LEGAL OPINION

A. KRONOLOGI KASUS/DUDUK PERKARA

B. MASALAH HUKUM

1. Apa perbedaan Akta Otentik dengan Akta dibawah tangan ?

2. Bagaimana kekuatan hukum dari Akta Otentik dan Akta dibawah tangan

C. DASAR HUKUM

1. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 2 Tahun 2014 Tentang

Perubahan Atas Undang-Undang Nomor 30 Tahun 2004 Tentang Jabatan
Notaris;
2. Kitab Undang-Undang Hukum Acara Perdata;
3. Undang-undang No. 51 Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-
undang No. 5 Tahun 1986 tentang Peradilan Tata Usaha Negara
4. Kitab Undang-Undang Hukum Acara Pidana;
5. Perjanjian Pengikatan Jual Beli Apartemen Taman Melati Yogyakarta
@Sinduadi Nomor 50-04/TM-SAR/PPJB/2017 Tanggal 28 April 2017;

D. ANALISA
1. Apa perbedaan Akta Otentik dengan Akta dibawah tangan ?
Setiap manusia dalam melakukan perikatan/perjanjian baiknya selalu
menuliskan agar supaya terhindar dari hal-hal yang tidak kita inginkan, sejalan
dengan itu, Allah S.W.T dalam Al-Quran berfirman : “apabila kalian bermuamalah
(melakukan perjanjian) tidak secara tunai untuk waktu yang ditentukan,
hendaklah kalian menuliskannya” (QS Al-Bawarah [2]:282). Hal itu berhubungan
dengan salah satu sifat alamiah manusia yaitu salah dan lupa sehingga jika
dicatatkan dapat meminimalisir atau bahkan menghilangkan kemungkinan
 terjadinya kesalahan, dan juga sebagai bukti-bukti diantara para pihak bahwa kita
telah bermuamalah.
Perjanjian yang dibuat dalam bentuk tulisan dapat berupa akta, yang pada
umumnya akta itu adalah suatu surat yang ditandatangani oleh para pihak yang
membuatnya, serta memuat keterangan tentang kejadian-kejadian atau hal-hal
yang merupakan dasar dari perjanjian tersebut dibuat. Selanjutnya menurut
Sudikno Mertokusumo di dalam bukunya menjelaskan bahwa akta adalah surat
yang diberi tanda tangan, yang memuat peristiwa yang menjadi dasar dari pada
suatu haka tau perikatan, yang dibuat sejak semula dengan sengaja untuk
pembuktian1. Sehingga akta dalam prakteknya sangatlah penting karena juga
dibuat sebagai dasar pembuktian di Pengadilan apabila terjadi hal-hal yang tidak
diinginkan oleh para pihak yang telah membuat perikatan.
Selain itu, akta haruslah ditandatangani oleh para pihak, keharusan tanda
tangan ini tertuang dalam Pasal 1869 KUH Perdata. Alasannya tidak lain bertujuan
untuk membedakan antara akta yang satu dengan yang lainnya. Jadi fungsi dari
tanda tangan pada suatu akta juga untuk memberi ciri sebuah akta.
Akta sendiri dapat dibedakan menjadi dua, yaitu :
1. Akta Otentik, dan
2. Akta dibawah tangan.

1. Akta Otentik

Akta Otentik menurut pasal 1868 KUH Perdata adalah “suatu akta yang
didalam bentuk yang telah ditentukan oleh Undang-undang, dibuat oleh atau di
hadapan pegawai-pegawai umum yang berkuasa untuk itu di tempat dimana akta
itu dibuatnya”. Dan dalam Pasal 101 ayat (a) Undang-undang No. 51 Tahun 2009
tentang Perubahan Kedua atas Undang-undang No. 5 Tahun 1986 tentang
Peradilan Tata Usaha Negara, menyatakan bahwa Akta Otentik adalah surat yang
dibuat oleh atau di hadapan seorang pejabat umum yang menurut peraturan
perundangundangan berwenang membuat surat itu dengan maksud untuk
dipergunakan sebagai alat bukti tentang peristiwa atau peristiwa hukum yang

1
Sudikno Mertokusumo, Hukum Acara Perdata Indonesia, Op.Cit., hlm. 110
 tercantum di dalamnya. Pegawai atau pejabat umum yang dimaksud antara lain
ialah Notaris, Panitera, Jurusita, Pegawai Pencatat Sipil, Hakim dan Sebagainya.
Berdasarkan penjelasan tersebut, Akta dapat dikatakan memiliki otensitasnya
sebagai Akta uang Otentik jika memenuhi ketentuan sebagaimana telah diatur
dalam Pasal 1868 KUH Perdata, yaitu :

1. Akta itu harus dibuat oleh atau dihadapan seorang pejabat umum, yang
berarti akta-akta Notaris yang isinya mengenai perbuatan, perjanjian dan
ketetapan harus menjadikan Notaris sebagai pejabat umum.
2. Akta itu harus dibuat dalam bentuk yang ditentukan oleh Undang-
Undang,maka dalam hal suatu akta dibuat tetapi tidak memenuhi syarat ini
maka akta tersebut kehilangan otensitasnya dan hanya mempunyai
kekuatan sebagai akta di bawah tangan apabila akta tersebut
ditandatangani oleh para penghadap
3. Pejabat umum oleh atau di hadapan siapa akta tersebut dibuat, harus
mempunyai wewenang untuk membuat akta tersebut, sebab seorang
Notaris hanya dapat melakukan atau menjalankan jabatannya di dalam
daerah hukum yang telah ditentukan baginya. Jika notaris membuat akta
yang berada di luar daerah hukum jabatannya maka akta yang dibuatnya
menjadi tidak sah.

Otentik itu berarti sah, akta otentik harus dibuat di hadapan pejabat yang
berwenang. Oleh karena notaris itu merupakan pejabat yang berwenang dalam
membuat akta, maka akta yang dibuat dihadapan atau oleh notaris merupakan
akta otentik, atau akta itu sah. Pasal 1870 KUH Perdata kemudian menegaskan
bahwa akta otentik memberikan suatu bukti yang sempurna (terkuat) tentang apa
yang termuat di dalamnya, serta dapat pula ditentukan bahwa siapapun terikat
dengan akta tersebut, sepanjang berhubungan langsung dengan pokok isi akta.
Jika akta disangkal mengenai kebenarannya, maka penyangkal harus membuktikan
mengenai ketidakbenarannya.

Kemudian di dalam Pasal 1868 KUH Perdata juga dijelaskan bentuk Akta Otentik
ada dua, yaitu :

1. Akta Partij atau akta para pihak Adalah akta yang dibuat di hadapan
notaris. Artinya akta yang dibuat berdasar keterangan atau perbuatan para
pihak yang menghadap notaris dan keterangan atau perbuatan itu agar
dikonstatir oleh notaris untuk dibuatkan menjadi akta.
2. Akta Relaas atau akta pejabat Adalah akta yang dibuat oleh notaris sebagai
pejabat umum yang memuat uraian secara otentik tentang semua
peristiwa atau kejadian yang dilihat, dialami, dan disaksikan oleh notaris itu
sendiri. Misalnya berita acara RUPS.
 Notaris sebagai pejabat yang berwenang dalam membuat Akta Otentik harus
memperhatikan setiap unsurnya, baik unsur formil maupun unsur materiil dari akta
yang akan dibuatnya. Dalam badan Akta sendiri harus memuat beberapa hal,
yakni :2

1. Nama lengkap, tempat tanggal lahir, kewarganegaraan, pekerjaan, jabatan,

kedudukan, tempat tinggal para penghadap, dan/atau orang yang mereka
wakili.
2. Keterangan mengenai kedudukan bertindak para penghadap
3. Isi akta yang merupakan kehendak dan keinginan dari pihak yang
berkepentingan
4. Nama lengkap, tempat tanggal lahir, serta pekerjaan, jabatan kedudukan,
dan tempat tinggal tiap-tiap saksi pengenal.

Dan selain itu, Akta Otentik itu juga harus mengandung empat unsur, yaitu:
kejelasan, kelengkapan, kebenaran, dan keabsahan.

Adapun keuntungan/manfaat dari Akta Otentik sebagaimana dikemukakan oleh

Habib Adjie di dalam bukunya, bahwa Akta Otentik memiliki tiga manfaat yakni : 3

1. Bagi para pihak yang membuat perjanjian secara akta notariil ialah
mendapatkan kepastian hukum yang pasti dari apa yang dituliskan dalam
akta notariil tersebut;
2. Memberikan rasa aman bagi para pihak yang membuat perjanjian karena
apabila salah satu pihak merasa dirugikan oleh pihak lainnya maka, pihak
yang merasa dirugikan tersebut dapat menuntut berdasarkan akta notariil
tersebut;
3. Dalam hal pembuktian, akta notariil mempunyai pembuktian yang
sempurna. Kesempurnaan akta notariil sebagai alat bukti, maka harus dilihat
apa adanya tidak perlu atau dinilai dan ditafsirkan lain, selain yang tertulis
dalam akta tersebut.

2. Akta di Bawah Tangan

Akta di Bawah Tangan adalah akta yang bentuknya bebas, pembuatannya

tidak harus di hadapan pejabat yang berwenang, namun tetap mempunyai
kekuatan pembuktian selama tidak disangkal oleh pembuatnya dan apabila harus
dibuktikan, pembuktian tersebut harus dilengkapi juga dengan saksi-saksi dan
bukti lainnya. Oleh karena itu biasanya di dalam Akta di Bawah Tangan sebaiknya

2
Herlien Budiono, 2013, Dasar Teknik Perbuatan Akta Notaris, PT. Citra Aditya Bakti, Bandung, hlm.17
3
5Habib Adjie, 2008, Sanksi Perdata Dan Administrative Terhadap Notaris Sebagai Pejabat Public, Refika
Aditama, Bandung, hlm. 49.
dimasukkan 2 orang saksi yang sudah cakap hukum untuk memperkuat
pembuktian.

Akta di bawah tangan menurut Pasal 101 ayat (b) Undang-Undang No. 51
Tahun 2009 tentang Perubahan Kedua atas Undang-Undang No. 5 Tahun 1986
tentang Peradilan Tata Usaha Negara yaitu surat yang dibuat dan ditandatangani
oleh pihak-pihak yang bersangkutan dengan maksud untuk dipergunakan sebagai
alat bukti tentang peristiwa atau peristiwa hukum yang tercantum di dalamnya.

Dalam penjelasan diatas dapat dikatakan bahwa Akta di Bawah Tangan

adalah Akta yang dibuat sendiri oleh pihak-pihak yang berkepentingan tanpa
bantuan dari pejabat yang berwenang, untuk tujuan sebagai alat bukti
dikemudian hari.

Adapun yang termasuk Akta di Bawah Tangan, yaitu :

1. Akta di Bawah Tangan,

Merupakan akta yang dibuat sendiri oleh para pihak dan
ditandatangani diatas materai (tanpa adanya keterlibatan dari pejabat
umum/Notaris);

2. Legalisasi
adalah akta di bawah tangan yang belum ditandatangani, diberikan
pada Notaris dan dihadapan Notaris ditandatangani oleh para pihak
yang bersangkutan, setelah isi akta dijelaskan oleh Notaris kepada
para pihak. Pada legalisasi, tanda tangannya dilakukan di hadapan
yang melegalisasi (Notaris);

3. Waarmeken
adalah akta di bawah tangan yang didaftarkan ke Notaris untuk
memberikan tanggal yang pasti. Akta yang sudah ditandatangani
terlebih dahulu oleh para pihak diberikan kepada Notaris untuk
didaftarkan, dan diberi tanggal yang pasti. Pada waarmerken, Notaris
tidak memastikan apakah para pihak memahami isi akta tersebut, dan
bisa diwakilkan oleh orang lain menggunakan surat kuasa pada saat
mendaftarkan akta nya ke Notaris.

Terkait penjelasan tersebut diatas, lebih rincinya lagi adalah sebagai berikut :

1. Legalisasi
Bahasa legalisasi sendiri artinya disahkan, maksutnya adalah Akta di
bawah tangan yang disahkan di hadapan Notaris/pejabat yang
berwenang, termasuk pada saat penandatanganan. Makna dilakukan
pengesahan terhadap Akta di Bawah Tangan (Legalisasi) adalah :
 a) Notaris menjamin bahwa benar orang yang tercantum
Namanya dalam perjanjian/kontrak adalah orang yang
menandatangani perjanjian/kontrak tersebut;
b) Notaris menjamin bahwa tanggal tanda tangan tersebut
dilakukan pada tanggal disebutkan dalam kontrak.

2. Waarmeken
Bahasa Waarmeken sendiri artinya adalah dibukukan, yang artinya
adalah Akta yang telah ditandatangani pada hari dan tanggal yang
disebutkan dalam Akta oleh para pihak, dan tandatangan tersebut
bukan dilakukan didepan Notaris/pejabat yang berwenang. Makna
Akta
di Bawah Tangan yang dibukukan (Waarmeken) adalah :
“Bahwa yang dijamin oleh Notaris adalah Akta tersebut memang
benar telah ada pada hari dan tanggal dilakukan
pendaftaran/pembukuan oleh Notaris.”

Persamaan dari Akta Otentik dengan Akta di Bawah Tangan yaitu :

1. Dilihat dari aspek maksud pembuatan akta, baik akta autentik maupun
akta di bawah tangan merupakan akta yang dibuat dengan tujuan
untuk dijadikan bukti dari suatu perbuatan hukum;
2. Dilihat dari aspek pembuktian akta terhadap pihak ketiga, Akta Otentik
dan Akta di Bawah tangan sama-sama bersifat alat bukti bebas

Sedangkan untuk perbedaan antara Akta Otentik dengan Akta di

Bawah Tangan adalah sebagai berikut :

1. Akta Otentik
a) Akta Otentik dibuat dalam bentuk sesuai dengan yang
ditentukan oleh undang-undang;
b) Harus dibuat oleh atau di hadapan pejabat umum yang
berwenang;
c) Mempunyai kekuatan pembuktian yang sempurna, terutama
mengenai waktu, tanggal pembuatan, dan dasar hukumnya;
d) Kalau kebenarannya disangkal, maka si penyangkal yang harus
membuktikan ketidakbenarannya.

2. Akta di Bawah Tangan

a) Tidak terikat hukum formal melainkan bebas;
b) Dapat dibuat bebas oleh setiap subjek hukum yang
berkepentingan;
c) Apabila diakui oleh para pihak yang bertandatangan atau tidak
disangkal, Akta tersebut mempunyai kekuatan pembuktian yang
sempurna sama halnya seperti Akta Otentik;
d) Tetapi apabila kebenarannya disangkal, maka pihak yang
mengajukan Akta di Bawah Tangan sebagai bukti, yang harus
membuktikan kebenarannya (melalui bukti atau saksi-saksi).
e)