1.

Analisis Prinsip-Prinsip yang Tidak Sesuai dalam Penilaian Aset

Pada kasus pembelian lahan RS Sumber Waras oleh Pemprov DKI, terdapat beberapa prinsip
penilaian aset yang tidak sesuai, yaitu:

 Ketidakcermatan dalam Penentuan Lokasi dan Nilai Jual Objek Pajak (NJOP): BPK
mengidentifikasi bahwa Pemprov DKI salah menentukan lokasi lahan yang seharusnya
terletak di Jalan Tomang Utara, bukan Jalan Kyai Tapa. Hal ini menyebabkan ketidaksesuaian
dalam penentuan NJOP yang tepat. Prinsip kehati-hatian (due diligence) seharusnya
diterapkan lebih seksama dalam memverifikasi lokasi dan nilai pasar yang berlaku.
 Kurangnya Kajian dan Perencanaan yang Matang: BPK menyatakan bahwa tidak ada
pengkajian dan perencanaan matang sebelum pembelian lahan. Prinsip pengkajian risiko dan
analisis kelayakan finansial harus diterapkan untuk memastikan bahwa pembelian aset telah
melalui pertimbangan yang komprehensif dan berdasarkan data yang akurat.
 Kesepakatan Harga Berdasarkan NJOP yang Tidak Valid: Penggunaan NJOP Rp 20 juta per
meter dianggap terlalu tinggi dibandingkan dengan harga yang seharusnya Rp 7 juta per
meter. Prinsip penilaian aset yang wajar (fair value) harus mempertimbangkan nilai pasar
yang sebenarnya, bukan hanya NJOP, yang bisa saja tidak mencerminkan nilai pasar terkini.

2. Pendekatan Penilaian untuk Memperoleh Nilai Wajar Tanah Sumber Waras

Untuk memperoleh nilai wajar dari lahan Sumber Waras, pendekatan yang harus dilakukan meliputi:

 Pendekatan Pasar (Market Approach): Pendekatan ini menggunakan data penjualan properti
serupa di sekitar lokasi yang sama untuk menentukan nilai pasar tanah. Ini termasuk
membandingkan karakteristik properti seperti lokasi, ukuran, dan kondisi fisik.
 Pendekatan Pendapatan (Income Approach): Menilai nilai tanah berdasarkan potensi
pendapatan yang bisa dihasilkan dari properti tersebut. Hal ini berguna jika lahan tersebut
direncanakan untuk dikembangkan menjadi properti komersial.
 Pendekatan Biaya (Cost Approach): Menilai nilai tanah berdasarkan biaya yang diperlukan
untuk mengganti atau mereplikasi properti dengan menggunakan harga material dan tenaga
kerja saat ini, dikurangi dengan penyusutan yang telah terjadi.

Teori Pendukung
Menurut Smith dan Parr (2005) dalam bukunya "Valuation of Intellectual Property and Intangible
Assets", penilaian aset harus mempertimbangkan berbagai pendekatan yang mencakup:

 Relevansi Data Pasar: Menggunakan data dari penjualan properti sejenis yang relevan dan
terkini.
 Analisis Risiko dan Kelayakan: Melakukan analisis risiko terkait dengan transaksi dan
kelayakan finansial untuk memastikan kesesuaian nilai yang diusulkan.
 Transparansi dan Justifikasi Nilai: Menyediakan justifikasi yang jelas untuk nilai yang
ditentukan, berdasarkan data pasar dan analisis ekonomi yang solid.
Dengan mengaplikasikan teori ini, Pemprov DKI dapat menghindari kesalahan penilaian dengan
mengadopsi pendekatan penilaian yang lebih komprehensif dan berbasis data pasar yang valid.
Kesimpulan
Untuk menyelesaikan permasalahan yang terjadi pada kasus RS Sumber Waras, prinsip-prinsip kehati-
hatian dan pengkajian risiko harus ditegakkan dalam proses penilaian aset. Menggunakan pendekatan
penilaian pasar, pendapatan, dan biaya secara bersamaan akan memberikan gambaran nilai wajar yang
lebih akurat, mengurangi risiko hukum dan kerugian finansial di masa depan.

Referensi

Smith, G. V., & Parr, R. L. (2005). Valuation of Intellectual Property and Intangible Assets. John
Wiley & Sons.