Laporan Akhir Perancangan Kota

1
LAPORAN ANALISIS DAN PANDUAN RANCANGAN 2D
INTEGRASI KAWASAN PERDAGANGAN DAN JASA PADA PESISIR KENJERAN

SURABAYA
Dosen Pembimbing:
Ardy Maulidy Navastara, ST. MT.
Mochamad Yusuf, ST, M.Sc
Anggota Kelompok:
Leonardo Nicholas Sugianto (5015211096)

Sayyid Maulana Nuramadhan (5015211122)
Hilmy Halim H. A. (5015211131)
Fadil Handika Prasetyo (5015211133)
Devandra Fajri Y (5015211144)
Agil Achmad Kurniawan (5015211145)
Tya Meilisa M. Supriatna (5015211146)
DEPARTEMEN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

FAKULTAS TEKNIK SIPIL, PERENCANAAN, DAN KEBUMIAN
INSTITUT TEKNOLOGI SEPULUH NOPEMBER
2
KATA PENGANTAR
Puji syukur kehadirat Tuhan Yang Maha Esa atas berkat dan hidayah Nya penulis dapat
menyelesaikan laporan kompilasi data perancangan “Integrasi Kawasan Perdagangan dan Jasa
Pada Pesisir Kenjeran Surabaya” dengan baik dan sesuai dengan waktu yang telah ditentukan.
Penulis telah mendapatkan bantuan dari berbagai pihak dalam proses penyusunan laporan ini
hingga laporan ini terselesaikan. penulis juga mengucapkan terima kasih kepada pihak-pihak
yang telah berkontribusi dalam pembuatan laporan ini, diantaranya Bapak Ardy Maulidy
Navastara, ST. MT. dan Mochamad Yusuf, ST, M.Sc selaku dosen pembimbing kelompok kami
serta Dosen Mata Kuliah Praktik Perancangan Kota Kelas D yang telah membimbing penulis
hingga laporan ini selesai, serta pihak-pihak terkait yang telah membantu menyediakan data
untuk menyelesaikan laporan ini
Kami selaku penulis menyadari bahwa masih banyak kekurangan dalam penyusunan
makalah ini, untuk itu kami mengharapkan kritik dan saran dari pembaca untuk dijadikan bahan
pembelajaran kedepan. Demikian makalah ini kami buat untuk keperluan tugas dan semoga bisa
memberi manfaat.
Surabaya, 05 November 2023
Penulis
3
DAFTAR ISI
KATA PENGANTAR.....................................................................................................................3
DAFTAR ISI...................................................................................................................................4
DAFTAR GAMBAR.................................................................................................................... 11
DAFTAR TABEL.........................................................................................................................13
DAFTAR PETA............................................................................................................................14
BAB I.............................................................................................................................................15
PENDAHULUAN........................................................................................................................ 15
1.1 Latar Belakang................................................................................................................... 15
1.2 Rumusan Masalah..............................................................................................................16
BAB II........................................................................................................................................... 17
TUJUAN DAN SASARAN..........................................................................................................17
2.1 Tujuan Penelitian............................................................................................................... 17
2.2 Sasaran Penelitian.............................................................................................................. 17
BAB III..........................................................................................................................................18
RUANG LINGKUP..................................................................................................................... 18
3.1 Lingkup Kawasan Perencanaan......................................................................................... 18
3.2 Lingkup Materi.................................................................................................................. 23
3.2.1 Tata Guna Lahan....................................................................................................... 23
3.2.2 Tata Massa Bangunan dan Bentuk Bangunan...........................................................23
3.2.2.1 Intensitas Pemanfaatan Ruang......................................................................... 23
3.2.2.2 Ketinggian bangunan....................................................................................... 24
3.2.2.3 Lintasan lintasan terbang pesawat................................................................... 25
3.2.2.4 Sky Exposure Plane (SEP)...............................................................................26
3.2.2.5 Optimasi Harga................................................................................................ 28
3.2.2.6 Ketentuan Khusus............................................................................................ 31
3.2.2.7 Selubung bangunan..........................................................................................31
3.2.2.8 Garis Sempadan Bangunan (GSB)...................................................................32
3.2.2.9 Jarak Antar Bangunan......................................................................................33
3.2.2.10 Langgam/Fasade............................................................................................ 33
3.2.2.11 Skala, Kesan Ruang....................................................................................... 34
3.2.2.13 Material, warna dan tekstur............................................................................35
3.2.3 Figure-Ground, Linkage, Place.................................................................................36
3.2.3.1 Figure-Ground..................................................................................................36
3.2.3.2 Linkage............................................................................................................ 37
3.2.3.3 Place.................................................................................................................39
3.2.4 Sirkulasi dan parkir................................................................................................... 40
4
3.2.5 Ruang Terbuka.......................................................................................................... 41
3.2.5.1 Ruang Terbuka Hijau....................................................................................... 41
3.2.5.2 Ruang Terbuka Non-Hijau............................................................................... 42
3.2.6 Jalur pejalan kaki...................................................................................................... 42
3.2.7 Aktivitas pendukung................................................................................................. 44
3.2.8 Penanda Kawasan (signage)..................................................................................... 44
3.2.9 Preservasi.................................................................................................................. 45
3.2.10 Sistem prasarana dan utilitas lingkungan................................................................45
3.2.10.1 Jaringan Jalan.................................................................................................46
3.2.10.2 Jaringan Air Bersih........................................................................................ 47
3.2.10.3 Jaringan Listrik.............................................................................................. 47
3.2.10.4 Jaringan Telekomunikasi............................................................................... 48
3.2.10.5 Jaringan Drainase...........................................................................................48
3.2.10.6 Prasarana Persampahan..................................................................................48
BAB IV..........................................................................................................................................49
GAMBARAN UMUM KAWASAN............................................................................................ 49
4.1 Karakteristik Kawasan....................................................................................................... 49
4.1.1 Tata Guna Lahan....................................................................................................... 49
4.1.2 Tata Massa Bangunan dan Bentuk Bangunan...........................................................51
4.1.2.1 Intensitas Pemanfaatan Ruang......................................................................... 51
4.1.2.2 Ketinggian bangunan............................................................................................. 53
4.1.2.3 Lintasan lintasan terbang pesawat................................................................... 62
4.1.2.4 Sky Exposure Plane (SEP)...............................................................................64
4.1.2.5 Optimasi Harga................................................................................................ 67
4.1.2.6 Ketentuan Khusus............................................................................................ 69
4.1.2.7 Selubung bangunan..........................................................................................70
4.1.2.8 Garis Sempadan Bangunan (GSB)...................................................................72
4.1.2.9 Jarak Antar Bangunan......................................................................................73
4.1.2.10 Langgam/Fasade............................................................................................ 74
4.1.2.11 Skala, Kesan Ruang....................................................................................... 75
4.1.2.12 Material, warna dan tekstur............................................................................80
4.1.3 Figure-ground, linkage, place................................................................................... 82
4.1.3.1 Figure-Ground..................................................................................................82
4.1.3.2 Linkage............................................................................................................ 84
4.1.3.3 Place.................................................................................................................84
4.1.4 Sirkulasi dan parkir................................................................................................... 85
4.1.5 Ruang Terbuka.......................................................................................................... 95
4.1.5.1 Ruang Terbuka Hijau....................................................................................... 95
5
4.1.5.2 Ruang Terbuka Non-Hijau............................................................................... 96
4.1.6 Jalur pejalan kaki...................................................................................................... 96
4.1.7 Aktivitas pendukung................................................................................................. 98
4.1.8 Penanda Kawasan (signage)..................................................................................... 99
4.1.9 Preservasi................................................................................................................ 100
4.1.10 Sistem prasarana dan utilitas lingkungan..............................................................101
4.1.10.1 Jaringan Jalan...............................................................................................101
4.1.10.2 Jaringan Air Bersih...................................................................................... 102
4.1.10.3 Jaringan Listrik............................................................................................ 102
4.1.10.4 Jaringan Telekomunikasi............................................................................. 103
4.1.10.5 Jaringan Drainase.........................................................................................104
4.1.10.6 Prasarana Persampahan................................................................................104
4.2 Sintesis Aspek..................................................................................................................105
4.2.1 Tata Guna Lahan..................................................................................................... 105
4.2.2 Tata Massa Bangunan dan Bentuk Bangunan.........................................................106
4.2.2.1 Intensitas Pemanfaatan Ruang....................................................................... 106
4.2.2.2 Ketinggian bangunan..................................................................................... 106
4.2.2.3 Lintasan lintasan terbang pesawat................................................................. 107
4.2.2.4 Sky Exposure Plane (SEP).............................................................................108
4.2.2.5 Optimasi Harga.............................................................................................. 108
4.2.2.6 Ketentuan Khusus.......................................................................................... 108
4.2.2.7 Selubung bangunan........................................................................................109
4.2.2.8 Garis Sempadan (GSB)..................................................................................109
4.2.2.9 Jarak Antar Bangunan....................................................................................110
4.2.2.10 Langgam/Fasade.......................................................................................... 110
4.2.2.11 Skala, Kesan Ruang......................................................................................111
4.1.2.12 Material, warna dan tekstur..........................................................................111
4.2.3 Figure-Ground, Linkage, Place...............................................................................112
4.2.3.1 Figure-Ground................................................................................................112
4.2.3.2 Linkage...........................................................................................................112
4.2.3.3 Place............................................................................................................... 112
4.2.4 Sirkulasi dan Parkir.................................................................................................112
4.2.5 Ruang Terbuka........................................................................................................ 113
4.2.5.1 Ruang Terbuka Hijau..................................................................................... 113
4.2.5.2 Ruang Terbuka Non-Hijau............................................................................. 113
4.2.6 Jalur Pejalan Kaki................................................................................................... 113
4.2.7 Aktivitas Pendukung............................................................................................... 114
4.2.8 Penanda Kawasan (signage)....................................................................................114
6
BAB V..........................................................................................................................................115
ANALISIS...................................................................................................................................115
5.1 Potensi..............................................................................................................................115
5.1.1 Tata Guna Lahan..................................................................................................... 115
5.1.2.3 Lintasan lintasan terbang pesawat..................................................................117
5.1.2.5 Optimasi Harga.............................................................................................. 119
5.1.2.10 Langgam/Fasade.......................................................................................... 123
5.1.2.11 Skala, Kesan Ruang..................................................................................... 124
5.1.3.1 Figure-Ground................................................................................................125
5.1.3.2 Linkage.......................................................................................................... 125
5.1.3.3 Place...............................................................................................................125
5.1.5 Ruang Terbuka........................................................................................................ 126
5.1.5.2 Ruang terbuka Non-Hijau.............................................................................. 126
5.1.8 Penanda Kawasan (signage)................................................................................... 126
5.1.7 Aktivitas Pendukung...............................................................................................127
5.2 Permasalahan................................................................................................................... 127
5.2.1 Tata Guna Lahan..................................................................................................... 127
5.2.2.5 Optimasi Harga.............................................................................................. 130
7
5.2.2.10 Langgam/Fasade.......................................................................................... 132
5.2.3.1 Figure-Ground................................................................................................134
5.2.3.2 Linkage.......................................................................................................... 134
5.2.3.3 Place...............................................................................................................135
5.2.5 Ruang Terbuka........................................................................................................ 135
5.2.5.2 Ruang terbuka Non-Hijau.............................................................................. 135
5.3 Sintesis............................................................................................................................. 137
5.3.1 Tata Guna Lahan..................................................................................................... 137
5.3.2.5 Optimasi Harga.............................................................................................. 141
5.3.2.10 Langgam/Fasade.......................................................................................... 143
5.3.5 Ruang Terbuka........................................................................................................ 145
8
5.4 Kebijakan Dasar Pengembangan Potensi Masalah.......................................................... 147
5.4.1 Kebijakan Spasial dan Sektoral.............................................................................. 147
5.5 Permusan Konsep Rancangan Menggunakan Analisa SWOT........................................ 150
5.5.1 Pernyataan Awal SWOT......................................................................................... 150
5.5.2 Pemilahan Pernyataan SWOT.................................................................................153
5.5.3 Hasil Pemilihan Pernyataan SWOT........................................................................158
5.5.4 Analisis Perhitungan SWOT...................................................................................159
5.5.5 Hasil Analisis dan Interpretasi SWOT....................................................................163
BAB VI........................................................................................................................................164
KONSEP RANCANGAN..........................................................................................................164
6.1 Isu Strategis Pembangunan Kawasan.............................................................................. 164
6.2 Visi dan Misi Pembangunan Kawasan.............................................................................164
6.2.1 Visi Pembangunan Kawasan...................................................................................164
6.2.2 Misi Pemabangunan Kawasan................................................................................ 164
6.3 Konsep Pembagian kawasan sesuai Arahan Isu Strategis............................................... 165
6.4 Perancangan Struktur Tata bangunan dan Lingkungan................................................... 169
6.4.1 Konsep Struktur Kawasan.......................................................................................169
6.4.2 Konsep Struktur Linkage Kawasan........................................................................ 170
6.4.2.1 Linkage Keseluruhan..................................................................................... 170
6.4.4 Arahan Pemanfaatan Ruang Kawasan.................................................................... 172
BAB VII...................................................................................................................................... 174
PANDUAN RANCANGAN.......................................................................................................174
7.1 Aturan Wajib.................................................................................................................... 174
7.1.1 Pembagian Blok Kawasan...................................................................................... 174
7.1.1.1 Kawasan Barat............................................................................................... 174
7.1.2 Arahan Garis Sempadan Bangunan (GSB).............................................................177
7.1.2.1 Kawasan Perumahan......................................................................................177
7.1.2.2 Kawasan Rumah Susun / Apartemen.............................................................178
7.1.2.3 Kawasan Perdagangan dan Jasa / Komersial................................................. 178
7.1.2.4 Fasilitas umum............................................................................................... 179
7.1.3 Arahan Intensitas Pemanfaatan Ruang................................................................... 179
7.1.4 Ketinggian Maksimum Bangunan.......................................................................... 186
7.1.5 Arahan Sky Exposure Plane (SEP)......................................................................... 189
7.2 Aturan Anjuran Utama.....................................................................................................194
7.2.1 Arahan Bentuk, Dimensi, Gubahan dan Peletakan Bangunan (Agil).....................194
9
7.2.1.1 Arahan Selubung Bangunan.......................................................................... 194
7.2.1.2 Arahan Jarak Antar Bangunan............................................................................. 195
7.2.1.3 Arahan Fasade/Langgam..................................................................................... 195
7.2.2 Sirkulasi Kendaraan................................................................................................ 200
7.2.2.1 Rencana Penambahan Jalan........................................................................... 200
7.2.2.2 Rencana Pelebaran Jalan................................................................................201
7.2.2.3 Perubahan dan Penambahan Jalan Koridor....................................................201
7.2.3 Ruang Terbuka dan Tata Hijau................................................................................202
7.2.3.1 Rencana Jalur Hijau....................................................................................... 205
7.2.3.2 Rencana Ruang Terbuka Hijau Kawasan Utara.............................................206
7.2.3.3 Rencana Ruang Terbuka Hijau Kawasan Selatan.......................................... 207
7.2.3.4 Rencana Ruang Terbuka Hijau Kawasan Barat............................................. 208
7.2.3.5 Rencana Ruang Terbuka Hijau Kawasan Timur............................................209
7.2.4 Arahan Perencanaan Infrastruktur.......................................................................... 210
7.2.4.1 Rencana Penyediaan Jaringan Drainase...............................................................210
7.2.4.2 Rencana Jaringan Listrik................................................................................211
7.2.4.3 Rencana Penerangan Jalan............................................................................. 211
7.2.4.4 Rencana Penyediaan Jaringan Telekomunikasi................................................... 211
7.2.4.5 Rencana Penyediaan Jaringan Persampahan....................................................... 212
7.3 Aturan Anjuran................................................................................................................ 213
7.3.1 Arahan Kualitas Visual........................................................................................... 213
7.3.1.1 Penggunaan Ornamen.......................................................................................... 213
7.3.1.2 Pemilihan Warna.................................................................................................. 214
7.3.1.3 Pemilihan Material dan Tekstur........................................................................... 216
7.3.1.4 Harmonisasi Bangunan........................................................................................ 218
7.3.1.5 Integrasi Elemen Vegetasi dan Infrastruktur........................................................219
LAMPIRAN................................................................................................................................221
10
DAFTAR GAMBAR
Gambar 3.1.1 Pantai Kenjeran Surabaya......................................................................................... 7
Gambar 3.2.1 Ilustrasi dan Rumus Pemanfaatan Ruang................................................................10
Gambar 3.2.2 Ilustrasi KKOP........................................................................................................12
Gambar 3.2.3 Ilustrasi Sky Exposure Plane (SEP)........................................................................ 13
Gambar 3.2.4 Figure-Ground.........................................................................................................23
Gambar 3.2.5 Linkage....................................................................................................................24
Gambar 3.2.6 Tipologi Linkage.....................................................................................................25
Gambar 3.2.7 Space-Place............................................................................................................. 25
Gambar 4.1.1 Ilustrasi Jarak Wilayah Perencanaan Dengan Bandara Terdekat............................ 48
Gambar 4.1.2 persil SEP kawasan yang tidak sesuai.....................................................................53
Gambar 4.1.2 Harga Lahan Kawasan Perancangan55Gambar 4.1.3 Kali (Drainase) pada kawasan
perancangan................................................................................................................................... 55
Gambar 4.1.4 Visualisasi Selubung Bangunan.............................................................................. 56
Gambar 4.1.5 Visualisasi Selubung Bangunan Detail................................................................... 57
Gambar 4.1.6 Kondisi Eksisting Perumahan Pantai Mentari........................................................ 62
Gambar 4.1.7 Kondisi Eksisting Jalan Raya Pantai Lama.............................................................63
Gambar 4.1.8 Kondisi Eksisting Jalan Kejawan Lor.....................................................................64
Gambar 4.1.9 Kondisi Eksisting Jalan Tambak Deres...................................................................65
Gambar 4.1.10 Kondisi Eksisting Material....................................................................................67
Gambar 4.1.11 Kondisi Eksisting Warna.......................................................................................67
Gambar 4.1.14 Keadaan Traffic Weekday Pagi Hari.....................................................................71
Gambar 4.1.15 Keadaan Traffic Weekend Pagi Hari.....................................................................72
Gambar 4.1.16 Keadaan Traffic Weekday Sore Hari.....................................................................72
Gambar 4.1.17 Keadaan Traffic Weekend Sore Hari.....................................................................73
Gambar 4.1.16 Jalan Pantai Kenjeran............................................................................................88
Gambar 4.1.17 Kondisi SUTM di Jalan Kejawan Lor...................................................................89
Gambar 4.1.18 Menara Base Transceiver Station di Jalan Pantai Kenjeran..................................89
Gambar 4.1.19 Saluran Pantai Ria.................................................................................................90
Gambar 4.1.20 Tempat Pembuangan Sampah Sementara THP Kenjeran..................................... 91
Gambar 6.3.1 Alur Berfikir Pembagian Kawasan Perancangan..................................................152
Gambar 6.3.2 Pembagian Kawasan Perancangan........................................................................153
Gambar 6.3.3 Kawasan 1 Wilayah Barat Perancangan............................................................... 154
Gambar 6.3.4 Kawasan 4 Wilayah Selatan Perancangan............................................................ 154
Gambar 6.3.5 Kawasan 3 Wilayah Utara Perancangan............................................................... 155
Gambar 6.3.6 Kawasan 2 Wilayah Barat Perancangan............................................................... 155
Gambar 6.4.1 Linkage Keseluruhan Kawasan.............................................................................157
Gambar 7.1.1 Arahan Nilai GSB Perumahan dengan Lebar Jalan < 5 m....................................164
11
Gambar 7.1.2 Arahan Nilai GSB Perumahan dengan Lebar Jalan > 5 m....................................165
Gambar 7.1.3 Arahan Nilai GSB Rumah Susun/Apartemen.......................................................165
Gambar 7.1.4 Arahan Nilai GSB Rumah Susun/Apartemen.......................................................166
Gambar 7.1.5 Arahan Ketinggian Bangunan Kawasan Utara..................................................... 173
Gambar 7.1.6 Arahan Ketinggian Bangunan Kawasan Selatan.................................................. 174
Gambar 7.1.7 Arahan Ketinggian Bangunan Kawasan Barat......................................................175
Gambar 7.1.8 Arahan Ketinggian Bangunan Kawasan Timur.................................................... 176
Gambar 7.1.9 Arahan SEP Bangunan Kawasan Utara................................................................ 177
Gambar 7.1.10 Arahan SEP Bangunan Kawasan Selatan........................................................... 178
Gambar 7.1.11 Arahan SEP Bangunan Kawasan Timur............................................................. 179
Gambar 7.1.12 Arahan SEP Bangunan Kawasan Barat.............................................................. 180
Gambar 7.2.1 Ilustrasi selubung bangunan kawasan perancangan..............................................182
Gambar 7.2.2 Langgam/Fasade Bangunan Eksisting Kawasan Perancangan............................. 183
Gambar 7.2.3 Ilustrasi arcade bangunan untuk melindungi dari panas dan hujan...................... 184
Gambar 7.2.4 Ilustrasi fasade banguna kawasan perancangan.................................................... 184
Gambar 7.2.5 Ilustrasi fasade banguna kawasan perancangan.................................................... 185
Gambar 7.2.6 Pemilihan warna dominan kawasan perancangan.................................................186
Gambar 7.2.7 Ilustrasi langgam/fasad dan material,warna, dan tekstur rumah, rusun, dan
apartemen kawasan perancangan.................................................................................................187
Gambar 7.2.9 Rencana RTH Kawasan Perancangan................................................................... 190
Gambar 7.2.10 Rencana Letak Jalur Hijau.................................................................................. 192
Gambar 7.2.11 Rencana RTH Kawasan Utara.............................................................................193
Gambar 7.2.12 Rencana RTH Kawasan Selatan..........................................................................194
Gambar 7.2.13 Rencana RTH Kawasan Barat.................................................................195225225
Gambar 7.2.14 Rencana RTH Kawasan Timur............................................................................196
Gambar 7.2.15 Kondisi Eksisting Saluran Pantai Ria................................................................. 197
Gambar 7.2.16 Ilustrasi Saluran Tertutup.................................................................................... 198
Gambar 7.2.17 Ilustrasi Pembangunan Sarana Jaringan Utilitas Terpadu...................................199
Gambar 7.3.1 Earth Color Palette................................................................................................ 202
Gambar 7.3.2 Neutral Color Palette.............................................................................................202
Gambar 7.3.3 Ilustrasi Penerapan Arahan Pemilihan Warna.......................................................203
Gambar 7.3.4 Ilustrasi Penerapan Arahan Pemilihan Material dan Tekstur................................205
Gambar 7.3.4 Ilustrasi Harmonisasi Bangunan Pemukiman-Perdagangan dan Jasa...................206
Gambar 7.3.5 Ilustrasi Integrasi Vegetasi dan Infrastruktur........................................................ 207
12
DAFTAR TABEL
Tabel 3.2.1 Variabel dalam Analisa Optimasi Harga..................................................................... 15

Tabel 3.2.2 Konstanta Pengali Perhitungan Biaya Konstruksi...................................................... 16
Tabel 3.2.3 Batas Ketinggian Bangunan........................................................................................17
Tabel 3.2.4 Lebar Jaringan Pejalan Kaki Sesuai dengan Penggunaan Lahan................................29
Tabel 4.1.0 Luas Berdasarkan Penggunaan Lahan........................................................................ 35
Tabel 4.1.1 Ketentuan Ketinggian Menurut RDTR UP III Tambak Wedi.....................................41
Tabel 4.1.2 Data Kondisi Eksisting Jumlah Lantai dan Ketinggian Bangunan............................. 41
Tabel 4.1.3 Perhitungan SEP Kawasan Pantai Kenjeran............................................................... 50
Tabel 4.1.4 Selubung Bangunan Kawasan Perancangan Pesisir Kenjeran.................................... 57
Tabel 4.1.5 Kondisi Eksisting Garis Sempadan Bangunan............................................................58
Tabel 4.1.6 Kondisi Eksisting Jarak Antar Bangunan................................................................... 59
Tabel 4.1.7 Kondisi Eksisting Fasade Bangunan...........................................................................60
Tabel 4.1.7 Perhitungan Kesan dan Ruang.................................................................................... 65
Tabel 4.1.8 Kondisi Eksisting Figure-Ground............................................................................... 69
Tabel 4.1.9 Kondisi Eksisting Linkage.......................................................................................... 70
Tabel 4.1.10 Kondisi Eksisting Space dan Place........................................................................... 71
Tabel 4.1.11 Tempat Parkir Wilayah Perencanaan.........................................................................79
Tabel 4.1.12 Kondisi Eksisting Ruang Terbuka Hijau...................................................................81
Tabel 4.1.13 Kondisi Eksisting Ruang Terbuka Non-Hijau...........................................................82
Tabel 4.1.14 Jalur Pejalan Kaki..................................................................................................... 83
Tabel 4.1.15 Aktivitas Pendukung................................................................................................. 84
Tabel 4.1.16 Penanda kawasan pada wilayah perancangan........................................................... 85
Tabel 4.1.17 Jaringan Jalan di Wilayah Studi Berdasarkan Fungsi Jalannya................................ 87
Tabel 5.4.1 Kompilasi Kebijakan Sektoral dan Non Sektoral..................................................... 133
Tabel 5.5.1 Pernyataan Pernyataan SWOT..................................................................................136
Tabel 5.5.2 Pemilihan Pernyataan SWOT oleh Peneliti.............................................................. 139
Tabel 5.5.3 Pernyataan-pernyataan SWOT Setelah Pemilihan....................................................144
Tabel 5.5.4 Perhitungan Bobot SWOT........................................................................................ 145
Tabel 5.5.5 Perhitungan EFAS IFAS SWOT............................................................................... 148
Tabel 7.1.3 Arahan Intensitas Pemanfaatan Ruang..................................................................... 167
Gambar 7.2.8 Rencana Penambahan Jalan Lingkungan..............................................................188
Tabel 7.2.1 Rencana Pelebaran Jalan Kolektor Sekunder............................................................188
Tabel 7.2.2 Perubahan dan Penambahan Jalan Koridor...............................................................189
Tabel 7.2.3 Jenis Vegetasi............................................................................................................ 191
Tabel 7.2.4 Pola Pengumpulan Sampah.......................................................................................200
13
DAFTAR PETA
Peta 3.1.1 Delineasi Kawasan Perancangan.................................................................................... 6

Peta 3.1.2 Peta Bagian Wilayah Perancangan..................................................................................8
Peta 4.1.0 Peta Penggunaan Lahan Eksisting................................................................................ 42
Peta 4.1.1 Koefisien Dasar Bangunan Kawasan Perancangan...................................................... 44
Peta 4.1.2 Koefisien Lantai Bangunan Kawasan Perancangan......................................................46
Peta 4.1.3 Koeifisen Dasar Hijau Kawasan Perancangan..............................................................48
Peta 4.1.4 Ketinggian Bangunan Kawasan Perancangan...............................................................53
Peta 4.1.5 Ketinggian Bangunan Kawasan 3................................................................................. 54
Peta 4.1.9 Lantai Bangunan Kawasan Perancangan...................................................................... 60
Peta 4.1.10 Peta Harga Lahan Kawasan Perancangan................................................................... 66
Peta 4.1.11 Peta Bagian Wilayah Perancangan..............................................................................77
Peta 4.1.12 Solid Void....................................................................................................................85
Peta 4.1.13 Space dan Place...........................................................................................................88
Peta 4.1.18 Sirkulasi Eksternal - Internal Wilayah Perencanaan................................................... 95
Peta 4.1.19 Sirkulasi Internal - Eksternal Wilayah Perencanaan................................................... 97
Peta 4.1.20 Sirkulasi Internal - Internal Wilayah Perencanaan......................................................99
Peta 4.1.21 Tempat Parkir Wilayah Perencanaan........................................................................ 102
Peta 4.1.22 Ruang Terbuka.......................................................................................................... 106
Peta 4.1.23 Jenis dan Persebaran Vegetasi...................................................................................107
Peta 6.4.4 Peta Arahan Pemanfaatan Ruang Kawasan Pesisir Kenjeran.....................................202
Peta 6.7.1 Perencanaan Sirkulasi pada Wilayah Perencanaan..................................................... 241
Peta 6.7.2 Rencana Tata Letak Parkir.......................................................................................... 245
14
BAB I
PENDAHULUAN
1.1 Latar Belakang
Perancangan kota merupakan aspek yang sangat terkait dengan kebijakan dalam
merancang struktur fisik kota. Hal ini melibatkan kolaborasi sekelompok individu dalam
jangka waktu tertentu dan erat kaitannya dengan manajemen pembangunan fisik kota,
baik dalam lingkungan alam maupun dalam lingkungan yang dibangun. Dalam
perancangan kota, kebijakan memainkan peran penting dalam membimbing bagaimana
kota akan tumbuh dan berkembang, dengan melibatkan berbagai pemangku kepentingan
dalam proses perencanaan dan pelaksanaan proyek-proyek kota (Shirvani, 1985).
Perancangan kota di wilayah pesisir melibatkan proses perencanaan dan

pengembangan kota yang terletak di dekat garis pantai atau wilayah pesisir. Hal ini
mencakup pertimbangan terhadap dampak lingkungan laut, keberlanjutan, infrastruktur,
pengaturan zonasi, regulasi, partisipasi masyarakat, dan pengelolaan sumber daya laut.
Wilayah pesisir seringkali memiliki ekosistem yang rentan dan ekonomi yang signifikan,
sehingga perencanaan kota di wilayah pesisir menjadi kunci untuk menjaga
keseimbangan antara pertumbuhan ekonomi, perlindungan lingkungan, dan kualitas
hidup masyarakat setempat.
Berdasarkan dokumen Rencana Detail Tata Ruang UP III Tambak Wedi,

Kecamatan Bulak, terlihat jelas perjalanan menuju perkembangan yang menarik dan
beragam. Rencana ini menekankan pengembangan wilayah tersebut pada tiga sektor
kunci: pemukiman, perdagangan dan jasa, serta konservasi. Kawasan pesisir Kenjeran
dan lingkungan sekitarnya akan menjadi fokus utama dalam merancang perubahan yang
mengubah wajah kawasan ini. Meskipun sektor-sektor tersebut akan dikembangkan
secara seimbang, perhatian utama akan difokuskan pada perdagangan dan jasa yang
berorientasi pada perikanan, yang diharapkan akan memberikan dorongan vital bagi
pertumbuhan ekonomi dan daya tarik kawasan.
15
Selain menjadikan kawasan sebagai pusat perdagangan dan jasa perikanan yang
dinamis, pengembangan ini juga bertujuan menjawab tantangan segregasi sosial yang ada
dan mendorong integrasi antara masyarakat dari berbagai lapisan sosial, mulai dari kaum
menengah atas hingga menengah ke bawah. Selain itu, untuk mendukung upaya ini,
perencanaan mencakup pembangunan Kampung Nelayan yang sesuai, yang akan menjadi
tempat tinggal yang layak bagi nelayan yang jumlahnya terus bertambah, sesuai dengan
data dari BPS Kota Surabaya. Dengan demikian, rencana ini bukan hanya merancang
pertumbuhan ekonomi, tetapi juga menciptakan kawasan yang inklusif dan berdampak
positif bagi seluruh warga.
Melalui laporan fakta kompilasi ini, kami akan mengulas berbagai aspek yang
terkait dengan situasi saat ini di wilayah studi kasus pesisir, yaitu Kelurahan Kenjeran.
Dengan penyusunan Laporan Fakta Kompilasi Perancangan Pengembangan Perdagangan
dan Jasa Kawasan Pesisir Kenjeran, tujuan kami adalah untuk menyediakan informasi
mendalam mengenai kondisi eksisting di wilayah tersebut. Laporan ini diharapkan dapat
menjadi landasan yang kokoh untuk melakukan analisis dalam rangka perencanaan
kawasan yang lebih baik. Data yang terkumpul dan informasi yang terdokumentasi dalam
laporan ini akan menjadi alat penting dalam mengevaluasi potensi dan kendala yang ada
di Kenjeran.
1.2 Rumusan Masalah
1. Bagaimana mendapatkan data faktual wilayah perancangan pesisir Kenjeran sebagai

gambaran dalam perkembangan wilayah perancangan kota di pesisir ?
2. Bagaimana mengintegrasikan potensi yang efektif antara masyarakat kelas menengah

ke atas dan ke bawah dalam upaya membangun perdagangan dan jasa berorientasi
perikanan serta berkelanjutan ?
3. Bagaimana pengembangan perancangan kota pada penciptaan kawasan pesisir yang

terpadu untuk perdagangan jasa berorientasi perikanan?
16
BAB II
TUJUAN DAN SASARAN
2.1 Tujuan Penelitian
Berdasarkan rumusan masalah yang telah dirumuskan, maka dapat diketahui

bahwa tujuan dari penyusunan laporan fakta ini adalah untuk mengetahui kondisi
eksisting dari kawasan pesisir kenjeran, untuk mengetahui potensi dan masalah, dan
untuk pertimbangan pengelolaan kebersihan di kampung nelayan.
2.2 Sasaran Penelitian
Berdasarkan tujuan di atas, maka sasaran yang ingin dicapai adalah sebagai berikut:
1. Mendapatkan data faktual kawasan pesisir kenjeran.
2. Mengintegrasikan potensi yang efektif antara masyarakat kelas menengah ke atas

dan ke bawah dalam upaya membangun perdagangan dan jasa berorientasi perikanan
serta berkelanjutan di kawasan pesisir kenjeran.
3. Mengembangkan perancangan kota pada penciptaan kawasan pesisir yang terpadu

untuk perdagangan jasa berorientasi perikanan.
17
BAB III
RUANG LINGKUP
3.1 Lingkup Kawasan Perencanaan
Lingkup wilayah kawasan studi yang menjadi objek pengamatan adalah Kawasan
Pesisir Pantai Kenjeran yang merupakan bagian dari wilayah administrasi Kelurahan
Kenjeran, Kecamatan Bulak, dan Unit Pengembangan Tambak Wedi. Wilayah studi yang
diambil memiliki luas kurang lebih 50 Ha yang terdiri dari 33 Ha Daratan dan 16 Ha
lainnya berupa perairan laut kenjeran dengan batasan wilayah sebagai berikut:
a. Sebelah Utara
Kel. Kedung Cowek, Kec. Bulak, Surabaya (Jl. Mentari Kenjeran Tengah II & Jl.
Pantai Kenjeran)
b. Sebelah Selatan
Kel. Sukolilo Baru, Kec. Bulak, Surabaya (Jl. Pantai Kenjeran & Jl. Sukolilo Lor)
c. Sebelah Barat
Kel. Gading, Kec. Tambak Sari, Surabaya (Jl. Mentari Kenjeran Timur & Tengah)
d. Sebelah Timur
Selat Madura
Seperti yang disebutkan sebelumnya bahwa kawasan perancangan ini mengambil

cakupan perairan kenjeran, oleh sebab itu diperlukannya data serta gambaran umum lebih
dalam terkait perairan pantai kenjeran. Berdasarkan RZWP Surabaya, kawasan pesisir
timur (Pantai Timur Surabaya), umumnya merupakan pantai berlumpur dan berhadapan
langsung dengan selat madura, wilayah daratan sebagian besar didominasi oleh kegiatan
wisata, pemukiman nelayan, perikanan dan ekosistem hutan mangrove sedangkan
wilayah perairannya terbatas untuk kegiatan perikanan tangkap dan alur kegiatan wisata
bahari, zona latihan penembakan dan ranjau laut.
Topografi pantai kenjeran memiliki jenis pantai berdataran luas dan panjang
berdasarkan bentuk dan genesa pantai. Sedangkan berdasarkan jenis paparan (shelf) dan
18
perairan, topografi pantai memiliki jenis pantai paparan. Topografi pantai sangat
dipengaruhi oleh faktor geologi-oseanografi seperti proses endogen dan eksogen serta
faktor fisika berupa erosi, sedimentasi, pembentukan batuan, hidrologi, dan lain-lain.
Melihat dari keadaan yang ada, kondisi perairan kawasan pantai kenjeran relatif tenang.
Pada jarak sampai 50 meter dari garis pantai kondisi perairan agak keruh akibat
terjadinya sedimentasi. Selain itu, jenis tanah pada pantai kenjeran didominasi oleh
endapan aluvial dengan ketinggian pantai dalam lingkup perancangan kurang lebih 0-50
m dengan jam air pasang sekitar pukul 07.00-10.00 pagi dan kembali surut pada pukul
11.00. Berikut merupakan peta batas wilayah perancangan yang berada di kawasan
pesisir Kenjeran:
19
Peta 3.1.1 Delineasi Kawasan Perancangan
Sumber : Analisis Perancang, 2023
20
Gambar 3.1.1 Pantai Kenjeran Surabaya
Sumber : Google Image, 2023
Pada kawasan perancangan kami agar mudah dan dapat melakukan analisis lebih
dalam, kami membagi wilayah delineasi kami menjadi 4 wilayah berdasarkan
karakteristik bangunan serta batas fisik berupa jalan maupun sungai dan vegetasi. Berikut
merupakan peta batas wilayah perancangan yang sudah kami bagi menjadi 4 bagian yang
berada di kawasan pesisir Kenjeran:
21
Peta 3.1.2 Peta Bagian Wilayah Perancangan
22
3.2 Lingkup Materi
3.2.1 Tata Guna Lahan
Tata Guna Lahan merupakan rancangan dua dimensi berupa denah

peruntukan lahan sebuah kota. Ruang-ruang tiga dimensi (bangunan) akan
dibangun di tempat-tempat sesuai dengan fungsi bangunan tersebut. Pemisahan
letak fungsi lahan dengan pertimbangan optimalisasi lahan. Pada prinsipnya,
pengertian land use (tata guna lahan) adalah pengaturan penggunaan lahan untuk
menentukan pilihan yang terbaik dalam mengalokasikan fungsi tertentu, sehingga
dapat memberikan gambaran keseluruhan bagaimana daerah-daerah pada suatu
kawasan tersebut seharusnya berfungsi.
3.2.2 Tata Massa Bangunan dan Bentuk Bangunan
Bentuk dan massa bangunan ini menganalisis mengenai bagaimana bentuk

dan massa bangunan ada dapat membentuk suatu kota serta bagaimana hubungan
antar-massa (banyak bangunan) yang ada. Bentuk dan hubungan antar bangunan
ini seperti ketinggian bangunan, jarak antar- bangunan, bentuk bangunan, fasad
bangunan dan sebagainya harus diperhatikan sehingga ruang yang terbentuk
menjadi teratur.
3.2.2.1 Intensitas Pemanfaatan Ruang
23
Gambar 3.2.1 Ilustrasi dan Rumus Pemanfaatan Ruang
Sumber : Esri Community
Besar pembangunan yang diperbolehkan berdasarkan batasan kepadatan

bangunan atau kepadatan penduduk disebut intensitas pemanfaatan ruang.
Koefisien Dasar Bangunan (KDB), Koefisien Lantai Bangunan (KLB), Koefisien
Dasar Hijau (KDH), dan Koefisien Tapak Basemen (KTB) adalah aturan
intensitas pemanfaatan ruang minimum. Berikut adalah pengertiannya
berdasarkan Peraturan Pemerintah Republik Indonesia No. 36 Tahun 2005.
A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase

perbandingan antara luas seluruh lantai dasar bangunan gedung dan luas
lahan/tanah perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana
tata ruang dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
B. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase

perbandingan antara luas seluruh lantai bangunan gedung dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang
dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
C. Koefisien Daerah Hijau (KDH)
Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah rangka persentase

perbandingan antara luas seluruh ruang terbuka di luar bangunan gedung
yang diperuntukkan bagi pertamanan/penghijauan dan luas tanah
perpetakan/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai rencana tata ruang
dan rencana tata bangunan dan lingkungan.
3.2.2.2 Ketinggian bangunan
Tinggi fisik atau vertikal sebuah bangunan, yang diukur dari dasar
bangunan hingga puncaknya. Ketinggian bangunan ini adalah salah satu elemen
24
penting dalam perencanaan tata massa bangunan dan berpengaruh pada estetika,
fungsi, serta interaksi bangunan dengan lingkungannya. Ketinggian bangunan
dapat bervariasi secara signifikan tergantung pada tujuan dan kebijakan tata kota
yang berlaku di suatu daerah. Beberapa faktor yang mempengaruhi penentuan
ketinggian bangunan dalam tata massa bangunan antara lain zonasi, zonasi
adalah pembagian wilayah perkotaan ke dalam berbagai zona, seperti zona
perumahan, komersial, industri, dan lain sebagainya. Setiap zona biasanya
memiliki batasan tinggi bangunan yang berbeda. Selanjutnya fungsi, fungsi
bangunan apakah itu untuk tempat tinggal, perkantoran, perdagangan, atau
industri, akan memengaruhi ketinggian yang diizinkan.
Setiap wilayah atau kota dapat memiliki peraturan tata kota sendiri yang
mengatur ketinggian bangunan. Ini termasuk batasan ketinggian, jumlah lantai,
dan peraturan estetika. Rencana perkotaan, Rencana perkotaan jangka panjang
dan visi perkotaan biasanya mempertimbangkan ketinggian bangunan sebagai
bagian dari pengembangan wilayah. Terakhir Kebijakan lingkungan, beberapa
wilayah mungkin memiliki kebijakan lingkungan yang membatasi ketinggian
bangunan untuk mempertimbangkan dampaknya terhadap cahaya matahari,
lingkungan, atau pemandangan. Ketinggian bangunan yang baik dalam tata
massa bangunan harus memperhitungkan seimbang antara estetika,
fungsionalitas, dan keberlanjutan perkotaan. Dengan mengatur ketinggian
bangunan, perencana tata kota berusaha mencapai tujuan seperti kepadatan yang
tepat, kualitas hidup yang baik, dan memastikan bangunan berkontribusi positif
terhadap karakter kota atau wilayah tersebut. Ketinggian bangunan adalah tinggi
maksimum bangunan gedung yang diizinkan pada lokasi tertentu dan diukur dari
jarak maksimum puncak atap bangunan terhadap (permukaan) tanah yang
dinyatakan dalam satuan meter.
3.2.2.3 Lintasan lintasan terbang pesawat
Lintasan terbang pesawat merupakan ruang udara di sekitar bandar udara,

yang harus bebas dari segala bangunan atau struktur fisik lainnya agar tidak
mengganggu jalur penerbangan. Wujudnya berupa plane dengan bentuk dasar
25
elips dengan jari-jari terpanjang 15 km dan jari-jari terpendek 5,1 km. Daerah
lintasan terbang pesawat terbagi menjadi beberapa kawasan yang dikenal dengan
istilah Kawasan Keselamatan Operasi Penerbangan (KKOP). Dalam Peraturan
Menteri Perhubungan Nomor: KM 44 Tahun 2005 : Kawasan Keselamatan
Operasi Penerbangan (KKOP) adalah wilayah daratan dan/atau perairan dan
ruang udara sekitar bandar udara yang dipergunakan untuk kegiatan operasi
penerbangan dalam rangka menjamin keselamatan penerbangan.
Setiap Bandar Udara harus mempunyai Kawasan Keselamatan Operasi

Penerbangan (KKOP) seperti yang dijelaskan dalam Pasal VIII Peraturan
Pemerintah Republik Indonesia, Tahun 1996, Bab III.
Gambar 3.2.2 Ilustrasi KKOP

Sumber : Google Image
3.2.2.4 Sky Exposure Plane (SEP)
Kriteria Sky Exposure Plane dipertimbangkan atas kondisi fisik dasar

yaitu pencahayaan sinar matahari, yaitu perbandingan antara jarak bidang
horizontal dengan vertikal yang terjadi karena bidang lereng khayal akibat
pencahayaan matahari. ALO merupakan sudut pencahayaan yang terkena
bayangan matahari. Kriteria ini dapat digunakan untuk menentukan tinggi dan
26
jarak bangunan atau blok bangunan maksimum berdasarkan pertimbangan
pencahayaan alami dengan tujuan penghematan energi, Kesehatan dan
berhubungan dengan iklim mikro setempat. Untuk Sky Exposure Plane
umumnya dipergunakan untuk menentukan tinggi dan blok bangunan pada
bangunan-bangunan yang merapat jalan. ALO dipergunakan untuk menentukan
sudut pencahayaan yang berhubungan dengan ketinggian setempat. Pengukuran
ALO dimulai dari garis di tengah jalan, atau garis sempadan pagar muka dan
belakang, atau garis di tengah antara sempadan pagar dengan sempadan
bangunan.
Gambar 3.2.3 Ilustrasi Sky Exposure Plane (SEP)

Sumber : Google Image
Berdasarkan Permen PU No. 20 Tahun 2011, Sky Exposure Plane (SEP)

dipertimbankan atas kondisi fisik dasar yaitu pencahayaan sinar matahari yaitu
perbandingan antara jarak bidang horizontal dengan vertikal yang terjadi karena
bidang lereng khayal akibat pencahayaan matahari. Sky Exposure Plane (SEP)
bangunan-bangunan yang merapat jalan. Sky Exposure Plane (SEP) dapat
dihitung menggunakan rumus:
27
SEP = Rumija(d) x H, dengan H = 1,5 d
(Dengan menggunakan asumsi ketinggian(h) adalah 1,5 rumija(d))
3.2.2.5 Optimasi Harga
Optimasi harga merupakan sebuah pertimbangan yang didasarkan pada

aspek ekonomi, dimana semakin dekat dengan pusat kota, maka harga/sewa
tanah akan semakin tinggi. Namun dengan konsep ini, muncul pemikiran
terhadap bangunan vertikal sebagai perwujudan fisiknya yang menyatakan
tingginya kegiatan kota dan wujud bangunan sebagai alat pemasaran. Namun
pada kenyataannya, pembangunan secara vertikal memiliki batasan ekonomis
yaitu tidak selamanya membangun vertikal lebih menguntungkan daripada
membeli lahan baru. Model optimasi harga digunakan dalam menentukan arah
bangunan (vertikal atau horizontal) berdasarkan tinjauan aspek ekonomi, dimana
harga tanah semakin dekat dengan pusat kota maka semakin tinggi pula harga
lahan tersebut.
δ𝐶
δ𝐿
≤ 𝐿𝑃
Keterangan :
δC :Selisih total biaya konstruksi per unit luas (rupiah)
δL :Selisih keuntungan luas lahan dengan dibuat bertingkatnya

bangunan (rupiah)
LP :Harga lahan eksisting (/m2)
Dengan menggunakan analisis tersebut, jika nilai δC/δL lebih kecil

daripada LP maka pembangunan dengan orientasi vertikal masih lebih
disarankan. Namun jika nilai δC/δL lebih besar dari LP maka pembangunan
vertikal tidak disarankan. Adapun variabel dalam menentukan optimasi harga
berdasarkan Permen PU No. 11 Tahun 2011, sebagai berikut:
28
Tabel 3.2.1 Variabel dalam Analisa Optimasi Harga
No Variabel Keterangan
1 Jumlah lantai Jumlah tingkatan pada sebuah bangunan
Luas tiap lantai/luas lantai dasar didapatkan dari

2 Luas tiap lantai
rumus: KDB x Luas Lahan/Tapak/Site
Lahan yang diperuntukkan untuk mendirikan

sebuah bangunan. Semakin banyak jumlah lantai
3 Luas lahan
pada bangunan maka, luas dasar/luas lantai suatu
bangunan dapat diperkecil.
Merupakan selisih luas lantai pada tingkat (n)

dengan tingkat dibawahnya (n-1). Dapat dihitung
4 Tabungan luas lahan
dengan rumus : (Luas Lahan (n) – (Luas Lahan
(n-1))
Biaya konstruksi dapat diperoleh melalui informasi

penyedia jasa konstruksi. Harga penentuan biaya
5 Biaya konstruksi
konstruksi tergantung dari kualitas bahan dan
tingkat kemewahan bangunan
Selisih biaya Selisih biaya yang dikeluarkan dalam membangun

6
konstruksi sebuah lantai dengan lantai satu tingkat di
29
bawahnya.
Merupakan tabungan luas lahan yang dikalikan

7 Tabungan lahan
dengan harga lahan setiap meter
Sumber : Permen PU No. 5 Tahun 2020
Dalam menganalisis diperlukan konstanta sebagai pengali sebagai acuan

nilai tambah bangunan bertingkat, dimana konstanta ini berpacu pada Pedoman
Teknis Pembangunan BGN seperti pada tabel berikut:
Tabel 3.2.2 Konstanta Pengali Perhitungan Biaya Konstruksi
Jumlah Lantai Bangunan Harga Satuan per m2 Tertinggi
Bangunan 2 lantai 1,090 standar harga gedung bertingkat
Bangunan 3 lantai 1,1,20 standar harga gedung bertingkat
30
Sumber : Pedoman Teknis Pembangunan BGN
3.2.2.6 Ketentuan Khusus
Ketentuan khusus ditetapkan untuk membatasi kriteria – kriteria dalam

pembangunan. Banyak faktor yang ikut serta berperan dalam mempengaruhi
ketentuan khusus pada Kawasan Perancangan Pesisir Kenjeran, salah satunya
adalah adanya arahan kawasan keselamatan operasi penerbangan atau KKOP
yang diatur didalam rencana detail tata ruang (RDTR) UP III Tambak Wedi
ataupun dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) termasuk kawasan cagar
budaya dan sebagainya.
3.2.2.7 Selubung bangunan
Selubung bangunan atau building envelope merupakan instrumen yang

membatasi pengembangan bangunan secara tiga dimensi. Dalam pengertian
sederhana, selubung bangunan dapat dipandang sebagai sempadan bangunan tiga
dimensi, yang membatasi building setback di bagian depan, samping, belakang
dan bagian atas.
Tinggi bangunan merupakan salah satu aspek yang ditinjau dalam selubung
bangunan. Dalam hal ini berdasarkan jenis kegiatannya tinggi maksimum
bangunan sudah diatur didalam dokumen RDTR UP III Tambak Wedi. Berikut
merupakan batas ketinggian bangunan pada wilayah perancangan kawasan
pesisir kenjeran menurut RTRW UP III Tambak Wedi:
Tabel 3.2.3 Batas Ketinggian Bangunan
Kegiatan Lebar Jalan Tinggi Maksimum
>3 dan >10 meter 3 lantai dengan ketinggian 10 meter

Perumahan
≥ 10 meter 3 lantai dengan ketinggian 15 meter
31
Toko 6 Hingga <16 meter 15 meter
Ruko (Rumah 6 Hingga <10 meter 15 meter

Toko)/ Rukan
(Rumah Kantor) 25 meter
≥ 10 meter
Pusat
- 50 meter
perbelanjaan/Mall
10 Hingga <16 meter 35 meter

Hotel
≥ 16 meter 40 meter
Tempat Wisata dan

Fasilitas - 25 meter
Penunjangnya
Komplek Tempat
- 25 meter
Usaha
Sumber: RDTR UP III Tambak Wedi, Surabaya
3.2.2.8 Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Garis sempadan bangunan adalah garis batas yang menunjukkan sejauh

mana sebuah bangunan dapat ditempatkan dari tepi jalan atau batas properti.
Berdasarkan Pasal 13 UU Nomor 28 Tahun 2002, GSB adalah sebuah garis yang
membatasi jarak bebas minimum dari sisi terluar sebuah massa bangunan
terhadap batas lahan yang dikuasai. Dengan kata lain, GSB adalah batas
bangunan yang diperbolehkan untuk membangun rumah atau gedung. GSB ini
ditetapkan oleh otoritas setempat dan memiliki tujuan untuk menciptakan ruang
antara bangunan dan jalan atau properti tetangga.
Penetapan GSB penting karena dapat mempengaruhi tata ruang kota,

keindahan lingkungan, serta keselamatan dan kenyamanan penduduk. GSB ini
biasanya diatur dalam peraturan zonasi dan perencanaan tata kota setiap daerah,
32
dan properti harus mematuhi batasan tersebut ketika membangun atau
merenovasi bangunan.
3.2.2.9 Jarak Antar Bangunan
Jarak antar bangunan adalah ruang fisik atau jarak horizontal yang
diwajibkan oleh peraturan tata kota dan perencanaan kota di antara dua bangunan
yang berdekatan.
3.2.2.10 Langgam/Fasade
Langgam adalah gaya yang digunakan sebagai konsep bangunan.

Langgam arsitektur memiliki banyak jenis, seperti langgam arsitektur modern,
langgam arsitektur post-modern, langgam arsitektur dekonstruksi, langgam
arsitektur klasik, langgam arsitektur vernakular dan lainnya (Diesty, 2012).
Dalam sebuah bangunan, fasade adalah wajah dari bangunan. Fasade adalah
tampilan muka pada eksterior sebuah bangunan, umumnya yang dimaksud
adalah bagian depan, tetapi kadang-kadang juga bagian samping dan belakang
bangunan. Fasade merupakan elemen pertama yang dapat dilihat dan dinilai oleh
orang lain dari luar bangunan yang dapat menunjukkan karakter, kesan,
keunikan, serta keindahan bangunan.
Definisi fasad menurut Krier (2001), kata fasade diambil dari kata latin
“facies” yang merupakan sinonim kata-kata face (wajah) dan appearance
(penampilan). Karena itu, fasad diterjemahkan sebagai bagian depan yang
menghadap jalan. Krier (2001) menjelaskan komposisi fasade harus
mempertimbangkan persyaratan fungsional yaitu jendela, bukaan pintu,
pelindung matahari dan bidang atap. Desain fasad pada dasarnya berkaitan
dengan penciptaan kesatuan harmonis antara proporsi yang baik, penyusunan
struktur vertikal dan horizontal, ritme bahan, warna dan elemen dekoratif.
Sebagai suatu keseluruhan, fasade tersusun dari beberapa elemen tunggal yaitu
entrance dan pintu masuk, arcade, lantai dasar, jendela, balkon, dan logia, serta
atap. Komposisi fasade.
33
3.2.2.11 Skala, Kesan Ruang
Menurut Yoshinobu Ashihara dalam bukunya yang berjudul “Exterior

Design in Architecture” tahun 1970, merancang sebuah arsitektur haruslah
memperhatikan unsur skala dari manusia. Skala manusia berpengaruh kepada
seberapa jauh atau dekat jarak antar bangunan. Kualitas spasial kawasan dapat
dicapai tergantung pada tinggi rendahnya perbandingan antara ketinggian
bangunan (H) dengan jarak antara bangunan yang berhadapan (D). Nilai setiap
perbandingan akan menghasilkan kesan ruang yang berbeda-beda (Ashihara,
1983, dalam Nugroho, 2014). Klasifikasi kesan ruang berdasarkan perbandingan
D/H terbagi menjadi:
1. Jika D/H≤0.25, ruang berkesan sempit dan sesak. Pengamat yang melalui
koridor ini akan merasakan seperti di tebing yang sempit, dan hanya
seperempat elevasi bangunan yang dapat dilihat.
2. Jika D/H<1, ruang akan berkesan intim, timbul sense of enclosure. Wujud
bangunan dapat terlihat walaupun tidak keseluruhan.
3. JikaD/H=1, keseimbangan dicapai antara bangunan dan jarak antaranya.
Ruang yang dihasilkan nyaman. Sense of enclosure masih dapat dirasakan.
4. Jika D/H≥1, ruang berkesan luas dan terbuka. Pengamat dapat melihat
lebar bangunan. Saat perbandingan antara D/H=3, maka sense of
enclosure makin tidak terasa, dan detail dari bangunan tidak tampak.
5. Jika D/H≈4, akan timbul kesan struktur sebuah plaza atau square.
6. Jika D/H=5 hingga 10, akan timbul kesan ruang monumental, dan
pengamat merasa kecil.
Pada ruang eksterior efek psikologis bagi pengunjung melalui elemen skala
dilihat dari perbandingan antara lebar (D) bangunan dan tinggi (H) bangunan. D /
H = 1, adalah titik genting dimana kualitas ruang eksterior berubah secara
radikal. Artinya jika : D / H < 1, interaksi bersama mulai menguat, suatu
perasaan tertutup di dalam bangunan itu sampai ke suatu jenis claustrophobia
sebagaimana perbandingan antara D / H menjadi lebih kecil lagi. D / H = 1,
34
keseimbangan antara tinggi bangunan dan ruang di antara bangunan-bangunan.
D / H > 1, jarak-jarak diantara bangunan menjadi agak lebih besar
3.2.2.13 Material, warna dan tekstur
Material merupakan sisi terluar dari bentuk bangunan. Pemilihan material

bangunan dalam perancangan kota memiliki implikasi yang signifikan pada
penampilan, keberlanjutan, dan fungsi lingkungan perkotaan. Pertama-tama,
faktor kekuatan dan kualitas material sangat penting untuk memastikan
bangunan dan struktur perkotaan tetap aman dan tahan lama. Estetika juga harus
diperhatikan, dengan berbagai pilihan material seperti batu alam, kayu, atau kaca
yang dapat memberikan tampilan yang berbeda sesuai dengan desain arsitektur
yang diinginkan. Penggunaan material bangunan dalam desain arsitektur
memberikan kontribusi pada pencitraan bangunan itu sendiri. Para perancang,
pengguna hingga pengamat bangunan senantiasa akan memberikan apresiasi
yang beragam terkait dengan material yang tersusun menjadi bentuk arsitektur.
Warna menjadi tolok ukur pertama visual sebuah bangunan. Pemilihan

warna bangunan dalam perancangan kota adalah pertimbangan penting yang
mempengaruhi banyak aspek dalam lingkungan perkotaan. Warna-warna
bangunan tidak hanya mencerminkan karakter dan budaya kota, tetapi juga dapat
menggambarkan fungsi dan tata ruang kota tersebut. Sebagai contoh, beberapa
kota memiliki tradisi warna tertentu yang mencerminkan nilai sejarah dan
budaya mereka. Selain itu, pemilihan warna juga dapat mempengaruhi iklim
mikro di sekitar bangunan, dengan warna cerah yang dapat membantu
mengurangi suhu di lingkungan perkotaan yang panas. Keberlanjutan juga
menjadi faktor penting, dengan pemilihan warna dan material yang tahan lama
dan ramah lingkungan. Selain aspek praktisnya, warna bangunan juga memiliki
pengaruh visual yang signifikan pada citra kota, menciptakan kesan estetika dan
identitas visual yang unik. Terlebih lagi, peraturan dan pedoman kota sering kali
mengatur pemilihan warna untuk mencapai tampilan yang kohesif dan
terkoordinasi. Dengan demikian, pemilihan warna bangunan adalah elemen
desain penting dalam menciptakan kota yang menarik, berkelanjutan, dan
35
bercitra kuat. Haryadi (1995:62) kesan yang ditimbulkan dari warna terang akan
mengesankan ruangan terasa luas. Sementara kesan yang ditimbulkan dari warna
gelap akan memberi kesan sempit dan tertekan. Dari pernyataan tersebut
diketahui bahwa warna berperan penting dalam ruang.
Tekstur bangunan adalah elemen penting dalam perancangan kota yang

memberikan dimensi visual, taktile, dan estetika kepada lingkungan perkotaan.
Tekstur merujuk pada kualitas permukaan bangunan yang dapat dirasakan
melalui mata dan sentuhan. Tekstur dapat mempengaruhi berbagai kesan warna
dan bahan atau material dan tentunya meningkatkan nilai finansial bangunan.
Tekstur adalah sifat spesifik permukaan yang dihasilkan dari struktur tiga
dimensinya. Tekstur sering berguna untuk menjelaskan kelembutan atau
kekasaran permukaan secara properti. Ia juga dapat digunakan untuk
menjelaskan sifat permukaan karakteristik pada material yang dikenal seperti
kekasaran batu, lekukan pada kayu dan gelombang pada kain.
3.2.3 Figure-Ground, Linkage, Place
Berdasarkan penelitian yang dilakukan Roger Trancik, desain spasial

perkotaan terdiri dari figure-ground, linkage, dan place. Ketiganya adalah sebuah
teori pendekatan yang ketiganya saling melengkapi.
3.2.3.1 Figure-Ground
Teori figure-ground menekankan hubungan antara ruang terbangun dan

tidak terbangun. Analisis ini digunakan untuk mengidentifikasi tekstur dan pola
ruang perkotaan (urban fabric) dan mengidentifikasi masalah keteraturan massa
pada ruang perkotaan.
Hasil analisis figure ground akan berupa peta hitam putih dengan hitam
menggambarkan figure, atau lahan terbangun (urban solid), dan ground, atau
lahan terbuka (urban void).
36
Gambar 3.2.4 Figure-Ground
Sumber : Finding Lost Space : Theories Of Urban Design (Roger Trancik.)
Urban solid (figure) adalah blok massa bangunan yang berfungsi sebagai
wadah aktivitas manusia. Urban solid figure menjadi massa dan objek pada jalan
atau tapak yang bersifat “private domain”. Tipe urban solid terdiri dari massa
bangunan, persil lahan blok hunian, dan edges yang berupa bangunan
Urban void (ground) adalah latar berupa ruang terbuka. Tipe urban void
terdiri dari ruang terbuka hijau dan non-hijau, ruang terbuka yang dikelilingi
massa bangunan (semi privat sampai privat), jaringan utama jalan dan lapangan
(publik), area parkir, taman, dan area preservasi (publik), sistem ruang terbuka
berbentuk linier dan kurva linier pada sungai, danau, semua ruang terbuka alami
dan basah
3.2.3.2 Linkage
Linkage Adalah garis semu atau network yang secara fisik menjadi
penghubung antar bagian perkotaan. Garis semu ini dapat berupa jaringan jalan,
jalur pedestrian, ruang terbuka berbentuk linier, dan ruang terbuka berbentuk lain
yang bisa menjadi penghubung semu
37
Gambar 3.2.5 Linkage
Sumber : Finding Lost Space : Theories Of Urban Design (Roger Trancik.)
Linkage perkotaan bisa dilihat dengan tiga jeni tipologi :
1. Compositional Form : Tipologi ini lebih sulit diperhatikan dan

lebih tersirat. Pola yang tersusun membentuk pola 2 dimensi
dimana ruang dan bangunan saling bertemu dan membentuk pola
magnetik (sisi yang berkebalikan saling berhadapan).
2. Mega Form : Adalah sistem tipologi dengan kerangka linear yang
terkoneksi secara fisik pada bangunan-bangunan di sepanjang
linkage tersebut.
3. Group Form : Adalah tipe tipologi linkage dimana disepanjang
ruang terbuka komunal (jalan) terdapat bangunan-bangunan yang
polanya tersusun secara natural.
38
Gambar 3.2.6 Tipologi Linkage
Sumber : City-in-Layers, an Urban Design Concept (Husman Thalib)
3.2.3.3 Place
Teori ini berkaitan dengan ruang yang tergantung dan relatif akan ada
atau tidaknya budaya dan karakteristik manusia terhadap ruang fisik tersebut.
Space (ruang) akan menjadi place (tempat) apabila diberikan makna kontekstual
dari muatan budaya atau potensi muatan lokalnya. Tanpa konteks budaya, sebuah
tempat hanya akan menjadi ruang.
Gambar 3.2.7 Space-Place
Sumber : Space for Place (Master Maq’s Blog.)
39
3.2.4 Sirkulasi dan parkir
Menurut Shirvani (1985), Sirkulasi dan Parkir, yang dalam bahasa Inggris
disebut Circulation and Parking, memiliki peran penting dalam perancangan kota.
Keduanya secara langsung mempengaruhi dan mengendalikan pola aktivitas kota,
sebagaimana sistem transportasi melalui jalan-jalan publik, area pejalan kaki, dan
tempat transit yang saling terhubung berperan dalam membentuk pergerakan dan
kegiatan kota. Sirkulasi di dalam kota memiliki kekuatan besar dalam
mendefinisikan lingkungan perkotaan karena dapat membentuk, mengarahkan,
dan mengatur pola aktivitas dalam kota tersebut. Selain itu, sirkulasi juga dapat
memberikan karakteristik pada suatu daerah, tempat aktivitas, dan elemen lainnya
dalam kota.
Tempat parkir juga memiliki dampak signifikan pada lingkungan, terutama

pada aktivitas komersial di daerah perkotaan, serta memberikan dampak visual
pada beberapa area di kota. Penyediaan ruang parkir yang memadai dapat
memberikan hasil visual yang positif dan merupakan salah satu elemen kunci
dalam perancangan kota yang sukses. Dalam konteks pergerakan, terdapat
beberapa jenis arah pergerakan:
1. Sirkulasi Eksternal-Eksternal: Pergerakan yang dimulai dan berakhir di luar

wilayah perancangan, namun memiliki pengaruh pada pergerakan internal
kota.
2. Sirkulasi Eksternal-Internal: Arah pergerakan yang menghubungkan akses

jalan eksternal dengan jalan internal kota, serta menjadi akses dari luar ke
dalam kota.
3. Sirkulasi Internal-Eksternal: Pergerakan dari jalan internal kota ke luar

wilayah perancangan.
4. Sirkulasi Internal-Internal: Pergerakan di dalam wilayah perancangan yang

mencerminkan tingkat aksesibilitas ke berbagai kegiatan di dalam kota.
40
Pola pergerakan dipengaruhi oleh lokasi daerah asal (trip generation zone)
dan daerah tujuan pergerakan (trip attraction zone), yang mampu mendukung atau
mempengaruhi pergerakan dalam wilayah perancangan.
Fungsi jalan dalam UU Nomor 38 Tahun 2004 dibagi menjadi empat

kategori: jalan arteri, jalan kolektor, jalan lokal, dan jalan lingkungan,
masing-masing dengan karakteristik pergerakan dan penggunaannya sendiri. Pola
sirkulasi ruang dapat mengambil beberapa bentuk, termasuk radial, jaringan,
linier, grid, dan spiral, yang membentuk pola jalan dalam lingkungan perkotaan.
Desain geometrik jalan melibatkan aspek-aspek seperti penampang melintang,
penampang memanjang, serta karakteristik fisik jalan, yang mempengaruhi cara
jalan tersebut digunakan.
Parkir memiliki pengaruh langsung pada lingkungan, terutama pada

aktivitas komersial di daerah perkotaan dan memiliki dampak visual pada
berbagai area di kota. Sistem parkir dapat dikelompokkan menjadi off-street (di
luar badan jalan) dan on-street (di badan jalan).
3.2.5 Ruang Terbuka
Ruang terbuka – atau open space – adalah ruang yang selalu berada di luar
massa bangunan yang dimanfaatkan oleh setiap orang untuk bermacam-macam
kegiatan. Ruang terbuka pada dasarnya adalah sebuah ruang tanpa bangunan baik
berbentuk kawasan maupun area memanjang yang dapat berupa ruang terbuka
hijau ataupun ruang terbuka non-hijau.
3.2.5.1 Ruang Terbuka Hijau
Ruang Terbuka Hijau berarti ruang terbuka tersebut memiliki vegetasi

tanaman yang membuatnya tampak hijau. Menurut Peraturan Menteri Agraria dan
Tata Ruang Nomor 14 Tahun 2021 tentang penyusunan Basis Data dan Penyajian
rencana tata ruang, ruang terbuka hijau terdiri atas Rimba Kota, Taman,
Pemakaman, dan Jalur Hijau.
41
3.2.5.2 Ruang Terbuka Non-Hijau
Ruang Terbuka Non-Hijau biasanya terdiri atas perkerasan jalan, ruang

terbuka biru, lapangan, lahan parkir, dan sebagainya. Ada dua jenis Ruang
Terbuka Non-Hijau, yaitu (1) lahan yang diperkeras, dan (2) badan air.
3.2.6 Jalur pejalan kaki
Jalur pejalan kaki dalam perancangan kota merujuk pada infrastruktur

yang dirancang khusus untuk mendukung mobilitas pejalan kaki. Ini mencakup
elemen-elemen seperti trotoar, penyeberangan pejalan kaki, jalan pejalan kaki,
fasilitas aksesibilitas, serta elemen-elemen lanskap seperti pohon dan taman. Jalur
pejalan kaki dirancang dengan tujuan untuk meningkatkan keselamatan pejalan
kaki, memberikan kenyamanan, dan memastikan aksesibilitas bagi semua
penduduk kota, termasuk mereka yang memiliki disabilitas. Dengan perancangan
yang baik, jalur pejalan kaki tidak hanya menciptakan lingkungan yang lebih
aman, tetapi juga mendukung mobilitas berkelanjutan dan berkontribusi pada
pengurangan kemacetan, polusi udara, serta permasalahan transportasi lainnya di
lingkungan perkotaan. Dengan demikian, jalur pejalan kaki menjadi elemen
penting dalam menciptakan kota yang lebih berkelanjutan, sehat, dan ramah
lingkungan.
Dalam perancangan jalur pedestrian perlu diperhitungkan keseimbangan

antara jumlah pejalan kaki dan pemakai jalan serta keseimbangan antara
penggunaan jalur pedestrian guna mendukung ruang ruang umum yang ada.
Faktor lain yang perlu diperhatikan adalah keselamatan dan ketersediaan ruang
yang cukup bagi para pejalan kaki tersebut. Sedangkan kriteria sebagai bahan
pertimbangan dalam perancangan jalur pedestrian adalah kesesuaian, skala,
material, perlengkapan perabot jalan dan pedagang eceran.
Mengenai ukuran area jalur pedestrian, tergantung penggunaan lahan di

sekitarnya. Menurut Pedoman Perencanaan, Penyediaan, dan Pemanfaatan
Prasarana dan Sarana Jaringan Pejalan Kaki di Kawasan Perkotaan, Permen PU
no. 03 tahun 2014 lebar jaringan jalan pedestrian yang ditetapkan sebagai berikut:
42
Tabel 3.2.4 Lebar Jaringan Pejalan Kaki Sesuai dengan Penggunaan Lahan
Penggunaan Lahan Lebar Minimum (m) Lebar Dianjurkan (m)
Perumahan 1,6 2,75
Perkantoran 2 3
Industri 2 3
Sekolah 2 3
Terminal/Stop Bis/TPKPU 2 3
Pertokoan/Perbelanjaan/Hiburan 2 4
Jembatan, Terowongan 1 1
Sumber : Permen PU No.3 Tahun 2014
Menurut Rubenstein (1992), pedestrian harus memuat beberapa elemen, yakni:
1. Paving yang merupakan trotoar atau hamparan yang rata. Dalam meletakkan
paving, sangat perlu untuk memperhatikan pola, warna, tekstur dan daya serap air.
Material paving meliputi seperti beton, batu bata, aspal, dan sebagainya.
2. Lampu: Suatu benda yang digunakan sebagai penerangan di waktu malam hari.
3. Sign atau tanda: Merupakan rambu-rambu yang berfungsi untuk memberikan
suatu tanda, baik itu informasi maupun larangan. Sign 32 haruslah gampang
dilihat dengan jarak mata manusia memandang dan gambar harus kontras serta
tidak menimbulkan efek silau.
4. Sculpture: Suatu benda yang memiliki fungsi untuk memberikan suatu identitas
ataupun untuk menarik perhatian mata pengguna jalan.
5. Pagar pembatas: mempunyai fungsi sebagai pembatas antara jalur pedestrian
dengan jalur kendaraan.
6. Bangku: Sebagai tempat untuk beristirahat bagi para pengguna jalan.
7. Tanaman peneduh: Pelindung dan penyejuk area pedestrian.
43
8. Telepon umum: Sarana untuk pengguna jalan agar bisa berkomunikasi jarak jauh
terhadap lawan bicaranya.
9. Kios, shelter, dan kanopi: Untuk menghidupkan suasana pada jalur pedestrian
sehingga tidak biasa dan menimbulkan aura yang tidak biasanya. Berfungsi
sebagai tempat menunggu angkutan dan sebagainya.
10. Jam dan tempat sampah: Jam berfungsi sebagai penunjuk waktu. Sedangkan
tempat sampah berfungsi sebagai sarana untuk pejalan kaki yang membuang
sampah, agar pedestrian tetap nyaman dan bersih.
3.2.7 Aktivitas pendukung
Tata kegiatan pendukung secara formal dan informal (supporting

activities), yaitu pengolahan secara terintegrasi seluruh aktivitas informal sebagai
pendukung dari aktivitas formal yang diwadahi dalam ruang/bangunan, untuk
menghidupkan interaksi sosial dari para pemakainya. Aktivitas informal yang
biasanya didukung dan difasilitasi berupa kegiatan seperti perdagangan kaki lima,
jasa tukang ojek, jasa pekerja rumah tangga, aktivitas pemulung sampah.
3.2.8 Penanda Kawasan (signage)
Penandaan mencakup petunjuk arah jalan, rambu lalu lintas, media iklan,
dan beragam jenis penunjuk lainnya. Kehadiran penandaan ini memiliki dampak
signifikan pada penampilan visual kota, baik dalam skala besar maupun kecil,
terutama jika jumlahnya cukup banyak dan memiliki ciri khas yang berbeda.
Sebagai contoh, ketika penandaan tersebar banyak dan penataannya tidak
terkoordinasi, hal ini bisa mengakibatkan penutupan pandangan terhadap fasad
bangunan yang berada di belakang penandaan tersebut. Akibatnya, penampilan
visual bangunan tersebut bisa terganggu. Namun, jika penandaan dikelola dengan
baik, ada potensi bahwa penandaan tersebut justru dapat meningkatkan estetika
bangunan yang berada di belakangnya.
Oleh karena itu, pemasangan penandaan harus mempertimbangkan aspek

keindahan visual dari bangunan-bangunan perkotaan. Dalam proses pemasangan
penandaan, perlu mematuhi pedoman teknis sebagai berupa penandaan harus
44
mencerminkan karakteristik area atau kawasan di sekitarnya, jarak dan ukuran
penandaan harus memadai dan diatur dengan cermat untuk memastikan jarak
pandang dan menghindari kepadatan., penempatan dan penampilan penandaan
harus selaras dengan arsitektur bangunan di sekitarnya, penggunaan lampu hias
sebaiknya dibatasi, kecuali untuk penggunaan khusus seperti di teater dan tempat
pertunjukan, penandaan besar yang mendominasi pemandangan kota sebaiknya
dibatasi, perlu dipahami bahwa penandaan memiliki dampak signifikan pada
desain tata kota, sehingga penempatan dan bentuk papan penunjuk sebaiknya
tidak menciptakan efek visual negatif dan tidak mengganggu rambu-rambu lalu
lintas yang ada.
3.2.9 Preservasi
Preservasi merupakan kegiatan mempertahankan kondisi suatu objek agar

terhindar dari kerusakan faktor fisika, kimia, biologi, serta dapat menjaga
kelestariannya. Preservasi dapat berupa konservasi ataupun restorasi.
Konservasi merupakan kegiatan yang bertujuan untuk melestarikan,

sedangkan preservasi adalah kegiatan untuk mempertahankan kondisi suatu objek
agar tidak rusak dan terjaga kelestariannya. Restorasi sendiri berarti suatu
tindakan atau upaya untuk mengembalikan, memulihkan, memperbaiki dan
membangun suatu kondisi kembali seperti awalnya.
3.2.10 Sistem prasarana dan utilitas lingkungan
Prasarana adalah segala sesuatu yang merupakan penunjang utama

terselenggaranya suatu proses. Dapat dikatakan juga bahwa prasarana adalah
kelengkapan dasar fisik lingkungan hunian yang memenuhi standar kebutuhan
tertentu yaitu tempat tinggal yang layak, sehat, aman, dan nyaman. Prasarana juga
sangat berkaitan untuk menunjang aktivitas pendukung di suatu wilayah seperti,
jaringan jalan, jaringan air bersih, jaringan listrik, jaringan telekomunikasi,
jaringan drainase, prasarana persampahan, serta jaringan sanitasi.
45
3.2.10.1 Jaringan Jalan
Menurut Permen PU No. 3 Tahun 2012, Sistem jaringan jalan adalah

suatu kesatuan ruas jalan yang saling menghubungkan dan mengikat pusat-pusat
pertumbuhan dengan wilayah yang berada dalam pengaruh pelayanannya dalam
satu hubungan hierarki. Sistem jaringan jalan dibagi menjadi dua, yakni sistem
jaringan jalan primer dan sistem jaringan jalan sekunder.
1. Sistem Jaringan Jalan Primer, yaitu jalan yang menghubungkan

antar pusat kegiatan nasional, atau antar pusat kegiatan nasional
dengan pusat kegiatan wilayah. Jalan arteri primer didesain dengan
kecepatan paling rendah 60 (enam puluh) kilometer per jam dan
lebar badan jalan paling sedikit 11 (sebelas) meter.
2. Jalan Kolektor Primer, yaitu jalan yang menghubungkan antara
pusat kegiatan nasional dengan pusat kegiatan lokal, antar pusat
kegiatan wilayah, atau antara pusat kegiatan wilayah dengan pusat
kegiatan lokal. Jalan kolektor primer didesain dengan kecepatan
paling rendah 40 (empat puluh) kilometer per jam dan lebar badan
jalan paling sedikit 9 (sembilan) meter.
3. Jalan Arteri Sekunder, jalan yang menghubungkan antara kawasan
primer dengan kawasan sekunder kesatu, kawasan sekunder kesatu
dengan sekunder kesatu, kawasan sekunder kesatu dengan kawasan
sekunder kedua. Tingkat jalanan ini didesain berdasarkan
kecepatan paling rendah 30 (tiga puluh) kilometer per jam dan
lebar badan jalan paling sedikit 11 (sebelas) meter.
4. Jalan Kolektor Sekunder, jalan yang menghubungkan antara
kawasan sekunder kedua dengan kawasan sekunder kedua atau
kawasan sekunder kedua dengan kawasan sekunder ketiga. Jalan
kolektor sekunder didesain dengan kecepatan paling rendah 20
(dua puluh) kilometer per jam dan lebar badan jalan paling sedikit
9 (sembilan) meter
46
5. Jalan Lokal Sekunder, jalan yang menghubungkan kawasan
sekunder kesatu dengan perumahan, kawasan sekunder kedua
dengan perumahan, kawasan sekunder ketiga dan seterusnya
sampai ke perumahan. Jalan lokal sekunder didesain dengan
kecepatan paling rendah 10 (sepuluh) kilometer per jam dan lebar
badan jalan paling sedikit 7,5 (tujuh koma lima) meter.
6. Jalan Lingkungan Sekunder, jalan yang menghubungkan antar
persil di dalam kawasan perkotaan. Jalan lingkungan diarahkan
dalam kawasan pemukiman. Lebar jalan lingkungan paling sedikit
untuk kendaraan bermotor roda 3 (tiga) atau lebih yaitu 6,5 (enam
koma lima) meter dan yang bukan untuk roda 3 yaitu 3,5 (tiga
koma lima) meter.
3.2.10.2 Jaringan Air Bersih
Air bersih adalah salah satu sistem utilitas yang sangat penting karena
menjadi kebutuhan utama masyarakat terutama di daerah perkotaan oleh karena
itu menjadi sistem utilitas yang vital keberadaannya. Sistem air bersih ini
beroperasi untuk memenuhi kebutuhan air bersih masyarakat itu sendiri seperti
halnya Kota Surabaya dibangun pengolahan air bersih yang dikelola oleh Badan
Usaha Milik Negara (BUMN) yaitu Perusahaan Daerah Air Minum (PDAM).
Masyarakat dalam memenuhi kebutuhan air bersihnya memanfaatkan aliran air
PDAM, sumur pompa dan sumur biasa.
3.2.10.3 Jaringan Listrik
Jaringan listrik adalah sistem yang kompleks dan melibatkan beberapa

komponen yang bekerja sama untuk menghasilkan, mengirim, dan mengalirkan
listrik dari sumber pembangkit hingga ke pengguna akhir. Jaringan listrik harus
tersebar merata kepada pelanggan. Komponen sistem jaringan listrik mencakup
jaringan subtransmisi, sub stasiun distribusi, sistem distribusi primer,
transformator distribusi, dan sistem distribusi sekunder. Sistem distribusi listrik
dibagi menjadi tiga, yaitu SUTET (Saluran Udara Tegangan Ekstra Tinggi),
47
SUTT (Saluran Udara Tegangan Tinggi), SUTM (Saluran Udara Tegangan
Menengah), dan SUTR (Saluran Udara Tegangan Rendah).
3.2.10.4 Jaringan Telekomunikasi
Prasarana Telekomunikasi merupakan prasarana yang sangat diperlukan

dalam mendukung komunikasi antar manusia. Kebutuhan masyarakat terhadap
alat komunikasi berupa jaringan telepon ataupun jaringan seluler sangat penting
dan sangat mendukung bagi perkembangan suatu kota. Dengan perkembangan
teknologi yang ada sekarang, masyarakat lebih sering menggunakan perangkat
telepon seluler dibandingkan dengan jaringan telepon. Maka dari itu,
dibutuhkan menara BTS atau Base Transceiver Station yang merupakan
prasarana telekomunikasi jaringan bergerak seluler.
3.2.10.5 Jaringan Drainase
Jaringan drainase adalah sistem yang dirancang untuk mengelola aliran

air hujan dan air permukaan dari suatu area atau permukaan tertentu, seperti
jalan raya, lahan pertanian, atau pemukiman. Tujuan dari jaringan drainase
adalah untuk menghindari genangan air, erosi tanah, dan banjir yang dapat
terjadi akibat curah hujan yang tinggi atau saluran air yang tersumbat. Jaringan
drainase biasanya terdiri dari saluran air, saluran pembuangan, gorong-gorong,
saluran terbuka, dan sistem lainnya yang dirancang untuk mengarahkan air
hujan ke tempat yang aman dan sesuai. Sistem drainase ini dapat bersifat alami,
seperti sungai atau sungai kecil, atau buatan manusia, seperti saluran
pembuangan beton atau pipa PVC.
3.2.10.6 Prasarana Persampahan
Jaringan persampahan merupakan arahan suatu bahan yang terbuang

atau dibuang dari sumber hasil aktivitas manusia maupun proses alam agar
terkumpul dalam suatu tempat, yakni Tempat Pembuangan Sementara (TPS)
dan Tempat Pembuangan Akhir (TPA).
48
BAB IV
GAMBARAN UMUM KAWASAN
4.1 Karakteristik Kawasan
Land Use (tata guna lahan) adalah pengaturan penggunaan lahan untuk
kawasan tersebut seharusnya berfungsi. Penggunaan lahan yang terdapat pada
kawasan studi kami didominasi oleh perumahan dengan luas total 17,744 Ha dan
pariwisata dengan luas 4,103 Ha. Untuk penggunaan lahan perdagangan dan jasa
sendiri memakan lahan seluas 0,739 Ha. Penggunaan lahan tersebut dapat
dikatakan 2 yang terendah dalam kawasan ini. Pemusatan kegiatan pemukiman
dalam kawasan pesisir ini cenderung semakin berkembang, hal ini memiliki
berpotensi untuk mendatangkan konsumen baru kepada sektor pariwisata serta
perdagangan dan jasa. Hal ini sesuai dengan Rencana Detail Tata Ruang dan
Peraturan Zonasi UP III Tambak Wedi.
Tabel 4.1.0 Luas Berdasarkan Penggunaan Lahan
Jenis Penggunaan Lahan Luas (Ha)
Jalur Hijau 1,788
Fasilitas Umum 0,478
Kawasan Perdagangan dan Jasa 0,738
Perumahan Kepadatan Tinggi 6,668
Perumahan Kepadatan Sedang 11,076
Pariwisata 4,103
Ruang Terbuka Hijau 0,014
49
Peta 4.1.0 Peta Penggunaan Lahan Eksisting
50
a. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)
Koefisien Dasar Bangunan pada daerah perancangan terdiri atas 5

kategori berdasarkan persentase hasil perhitungan. Semakin tinggi tingkat
persentase KDB suatu bangunan, maka semakin padat lokasi tersebut. Bisa
dilihat pada kawasan perancangan, mayoritas lokasi menunjukkan nilai KDB
>60%, hal ini menunjukkan bahwa pembangunan pada lokasi kawasan
perancangan terutama di area perumahannya memiliki kepadatan yang tinggi.
Peta 4.1.1 Koefisien Dasar Bangunan Kawasan Perancangan

Sumber : Analisis Perancang
51
b. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)
Koefisien Lantai Bangunan pada wilayah perancangan terbagi

menjadi 5 kategori berdasarkan nilai hasil perhitungan. Nilai KLB sangat
dipengaruhi oleh jumlah lantai, dalam daerah kawasan perancangan
mayoritas merupakan bangunan berlantai 1 dengan bangunan berlantai 2
banyak ditemukan di kawasan perumahan kepadatan rendah di sisi barat
kawasan. Semakin besar KLB, menunjukkan semakin besar pula kepadatan
suatu kawasan. Pada kawasan perancangan dimana mayoritas merupakan
bangunan berlantai 1, nilai KLB tergolong sedang. Nilai KLB yang tinggi
dapat dilihat pada bangunan berlantai 2 dengan nilai lebih dari 1.
Peta 4.1.2 Koefisien Lantai Bangunan Kawasan Perancangan

52
c. Koefisien Daerah Hijau (KDH)
Koefisien Dasar Hijau pada wilayah perancangan dibagi menjadi 5

kategori berdasarkan persentase hasil perhitungan. Semakin besar nilai KDH,
maka semakin besar pula luas lahan terbuka yang kemudian bisa
diperuntukkan untuk pepohonan, tanaman, dsb. Daerah kawasan perancangan
memiliki rata-rata nilai KDH yang rendah, hal ini disebabkan oleh kepadatan
bangunan yang tinggi. Beberapa bangunan yang dekat dengan pesisir masih
memiliki luas lahan terbuka yang cukup besar.
Peta 4.1.3 Koeifisen Dasar Hijau Kawasan Perancangan

53
Apabila kita merujuk pada RDTR UP III Tambak Wedi Kota Surabaya,
maka terdapat ketentuan yang diberikan mengenai ketinggian bangunan, dengan
membaginya dalam beberapa klasifikasi zona, diantaranya adalah sebagai berikut:
Zona ketinggian 1 adalah zona dengan ketinggian bangunan maksimum

250 meter untuk satu tower bangunan dan maksimum 200 meter untuk bangunan
lainnya. Ketinggian di zona ini mempertimbangkan KKOP Kota Surabaya dan
Surabaya sebagai Waterfront City. Ketinggian bangunan sampai 250 meter
sebagai gerbang Kota Surabaya. Pola yang termasuk ke dalam zona ketinggian 1
adalah pada pola simpul.

200 meter. Ketinggian di zona ini mempertimbangkan KKOP Kota Surabaya dan
Surabaya sebagai Waterfront City di mana semakin mengarah ke selatan yang
menjauhi pesisir ketinggian bangunan semakin menurun. Pola yang termasuk ke
dalam zona ketinggian 2 adalah pola simpul dan pola blok.

150 meter. Selain mempertimbangkan KKOP Kota Surabaya dan Surabaya
sebagai Waterfront City, ketinggian di zona ini juga mempertimbangkan rencana
transportasi massal, rencana jaringan jalan, dan ruang milik jalan. Pola yang
termasuk ke dalam zona ketinggian 3 meliputi ketiga pola yaitu pola simpul, pola
koridor, dan pola blok.

100 meter. Ketinggian di zona ini mempertimbangkan KKOP Kota Surabaya,
Surabaya sebagai Waterfront City, rencana transportasi massal, rencana jaringan
jalan, dan ruang milik jalan. Pola yang termasuk ke dalam zona ketinggian 4
meliputi pola koridor dan pola lapis kedua.
Zona ketinggian 5 adalah zona dengan ketinggian bangunan maksimum 50

meter. Ketinggian di zona ini mempertimbangkan rencana jaringan jalan dan
54
ruang milik jalan. Pola yang termasuk ke dalam zona ketinggian 5 adalah pola
lapis kedua setelah zona ketinggian 4.
Tabel 4.1.1 Ketentuan Ketinggian Menurut RDTR UP III Tambak Wedi
Zona Ketinggian
Ketentuan
Ketinggian Maksimum
Jarak arteri sekunder di kaki suramadu dan pelabuhan

1 250 m
Teluk Lamong
Area CBD dan area di simpul dari koridor zona 3 – 3 yang

2 200 m
dilalui MRT atau di simpul koridor zona 2 - 3
Persil yang menghadap jalan arteri sekunder yang dilalui

3 150 m MRT
atau area di simpul dan koridor zona 3 & 4, atau zona 4 - 4
Persil yang menghadap jalan kolektor atau area lapis kedua

4 100 m
& berikutnya di koridor zona 150
Persil yang menghadap jalan kolektor atau area lapis kedua

5 50 m
& berikutnya di koridor zona 100
Di luar
40 m Mengikuti ketentuan dasar dari peraturan zonasi
zona
Sumber : RDTR UP III Tambak Wedi
Pada kondisi eksisting kawasan perencanaan, tidak terdapat bangunan

tinggi seperti gedung perkantoran, pusat perdagangan dan jasa, dan lain
sebagainya, sehingga mengenai informasi ketinggian bangunan yang terdapat
pada kawasan perencanaan adalah sebagai berikut:
Tabel 4.1.2 Data Kondisi Eksisting Jumlah Lantai dan Ketinggian Bangunan
Penggunaan Ketinggian
Gambar Jumlah Lantai
Lahan Bangunan
Pemukiman
1-2 Lantai
serta
Kawasan Perancangan 3 (Dominan 1 3-6 Meter
perdagangan
Lantai)
dan Jasa
55
Kawasan Perancangan 4
Pemukiman
serta 1-2 Lantai
(Dominan 1 4-7 Meter
perdagangan
dan jasa Lantai)
1-2 Lantai
Pemukiman (Dominan 2 6-10 Meter
Lantai)
Rekreasi dan 1-2 Lantai

(Dominan 1 4-5 Meter
Pariwisata
Lantai)
Sumber : Analisis Penulis, 2023
56
Peta 4.1.4 Ketinggian Bangunan Kawasan Perancangan
57
Peta 4.1.5 Ketinggian Bangunan Kawasan Utara
58
Peta 4.1.6 Ketinggian Bangunan Kawasan Selatan
59
Peta 4.1.7 Ketinggian Bangunan Kawasan Barat
60
Peta 4.1.8 Ketinggian Bangunan Kawasan Timur
61
Berkenaan dengan pembahasan mengenai lintasan – lintasan pesawat,

maka kita mengenal istilah KKOP atau Kawasan Keselamatan Operasional
Penerbangan. KKOP sendiri adalah wilayah daratan dan/atau perairan serta ruang
udara di sekitar bandar udara yang digunakan untuk kegiatan operasi penerbangan
dalam rangka menjamin keselamatan penerbangan (UU No. 1 Tahun 2009).
Berdasarkan skema radius penerbangan KKOP jarak lintasan terbang pesawat
terbang adalah sejauh 15 km terhitung dari bandar udara (bandara). Hal inilah
yang hingga saat ini digunakan sebagai acuan dalam menentukan tinggi
maksimum suatu bangunan. Dalam hal ini Bandar Udara yang berada terdekat
dari batas wilayah perancangan Kawasan Pesisir Kenjeran adalah Bandar Udara
Internasional Juanda Surabaya.
Gambar 4.1.1 Ilustrasi Jarak Wilayah Perencanaan Dengan Bandara Terdekat

Sumber : Google maps
Setelah dilakukan pengukuran menggunakan Google Earth didapatkan

bahwa jarak antara Kawasan perancangan pantai Kenjeran dengan Bandara
Internasional Juanda Surabaya (bandara terdekat) adalah kurang lebih 15 km,
yang artinya Kawasan perancangan pantai Kenjeran masih masuk dalam Kawasan
Keselamatan Operasional Penerbangan (KKOP) meskipun tidak pada semua batas
kawasan dan hanya bagian selatan wilayah perancangan.
62
Peta 4.1.9 Lantai Bangunan Kawasan Perancangan
63
Berdasarkan Permen PU No. 20 Tahun 2011, Sky Exposure Plane (SEP)

dipertimbankan atas kondisi fisik dasar yaitu pencahayaan sinar matahari yaitu
perbandingan antara jarak bidang horizontal dengan vertikal yang terjadi karena
bidang lereng khayal akibat pencahayaan matahari. Sky Exposure Plane (SEP)
bangunan-bangunan yang merapat jalan. Sky Exposure Plane (SEP) dapat
dihitung menggunakan rumus:
SEP = Rumija(d) x H, dengan H = 1,5 d
Dengan menggunakan asumsi ketinggian(h) adalah 1,5 rumija(d), maka

didapatkan hasil SEP pada Kawasan perancangan Pantai Kenjeran adalah sebagai
berikut:
Tabel 4.1.3 Perhitungan SEP Kawasan Pantai Kenjeran
Tinggi
Rumija
Nama Bangunan Lokasi Bangunan SEP Keterangan
(d)
(m)
Perumahan Kawasan
Perancangan 3
Jl. Kejawan Lor,

Kenjeran, Kec. 2mx1,5m=
5 Meter 2 Meter Tidak Sesuai
Bulak, Surabaya, 3 Meter
Jawa Timur
Jl. Pantai Kenjeran,

Perumahan Kawasan Kenjeran, Kec. 2 Meter 2mx1,5m=
5 Meter Tidak Sesuai
Perancangan 4 Bulak, Surabaya, 3 Meter
Jawa Timur
64
Perumahan Kawasan
Perancangan 1
Jl. Mentari Kenjeran,
Kenjeran, Kec. 7 Meter 7mx1,5m=
8 Meter Sesuai
Bulak, Surabaya, 10,5 Meter
Jawa Timur
Perumahan Kawasan
Perancangan 2
Jl. Raya Pantai
Lama, Kenjeran,
8 Meter 8mx1,5m=
Kec. Bulak, 5 Meter Sesuai
12 Meter
Surabaya, Jawa
Timur
SDN Sukolilo Baru

8 Meter Sesuai
Bulak, Surabaya, 9 Meter
Jawa Timur

7 Meter 7mx1,5m=
SDN Kenjeran Kenjeran, Kec. 10 Meter Sesuai
10,5 Meter
Bulak, Surabaya,
65
Jawa Timur
Kantor Kelurahan
Kenjeran
JL. Tambak Deres,
Bulak, Kec. Bulak, 7 Meter 7mx1,5m=
8 Meter Sesuai
Surabaya, Jawa 10,5 Meter
Timur
MI KH. Romly
Tamim

8 Meter Sesuai
Jawa Timur
Mts. Muhammadiyah
19
8 Meter Sesuai
Jawa Timur
Sumber: Analisis Penulis, 2023
66
Berdasarkan hasil analisis data yang didapatkan dari kondisi eksisting
maka didapatkan beberapa bangunan pada pinggir jalan yang tidak memenuhi
persyaratan SEP yang mana hal tersebut terdapat pada wilayah perancangan 3 dan
4 seperti pada gambar dibawah ini. Tentunya kedepannya diperlukan analisis serta
perencanaan untuk mengatasi SEP yang belum sesuai dengan peraturan yang ada.
Gambar 4.1.2 persil SEP kawasan yang tidak sesuai
Dalam mengetahui optimasi harga, pada bab sebelumnya sudah diberikan

rumus perhitungan bagaimana melakukan optimasi harga, dimana terdapat tiga (3)
data utama yang dibutuhkan, yaitu selisih biaya pembangunan per unit lantai,
selisih keuntungan luas lantai dengan dibuat bertingkat, dan yang terakhir adalah
harga lahan di kawasan Tersebut. Berdasarkan ketersediaan data, maka ditemukan
data mengenai harga lahan pada kawasan, didapat melalui peta interaktif yang
telah disediakan oleh Kementerian ATR/BPN, dimana bisa diakses melalui laman
bhumi.atrbpn.go.id. Hasil pemetaan terhadap harga lahan yang ada pada kawasan
perencanaan dapat dilihat pada peta berikut ini.
67
Peta 4.1.10 Peta Harga Lahan Kawasan Perancangan
Sumber : Bhumi.ATRBPN.go.id, 2023
68
Gambar 4.1.2 Harga Lahan Kawasan Perancangan
Sumber : Website
Ketentuan khusus diatur untuk membatasi kriteria-kriteria dalam

membangun suatu bangunan. Banyak faktor yang mempengaruhi adanya
ketentuan khusus diantaranya, rekomendasi kawasan keselamatan operasi
penerbangan (KKOP), diatur dalam RDTR maupun RTRW termasuk kawasan
cagar budaya dan sebagainya.
Gambar 4.1.3 Kali (Drainase) pada kawasan perancangan

Sumber : Google Maps
69
Pada kawasan perancangan kami terdapat kali sebagai saluran drainase.
Kondisi eksisting kali tersebut memiliki aliran air yang sedikit terhambat
dikarenakan adanya pengendapan tanah, sampah, dan debit air yang cenderung
sedikit. Pada sepanjang kali tersebut terdapat jalur hijau vegetasi tanaman mulai
dari pohon trembesi (Samanea Saman), Bintaro (Cerbera Manghans), hingga
cemara pantai (Casuarina Equisetifolia) sehingga perlu memperhatikan
pembangunan serta pengembangan jika ingin membangun di sekitar kali tersebut.
Berikut merupakan visualisasi serta keterangan selubung bangunan pada

Kawasan Perancangan Pesisir Kenjeran yang dibagi berdasarkan karakteristik
serta morfologi bentuk bangunan pada kawasan perancangan:
Gambar 4.1.4 Visualisasi Selubung Bangunan

70
Gambar 4.1.5 Visualisasi Selubung Bangunan Detail
Tabel 4.1.4 Selubung Bangunan Kawasan Perancangan Pesisir Kenjeran
Lokasi Nama Bangunan Visualisasi 3D
Perumahan Kawasan
Perancangan 3
Jl. Kejawan Lor,

Kenjeran, Kec. Bulak,
Surabaya, Jawa Timur
Perumahan Kawasan
Perancangan 4

71
Perumahan Kawasan
Perancangan 2
Jl. Raya Pantai Lama,

Perumahan Kawasan
Perancangan 1
Jl. Mentari Kenjeran,

4.1.2.8 Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Tabel 4.1.5 Kondisi Eksisting Garis Sempadan Bangunan
Klasifikasi
No Kondisi Eksisting Visual
Kawasan
Bangunan pada komplek

perumahan memiliki keadaan yang
Perumahan cukup tertata, dengan nilai GSB
1 bangunan rata-rata sekitar 4-5 m
Kepadatan Sedang
menciptakan kesan nyaman bagi
penghuninya dan bagi pendatang.
Bangunan pada komplek ini

memiliki jarak GSB yang cukup
kecil bahkan ada beberapa
Perumahan bangunan yang mepet dengan jalan
2 atau bisa dibilang memiliki nilai
Kepadatan Tinggi
GSB 0. Kondisi tersebut dapat
ditemui di perumahan Tambak
Deres dan juga Kejawan Lor
72
dengan nilai rata-rata GSB sekitar
0-2 m.
Kawasan ini merupakan taman

hiburan/tempat wisata dimana
terdapat sedikit bangunan. Kawasan
3 Pariwisata wisata ini dikelilingi oleh pagar
untuk membatasi dengan jalanan.
Nilai GSB yang dimiliki kawasan
ini adalah sekitar 4-8 m.
Tabel 4.1.6 Kondisi Eksisting Jarak Antar Bangunan
No Klasifikasi Kawasan Kondisi Eksisting Visual
Bangunan-bangunan pada
komplek perumahan ini
memiliki keadaan yang cukup
1 Perumahan Tertata tertata dan seragam. Jarak dari
bangun satu ke bangunan
sampingnya cukup rapat
dengan nilai 0-1 m.
Bangunan pada komplek ini

memiliki tata letak yang
kurang tertata sehingga
Perumahan Kepadatan menimbulkan beberapa
2
Tinggi bangunan yang memiliki
gap/celah antar bangunan yang
bervariasi dengan nilai
rata-rata sekitar 0-2 m.
Kawasan ini merupakan taman

hiburan/tempat wisata dimana
terdapat sedikit bangunan dan
3 Pariwisata
juga jarak antar bangunannya
memiliki jarak yang renggang
dengan nilai sekitar 2-6 m.
73
Langgam arsitektur merupakan kumpulan karakteristik bangunan,

dimana struktur, kesatuan, dan ekspresi digabungkan di dalam satu periode atau
wilayah tertentu. Langgam arsitektur/fasade sebagai salah satu perwujudan
budaya yang muncul dari kreativitas manusia mampu memunculkan ciri khas
suatu kawasan. Jika langgam dalam skala urban dapat direncanakan dengan
baik, maka dapat menjadi guideline yang memiliki kekuatan untuk menyatukan
fragmen-fragmen kota. Dalam hal ini, Kawasan perancangan pada pesisir
kenjeran sebagai kawasan perdagangan dan jasa, rekreasi, serta pemukiman
memiliki beberapa langgam atau gaya arsitektur yang menonjol, yakni arsitektur
minimalis, tropis, dan tradisional. Berikut penjelasan rinci untuk masing masing
langgam arsitektur yang ada.
Tabel 4.1.7 Kondisi Eksisting Fasade Bangunan
No Jenis
Foto Keterangan
Langgam
Langgam/gaya arsitektur
modern minimalis tampak
dari bentuk struktur dasar
Arsitektur yang simpel, penggunaan
1 Modern material sederhana, serta
Minimalis adanya repetisi struktur
bangunan yang teratur dengan
penekanan esensi pada fungsi.
Ciri khas langgam arsitektur

tampak pada pengadaaan atap
yang miring dan adanya
overstek untuk menghalau
Arsitektur tampias air hujan dan
2
Tropis penghalau panas. Terdapat
pula penekanan penggunaan
material kayu dan batu serta
memiliki warna yang cerah
dan colorful.
74
Pada kawasan pesisir kenjeran, telah terbagi menjadi 4 blok dengan

karakteristik bangunan dan jalanan yang sama di 1 blok dan berbeda dengan blok
lainnya untuk menentukan jenis kesan ruang atau enclosure di wilayah studi
kami. Pembagian wilayah tersebut didasarkan pada pembagian wilayah awal
seperti pada peta dibawah
Peta 4.1.11 Peta Bagian Wilayah Perancangan

75
1. Kawasan Perancangan Barat
Kawasan 1 berada pada daerah perumahan pantai mentari yang

kami golongkan sebagai perumahan dengan kepadatan penduduk sedang
atau biasa dibilang perumahan kepadatan rendah yang berada di daerah
tersebut. Pada kawasan ini didominasi bangunan rumah dengan rata rata
berlantai 2. Berdasarkan perbandingan D/H pada kawasan 1 ini mayoritas
memiliki perbandingan D/H = 10 m / 7 m = 1,4 dengan tinggi per lantai
antara 3-4 meter dan jarak antara bangunan yang berhadapan sepanjang 10
meter. Pada kawasan satu perbandingan D/H > 1 yang memiliki
interpretasi kesan luas dan terbuka.
Gambar 4.1.6 Kondisi Eksisting Perumahan Pantai Mentari
Sumber : Google Street View 2023
2. Kawasan Perancangan Timur
Kawasan 2 berada pada daerah wisata yang berada di sekitar THP

Kenjeran dengan didominasi bangunan pertokoan. Jalan yang diambil
sampel untuk dihitung kesan ruangnya pada kawasan 2 ini adalah jalan
raya pantai lama sebagai jalan utamanya. Berdasarkan perbandingan D/H
pada kawasan 1 ini mayoritas memiliki perbandingan D/H = 16m / 10m =
1,6 dengan tinggi bangunan yang diambil adalah bangunan tertinggi yaitu
masjid dan jarak antara bangunan yang berhadapan sepanjang 10 meter.
76
Pada kawasan dua perbandingan D/H > 1 yang memiliki interpretasi kesan
luas dan terbuka.
Gambar 4.1.7 Kondisi Eksisting Jalan Raya Pantai Lama
3. Kawasan Perancangan Utara
Kawasan 3 berada pada pemukiman di jalan Kejawan Lor yang

kami golongkan sebagai pemukiman dengan kepadatan penduduk tinggi.
Pada kawasan ini didominasi oleh bangnan berlantai 1. Berdasarkan
perbandingan D/H pada kawasan 1 ini mayoritas memiliki perbandingan
D/H = 1,75 m / 4 m = 0,44 dengan tinggi per lantai antara 2-3 meter dan
jarak antara bangunan yang berhadapan sepanjang 1,5 - 2 meter. Pada
kawasan tiga perbandingan D/H < 1 yang memiliki interpretasi kesan
intim atau jarak antar bangunan terlalu mepet.
77
Gambar 4.1.8 Kondisi Eksisting Jalan Kejawan Lor
4. Kawasan Perancangan Selatan
Kawasan 4 berada pada pemukiman di jalan Tambak Deres yang

kami golongkan sebagai pemukiman dengan kepadatan penduduk tinggi.
Pada kawasan ini didominasi oleh bangnan berlantai 2 tetapi tidak terlalu
tinggi. Berdasarkan perbandingan D/H pada kawasan 1 ini mayoritas
memiliki perbandingan D/H = 3 m / 4 m = 0,75 dengan tinggi per lantai
antara 2-3 meter dan jarak antara bangunan yang berhadapan sepanjang 2 -
4 meter. Pada kawasan tiga perbandingan D/H < 1 yang memiliki
interpretasi kesan intim atau jarak antar bangunan terlalu mepet.
78
Gambar 4.1.9 Kondisi Eksisting Jalan Tambak Deres
Berikut adalah tabel perhitungan Kesan Ruang di Kawasan Pesisir

Kenjeran di 4 kawasan yang telah dibagi.
Tabel 4.1.7 Perhitungan Kesan dan Ruang
Klasifikasi
Kawasan Nama Jalan Skala Kesan
Skala
Jalan Mentari Kenjeran

Tengah
Kawasan D/H = 10 m / 7 m Luas dan

D/H > 1
Perencanaan 1 = 1,4 Terbuka
Jalan Raya Pantai Lama
Kawasan D/H = 16m / 10m Luas dan

D/H > 1
Perencanaan 2 = 1,6 Terbuka
79
Klasifikasi
Kawasan Nama Jalan Skala Kesan
Skala
Jalan Kejawan Lor
D/H = 1,75 m / 4
Kawasan
m D/H < 1 Intim
Perencanaan 3
= 0,44
Jalan Tambak Deres
Kawasan D/H = 3 m / 4 m
D/H < 1 Intim
Perencanaan 4 = 0,75
Material yang dominan dipakai di kawasan pesisir kenjeran seperti

kejawan lor dan tambak deres adalah material seperti bata, keramik, beton
ataupun kayu yang kuat dan tidak mudah rusak baik oleh angin, hujan, ataupun
terpaan sinar matahari sepanjang hari, hal ini dikarenakan daerah pesisir sendiri
sangat rawan terkena angin yang lumayan kencang sehingga material dari
bangunan di sekitar pantai harus kuat untuk menghadapi angin tersebut. Untuk
di daerah perumahan sendiri, material didominasi oleh beton, bata, dan batu
alam. Pada gambar dibawah sebelah kiri adalah foto material rumah daerah
80
kejawan lor dan tambak deres sedangkan sebelah kanan adalah material rumah
daerah perumahan.
Gambar 4.1.10 Kondisi Eksisting Material
Warna yang dominan dipakai di kawasan perumahan adalah warna putih

dan krem yang memiliki kesan klasik dan elegan, kesederhanaan dan
kebersihan, serta kenyamanan sehingga ketika melewati perumahan ini akan
menyebabkan perasaan yang nyaman dan tentram karena dilengkapi juga oleh
vegetasi yang merata. Sedangkan pada rumah pemukiman daerah tambak deres
dan kejawan lor didominasi oleh berbagai warna yang cerah, arsitektur
bangunan tropis cocok dipilih untuk rumah pantai karena memiliki warna-warna
pastel yang akan membuat hunian terlihat cerah. Pada gambar dibawah sebelah
kiri adalah foto warna rumah daerah kejawan lor dan tambak deres sedangkan
sebelah kanan adalah warna rumah daerah perumahan.
Gambar 4.1.11 Kondisi Eksisting Warna

81
Tekstur pada daerah perancangan kami terbilang cukup beragam, tekstur
dari sebuah bangunan ini berbeda beda berdasarkan material dan teknik
pengaplikasiannya. Material yang beragam menciptakan berbagai tekstur yang
berbeda beda di setiap bangunan sehingga tidak bisa dipastikan apa tekstur yang
dominan di wilayah perancangan kami.
4.1.3 Figure-ground, linkage, place
Peta 4.1.12 Solid Void

Sumber : Analisis Peneliti, 2023
82
Tabel 4.1.8 Kondisi Eksisting Figure-Ground
Contoh Figure Contoh Ground
83
4.1.3.2 Linkage
Tabel 4.1.9 Kondisi Eksisting Linkage
Compositional Linkage Mega Linkage Group Linkage
4.1.3.3 Place
Peta 4.1.13 Space dan Place

84
Tabel 4.1.10 Kondisi Eksisting Space dan Place
Space Place
4.1.4 Sirkulasi dan parkir
a. Keadaan Aktivitas Sirkulasi
Gambar 4.1.14 Keadaan Traffic Weekday Pagi Hari

Sumber : Google Traffic , 2023
85
Gambar 4.1.15 Keadaan Traffic Weekend Pagi Hari
Sumber : Google Traffic , 2023
Gambar 4.1.16 Keadaan Traffic Weekday Sore Hari

Sumber : Google Traffic, 2023
86
Gambar 4.1.17 Keadaan Traffic Weekend Sore Hari
Sumber : Google Traffic, 2023
Keadaan aktivitas sirkulasi pada area kawasan perencanaan begitu

beragam.Beberapa keadaan waktu yang akan ditinjau dan dikumpulkan informasi seperti
diatas. Keadaan tersebut pada weekend dan weekday untuk waktu pagi dan sore hari.
Dari keadaan di atas kegiatan puncak keramaian pada keadaan waktu pagi weekend.
Keramaian tersebut terjadi karena adanya aktivitas Car Free Day pada Jembatan
Suroboyo. Kemudian pada weekdays keramaian jalan biasanya disebabkan adanya arus
kendaraan pada pendidikan seperti adanya sekolah sekolah pada area selatan daerah
perencanaan. Pada malam hari baik weekday dan weekend di area Jembatan Suroboyo
terjadinya penurunan Level of Servicenya bisa menjadi A karena adanya penutupan arus
di malam hari. Hal tersebut ditutup karena pernah terjadi sesuatu insiden di area
87
B. Sirkulasi Eksternal - Internal
Peta 4.1.18 Sirkulasi Eksternal - Internal Wilayah Perencanaan

88
Selama hari kerja, lalu lintas di area jalan Sukolilo Larangan hingga Sukolilo Lor relatif
lancar pada pagi hari. Namun, di sore hari, terdapat peningkatan sedikit keramaian di area jalan
Sukolilo Larangan yang menuju ke Jalan Jembatan Suroboyo. Hal ini mungkin disebabkan oleh
pulang kerja penduduk setempat atau aktivitas perdagangan yang meningkat di wilayah tersebut.
Sementara itu, pada hari libur atau akhir pekan, terutama pada akhir pekan, lalu lintas cenderung
lebih padat di sekitar Jalan Jembatan Suroboyo. Terdapat kemacetan yang signifikan terutama
ketika kendaraan datang dari arah Sukolilo Larangan dan Jalan Pantai Kenjeran Atas. Ini
biasanya terjadi karena warga lebih banyak bepergian atau berlibur selama hari libur,
menyebabkan peningkatan lalu lintas menuju wilayah tersebut.
C. Internal - Eksternal
Peta 4.1.19 Sirkulasi Internal - Eksternal Wilayah Perencanaan

89
Selama hari kerja, tingkat keramaian di daerah tersebut tetap relatif sama baik dari
sisi eksternal maupun internal. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa daerah tersebut
memang terkenal sebagai pusat keramaian sepanjang Jalan Keputih Lor, lebih dari pada
daerah pantai Kenjeran yang biasanya tidak terlalu ramai. Namun, keramaian di daerah
tersebut bisa meningkat pada akhir pekan, terutama jika ada acara khusus atau tarikan
wisatawan yang tinggi, seperti kunjungan ke Patung Suroboyo.
D. Sirkulasi Internal - Internal
Peta 4.1.20 Sirkulasi Internal - Internal Wilayah Perencanaan

90
Arus internal ke internal di daerah tersebut melibatkan kegiatan anak-anak SD
yang bersekolah di wilayah tersebut, serta para pedagang ikan yang menjual dagangannya
di sekitar Jalan Pantai Kenjeran. Kehadiran anak-anak SD yang bersekolah di daerah
tersebut mungkin menciptakan keramaian dan aktivitas di antara penduduk setempat.
Sementara itu, para pedagang ikan yang menjual produk mereka di sekitar Pantai
Kenjeran juga berkontribusi pada keramaian internal di wilayah tersebut. Kedua
kelompok ini bisa menjadi bagian dari kehidupan sehari-hari masyarakat setempat dan
menambah warna pada arus internal di daerah tersebut.
E. Pola Pergerakan
Daerah penarik pergerakan yang mampu mendukung dan mempengaruhi pergerakan pada
area perencanaan ada dua sisi. Pada selatan perencanan yang bikin mempengaruhi adalah
jembatan suroboyo dan area sarana pendidikan serta kesehatan. Pada bagian jembatan
suroboyo penariknya karena jembatannya yang bagus dan memberikan aksesibilitas baik serta
lancar. Pada bagian lainya karena banyak sekolahan sekolahan SD serta PAUd Kenjeran
sendiri dan fasilitas kesehatan seperti Puskesmas Kenjeran. Di lain sisi pada bagian utara
wilayah perancangan ada pergerakan tempat penjualan ikan samping Jalan Kenjeran yang
menyebabkan orang orang untuk parkir on street di jalanan
F. Fungsi Jalan
Jalanan pada area perencanaan hanya memiliki fungsi jalan dua antara lain jalan Kolektor
Sekunder, Alternatif , dan Lingkungan. Area jalan kolektor sekunder terdapat pada Jalan
Pantai Kenjeran dan Jalan Pantai Lama. Pada fungsi jalan alternatif hanya terjadi pada Jalan
Jembatan Suroboyo, kemudian untuk jalan lingkungan terjadi pada semua jalan jalan masuk
kelurahan baik dari perumahan masyarakat menengah atas maupun menengah ke bawah.
G. Pola Sirkulasi
Pola sirkulasi yang terbentuk di Kawasan perencanaan adalah pola linear. Pola
sirkulasi ini terbentuk melalui rangkaian jalan yang sejajar menjadi elemen kunci dalam
pengaturan ruang. Pola sirkulasi ini sering kali menggabungkan berbagai fungsi dalam
struktur yang menyerupai sebuah garis lurus, memungkinkan aliran yang lancar dari satu
91
ruang ke ruang lainnya, dan memfasilitasi interaksi langsung antara berbagai elemen tersebut.
Contohnya, dalam konteks akses ke jalan utama di wilayah perancangan, seperti Jalan Pantai
Kenjeran dan Pantai Lama, pola sirkulasi ini menghubungkan berbagai bangunan dan fasilitas
umum, termasuk sekolah,THP, perumahan, dan area pesisir, memungkinkan adanya interaksi
yang efisien di antara elemen-elemen tersebut.
H. Parkir
Peta 4.1.21 Tempat Parkir Wilayah Perencanaan

92
Tabel 4.1.11 Tempat Parkir Wilayah Perencanaan
No Foto Keterangan Kondisi
Bersih, kapasitas
Parkir Off Street pada
1 kecil, Harga Parkir
Jalan Sukolilo Lor
mahal
Parkir Off Street pada Bersih, kapasitas

2 Taman Hiburan besar, Harga parkir
Pantai bagian selatan sedang
Parkir Off Street

ditutup pada Taman Bersih, kapasitas
3
Hiburan Pantai besar
bagian utara
93
Parkir Off Street pada Kotor, kapasitas
4 daerah Pantai sedang, tidak ada
Kenjeran Utara penjaga
Sedikit yang parkir

Parkir On Street pada
5 namun berdampak
Jalan Pantai Kenjeran
pada kapasitas jalan
Parkir On Street di Kawasan Pantai Kenjeran: Parkir on street adalah jenis parkir
di mana kendaraan parkir di tepi jalan. Di kawasan Pantai Kenjeran, parkir on street
mungkin masih terjadi, terutama ketika para pedagang ikan yang berjualan secara liar
membutuhkan tempat parkir dekat dengan pantai untuk pembelian ikan.
Parkir Off Street di Jalan Sukolilo Lor: Parkir off street adalah jenis parkir di
mana kendaraan parkir di area parkir yang khusus disediakan, biasanya di luar jalan
utama. Di jalan Sukolilo Lor, tampaknya ada area parkir off street. Namun, area ini
mungkin memiliki kapasitas yang rendah, yang berarti bahwa jumlah kendaraan yang
dapat diparkir di sana mungkin terbatas.
Parkir Off Street di THP (Tengah Wilayah di THP): THP adalah singkatan dari
"Terminal Harapan Jaya," yang adalah terminal bus di Surabaya, Indonesia. Dari teks
yang diberikan, tampaknya ada area parkir off street yang memiliki kapasitas tinggi di
94
sekitar terminal ini. Ini bisa menjadi area parkir yang lebih besar dan dapat menampung
lebih banyak kendaraan.
4.1.5 Ruang Terbuka
Peta 4.1.22 Ruang Terbuka

Tabel 4.1.12 Kondisi Eksisting Ruang Terbuka Hijau
Jalur Hijau Taman Lahan Kosong
95
Peta 4.1.23 Jenis dan Persebaran Vegetasi
Tabel 4.1.13 Kondisi Eksisting Ruang Terbuka Non-Hijau
Lahan Kosong Lapangan Pantai Parkir
4.1.6 Jalur pejalan kaki
Kondisi eksisting jalur pedestrian atau trotoar yang berada di kawasan

pesisir kenjeran terbilang masih kurang memadai, hal ini dikarenakan belum
96
adanya trotoar di sebagian besar jalanan di kawasan pesisir kenjeran. Trotoar yang
tersedia cukup baik dan memiliki penunjang yang memadai hanya berada di
trotoar jembatan surabaya. Berikut merupakan elemen jalur pedestrian yang sesuai
dengan teori yang berada di pedestrian Jembatan Surabaya:
Tabel 4.1.14 Jalur Pejalan Kaki
Elemen Gambar Keterangan
Paving Pedestrian di wilayah jembatan

surabaya sudah di paving dengan
baik dan merata sepanjang
jembatan.
Lampu Sudah terdapat lampu di sepanjang

jembatan dan bisa menyala sesuai
fungsinya.
Sign atau Tanda Sudah terdapat signage atau

penanda jalan seperti dilarang stop
maupun kilometer di pedestrian
jembatan surabaya.
Sculpture - Tidak ada sculpture di jalur pejalan

kaki jembatan surabaya
97
Pagar Pembatas Sudah terdapat pagar pembatas
trotoar dan jalan raya di sepanjang
jalan jembatan surabaya.
Bangku - Tidak ada bangku
Tanaman Peneduh - Tidak ada tanaman peneduh, hanya

ada tanaman hias di sepanjang
jembatan surabaya
Telephone Umum - Tidak ada telepon umum
Kios, Shelter, dan - Tidak ada kios, shekter, dan kanopi

Kanopi sepanjang jembatan surabaya
Jam dan Tempat - Tidak ada jam dan tempat sampah

Sampah di jembatan surabaya
Sumber: Google Street View 2023
4.1.7 Aktivitas pendukung
Tabel 4.1.15 Aktivitas Pendukung
Tanpa Fasilitas Bangunan Dengan Fasilitas Bangunan
Aktivitas informal berupa penyewaan tikar di Aktivitas informal perdagangan difasilitasi

kawasan pantai dengan bangunan
98
Tabel 4.1.16 Penanda kawasan pada wilayah perancangan
No Jenis Penandaan Keterangan Gambar
Papan Nama Pantai “ Kenjeran”
1 Nama Bangunan
Papan Nama “Taman Hiburan

Pantai”
Belum ada papan tanda yang

2 Identitas digunakan untuk pengenalan pada
lingkungan/lokasi
Penunjuk Jalan meunju THP

Kenjeran dan sekitaranya di Jalan
Abdul Latif
Penunjuk sarana kesehatan dan

Petunjuk ke Lokasi dan
3 parkir Jembatan Suroboyo di Jalan
Fasilitas Lain
Sukolilo Lor
Penunjuk arah Jembatan Suroboyo

dan Sentra Ikan Bulak di Jalan
Sukolilo Lor
99
Rambu lalu lintas arahan jalan di
Jalan Sukolilo Lor
Rambu lalu lintas kurangi kecepatan

pada area sekolahan di Jalan
Sukolilo Lor
4 Petunjuk Sirkulasi
Rambu lalu lintas dilarang parkir di

Jalan Sukolilo Lor
Dilarang berhenti di area dekat

pesisir dan hanya kendaraan
berpatroli saja di Jalan Pantai Lama
4.1.9 Preservasi
Sejauh ini belum ada dokumen atau peta yang menyatakan adanya kawasan
konservasi pada kawasan perancangan. Rehabilitasi terakhir dilakukan di kawasan
kenjeran pada rentang tahun 2007-2009 yang perencanaannya termuat dalam Laporan
Akhir Penataan dan Revitalisasi Kawasan oleh PUPR.
100
4.1.10.1 Jaringan Jalan
Fungsi jaringan jalan di wilayah studi ini terdapat 2 klasifikasi, yaitu jalan
kolektor sekunder dan jalan lingkungan. Berikut merupakan daftar jaringan jalan
yang ada di wilayah studi berdasarkan fungsi jalannya :
Tabel 4.1.17 Jaringan Jalan di Wilayah Studi Berdasarkan Fungsi Jalannya
No Klasifikasi Fungsi Jalan Nama Jalan
1 Jalan Pantai Kenjeran
2 Jalan Kolektor Sekunder Jalan Sukolilo Lor
3 Jalan Sukolilo Larangan
4 Jalan Mentari Kenjeran Tengah
5 Jalan Mentari Kenjeran Timur
6 Jalan Mentari Kenjeran Selatan
7 Jalan Mentari Kenjeran Barat
8 Jalan Lingkungan Jalan Kejawan Lor
9 Jalan Tambak Deres
10 Jalan Kejawan Gebang
11 Jalan Pantai Kenjeran Tengah
12 Jalan Pantai Kenjeran Timur
101
Gambar 4.1.16 Jalan Pantai Kenjeran
Sumber : Hasil Observasi, 2023
4.1.10.2 Jaringan Air Bersih
Jaringan pipa air bersih yang melewati di wilayah studi hanya jaringan
pipa sekunder dan tersier yang sudah tersebar merata ke seluruh bagian di
wilayah studi terutama di bagian wilayah yang terdapat kegiatan perumahan,
perjas, dan pariwisata.
4.1.10.3 Jaringan Listrik
Jaringan listrik yang terdistribusi di wilayah studi adalah berupa transmisi

listrik Saluran Udara Tegangan Menengah (SUTM) dimana SUTM tersebar
melintang mengikuti jalan kolektor sekunder. Berdasarkan hasil observasi,
terdapat kondisi rangkaian transmisi listrik yang masih kurang tertata rapi
sehingga merusak nilai estetika ruang.
102
Gambar 4.1.17 Kondisi SUTM di Jalan Kejawan Lor
Sumber : Google Street View, 2023
4.1.10.4 Jaringan Telekomunikasi
Jaringan telekomunikasi yang tersedia di wilayah studi adalah berupa

fiber optik, jaringan kabel telepon yang keduanya terinstal di dalam tanah dan
terdistribusi melintang mengikuti jalan kolektor, dan juga menara base
transceiver station (BTS) yang terletak di Jl. Tambak Deres IV.
Gambar 4.1.18 Menara Base Transceiver Station di Jalan Pantai Kenjeran

Sumber : Google Street View, 2023
103
4.1.10.5 Jaringan Drainase
Jaringan drainase yang melewati wilayah studi kami adalah jaringan

primer, jaringan sekunder, dan juga tersier. Drainase primer di wilayah studi
kami adalah Saluran Primer Lebak Indah 1 dengan lebar 13 m dan tinggi 2,5 m,
Kemudian Drainase sekunder yaitu Saluran Pantai Ria dengan lebar 4 m dan
tinggi 2,5 m, dan drainase tersier yang tersebar ke seluruh kawasan pemukiman
di wilayah studi kami.
Gambar 4.1.19 Saluran Pantai Ria

4.1.10.6 Prasarana Persampahan
Prasarana persampahan yang tersedia di wilayah studi merupakan

tempat pembuangan sampah sementara yang berada di depan Taman Hiburan
Pantai (THP) Kenjeran dan juga di Jalan Sukolilo Larangan. Berdasarkan hasil
observasi kondisi kedua TPS cukup tertata rapi dan kapasitasnya juga sudah
memenuhi kebutuhan.
104
Gambar 4.1.20 Tempat Pembuangan Sampah Sementara THP Kenjeran
4.2 Sintesis Aspek
Land Use (tata guna lahan) adalah pengaturan penggunaan lahan untuk
kawasan tersebut seharusnya berfungsi. Penggunaan lahan yang terdapat pada
kawasan studi kami didominasi oleh perumahan dan perdagangan dan jasa.
Pemusatan kegiatan perdagangan dan jasa dalam kawasan ini cenderung semakin
berkembang, hal ini terjadi mengingat kecenderungannya yang hampir seluruh
fungsi peruntukan di sepanjang jalan akses mempunyai fungsi untuk perdagangan
dan jasa. Hal ini sesuai dengan Rencana Detail Tata Ruang dan Peraturan Zonasi
UP III Tambak Wedi. Dengan berkembangnya kegiatan tersebut, fasilitas pun
cenderung ikut berkembang di sekitar lokasi tersebut.
105
Sesuai dengan RDTR UP III Tambak Wedi wilayah kawasan perancangan

terbagi menjadi wilayah yang memiliki peruntukan kepadatan rendah di kawasan
pariwisata, kepadatan sedang di kawasan perumahan kepadatan rendah, dan
kepadatan tinggi di kawasan perumahan sekitar pesisir. Setelah mengobservasi dan
menganalisis kondisi eksisting kawasan perancangan sebagian besar kawasan
sudah memiliki nilai IPR yang sesuai dengan dokumen RDTR. Meskipun begitu,
terdapat juga beberapa bangunan yang menyalahi aturan yang dapat menimbulkan
kerugian. Penyalahan aturan bisa disebabkan oleh kurangnya penegakan hukum
tata ruang oleh pemerintah Surabaya sehingga dapat diberikan sanksi. Perumahan
yang memiliki kepadatan tinggi juga dapat memberikan permasalahan
sosial-ekonomi bagi para penghuni. Dalam konteks perancangan kota, tingginya
kepadatan bangunan memberikan tantangan bagi perencana diakibatkan kurangnya
luas lahan terbuka yang memiliki potensi untuk dikembangkan. Oleh karena itu,
pengembangan dapat difokuskan pada revitalisasi dan pembangunan pada kawasan
pariwisata yang masih memiliki banyak lahan terbuka.
Pada wilayah perancangan disini perancang membagi wilayah menjadi 4

bagian berdasarkan batas fisik serta morfologi karakteristik bentuk bangunan. Pada
kawasan barat yang merupakan kawasan pemukiman perumahan pantai mentari
kenjeran didominasi oleh bangunan 2 lantai dan beberapa bangunan 1 lantai
dengan rentang ketinggian antara 3-10 Meter. Pada kawasan timur merupakan
kawasan yang didominasi tempat rekreasi dan pariwisata yang minim bangunan.
Bangunan yang ada pada kawasan timur didominasi oleh bangunan 1 lantai dan
hanya sedikit bangunan 2 lantai dengan rentang ketinggian 3-8 meter. Terakhir
bangunan pada kawasan utara dan selatan memiliki karakteristik morfologi
dominasi bangunan 1 lantai, namun terdapat pula beberapa bangunan 2 lantai
dengan rentang ketinggian 3-8 meter. Pada kawasan utara dan selatan juga yang
106
merupakan kawasan didominasi oleh pemukiman. Terdapat juga kawasan
perdagangan dan jasa pada kawasan 3 serta fasilitas pelayanan umum pada
kawasan 4 berupa sekolah, kantor kecamatan, dan juga perdagangan dan jasa
dengan karakteristik bangunan 3 lantai dan rentang ketinggian 3-10 meter.
Ketinggian bangunan pada wilayah deliniasi sudah sesuai dengan ketentuan yang
ada, dimana menurut Peraturan Zonasi RDTRK UP III Tambak Wedi ketinggian
maksimal yang diperbolehkan untuk bangunan yaitu 12 meter yang mana pada
wilayah 1 tidak terdapat bangunan tinggi selain pemukiman meskipun terdapat
beberapa fungsi lain selaian pemukiman.
Pada pembahasan ini, berdasarkan data yang telah ditampilkan

sebelumnya, kita dapat mengetahui bahwa di kawasan perancangan pesisir
kenjeran ini tidak terdapat bangunan – bangunan tinggi atau gedung pencakar
langit, bangunan dengan ketinggian yang paling tinggi adalah SDN Kenjeran
dengan 3 lantai serta memiliki ketinggian kurang lebih 10-11 meter. Sehubungan
dengan hal itu, ketinggian bangunan erat kaitannya dengan lintasan terbang
pesawat atau KKOP, dimana kawasan perancangan pesisir kenjeran berada diluar
zona KKOP, sehingga ketinggian maksimal yang diperbolehkan pada kawasan
perancangan pesisir kenjeran ini adalah setinggi 200 meter, atau maksimal setinggi
250 meter dengan ketentuan tertentu. Hal ini berarti kawasan kawasan
perancangan pesisir kenjeran ini sudah memenuhi persyaratan terkait dengan
ketinggian bangunan serta KKOP. Melalui data yang didapatkan serta kondisi
eksisting yang ada dari segi ketinggian bangunan yang ada di kawasan
perancangan pesisir kenjeran tidak masuk ke dalam daerah lintasan terbang
pesawat (KKOP) karena berjarak lebih dari 15 Km dari Bandara Juanda namun
ada wilayah yang termasuk lingkup 15 Km meski hanya sedikit pada bagian batas
Selatan sehingga bangunan yang disana harus tetap mengikuti aturan yang berlaku
agar tidak mengganggu lalu lintas penerbangan.
107
Mengenai SEP, yang apabila kita melihat pada perhitungan yang telah
dilakukan, maka kita dapat mengetahui batasan SEP maksimal yang diperbolehkan
pada masing – masing bangunan dengan melihat pada klasifikasi dan lebar ruas
jalan yang berada di depan bangunan itu sendiri. Pada kawasan perancangan disini
kami mengambil pendekatan untuk menghitung SEP tiap blok pemukiman yang
diwakilkan dengan adanya pembagian kawasan delineasi menjadi 4 kawasan
sesuai karakteristik serta morfologi bangunan, namun jika kita rata-rata kan
ketinggiannya disini terdapat beberapa bangunan yang melebihi ketinggian
rata-rata seperti sekolah, pemukiman, dan kantor kecamatan khususnya pada
koridor jalan pantai kenjeran alam serta jalan kejawan lor sehingga kedepannya
perlu analisis lebih lanjut terkait hal tersebut.
Seperti yang bisa kita lihat pada hasil pemetaan yang telah dilakukan
sebelumnya, terdapat dua klasifikasi harga lahan pada kawasan perancangan
pesisir kenjeran ini yaitu dengan range Rp. 2.000.000 – 5.000.000 pada wilayah
perancangan 4 yang berada pada sisi selatan serta range Rp. 5.000.000 –
20.000.000 pada wilayah perancangan 1,2 dan 3. Hal tersebut dapat terjadi
dikarenakan beberapa faktor seperti kedekatannya dengan pusat kota serta terletak
pada wilayah yang strategis sehingga mudah mengakses fasilitas sekitarnya.
Namun perlu diperhatikan dalam menentukan harga nilai tanah terdapat beberapa
perbedaan nilai harga antara beberapa sumber antara website resmi pemerintah dan
website informatif lainnya sehingga disini terdapat kendala untuk menentukan
optimasi harga dikarenakan faktor tersebut dan terdapat beberapa variabel lain
yang sulit didapatkan seperti luat tanah atau persil tiap bangunan dan lantai
bangunan secara rinci.
Mengenai ketentuan khusus, seperti yang kita tahu kawasan perancangan

pesisir kenjeran berada pada kawasan pesisir surabaya, sehingga kita harus
108
memperhatikan ketentuan khusus dalam pengembagan kawasan pesisir, serta
dikarenakan pada kawasan perancangan pesisir kenjeran ini terdapat drainase
berupa kali, maka ketentuan khusus lainnya yang harus diperhatikan adalah
mengenai ketentuan khusus yang berkaitan dengan kawasan jalur hijau sepanjang
kali tersebut agar dengan adanya pengembangan tidak menyebabkan bencana
diantaranya yaitu banjir.
Pada dasarnya, selubung bangunan merupakan instrumen yang membatasi

pengembangan bangunan secara tiga dimensi atau secara sederhana, selubung
bangunan dapat diartikan sebagai sempadan tiga dimensi yang membatasi building
setback di bagian depan, samping, belakang ataupun atas. Sehingga pada
Pembahasan mengenai selubung bangunan, kita dapat mengetahui bahwa
bangunan bangunan yang ada di kawasan perancangan pesisir kenjeran ini
memiliki struktur batasan yang jelas antara bangunan satu dan bangunan di
sekitarnya yang terdapat pada kawasan 1 dan 2 karena pada kawasan tersebut
merupakan perumahan dan pada kawasan 2 minim bangunan, sehingga kita dapat
dengan mudah untuk mengidentifikasi bangunan – bangunan yang ada di kawasan
perancangan pesisir kenjeran ini. Namun disini terdapat kendala dalam
menentukan selubung bangunan yang terdapat pada kawasan 3 serta 4 dikarenakan
pada kawasan tersebut merupakan pemukiman dengan tingkat kepadatan tinggi
dan kurang teratur sehingga batasan-batasan tersebut sulit ditentukan. Dari segi
selubung bangunan pada kawasan ini secara keseluruhan sudah menaati peraturan
yang ada dimana bangunan-bangunan yang ada tidak ada yang melebihi batas
ketinggian maksimum karena kawasan ini didominasi oleh bangunan yang
memiliki jumlah lantai 1 dan 2 saja.
4.2.2.8 Garis Sempadan (GSB)
Berdasarkan karakteristik GSB nya wilayah studi dibagi menjadi 3 sub

wilayah. Sub wilayah pertama yaitu kawasan perumahan dengan kepadatan sedang
dimana memiliki nilai GSB rata-rata sekitar 4-5 m. Kemudian sub wilayah kedua
109
yaitu kawasan perumahan dengan kepadatan tinggi, bangunan di kawasan ini
memiliki variasi GSB yang bervariasi dengan nilai rata-rata sekitar 0-2 m, dan sub
wilayah terakhir yaitu kawasan pariwisata berupa taman yang mana memiliki
jumlah bangunan yang minim dengan nilai GSB yaitu 4-8 m.
Sama seperti karakteristik GSB nya wilayah studi dapat dibagi menjadi 3
sub wilayah berdasarkan karakteristik jarak antar bangunannya. Sub wilayah
pertama yaitu kawasan perumahan, dikarenakan sub wilayah ini memiliki keadaan
bangunan yang tertata rapi sehingga jarak antar bangunannya juga seragam yaitu
sekitar 0-1 m. Kemudian sub wilayah kedua yaitu kawasan perumahan dengan
kepadatan tinggi, bangunan di kawasan ini memiliki tata letak bangunan yang
kurang rapi sehingga menimbulkan gap/celah antar bangunan yang beragam
dengan nilai rata-rata sekitar 0-2 m. Sub wilayah terakhir yaitu kawasan pariwisata
berupa taman yang mana memiliki jumlah bangunan yang minim dengan jarak
antar bangunan yang cukup bervariasi yaitu sekitar 2-6 m.
Fasad bangunan di kawasan perancangan pesisir kenjeran memiliki

karakteristik khusus yang berbeda dengan fasad bangunan di daerah perkotaan atau
pedesaan biasa. Beberapa karakteristik fasad bangunan di kawasan pesisir
diantaranya memiliki karakteristik berupa ketahanan terhadap cuaca dan
lingkungan, bangunan di kawasan pesisir harus dirancang untuk tahan terhadap
cuaca ekstrem seperti angin kencang, hujan lebat, dan kelembaban tinggi.
Bahan-bahan bangunan yang tahan terhadap korosi akibat air laut dan angin garam
sering digunakan. pencahayaan alami, desain fasad bangunan di pesisir sering
memasukkan pencahayaan alami sebanyak mungkin untuk mengurangi
penggunaan energi. Pemilihan jendela besar dan desain ruang terbuka yang
memungkinkan sinar matahari masuk adalah ciri khas. Material yang ramah
lingkungan, Karena bangunan di kawasan pesisir seringkali berada di dekat
lingkungan alami yang sensitif, pemilihan material bangunan yang ramah
110
lingkungan adalah hal penting. Adaptasi Terhadap Tinggi Air Laut, Dalam
beberapa kasus, bangunan di pesisir harus dirancang dengan pertimbangan
kenaikan permukaan air laut yang mungkin terjadi akibat perubahan iklim. Ini bisa
termasuk membangun fondasi yang lebih tinggi atau menggunakan teknologi
anti-banjir. Karakteristik fasad bangunan ini bisa bervariasi tergantung pada lokasi
geografis dan budaya setempat. Namun, yang paling penting adalah bahwa
bangunan di kawasan ini seharusnya dirancang dengan memperhatikan aspek
keindahan alam, keberlanjutan, dan ketahanan terhadap cuaca yang ekstrem.
Skala pada Kawasan Pesisir Kenjeran pada daerah perumahan dan daerah
THP memberikan kesan ruang yang luas dan terbuka karena lebar jalannya cukup
lebar dan tidak adanya bangunan pencakar langit sehingga memberikan kesan luas.
Untuk kawasan pemukiman di kejawan lor dan tambak deres memberikan kesan
intim karena lebar jalan yang pendek, jarak antar bangunan yang sangat mepet
sehingga memberi kesan sempit saat melewati jalan tersebut.
Material, warna dan tekstur di kawasan pesisir kenjeran ini memiliki dua
tipe berdasarkan karakteristik bangunannya, tipe daerah pemukiman kejawan lor
dan tambak deres, lalu tipe perumahan pantai mentari kenjeran. Untuk tipe di
daerah pemukiman didominasi oleh material seperti bata, keramik, beton ataupun
kayu yang kuat, serta warna dominan didominasi oleh berbagai warna yang cerah
seperti hijau biru dan lain lain. Sedangkan untuk daerah perumahan pantai mentari
kenjeran didominasi oleh material beton, bata, dan batu alam, sedangkan untuk
warna didominasi oleh warna putih dan krem. Untuk tekstur pada wilayah
perancangan kami cukup beragam sehingga tidak terindikasi ada tekstur yang
sangat mendominasi.
111
Data-data yang dikumpulkan mengenai figure-Ground, linkage, dan place

pada kawasan perancangan menunjukkan bahwa kawasan perancangan di
Kenjeran ini adalah kawasan yang sudah mapan secara kependudukan maupun
kegiatan manusia. Figure mendominasi dibandingkan ground, linkage sudah
menjalar ke berbagai lokasi terpencil bahkan sampai di ujung pesisir, dan
ruang-ruang (space) yang ada sudah berupa tempat (place).
Kawasan perancangan didominasi masa terbangun (solid/figure)

dibandingkan kawasan tidak terbangun (void / ground). Terutama di sisi utara dan
selatan kawasan perancangan dimana di kedua wilayah itu terletak kawasan
pemukiman dengan kepadatan tinggi.
4.2.3.2 Linkage
Linkage di kawasan perancangan terdiri atas berbagai bentuk dan kategori.

Tidak semua linkage berfungsi dengan baik atau dipergunakan sepenuhnya oleh
orang yang melewati linkage tersebut. Hal ini dikarenakan beberapa linkage
kurang jelas menghubungkan satu wilayah dengan wilayah lainnya.
4.2.3.3 Place
Karena kawasan perancangan Kenjeran merupakan salah satu kawasan

yang ramai penduduk dan memiliki banyak pengunjung pariwisata, hampir seluruh
ruang (space) yang terdapat di kawasan perancangan sudah berupa tempat (place).
Ruang-ruang yang ada telah terpapar unsur budaya dan karakteristik kehidupan
manusia.
4.2.4 Sirkulasi dan Parkir
Sistem sirkulasi yang terjadi pada daerah perencanaan secara eksisting

sudah baik. Khususnya di daerah Jembatan Suroboyo, daerahnya terkadang ramai
dan sepi . Daerah daerah lain seperti koridor Jalan Pantai Kenjeran dan Pantai
112
Lama masih aman Level of Servicenya kemungkinan kalau parkir on street
dibiarkan merambat luas maka bisa mempengaruhi sirkulasi jalan. Pada area
perumahan dan daerah pesisir masih belum adanya sirkulasi yang
menghubungkan secara langsung dan penyebabnya masih dibatasi oleh alam yaitu
sungai.
4.2.5 Ruang Terbuka
Ruang terbuka pada kawasan perancangan terdiri atas ruang terbuka hijau
dan non-hijau. Ruang terbuka hijau didominasi vegetasi native dan ruang terbuka
non-hijau terdiri atas berbagai ruang tidak terbangun yang pemanfaatannya sudah
maksimal. Namun ada pula beberapa ruang terbuka non-hijau yang masih bisa
dimanfaatkan ke dalam bentuk ruang terbuka hijau maupun diubah menjadi lahan
untuk mendirikan bangunan.
Ruang terbuka hijau di kawasan perancangan sudah cukup memadai,

terutama pada ruang terbuka berupa jalan raya dan sempadan sungai. Ruang
terbuka terdiri atas berbagai vegetasi tumbuhan yang jenisnya disesuaikan dengan
kecocokan cuaca dan musim di wilayah tersebut.
Terdiri atas beberapa lahan kosong, lapangan, dan tempat parkir, ruang
terbuka non-hijau banyak dimanfaatkan untuk menunjang berbagai kegiatan di
kawasan perancangan. Berdasarkan data yang telah dikumpulkan, lahan-lahan
kosong yang menyusun ruang terbuka non-hijau bisa dimanfaatkan dalam bentuk
ruang terbuka hijau ataupun didirikan massa bangunan untuk penggunaan lahan
yang lebih efisien.
4.2.6 Jalur Pejalan Kaki
Jalur pejalan kaki atau pedestrian di kawasan pesisir kenjeran masih

terbilang minim dimana pedestrian hanya tersedia di sepanjang Jembatan
113
Surabaya. Elemen pejalan kaki yang berada di sepanjang Jembatan surabaya
sudah cukup baik tetapi masih ada beberapa elemen yang belum tersedia seperti
vegetasi, tempat duduk, dan lain sebagainya. Sayangnya pedestrian ini masih
belum ramah pejalan kaki pada siang hari dikarenakan belum adanya vegetasi
ataupun tempat duduk yang bisa dipakai oleh pejalan kaki.
4.2.7 Aktivitas Pendukung
Dengan kawasan pemukiman mendominasi bagian selatan, utara, dan

barat, serta kawasan pariwisata dan pusat kegiatan yang tersebar di seluruh
kawasan perancangan, dapat disimpulkan bahwa aktivitas pendukung ada di
hampir seluruh kawasan perancangan.
Elemen penanda kawasan (signage) pada area perencanaan sudah sangat

baik. Sudah terlihat di tiap interval jalan selalu memiliki penanda jalan yang
informatif. Namun dalam hal ini masih terdapat sedikit hal yang kurang lengkap
seperti penandaan identitas. Kawasan ini juga kemungkinan harus ditambahkan
juga terkait pertegasan signage seperti sanksi pelanggaran. Beberapa signage
masih diharapkan beberapa orang yang seperti tidak boleh berjualan atau berhenti
Secara keseluruhan sistem prasarana atau utilitas lingkungan dan untuk

kebutuhan penunjang aktivitas saat ini sudah mencukupi untuk memenuhi
kebutuhan kegiatan-kegiatan di wilayah studi. Namun, secara fisik terdapat
beberapa sistem prasarana yang memiliki kondisi yang kurang layak atau masih
bisa ditingkatkan seperti prasarana kelistrikan, terdapat beberapa kabel rangkaian
transmisi listrik yang masih tidak tertata rapi, sehingga dapat merusak nilai
estetika sebuah ruang.
114
BAB V
ANALISIS
5.1 Potensi
Penggunaan lahan di kawasan pesisir kami didominasi oleh pemukiman serta

pariwisata. Namun, sektor perdagangan dan jasa sendiri masih belum terlaksana
seoptimal mungkin. Hal tersebut dapat dilihat dari penggunaan lahannya yang dapat
diposisikan 2 terendah diantara penggunaan lainnya.
Dalam pengembangannya, meskipun sektor perdagangan dan jasa memiliki

penggunaan lahan yang rendah, kawasan tersebut sangat berpotensi untuk
mengembangkannya lebih jauh. Hal tersebut dapat didukung oleh tinggi dan
bervariasinya penduduk di kawasan ini menyebabkan besarnya potensi perdagangan dan
jasa yang dapat dikembangkan. Selain faktor kependudukan, pariwisata juga berperan
besar dalam hal tersebut, dengan mengembangkan sektor ini, perdagangan dan jasa di
kawasan ini juga ikut berkembang melalui banyaknya pengunjung yang datang ke
lokasi-lokasi pariwisata tersebut.
Kawasan pesisir Kenjeran tidak hanya dikenal sebagai area yang indah dengan
pemandangan laut yang memukau, tetapi juga merupakan pusat kegiatan perdagangan
dan jasa yang sangat aktif. Keberadaan berbagai pasar tradisional, pusat perbelanjaan
modern, dan sejumlah bisnis jasa di sekitar Kenjeran telah menjadikannya sebagai salah
satu lokasi strategis yang memberikan kontribusi besar terhadap perekonomian Kota
Surabaya. Dengan daya tarik wisata yang kuat dan infrastruktur perdagangan yang
berkembang, kawasan ini bukan hanya destinasi wisata yang menarik, tetapi juga menjadi
pusat ekonomi yang vital bagi pertumbuhan dan kemakmuran kota.
● Telah terbangun kawasan pariwisata yang cukup besar

● Telah terbangun kawasan perdagangan dan jasa meskipun belum banyak
● Sesuai dengan RDTR UP III Tambak wedi
● Memiliki kawasan pemukiman yang luas, meningkatkan jumlah konsumen
115
● Memiliki jembatan surabaya yang dapat menjadi social space bagi
pengunjung (belum dikembangkan)
1. Koefisien Lantai Bangunan dan Koefisien Dasar Hijau wilayah daerah

perancangan sebagian besar sudah memenuhi regulasi, menunjukkan
bahwa tingkat kepadatan bangunan di wilayah tersebut telah diukur dan
diatur sesuai dengan kebijakan perencanaan.
2. Keseimbangan Antara Ruang Terbuka dan Bangunan, Kesesuaian KLB

dapat menciptakan keseimbangan yang baik antara ruang terbuka dan
pembangunan, menjaga keberlanjutan dan estetika wilayah.
3. Pelestarian Ruang Terbuka Hijau, kesesuaian KDH dengan regulasi

membantu dalam pelestarian dan pemeliharaan ruang terbuka hijau di
wilayah tersebut
4. Pengelolaan Air yang Lebih Baik, area hijau yang memadai menciptakan
ruang rekreasi untuk masyarakat, mendukung kegiatan olahraga dan
kebugaran, dan meningkatkan kesejahteraan sosial.
5. Estetika dan Identitas Wilayah, ruang terbuka hijau dapat memberikan

nilai estetika pada wilayah, menciptakan identitas yang unik dan
menyenangkan.
6. Pengendalian Panas Urban, Ruang terbuka hijau dapat membantu

mengendalikan panas urban dengan menyediakan area yang teduh dan
mengurangi efek "heat island" perkotaan
1. Pemandangan yang Terjaga, Tanpa adanya bangunan tinggi, pemandangan

wilayah tersebut dapat tetap terjaga dan tidak terhalang oleh struktur yang
116
besar. Hal ini dapat memberikan pengalaman visual yang lebih
menyenangkan bagi penduduk dan pengunjung.
2. Integrasi dengan Lingkungan Alami, Bangunan yang sesuai ketinggian

dapat lebih mudah diintegrasikan dengan lingkungan alami sekitar. Ini
memungkinkan wilayah tersebut mempertahankan karakter alaminya dan
mendukung keberlanjutan lingkungan.
3. Pencahayaan Alami yang Optimal, Ketinggian bangunan yang sesuai

dapat memastikan pencahayaan alami yang optimal untuk area sekitar. Ini
dapat meningkatkan kualitas pencahayaan di dalam bangunan dan
menciptakan lingkungan yang lebih nyaman.
4. Ruang Terbuka yang Lebih Banyak: Tanpa bangunan tinggi, lebih banyak
ruang terbuka dapat tersedia. Ini dapat dimanfaatkan untuk taman kota,
ruang hijau, dan area terbuka lainnya yang dapat digunakan untuk rekreasi
masyarakat.
5. Keselamatan dan Bencana Alam: Bangunan yang lebih rendah mungkin

memiliki dampak yang lebih sedikit dalam situasi bencana alam seperti
gempa bumi. Ini dapat meningkatkan tingkat keselamatan dan keamanan
masyarakat.
1. Lebih mudah dalam mengembangan Perumahan dan Pemukiman, Wilayah

di luar KKOP biasanya dapat lebih mudah dikembangkan untuk
perumahan dan pemukiman. Potensi ini dapat dimanfaatkan untuk
memenuhi kebutuhan perumahan penduduk dan mendukung pertumbuhan
perkotaan.
2. Cocok untuk mengembangkan pertanian dan Pertanian perkotaan, Tanah

di luar KKOP mungkin lebih cocok untuk kegiatan pertanian atau
pertanian perkotaan. Pengembangan potensi ini dapat mendukung
ketahanan pangan lokal dan meningkatkan aksesibilitas produk pertanian.
117
3. Pengembangan Industri dan Perekonomian, Wilayah di luar KKOP dapat
menjadi tempat yang lebih sesuai untuk pengembangan industri dan pusat
perekonomian. Hal ini dapat mendorong pertumbuhan ekonomi lokal dan
menciptakan lapangan kerja.
4. Infrastruktur dan Transportasi, Kemungkinan pengembangan infrastruktur

dan sistem transportasi yang lebih luas dapat meningkat, membantu
konektivitas wilayah dengan daerah sekitarnya dan mendukung mobilitas
penduduk.
5. Pendidikan dan Penelitian, Jika wilayah tersebut tidak termasuk dalam

KKOP, pengembangan fasilitas pendidikan dan pusat penelitian mungkin
lebih mungkin dilakukan, memberikan kontribusi pada pengembangan
sumber daya manusia dan inovasi.
1. Mendapatkan view maksimal atau pemandangan yang menarik, Ketika

bangunan-bangunan telah memenuhi ketentuan SEP, penghuni atau
pengguna wilayah tersebut dapat menikmati pemandangan langit yang
lebih terbuka dan menarik. Ini menciptakan lingkungan yang
menyenangkan dan dapat meningkatkan kualitas hidup.
2. Pencahayaan Alami yang Optimal, SEP yang memadai memastikan bahwa

bangunan dapat menerima sinar matahari yang cukup. Pencahayaan alami
yang optimal dapat meningkatkan efisiensi energi, meningkatkan suasana
dalam ruangan, dan mendukung kesejahteraan penghuni.
3. Ruangan Terbuka yang Nyaman, Ketentuan SEP yang terpenuhi dapat

memberikan lebih banyak ruang terbuka dan terbuka di sekitar bangunan.
Ini menciptakan lingkungan yang lebih terbuka dan nyaman bagi
penghuni, serta dapat digunakan untuk area rekreasi atau kegiatan luar
ruangan.
118
4. Pemanfaatan Energi Terbarukan, Dengan sinar matahari yang lebih baik,
ada potensi untuk lebih banyak pemanfaatan sumber energi terbarukan
seperti panel surya. Ini dapat mendukung upaya keberlanjutan dan
mengurangi ketergantungan pada sumber energi non-terbarukan.
5. Pertumbuhan Tanaman yang Lebih Baik, Pencahayaan yang baik dari

langit dapat mendukung pertumbuhan tanaman di sekitar bangunan. Hal
ini dapat menciptakan lingkungan yang hijau, meningkatkan kualitas
udara, dan memberikan manfaat ekologis yang lebih besar.
6. Pengembangan Estetika Kota, Bangunan yang mematuhi ketentuan SEP

dapat menciptakan keseimbangan visual dan estetika yang lebih baik
dalam desain kota atau wilayah tersebut. Ini dapat meningkatkan daya
tarik visual dan identitas kota.
1. Pengembangan Perumahan Terjangkau, Harga lahan yang rendah dapat

menciptakan peluang untuk pengembangan perumahan terjangkau. Ini
dapat membantu memenuhi kebutuhan perumahan bagi masyarakat
dengan pendapatan rendah atau menengah, meningkatkan aksesibilitas
perumahan yang terjangkau.
2. Investasi Properti, Harga lahan yang rendah dapat menjadi daya tarik bagi
investor properti untuk mengakuisisi dan mengembangkan properti. Hal
ini dapat menghasilkan potensi keuntungan yang lebih besar ketika nilai
properti meningkat seiring dengan perkembangan wilayah.
3. Pengembangan Infrastruktur, Wilayah dengan harga lahan yang rendah

mungkin menarik bagi pemerintah atau pengembang untuk
menginvestasikan dalam pengembangan infrastruktur. Ini dapat mencakup
pembangunan jalan, transportasi umum, fasilitas pendidikan, dan lainnya,
yang akan meningkatkan kualitas hidup penduduk dan mendukung
pertumbuhan ekonomi.
119
4. Pusat Bisnis dan Pariwisata, Harga lahan yang rendah dapat menarik
pengembangan pusat bisnis atau sektor pariwisata. Pengembang dapat
melihat peluang untuk membangun pusat perbelanjaan, hotel, restoran,
dan pusat hiburan di wilayah tersebut.
5. Pembangunan Industri, Harga lahan yang rendah dapat membuka peluang

bagi pengembangan kawasan industri. Perusahaan mungkin tertarik untuk
membangun pabrik atau fasilitas produksi di wilayah dengan biaya
akuisisi lahan yang lebih rendah.
6. Program Revitalisasi Urban, Harga lahan yang rendah dapat menjadi

insentif untuk program revitalisasi urban. Pemerintah daerah atau pihak
swasta dapat menginisiasi proyek-proyek revitalisasi untuk meningkatkan
kualitas hidup dan meningkatkan daya tarik wilayah tersebut.
7. Pertanian dan Pengembangan Agrikultur, Harga lahan yang rendah juga

dapat menciptakan peluang untuk pengembangan sektor pertanian atau
agrikultur. Pemilik lahan dapat mengalokasikan lahan untuk kegiatan
pertanian atau pengembangan agribisnis.
1. Peningkatan Biodiversitas dalam Keberlanjutan Ekologis, Jalur hijau

vegetasi di sepanjang kali dapat meningkatkan biodiversitas dengan
menyediakan habitat yang ramah bagi flora dan fauna lokal.
2. Pemeliharaan Ekosistem kali, Kali dapat berfungsi sebagai habitat alami

bagi berbagai spesies tanaman dan hewan air. Penataan wilayah yang
memperhatikan ekologi sungai dapat mendukung keberlanjutan ekosistem
air.
3. Manajemen Air dan Banjir sebagai Penyerap Air, Vegetasi di jalur hijau
mampu menyerap air hujan, mengurangi risiko banjir, dan memitigasi
dampak perubahan iklim.
120
4. Pengembangan Ruang Publik sebagai Ruangan Terbuka dan Rekreasi,
Jalur hijau dapat dijadikan ruang publik yang menarik untuk rekreasi,
olahraga, dan kegiatan sosial.
5. Penyaringan Udara, Vegetasi dapat bertindak sebagai penyaring udara,

membantu mengurangi polusi dan meningkatkan kualitas udara di
sekitarnya.
6. Pengendalian Suhu, Vegetasi di jalur hijau dapat memberikan efek

pendinginan dan membantu mengendalikan suhu mikro di wilayah
tersebut.
7. Pengembangan Properti Berkelanjutan, Kehadiran jalur hijau dan sungai

dapat menjadi daya tarik bagi pengembangan properti berkelanjutan,
seperti real estate yang ramah lingkungan.
8. Sistem Transportasi yang Terintegrasi, Jalur hijau dapat diintegrasikan

dengan sistem transportasi, menciptakan koneksi pejalan kaki yang aman
dan nyaman.
9. Pengembangan Jalur Sepeda, Jalur hijau yang sejalan dengan sungai dapat
dijadikan jalur sepeda yang menyenangkan dan aman.
1. Menciptakan Keseimbangan dan Konsistensi Arsitektural, selubung

bangunan yang sesuai dengan ketentuan dapat menciptakan keseimbangan
dan konsistensi arsitektur di wilayah tersebut. Hal ini dapat meningkatkan
estetika keseluruhan dan menciptakan lingkungan yang lebih teratur.
2. Harmoni Visual, Ketentuan yang dipatuhi dapat membantu menciptakan

harmoni visual di antara bangunan-bangunan yang berbeda. Ini
menciptakan citra dan identitas wilayah yang lebih kohesif.
121
3. Tata Ruang yang Terkoordinasi, Bangunan yang mematuhi ketentuan
dapat mendukung tata ruang yang terkoordinasi dan terencana dengan
baik. Hal ini menciptakan wilayah yang lebih efisien dan fungsional.
4. Kualitas Ruang Publik, Ketentuan yang dipatuhi dapat menciptakan

kualitas ruang publik yang lebih baik. Bangunan yang sejalan dengan tata
ruang kota dapat menciptakan ruang luar yang menarik dan berfungsi
untuk kegiatan masyarakat.
5. Pemanfaatan Lahan yang Efisien, Penyelarasan dengan ketentuan dapat

memastikan pemanfaatan lahan yang efisien. Ini berkontribusi pada
penggunaan ruang yang optimal dan mendukung pengembangan wilayah
yang berkelanjutan.
6. Keamanan dan Kesehatan, Bangunan yang sesuai dengan ketentuan

konstruksi dan kesehatan dapat meningkatkan keamanan dan kesehatan
penduduk wilayah tersebut. Ini termasuk pemenuhan standar keselamatan
struktural dan kesehatan lingkungan.
1. Nilai GSB di Koridor Jalan Pantai Kenjeran sudah memenuhi nilai GSB
yang sesuai sehingga dapat menyediakan ruang untuk dibangun trotoar,
perabotan jalan, taman, dll
2. Di kawasan perumahan berkepadatan sedang nilai GSB sudah sesuai

sehingga menciptakan tampilan kawasan yang lebih teratur dan estetis,
serta menciptakan identitas visual yang khas.
1. Efisiensi penggunaan lahan, bangunan yang padat memungkinkan lebih

banyak orang untuk tinggal atau bekerja di area yang sama. Hal ini dapat
mendukung pertumbuhan kota yang berkelanjutan dan mengurangi
tekanan pada lahan di luar kota.
122
2. Aksesibilitas yang lebih baik, dengan memusatkan lebih banyak aktivitas
dalam area yang lebih kecil, penduduk dapat memiliki akses yang lebih
baik ke fasilitas umum, transportasi publik, dan layanan penting lainnya.
1. Keindahan Visual dan Estetika, Keragaman fasade menciptakan keindahan

visual dan estetika yang kaya. Desain yang beragam dapat memberikan
daya tarik unik dan menghasilkan lingkungan yang menarik bagi
penduduk dan pengunjung.
2. Identitas dan Karakter Wilayah yang Kuat, Fasade yang beragam dapat
menciptakan identitas dan karakter yang kuat untuk wilayah tersebut.
Setiap bangunan dapat memberikan kontribusi unik terhadap citra dan
kesan keseluruhan wilayah.
3. Pertumbuhan Ekonomi dalam Desain dan Konstruksi, Keragaman fasade

mendorong inovasi dalam desain arsitektur dan konstruksi bangunan. Ini
dapat menciptakan peluang bagi arsitek, desainer, dan pekerja konstruksi
lokal untuk berkembang dan berkontribusi pada pertumbuhan ekonomi.
4. Daya Tarik Wisata dan Rekreasi, Fasade yang beragam dapat menjadi
daya tarik wisata. Pengunjung mungkin tertarik untuk menjelajahi wilayah
tersebut karena keunikannya, yang dapat menciptakan potensi ekonomi
melalui sektor pariwisata dan rekreasi.
5. Peningkatan Kualitas Ruang Publik, Fasade yang beragam dapat

meningkatkan kualitas ruang publik. Desain yang menarik menciptakan
lingkungan yang menyenangkan untuk ditempati dan dapat merangsang
interaksi sosial di antara penduduk dan pengguna ruang tersebut.
6. Peningkatan Nilai Properti, Bangunan dengan fasad yang menarik dan

beragam cenderung memiliki nilai properti yang lebih tinggi. Hal ini dapat
mendukung pertumbuhan nilai properti dan investasi di wilayah tersebut.
123
7. Peningkatan Kreativitas dan Inovasi, Desain fasad yang beragam dapat
merangsang kreativitas dan inovasi dalam pengembangan wilayah. Ini
mendorong penciptaan lingkungan yang dinamis dan menarik bagi pelaku
industri kreatif dan bisnis.
8. Adaptasi terhadap Perkembangan Budaya dan Gaya Hidup, Fasade yang

beragam memungkinkan wilayah tersebut untuk beradaptasi dengan
perkembangan budaya dan gaya hidup. Ini menciptakan fleksibilitas dalam
perkembangan wilayah dan memastikan kesesuaian dengan kebutuhan
masyarakat.
1. Skala kesan ruang di pemukiman dengan tingkat kepadatan sedang

diklasifikasikan dengan kesan ruang yang luas dan terbuka sehingga masih
bisa dilakukan pengembangan seperti pengembangan infrastruktur dan
transportasi.
2. Wilayah luas dan terbuka dapat dimanfaatkan untuk pengembangan energi

terbarukan seperti pembangkit listrik tenaga surya, angin, atau
hidroelektrik. Ini dapat menjadi sumber energi yang bersih dan
berkelanjutan di wilayah perancangan
3. Kesan ruang yang luas dapat menawarkan peluang bagi pengembangan

pusat perbelanjaan dan kawasan bisnis yang dapat menciptakan lapangan
kerja serta meningkatkan pertumbuhan ekonomi lokal wilayah
perancangan.
Material yang digunakan di wilayah perancangan adalah bahan-bahan

yang mudah ditemukan dan dicari.
124
1. Banyaknya massa bangunan memiliki potensi terhadap penambahan

fasilitas penunjang. Fasilitas ini dapat berkaitan dengan aksesibilitas dan
ekonomi karena konektivitas dan keterjangkauan yang baik.
2. Banyaknya massa bangunan dalam suatu kawasan bisa menjadi potensi
ekonomi. Hal ini disebabkan oleh tingginya tingkat aktivitas penduduk.
5.1.3.2 Linkage
Keterhubungan antara semua bangunan di kawasan perancangan sudah

cukup baik dan menjangkau hampir seluruh massa bangunan yang membutuhkan
aksesibilitas.
5.1.3.3 Place
Kawasan perancangan memiliki lebih banyak place dibandingkan space,

hal ini menunjukkan banyaknya aktivitas dan kebudayaan manusia yang
terkandung di dalam ruang perancangan. Potensi yang bisa diambil dari keadaaan
ini adalah potensi pengembangan karena aktivitas manusia yang terus meningkat.
1. Sirkulasi pada Jembatan Suroboyo yang tidak terlalu ramai dan macet
secara eksisting bisa membantu alternatif pergerakan eksternal-eksternal
ke arah utara/madura maupun sebaliknya
2. Memiliki jalan kolektor sekunder yang dimana lebar jalannya masih
belum sesuai dan bisa diperbaiki guna membantu kegiatan perjas daerah
sekitar
125
5.1.5 Ruang Terbuka
Persebaran ruang terbuka hijau memiliki potensi menjaga stabilitas

lingkungan perkotaan. Iklim mikro yang sehat dan nyaman juga akan tercapai
akibat banyaknya vegetasi dalam sebuah ruang terbuka.
5.1.5.2 Ruang terbuka Non-Hijau
1. Beberapa ruang terbuka non-hijau yang tersebar di kawasan perancangan

memiliki potensi untuk dikembangkan menjadi sebuah ruang dengan
massa bangunan. Bangunan yang akan dibangun bisa berupa fasilitas
maupun infrastruktur yang akan meningkatkan kualitas hidup manusia.
2. Selain potensi untuk dikembangkan dengan pembangunan massa
bangunan, ruang terbuka non-hijau bisa pula dikembangkan menjadi ruang
terbuka hijau dengan penambahan vegetasi.
1. Potensi sebagai ruang publik dimana Jalur pejalan kaki di sepanjang

jembatan surabaya dapat menjadi ruang publik yang nyaman dan menarik
untuk masyarakat. Jalur ini dapat digunakan untuk bersantai dan olahraga.
2. Potensi sebagai destinasi wisata dimana Jalur pejalan kaki dapat menjadi
destinasi wisata baru yang menarik bagi wisatawan. Jalur ini menawarkan
pemandangan pantai dan air mancur yang unik dan menarik pada malam
hari.
1. Memiliki banyak penunjuk arah ketempat THP (Pariwisata)

2. Ada penunjuk arah dari eksternal ke internal
126
Kawasan perancangan bisa dikembangkan dengan memfokuskan pada kegiatan

yang berkaitan dengan industri perikanan, dikarenakan banyak penduduk kawasan
yang berprofesi sebagai nelayan.
Secara keseluruhan, wilayah studi ini sudah terlayani oleh prasarana jaringan
jalan, drainase, air bersih, kelistrikan, telekomunikasi, dan persampahan secara
merata.
5.2 Permasalahan
1. Lahan kosong terbatas

2. Laju lalu lintas terbatas oleh luas jalan
3. Urbanisasi yang tak terkendali (terdapat pemukiman kepadatan tinggi di
utara dan selatan WP)
4. Bencana seperti banjir rob naiknya permukaan air laut
1. Overdevelopment (Pembangunan Berlebihan), KDB yang terlalu tinggi

dapat mengakibatkan overdevelopment, di mana wilayah tersebut
mungkin mengalami kepadatan penduduk dan keberlanjutan lingkungan
yang tidak terkelola dengan baik
2. Krisis Air dan Energi, overdevelopment bisa meningkatkan permintaan air
dan energi, mengakibatkan risiko krisis sumber daya air dan energi di
wilayah tersebut
3. Ketidaksetaraan Sosial, pembangunan yang tidak terkendali dapat
menyebabkan ketidaksetaraan sosial, di mana sebagian masyarakat
mungkin tidak dapat mengakses fasilitas dan layanan secara merata.
127
4. Potensi Bencana Alam, pembangunan yang berlebihan di wilayah tertentu
dapat meningkatkan risiko bencana alam seperti banjir atau tanah longsor
1. Penggunaan Lahan yang Inefisien, Bangunan tinggi memungkinkan

pemanfaatan lahan secara vertikal, yang dapat mengurangi tekanan
terhadap lahan. Tanpa bangunan tinggi, mungkin diperlukan lebih banyak
lahan untuk memenuhi kebutuhan perumahan, bisnis, dan infrastruktur.
2. Keterbatasan Ruang Hijau dan Rekreasi, Pembangunan yang terbatas pada

bangunan rendah dapat mengurangi ketersediaan ruang hijau dan area
rekreasi. Bangunan tinggi biasanya memungkinkan pengembangan
kawasan yang lebih terencana untuk menyediakan ruang terbuka.
3. Tidak Optimalnya Potensi Ekonomi, Kawasan tanpa bangunan tinggi

mungkin kurang menarik bagi investasi dan pengembangan ekonomi yang
lebih besar. Bangunan tinggi seringkali menjadi simbol pertumbuhan
ekonomi dan perkembangan kota.
4. Estetika dan Citra Kota, Bangunan tinggi dapat memberikan citra modern
dan perkotaan yang maju. Tanpa mereka, kawasan tersebut mungkin
dianggap kurang modern atau kurang menarik dari segi estetika.
5. Ketidakberagaman Estetika, Bangunan yang hampir seragam dalam hal

tinggi bisa mengakibatkan kekurangan variasi estetika. Kekurangan
keberagaman visual dapat membuat kawasan tersebut terasa monoton dan
kurang menarik.
6. Tidak Optimalnya Pemanfaatan Ruang, Tinggi bangunan yang seragam

mungkin tidak sesuai dengan kebutuhan fungsional kawasan. Beberapa
bagian mungkin memerlukan bangunan yang lebih tinggi untuk optimal,
sementara yang lainnya bisa lebih baik dengan bangunan yang lebih
rendah.
128
7. Tingkat Stres Visual, Tinggi bangunan yang seragam dapat menciptakan
tekanan visual yang tinggi dan mengurangi kenyamanan visual. Manusia
secara alami menyukai variasi dan ketidakseragaman dalam lingkungan
mereka.
1. Kerugian pada Keanekaragaman Hayati, Jika kawasan perencanaan berada

di luar KKOP, risiko kerugian keanekaragaman hayati dan ekosistem alam
meningkat. KKOP sering kali ditetapkan untuk melindungi lingkungan
yang unik dan rentan, dan perencanaan di luar area ini dapat mengancam
spesies dan habitat.
2. Pengurangan Ruang Terbuka Hijau, KKOP sering mencakup area-area

penting seperti taman nasional, hutan lindung, atau ruang terbuka hijau.
Jika kawasan perencanaan berada di luar KKOP, ada risiko pengurangan
ruang terbuka hijau yang dapat membahayakan ekologi dan keseimbangan
ekosistem.
3. Peningkatan Tekanan Urbanisasi, Kawasan perencanaan di luar KKOP

mungkin menjadi sasaran utama untuk pengembangan urbanisasi. Hal ini
dapat menyebabkan peningkatan tekanan pada lahan, air, dan sumber daya
alam lainnya, menyebabkan penurunan kualitas lingkungan dan kehidupan
masyarakat.
1. Kurangnya Pencahayaan Alami, Jika bangunan di kawasan tersebut

melebihi batas SEP, ini dapat mengakibatkan kurangnya pencahayaan
alami di sepanjang permukaan tanah. Kurangnya sinar matahari dapat
mempengaruhi kualitas pencahayaan di dalam ruangan dan menyebabkan
ketergantungan pada penerangan buatan.
2. Pengurangan Kualitas Ruang Publik, Bangunan yang tinggi dan tidak

mematuhi SEP dapat menciptakan koridor kota yang teduh dan kurang
129
menarik, mengurangi kualitas ruang publik. Ini dapat memengaruhi
pengalaman masyarakat yang berada di area tersebut.
3. Pengaruh pada Arsitektur dan Estetika, Bangunan yang tinggi dan tidak
mematuhi SEP dapat mengubah skyline kota dan dapat dianggap kurang
estetis. Ketidaksesuaian arsitektur dengan ketentuan pencahayaan dapat
merusak estetika kawasan tersebut.
4. Pertumbuhan Urban yang Tidak Terkendali, Jika tidak ada kontrol yang
memadai terhadap ketinggian bangunan, kawasan tersebut mungkin
mengalami pertumbuhan urban yang tidak terkendali. Pembangunan yang
tidak teratur dapat merugikan keberlanjutan lingkungan dan infrastruktur.
1. Kualitas Pembangunan Rendah, Harga lahan yang murah dapat

mendorong pembangunan yang rendah kualitas, terutama jika pemilik
lahan dan pengembang cenderung mengurangi biaya untuk meningkatkan
margin keuntungan. Hal ini dapat berdampak negatif pada infrastruktur
dan kualitas bangunan.
2. Kurangnya Investasi dalam Infrastruktur, Harga lahan yang murah dapat

mengurangi insentif bagi pemerintah atau pengembang swasta untuk
berinvestasi dalam infrastruktur, seperti jalan, saluran air, dan fasilitas
umum lainnya.
3. Penurunan Kualitas Lingkungan, Harga lahan yang murah dapat

mendorong pembangunan tanpa memperhatikan dampak lingkungan. Ini
dapat menyebabkan penurunan kualitas lingkungan, termasuk deforestasi,
kehilangan habitat alami, dan degradasi sumber daya alam.
1. Tanpa perencanaan yang baik, potensi ekonomi yang terkait dengan jalur
hijau di sepanjang sungai mungkin tidak dimaksimalkan, seperti
130
pengembangan ekowisata atau pengelolaan sumber daya alam yang
berkelanjutan.
2. Konflik Penggunaan Lahan, Jalur hijau di sepanjang sungai seringkali

menjadi sumber konflik penggunaan lahan antara kepentingan ekonomi,
sosial, dan lingkungan.
3. Pencemaran Kali/Drainase, jalur hijau di sepanjang kali/drainase dapat

menjadi rentan terhadap pencemaran air. Limbah industri, domestik, atau
pertanian dapat merusak kualitas air dan habitat alami di sekitar sungai.
1. Gangguan Estetika, Fasade bangunan yang tidak mematuhi ketentuan

dapat merusak estetika kawasan tersebut. Ini dapat menciptakan tampilan
visual yang tidak koheren dan dapat mengurangi daya tarik lingkungan
sekitar.
2. Tidak Selaras dengan Tata Kota, Bangunan dengan fasade yang tidak
selaras dengan tata kota dapat mengganggu harmoni visual dan
karakteristik kawasan. Ini dapat menciptakan ketidakseragaman dalam
desain arsitektur dan merusak citra kawasan tersebut.
3. Potensi Bahaya Struktural, Jika fasade tidak memenuhi ketentuan

struktural, ini dapat menimbulkan risiko bahaya keamanan. Bagian
bangunan yang tidak memadai dapat menjadi sumber potensi kerusakan
struktural atau kecelakaan.
1. Masalah aksesibilitas dan visual, di kawasan pemukiman berkepadatan

tinggi banyak bangunan yang tidak menerapkan nilai GSB yang sesuai
sehingga menyebabkan keterbatasan aksesibilitas dan juga mengurangi
nilai estetika kawasan.
131
2. Pengurangan ruang terbuka hijau, ruang yang memiliki nilai GSB lebih
dari nilai minimumnya menyebabkan berkurangnya ruang yang dapat
digunakan untuk ruang terbuka hijau sehingga bisa mengganggu
keseimbangan lingkungan di kawasan tersebut.
1. Meningkatkan risiko bencana. Masih banyak bangunan yang tidak

memiliki jarak antar bangunan atau nilai jarak antar bangunannya adalah
nol, terutama di kawasan pemukiman dengan kepadatan tinggi. Hal
tersebut dapat meningkatkan risiko bencana seperti ketika kebakaran
minimnya jarak antar bangunan dapat menyebabkan api mudah menyebar.
2. Kurangnya privasi dan meningkatnya kebisingan. Jarak yang terlalu dekat

antara bangunan dapat mengurangi privasi penghuni serta meningkatkan
tingkat kebisingan dari aktivitas tetangga.
1. Kehilangan Identitas Lokal, Jika langgam dan fasade tidak mencerminkan

identitas lokal, wilayah tersebut dapat kehilangan ciri khas dan karakter
uniknya. Hal ini dapat membuat kawasan tersebut terasa generik dan
kehilangan daya tarik budaya yang khas.
2. Ketidaksesuaian dengan Lingkungan Sekitar, Langgam dan fasade yang

tidak sesuai dengan lingkungan sekitar dapat menciptakan
ketidakseimbangan visual dan estetika. Hal ini dapat mengganggu
harmoni antara bangunan, lanskap, dan karakter kawasan. Keseragaman
dalam langgam dan fasade dapat menciptakan kesan kesatuan dalam
kawasan tersebut. Jika ini tidak terjadi, kawasan tersebut mungkin terlihat
kacau dan tidak terorganisir secara visual.
3. Ketidaknyamanan Visual dan Psikologis, Fasade dan langgam yang tidak

cocok dengan kawasan dapat menciptakan ketidaknyamanan visual dan
132
psikologis bagi penduduk. Bangunan yang tidak sesuai dapat
menimbulkan stres visual dan mengurangi kesejahteraan masyarakat.
4. Ketidaksesuaian Estetika, Jika fasad bangunan tidak sejalan dalam hal

estetika, hal ini dapat menciptakan tampilan visual yang tidak koheren.
Ketidakserasian estetika dapat membuat wilayah tersebut terlihat acak dan
tidak terorganisir.
5. Kurangnya Daya Tarik Visual, Fasad bangunan yang kurang menarik

secara visual dapat mengurangi daya tarik kawasan tersebut. Daya tarik
estetika memainkan peran penting dalam menciptakan lingkungan yang
dihargai dan diinginkan.
6. Kekurangan Identitas Visual, Bangunan yang tidak memiliki seragamisasi

dalam langgam dan fasad mungkin kehilangan identitas visual yang jelas.
Identitas yang lemah dapat menyebabkan kesulitan dalam membedakan
kawasan tersebut dari kawasan lainnya.
1. Skala dan kesan ruang pada pemukiman berkepadatan tinggi memiliki

skala ruang sempit dan intim sehingga pada pemukiman tersebut kurang
aksesibilitas. Pemukiman dengan skala ruang sempit/intim dapat
menyebabkan kurangnya aksesibilitas bagi penyandang disabilitas, karena
ruang yang terbatas dan tidak ramah disabilitas.
2. Pemukiman dengan skala ruang sempit/intim dapat menyebabkan

kurangnya ventilasi dan pencahayaan alami, sehingga dapat menyebabkan
udara menjadi pengap dan gelap.
1. Material yang digunakan di wilayah perancangan mayoritas adalah

material yang rawan rusak jika terkena angin laut yang bisa menyebabkan
korosi pada material bangunan.
133
2. Warna bangunan di daerah sekitar pesisir memiliki keberagaman warna
sehingga kurang bisa menjadi ciri khas kawasan tersebut.
1. Masalah yang paling terlihat dari aspek urban solid dan void adalah bahwa
terdapat ketidakmerataan dari bagian-bagian kawasan yang berbeda.
Contohnya, sisi utara-selatan punya tingkat kepadatan massa bangunan
yang berbeda dibandingkan sisi timur-barat.
2. Bagian terbangun pada kawasan perencanaan tidak semuanya memenuhi
standar bangunan. Pada sisi utara dan selatan terdapat banyak massa
bangunan yang memberi kesan padat, kumuh, dan sirkulasi yang kurang
memadai.
3. Kawasan perancangan didominasi ruang dengan urban solid. Artinya,
ruang dengan massa bangunan jauh lebih banyak dibandingkan ruang
terbuka. Hal ini bisa menimbulkan kesulitan tersendiri untuk menciptakan
jenis kegiatan baru.
5.2.3.2 Linkage
1. Unsur penghubung di kawasan perancangan memiliki banyak masalah

diantaranya blok-blok pemukiman yang terlihat sengaja dibatasi aksesnya.
Hal ini tidak sesuai dengan kebutuhan aksesibilitas dari penghuni
pemukiman dan membatasi berbagai akses dan kesempatan dalam
melakukan kegiatan.
2. Unsur penghubung berupa jalan dan akses sulit dibedakan hierarkinya.
Beberapa ruas jalan tidak sesuai ketentuan dan peruntukannya.
3. Hanya terdapat satu ruas pedestrian di seluruh kawasan perancangan.
Untuk wilayah pemukiman di utara dan selatan, linkage
134
5.2.3.3 Place
Masalah ruang yang dihadapi di kawasan perancangan adalah bahwa

kawasan ini merupakan kawasan yang sudah sangat terbangun sehingga akan
timbul kesulitan untuk melakukan pengembangan dengan konsep tempat
Tidayang sama sekali baru.
1. Kurang adanya sirkulasi saling integrasi antara zona bagian perumahan dan
kampung nelayan
2. Parkir On Street yang menyebabkab kemacetan pada area perbenlajaan ikan
bahu jalan
3. Sirkulasi pada Jalan Sukolilo Lor dan Abdul Latif lebar jalannya kurang besar
tidak bisa buat papasan dua arah
5.2.5 Ruang Terbuka
Permasalahan ruang terbuka hijau yang dihadapi kawasan perancangan

adalah vegetasi banyak ditemukan di kawasan perumahan dan pariwisata, jalur
hijau, serta di pinggir jalan, namun tidak dengan kawasan perumahan di bagian
utara dan selatan kawasan perancangan.
5.2.5.2 Ruang terbuka Non-Hijau
Ruang terbuka non-hijau belum terlihat pemanfaatannya secara penuh.

Sebagian besar dari ruang terbuka tidak hijau di kawasan perancangan adalah
lahan yang tidak jelas penggunaannya.
1. Belum adanya jalur pejalan kaki yang tersedia selain jalur pejalan kaki
yang ada di sepanjang jembatan surabaya.
135
2. Kurangnya jalur pejalan kaki yang aman dan nyaman dapat menyebabkan
pejalan kaki terpaksa berjalan di jalan raya, yang dapat meningkatkan
risiko kecelakaan lalu lintas.
3. Kurangnya jalur pejalan kaki dapat menyebabkan lebih banyak orang yang
menggunakan kendaraan bermotor, yang dapat meningkatkan polusi
udara. Polusi udara dapat menyebabkan berbagai masalah kesehatan,
seperti masalah pernapasan, penyakit jantung, dan kanker.
4. Kurangnya jalur pejalan kaki dapat membuat sulit bagi orang-orang

dengan disabilitas untuk bepergian. Hal ini dapat membatasi kesempatan
mereka untuk bekerja, belajar, dan berpartisipasi dalam masyarakat.
5. Kurangnya fasilitas di jalur pejalan kaki sehingga mengurangi minat

masyarakat menggunakan jalur pejalan kaki.
1. Koordinasi kegiatan dengan lingkungan binaan pada kawasan

perancangan belum berjalan dengan baik. Misalnya pada industri
perikanan dimana sudah terdapat banyak masyarakat yang berprofesi
sebagai nelayan, namun meski demikian, lingkungan binaan eksisting di
kawasan perancangan belum bisa menjawab kebutuhan kegiatan perikanan
tersebut.
2. Masalah yang dihadapi pada aspek aktivitas pendukung berupa kurangnya
keragaman dan interaksi kegiatan di dalam ruang. Kekurangan ini
disebabkan oleh keragaman penggunaan lahan yang banyak didominasi
oleh pemukiman.
3. Ketiadaan pengadaan fasilitas lingkungan dari bahan lokal. Hal ini
disebabkan karena kawasan peracangan tidak punya bahan lokal khusus
yang bisa digunakan sebagai ciri khas untuk fasilitas lingkungan.
1. Masih tidak adanya penunjuk arah terkait niaga penjualan ikan
136
2. Kurang adanya signage titik evakuasi bencana
Terdapat beberapa kondisi prasarana yang kurang baik seperti jaringan

listrik, masih banyak jaringan kabel listrik yang kurang tertata sehingga dapat
membahayakan pengguna jalan dan mengurangi nilai estetika ruang serta
prasarana drainase, terkhusus drainase sekunder Saluran Pantai Ria yang secara
fisik masih kurang baik.
5.3 Sintesis
Berdasarkan data yang diperoleh, dapat diketahui bahwa penggunaan

lahan eksisting di Kawasan Pesisir Kenjeran didominasi oleh pemukiman diikuti
dengan pariwisata sebagai penggunaan lahan terbanyak kedua. Pola penggunaan
lahan sebagai pemukiman dan pariwisata di kawasan ini berupa pemukiman
kepadatan sedang dan tinggi, serta pariwisata berupa Taman Hiburan Pantai (THP)
Kenjeran dan Jembatan Surabaya. Hal ini menyebabkan banyaknya aktivitas
terjadi akhir pekan karena pariwisata tersebut paling sering dikunjungi di hari
sabtu dan minggu. Disamping mengintegrasikan kawasan pemukiman dan
pariwisata, salah satu tujuan kami dalam menganalisis kawasan tersebut adalah
untuk mengembangkan perdagangan dan jasa di wilayah tersebut. Keberadaan
pariwisata di kawasan ini sangat berpotensi untuk diintegrasikan dengan
perdagangan dan jasa. Hal tersebut sering kali terjadi di berbagai pariwisata di
Indonesia, dimana selalu terdapat sektor perdagangan dan jasa dalam kawasan
pariwisata.
Selain itu, pada kawasan ini juga terdapat kampung nelayan di dimana
mayoritas penduduk di bibir pantai tersebut menjadikan nelayan sebagai
profesinya. Hal tersebut ingin tetap kami hadirkan dalam penembangan kawasan
ini agar identitasnya tidak hilang. Kampung nelayan berpotensi untuk
meningkatkan ekonomi apabila dikelola dengan baik. Salah satu potensi yang
137
belum dimaksimalkan adalah mendatangkan pengunjung dari wilayah itu sendiri.
Tempatnya yang bisa dibilang kumuh membuat beberapa orang memilih alternatif
lain.
Di kawasan ini, juga terdapat penggunaan lahan sarana pelayanan umum

dan perkantoran. Pola penggunaan lahan sebagai sarana pelayanan umum berupa
2 Sekolah Dasar Negeri dan 1 Madrasah Tsanawiyah. Namun, perletakkan sarana
edukasi tersebut belum memenuhi persyaratan dan panduan tata ruang. Hal
tersebut dapat dilihat dari letak SD yang berhadapan langsung dengan jalan raya.
Peletakkan tersebut sangat membahayakan pelajar dan sudah seharusnya
ditindaklanjuti. Berkaca dari Standar Nasional Indonesia (SNI), sarana pendidikan
yang dibolehkan untuk langsung berhadapan dengan jalan raya adalah SMA
keatas, dibawah itu tidak diperkenankan.
Wilayah perancangan menunjukkan potensi yang signifikan dalam

mencapai keseimbangan antara pembangunan dan pelestarian lingkungan.
Koefisien Lantai Bangunan (KLB) dan Koefisien Dasar Hijau (KDH) yang
mematuhi regulasi mencerminkan kesadaran terhadap keberlanjutan wilayah.
Keseimbangan antara ruang terbuka dan pembangunan, terciptanya identitas
wilayah melalui estetika, serta upaya pelestarian ruang terbuka hijau memberikan
fondasi yang kuat untuk pembangunan yang berkelanjutan. Namun, seiring dengan
potensi positif tersebut, masih terdapat beberapa masalah yang perlu diperhatikan.
Overdevelopment, terutama akibat Koefisien Dasar Bangunan (KDB) yang terlalu
tinggi, dapat mengakibatkan kepadatan penduduk yang berlebihan dan risiko
keberlanjutan lingkungan yang tidak terkelola. Krisis air dan energi dapat muncul
karena peningkatan permintaan yang signifikan. Ketidaksetaraan sosial juga
merupakan permasalahan yang perlu dicermati, di mana sebagian masyarakat
mungkin tidak mendapatkan manfaat dari pembangunan secara merata. Selain itu,
potensi bencana alam, seperti banjir atau tanah longsor, dapat meningkat seiring
138
dengan pembangunan yang berlebihan di wilayah tertentu. Oleh karena itu, perlu
adanya langkah-langkah mitigasi dan penyesuaian untuk meminimalkan risiko
bencana dan menjaga keberlanjutan wilayah.
Berdasarkan data kondisi eksisting yang telah didapat mengenai aspek tata
massa bangunan, maka disini kita dapat mengetahui terdapat beberapa potensi dan
permasalahan yang ada di wilayah perancangan. Potensi pada aspek ketinggian
bangunan diantaranya pada kawasan perancangan tidak terdapat bangunan tinggi,
hal tersebut menyebabkan view yang maksimal sehingga menciptakan
pemandangan yang menarik, Hal tersebut dapat menciptakan kesan ruang terbuka
yang nyaman dan menambah estetika dalam suatu kawasan. Selain itu juga
ketinggian bangunan yang seragam dan relatif tidak tinggi memiliki dampak yang
sedikit jika pada kawasan tersebut terjadi bencana. Terakhir ketinggian bangunan
yang relatif tidak tinggi dapat mendapatkan pencahayaan alami yang optimal
sehingga dapat menciptakan integrasi dengan lingkungan alami pada kawasan
tersebut. Selain potensi yang didapatkan ketika bangunan pada kawasan
perancangan memiliki ketinggian yang relatif tidak tinggi tentunya hal ini
memiliki beberapa masalah yang ditimbulkan seperti penggunaan lahan yang
kurang efisien dikarenakan kurang memanfaatkan pembangunan secara vertikal,
hal tersebut otomatis cenderung memakai penggunaan lahan yang lebih banyak
sehingga menciptakan keterbatasan dalam ruang terbuka. Secara estetika dan citra
kota juga dapat menyebabkan monoton dan dianggap kurang modern karena tidak
adanya bangunan-bangunan tinggi. Tidak optimalnya pemanfaatan ruang
dikarenakan tinggi bangunan yang seragam mungkin tidak sesuai dengan
kebutuhan sehingga hal tersebut juga dapat menciptakan tidak optimalnya dalam
potensi ekonomi.
Wilayah di luar Kawasan Konservasi dan Obyek Pusat (KKOP)

menawarkan potensi signifikan untuk pengembangan perumahan, pemukiman,
139
pertanian, dan industri. Kemudahan dalam pengembangan perumahan dapat
membantu memenuhi kebutuhan perumahan penduduk dan mendukung
pertumbuhan perkotaan. Tanah di luar KKOP cocok untuk kegiatan pertanian,
memberikan peluang untuk menguatkan ketahanan pangan lokal dan
meningkatkan aksesibilitas produk pertanian. Pengembangan industri dan pusat
perekonomian di wilayah ini dapat mendorong pertumbuhan ekonomi lokal dan
menciptakan lapangan kerja. Selain itu, potensi untuk pengembangan infrastruktur
dan sistem transportasi yang lebih luas dapat meningkat, mendukung konektivitas
wilayah dengan daerah sekitarnya dan mobilitas penduduk. Jika wilayah tersebut
tidak termasuk dalam KKOP, fasilitas pendidikan dan pusat penelitian dapat lebih
mudah dikembangkan, memberikan kontribusi pada pengembangan sumber daya
manusia dan inovasi. Meskipun demikian, perencanaan di luar KKOP juga
menimbulkan risiko, seperti kerugian keanekaragaman hayati dan ekosistem alam,
potensi pengurangan ruang terbuka hijau yang dapat membahayakan ekologi, serta
peningkatan tekanan urbanisasi yang dapat merugikan kualitas lingkungan dan
kehidupan masyarakat.
Berdasarkan data kondisi eksisting yang telah didapat mengenai aspek tata
massa bangunan, maka disini kita dapat mengetahui terdapat beberapa potensi dan
permasalahan yang ada di wilayah perancangan. Ketika bangunan mematuhi
ketentuan Standar Estetika Perkotaan (SEP), potensi positif muncul, seperti view
maksimal, pencahayaan alami yang optimal, ruangan terbuka yang nyaman,
pemanfaatan energi terbarukan, dan pertumbuhan tanaman yang lebih baik.
Dengan pemandangan langit yang terbuka, lingkungan menjadi lebih
menyenangkan, meningkatkan kualitas hidup penghuni. Pencahayaan alami yang
cukup meningkatkan efisiensi energi dan suasana dalam ruangan, sementara
ruangan terbuka memberikan area rekreasi dan mendukung kegiatan luar ruangan.
Pemanfaatan sumber energi terbarukan seperti panel surya menjadi lebih
memungkinkan. Pertumbuhan tanaman yang lebih baik di sekitar bangunan
menciptakan lingkungan hijau dengan manfaat ekologis yang besar. Namun,
140
masalah timbul ketika bangunan melampaui batas SEP, seperti kurangnya
pencahayaan alami, pengurangan kualitas ruang publik, dampak pada arsitektur
dan estetika, dan pertumbuhan urban yang tidak terkendali. Ketinggian bangunan
yang tidak terkendali dapat merugikan keberlanjutan lingkungan dan infrastruktur,
menciptakan tantangan bagi keseimbangan visual dan identitas kota.
Wilayah dengan harga lahan rendah menawarkan potensi pengembangan

perumahan terjangkau, investasi properti yang menarik bagi investor, dan peluang
pengembangan infrastruktur. Harga yang terjangkau dapat memenuhi kebutuhan
perumahan bagi masyarakat dengan pendapatan rendah atau menengah, sementara
investor properti dapat melihat peluang keuntungan besar dengan akuisisi dan
pengembangan properti. Pengembangan infrastruktur, pusat bisnis, pariwisata,
industri, revitalisasi urban, dan sektor pertanian juga dapat ditingkatkan oleh harga
lahan yang rendah. Namun, masalah muncul ketika pembangunan rendah kualitas
dipacu oleh dorongan untuk mengurangi biaya, berpotensi merugikan infrastruktur
dan kualitas bangunan. Kurangnya investasi dalam infrastruktur menjadi risiko,
seiring harga lahan yang murah mungkin mengurangi insentif untuk
pengembangan fasilitas umum. Terlebih lagi, pembangunan tanpa
mempertimbangkan dampak lingkungan dapat mengakibatkan penurunan kualitas
lingkungan, termasuk deforestasi, kehilangan habitat alami, dan degradasi sumber
daya alam.
Adanya Drainase berupa kali pada kawasan perancangan memberikan

ketentuan khusus yang dilihat melalui jalur hijau pada sepanjang kali tersebut.
Jalur hijau di sepanjang kali memiliki potensi besar untuk meningkatkan
biodiversitas, menjaga ekosistem air, dan memberikan manfaat ekologis yang
signifikan. Dengan menyediakan habitat alami untuk flora dan fauna lokal, jalur
hijau dapat meningkatkan keberlanjutan ekologis dan mendukung pengelolaan
ekosistem sungai. Selain itu, jalur hijau berfungsi sebagai ruang publik yang
141
menarik untuk rekreasi, olahraga, dan kegiatan sosial. Dengan menyaring udara,
mengurangi risiko banjir, dan memberikan efek pendinginan, jalur hijau juga
berperan dalam peningkatan kualitas udara dan pengendalian suhu mikro di
wilayah tersebut. Potensi ekonomi terkait dengan pengembangan properti
berkelanjutan, integrasi dengan sistem transportasi, dan jalur sepeda yang aman
juga menjadi daya tarik utama. Meskipun demikian, perencanaan yang kurang baik
dapat menghambat maksimalisasi potensi ekonomi dan berpotensi menimbulkan
konflik penggunaan lahan. Selain itu, jalur hijau dapat menjadi rentan terhadap
pencemaran air jika tidak dikelola dengan baik, menghadirkan risiko terhadap
kualitas air dan ekosistem sungai. Oleh karena itu, perlunya perencanaan yang
cermat dan pengelolaan yang berkelanjutan untuk mengoptimalkan manfaat
potensial jalur hijau dan mengatasi potensi masalah terkait.
Penerapan ketentuan arsitektural yang konsisten khususnya pada selubung

bangunan dalam kawasan perencanaan dapat menciptakan keseimbangan, harmoni
visual, dan tata ruang yang terkoordinasi di suatu wilayah. Hal ini meningkatkan
estetika keseluruhan dan memberikan identitas yang kohesif pada wilayah tersebut.
Penerapan ketentuan juga mendukung pemanfaatan lahan yang efisien,
menciptakan ruang publik yang berkualitas, dan memastikan keamanan serta
kesehatan penduduk. Namun, masalah dapat muncul ketika fasade bangunan tidak
mematuhi ketentuan, menghasilkan gangguan estetika dan tidak selaras dengan
tata kota. Hal ini dapat merusak karakter visual kawasan dan menurunkan daya
tarik lingkungan sekitar. Selain itu, potensi bahaya struktural muncul jika fasade
tidak memenuhi ketentuan konstruksi, meningkatkan risiko keamanan dan
keselamatan. Oleh karena itu, pentingnya penegakan dan pematuhan terhadap
ketentuan arsitektural untuk mencapai keseimbangan antara potensi positif dan
potensi masalah di suatu wilayah.
142
Potensi dari diterapkannya nilai GSB yang sesuai di wilayah studi adalah
memungkinkan pengembangan trotoar, perabotan jalan, taman, dan fasilitas
lainnya dan menciptakan tampilan yang lebih teratur, estetis, serta identitas visual
yang khas untuk kawasan tersebut. Sedangkan masalah yang dapat timbul dari
tidak sesuainya nilai GSB di wilayah studi adalah berkurangnya aksesibilitas dan
nilai visual serta menyebabkan berkurangnya ruang yang dapat dimanfaatkan
sebagai ruang terbuka hijau.
Jarak antar bangunan memiliki potensi dalam mempengaruhi tata ruang

wilayah studi kami seperti menghemat penggunaan lahan dan meningkatkan
aksesibilitas, selain itu juga dapat menimbulkan beberapa masalah seperti
meningkatnya kerentanan bencana dikarenakan jarak antar bangunan yang minim
dan juga berkurangnya privasi serta meningkatnya kebisingan.
Potensi keberagaman fasad dalam desain bangunan menciptakan

lingkungan yang memancarkan keindahan visual dan estetika yang kaya. Setiap
desain yang beragam memberikan daya tarik unik, menciptakan identitas dan
karakter yang kuat untuk wilayah tersebut. Selain itu, keberagaman ini tidak hanya
berkontribusi pada aspek estetika, tetapi juga merangsang inovasi dalam desain
arsitektur dan konstruksi, memberikan peluang pertumbuhan ekonomi bagi para
profesional lokal. Daya tarik pariwisata pun dapat meningkat, karena fasade yang
beragam menawarkan keunikannya sendiri, membuka potensi ekonomi melalui
sektor pariwisata dan rekreasi. Selain memberikan nilai artistik, keberagaman
fasade juga berperan dalam meningkatkan kualitas ruang publik, menciptakan
lingkungan yang menyenangkan dan merangsang interaksi sosial. Selanjutnya,
bangunan dengan fasad menarik dan beragam dapat meningkatkan nilai properti,
mendukung pertumbuhan investasi di wilayah tersebut. Desain yang beragam juga
mendorong kreativitas dan inovasi, menciptakan lingkungan dinamis untuk pelaku
143
industri kreatif dan bisnis. Selain itu, keberagaman fasade memungkinkan wilayah
untuk beradaptasi dengan perkembangan budaya dan gaya hidup, menciptakan
fleksibilitas dalam perkembangan wilayah dan memastikan kesesuaian dengan
kebutuhan masyarakat. Namun, sejumlah masalah dapat timbul, seperti gangguan
estetika dan ketidaksesuaian dengan tata kota yang dapat merusak citra kawasan.
Potensi bahaya struktural juga menjadi kekhawatiran jika fasade tidak memenuhi
ketentuan struktural, dapat menimbulkan risiko keamanan dan kerusakan
struktural. Oleh karena itu, perlu adanya pengawasan dan regulasi yang ketat untuk
memastikan bahwa keberagaman fasade memberikan manfaat maksimal tanpa
mengorbankan aspek keamanan dan harmoni visual.
Skala dan kesan ruang di Kawasan Pesisir Kenjeran berpengaruh terhadap

berbagai aspek seperti aspek sosial, ekonomi, dan lingkungan. kawasan dengan
skala dan kesan ruang yang tepat dapat menciptakan lingkungan yang nyaman,
aman, dan berkelanjutan. Sedangkan sebaliknya, kawasan dengan skala dan kesan
ruang yang kurang tepat, malah akan berpengaruh buruk pada masyarakat yang
tinggal di wilayah tersebut.
Material bangunan di Kawasan Pesisir Kenjeran tergolong mudah

ditemukan dan dicari sehingga hal ini dapat berpotensi menekan biaya
pembangunan dan meningkatkan aksesibilitas bahan bangunan di kawasan
tersebut. Hal ini dapat menguntungkan masyarakat setempat, namun, material
bangunan yang mudah ditemukan dan dicari tersebut juga memiliki kekurangan
yang dapat merugikan, yaitu rawan rusak jika terkena angin laut, dimana hal ini
dapat menyebabkan korosi pada material bangunan dan dapat mengurangi umur
bangunan. Selain itu, keberagaman warna bangunan di daerah sekitar pesisir
kurang bisa menjadi ciri khas kawasan tersebut karena warna bangunan yang
beragam dapat mengurangi estetika kawasan dan dapat membuat kawasan menjadi
kurang menarik.
144
Secara umum, kondisi eksisting kawasan perancangan dalam hal

figure-ground, linkage, dan place memiliki potensi besar jika difokuskan pada
pusat kegiatan yang sudah berjalan dengan baik. Ada potensi untuk
mengembangkan pusat kegiatan baru, selama kegiatan tersebut dapat beradaptasi
dengan bentuk morfologi kawasan yang sudah ada.
Sirkulasi pada Jembatan Suroboyo yang tidak terlalu ramai dan macet
saat ini dapat menjadi alternatif bagi pergerakan eksternal ke arah utara/madura
dan sebaliknya. Namun, jalan kolektor sekunder masih belum memiliki lebar
yang memadai untuk mendukung kegiatan di sekitarnya. Kekurangan integrasi
sirkulasi antara zona perumahan dan kampung nelayan serta parkir On Street di
area perbelanjaan ikan seringkali menyebabkan kemacetan. Selain itu, Sirkulasi
pada Jalan Sukolilo Lor dan Abdul Latif memiliki lebar jalur yang tidak
memadai untuk pertemuan dua arah, menghambat kelancaran arus lalu lintas di
sana.
5.3.5 Ruang Terbuka
Pemerataan ruang terbuka hijau menjadi kunci untuk mengatasi masalah

lingkungan yang sebelumnya telah dijelaskan. Sementara itu, untuk ruang terbuka
non-hijau, penggunaan lahan secara benar dan berkelanjutan dapat mengurangi
kemungkinan adanya waste of land atau lahan berpotensi yang tidak digunakan
secara penuh.
Jalur pejalan kaki di Kawasan Pesisir Kenjeran berpotensi besar untuk

dikembangkan, dari segi ruang publik maupun sebagai salah satu tempat wisata.
Namun, jalur pejalan kaki di Kawasan Pesisir Kenjeran juga memiliki beberapa
permasalahan, seperti kurangnya trotoar atau pedestrian yang tersedia, sehingga
masyarakat sekitar terpaksa berjalan kaki di jalan raya. Hal ini dapat
145
meningkatkan risiko kecelakaan lalu lintas dan kesulitan bagi masyarakat dengan
keterbatasan fisik untuk bepergian. Selain itu, kurangnya pedestrian juga
mengakibatkan peningkatan penggunaan kendaraan bermotor yang bisa
mencemari udara di sekitar Kawasan Pesisir Kenjeran.
Aktivitas pendukung mestinya dijalankan dengan mempertibangkan

potensi terbesar kawasan perancangan. Di kondisi eksisting, kegiatan yang paling
berpotensi untuk dokembangkan adalah industri perikanan dengan nelayan
sebagai pelaku industri utamanya. Aktivitas pendukung semestinya difokuskan
pada kegiatan tersebut.
Meskipun terdapat banyak penunjuk arah menuju tempat-tempat

pariwisata (THP) serta petunjuk dari area eksternal ke internal, masih kurang
terdapat penunjuk arah yang mengarahkan ke tempat niaga penjualan ikan. Selain
itu, kekurangan signage yang menandai titik-titik evakuasi dalam situasi bencana
juga masih menjadi perhatian
Secara umum, wilayah studi sudah dilayani dan tersedia prasarana yang
memadai kebutuhan kawasan tersebut, tetapi secara fisik terdapat beberapa
kondisi prasarana yang kurang baik seperti prasarana kelistrikan dan drainase
146
5.4 Kebijakan Dasar Pengembangan Potensi Masalah
5.4.1 Kebijakan Spasial dan Sektoral
Tabel 5.4.1 Kompilasi Kebijakan Sektoral dan Non Sektoral
ARAHAN PENGEMBANGAN DALAM RTRW KOTA SURABAYA TAHUN 2014-2034
Rencana Dokumen Kriteria dan Kebijakan
Pusat Lingkungan pada Unit Pengembangan III Tambak Wedi, meliputi

Fungsi Kegiatan Utama pada Wilayah wilayah Kecamatan Bulak dan Kecamatan Kenjeran dengan pusat unit
Struktur pengembangan di kawasan kaki Jembatan Suramadu;
Ruang Pusat Lingkungan pada UP III Tambak Wedi memiliki fungsi utama :
Fungsi Kegiatan Utama pada Wilayah di Pusat
pemukiman, perdagangan dan jasa, rekreasi dan lindung terhadap
Lingkungan
alam;
ARAHAN PENGEMBANGAN DALAM RDTRK UP III TAMBAK WEDI 2011
Wilayah pengamatan termasuk pada zona 3 berlokasi Perairan Kenjeran dan Sekitarnya yang
beluas 4.375 Ha dan fungsi utamanya yaitu pariwisata dan niaga. Pengembangan kegiatan di
wilayah laut dan pesisir ini bisa berupa ;
Rencana Tata Ruang Wilayah Laut 1. Wisata Pantai Kenjeran
2. Kawasan Niaga
3. Kawasan Penangkapan dan Budidaya Ikan
4. Perumahan Pesisir Kampung Nelayan
Konsep Penataan Kawasan Pemukiman dengan status lahan belum bersertifikat diarahkan pada penggunaan lahan yang
147
Penggunaan Lahan Pemukiman intensif dan arah bangunan vertikal, dengan mewadahi potensi ekonomi yang ada
Terhadap kegiatan sektor ekonomi eksisting yang baru tumbuh, seperti nelayan, usaha lapak,
Kawasan kegiatan ekonomi informal lainnya dialokasikan pada area relokasi hunian dan kegiatan
Niaga ekonomi yang berdekatan dengan lokasi pemukiman eksistingnya. Sektor ekonomi ini yang
dikembangkan sebagai penunjang kegiatan sektor formal bisnis, perdagangan dan jasa
● Wisata pendidikan: museum, taman bertema, dunia laut, green house;

Kawasan
● Wisata alam: perairan pantai, hutan mangrove; kebun binatang kecil;
Wisata
● Wisata olahraga dan peristirahatan: olahraga air, cottage.
ARAHAN PENGEMBANGAN DALAM RP2KPKP KOTA SURABAYA 2016
Kawasan Pemukiman Kumuh Berdasarkan

Tahun Pelaksanaan Kegiatan Pada RPJMD Kelurahan Kenjeran ini termasuk Prioritas 1 yang harus dilakukan pembenahan pada
Dan Prioritas Berdasarkan SK Walikota pemukiman
Surabaya
● Merupakan kawasan objek wisata kenjeran

Potensi/Perma ● Adanya pengembangan kawasan wisata kenjeran tingkat kota
salahan ● Perilaku masyarakat dan tingkat partisipasi sebagian masyarakat yang masih rendah
Konsep dan Strategi melalui terkait perilaku hidup bersih dan sehat
Pencegahan dan Peningkatan
Tema Tourism area berbasis Eco Settlement
Konsep Penataan dan peningkatan Lingkungan Pemukiman Kumuh kelurahan Kenjeran dengan
148
Kawasan Pendekatan Eco Settlements
Pemukiman
Kumuh
1. Peningkatan pada fungsi control bangunan, pemberian izin susun kepada masyarakat
serta pemantauan terhadap izin mendirikan bangunan
2. Perumusan dan penetapan kebijakan mengenai persyaratan penduduk pendatang.
3. Peningkatan Kualitas Jalan serta pemenuhan kebutuhan sarana prasarana pendukung.
4. Perbaikan drainase yang rusak dan pengerukan drainase yang dangkal serta penambahan
pompa air.
5. Penambahan bank sampah.
Strategi
6. Pemberian sosialisasi dan program pemberdayaan terhadap masyarakat.
7. Pemberian program pelatihan dan keterampilan terhadap masyatakat.
8. Pengembangan vertikal garden
9. Penguatan Kelompok Usaha Sejenis
10. Pembangunan sentra pemasaran produk
11. Pembentukan produk usaha lokal baru
DATA KEADAAN PERIKANAN DALAM BPS KOTA SURABAYA
Banyak nya Nelayan, Pengusaha Tambak dan

Nelayan tradisional meningkat
Rata-rata Pendapatannya 2007 – 2018
Produksi Ikan Laut Menurut Jenis nya(Ton)

Produksi ikan laut turun
2013-2018
Sumber : Hasil Analisis, 2023
149
5.5 Permusan Konsep Rancangan Menggunakan Analisa SWOT
5.5.1 Pernyataan Awal SWOT
Tabel 5.5.1 Pernyataan Pernyataan SWOT

SWOT Uraian Potensi
TATA GUNA LAHAN
S1 Telah terbangun kawasan pariwisata yang cukup besar
S2 Telah terbangun kawasan perdagangan dan jasa meskipun belum banyak
O1 Sesuai dengan RDTR UP III Tambak wedi
O2 Memiliki kawasan pemukiman yang luas, meningkatkan jumlah konsumen
O3 Memiliki jembatan surabaya yang dapat menjadi social space bagi pengunjung (belum dikembangkan)
TATA MASA BANGUNAN
Di kawasan koridor Jalan Pantai Kenjeran sudah diterapkan nilai GSB yang sesuai sehingga dapat
S3 dimanfaatkan untuk pengembangan trotoar, perabotan jalan, jalur hijau, dan fasilitas lainnya
S4 Padatnya bangunan dapat menghemat penggunaan lahan
S5 Jarak yang pendek antar bangunan bisa meningkatkan aksesibilitas bagi penduduk
Pemukiman dengan kesan ruang luas dan terbuka dapat dimanfaatkan untuk pengembangan seperti
S6 pengembangan infrastruktur.
O4 Kawasan perancangan berada diluar kawasan KKOP
FIGURE/GROUND, LINKAGE, DAN PLACE
Ruas jalan utama di kawasan perancangan terhubung dengan kawasan strategis lainnya seperti
O5 jembatan suramadu dan pelabuhan
Potensi penambahan fasilitas untuk peningkatan aksesibilitas dan ekonomi karena konektivitas dan
S7 keterjangkauan yang baik
S8 Banyaknya aktivitas dan kebudayaan manusia yang terkandung di dalam ruang perancangan
Keterhubungan antara semua bangunan di kawasan perancangan sudah cukup baik dan menjangkau
S9 hampir seluruh massa bangunan
SIRKULASI DAN PARKIR
Sirkulasi pada Jembatan Suroboyo yang tidak terlalu ramai dan macet secara eksisting bisa membantu
O6 alternatif pergerakan eksternal-eksternal ke arah utara/madura maupun sebaliknya
Memiliki jalan kolektor sekunder yang dimana lebar jalannya masih belum sesuai dan bisa diperbaiki
S10 guna membantu kegiatan perjas daerah sekitar
RUANG TERBUKA (HIJAU DAN NON HIJAU)
O7 Menyumbang persentase ruang terbuka hijau bagi Kota Surabaya
S11 Persebaran ruang terbuka hijau memiliki potensi menjaga stabilitas lingkungan perkotaan.
Beberapa ruang terbuka non-hijau yang tersebar di kawasan perancangan memiliki potensi untuk
S12 dikembangkan menjadi sebuah ruang dengan massa bangunan.
ruang terbuka non-hijau bisa pula dikembangkan menjadi ruang terbuka hijau dengan penambahan
S13 vegetasi
150
JALUR PEJALAN KAKI
O8 Peningkatan Pengunjung pada event tertentu
Pedestrian yang tersedia di jembatan surabaya dapat dimanfaatkan sebagai ruang publik untuk
S14 bersantai dan berolahraga
S15 Pedestrian yang tersedia di jembatan surabaya dapat dimanfaatkan menjadi destinasi wisata baru
AKTIVITAS PENDUKUNG
S Aktivitas pendukung berupa pariwisata dan perdagangan jasa sudah established dan up-and-running
Kawasan perancangan bisa dikembangkan dengan memfokuskan pada kegiatan yang berkaitan dengan
O9 industri perikanan
SIGNAGE
S16 Memiliki banyak penunjuk arah ketempat THP (Pariwisata)
Ada penunjuk arah dari ekternal ke internal
PRASARANA
S17 Prasarana sudah melayani wilayah studi secara keseluruhan
SWOT Uraian Masalah

TATA GUNA LAHAN
W1 Lahan kosong terbatas
W2 Laju lalu lintas terbatas oleh luas jalan
T1 Urbanisasi yang tak terkendali (terdapat pemukiman kepadatan tinggi di utara dan selatan WP)
T2 Bencana seperti banjir rob naiknya permukaan air laut
TATA MASA BANGUNAN
Di kawasan pemukiman berkepadatan tinggi nilai GSB tidak sesuai sehingga mengurangi aksesibilitas
W3 dan nilai visual kawasan tersebut
W4 Jarak antar bangunan yang cenderung minim mengakibatkan meningkatnya kerentanan bencana
Bangunan di kawasan kampung nelayan cenderung padat sehingga mengurangi privasi dan
W5 meningkatkan kebisingan di kawasan berikut
Warna bangunan di daerah sekitar pesisir memiliki keberagaman warna sehingga kurang bisa menjadi
W6 ciri khas kawasan tersebut.
W7 Pada kawasan perancangan tidak ada bangunan tinggi
T3 Pada kawasan perancangan terdapat jalur hijau pada sepanjang kali/drainase
W8 Terdapat beberapa bangunan yang masil melanggar dari standar ketentuan selubung dan SEP bangunan
T4 Fasade bangunan pada kawasan perancangan beragam
FIGURE/GROUND, LINKAGE, DAN PLACE
Reklamasi ilegal yang dilakukan oleh warga setempat mengancam keteraturan figure-ground di
T5 kawasan perancangan
W9 Ketidakmerataan kepadatan bangunan
W10 Pembatasan akses antara satu pusat kegiatan dengan kegiatan lainnya.
151
kawasan ini merupakan kawasan yang sudah sangat terbangun sehingga akan timbul kesulitan untuk
W11 melakukan pengembangan tempat dengan konsep yang baru
SIRKULASI DAN PARKIR
W12 Kurang adanya sirkulasi saling integrasi antara zona bagian perumahan dan kampung nelayan
T6 Parkir On Street yang menyebabkab kemacetan pada area perbenlajaan ikan bahu jalan
Sirkulasi pada Jalan Sukolilo Lor dan Abdul Latif lebar jalannya kurang besar tidak bisa buat papasan
W13 dua arah
RUANG TERBUKA (HIJAU DAN NON HIJAU)
T7 potensi urban sprawl dari daerah lainnya mengancam ketersediaan ruang terbuka hijau
Tidak semua bagian dari kawasan perancangan sudah memiliki vegetasi yang cukup. Pada sisi utara
W14 dan selatan masih banyak kebutuhan vegetasi yang belum terpenuhi
W15 Ruang terbuka non-hijau belum terlihat pemanfaatannya secara penuh
JALUR PEJALAN KAKI
T8 Tidak adanya dukungan dari pemkot
Kurangnya jalur pejalan kaki dapat menyebabkan lebih banyak orang yang menggunakan kendaraan
W16 bermotor, yang dapat meningkatkan polusi udara.
Kurangnya fasilitas di jalur pejalan kaki sehingga mengurangi minat masyarakat menggunakan jalur
W17 pejalan kaki
AKTIVITAS PENDUKUNG
T9 Sedimentasi mengancam keberlangsungan dan stabilitas kegiatan perikanan oleh nelayan
Koordinasi kegiatan dengan lingkungan binaan pada kawasan perancangan belum berjalan dengan
W18 baik.
W19 kurangnya keragaman dan interaksi kegiatan di dalam ruang.
W20 Ketiadaan pengadaan fasilitas lingkungan dari bahan lokal.
SIGNAGE
W21 Masih tidak adanya penunjuk arah terkait niaga penjualan ikan
W22 Kurang adanya signage titik evakuasi bencana
PRASARANA
W23 Kondisi beberapa prasarana masih kurang baik
152
5.5.2 Pemilahan Pernyataan SWOT
Tabel 5.5.2 Pemilihan Pernyataan SWOT oleh Peneliti
SWOT IFAS : STRENGTS Nicho Agil Meilisa Hilmy Sayyid Handika Devan
Perlu
Perlu Ga Perlu Perlu Ga Perlu
S1 Telah terbangun kawasan pariwisata yang cukup besar
digabung Penting digabung digabung Penting digabung digabung
Perlu
Perlu Ga Perlu Perlu Perlu Perlu
S2 Telah terbangun kawasan perdagangan dan jasa meskipun belum banyak
digabung Penting digabung digabung digabung digabung digabung
Di kawasan koridor Jalan Pantai Kenjeran sudah diterapkan nilai GSB yang Perlu
Perlu
S3 sesuai sehingga dapat dimanfaatkan untuk pengembangan trotoar, perabotan Penting Penting Penting Penting Penting
digabung digabung
jalan, jalur hijau, dan fasilitas lainnya
Perlu
Perlu Ga Perlu Perlu Perlu
S4 Padatnya bangunan dapat menghemat penggunaan lahan Penting
digabung Penting digabung digabung digabung digabung
Perlu
Jarak yang pendek antar bangunan bisa meningkatkan aksesibilitas bagi Ga Ga Ga Ga Perlu
S5 Penting
penduduk Penting Penting Penting Penting digabung digabung
Perlu
Pemukiman dengan kesan ruang luas dan terbuka dapat dimanfaatkan untuk Ga Perlu Ga
S6 Penting Penting Ga Penting
pengembangan seperti pengembangan infrastruktur. Penting digabung Penting digabung
Perlu
Potensi penambahan fasilitas untuk peningkatan aksesibilitas dan ekonomi Perlu Ga
S7 Penting Penting Penting Ga Penting
karena konektivitas dan keterjangkauan yang baik digabung Penting digabung
Banyaknya aktivitas dan kebudayaan manusia yang terkandung di dalam ruang Perlu Ga Perlu Perlu
S8 Penting Ga Penting Penting
perancangan digabung Penting digabung digabung
Perlu
Keterhubungan antara semua bangunan di kawasan perancangan sudah cukup Ga Perlu Perlu Perlu Ga
S9 Ga Penting
baik dan menjangkau hampir seluruh massa bangunan Penting digabung digabung digabung Penting digabung
Perlu
Memiliki jalan kolektor sekunder yang dimana lebar jalannya masih belum Ga Perlu Perlu Perlu
S10 Penting Penting
sesuai dan bisa diperbaiki guna membantu kegiatan perjas daerah sekitar Penting digabung digabung digabung digabung
153
Ga
Persebaran ruang terbuka hijau memiliki potensi menjaga stabilitas lingkungan Perlu Perlu Perlu
S11 Penting Penting Penting
perkotaan. digabung digabung digabung Penting
Beberapa ruang terbuka non-hijau yang tersebar di kawasan perancangan Perlu

Perlu Perlu Perlu Perlu Perlu
S12 memiliki potensi untuk dikembangkan menjadi sebuah ruang dengan massa Penting
digabung digabung digabung digabung digabung digabung
bangunan.
Perlu
ruang terbuka non-hijau bisa pula dikembangkan menjadi ruang terbuka hijau Ga Perlu Perlu Perlu Perlu
S13 Penting
dengan penambahan vegetasi Penting digabung digabung digabung digabung digabung
Pedestrian yang tersedia di jembatan surabaya dapat dimanfaatkan sebagai ruang Perlu Ga Perlu Penting
publik untuk bersantai dan berolahraga digabung Penting digabung
Pedestrian yang tersedia di jembatan surabaya dapat dimanfaatkan menjadi Perlu Ga Perlu Penting
destinasi wisata baru digabung Penting digabung
Ga
Ga Ga Ga Perlu Ga Perlu
S16 Memiliki banyak penunjuk arah ketempat THP (Pariwisata)
Penting Penting Penting digabung Penting digabung Penting
Ga Perlu Perlu Perlu

S17 Prasarana sudah melayani wilayah studi secara keseluruhan Penting Ga Penting Penting
Penting digabung digabung digabung
OPPORTUNITIES
Ga
Ga Ga Ga Perlu Ga
O1 Sesuai dengan RDTR UP III Tambak wedi Ga Penting
Penting Penting Penting digabung Penting Penting
Perlu
Ga Perlu Perlu
O2 Memiliki kawasan pemukiman yang luas, meningkatkan jumlah konsumen Penting Penting Penting
Penting digabung digabung digabung
Memiliki jembatan surabaya yang dapat menjadi social space bagi pengunjung Perlu Penting
O3 Penting Penting Penting Penting Penting
(belum dikembangkan) digabung
Ga
Ga Ga Ga Perlu Perlu
O4 Kawasan perancangan berada diluar kawasan KKOP Penting
Penting Penting Penting digabung digabung Penting
Ruas jalan utama di kawasan perancangan terhubung dengan kawasan strategis Ga Perlu Perlu Perlu Penting
O5 Penting Penting
lainnya seperti jembatan suramadu dan pelabuhan Penting digabung digabung digabung
154
Sirkulasi pada Jembatan Suroboyo yang tidak terlalu ramai dan macet secara Ga
Perlu Ga Perlu
O6 eksisting bisa membantu alternatif pergerakan eksternal-eksternal ke arah Penting Penting Penting
digabung Penting digabung Penting
utara/madura maupun sebaliknya
Perlu
Ga Ga Ga Ga Ga
O7 Menyumbang persentase ruang terbuka hijau bagi Kota Surabaya Ga Penting
Penting Penting Penting Penting Penting digabung
Perlu
Ga Ga
O8 Peningkatan Pengunjung pada event tertentu Penting Penting Penting Penting
Penting Penting digabung
Kawasan perancangan bisa dikembangkan dengan memfokuskan pada kegiatan Penting

O9 Penting Penting Penting Penting Penting Penting
yang berkaitan dengan industri perikanan
SWOT EFAS : WEAKNESS
Perlu
Perlu Ga Perlu Perlu Perlu Perlu
W1 Lahan kosong terbatas
digabung Penting digabung digabung digabung digabung digabung
Perlu
Perlu Ga
W2 Laju lalu lintas terbatas oleh luas jalan Penting Penting Penting Penting
digabung Penting digabung
Perlu
Di kawasan pemukiman berkepadatan tinggi nilai GSB tidak sesuai sehingga Perlu Perlu Perlu Perlu Perlu Perlu
W3
mengurangi aksesibilitas dan nilai visual kawasan tersebut digabung digabung digabung digabung digabung digabung digabung
Jarak antar bangunan yang cenderung minim mengakibatkan meningkatnya Ga

W4 Penting Penting Penting Penting Ga Penting Penting
kerentanan bencana Penting
Ga
Bangunan di kawasan kampung nelayan cenderung padat sehingga mengurangi Perlu Perlu Perlu Perlu Perlu
W5 Penting
privasi dan meningkatkan kebisingan di kawasan berikut digabung digabung digabung digabung digabung Penting
Warna bangunan di daerah sekitar pesisir memiliki keberagaman warna sehingga Ga Ga Ga Ga Perlu
W6 Ga Penting Penting
kurang bisa menjadi ciri khas kawasan tersebut. Penting Penting Penting Penting digabung
Ga Ga Ga Ga Ga
W7 Pada kawasan perancangan tidak ada bangunan tinggi Ga Penting Penting
Penting Penting Penting Penting Penting
Terdapat beberapa bangunan yang masil melanggar dari standar ketentuan Perlu Perlu Perlu Perlu
W8 Penting Ga Penting Penting
selubung dan SEP bangunan digabung digabung digabung digabung
155
Perlu
Perlu Perlu Perlu Perlu Perlu Perlu
W9 Ketidakmerataan kepadatan bangunan
digabung digabung digabung digabung digabung digabung digabung
Perlu
Perlu Perlu Perlu Perlu
W10 Pembatasan akses antara satu pusat kegiatan dengan kegiatan lainnya. Penting Penting
digabung digabung digabung digabung digabung
kawasan ini merupakan kawasan yang sudah sangat terbangun sehingga akan
Ga Perlu
W11 timbul kesulitan untuk melakukan pengembangan tempat dengan konsep yang Penting Penting Penting Ga Penting Penting
Penting digabung
baru
Perlu
Kurang adanya sirkulasi saling integrasi antara zona bagian perumahan dan Perlu Perlu Perlu
W12 Penting Penting Penting
kampung nelayan digabung digabung digabung digabung
Sirkulasi pada Jalan Sukolilo Lor dan Abdul Latif lebar jalannya kurang besar Perlu Ga Perlu Penting
tidak bisa buat papasan dua arah digabung Penting digabung
Tidak semua bagian dari kawasan perancangan sudah memiliki vegetasi yang Ga
Perlu Ga Perlu Perlu Perlu
W14 cukup. Pada sisi utara dan selatan masih banyak kebutuhan vegetasi yang belum Penting
digabung Penting digabung digabung digabung Penting
terpenuhi
Perlu Perlu Perlu Perlu Penting
W15 Ruang terbuka non-hijau belum terlihat pemanfaatannya secara penuh Penting Penting
digabung digabung digabung digabung
Kurangnya jalur pejalan kaki dapat menyebabkan lebih banyak orang yang Perlu Ga Perlu Ga Perlu Penting
W16 Penting
menggunakan kendaraan bermotor, yang dapat meningkatkan polusi udara. digabung Penting digabung Penting digabung
Kurangnya fasilitas di jalur pejalan kaki sehingga mengurangi minat masyarakat Perlu Ga Perlu Penting
menggunakan jalur pejalan kaki digabung Penting digabung
Ga
Koordinasi kegiatan dengan lingkungan binaan pada kawasan perancangan Perlu Perlu Perlu
W18 Penting Penting Ga Penting
belum berjalan dengan baik. digabung digabung digabung Penting
Perlu Perlu Ga Perlu Ga

W19 kurangnya keragaman dan interaksi kegiatan di dalam ruang. Ga Penting Penting
digabung digabung Penting digabung Penting
Ga
Ga Perlu Ga Ga Perlu
W20 Ketiadaan pengadaan fasilitas lingkungan dari bahan lokal. Ga Penting
Penting digabung Penting Penting digabung Penting
Perlu Perlu Ga Perlu Ga Penting

W21 Masih tidak adanya penunjuk arah terkait niaga penjualan ikan Penting
156
Ga
Perlu Ga Ga Perlu Perlu
W22 Kurang adanya signage titik evakuasi bencana Penting
digabung Penting Penting digabung digabung Penting
Ga
Perlu Perlu Ga Perlu
W23 Kondisi beberapa prasarana masih kurang baik Penting Ga Penting
SWOT EFAS : THREATS

Perlu
Urbanisasi yang tak terkendali (terdapat pemukiman kepadatan tinggi di utara
T1 Penting Penting Penting Penting Penting Penting
dan selatan WP) digabung
Ga Perlu Penting
T2 Bencana seperti banjir rob naiknya permukaan air laut Penting Penting Penting Penting
Penting digabung
Ga
Ga Ga Perlu Perlu
T3 Pada kawasan perancangan terdapat jalur hijau pada sepanjang kali/drainase Penting Ga Penting
Penting Penting digabung digabung Penting
Ga Ga Ga Ga Ga
T4 Fasade bangunan pada kawasan perancangan beragam Ga Penting Penting
Ga
Reklamasi ilegal yang dilakukan oleh warga setempat mengancam keteraturan Ga Ga Ga Ga Perlu
T5 Ga Penting
figure-ground di kawasan perancangan Penting Penting Penting Penting digabung Penting
Parkir On Street yang menyebabkab kemacetan pada area perbenlajaan ikan bahu Perlu Perlu Perlu Perlu Penting
T6 Penting Penting
jalan digabung digabung digabung digabung
Perlu
potensi urban sprawl dari daerah lainnya mengancam ketersediaan ruang terbuka Perlu Perlu Perlu
T7 Penting Penting Penting
hijau digabung digabung digabung digabung
Ga
Ga Ga Ga Ga
T8 Tidak adanya dukungan dari pemkot Penting Ga Penting
Ga
Sedimentasi mengancam keberlangsungan dan stabilitas kegiatan perikanan oleh Ga Perlu
T9 Penting Penting Penting Penting
nelayan Penting digabung Penting
157
5.5.3 Hasil Pemilihan Pernyataan SWOT
Tabel 5.5.3 Pernyataan-pernyataan SWOT Setelah Pemilihan

SWOT IFAS : STRENGTHS
Di kawasan koridor Jalan Pantai Kenjeran sudah diterapkan nilai GSB yang sesuai sehingga dapat
S1 dimanfaatkan untuk pengembangan trotoar, perabotan jalan, jalur hijau, dan fasilitas lainnya
Potensi penambahan fasilitas untuk peningkatan aksesibilitas dan ekonomi karena konektivitas dan
S2 keterjangkauan yang baik
S3 Persebaran ruang terbuka hijau memiliki potensi menjaga stabilitas lingkungan perkotaan.
Beberapa ruang terbuka non-hijau yang tersebar di kawasan perancangan memiliki potensi untuk
S4 dikembangkan menjadi sebuah ruang dengan massa bangunan.
Pedestrian yang tersedia di jembatan surabaya dapat dimanfaatkan sebagai ruang publik untuk bersantai
S5 dan berolahraga
S6 Pedestrian yang tersedia di jembatan surabaya dapat dimanfaatkan menjadi destinasi wisata baru
SWOT IFAS : OPPORTUNITY
O1 Memiliki jembatan surabaya yang dapat menjadi social space bagi pengunjung (belum dikembangkan)
Ruas jalan utama di kawasan perancangan terhubung dengan kawasan strategis lainnya seperti jembatan
O2 suramadu dan pelabuhan
Sirkulasi pada Jembatan Suroboyo yang tidak terlalu ramai dan macet secara eksisting bisa membantu
O3 alternatif pergerakan eksternal-eksternal ke arah utara/madura maupun sebaliknya
O4 Peningkatan Pengunjung pada event tertentu
Kawasan perancangan bisa dikembangkan dengan memfokuskan pada kegiatan yang berkaitan dengan
O5 industri perikanan
SWOT EFAS : WEAKNESS
W1 Laju lalu lintas terbatas oleh luas jalan
W2 Jarak antar bangunan yang cenderung minim mengakibatkan meningkatnya kerentanan bencana
W3 Kurang adanya sirkulasi saling integrasi antara zona bagian perumahan dan kampung nelayan
Sirkulasi pada Jalan Sukolilo Lor dan Abdul Latif lebar jalannya kurang besar tidak bisa buat papasan
W4 dua arah
W5 Ruang terbuka non-hijau belum terlihat pemanfaatannya secara penuh
Kurangnya fasilitas di jalur pejalan kaki sehingga mengurangi minat masyarakat menggunakan jalur
W6 pejalan kaki
SWOT EFAS : THREATS
T1 Urbanisasi yang tak terkendali (terdapat pemukiman kepadatan tinggi di utara dan selatan WP)
T2 Bencana seperti banjir rob naiknya permukaan air laut
T3 Parkir On Street yang menyebabkab kemacetan pada area perbelanjaan ikan bahu jalan
T4 potensi urban sprawl dari daerah lainnya mengancam ketersediaan ruang terbuka hijau
T5 Sedimentasi mengancam keberlangsungan dan stabilitas kegiatan perikanan oleh nelayan
Sumber : Analisis Penelitt, 2023
158
5.5.4 Analisis Perhitungan SWOT
Tabel 5.5.4 Perhitungan Bobot SWOT
PERHITUNGAN
ASPEK JUMLA BOBOT X

BOBOT RATING STDR
H RATING
IFAS Di kawasan koridor Jalan Pantai Kenjeran sudah S1 24 0,1085972851 3,428571429 0,3723 0,1153384061
diterapkan nilai GSB yang sesuai sehingga dapat
dimanfaatkan untuk pengembangan trotoar,
perabotan jalan, jalur hijau, dan fasilitas lainnya
Potensi penambahan fasilitas untuk peningkatan S2 17 0,07692307692 2,428571429 0,1868 0,0578694433
aksesibilitas dan ekonomi karena konektivitas 3
dan keterjangkauan yang baik
Persebaran ruang terbuka hijau memiliki potensi S3 20 0,09049773756 2,857142857 0,2586 0,0800961153
menjaga stabilitas lingkungan perkotaan. 4
Beberapa ruang terbuka non-hijau yang tersebar S4 16 0,07239819005 2,285714286 0,1655 0,0512615138
di kawasan perancangan memiliki potensi untuk 2
dikembangkan menjadi sebuah ruang dengan
massa bangunan.
Pedestrian yang tersedia di jembatan surabaya S5 18 0,0814479638 2,571428571 0,2094 0,0648778534
dapat dimanfaatkan sebagai ruang publik untuk 2
bersantai dan berolahraga
Pedestrian yang tersedia di jembatan surabaya S6 24 0,1085972851 3,428571429 0,3723 0,1153384061
dapat dimanfaatkan menjadi destinasi wisata
baru
119 0,5384615385 1,5650
Laju lalu lintas terbatas oleh luas jalan W1 17 0,07692307692 2,428571429 0,1868 0,0578694433
3
159
Jarak antar bangunan yang cenderung minim W2 23 0,1040723982 3,285714286 0,3420 0,1059271125
mengakibatkan meningkatnya kerentanan
bencana
Kurang adanya sirkulasi saling integrasi antara W3 25 0,1131221719 3,571428571 0,4040 0,1251501802
zona bagian perumahan dan kampung nelayan
Sirkulasi pada Jalan Sukolilo Lor dan Abdul W4 17 0,07692307692 2,428571429 0,1868 0,0578694433
Latif lebar jalannya kurang besar tidak bisa buat 3
papasan dua arah
Ruang terbuka non-hijau belum terlihat W5 20 0,09049773756 2,857142857 0,2586 0,0800961153
pemanfaatannya secara penuh 4
Kurangnya fasilitas di jalur pejalan kaki sehingga W6 21 0,09502262443 3 0,2851 0,0883059671

mengurangi minat masyarakat menggunakan 6
jalur pejalan kaki
102 0,4615384615 1,6632
221 1 3,2282
EFAS Memiliki jembatan surabaya yang dapat menjadi O1 24 0,1218274112 3,428571429 0,4177 0,1390296886
social space bagi pengunjung (belum
dikembangkan)
Ruas jalan utama di kawasan perancangan O2 14 0,07106598985 2 0,1421 0,0473087134
terhubung dengan kawasan strategis lainnya 9
seperti jembatan suramadu dan pelabuhan
Sirkulasi pada Jembatan Suroboyo yang tidak O3 11 0,05583756345 1,571428571 0,0877 0,0292058894
terlalu ramai dan macet secara eksisting bisa 5
membantu alternatif pergerakan
eksternal-eksternal ke arah utara/madura maupun
sebaliknya
Peningkatan Pengunjung pada event tertentu O4 17 0,08629441624 2,428571429 0,2096 0,0697562153
160
Kawasan perancangan bisa dikembangkan O5 26 0,1319796954 3,714285714 0,4902 0,1631667874
dengan memfokuskan pada kegiatan yang
berkaitan dengan industri perikanan
92 0,4670050761 1,3474
Pembangunan yang tak terkendali (terdapat T1 27 0,1370558376 3,857142857 0,5286 0,1759594497
pemukiman kepadatan tinggi di utara dan selatan
WP)
Bencana seperti banjir rob naiknya permukaan T2 15 0,07614213198 2,142857143 0,1632 0,0543084721
air laut 2
Parkir On Street yang menyebabkab kemacetan T3 23 0,116751269 3,285714286 0,3836 0,1276852522
pada area perbelanjaan ikan bahu jalan
potensi urban sprawl dari daerah lainnya T4 19 0,09644670051 2,714285714 0,2618 0,0871349263
mengancam ketersediaan ruang terbuka hijau 8
Sedimentasi mengancam keberlangsungan dan T5 21 0,1065989848 3 0,3198 0,1064446054
stabilitas kegiatan perikanan oleh nelayan
105 0,5329949239 1,6570
197 1 3,0044
Sumber : Analisis Penelitt, 2023
161
Tabel 5.5.5 Perhitungan EFAS IFAS SWOT
IFAS
S1 S2 S3 S4 S5 S6 W1 W2 W3 W4 W5 W6
0,115338 0,057869 0,080096 0,051261 0,064877 0,115338 0,057869 0,105927 0,1251501 0,057869 0,080096 0,0883059
STDBR 4061 44333 11534 51382 85342 4061 44333 1125 802 44333 11534 6716
O1 0,139030 0,016035 0,008046 0,011136 0,007127 0,009020 0,016035 0,008046 0,014727 0,017400 0,008046 0,011136 0,012277
O2 0,047309 0,005457 0,002738 0,003789 0,002425 0,003069 0,005457 0,002738 0,005011 0,005921 0,002738 0,003789 0,004178
O3 0,029206 0,003369 0,001690 0,002339 0,001497 0,001895 0,003369 0,001690 0,003094 0,003655 0,001690 0,002339 0,002579
O4 0,069756 0,008046 0,004037 0,005587 0,003576 0,004526 0,008046 0,004037 0,007389 0,008730 0,004037 0,005587 0,006160
O5 0,163167 0,018819 0,009442 0,013069 0,008364 0,010586 0,018819 0,009442 0,017284 0,020420 0,009442 0,013069 0,014409
EFAS
T1 0,175959 0,020295 0,010183 0,014094 0,009020 0,011416 0,020295 0,010183 0,018639 0,022021 0,010183 0,014094 0,015538
T2 0,054308 0,006264 0,003143 0,004350 0,002784 0,003523 0,006264 0,003143 0,005753 0,006797 0,003143 0,004350 0,004796
T3 0,127685 0,014727 0,007389 0,010227 0,006545 0,008284 0,014727 0,007389 0,013525 0,015980 0,007389 0,010227 0,011275
T4 0,087135 0,010050 0,005042 0,006979 0,004467 0,005653 0,010050 0,005042 0,009230 0,010905 0,005042 0,006979 0,007695
T5 0,106445 0,012277 0,006160 0,008526 0,005457 0,006906 0,012277 0,006160 0,011275 0,013322 0,006160 0,008526 0,009400
162
5.5.5 Hasil Analisis dan Interpretasi SWOT
Prioritas 1 W3-T1 Strategi yang meminimalkan kelemahan dan menghindari

ancaman. Prioritas 2 W3-O5 Strategi yang meminimalkan kelemahan untuk
memanfaatkan peluang. Prioritas 3 S6-T1 , S1-T1 Strategi yang menggunakan
kekuatan untuk mengatasi ancaman.
Prioritas 1 strategi yang meminimalkan Kurang adanya sirkulasi saling

integrasi antara zona bagian perumahan dan kampung nelayan menghindari
Urbanisasi yang tak terkendali (terdapat pemukiman kepadatan tinggi di utara dan
selatan WP).
Prioritas 2 strategi yang meminimalkan Kurang adanya sirkulasi saling

integrasi antara zona bagian perumahan dan kampung nelayan memanfaatkan
Kawasan perancangan bisa dikembangkan dengan memfokuskan pada kegiatan
yang berkaitan dengan industri perikanan
Prioritas 3 strategi yang menggunakan Pedestrian yang tersedia di jembatan

surabaya dapat dimanfaatkan menjadi destinasi wisata baru untuk mengatasi
Urbanisasi yang tak terkendali (terdapat pemukiman kepadatan tinggi di utara dan
selatan WP) dan strategi yang menggunakan Di kawasan koridor Jalan Pantai
Kenjeran sudah diterapkan nilai GSB yang sesuai sehingga dapat dimanfaatkan
untuk pengembangan trotoar, perabotan jalan, jalur hijau, dan fasilitas lainnya
untuk mengatasi Urbanisasi yang tak terkendali (terdapat pemukiman kepadatan
tinggi di utara dan selatan WP)
163
BAB VI
KONSEP RANCANGAN
6.1 Isu Strategis Pembangunan Kawasan
Isu strategis yang kami temukan berdasarkan hasil analisis SWOT dan hasil
identifikasi dokumen pemerintahan adalah sebagai berikut:
A. Pembangunan Tidak Merata (Kampung Nelayan Kumuh)
B. Pemanfaatan Perdagangan dan Jasa Perikanan
6.2 Visi dan Misi Pembangunan Kawasan
6.2.1 Visi Pembangunan Kawasan
Visi rencana perancangan berdasarkan hasil analisis SWOT adalah

“Menciptakan kawasan Pantai Kenjeran sebagai kota pesisir berkelanjutan dengan
membangun integrasi antar perdagangan jasa, mewujudkan keteraturan
pembangunan, dan merealisasikan destinasi wisata unggulan.” lalu dijabarkan
melalui misi serta program perancangan pada bagian selanjutnya.
6.2.2 Misi Pemabangunan Kawasan
A. Meningkatkan Integrasi Sirkulasi antara Zona Perumahan dan Kampung Nelayan:

Melakukan perancangan infrastruktur yang memungkinkan sirkulasi yang lancar
antara zona perumahan dan kampung nelayan untuk mengurangi dampak
pembangunan tidak merata di wilayah padat penduduk di utara dan selatan
Wilayah Pemerintahan (WP).
B. Pengembangan Kawasan dengan Fokus pada Perdagangan dan Jasa Perikanan

Memanfaatkan kawasan perancangan untuk pengembangan kegiatan yang terkait
dengan perdagangan dan jasa perikanan, termasuk infrastruktur pendukung dan
fasilitas yang mendukung pertumbuhan ekonomi lokal.
C. Pemanfaatan Pedestrian dan Implementasi Nilai GSB di Kawasan Pantai
Kenjeran mengoptimalkan pemanfaatan pedestrian di Jembatan Surabaya sebagai
destinasi wisata yang mengurangi tekanan pembangunan tidak merata di wilayah
164
padat penduduk serta menerapkan nilai GSB di koridor Jalan Pantai Kenjeran
untuk pengembangan trotoar, perabotan jalan, jalur hijau, dan fasilitas lainnya
guna mengurangi dampak pembangunan tidak merata.
6.3 Konsep Pembagian kawasan sesuai Arahan Isu Strategis
Pada kawasan perencanaan pesisir pantai kenjeran dibagi menjadi beberapa

wilayah berdasarkan hasil dari kondisi eksisting lalu dianalisis sehingga menghasilkan
swot, dalam memepertimbangkan hasil swot disini perancang mempertimbangkan
dokumen pemerintahan seperti RDTR UP III Tambak Wedi Tahun 2011, RTRW Kota
Surabaya Tahun 2014-2034, RP2KPKP Kota Surabaya 2016, dan Badan Pusat Statistik
Kota Surabaya sehingga didapatkan visi msis kawasan perancangan.
Setelahnya perancangan melihat fungsi eksisting kawasan perancangan yang

dibandingkan berdasarkan hasil analisis sehingga dibuatlah suatu kawasan yang ideal,
lalu kawasan ideal tersebut dibagi menjadi beberapa bagian sesuai fungsi peruntukan
lahannya serta batasan-batasan fisik seperti jalan dan vegetasi. Berikut merupakan proses
alur berpikir sehingga didapatkan pembagian pada kawasaan perancangan:
Gambar 6.3.1 Alur Berfikir Pembagian Kawasan Perancangan

Sumber: Analisis Perancang
Berdasarkan alur berfikir diatas maka kawasan perancangan ini dibagi menjadi 4
wilayah, yaitu kawasan 1 wilayah barat, wilayah 2 kawasan timur, wilayah 3 kawasan
utara, dan wilayah 4 kawasan selatan. Masing-masing wilayah tersebut memiliki fungsi
mix use dengan fokus pengembangan yang berbeda pada tiap kawasannya. Pada
165
Kawasan perancangan bagian barat merupakan mix use dengan fokus pengembangan
pada pemukiman serta perdagangan dan jasa, Pada kawasan perancangan bagian timur
merupakan kawasan mix use yang difokuskan pada pengembangan pariwisata berupa
rekreasi dan ruang terbuka, pada kawasan bagian utara merupakan kawasan mix use
dengan fokus pengembangan berupa kawasan perdagangan dan jasa serta pemukiman
berupa rusun, dan yang terakhir merupakan kawasan bagian selatan yang merupakan
kawasan mix use dengan fokus pengembangan mengarah kepada perdagangan dan jasa
serta pemukiman. Pembagian kawasan-kawasan diatas dapat dilihat melalui delineasi
pada gambar dibawah ini:
Gambar 6.3.2 Pembagian Kawasan Perancangan

166
Gambar 6.3.3 Kawasan 1 Wilayah Barat Perancangan
Gambar 6.3.4 Kawasan 4 Wilayah Selatan Perancangan

167
Gambar 6.3.5 Kawasan 3 Wilayah Utara Perancangan
Gambar 6.3.6 Kawasan 2 Wilayah Barat Perancangan

168
Agar lebih jelas pada konsep pembagian kawasan dan penggunaan lahan tiap
kawasan tersebut akan dibahas pada subbab berikutnya yaitu arahan tata guna lahan.
6.4 Perancangan Struktur Tata bangunan dan Lingkungan
6.4.1 Konsep Struktur Kawasan
1. Misi Pembangunan Kawasan Pantai Kenjeran:
Visi yang menginspirasi untuk menciptakan Kawasan Pantai Kenjeran

sebagai kota pesisir berkelanjutan mengusung gagasan utama yaitu membangun
integrasi yang erat antara sektor perdagangan dan jasa. Langkah ini tidak hanya
bertujuan untuk meningkatkan potensi ekonomi kawasan tetapi juga
memberdayakan pelaku usaha lokal. Dengan membina kerjasama yang harmonis
antara berbagai entitas bisnis, diharapkan kawasan ini dapat menjadi pusat
perdagangan yang dinamis dan berkelanjutan, mendukung pertumbuhan ekonomi
masyarakat setempat.
2. Keteraturan Pembangunan untuk Keberlanjutan:
Salah satu fokus utama dalam pengembangan Kawasan Pantai Kenjeran

adalah mencapai keteraturan pembangunan yang berkesinambungan. Dalam
mencapai hal ini, langkah-langkah perencanaan dan pengelolaan ruang diatur
dengan cermat untuk memastikan bahwa setiap pembangunan mendukung visi
berkelanjutan. Koordinasi erat antara pemerintah, sektor swasta, dan masyarakat
lokal menjadi kunci keberhasilan dalam menciptakan kawasan yang teratur,
berdaya guna, dan ramah lingkungan.
3. Destinasi Wisata Unggulan :
Untuk merealisasikan Kawasan Pantai Kenjeran sebagai destinasi wisata

unggulan, penerapan standar kualitas yang tinggi dalam pembangunan
infrastruktur dan fasilitas menjadi prioritas. Kawasan ini tidak hanya diarahkan
sebagai tempat bisnis yang berkembang, tetapi juga sebagai destinasi liburan yang
menarik. Dengan memanfaatkan keindahan alam pantai dan mengintegrasikannya
169
dengan elemen arsitektur modern, diharapkan dapat menciptakan daya tarik unik
yang memikat wisatawan dan mengangkat citra kawasan sebagai destinasi wisata
premium.
6.4.2 Konsep Struktur Linkage Kawasan
Secara visual, linkage kawasan perancangan berupa linkage netral dimana linkage
menghubungkan dua tempat tanpa fokus khusus ke salah satu dari tempat tersebut
(kedua tempat dianggap sama penting). Secara struktur, linkage di kawasan
perancangan berbentuk kolase dengan beberapa tingkatan hirarkis.
6.4.2.1 Linkage Keseluruhan
Gambar 6.4.1 Linkage Keseluruhan Kawasan

Secara keseluruhan, tipe penghubung kawasan dalam perancangan

didominasi pola tembusan dimana banyak dari linkage bisa saling meghubungkan
antar tempat di kawasan perancangan. Garis hitam pada gambar 6.4.x menunjukkan
linkage berupa jalan raya yang menjadi penghubung antara kesemua kawasan utara,
selatan, barat, dan timur.
170
Jika dibagi berdasarkan kawasan utara, selatan, barat, dan timur, pola yang
mirip bisa dilihat di kawasan utara, selatan, dan barat. Sementara itu, kawasan timur
tidak memiliki banyak linkage pola tembusan.
Hampir seluruh linkage di kawasan perencanaan memiliki sistem tipologi

dengan kerangka linear yang terkoneksi secara fisik pada bangunan-bangunan di
sepanjang linkage tersebut, atau disebut juga sistem linkage megaform.
Kawasan Utara memiliki fungsi pemukiman berupa kampung nelayan dan

pusat perdagangan jasa bertema perikanan. Kawasan ini memiliki dua linkage
utama dimana salah satunya menghubungkan pusat-pusat perdagangan dan jasa,
dan linkage utama lainnya menghubungkan antar bangunan pemukiman.
Selain dua linkage utama, ada pula beberapa linkage penghubung dengan
pola tembusan yang menghubungkan pusat perdagangan jasa dengan pemukiman
kampung nelayan.
Kawasan Selatan dirancang dengan dua fungsi yaitu pemukiman dan

perdagangan jasa. Satu linkage yang merupakan non-motorised street di wilayah
yang dekat dengan pantai tidak dihubungkan dengan linkage lainnya, linkage ini
melayani pengunjung perdagangan dan jasa di sepanjang garis pantai dengan tema
beachwalk.
Linkage lainnya berfungsi sebagai alur bongkar muat bangunan pertokoan

yang juga terhubung dengan linkage pemukiman. Meski berhubungan, kedua
linkage ini secara geometrik jalan didesain sangat berbeda untuk mengurangi
konflik fungsi jalan.
Pada Kawasan Barat, terdapat fungsi mixed used pemukiman dan

perdagangan jasa. Linkage menghubungkan kesemua fungsi kawasan mulai dari
pemukiman, yang terdiri atas apartemen dan rumah tapak, hingga perdagangan jasa
yang terdiri atas pasar dan pertokoan.
Linkage di kawasan ini kesemuanya berpola tembusan dengan sistem

campuran antara megaform dan compositional form. Ada pula linkage berupa
171
roundabout yang menghubungkan kawasan superblok apartemen, pasar-pertokoan,
dan perumahan tipe tapak.
Di kawasan timur wilayah perancangan, linkage berpola sambungan dimana

tidak banyak linkage yang bisa digunakan sebagai tembusan ke suatu tempat.
Kawasan ini secara penuh berfungsi sebagai kawasan pariwisata sehingga linkage
sengaja di desain untuk menuntun pengunjung menikmati daya tarik yang
disediakan di kawasan tersebut.
6.4.4 Arahan Pemanfaatan Ruang Kawasan
Arahan pemanfaatan ruang dalam kabupaten/kota adalah panduan untuk

merancang dan mengembangkan wilayah dengan tujuan mencapai struktur ruang
dan pola wilayah yang sesuai dengan Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW)
Kabupaten/Kota. Proses ini melibatkan penyusunan dan pelaksanaan program
pembangunan/pengembangan beserta pembiayaannya, dengan fokus pada program
utama yang direncanakan untuk periode jangka menengah lima tahunan hingga
akhir periode perencanaan dua puluh tahun.
Arahan pemanfaatan ruang wilayah kabupaten/kota dirumuskan dengan kriteria :
A. Berdasarkan rencana struktur ruang, rencana pola ruang dan penetapan

kawasan strategis kabupaten;
B. Mendukung program utama penataan ruang nasional dan provinsi;
C. Dapat diacu dalam penyusunan Rencana Pembangunan Jangka Menengah
(RPJM) kabupaten;
D. Realistis, objektif, terukur dan dapat dilaksanakan dalam jangka waktu
perencanaan;
E. Mempertimbangkan keterpaduan antar program pengembangan wilayah
kabupaten dan rencana induk sektor di daerah;
F. Konsisten dan berkesinambungan terhadap program yang disusun, baik
dalam jangka waktu tahunan maupun antar lima tahunan;
G. Mempertimbangkan kemampuan pembiayaan, dan kapasitas daerah serta
pertumbuhan investasi;
172
H. Mempertimbangkan aspirasi Masyarakat; dan
I. Mengacu pada ketentuan peraturan perundang-undangan.
Peta arahan pemanfaatan ruang Kawasan Pesisir Kenjeran dapat dilihat pada
Peta di bawah ini:
Peta 6.4.4 Peta Arahan Pemanfaatan Ruang Kawasan Pesisir Kenjeran

Sumber : Analisis Penulis
173
BAB VII
PANDUAN RANCANGAN
7.1 Aturan Wajib
7.1.1 Pembagian Blok Kawasan
7.1.1.1 Kawasan Barat
Kawasan Barat terletak pada bagian barat wilayah perancangan. Kawasan

tersebut didominasi oleh penggunaan lahan permukiman kepadatan sedang.
Berdasarkan eksistingnya, kawasan tersebut memasuki wilayah perumahan
kepadatan rendah.
Apartemen dipilih berdasarkan pilihan perencana untuk mengurangi lahan

pemukiman. Solusi dari masalah tersebut adalah pembangunan permukiman
vertikal dengan nuansa mewah. Apartemen tersebut akan memiliki 7 tingkat.
Lantai 1 diperuntukkan lobby dan resepsionis. Lantai 2 hingga 5 diperuntukkan
sebagai tempat tinggal standar. Lantai 7 diperuntukkan sebagai executive room
dan juga open sky garden.
Perencana mengganti beberapa penggunaan lahan di kawasan tersebut

menjadi wilayah hijau. Penggunaan hijau utama tersebut terletak di tengah
gedung-gedung apartemen. Selain bertujuan sebagai peningkat estetika dan area
rekreasi, ruang hijau tersebut juga bertujuan untuk mitigasi bencana sebagai area
resapan air.
Untuk menampung jumlah penduduk yang memusat, perencana

menggagaskan pembangunan gedung parkir yang memiliki 3 tingkat dan dapat
menampung kendaraan penghuni apartemen.
Zona tersebut mencakup beberapa fasilitas yang ditujukan untuk penghuni

serta pengunjung dari luar. Fasilitas tersebut antara lain adalah sektor komersial,
gedung perkantoran, restoran, dan perpustakaan juga mencakup salah satu
fasilitas penting guna memenuhi kebutuhan kesehatan jasmani penghuni. Zona
174
tersebut direncanakan untuk memiliki 2 fasilitas utama yaitu, indoor gym dan mini
indoor golf.
Perdagangan dan Jasa adalah Zona terakhir di kawasan barat ini

diperuntukkan sebagai zona perdagangan jasa utama. Zona ini akan diisi dengan
gedung-gedung komersial guna memenuhi kebutuhan sehari-hari.
7.1.1.2 Kawasan Timur
Kawasan 2 terletak di bagian timur wilayah perancangan. Kawasan

tersebut secara eksisting, dipergunakan sebagai area pariwisata. Wisata yang
terdapat di kawasan tersebut adalah Taman Hiburan Pantai (THP) Kenjeran dan
juga Jembatan Surabaya.
THP bagian utara secara eksisting telah diperuntukkan sebagai zona

olahraga. Rancangan THP dimatangkan dengan menambahkan lapangan voli di
tengah area. Selain lapangan voli, perencana juga menambahkan pedestrian yang
memiliki multi fungsi sebagai jogging track. Area pedestrian tersebut terbagi
menjadi 2, untuk berjalan santai dan berolahraga. Bagian selatan THP akan
dilengkapi tempat bermain anak-anak untuk menambah area rekreasi. Disamping
itu, area ini dapat menjadi penghibur anak di waktu rehatnya orang
tua/pendamping anak.
Objek wisata jembatan mangrove telah lama menjadi sorotan pengunjung

namun, belum optimal dalam penggunaannya. Oleh karena itu, perencana
menggagas jembatan yang melalui seluk-beluk mangrove tersebut. Dimulai dari
social space dan berakhir di gazebo. Gazebo tersebar di beberapa titik objek
wisata mangrove. Fasilitas umum tersebut bertujuan sebagai tempat istirahat
pengunjung dan juga sebagai tempat untuk menikmati pemandangan.
7.1.1.3 Kawasan Utara
Kawasan Utara terletak di bagian Utara wilayah perancangan. Kawasan

tersebut secara eksisting, dipergunakan sebagai area pemukiman serta
175
perdagangan dan jasa. Permukiman pada kawasan ini merupakan permukiman
dengan kepadatan tinggi.
Penggunaan rusun dipilih berdasarkan pilihan perencana untuk

mengurangi lahan pemukiman yang memiliki kepadatan tinggi serta kumuh.
Solusi dari masalah tersebut adalah pembangunan permukiman vertikal dengan
nuansa mewah. Rusun tersebut akan memiliki 3 tingkat dengan beberapa bagunan
yang terhubung serta dipisahkan oleh koridor seluas 18 meter.
Industri perikanan pada zona ini merupakan sarana yang diberikan kepada
penduduk setempat khususnya nelayan sebagai sarana untuk menjual hasil
perikanan hingga pengolahan hasil perikanan tersebut. Industri perikanan pada
zona ini direncanakan memiliki 2 tingkat dengan lantai 1 berupa kawasan jual dan
beli serta lantai 2 berupa tempat pengolahan ikan.
Zona fasilitas publik mencakup beberapa fasilitas yang ditujukan untuk

penghuni serta pengunjung dari luar. Fasilitas tersebut antara lain adalah musholla
dan balai pertemuan. Perencana mengganti beberapa penggunaan lahan di
kawasan tersebut menjadi wilayah hijau. Penggunaan hijau utama tersebut terletak
di tengah gedung-gedung rusun dan pedestrian sepanjang bibir pantai. Selain
bertujuan sebagai peningkat estetika dan area rekreasi, ruang hijau tersebut juga
bertujuan untuk mitigasi bencana sebagai area resapan air.
7.1.1.4 Kawasan Selatan
Kawasan tersebut cukup mirip dengan kawasan Selatan jika dilihat dari
penggunaan eksistingnya. Kawasan tersebut juga didominasi oleh penggunaan
lahan pemukiman yang bersifat kepadatan tinggi. Selain permukiman kepadatan
tinggi, ada pula zona perdagangan jasa dan ruang publik dengan rincian sebagai
berikut.
Zona perdagangan jasa merupakan gerbang utama wilayah perencanaan

selatan. Untuk menanggapi posisi ini, perencana telah melokasikan bagian pinggir
kawasan sebagai non-motorized commerce strip di bibir Pantai Kenjeran yang
176
dilengkapi parkir terpusat di ujung alur sirkulasi kawasan. Selain itu, di sekeliling
area komersial juga terdapat pedestrian yang membantu pergerakan pengunjung.
Selain sebagai penghubung kawasan utara dan timur, ruang publik juga
diperuntukkan sebagai area rekreasi ruang terbuka pengunjung.
7.1.2 Arahan Garis Sempadan Bangunan (GSB)
Berdasarkan Peraturan Walikota Surabaya Nomor 52 Tahun 2017 tentang

Pedoman Teknis Pengendalian Pemanfaatan Ruang Dalam Rangka Pendirian
Bangunan di Kota Surabaya lebar GSB diklasifikasikan berdasarkan peruntukan
lahan dan lebar jalanya. Berikut merupakan ketentuan rencana GSB di wilayah
perancangan berdasarkan kegiatannya.
7.1.2.1 Kawasan Perumahan
Pada kegiatan rumah tinggal nilai GSB diatur sekurang-kurangnya 3 m

(tiga meter), kecuali pada jalan dengan lebar sampai dengan 5 m (lima meter),
maka nilai GSB dihitung setengah dari lebar jalan, sebagai upaya pemenuhan nilai
SEP dan pencahayaan kawasan tersebut.
Gambar 7.1.1 Arahan Nilai GSB Perumahan dengan Lebar Jalan < 5 m
177
Gambar 7.1.2 Arahan Nilai GSB Perumahan dengan Lebar Jalan > 5 m
7.1.2.2 Kawasan Rumah Susun / Apartemen
Pada kegiatan rusun atau apartemen diatur dalam perwali memiliki GSB
sekurang-kurangnya 6 m (enam meter).
Gambar 7.1.3 Arahan Nilai GSB Rumah Susun/Apartemen

7.1.2.3 Kawasan Perdagangan dan Jasa / Komersial
Pada kegiatan perdagangan jasa dengan lebar jalan sampai dengan dari 10
m (sepuluh meter), maka GSB sekurang-kurangnya 4 m (empat meter).
178
Sedangkan untuk kegiatan perdagangan jasa yang memiliki lebar jalan lebih dari
10 m (sepuluh meter), maka garis sempadan bangunan sekurang-kurangnya 6
meter.
Gambar 7.1.4 Arahan Nilai GSB Rumah Susun/Apartemen

7.1.2.4 Fasilitas umum
Pada kegiatan fasilitas umum dengan lebar jalan sampai dengan 10 m

(sepuluh meter), maka garis sempadan bangunan sekurang-kurangnya 4 m (empat
meter). Sedangkan kegiatan fasilitas umum dengan lebar jalan lebih dari 10 m
(sepuluh meter), maka garis sempadan bangunan sekurang-kurangnya 6 m (enam
meter).
7.1.3 Arahan Intensitas Pemanfaatan Ruang
Arahan intensitas pemanfaatan ruang kawasan perancangan dibuat dengan

mengacu kepada RDTR Kota Surabaya. Selanjutnya, rekomendasi diberikan dengan
pertimbangan untuk tidak melanggar arahan yang sudah ditentukan oleh RDTR Kota
Surabaya.
179
Tabel 7.1.3 Arahan Intensitas Pemanfaatan Ruang
Arahan Pemanfaatan Ruang
Arahan Rumah Kepadatan Rendah
IPR Luas
Jumlah Lantai
Luas Kavling Luas Bangunan
Jenis Standar Rekomen Maksimum
Maksimum Rumah Maksimum Rumah
Intensitas RDTR dasi Rumah kepadatan
kepadatan rendah kepadatan rendah
rendah
KDB Max
80 60
(%)
KLB Max
1,6 0,9 450 m2 200 m2 2
(poin)
KDH Min
10 15
(%)
Arahan Rumah Biasa
IPR Luas
Jumlah Lantai
Luas Kavling Luas Bangunan Maksimum
Jenis Standar Rekomen
Maksimum Rumah Maksimum Rumah Rumah
Intensitas RDTR dasi
Kepadatan Sedang Kepadatan Sedang Kepadatan
Sedang
KDB Max 80 70
(%) 400 m2 200 m2 2
180
KLB Max 1,6 1
(poin)
KDH Min 10 15
(%)
Arahan Rumah Susun
IPR Luas
Jenis Standar Rekomen Luas Kavling Blok Luas Bangunan Total Jumlah Lantai
Intensitas RDTR dasi Rumah Susun Rumah Susun Rumah Susun
KDB Max
60 60
(%)
KLB Max 4,8 2

34.000 m2 16.000 m2 3
(poin)
KDH Min 10 25
(%)
Arahan Apartemen
IPR Luas
Jenis Standar Rekomen Luas Kavling Blok Luas Bangunan Total Jumlah Lantai
Intensitas RDTR dasi Apartemen Apartemen Apartemen
KDB Max
50 50
(%)
KLB Max 12 8 60.500 m2 30.000 m2 15

(poin)
181
KDH Min 10 30
(%)
Arahan Toko
IPR Luas
Luas
Luas Jumlah Lantai
Jenis Standar Rekomen Bangunan
Kavling Maksimum
Intensitas RDTR dasi Maksimum Bangunan
Maksimum Toko Toko
Toko
KDB Max
60 60
(%)
KLB Max
2 2 350 m2 200 m2 3
(poin)
KDH Min
10 25
(%)
Arahan Masjid
IPR Luas
Jenis Standar Rekomen Luas Luas Jumlah Lantai

Intensitas RDTR dasi Kavling Masjid Bangunan Masjid Masjid
KDB Max 50 50
(%)
KLB Max 1,5 1 1500 m2 500 m2 3

(poin)
KDH Min 10 30
182
(%)
Arahan Balai Serbaguna
IPR Luas
Luas Luas
Jenis Standar Rekomen Jumlah Lantai
Kavling Balai Bangunan Balai
Intensitas RDTR dasi Balai Serbaguna
Serbaguna Serbaguna
KDB Max
50 50
(%)
KLB Max 1,5 1

1000 m2 400 m2 1
(poin)
KDH Min 10 25
(%)
Arahan Taman
IPR Luas
Jenis Standar Rekomen Luas Maksimum Lahan Taman

KDB Max
10 5
(%)
KLB Max 0,2 0,2

20.000 m2
(poin)
KDH Min 80 90
(%)
183
Arahan Parkiran
IPR Luas
Luas Kavling
Jenis Standar Rekomen Luas Jumlah Lantai
Maksimum
Intensitas RDTR dasi Bangunan Parkiran Parkiran
Parkiran
KDB Max 70 70
(%)
KLB Max 7 3
7000 m2 3000 m2 3
(poin)
KDH Min 10 10
(%)
Arahan Tempat Pelelangan Ikan
IPR Luas
Luas Luas Jumlah Lantai

Jenis Standar Rekomen
Kavling Tempat Bangunan Tempat Tempat
Pelelangan Ikan Pelelangan Ikan Pelelangan Ikan
KDB Max 60 60
(%)
KLB Max 1,8 1,5

5400 m2 3.200 m2 1
(poin)
KDH Min 10 10
(%)
Arahan Tempat Usaha Wisata dan Penunjangnya (Outdoor)
184
IPR Luas
Jenis Standar Rekomen Luas Maksimum Lahan Tempat Usaha Wisata dan
Intensitas RDTR dasi Penunjangnya (Outdoor)
KDB Max 10 5
(%)
KLB Max 0,2 0,2

25.500 m2
(poin)
KDH Min 80 90
(%)
185
7.1.4 Ketinggian Maksimum Bangunan
Seperti yang kita ketahui bahwa wilayah penelitian ini tidak termasuk kedalam
KKOP, sehingga dapat direncanakan sebuah bangunan gedung tinggi dengan ketinggian
maksimal 200 meter, atau hingga 250 meter dengan ketentuan khusus. Namun pada
wilayah penelitian akan direncanakan sebuah bangunan bertingkat atau sebuah gedung
yang tinggi seperti apartemen, industri ikan, dan rusun, sehingga ketinggian bangunan
yang direncanakan untuk ada pada wilayah penelitian hanya berkisar pada klasifikasi
bangunan dengan ketinggian rendah hingga sedang, dengan maksimal ketinggian 7 lantai
atau sekitar 28 meter, baik pada blok yang berisikan kawasan perdagangan dan jasa,
sarana pelayanan umum maupun pemukiman. Arahan ketinggian bangunan pada kawasan
perancangan dibagi menjadi 4 wilayah perancangan meliputi wilayah utara, selatan,
timur, dan barat. Pada wilayah utara didominasi oleh kawasan pemukiman dan sisanya
industri perikanan serta ruang terbuka hijau, pada kawasan tersebut ketinggian bangunan
maksimal yang dibolehkan berdasarkan kriteria aspek lainnya seperti lebar jalan, IPR,
kesan ruang, GSB, dsb.
Gambar 7.1.5 Arahan Ketinggian Bangunan Kawasan Utara

Pada wilayah selatan didominasi oleh kawasan pemukiman dan sisanya berupa
perdagangan dan jasa serta ruang terbuka hijau seperti pada kawasan utara namun
186
pemukiman disini bukan rusun namun pada kawasan selatan ini pemukiman merupakan
pemukiman tunggal, pada kawasan tersebut ketinggian bangunan maksimal yang
dibolehkan berdasarkan hasil analisis maksimal 2,5 lantai atau 10 meter berdasarkan
kriteria aspek lainnya seperti lebar jalan, IPR, kesan ruang, GSB, dsb.
Gambar 7.1.6 Arahan Ketinggian Bangunan Kawasan Selatan

Pada wilayah Barat didominasi oleh kawasan pemukiman dan sisanya berupa
perdagangan dan jasa serta ruang terbuka hijau. Pada kawasan ini pemukiman dibedakan
karena adanya pemukiman vertikal berupa apartemen dan pemukiman tunggal yang
terdapat pada bagian selatan pada kawasan ini, pada kawasan tersebut ketinggian
bangunan maksimal yang dibolehkan berdasarkan hasil analisis maksimal 7 lantai atau 28
meter berdasarkan kriteria aspek lainnya seperti lebar jalan, IPR, kesan ruang, GSB, dsb.
187
Gambar 7.1.7 Arahan Ketinggian Bangunan Kawasan Barat
Pada wilayah Timur didominasi oleh kawasan pariwisata dan sisanya berupa
perdagangan dan jasa serta ruang terbuka hijau. Pada kawasan ini pariwisata dibedakan
menjadi dua konsep yang mana pada bagian utara pada kawasan ini berupa taman publik
yang dilengkapi beberapa fasilitas serta pada bagian selatan pada kawasan ini merupakan
tempat hiburan pantai yang bersifat lebih privat dengan biaya masuk kisaran
Rp.20.000-Rp.5000, pada kawasan tersebut ketinggian bangunan maksimal yang
dibolehkan berdasarkan hasil analisis maksimal 2 lantai atau 8 meter berdasarkan kriteria
aspek lainnya seperti lebar jalan, IPR, kesan ruang, GSB, dsb.
188
Gambar 7.1.8 Arahan Ketinggian Bangunan Kawasan Timur
7.1.5 Arahan Sky Exposure Plane (SEP)
Pada wilayah perancangan, blok kawasan dibagi menjadi beberapa pola

penggunaan lahan diantaranya Perdagangan dan jasa, kawasan pemukiman, kawasan
pariwisata, Sarana Pelayanan Umum yang mana pada bangunan-bangunan yang ada di
masing-masing kawasan memiliki karakteristik bangunan tersendiri. Pada kawasan Utara
terdapat beberapa bangunan yang menghadap langsung pada jalan secara langsung seperti
masjid, rusun, dan industri perikanan sehingga perlu ditentukan arahan SEP pada
bangunan-bangunan tersebut. Pengaturan Sky Exposure Plane (SEP) yang didapat
melalui ketinggian bangunan dan lebar jalan serta GSB adalah sebagai berikut:
189
Gambar 7.1.9 Arahan SEP Bangunan Kawasan Utara
Pada kawasan Selatan terdapat beberapa bangunan yang menghadap langsung

pada jalan secara langsung seperti masjid, rusun, fasilitas umum, perdagangan dan jasa,
dan perumahan sehingga perlu ditentukan arahan SEP pada bangunan-bangunan tersebut.
Pengaturan Sky Exposure Plane (SEP) yang didapat melalui ketinggian bangunan dan
lebar jalan serta GSB adalah sebagai berikut:
190
Gambar 7.1.10 Arahan SEP Bangunan Kawasan Selatan
191
Pada kawasan Timur tidak terdapat beberapa bangunan yang menghadap langsung
pada jalan karena peruntukan lahan sebagian besar berupa taman publik dan taman
hiburan pantai, namun terdapat beberapa bangunan pada bagian utara serta selatan pada
kawasan perancangan ini yang langsung menghadap jalan kolektor pantai kenjeran lama
sehingga perlu diperhatikan SEPnya. Pengaturan Sky Exposure Plane (SEP) yang didapat
melalui ketinggian bangunan dan lebar jalan serta GSB adalah sebagai berikut:
Gambar 7.1.11 Arahan SEP Bangunan Kawasan Timur

Pada kawasan Barat terdapat beberapa bangunan yang menghadap langsung pada
jalan seperti apartemen, fasilitas umum, sport center, perdagangan dan jasa yang ada
pada bagian utara kawasan barat, perumahan, balai pertemuan, dan musholla yang ada
pada bagian tengah dan selatan pada kawasan barat perancangan. Pengaturan Sky
Exposure Plane (SEP) yang didapat melalui ketinggian bangunan dan lebar jalan serta
GSB adalah sebagai berikut:
192
Gambar 7.1.12 Arahan SEP Bangunan Kawasan Barat
193
7.2 Aturan Anjuran Utama
7.2.1 Arahan Bentuk, Dimensi, Gubahan dan Peletakan Bangunan (Agil)
7.2.1.1 Arahan Selubung Bangunan
Pada wilayah perancangan sesuai arahan pada langgam dan fasade

bangunan dikarenakan langgam bangunan memakai arsitektur modern minimalis
dengan fasad yang merupakan material yang ringan seperti kayu, kaca, dan
lainnya sehingga pada kawasan perancangan disini selubung bangunannya tak
tembus cahaya dengan tembus cahaya memiliki skala sekitar 60:40 hingga 70:30
dimana material berupa kaca diminimalisir pada kawasan pesisir dikarenakan hal
tersebut kurang cocok dan dapat menyebabkan temperatur ruangan menjadi panas
serta tidak cocok dengan iklim pesisir sehingga diharapkan dengan perbandingan
tersebut menciptakan kenyamanan bagi penduduk yang menempati kawasan
tersebut, Selain itu juga arahan selubung bangunan pada kawasan kami memiliki
disesuaikan dengan batasan-batasan tertentu seperti GSB dan ketinggian bangunan
yang telah ditentukan pada sub bab lainnya sehingga tercipta batasan tiga dimensi
yang jelas untuk tiap bangunan yang ada pada kawasan perancangan.
194
Gambar 7.2.1 Ilustrasi selubung bangunan kawasan perancangan
7.2.1.2 Arahan Jarak Antar Bangunan
Arahan jarak antar bangunan berdasarkan RDTRK UP Tambak Wedi adalah

dari besarnya jarak antar bangunan dalam satu persil untuk semua klasifikasi
bangunan yang tingginya maksimum 5 meter ditetapkan sekurang-kurangnya 2
meter. Yang kedua dari jarak antar bangunan suatu persil yang sama tingginya
untuk semua klasifikasi bangunan, kecuali klasifikasi menurut kualitas konstruksi
bangunan sementara dimana tinggi bangunan tersebut minimum 5 meter ditetapkan
sekurang-kurangnya.
7.2.1.3 Arahan Fasade/Langgam
Pada dasarnya, tidak setiap bangunan yang telah berdiri di suatu kawasan
dapat dilakukan pengubahan atau peremajaan terhadap fasade maupun keseluruhan
bangunannya. Terutama terhadap sebuah bangunan yang memiliki nilai historis atau
195
bangunan bersejarah. Pada wilayah perancangan ini, sudah banyak bangunan
terbangun namun pada kondisi eksisting fasade/langgam bangunan belum memiliki
ciri khas tertentu sehingga kurang memiliki identitas. Dapat dilihat pada kondisi
eksisting terdapat perbedaan langgam bangunan pada kawasan timur dan barat pada
wilayah perancangan, pada wilayah barat langgam bangunan secara keseluruhan
sudah sesuai dengan langgam modern hingga klasik. Sedangkan pada kawasan
timur dikarenakan padatnya penduduk dan rumah yang kurang teratur sehingga
langgam bangunan masih abstrak dan tidak beraturan sehingga secara visual kurang
adanya identitas suatu kawasan.
Gambar 7.2.2 Langgam/Fasade Bangunan Eksisting Kawasan Perancangan

Sumber: Google Street
Pada wilayah kawasan perancangan terletak pada iklim tropis atau
Equatorial Tropical arahan langgam/fasade bangunan bertolak belakang dengan
kawasan iklim pada gurun/Equatorial Arid yang mana Di daerah beriklim tropis
atau Equatorial Tropical, naungan dan pergerakan udara merupakan faktor paling
penting dalam memastikan hal ini kenyamanan manusia; oleh karena itu,
bangunan-bangunan dipisahkan satu sama lain dan sering kali berbentuk panggung
di atas tanah. Hal ini memungkinkan pergerakan udara maksimum di sekitar dan
melalui jalan dan bangunan. Bayangan dicapai dengan overhang atap besar dan
arcade (trotoar tertutup di sepanjang bangunan dan bagian depan jalan), yang
memberikan perlindungan dari hujan namun terbuka terhadap angin sepoi-sepoi.
Biasanya, suhu di daerah beriklim tropis tidak turun secara signifikan pada malam
hari. Oleh karena itu, strukturnya terbuat dari bahan ringan seperti yang tidak
196
terlalu menahan panas. Struktur yang ringan dan tinggi meminimalkan efek dari
udara yang deras dan lembab. Akibatnya, pemukiman tropis tidak dirancang secara
kompak; sebaliknya, bangunanlah yang melakukannya dipisahkan untuk
memaksimalkan aliran udara. Lanskap dan alun-alun publik dirancang untuk
digunakan jam-jam sore dan dikelilingi oleh arcade, di mana orang dapat duduk
terlindungi sambil menonton dan mendengarkan hujan sore yang sejuk.
Gambar 7.2.3 Ilustrasi arcade bangunan untuk melindungi dari panas dan hujan
Sumber: Google Image
Gambar 7.2.4 Ilustrasi fasade banguna kawasan perancangan

197
Gambar 7.2.5 Ilustrasi fasade banguna kawasan perancangan
Sedangkan pada kawasan perancangan arahan untuk langgam bangunan
menggunakan langgam modern minimalis dikarenakan sudah sesuai dengan iklim
kawasan tropis seperti yang sudah dijelaskan diatas. Langgam modern juga
membawa kesan kekinian sehingga kawasan tersebut secara visual terlihat tidak
tertinggal zaman dan minimalis dengan adanya material kayu menyebabkan
bangunan terlihat minimalis serta sederhana sehingga tidak meninggalkan kesan
awal dengan design kekinian (kontemporer) dengan memadukan unsur tradisional.
Pemilihan warna,material, dan tekstur pada kawasan juga dipilih sehingga secara
visual tidak terlihat monoton dan memiliki kesamaan dan keserasian serta enak
dipandang. Terdapat ciri khas berupa beberapa jenis kayu sehingga design
mengandung unsur minimalis dan adanya unsur tradisional sehingga tidak
menghilangkan identitas awal. Selain itu juga pemilihan warna,material, dan tekstur
serta langgam bangunan dipilih seperti ketentuan diatas agar membawa
kenyamanan bagi orang yang tinggal di dalamnya seperti memberi kelembaban
udara, sirkulasi, perlindungan maksimal.
198
Gambar 7.2.6 Pemilihan warna dominan kawasan perancangan
199
Gambar 7.2.7 Ilustrasi langgam/fasad dan material,warna, dan tekstur rumah, rusun, dan
apartemen kawasan perancangan
7.2.2 Sirkulasi Kendaraan
Wilayah pada pengembangan ini memiliki hal yang harus diperhatikan pada
sirkulasinya untuk memberikan akses akses penting menjadi lebih tertata.
Pengembangannya akan membuat pemencaran pada sirkulasi baik internal dan
eksternal. Dalam hal ini akan memperhatikan aspek aspek lain yang di integrasi
dengan infrastruktur pendukungnya. Hal ini juga akan menjawab permasalahan dari
isu strategis yang mengintegrasikan area kawasan kampung nelayan dan Perumahan
Pantai Mentari guna menciptakan area kawasan tanpa kesenjangan sosial dan
material secara tinggi. Berdasarkan keadaan yang terjadi, akan dirancang
pembukaan jalan baru yang berada dekat Jalan Pantai Kenjeran yang
menghubungkan Perumahan Pantai Mentari dengan Kampung Nelayan. Disamping
itu untuk memaksimalkan Jalan Pantai Kenjeran, akan memberikan tambahan
peningkatan pelebaran jalan dari 7 meter menjadi 9-10 meter untuk menyesuaikan
secara fungsi sebagai jalan Kolektor Sekunder sesuai Peraturan Pemerintah Nomor
34 Tahun 2006.
Menurut pada peta perencanaan ada beberapa pembenahan dan penyesuaian

sirkulasi untuk menyesuaikan area zoning dan perencanaan baru. Dalam hal ini
akan dibedah menjadi 5 beberapa perubahan pada kawasan perencanaan sebagai
berikut:
7.2.2.1 Rencana Penambahan Jalan
Dalam hal untuk membuat suatu area kawasan 3 dan 1 saling terintegrasi,
maka dibuatkan penambahan jalan lingkungan yang menghubungkan keduanya
lewat Jalan Raya Pantai Lama. Penambahan jalan ini akan dipasang pada area
kawasan 1 di area tengah dan selatan. Selain untuk integrasi seperti pada jalan di
tengah, penambahan area selatan akan membantu membuka akses juga untuk
wilayah 1 bagian selatan berinteraksi ke luar wilayah perancangan serta
200
memecah arus agar tidak terjadinya traffic jam pada penambahan jalan
lingkungan di bagian tengah.
Gambar 7.2.8 Rencana Penambahan Jalan Lingkungan

7.2.2.2 Rencana Pelebaran Jalan
Sesuai Peraturan Pemerintah Nomor 34 Tahun 2006 fungsi jalan kolektor

sekunder memiliki lebar minimum 9 meter an. Hal ini tidak sesuai dengan
eksisting di Jalan Pantai Kenjeran masih memiliki lebar jalan 7 meteran dan perlu
adanya pelebaran jalan. Pelebaran jalan ini juga akan memberikan aksesibilitas
dalam walkable city yang lebih berguna untuk menurunkan kendaraan bermotor
juga guna menghindari traffic jam di wilayah perancangan.
Tabel 7.2.1 Rencana Pelebaran Jalan Kolektor Sekunder
Eksisting Rencana
7.2.2.3 Perubahan dan Penambahan Jalan Koridor
Area kawasan 3 akan dirombak untuk memperbaiki dari pemukiman kumuh

menjadi lebih tertata lagi dengan beberapa perubahan besar seperti halnya pada
201
jalan. Jalan yang biasanya terasa sempit dan kurang nyaman akan lebih
dikembangkan untuk area yang lebih besar dan dirasa dapat menjadi area nyaman
dan walkable untuk dilintasi para penduduk. Peruntukan jalan koridor ini akan
memberikan para warga untuk lebih melakukan jalan kaki daripada menggunakan
kendaraan bermotor baik berinteraksi dan melakukan kegiatan kegiatan lainnya.
Tabel 7.2.2 Perubahan dan Penambahan Jalan Koridor
Eksisting Rencana
7.2.3 Ruang Terbuka dan Tata Hijau
Rencana Ruang Terbuka Hijau difokuskan pada penempatan vegetasi dan

unsur-unsur hijau di seluruh kawasan perancangan. Total luas RTH diproyeksikan
sebesar 30% dari keseluruhan luas kawasan perancangan. Tipologi RTH fisik terdiri
atas RTH alami. Sementara tipologi fungsi RTH adalah ekologis, sosial budaya, dan
estetika. Tipologi struktur RTH memenuhi pola ekologis dan pola planologis.
Kepemilikan RTH di kawasan perancangan terdiri atas RTH privat dan publik.
202
Gambar 7.2.9 Rencana RTH Kawasan Perancangan
Sumber: Rancangan Penulis
203
Tabel 7.2.3 Jenis Vegetasi
Vegetasi Peneduh Vegetasi Penghias Vegetasi Rerumputan
Pohon Bintaro Pohon Cemara Pantai Rumput Karpet
Pohon Trembesi Pohon Palem Bali Rumput Paitan
Sumber: Observasi Lapangan, 2023
Jenis vegetasi pada RTH terdiri atas variasi berdasarkan tanaman vegetasi
yang telah ditanam di wilayah eksisting. Jenis tanaman terdiri atas cemara pantai
(Casuarina equisetifolia L), palem bali (Cordyline Australis), pohon bintaro
(Cerbera manghas), dan pohon trembesi (Samanea saman). Di beberapa area juga
ditanami beberapa jenis rerumputan, salah satunya rumput paitan (Axonopus
compressus) dan rumput jepang (Zoysia Japonica).
Vegetasi pohon bintaro dan trembesi berfungsi sebagai peneduh,

sementara palem bali dan cemara pantai sebagai vegetasi penghias. Rerumputan
difungsikan sebagai base kawasan taman, pekarangan, maupun jalur hijau.
204
7.2.3.1 Rencana Jalur Hijau
Gambar 7.2.10 Rencana Letak Jalur Hijau

Jalur hijau diletakkan di jalur utama kawasan perancangan. Jalur hijau

berada di sepanjang Jl. Raya Pantai Lama dan berada bersebelahan pula dengan
jalur pedestrian. Jalur hijau akan ditanami vegetasi peneduh, vegetasi penghias,
dan vegetasi rerumputan. Jalur hijau di kawasan perancangan ini memiliki jenis
kepemilikan publik.
205
7.2.3.2 Rencana Ruang Terbuka Hijau Kawasan Utara
Gambar 7.2.11 Rencana RTH Kawasan Utara

Rencana RTH di kawasan utara terdiri atas dua RTH pekarangan yang
terletak di tengah bangunan rumah susun di perkampungan nelayan dan dua
lainnya merupakan RTH taman RT yang terserak di sisi samping bangunan
pemukiman rumah susun. Selain vegetasi di RTH, beberapa vegetasi juga disebar
di area parkir untuk memberikan shades.
206
7.2.3.3 Rencana Ruang Terbuka Hijau Kawasan Selatan
Gambar 7.2.12 Rencana RTH Kawasan Selatan

RTH di kawasan selatan perancangan terdiri atas tiga RTH, yaitu taman
RT, taman kota, dan jalur pedestrian. Taman kota terletak di ujung kawasan
perdagangan jasa, sementara taman RT diletakkan di tengah-tengah pemukiman
penduduk.
207
7.2.3.4 Rencana Ruang Terbuka Hijau Kawasan Barat
Gambar 7.2.13 Rencana RTH Kawasan Barat

Mayoritas RTH di kawasan barat perancangan adalah RTH pekarangan

pemukiman penduduk yang letaknya di tengah bangunan apartemen. Di kawasan
ini juga terdapat satu sabuk hijau yang memisahkan dua blok perumahan, serta
satu halaman pertokoan yang terletak di depan area parkir kawasan pertokoan.
Selain itu, ada pula RTH berupa pulau jalan yang dikelilingi roundabout.
208
7.2.3.5 Rencana Ruang Terbuka Hijau Kawasan Timur
Gambar 7.2.14 Rencana RTH Kawasan Timur

Kawasan Timur yang seluruhnya memiliki fungsi pariwisata memiliki

persebaran vegetasi yang merata di seluruh wilayah. Beberapa gabungan vegetasi
yang cukup besar disatukan menjadi RTH berupa taman ataupun pulau jalan.
Pada sisi paling timur merupakan jalur pedestrian yang vegetasinya

berfungsi sebagai shades untuk melindungi pejalan kaki dari sinar matahari.
Vegetasi juga di sebar di beberapa titik yang didesain sebagai tempat berkumpul
pengunjung wisata sekaligus penyedia shades bagi amenitas seperti foodcourt,
gazebo, dan area parkir serta toilet.
209
7.2.4 Arahan Perencanaan Infrastruktur
7.2.4.1 Rencana Penyediaan Jaringan Drainase
Wilayah perancangan kami terdapat jaringan drainase sekunder yaitu

Saluran Pantai Ria yang berada di sepanjang Jalan Pantai Kenjeran. Pada rencana
pengembangan drainase Saluran Pantai Ria ini akan ditutup untuk dilakukan
pelebaran Jalan Pantai Kenjeran sekaligus penyediaan jalur pedestrian dan jalur
pesepeda. Nantinya saluran tersebut akan diganti dengan box culvert sebagai
material dalam instalasi drainase sekunder yang kemudian ruang di atasnya akan
dimanfaatkan untuk badan rumija. Kerugian dari penutupan drainase adalah
sulitnya pemeliharaannya sehingga dibutuhkan disediakan lubang kontrol atau
manhole dan juga saringan sampah dipasang pada bagian hulu lubang kontrol.
Gambar 7.2.15 Kondisi Eksisting Saluran Pantai Ria

Sumber: Observasi Lapangan, 2023
210
Gambar 7.2.16 Ilustrasi Saluran Tertutup
Sumber: PUPR Kota Surabaya, 2021
7.2.4.2 Rencana Jaringan Listrik
Pada wilayah perancangan ketersediaan listrik sudah tersebar merata hanya

saja masih banyak ditemukan kondisi kabel-kabel yang menjuntai dan membelit.
Hal tersebut dapat mengganggu estetika ruang bahkan dapat membahayakan
pejalan kaki yang ada di bawahnya. Namun kabel-kabel terlilit tersebut bukan
hanya dari jaringan listrik saja, tapi juga jaringan telepon, wifi, dan kabel-kabel
lainnya. Maka dari itu butuh direncanakan untuk pemasangan sarana jaringan
utilitas terpadu dengan jaringan utilitas lainnya yang tertanam di bawah tanah
(ducting) sehingga pemandangan kawasan akan terlihat lebih rapi dan juga pejalan
kaki yang berlalu-lalang akan merasa lebih aman.
7.2.4.3 Rencana Penerangan Jalan
Pada rencana pengembangan kawasan kami akan dilakukan penyediaan

pedestrian di beberapa wilayah sedangkan penerangan jalan eksisting hanya
memfasilitasi untuk pengguna jalan bermotor sehingga dibutuhkan penyediaan
penerangan jalan baru untuk memfasilitasi jalur pedestrian. Selain itu juga akan
disediakan fasilitas penerangan jalan di beberapa kawasan pemukiman yang
sebelumnya belum memiliki fasilitas penerangan jalan.
7.2.4.4 Rencana Penyediaan Jaringan Telekomunikasi
Infrastruktur telekomunikasi di wilayah perancangan sudah tersedia dengan

baik. Hanya saja, sama seperti jaringan kabel listrik, kabel-kabel telekomunikasi
yang terinstal dengan saluran udara yang lainnya memiliki kondisi yang buruk
dimana banyak kabel-kabel yang terlilit atau semrawut sehingga mengganggu
pemandangan dan dapat membahayakan orang-orang yang melintas. Maka dari itu,
akan direncanakan untuk pembebasan saluran udara dan menggantinya dengan
sistem jaringan utilitas terpadu yang tertanam di bawah tanah (ducting) bersama
211
dengan jaringan listrik dan utilitas lainnya. Serta akan dipasang manhole sebagai
akses masuk untuk kontrol dan perawatan jaringan utilitas.
Gambar 7.2.17 Ilustrasi Pembangunan Sarana Jaringan Utilitas Terpadu

Sumber: Dinas Bina Marga Provinsi DKI Jakarta
7.2.4.5 Rencana Penyediaan Jaringan Persampahan
Dalam rencana pengembangan kawasan kami akan mengembangkan

kawasan perdagangan dan jasa yang baru sehingga dibutuhkan tempat pembuangan
sampah komunal yang baru. Selain itu dikarenakan akan dibangun jalur pejalan
kaki sehingga akan dibutuhkan tempat sampah di sepanjang jalur pedestrian dengan
jarak per 20 meter antar satu tempat sampah. Tempat sampah akan disediakan
dengan adanya pemisahan sampah organik dan non-organik agar dapat
memudahkan pemilahan sampah. Sedangkan di kawasan pemukiman akan dibagi
menjadi dua sistem pengumpulan. Pada kawasan perumahan akan diberlakukan
sistem pengumpulan individu, yang mana setiap rumah harus memiliki tempat
pengumpul sampahnya sendiri. Lalu pada kawasan pemukiman vertikal, seperti
apartemen dan rumah susun, akan diberlakukan sistem pengumpulan komunal,
yang mana setiap kawasan harus disediakan tempat pembuangan sampah komunal.
212
Tabel 7.2.4 Pola Pengumpulan Sampah
No Sumber Penghasil Sampah Sistem Pengumpulan
1 Perumahan Individual
2 Pemukiman Vertikal Komunal
3 Perdagangan dan Jasa Komunal
4 Jalan/Pedestrian Komunal
5 Pariwisata Komunal
Sumber : RDTR UP III Tambak Wedi
7.3 Aturan Anjuran
7.3.1 Arahan Kualitas Visual
Kualitas visual kawasan adalah suatu atribut khusus yang ada pada suatu sistem
visual yang ditentukan oleh nilai – nilai kultural dan properti fisik yang hakiki (Smardon,
1986). Kualitas visual kawasan dapat didefinisikan sebagai persepsi pengamat terhadap
keindahan, keserasian, dan kenyamanan lingkungan yang dilihatnya. Secara Harfiah,
visual dapat diartikan sebagai sesuatu yang dapat dilihat, ditangkap, dan terlihat oleh
indra penglihatan. Ciri ciri visual sendiri adalah secara fisik dapat terlihat, sehingga dapat
menunjukkan kualitas visual tertentu. Arahan kualitas visual dari Kawasan Pesisir
Kenjeran dapat diwujudkan melalui berbagai komponen yang dapat mendukung
terciptanya kualitas visual di kawasan tersebut.
7.3.1.1 Penggunaan Ornamen
Ornamen adalah elemen dekoratif yang digunakan untuk memperindah dan

menambah nilai estetika suatu benda atau bangunan. Ornamen dapat berupa ukiran,
relief, kaligrafi, atau motif-motif lainnya. Kawasan pesisir kenjeran merupakan kawasan
wisata alam yang memiliki ciri khasnya tersendiri sehingga ornamen khusus tidak
diperlukan untuk meningkatkan daya tarik kawasan tersebut. Selain itu ada beberapa
faktor yang mendukung tidak adanya ornamen khusus pada kawasan pesisir kenjeran,
antara lain adalah, kawasan pesisir kenjeran merupakan sebagian besar kawasan
213
pemukiman dimana biasanya memiliki fungsi untuk tempat tinggal sehingga tidak
memiliki atau memerlukan ornamen khusus. Kawasan pesisir kenjeran juga memiliki
budaya yang beragam sehingga jika menambahkan ornamen khusus di kawasan tersebut
dapat menimbulkan kontroversi karena setiap budaya memiliki simbol dan maknanya
masing masing. Arahan pengembangan yang direncanakan pada kawasan pesisir
kenjeran ini adalah sebagai kawasan pariwisata, pemukiman, serta perdagangan dan jasa,
fungsi yang beragam ini juga mendukung tidak adanya arahan ornamen khusus yang
spesifik karena dapat menimbulkan masalah bagi salah satu fungsi yang telah
direncanakan.
7.3.1.2 Pemilihan Warna
Warna adalah hal mendasar dalam membentuk karakter visual suatu bangunan
maupun kawasan yang direncanakan, sehingga hal ini membuat pemilihan warna
adalah aspek yang sangat penting untuk menunjukkan ciri khas dari kawasan tersebut.
Arahan rencana pemilihan warna pada bangunan yang berada di kawasan pesisir
kenjeran adalah dengan menggunakan earth tone dan neutral tone. Earth tone adalah
sekumpulan warna yang merepresentasikan bumi, dimana warna yang tersedia tidak
hanya coklat, ada juga warna warna lain seperti warna hijau, biru, putih, hitam, dan abu
abu. Warna warna tersebut dapat memberi efek psikologis yang dapat mempengaruhi
suasana pada interior maupun exterior bangunan dengan memberikan kesan natural dan
harmonis. neutral tone adalah warna yang berfungsi sebagai latar belakang yang lembut
yang dapat dengan mudah dipadukan dengan warna warna lain yang lebih kuat. Berikut
merupakan palet earth tone dan neutral tone yang digunakan untuk arahan pemilihan
warna bangunan di kawasan pesisir kenjeran.
214
Gambar 7.3.1 Earth Color Palette
Gambar 7.3.2 Neutral Color Palette

Warna warna tersebut akan dikombinasikan dengan bangunan bangunan yang
telah direncanakan sehingga akan menciptakan berbagai kesan seperti kesan natural, hal
ini dikarenakan warna seperti earth tone adalah warna natural yang dapat selaras
dengan lingkungan pesisir dan meningkatkan estetika serta kesan yang nyaman dan
menenangkan bagi pengunjung. Kesan harmonis juga diciptakan oleh pemilihan warna
tersebut sehingga membuat kawasan pesisir lebih asri dan tidak terkesan terlalu ramai
atau mencolok. Pemilihan warna warna ini bisa dikombinasikan ke berbagai tempat
215
seperti bangunan, gazebo, bangku, kursi tanaman, bahkan bisa diterapkan ke taman
dengan memberi tanaman tanaman dengan warna earth tone seperti tanaman hijau dan
bunga bunga berwarna coklat atau krem. Berikut adalah contoh gambar gambar
penerapan arahan color palette yang telah dipilih.
Gambar 7.3.3 Ilustrasi Penerapan Arahan Pemilihan Warna

7.3.1.3 Pemilihan Material dan Tekstur
Pemilihan material dan tekstur merupakan hal yang perlu diperhatikan karena
merupakan aspek krusial. Bahan yang dipilih untuk sebuah bangunan dapat
mempengaruhi segala hal mulai dari estetika hingga daya tahannya, dan bahkan
dampaknya terhadap lingkungan. Pemilihan material pada pembangunan di kawasan
pesisir penting karena kawasan pesisir sendiri memiliki kondisi lingkungan yang keras
dan korosif, hal ini dikarenakan oleh faktor faktor alami seperti pengaruh air laut yang
mengandung garam yang dapat menyebabkan korosi pada material, pengaruh angin
216
yang dapat menyebabkan kerusakan pada material, dan pengaruh sinar matahari yang
dapat menyebabkan kerusakan pada material juga. Oleh karena itu material yang
digunakan pada kawasan pesisir harus tahan terhadap dari kondisi lingkungan seperti
diatas agar bangunan yang dibangun di kawasan pesisir dapat bertahan lama. Pemilihan
material juga merupakan pemilihan tekstur, hal ini berkaitan karena setiap material
memiliki teksturnya masing masing.
Arahan pemilihan material dan tekstur di kawasan pesisir kenjeran adalah

dengan menggunakan material seperti batu alam, kayu, baja, beton, keramik, Kaca
tempered dan cat anti korosi. Setiap material memiliki teksturnya masing masing,
material batu alam seperti granit dan batu marmer menciptakan tekstur licin yang cocok
digunakan untuk lantai dan dinding. Material kayu seperti kayu jati memiliki tekstur
halus, lurus, dan berpori kecil yang cocok untuk pintu dan jendela. Material baja dan
beton memiliki tekstur polos memberi kesan bersih dan modern yang cocok digunakan
untuk dinding, lantai, dan furniture. Material keramik memberikan tekstur polos yang
memberi kesan bersih dan elegan sehingga cocok dipakai sebagai lantai. Material kaca
tempered memiliki tekstur halus dan licin yang cocok digunakan sebagai jendela dan
pintu kaca.
Material material yang telah ditetapkan sebagai arahan tentunya memiliki

kelebihannya sendiri yang cocok dipakai untuk penggunaan di kawasan pesisir. Batu
alam memiliki keunggulan tahan pada kondisi pesisir seperti air laut, angin, dan sinar
matahari, serta batu alam ini memiliki nilai estetika yang tinggi. Kayu merupakan
material yang kuat dan kokoh, serta memiliki sifat alami dan dapat menciptakan kesan
yang hangat dan nyaman. Baja merupakan material yang kuat dan tahan terhadap korosi
sehingga cocok dipakai di kawasan pesisir. Material pendukung seperti cat anti korosi
juga merupakan hal penting, hal ini disebabkan cat anti korosi dapat membantu
mencegah korosi, meningkatkan daya tahan logam, dan mempercantik tampilan logam
sebagai bahan dasar bangunan. Berikut adalah contoh gambar pemilihan material pada
kawasan pesisir.
217
Gambar 7.3.4 Ilustrasi Penerapan Arahan Pemilihan Material dan Tekstur
7.3.1.4 Harmonisasi Bangunan
Dalam membentuk kualitas visual sebuah kawasan, perlu adanya penataan

bangunan didalamnya, karena nilai visual kawasan akan meningkat dengan adanya
sebuah harmonisasi bangunn yang enak dipandang. Harmonisasi bangunan di kawasan
pesisir kenjeran dapat tercipta dengan penataan massa bangunan, pembagian blok yang
telah diarahkan membentuk harmonisasi bangunan menjadi lebih baik. Pembagian blok
seperti blok pemukiman dan blok perdagangan dan jasa membuat bangunan bangunan
yang ada didalamnya memiliki keseragaman fungsi sehingga hal ini bisa membuat
suatu harmonisasi bangunan. Harmonisasi blok perumahan tercipta karena adanya
arahan langgam dan fasad bangunan dengan tema modern minimalis, serta pemilihan
warna dengan warna tertentu yang membuat keragaman dari bangunan bangunan yang
ada pada blok perumahan. Harmonisasi bangunan pada blok perdagangan dan jasa
tercipta dari arahan ketinggian bangunan yang membuat bangunan seperti ruko
memiliki ukuran yang relatif sama sehingga menciptakan suatu harmonisasi bangunan.
Berikut adalah contoh harmonisasi bangunan yang diciptakan dari arahan yang telah
dibuat.
218
Gambar 7.3.4 Ilustrasi Harmonisasi Bangunan Pemukiman (Kiri)
Perdagangan dan Jasa (Kanan)
7.3.1.5 Integrasi Elemen Vegetasi dan Infrastruktur
Integrasi elemen vegetasi dan infrastruktur yang baik dapat menjadi cerminan
kualitas dan kesan visual kawasan yang baik juga. Arahan peningkatan kualitas visual
di kawasan pesisir kenjeran melalui integrasi vegetasi dan infrastruktur dapat tercipta
dengan perencanaan fungsi vegetasi dan infrastruktur yang saling mendukung pada
kawasan tersebut. Arahan elemen vegetasi dan infrastruktur yaitu dengan pembentukan
ruang terbuka hijau yang berfungsi sebagai penyatu kawasan pemukiman dengan
vegetasi. Arahan pada pemukiman adalah dengan adanya pedestrian dengan vegetasi
peneduh agar masyarakat yang berada di pemukiman tersebut bisa berjalan kaki dengan
nyaman karena ada vegetasi peneduh. Vegetasi pada pemukiman juga memiliki
berbagai manfaat seperti meningkatkan kualitas udara, mengurangi efek panas
perkotaan, meningkatkan kualitas air, dan meningkatkan kualitas hidup masyarakat
yang hidup di pemukiman tersebut. Arahan pada perdagangan dan jasa adalah dengan
adanya vegetasi di sekitar ruko atau perdagangan dan jasa adalah dengan pemanfaatan
vegetasi untuk bangunan agar terhindar dari panas matahari dan mengurangi polusi
yang ada di sekitar bangunan. Arahan pada pariwisata adalah dengan memanfaatkan
vegetasi sebagai daya tarik wisata tersebut, vegetasi yang dipilih adalah vegetasi seperti
bunga yang bisa dibuat untuk taman wisata. Berikut adalah gambar integrasi elemen
vegetasi dan infrastruktur.
219
Gambar 7.3.5 Ilustrasi Integrasi Vegetasi dan Infrastruktur
220
LAMPIRAN
221
222
223
224
225

Laporan Akhir Perancangan Kota

Diunggah oleh

Informasi Dokumen

Hak Cipta

Format Tersedia

Bagikan dokumen Ini

Bagikan atau Tanam Dokumen

Opsi Berbagi

Apakah menurut Anda dokumen ini bermanfaat?

Apakah konten ini tidak pantas?

Hak Cipta:

Format Tersedia

Laporan Akhir Perancangan Kota

Diunggah oleh

Hak Cipta:

Format Tersedia

1

LAPORAN ANALISIS DAN PANDUAN RANCANGAN 2D

INTEGRASI KAWASAN PERDAGANGAN DAN JASA PADA PESISIR KENJERAN

Mochamad Yusuf, ST, M.Sc

Leonardo Nicholas Sugianto (5015211096)

DEPARTEMEN PERENCANAAN WILAYAH DAN KOTA

Surabaya, 05 November 2023

Tabel 3.2.1 Variabel dalam Analisa Optimasi Harga..................................................................... 15

Peta 3.1.1 Delineasi Kawasan Perancangan.................................................................................... 6

1.1 Latar Belakang

Perancangan kota di wilayah pesisir melibatkan proses perencanaan dan

Berdasarkan dokumen Rencana Detail Tata Ruang UP III Tambak Wedi,

1.2 Rumusan Masalah

1. Bagaimana mendapatkan data faktual wilayah perancangan pesisir Kenjeran sebagai

2. Bagaimana mengintegrasikan potensi yang efektif antara masyarakat kelas menengah

3. Bagaimana pengembangan perancangan kota pada penciptaan kawasan pesisir yang

TUJUAN DAN SASARAN

2.1 Tujuan Penelitian

Berdasarkan rumusan masalah yang telah dirumuskan, maka dapat diketahui

2.2 Sasaran Penelitian

1. Mendapatkan data faktual kawasan pesisir kenjeran.

2. Mengintegrasikan potensi yang efektif antara masyarakat kelas menengah ke atas

3. Mengembangkan perancangan kota pada penciptaan kawasan pesisir yang terpadu

3.1 Lingkup Kawasan Perencanaan

Seperti yang disebutkan sebelumnya bahwa kawasan perancangan ini mengambil

3.2.1 Tata Guna Lahan

Tata Guna Lahan merupakan rancangan dua dimensi berupa denah

3.2.2 Tata Massa Bangunan dan Bentuk Bangunan

Bentuk dan massa bangunan ini menganalisis mengenai bagaimana bentuk

3.2.2.1 Intensitas Pemanfaatan Ruang

Besar pembangunan yang diperbolehkan berdasarkan batasan kepadatan

A. Koefisien Dasar Bangunan (KDB)

Koefisien Dasar Bangunan (KDB) adalah angka persentase

B. Koefisien Lantai Bangunan (KLB)

Koefisien Lantai Bangunan (KLB) adalah angka persentase

C. Koefisien Daerah Hijau (KDH)

Koefisien Daerah Hijau (KDH) adalah rangka persentase

3.2.2.2 Ketinggian bangunan

3.2.2.3 Lintasan lintasan terbang pesawat

Lintasan terbang pesawat merupakan ruang udara di sekitar bandar udara,

Setiap Bandar Udara harus mempunyai Kawasan Keselamatan Operasi

Gambar 3.2.2 Ilustrasi KKOP

3.2.2.4 Sky Exposure Plane (SEP)

Kriteria Sky Exposure Plane dipertimbangkan atas kondisi fisik dasar

Gambar 3.2.3 Ilustrasi Sky Exposure Plane (SEP)

Berdasarkan Permen PU No. 20 Tahun 2011, Sky Exposure Plane (SEP)

(Dengan menggunakan asumsi ketinggian(h) adalah 1,5 rumija(d))

3.2.2.5 Optimasi Harga

Optimasi harga merupakan sebuah pertimbangan yang didasarkan pada

δC :Selisih total biaya konstruksi per unit luas (rupiah)

δL :Selisih keuntungan luas lahan dengan dibuat bertingkatnya

LP :Harga lahan eksisting (/m2)

Dengan menggunakan analisis tersebut, jika nilai δC/δL lebih kecil

1 Jumlah lantai Jumlah tingkatan pada sebuah bangunan

Luas tiap lantai/luas lantai dasar didapatkan dari

Lahan yang diperuntukkan untuk mendirikan

Merupakan selisih luas lantai pada tingkat (n)

Biaya konstruksi dapat diperoleh melalui informasi

Selisih biaya Selisih biaya yang dikeluarkan dalam membangun

Merupakan tabungan luas lahan yang dikalikan

Sumber : Permen PU No. 5 Tahun 2020

Dalam menganalisis diperlukan konstanta sebagai pengali sebagai acuan

Tabel 3.2.2 Konstanta Pengali Perhitungan Biaya Konstruksi

Jumlah Lantai Bangunan Harga Satuan per m2 Tertinggi