia kepala 3, Nona
Amalia akhirnya memutuskan untuk membeli sebuah rumah pribadi untuk
dirinya sendiri. Dia memutuskan untuk membeli rumah peninggalan Bakas nya
yang diwariskan pada sepupunya yang tinggal di Bandung, namun rumah
tersebut kosong karena tidak ditinggali oleh siapapun. Harga yang ditaksir
senilai 1 milyar rupiah.
Namun karena Nona Amalia tidak memiliki dana cash senilai harga rumah
tersebut, dia lantas memutuskan untuk mengajukan pinjaman hipotek di bank
khusus perkreditan rumah. Kemudian, setelah bank tersebut mengakhiri
segala prosedur yang diperlukan, pinjaman pun ditawarkan.
Nona Amalia sepakat mengajukan uang muka senilai Rp250juta, yang secara
persentase merupakan 25% dari harga rumah. Pinjaman yang dikeluarkan
bank untuk menutupi sisa 75% adalah Rp750juta. Nona Amalia kelak
membayar kembali pinjaman berbunga tiap bulan selama 20 tahun ke depan.
2.6 Kelebihan Sistem Hipotek
Kelebihan sistem hipotek adalah memudahkan masyarakat untuk memiliki
rumah. Sebab, dengan sistem ini pembayaran jadi dapat lebih mudah
dijangkau. Ada tahapan yang harus dijalani, yang pertama pembayaran uang
muka, kemudian disusul dengan angsuran per bulan.
Kelebihan lainnya dari hipotek adalah hunian yang menjadi jaminan masih
bisa ditempati. Jadi bisa dibilang seperti menyewa sendiri rumah yang akan
sepenuhnya kita miliki setelah perjanjian kredit berhasil diselesaikan dengan
baik.
Bagi debitur yang ingin berinvestasi dengan menyewakan properti yang
pembeliannya menjadi mortgage, skema hipotek bisa membantu menghindari
adanya penyusutan nilai aset karena properti tersebut ditinggali dan dapat
menghasilkan pendapatan rutin.
Pihak yang terlibat dalam hipotek adalah bank dan PPAT. Karena itu, akan ada
proses verifikasi atau pengecekan legalitas properti sebelum akhirnya
pengajuan hipotek atau KPR peminjam akan diterima. Jika ternyata properti
tersebut bodong, maka pihak kreditur dan debitur akan terhindar dari risiko
kerugian.
Dan bila suatu saat debitur ingin pindah kota dan melepas properti
(rumah)nya, maka hipotek tersebut bisa dilakukan alih kredit / KPR take over
ke orang lain yang menginginkan rumah itu. dan hal tersebut tentunya sudah
diatur dengan ketentuan-ketentuan oleh bank tempat melangsungkan
hipotek.
2.7 Kekurangan Sistem Hipotek
Kekurangan hipotek adalah ketidakmudahan dalam urusan pelibatannya
dengan nilai suku bunga. Sebab, tingkat suku bunga jelas bakal kian tinggi
bila waktu pelunasannya panjang.
Debitur hipotek juga memiliki risiko kehilangan asset (rumah) jika
pelunasannya gagal diwujudkan. Selain itu, nilai pinjamannya tetap. Artinya,
jika seandainya terjadi penurunan harga rumah maka hal itu tidak akan
berimbas pada penyesuaian pinjaman.
Syarat untuk menjadi debitur hipotek juga termasuk sulit karena
membutuhkan rekam jejak credit score, angka penghasilan tertentu, dan juga
pemeriksaan lain sebelum proposal pinjaman disetujui.

BAB III
PENUTUP
3.1 KESIMPULAN
Hipotek atau di sebut juga dengan mortgage merupakan hutang yang
dilakukan dengan memberikan hak tanggungan properti dari peminjam ke
pemberi pinjaman sebagai jaminan atas kewajiban pembayaran utang.
Karena hipotek termasuk juga sebagai hak atau klaim atas properti,
maka saat meminjam uang, peminjam akan menggunakan properti tersebut
sebagai jaminan. Artinya apabila peminjam gagal untuk membayarkan
utangnya atau berhenti membayar hipotek, maka pemberi pinjaman boleh
menyita properti yang di jadikan jaminan tersebut. Hal ini karena hipotek
terletak untuk seluruh benda yang menjadi objek hipotek. Bunga tanah yang
dibayar dengan uang maupun yang dibayar dengan hasil tanah.

3.2. SARAN
Demi kesempurnaan makalah ini kritik dan saran yang bersifat membangun
sangat kami harapkan, agar makalah ini dapat menjadikan suatu pedoman
untuk kalangan umum. Kami sebagai penyusun memohon maaf atas segala
kekurangan dan kesalahan dalam penyusunan makalah ini. Atas kritik , saran,
dan perhatiannya kami ucapkan terimakasih.