BAB III

PEMBUATAN PERJANJIAN UTANG PIUTANG DENGAN PEMBERIAN

JAMINAN HAK ATAS TANAH DALAM PRAKTEK

A. Utang-piutang Dikaitkan Dengan Hak Tanggungan Sebagai Lembaga

jaminan Atas Tanah

Sebagaimana yang telah dijelaskan pada bab sebelumnya, bahwa utang-

piutang merupakan perjanjian antara pihak yang satu dengan pihak lain dengan

objek perjanjiannya adalah uang. Kedudukan yang satu sebagai pemberi

pinjaman atau kreditur, dengan pihak lain yang menerima pinjaman uang yaitu

debitur. Utang-piutang sebagai perjanjian menimbulkan hak dan kewajiban

bagi para pihak yang membuatnya. Pinjaman uang (utang) yang tertuang dalam

perjanjian utang-piutang oleh kreditur kepada debitur bukan tanpa resiko,

karena resiko mungkin saja terjadi baik akibat dari kelalaian yang disengaja

ataupun kelalaian yang tidak disengaja.

Perjanjian adalah sumber penting yang melahirkan perikatan.

Hubungan dua orang atau lebih ini adalah suatu hubungan hukum, yang berarti

hak kreditur itu dijamin oleh hukum atau undang-undang.1 Intinya bahwa

kehendak untuk mempunyai hubungan hukum dalam perikatan ini karena para

1
Subekti, Hukum Perjanjian, Jakarta: PT.Intermesa, 2005, hlm.3.

1
pihak mengharapkan adanya akibat hukum dikemudian hari dari perjanjian ini,

sehingga diperoleh kepastian hukum. Terjadinya suatu perjanjian kerap

menimbulkan suatu permasalahan hukum dalam masyarakat, sehingga

mengakibatkan kerugian kepada salah satu pihak.

Awal mula dari permasalahan hukum ini adalah adanya 2 (dua) orang,

atau pihak yang membuat perjanjian utang piutang dengan jaminan sertifikat

hak milik atas tanah. Pihak yang pertama ialah Steven Hans, selaku kreditur

dan pihak kedua adalah Wendy, selaku debitur. Selanjutnya pada tanggal 25

Januari 2019, yang mana telah terjadi perjanjian hutang-piutang antara kreditur

dan debitur, perjanjian tersebut dibuat dihadapan notaris Joko Sebastian, tanpa

memasang hak tanggungan. Kronologi pada saat penjaminan hak milik atas

tanah tersebut, terdapat hal-hal yang diperjanjikan oleh para pihak, yaitu:

1. Pihak pertama yaitu Steven Hans, memberi hutang atau pinjaman uang

kepada pihak kedua yaitu Wendi, sebesar Rp. 3, 3 miliar.

2. Para pihak telah sepakat, bahwa jangka waktu untuk pembayaran utang

tersebut selama 8 bulan. Yakni pada tanggal 29 Oktober 2019, dengan

jaminan sertifikat hak milik, Nomor: 22960/Pal IX, berukuran 10.656 meter

persegi, dengan Surat Ukur, Nomor: 08908/PAL/IX/2016, Desa Pal IX,

Kecamatan Sungai Kakap, Kabupaten Kubu Raya, Provinsi Kalimantan

Barat. Apabila dengan batas waktu yang sudah disepakati debitur tidak

memenuhi kewajibannya, maka buku sertifikat menjadi milik kreditur.

2
 Kreditur selaku pihak pertama telah melaksanakan isi perjanjian atau

memberikan hutang sebesar tersebut diatas dalam perjanjian, sedangkan debitur

selaku pihak kedua telah menerima hutang tersebut sebesar yang diatas dan

menyerahkan jaminan sertifikat tanah atas nama debitur, kemudian dengan

batas waktu yang telah disepakati dalam perjanjian, debitur memenuhi

kewajibannya terhadap pembayaran utang kepada kreditur dengan memberikan

cek Bank Negara Indonesia (BNI) senilai Rp3.3 miliar, atas nama Mulia Jaya

Land. Sewaktu hendak dicairkan, ternyata cek yang dimaksud kosong, artinya

tidak ada uang untuk membayar pinjaman sesuai perjanjian.

Bahwasanya saat kreditur akan mengambil buku sertifikat sebagai

jaminan alat bayar, sesuai perjanjian. Notaris Joko Sebastian, dengan

mudahnya, mengaku, bahwa barang bukti yang dimaksud sudah diserahkan

kepada debitur, tanpa ada kesepakatan kedua belah pihak terlebih dahulu.

Akibat dari perbuatan debitur dan Notaris Joko Sebastian, maka kreditur

mengalami kerugian sebesar Rp3,3 miliar.

Berdasarkan aturan yang berlaku, sebenarnya penjaminan hak milik atas

tanah harus sesuai dengan prosedur yang telah diatur di dalam Undang-Undang

Nomor 4 Tahun 1996 tentang Hak Tanggungan atas Tanah Beserta Benda-

Benda yang Berkaitan Dengan Tanah (UUHT). Dalam menjaminkan Hak atas

tanah terdapat perbedaan opini diantara para ahli hukum atau orang-orang yang

bergerak di bidang profesi hukum yang berkaitan dengan pertanahan.

3
 Menurut data hasil wawancara yang telah dikumpulkan dari dua

narasumber, yakni narasumber yang pertama ialah Bapak Nono Subarno, yang

berprofesi sebagai seorang Notaris/PPAT di daerah Majalengka, dan juga

merupakan Majelis Pengawas Daerah. Lalu narasumber yang kedua yaitu Ibu

Elis Nurhayati, berprofesi sebagai seorang Notaris/PPAT Kabupaten Bandung,

dan juga merupakan Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran.

Pendapat Bapak Nono Subarno, dalam prakteknya bahwa seorang

Notaris akan menyarankan kepada para pihak agar membuat suatu akta jaminan

untuk utang piutang, harus dibarengi atau dipasang hak tanggungan. Namun

para pihak terkadang keberatan untuk membuat Akta Pembebanan Hak

Tanggungan dengan alasan prosedur yang panjang, memakan waktu dan biaya

yang lebih mahal. Melihat kasus tersebut, bahwa notarisnya sudah sangat lalai

dari awal, karena tidak hati hati ataupun tidak jeli untuk memasang hak

tanggungan dengan jumlah uang yang cukup besar yakni senilai 3,3 miliar.2

Mengenai hal prosedur pembuatan akta, bahwa pembuatan perjanjian

utang piutang yang tidak dipasang hak tanggungan, akan sangat riskan.

Terutama apabila dikemudian hari terjadi wanprestasi. Apabila tidak

dibebankan Hak Tanggungan, maka apabila debitur wanprestasi, objek jaminan

berupa hak milik atas tanah tersebut tidak dapat langsung dilelang, tapi harus

2
Hasil wawancara dengan Bapak Nono Subarno, Notaris/PPAT di Majalengka, sekaligus
Majelis Pengawas Daerah, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 16 Mei, 2022

4
 mendapatkan penetapan pengadilan terlebih dahulu untuk dilelang. Lelang

yang dilakukan melalui pengadilan tersebut dinamakan lelang eksekusi.3

Mencermati kasus tersebut, mengenai perlindungan hukum bagi

kreditor atas jaminan tanah yang tidak didaftarkan sebagai hak tanggungan ini,

apabila dilihat dari objek jaminannya yaitu tanah, dan apabila dilihat dari sudut

pandang yuridis hak tanggungan tanah yang tidak didaftarkan sebagai hak

tanggungan ini, tidak memiiki perlindungan hukum bagi kreditornya.

Bahwasanya, kreditor yang memperoleh perlindungan hukum hanyalah

kreditor pemegang Sertifikat Hak Tanggungan.4

Mengenai UUHT ini juga tidak mengatur pada tanah yang tidak

didaftarkan sebagai Hak Tanggungan. Jaminan hak atas tanah ini tidak bisa

dijadikan sebagai jaminan pelunasan hutang, karena tidak didaftarkan sebagai

Hak Tanggungan, maka otomatis tanah yang dijadikan sebagai jaminan tidak

memiliki keistimewaan seperti tanah yang didaftarkan sebagai hak tanggungan.

Salah satunya juga tidak berlaku asas droit de suite, Pasal 7 UUHT

menyebutkan bahwa: Benda yang dijadikan hak tanggungan akan tetap

mengikuti objeknya dalam tangan siapapun objek benda tersebut berada.5

3
Hasil wawancara dengan Bapak Nono Subarno, Notaris/PPAT di Majalengka, sekaligus
Majelis Pengawas Daerah, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 16 Mei, 2022.
4
Hasil wawancara dengan Bapak Nono Subarno, Notaris/PPAT di Majalengka, sekaligus
Majelis Pengawas Daerah, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 16 Mei, 2022.
5
Hasil wawancara dengan Bapak Nono Subarno, Notaris/PPAT di Majalengka, sekaligus
Majelis Pengawas Daerah, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 16 Mei, 2022.

5
 Demikan juga, apabila objek hak tanggungan sudah berpindah tangan

dan menjadi milik dari pihak lain, kreditur masih tetap dapat menggunakan

haknya melakukan eksekusi jika debitur wanprestasi. Pengikatan benda sebagai

objek hak tangungan, maka hak tanggungan secara kekuasaan telah beralih dari

tangan debitur pemilik objek hak tanggungan kepada kreditur sebagai

pemegang hak tanggungan. Hal ini merupakan salah satu bentuk perlindungan

hukum yang diberikan pada seorang debitor pemegang hak tanggungan oleh

UUHT itu sendiri. Akan tetapi, asas ini tidak berlaku bagi kreditor pada kasus

yang penulis teliti karena kreditor bukan pemegang hak tanggungan.6

Jaminan sebenarnya sebagai salah satu bentuk perlindungan hukum

secara preventif, artinya jaminan digunakan untuk berjaga-jaga sebelum debitor

dalam hal ini melakukan wanprestasi atau sebelum timbulnya sengketa.

Perjanjian utang- piutang menurut Ibu Elis Nurhayati, bahwa jaminan atas tanah

tersebut tidak bisa digunakan sebagai pelunasan hutang, maka perlindungan

hukum yang dapat diberikan kepada kreditor adalah dengan mengacu pada

Pasal 1131 KUHPerdata: Segala barang-barang bergerak dan tidak bergerak

milik debitur, baik yang sudah ada maupun yang akan ada, menjadi jaminan

untuk perikatan-perikatan perorangan debitur itu.7

6
Hasil wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati, Notaris/PPAT Kabupaten Bandung, sekaligus
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal
18 Mei 2022.
7
Hasil wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati, Notaris/PPAT Kabupaten Bandung, sekaligus
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal
18 Mei 2022.

6
 Selanjutnya dasar jaminan umum dilanjutkan dengan Pasal 1132

KUHPerdata:

Barang-barang itu menjadi jaminan bersama bagi semua kreditur

terhadapnya hasil penjualan barang-barang itu dibagi menurut
perbandingan piutang masing-masing kecuali bila diantara para kreditur
itu ada alasan-alasan sah untuk didahulukan.

Berdasarkan ketentuan dalam Pasal 1131 dan 1132 KUHPerdata,

jaminan yang bersifat umum ditunjukan kepada seluruh kreditur dan mengenai

segala kebendaan debitur. Guna pelunasan hutang debitor, dari pasal ini dapat

dipahami bahwa kreditor bisa melakukan pelelangan atas seluruh kekayaan

debitor dan mengambil pelunasan hutang dari penjualan harta tersebut. Dewasa

ini, bahwa tanah yang dikecualikan terhadap pelelangan umum, hal ini karena,

tanah yang bisa dilakukan pelelangan umum adalah tanah yang telah

didaftarkan sebagai Hak Tanggungan. Sebagaimana ketentuan umum dan Pasal

6 dalam UUHT menyebutkan bahwa:

Ketetentuan umum,

Hak Tanggungan adalah hak jaminan atas tanah untuk pelunasan utang

tertentu, yang mempunyai kedudukan diutamakan kepada kreditor tertentu

terhadap kreditor-kreditor lain, dalam artian bahwa jika debitor cidera janji

maka kreditor pemegang Hak Tanggungan berhak menjual pelelangan umum

tanah yang dijadikan jaminan menurut ketentuan peraturan perundang-

undangan yang bersangkutan, dengan hak mendahului daripada kreditor-

kreditor lain. Kedudukan diutamakan tersebut sudah barang tentu tidak

7
mengurangi preferensi piutang- piutang Negara menurut ketentuan-ketentuan

hukum yang berlaku.

Pasal 6 UUHT:

Apabila debitor cidera janji, pemegang Hak Tanggungan pertama

mempunyai hak untuk menjual objek Hak Tanggungan atas kekuasaan
sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan
piutangnya dari hasil penjualan tersebut.

Mengenai kedua pasal tersebut, telah menyebutkan secara jelas apabila

tanah yang dapat dilelang adalah tanah yang terikat oleh Hak Tanggungan, dan

hanya kreditur pemegang Hak Tanggungan yang dapat menjual tanah tersebut

melalui pelelangan umum.

Jaminan secara umum yang diatur dalam Pasal 1131 KUHPerdata

menjelaskan bahwa seluruh kekayaan debitor baik meliputi benda bergerak

maupun benda tetap, baik yang ada pada saat perjanjian utang piutang maupun

yang akan timbul seluruhnya dijadikan sebagai barang jaminan. J. Satrio

menuliskan dalam bukunya, bahwa dari Pasal 1131 KUHPerdata dapat

disimpulkan point sebagai berikut:

a. Seorang kreditor boleh mengambil pelunasan hutang dari harta kekayaan

debitor;

b. Setiap kekayaan debitor dapat dijual guna pelunasan tagihan kreditor;

8
 c. Hak tagihan kreditor hanya dijamin dengan harta benda debitor saja, tidak

dengan “person debitor”.8

Masyarakat menganggap, bahwa Pasal 1131 sebagai jaminan umum ini

memiliki kekurangan. Hal ini dikarenakan:

1. Benda tidak khusus, pasal ini tidak menyebutkan benda apa saja yang dapat

dijadikan sebagai jaminan utang.

2. Jaminan tidak mengikuti benda, apabila jaminan atau benda dialihkan

kepada pihak lain oleh debitor, maka hak kreditor tetap melekat pada benda

tersebut tanpa melihat ditangan siapa benda itu berada.

3. Tidak ada kedudukan bagi kreditur preference, berbeda dengan jaminan

umum dari Pasal tersebut. Kreditor tidak dapat diberi kedudukan yang

didahulukan dalam pelunasan hutang apabila debitor wanprestasi.

Penggunaan jaminan umum sebagai jaminan utang, sebenarnya sudah

otomatis, akan ada ketika perjanjian itu timbul bahkan tanpa para pihak

mencantumkan klausula jaminan dalam perjanjian. Tetapi dilihat dari

kekurangan jaminan kebendaan secara umum, maka masyarakat pada

umumnya memilih jaminan secara khusus terhadap suatu benda yang akan

dijadikan sebagai barang jaminan. Misalnya seperti, jaminan benda bergerak

yaitu fidusia, gadai, jaminan benda tetap yaitu hak tanggungan.

8
Niken Prasetyawati. 2015. “Jaminan Kebendaan dan Jaminan Perorangan Sebagai Upaya
Perlindungan Hukum bagi Pemilik Piutang”. Jurnal Sosial Humaniora Vol. 8 No. 1. Surabaya: IPTEK
ITS.

9
 Mengenai kasus tersebut, bahwa jaminan khusus yang diberikan debitor

berupa jaminan atas tanah ini tidak didaftarkan sebagai Hak Tanggungan, dan

tidak bisa dilakukan eksekusi melalui pelelangan umum. Jaminan yang dapat

digunakan sebagai bentuk pengganti dari jaminan atas tanah tersebut adalah

seluruh harta kekayaan debitor baik benda bergerak maupun tidak bergerak

sesuai dengan Pasal 1131 KUHPerdata.9

Perlindungan hukum secara preventif, bagi debitor atas tanah yang tidak

didaftarkan sebagai hak tanggungan melalui Pasal 1131, seluruh harta kekayaan

debitor yang dijadikan sebagai jaminan utang dan dilakukan pelelangan umum,

karena jaminan atas tanah yang ada dalam perjanjian utang piutang tersebut

tidak bisa dijadikan jaminan. Hukum bukan hanya memperhatikan kepentingan

kreditur. Perlindungan juga diberikan kepada debitur dan pemegang Hak

Tanggungan.

Tanah yang bisa dijadikan sebagai jaminan kebendaan, yaitu jaminan

yang diberikan atas suatu barang, namun tanah yang didaftarkan sebagai Hak

Tanggungan dan mempunyai Sertifikat Hak Tanggungan saja yang dapat

dilakukan eksekusi melalui pelelangan umum, dan hanya kepada kreditor

pemegang Sertifikat Hak Tanggungan saja yang dapat melakukan pelelangan

9
Hasil wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati, Notaris/PPAT Kabupaten Bandung, sekaligus
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal
18 Mei 2022.

10
atas tanah tersebut. Selain daripada hal tersebut, kreditor tidak memiliki

perlindungan hukum.

Secara teori bahwa hak tanggungan memberikan kemudahan dan

kepastian dalam pelaksanaan eksekusi, sebagaimana telah diatur menurut

Undang-Undang No. 4 tahun 1996 tentang Hak Tanggungan Atas Tanah

Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan Tanah, ada 3 macam sebagai

berikut:

1. Eksekusi berdasarkan Titel Eksekutorial;

2. Eksekusi berdasarkan Kekuasaan Sendiri (Parate Executie); dan

3. Eksekusi di Bawah Tangan.

Kreditur melayangkan gugatan permohonan kepada pengadilan terkait,

mewajibkan debitur untuk menyerahkan obyek jaminan utang piutang kepada

kreditur untuk dilakukan penjualan atau pelaksanaan lelang dan hasilnya untuk

memenuhi kewajibannya kepada kreditur. Mengenai hal tersebut tidak akan

mudah, karena mengingat bahwa untuk melakukan eksekusi lelang atau dijual

sertipikat, harus dipasang Hak Tanggungan atau dikabulkan permohonan sita

jaminannya.

Berdasarkan pengertian diatas dapat mempermudah untuk dilakukan

penjualan atau dilelang sebagaimana permintaan kreditur, maka hal ini dapat

dimungkinkan untuk dilakukan pelaksanaan lelangnya. Mengingat keberadaan

sertipikat hak milik berada pada tangan debitur, bukan hal yang gampang untuk

melaksanakan eksekusinya. Berbeda apabila Sertipikat Hak Milik dipegang

11
 oleh kreditur, maka kreditur dapat langsung memproses pelaksanaan lelang,

sehingga satu-satunya cara dengan real title eksekutorial putusan pengadilan.10

Diawali dengan pengajuan penetapan sita jaminan untuk dilakukan

eksekusi kepada ketua pengadilan negeri, sehingga eksekusi dapat dilakukan

dengan cara title eksekutorial putusan pengadilan. Eksekusi berdasarkan titel

eksekutorial sebelum pelaksanaan lelang, pemegang hak tanggungan

mengajukan permohonan eksekusi kepada ketua pengadilan negeri, kemudian

pengadilan negeri akan memberikan teguran atau peringan kepada termohon

eksekus,i atau pemberi hak tanggungan. Kenyatannya apabila menggunakan

eksekusi berdasarkan title eksekutorial ada unsur yang tidak terpenuhi, dimana

obyek jaminan dalam putusan ini tidak disita oleh jurusita pengadilan negeri,

melainkan majelis hakim memberikan kewenangan untuk penggugat

melakukan eksekusi baik di jual atau di lelang.

Pemahaman mengenai hal tersebut, bahwa eksekusi terhadap obyek hak

tanggungan, ini menggunakan eksekusi berdasarkan titel eksekutorial yang

didahului dengan pengajuan gugatan kepada pengadilan negeri. Terkadang

pada pelaksanaannya, apabila yang sertipikatnya ada pada debitur, walaupun

pada putusan hakim diwajibkan untuk menyerahkan kepada kreditur, akan

tetapi hal tersebut tidak mudah dilakukan. Cara lainnya, kreditur dapat

10
Hasil wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati, Notaris/PPAT Kabupaten Bandung, sekaligus
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal
18 Mei 2022.

12
 melakukan upaya hukum berupa melaporkan ke pihak kepolisian karena adanya

tindak pidana berupa penggelapan barang jaminan.11

Kemungkinan kedua sebelum pelaksanaan lelang eksekusi, dapat

dilakukan dengan cara mendaftarkan kembali sertipikat hak milik dengan Hak

Tanggungan, beberapa hal yang harus diperhatikan oleh kreditur sebelum

pelaksanaannya antara lain:12

1. Melakukan penyuratan kepada debitur untuk menyerahkan sertifikat kepada

kreditur untuk diproses memasang kembali hak tanggungan kepada kantor

pertanahan setempat;

2. Melakukan penyuratan kepada kantor pertanahan untuk memcatatkan

kembali Roya yang telah dihapus, sehingga terpasang kembali hak

tanggungan pada sertipikat hak milik;

3. Kreditur memberikan surat permohonan eksekusi jaminan untuk

pelaksanaan lelang berdasarkan perintah pengadilan.

Lelang merupakan penjualan barang yang dilakukan secara terbuka

dimuka umum dimana harga barang-barang yang ditawarkan kepada pembeli

setiap saat semakin meningkat. Sedangkan menurut Pasal 1 angka (1) Peraturan

11
Hasil wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati, Notaris/PPAT Kabupaten Bandung, sekaligus
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal
18 Mei 2022.
12
Hasil wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati, Notaris/PPAT Kabupaten Bandung, sekaligus
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal
18 Mei 2022.

13
 Menteri Keuangan Nomor: PMK No. 40/PMK.07/2006 menerangkan bahwa

lelang adalah penjualan barang yang terbuka untuk umum, dengan penawaran

harga secara tertulis dan/atau lisan yang semakin meningkat atau menurun

untuk mencapai harga tertinggi, yang didahului dengan pengumuman lelang.13

Khusus mengenai lelang eksekusi pengadilan, diperlukan syarat-syarat

sebagai kelengkapan permohonan antara lain:14

1. Penetapan Ketua Pengadilan Negeri

2. Aanmaning atau teguran

3. Penetapan sita atas obyek Hak Tanggungan

4. Berita Acara Sita

5. Perincian utang

6. Pemberitahuan lelang kepada termohon lelang

7. Bukti kepemilikan (sertipikat).

Adapun tahapan sebelum dilaksanakannya pelaksaan lelang, antara lain:15

1. Tahapan persiapan lelang, permohonan lelang disertai dengan dokumen

yang disyaratkan kepada Kantor Lelang.

13
Indonesia, Peraturan Menteri Keuangan, PMK No. 40/PMK.07/2006 Tahun 2006, Pasal. 1
angka 1.
14
Ngadenan, Eksekusi Hak Tanggungan Sebagai Konsekuensi Jaminan Kredit Untuk
Perlindungan Hukum Bagi Kepentingan Kreditur di Mungkid, Jurnal Law Reform Volume 5
Nomor 1 (April 2010), hlm. 131.
15
Evie Hanavia, Eksekusi Hak Tanggungan Berdasarkan Titel Eksekutorial Dalam Sertipikat
Hak Tanggungan, Jurnal Repertorium Volume 4 Nomor 1 (Januari-Juni 2017), hlm. 26.

14
2. Setiap peserta lelang menyetor uang jaminan penawaran lelang yang

besarnya ditentukan oleh penjual lelang.

3. Penentuan harga limit oleh penjual dan diserahkan kepada Pejabat lelang

sebelum lelang dimulai.

4. Pemenang lelang disebut sebagai pembeli, apabila tidak memenuhi

kewajibannya maka selama waktu 6 (enam) bulan tidak diperbolehkan

mengikuti lelang diseluruh wilayah Republik Indonesia.

Setelah ditetapkan tentang waktu pelaksanaan lelang, kemudian Ketua

Pengadilan Negeri selaku pemohon lelang melaksanakan pengumuman lelang

pertama dan kedua dalam tenggang waktu 15 (lima belas) hari, jadi

pengumuman lelang kedua dengan pelaksanaan lelang tidak boleh kurang dari

14 (empat belas) hari. Bahwasanya apabila setelah pengumuman lelang ke II

juga tidak ada pelunasan atau penyelesaian, maka lelang akan dimenangkan

dengan yang mengajukan penawaran tertinggi di atas nilai limit.

Sampai pengumuman lelang diumumkan, penjual (pelelang) obyek hak

tanggungan dapat dihindari dengan cara melunasi semua utangnya, beserta

biaya-biaya eksekusi yang telah dikeluarkan, setelah selesai eksekusi maka

kreditor pemegang hak tanggungan berhak mengambil pelunasan atau biaya

atas ganti-rugi atas piutangnya, dari hasil penjualan obyek hak tanggungan

15
 tersebut, apabila terdapat kelebihan nilai penjualan dari pada piutang, maka sisa

penjualan tersebut menjadi hak untuk pemberi hak tanggungan (debitur).16

Penjualan atau eksekusi dengan lelang memiliki 2 (dua) kemungkinan,

yaitu mendapatkan hasil penjualan atau lelang diatas nilai hak tanggungan dan

mendapatkan hasil penjualan dibawah nilai hak tanggungan. Berdasarkan hal

tersebut, apabila hasil lelangnya di atas nilai hak tanggungan, maka hak kreditur

hanya sebatas nilai hak tanggungan yang sudah dipotong dengan biaya-biaya

lelang dan penjualan, kemudian lebihnya dikembalikan atau menjadi milik

debitur. Berbeda apabila hasil lelang di bawah nilai hak tanggungan, maka hak

kreditur hanya sebesar hasil penjualan di potong biayabiaya lelang atau

penjualan.17

Perjanjian utang piutang yang belum ada kesepakatan terkait obyek

jaminan antara debitur dengan kreditur, tetapi sudah mentaksir nilai jaminan

apakah nilai hutangnya sudah menutupi atau belum dengan jaminan tersebut,

hal ini dilakukan untuk mengurangi resiko terhadap pelunasan utang apabila

debitur tidak sanggup melunasi atau tidak sanggup bayar.18 Prakteknya, saat

dilaksanakan eksekusi lelang atau penjualan paksa, hasil dari penjualan lelang

16
Ibid., hlm. 206.
17
Sunu Widi Purwoko, Catatan Hukum Seputar Perjanjian Kredit dan Jaminan, Jakarta: s.n.,
2011, hlm. 193.
18
Hasil wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati, Notaris/PPAT Kabupaten Bandung, sekaligus
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal
18 Mei 2022.

16
 dapat turun atau dibawah nilai hutang karena yang dipegang market adalah nilai

jual paksa yang umumnya dibawah nilai pasar.19

Penjualan lelang melalui pelelangan umum tidak menghasilkan harga

tertinggi, namun bermaksud untuk melindungi pihak-pihak yang

berkepentingan, para pihak dapat melakukan eksekusi melalui penjualan di

bawah tangan. Selama para pihak sepakat dan memenuhi syarat, bahwa

pelaksanaan penjualan di bawah tangan ini hanya dapat dilakukan setelah lewat

waktu 1 (satu) bulan, sejak diberitahukan secara tertulis oleh pemberi dan/atau

pemegang hak tanggungan kepada pihak-pihak yang berkepentingan, dan

diumumkan paling sedikit dalam 2 (dua) surat kabar yang beredar di daerah

yang bersangkutan dan/atau media masa setempat, serta tidak ada pihak yang

merasa keberatan, adanya kemungkinan ini dikehendaki untuk mempercepat

penjualan obyek hak tanggungan dengan harga penjualan tertinggi.

B. Prosedur Pembuatan Perjanjian Utang Piutang dengan Pemberian

Jaminan Hak Atas Tanah

Dewasa ini, bahwa dalam prakteknya pelaksanaan perjajian utang

piutang dengan jaminan hak tanggungan bukan suatu hal yang baru lagi, hal

tersebut dibuktikan dengan banyaknya pelaksanaan perjanjian utang piutang

yang dikaitkan dengan jaminan hak tanggungan, tidak seperti yang seharusnya

dilaksanakan sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.

19
Op.cit, hlm. 193.

17
 Kegiatan perjanjian hutang piutang, baik perorangan maupun badan

usaha, pasti meminta jaminan atau agunan dari setiap debitur yang meminjam

uang. Mengenai hal tersebut didasari atas prinsip kehati-hatian yang apabila

nantinya debitur wanprestasi, jaminan yang telah disetujui oleh kedua belah

pihak pada saat perjanjian pinjam meminjam, dapat dimanfaatkan untuk

menarik kembali dana yang telah dipinjamkan kepada debitur dengan

melakukan eksekusi terhadap jaminan yang telah disepakati tersebut.20

Proses pemberian jaminan maka harus dilakukan pendaftaran Hak

Tanggungan, dalam tindakannya yang paling utama adalah harus dibuat

terlebih dahulu Akta Pemberian Hak Tanggungan (selanjutnya disebut APHT),

yang dibuat oleh Pejabat yang berwenang yaitu PPAT, dan setelah itu wajib

didaftarkan pada Kantor Badan Pertanahan setempat. Bahwasanya, pelayanan

PPAT terikat pada peraturan jabatan dan kode etik profesi sebagai PPAT,

sehingga dengan demikian seorang PPAT berkewajiban menjaga martabatnya

sebagai PPAT, dengan tidak melakukan kesalahan profesi dan menghindari

pelanggaran aturan yang dapat merugikan orang lain.21

Dewasa ini terdapat beberapa pejabat umum yang memiliki

kewenangan untuk membuat alat bukti tertulis yang autentik, terkait masalah

20
Adrian Sutedi, Implikasi Hak Tanggungan Terhadap Pemberian Kredit oleh Bank dan
Penyelesaian Kredit Bermasalah, Jakarta: BP. Cipta Jaya, 2006, hlm. 136.
21
Hasil wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati, Notaris/PPAT Kabupaten Bandung, sekaligus
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal
18 Mei 2022.

18
 pertanahan yakni, Notaris, PPAT dan Camat. Ketiganya merupakan pejabat

umum yang berdasarkan undang-undang memiliki kewenangan sesuai dengan

porsinya masing-masing, tanpa mengganggu atau membatasi hak dan

kewenangan pejabat lainnya.22

Pelaksanaan perjanjian utang piutang yang dikaitkan dengan jaminan

hak tanggungan, yang sering kali terjadi dikalangan masyarakat adalah apabila

debitur cidera janji, maka jaminan hak tanggungan yang ada dalam penguasaan

kreditur adalah menjadi milik kreditur. Pelaksanaan tersebut ditandai dengan

dibuatkannya perjanjian utang piutang, yang kemudian dibuatkannya akta

pemberian hak tanggungan.

Keseluruhan akta tersebut biasanya terjadi dalam satu waktu (tanggal,

bulan dan tahun yang sama), sehingga apabila debitur cidera janji dalam

melakasanakan perjanjian utang piutang dengan kreditur, maka kondisi tersebut

akan berputar dengan seolah-olah kreditur telah melakukan pembelian, atas unit

yang dijaminkan di dalam akta pemberian hak tanggungan. Fenomena tersebut

bukan hanya terjadi dikalangan masyarakat menengah ke bawah saja, akan

tetapi juga terjadi pada masyarakat golongan menengah ke atas, yang akhirnya

22
Hasil wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati, Notaris/PPAT Kabupaten Bandung, sekaligus
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal
18 Mei 2022.

19
 fenomena dan/atau praktek pelaksanaan perjanjian utang piutang, dengan

jaminan hak tanggungan seringkali menimbulkan konflik.23

Berdasarkan ketentuan peraturan perundang-undangan yang berlaku,

seharusnya si kreditur melanjutkan akta pemberian hak tanggungan untuk

ditingkatkan menjadi hak tanggungan, sehingga apabila si debitur cidera janji,

maka eksekusi yang dapat dilakukan oleh pemegang hak tanggungan adalah

menjual melalui pelelangan umum, hal mana sesuai dengan ketentuan pasal 6

uuht, yang menyatakan:

“Apabila debitor cidera janji, pemegang hak tanggungan pertama

mempunyai hak untuk menjual obyek hak tanggungan atas kekuasaan
sendiri melalui pelelangan umum serta mengambil pelunasan
piutangnya dari hasil penjualan tersebut.”

Pembebanan Hak tanggungan atas tanah/objek yang menjadi jaminan

utang sangat diperlukan, hal ini sebagai jaminan bila dikemudian hari debitur

cidera janji atau gagal membayar utangnya, maka kreditur bisa langsung

mengeksekusi tanah atau objek yang menjadi jaminan utang tersebut. Eksekusi

jaminan tersebut harus diletakan terlebih dahulu hak tanggungan, sehingga bisa

langsung dieksekusi.

Hal ini didukung berdasarkan wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati,

yang mengatakan bahwa hal tersebut perlu dipahami sehingga klien bisa

23
Hasil wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati, Notaris/PPAT Kabupaten Bandung, sekaligus
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal
18 Mei 2022.

20
 mendapatkan jaminan kepastian, dalam hal eksekusi jaminan apabila

dikemudian hari debitur cidera janji.

Pertama-tama, yang harus di perhatikan terlebih dahulu adalah

bagaimana isi perjanjian hutang piutang, yang dibuat oleh kreditur sebagai

pemberi hutang dengan debitur sebagai penerima hutang, apakah perjanjian

yang dibuat sudah memenuhi syarat-syarat sah perjanjian menurut pasal 1320

KUHPerdata, antara lain adanya kesepakatan kehendak, kecakapan berbuat

menurut hukum, perihal tertentu, kausa yang diperbolehkan. Arti lainnya

apakah sudah sesuai dengan Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang

Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan

Tanah.24

Menurut pasal 1320 KUHPerdata, adanya syarat kesepakatan kehendak

dimaksudkan, agar suatu perjanjian/kontrak dianggap sah oleh hukum. Kedua

belah pihak, mesti ada kesesuaian pendapat tentang apa yang diatur oleh

perjanjian tersebut. Menurut hukum, kesepakatan kehendak itu ada jika tidak

terjadinya salah satu unsur paksaan, penipuan dan kekhilafan. Terbukti apabila

ada unsur penipuan, tentu perjanjian/kesepakatan itu tidak sah atau dapat

dibatalkan. Seperti yang tercantum dalam pasal 1321KUHPerdata yaitu: “Tidak

24
Hasil wawancara dengan Ibu Elis Nurhayati, Notaris/PPAT Kabupaten Bandung, sekaligus
Dosen Magister Kenotariatan Universitas Padjadjaran, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal
18 Mei 2022.

21
 sepakat yang sah apabila sepakat itu diberikan karena kekhilafan, atau

diperolehnya dengan paksaan atau penipuan”.

Berdasarkan pasal tersebut, pelakunya dapat dilaporkan kepada pihak

yang berwajib karena ada unsur penipuan, dalam Undang-Undang Nomor 4

tahun 1996 Tentang Hak Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang

Berkaitan Dengan Tanah, telah diatur bahwa tanah (benda tidak bergerak)

sebagai jaminan utang. Pasal 1 angka (1) Undang-Undang No 4 Tahun 1996

mengatakan: Hak Tanggungan atas tanah beserta benda-benda yang berkaitan

dengan tanah, yang selanjutnya disebut hak tanggungan, adalah hak jaminan

yang dibebankan pada hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam undang-

undang nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-Pokok Agraria,

berikut atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu kesatuan

dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu, yang memberikan kedudukan

yang diutamakan kepada kreditor-kreditor lain.

Selanjutnya yang dapat dijadikan sebagai hak tanggungan hanyalah hak

milik dan jenis-jenis hak tanah lainnya, menurut undang-undang pokok agraria,

dan jika akan dijadikan jaminan untuk pelunasan hutang harus melalui proses

yang telah ditentukan dalam Undang-Undang Nomor 4 tahun 1996. Terdapat

prosedur pembebanan hak tanggungan atas tanah sebagai berikut:25

1. Didahului Dengan Perjanjian Utang Piutang

25
Hasil wawancara dengan Bapak Nono Subarno, Notaris/PPAT di Majalengka, sekaligus
Majelis Pengawas Daerah, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 16 Mei, 2022.

22
 Untuk membebankan hak tanggungan terhadap suatu tanah/objek

yang menjadi jaminan, maka harus didahului dengan adanya perjanjian

utang piutang antara debitur dan kreditur. Perjanjian utang piutang tersebut

bisa dibuat dengan akta notaris bisa juga hanya dengan akta dibawah tangan

(tanpa akta notaris).

2. Dibuatnya Akta Pemberian Hak Tanggungan

Setelah dibuat perjanjian utang piutang, baru kemudian harus dibuat

APHT oleh PPAT. Umumnya APHT berisi nama dan identitas pemegang

dan pemberi hak tanggungan (jaminan), nilai jaminan, jenis objek yang

dijadikan jaminan oleh si debitur, misalnya tanah atau bangunan atau objek

lainnya, dan lain sebagainya, sehingga jelas objek yang menjadi jaminan di

dalam utang-piutang tersebut.

3. Pendaftaran Akta Pemberian Hak Tanggungan

Dalam waktu paling lama 7 (tujuh) hari kerja setelah APHT yang

sudah dibuat ditandatangani, PPAT wajib mendaftarkan akta tersebut kepada

Kantor Pertanahan Kabupaten/Kota setempat, maksud pendaftaran

pembebanan Hak Tanggungan tersebut adalah, untuk dibuatkan buku tanah

Hak Tanggungan dan mencatatkan dalam buku tanah, hak atas tanah yang

menjadi objek hak tanggungan/jaminan serta menyalin catatan tersebut pada

sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan.

4. Sebagai tanda bukti adanya hak tanggungan, kantor pertanahan menerbitkan

sertifikat hak tanggungan.

23
 Sebagai tanda bukti adanya Hak Tanggungan atas tanah atau objek,

Kepala Kantor Pertanahan Kabupaten/kota setempat menerbitkan sertifikat

Hak Tanggungan yang di dalamnya memuat irah-irah dengan kata-kata

“DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN YANG MAHA

ESA”. Sertifikat Hak Tanggungan diserahkan kepada pemohon pendaftaran

yaitu PPAT dan/atau kepada Pemegang Hak Tangungan.

Irah-irah “DEMI KEADILAN BERDASARKAN KETUHANAN

YANG MAHA ESA” yang dicantumkan di dalam sertifikat hak tanggungan,

menegaskan adanya kekuatan eksekutorial apabila debitur ingkar

janji/wanprestasi, dengan kata lain bila debitur cidera janji, maka kreditur

dapat langsung melakukan eksekusi objek jaminan tanpa harus mengajukan

gugatan ke pengadilan (parate exercutie).

5. Sertifikat hak tanggungan diserahkan kepada pemegang hak tanggungan.

Masih wawancara dengan Bapak Nono Subarno, bahwa dalam

jaminan yang diterima harus dibuat APHT nya, kemudian harus didaftarkan.

Sehingga bila debitur cidera janji, sebagai kreditur bisa langsung

mengeksekusi jaminan tersebut, kemudian jika debitur cidera janji maka

sertifikat Hak Tanggungan mempunyai kekuatan eksekutorial yang sama,

dengan putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum tetap,

dan berlaku sebagai pengganti grosse acte Hypotheek sepanjang hak tanah.

Inilah sebabnya utang yang dijaminkan dengan hak tanggungan atas tanah

lebih disukai oleh kreditur dibandingkan dengan jaminan lainnya, sebab jika

24
 debitur ingkar janji untuk melunasi utang-utangnya, maka kreditur dapat

langsung melakukan eksekusi terhadap objek jaminan tanpa harus

melakukan gugatan ke pengadilan.

Prosesnya yang cukup rumit, membuat sebagian kalangan khususnya

kreditur perorangan, malas untuk melaksanakan ketentuan proses

penjaminan yang seharusnya dilakukan, sehingga tidak jarang di temukan

orang yang meminjam uang dengan jaminan sertifikat tanah dan hanya

dilakukan berdasarkan surat perjanjian utang-piutang saja, tanpa dibarengi

dengan hak tanggungan.26

Terkait perjanjian hutang piutang antara kreditur dan debitur, dengan

jaminan sertifikat hak milik, seharusnya sudah melalui proses seperti yang

diatur dalam Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1996 Tentang Hak

Tanggungan Atas Tanah Beserta Benda-Benda Yang Berkaitan Dengan

Tanah. Idealnya isi perjanjian hutang piutang tersebut mencantumkan bahwa

jika terjadi wanprestasi, maka sertifikat milik debitur sebagai jaminan bisa

dijadikan pembayaran hutang dari debitur, isi perjanjian juga menyebutkan

jumlah nominal uang yang diperhutangkan agar lebih jelas. 27

Ketika terjadi wanprestasi maka sertifikat itu dapat dieksekusi

langsung oleh kreditur, sehingga tanah itu bisa langsung dijual dan uang

26
Hasil wawancara dengan Bapak Nono Subarno, Notaris/PPAT di Majalengka, sekaligus
Majelis Pengawas Daerah, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 16 Mei 2022.
27
Hasil wawancara dengan Bapak Nono Subarno, Notaris/PPAT di Majalengka, sekaligus
Majelis Pengawas Daerah, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 16 Mei 2022.

25
 penjualan tersebut dijadikan untuk mengganti sejumlah hutang debitur

terhadap kreditur, atau tanah tersebut sudah dihargai sejumlah uang yang di

pinjam oleh debitur, dan ketika debitur wanprestasi, maka tanah tersebut bisa

langsung milik kreditur dengan proses balik nama sertifikat ke Badan

Pertanahan Nasional (selanjutnya disebut BPN).

Seyogyanya apabila dalam pembuatan perjanjian utang piutang tidak

dibarengi dengan memasang hak tanggungan, maka dalam kasus diatas

bahwa kreditur tidak dapat mengeksekusi objek jaminan yang sertifikatnya

dia pegang oleh debitur, karena proses penjaminan utang yang menggunakan

hak katas tanah tidak dilakukn sesuai dengan prosedur peraturan perundang-

undangan yang berlaku.28

Perlu dipahami tindakan yang dilakukan oleh kreditur ialah,

melaporkan si debitur kepada pihak bewajib terkait dengan dugaan tindak

pidana penipuan, selanjutnya kreditur juga dapat melakukan gugatan ke

pengadilan terhadap debitur, sekaligus memohon sita jaminan atas harta

benda yang dimiliki oleh debitur. Berdasarkan alat bukti yang ada, (seperti

perjanjian peminjaman uang). Secara pidana dapat dilakukan dengan

melaporkan debitur atas dugaan tindak pidana penggelapan, agar sertipikat

28
Hasil wawancara dengan Bapak Nono Subarno, Notaris/PPAT di Majalengka, sekaligus
Majelis Pengawas Daerah, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 16 Mei 2022.

26
 yang dikuasai oleh debitur bisa disita sebagai barang bukti dan dikembalikan

kepada yang berhak berdasarkan peraturan perundang-undangan.29

Pemberian hak tanggungan terhadap hak milik atas tanah adalah

dimaksudkan mengatur perjanjian dan hubungan hutang piutang tertentu,

antara kreditur dan debitur, yang meliputi hak kreditur untuk menjual lelang,

harta kekayaan sebagai jaminan serta mengambil pelunasan piutangnya dari

hasil penjualan tersebut. Guna menjamin hal tersebut maka di perlukan

adanya suatu kepastian hukum yang jelas, melalui suatu pendaftaran sebagai

saat lahirnya hak tanggungan.

Terdaftarnya hak tanggungan memiliki suatu kekuatan hukum yang

mengikat diantara para pihak pembuatnya, serta terhadap pihak ketiga yang

berkepentingan. Proses tersebut diharapkan tidak akan terjadi perselisihan

dikemudian hari di dalam pelaksanaannya, dengan demikian pendaftaran

hak tanggungan yang dibebankan terhadap hak milik, wajib dilakukan pada

Kantor Pertanahan yang melingkupi wilayah kerja nya masing-masing.

Terdapat dua syarat yang harus dilakukan dalam melakukan proses

pendaftaran hak tanggungan, sebagaimana yang dikemukakan oleh Satrio,

yaitu:

29
Hasil wawancara dengan Bapak Nono Subarno, Notaris/PPAT di Majalengka, sekaligus
Majelis Pengawas Daerah, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 16 Mei 2022.

27
 1. Syarat spesialitas

Syarat spesialitas adalah, syarat mutlak khusus yang harus dipenuhi

mengenai subjek dan objek hak tanggungan itu sendiri yang akan

diberikan.

2. Syarat publisitas

Syarat publisitas yaitu, syarat yang harus dipenuhi guna publikasi secara

terbuka dan umum, sehingga dapat diketahui oleh pihak-pihak yang

berkepentingan.30

Syarat spesialitas yang dimaksudkan adalah saat dipenuhinya

substansi, atau dasar pemberian hak tanggungan yang dilakukan dihadapan

Notaris/ Pejabat Pembuat Akta Tanah. Atas kesepakatan bersama pihak-

pihak di dalam perjanjiannya, yang bersifat pokok mengenai hutang-piutang

untuk membebankan suatu hak tanggungan, terhadap hak milik atas tanah

dari pemberi hak tanggungan guna suatu jaminan atas pelunasan utangnya.

Hak-hak atas tanah yang dimaksud adalah seperti yang terdapat di

dalam UUPA, yaitu ; hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, hak

pakai atas tanah negara, rumah susun dan hak milik atas satuan rumah

susun.31 Terhadap masing-masing hak di atas terdapat perbedaan di dalam

proses pembebanan hak tanggungannya, yaitu didasarkan atas tanda bukti

kepemilikan hak tersebut yang diserahkan kepada PPAT, di dalam pokok

30
J. Satrio, Hukum Jaminan, Bandung: Citra Aditya Bakti, 2000, hlm. 46.
31
Ibid, hlm. 57.

28
 pembahasan ini adalah mengenai hak milik sebagai hak utama dan terpenuh

atas tanah untuk dibebankan suatu hak tanggungan.

Pemberian hak tanggungan wajib dilakukan melalui suatu akta

otentik, di dalam hal ini ke dalam suatu akta pemberian hak tanggungan yang

(selanjutnya disebut dengan APHT), yang dibuat oleh PPAT yang telah

diunjuk oleh undang-undang, dimana di dalam APHT tersebut menurut Pasal

11 ayat (1) UUHT wajib dicantumkan :32

1. Nama dan Identitas Pemberi dan Penerima Hak Tanggungan

Pemberi hak tanggungan dapat berupa orang-perseorangan atau

badan hukum, yang mempunyai kewenangan untuk melakukan perbuatan

hukum, terhadap benda yang dijadikan objek hak tanggungan.

Berdasarkan ketentuan yang terdapat dalam Pasal 8 UUHT, pemberi hak

tanggungan adalah debitur atau orang lain yang mewakili si debitur,

selanjutnya sebagaimana dinyatakan di dalam konsideran dan penjelasan

umum UUHT, bahwa penerima hak tanggungan bisa juga perseorangan

atau badan hukum, baik orang asing yang berkedudukan di Indonesia

ataupun yang berkedudukan di luar negeri.

Sepanjang kredit yang bersangkutan digunakan dalam rangka

pembangunan di dalam wilayah negara Republik Indonesia. Demikian,

dapat diketahui bahwa nama dan identitas para pihak sebagai pemberi

32
Hasil wawancara dengan Bapak Nono Subarno, Notaris/PPAT di Majalengka, sekaligus
Majelis Pengawas Daerah, dalam wawancara yang dilakukan pada tanggal 16 Mei 2022.

29
 serta penerima hak tanggungan adalah mutlak harus ada, dengan

disebutkan secara jelas dan terperinci di dalam akta tersebut, agar dapat

dengan mudah diketahui siapa saja pihak-pihak yang melakukan

perjanjian pembebanan hak tanggungan tersebut, sehingga akan dapat

diketahui dengan mudah oleh pihak ketiga serta pihak-pihak yang

berkepentingan.

2. Tempat tinggal para pihak

Tempat tinggal para pihak berkaitan dengan alamat pihak-pihak

yang diakui secara hukum, yang dibuktikan dengan adanya suatu tanda

identitas diri, dalam hal ini bisa juga dipilih oleh para pihak tersebut untuk

menunjuk alamat kantor Notaris/ PPAT yang bersangkutan, untuk dipilih

sebagai tempat tinggal bagi para pihak di dalam membuat suatu akta yang

disepakati, sehingga apabila terjadi suatu kepentingan tertentu, maka

akan dapat diketahui dengan mudah dan cepat, dimana pihak-pihak

tersebut bertempat tinggal, guna penyelesaian yang lebih ringkas dan

cepat untuk menghindari terjadinya perselisihan dikemudian hari.

3. Penujukan secara jelas hutang yang dijamin, juga nama dan identitas

pemberi hak tanggungan jika pemberi Hak Tanggungan bukan debitur

Piutang yang dijamin dapat berupa utang yang sudah ada pada

waktu pembebanan hak tanggungan yang bersangkutan, bisa juga utang

yang belum ada. Bahwasanya hal tersebut sudah diperjanjikan oleh kedua

belah pihak, baik yang berasal dari suatu hubungan hukum, ataupun

30
beberapa hubungan hukum yang terjadi, dengan disebut secara pasti

mengenai jumlahnya yang dicantumkan secara tegas dan jelas didalam

APHT. Demikian saat mengambil pelunasan piutangnya dari hasil

penjualan tersebut, kreditur pemegang hak tanggungan mempunyai hak

mendahului kreditur-kreditur lain, atas suatu pelunasannya (droit de

preference), serta tetap berhak menjual lelang benda tersebut, biarpun

benda tersebut sudah dipindahkan kepada pihak yang lain (droit de suite).

Seyognyanya saat pemberian suatu hak tanggungan, apabila benar-benar

diperlukan, dan berhalangan kehadiran pihak debitur untuk memberikan

hak tanggungan dan menandatangani APHT-nya, dapat dikuasa-kan

kepada pihak lain.

Melalui suatu Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan (yang

selanjutnya disebut SKMHT). Yang pembuatannya dilakukan dihadapan

notaris/PPAT, melalui suatu akta otentik yang asli (inoriginali).

Ditandatangani oleh pemberi kuasa, penerima kuasa, dua orang saksi dan

notaris/PPAT, yang membuatnya. SKMHT tersebut satu lembar disimpan

di kantor notaris/PPAT yang bersangkutan, lembar lainnya diberikan

kepada si penerima kuasa untuk keperluan pemberian Hak Tanggungan

dan pembuatan APHT-nya.

Selanjutnya CST. Kansil menyatakan terhadap sahnya suatu

SKMHT, maka terdapat larangan dan persyaratan antara lain dilarang

SKMHT memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum lain, selain

31
 daripada pembebanan Hak Tanggungan, dilarang membuat kuasa

substitusi, yaitu penggantian penerima kuasa melalui peralihan serta

wajib dicantumkan secara jelas objek hak tanggungan, jumlah utang,

nama serta identitas kreditur, debitur jika si debitur bukanlah pemberi hak

tanggungan.33 Bahwasanya saat dibuat SKMHT ini, maka si penerima

surat kuasa dapat membebankan hak tanggungan kepada pihak lain untuk

mewakili si pemberi kuasa, yang tidak dapat ditarik kembali serta tidak

dapat berakhir oleh sebab apapun juga, sampai tercapainya maksud

pemberian kuasa tersebut.

Demikian dapat diketahui, bahwa penunjukan hutang yang

dijaminkan harus disebutkan dengan jelas di dalam pembuatan APHT.

Berikut nama dan identitas debitur jika yang memberikan hak

tanggungan, bukan si debitur tetapi pihak ketiga yang mewakili si debitur

melalui suatu kuasa kedalam SKMHT. Hal ini dimaksudkan, agar

terhadap pihak-pihak yang berkepentingan dapat mengetahui secara jelas

dasar hutang yang dijaminkan, serta terhadap pihak-pihak yang

memperjanjikannya, sehingga tidak akan menimbulkan keraguan bagi

pihak-pihak yang berkepentingan mengenai adanya perjanjian utang-

piutang dengan suatu pemberian hak tanggungan tersebut.

33
CST. Kansil, Pokok-Pokok Hukum Hak Tanggungan, Jakarta: Pustaka Sinar Harapan, 2000,
hlm. 152.

32
4. Nilai tanggungan yang diuraikan secara jelas

Sejumlah nominal uang tertentu yang ditanggungkan, merupakan

nilai tanggungan terhadap objek hak tanggungan, dalam hal ini ditentukan

berdasarkan kesepakatan para pihak sampai sejumlah berapa piutang

yang dijaminkan dengan suatu hak tanggungan, dapat kurang, tetapi juga

dapat lebih besar dari nilai tanggungan yang disepakati. Jika piutang lebih

besar maka yang dijamin adalah sebatas nilai tanggungan yang

dicantumkan didalam APHT, sedangkan untuk piutang, selebihnya atas

suatu pelunasannya memperoleh jaminan menurut ketentuan yang

terdapat di dalamPasal 1131 KUHPerdata.

Nilai tanggungan yang dijaminkan, harus dijelaskan dan

disebutkan dengan serinci-rincinya, agar tidak terdapat penafsiran yang

keliru diantara pihak-pihak, serta untuk menghindari kekeliruan didalam

eksekusinya atas sejumlah mana yang dapat dieksekusikan dikemudian

hari, dalam hal si debitur sebagai pemberi hak tanggungan ingkar janji.

5. Uraian yang jelas mengenai objek hak tanggungan

Untuk dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak

jaminan atas tanah, maka terhadap suatu objek hak tanggungan harus

33
 memenuhi unsur-unsur sebagaimana dikemukakan oleh J. Satrio sebagai

berikut:34

a. harus dapat dinilai dengan uang;

b. memiliki sifat dapat dipindah tangankan

c. termasuk ke dalam hak yang didaftarkan

d. terdapat penunjukan khusus oleh suatu undang-undang objek hak

tanggungan yang bisa dibebankan dapat berupa tanah ataupun benda-

benda tanggungan.

Hal seperti ini, harus dinyatakan secara tegas dan jelas di dalam

APHT yang berkaitan / berlekatan dengan tanah, atau hanya tanahnya saja

yang dijaminkan sebagai objek hak tanggungan. Demikian mengenai

identitas objek hak tanggungan ini harus disebutkan secara rinci dan jelas,

baik mengenai objek apa yang dijaminkan, hak tanahnya, letak, asal-

usulnya, mengenai luasnya, lebarnya, batas-batasnya serta hal-hal yang

berkenaan dengan bukti kepemilikannya.

6. Janji-Janji

Mengenai apa-apa yang disepakati oleh masing-masing pihak,

baik yang bersifat wajib mengenai perjanjian pokoknya, atau pun yang

bersifat fakultatif. Memuat arti boleh dikurangi ataupun boleh juga

ditambahkan asal tidak bertentangan dengan ketentuan yang terdapat di

34
Op.cit, hlm. 69.

34
dalam UUHT, dapat dicantumkan dalam APHT. Berdasarkan janji-janji

di dalam APHT haruslah disebutkan dengan terperinci dan jelas oleh

pihak-pihak yang memperjanjikannya, agar dapat disepakati mengenai

apa-apa yang harus dilakukan dan apa yang tidak boleh dilakukan.

Baik mengenai perjanjian wajib, yaitu yang mengenai substansi /

pokok perjanjian itu sendiri ataupun yang bersifat fakultatif / tambahan

yang dinyatakan lebih rinci mengenai hal-hal yang disepakati bersama,

agar dapat dipatuhi serta dijalankan, sepanjang perjanjian tersebut tidak

bertentangan dengan undang-undang, ketertiban dan kesusilaan. Hakikat

mengenai jabatan PPAT dalam pendaftaran hak tanggungan ini.

PPAT sebagai pejabat umum yang diberikan tugas dan wewenang

khusus untuk memberikan pelayanan kepada masyarakat, berupa

pembuatan akta yang membuktikan telah dilakukan dihadapannya.

Perbuatan hukum yang disepakati oleh para pihak yang melakukan akta

yang dibuat nya, merupakan suatu akta otentik, hanya Notaris / PPAT

sajalah yang dapat membuatnya. Akta Notaris/PPAT merupakan, suatu

laporan tertulis dari keterangan pihak- pihak yang membuat akta berupa

suatu pernyataan, mengenai telah dilakukannya suatu perbuatan hukum

dihadapannya yang disebutkan di dalam akta yang bersangkutan.

Notaris/PPAT dapat mengabulkan ataupun menolak permohonan

pihak-pihak yang mengajukan perjanjian hak tanggungan, tetapi tidak

perjanjian pokoknya untuk dibuatkan suatu akta mengenai perbuatan

35
hukum pembebanan hak tersebut, dalam hal syarat-syarat mengenai

pemberiannya tidak terpenuhi. Pemberian hak tanggungan oleh PPAT

adalah didasarkan atas persetujuan para pihak didalam pokok suatu

perjanjian mengenai hutang-piutang, atas dasar kesepakatan bersama

untuk melakukan suatu perjanjian pembebanan hak tanggungan terhadap

hak milik atas tanah, baik melalui suatu APHT yaitu pihak-pihak secara

langsung pengurusan nya tanpa melalui SKMHT.

Sebagai suatu kuasa/perwakilan didalam pemberiannya, ataupun

melalui suatu SKMHT didalam pemberiannya. Demikian hal ini,

Notaris/PPAT dapat menolak ataupun mengabulkan permohonan

pemberian hak tanggungan, dalam hal syarat-syarat terpenuhi atau tidak

dengan cara melakukan pemeriksaan, terhadap berkas-berkas yang

diajukan di dalam suatu permohonannya, mengenai substansi/pokok

pemberian hak tanggungan yang telah diatur di dalam ketentuan peraturan

perundang-undangan. Terlebih dahulu dengan melakukan permeriksaan

pada kantor pertanahan setempat, mengenai kesesuaian data atas tanda

bukti kepemilikannya serta pemeriksaan syarat-syarat sahnya, tanda bukti

kepemilikan tersebut yang akan dijadikan jaminan terhadap data-data

yang ada pada Kantor Pertanahan tersebut.

Notaris/PPAT dalam hal ini, menolak pembuatan APHT yang

bersangkutan, apabila ternyata sertifikat yang diserahkan kepadanya

bukan dokumen yang dikeluarkan oleh BPN, ataupun telah terdapat data-

36
 data yang tidak sesuai/berbeda dengan data-data yang ada pada Kantor

Pertanahan.35 Selanjutnya proses pemberian hak tanggungan melalui

pengisian suatu formulir, yang telah di sediakan oleh BPN yang terdapat

pada Kantor-kantor Pos. Pengisian nya dilakukan terhadap formulir yang

tidak sesuai dengan syarat yang telah ditentukan, maka akan

mengakibatkan proses pendaftarannya tidak dapat diterima untuk

pemenuhan syarat publikasinya.

Pemberian APHT wajib dihadiri oleh pemberi hak tanggungan,

penerima hak tanggungan, serta dua orang sebagai saksi. Berdasarkan

data-data yang telah sesuai dengan syarat-syarat yang telah ditentukan,

maka proses pemberian hak tanggungan ini dapat dilanjutkan ke tahap

selanjutnya, yaitu proses pendaftaran pada Kantor Pertanahan yang

melingkupi wilayahnya masing-masing. Pembuatan hak tanggungan

dihadapan seorang PPAT oleh para pihak-pihak yang

memperjanjikannya, hanya baru dalam taraf memenuhi syarat-syarat

spesialitas, yaitu mengenai pokok / dasar pemberian hak tanggungan,

subjek, objek pemberian hak tanggungan dan janji-janji yang diperlukan

oleh para pihak, untuk kelancaran tujuan pemberian hak tanggungan itu

sendiri.

35
Ibid, hlm. 147.

37
 Sementara hak tanggungan yang bersangkutan belum dapat

dinyatakan lahir, sehingga dalam hal ini pihak kreditur belum dapat

memperoleh kedudukan yang istimewa seperti yang dimaksudkan di

dalam pemberian hak tanggungan itu sendiri, sehingga untuk dapat

dinyatakan bahwa hak tanggungan tersebut lahir, maka masih harus

dipenuhi suatu syarat publisitas. Melalui suatu pendaftarannya pada

kantor pertanahan yang melingkupi wilayah kewenangannya. Peran

kreditur sebagai penerima hak tanggungan, akan menjadi pihak

pemegang hak tanggungan yang mempunyai hak secara penuh, untuk

melakukan eksekusi benda yang dijadikan jaminan dalam hal debitur

ingkar janji melalui suatu proses pendaftarannya.

Berdasarkan uraian di atas, dapat diketahui bahwa proses

pemberian hak tanggungan terhadap hak milik atas tanah, didasarkan atas

janji-janji para pihak, yang dinyatakan secara tegas dalam perjanjian

utang-piutangnya, untuk membebankan hak milik sebagai jaminan

pelunasan utang. Pembuatan perjanjian yang dilakukan dihadapan

Notaris/PPAT dalam pembuatan APHT-nya, yang didasarkan atas daftar-

daftar yang di ajukan pemohon untuk dilakukan pemeriksaan, dengan

menyesuaikannya pada data yang terdapat di kantor pertanahan, serta

penyesuaiannya terhadap syarat-syarat yang dengan jelas ditentukan di

dalam peraturan perundang-undangan.

38
 Notaris/PPAT mengabulkan atau menolak permohonan yang

diajukan oleh para pihak, dalam hal pemenuhan syara-syarat yang

ditentukan, apakah terpenuhi/tidak, atau apakah sesuai/tidak dengan data-

data yang terdapat pada kantor pertanahan, mengenai hak yang

dijaminkan tersebut. Adapun pada dasarnya tidak terdapat pembedaan

syarat-syarat mengenai suatu jenis hak tertentu, hanya saja khusus

mengenai perbedaan hak-hak tersebut di dalam pendaftarannya.

Didasarkan atas alat bukti berupa sertifikat mengenai hak atas

tanah tersebut yang membedakan nya, baik hak milik, hak guna, ataupun

hak pakai yang diatur di dalam UUPA. Berdasarkan data yang didapat

pada umum nya, hak tanggungan yang diberikan khusus terhadap hak

milik atas tanah adalah didasarkan atas APHT, tidak ditemukan

pemberiannya melalui SKMHT. Mengingat bahwa mengenai hak

tanggungan ini bersifat penting, (urgensi) dan sangat pokok, guna

penjaminan suatu hutang-piutang, sehingga bagi para pihak yang

mengadakannya, berusaha untuk sedapat mungkin agar pemberiannya

tidak melalui suatu kuasa, tekecuali dalam hal situasi dan kondisi yang

benar-benar mendesak.

7. Saksi-saksi

Poin yang terakhir, untuk lebih memperkuat kedudukan Surat Perjanjian

Hutang dengan Jaminan ini, hadirkan pula para saksi atas kesepakatan

utang-piutang tersebut.

39