Penilaian Properti
Penilaian Properti
1
PENGERTIAN PROPERTI
3
SKEMA PENGGOLONGAN PROPERTI ATAU
HARTA KEKAYAAN SESUAI SIFATNYA
Real Property
Goodwill
Hak Paten
Franchises
PROPERTY Intangible Asset Merk Dagang (Trade Mark)
Hak Cipta (Copy Right)
Saham
Investasi
Surat Berharga Deposito
4
KLASIFIKASI PROPERTI
BERDASARKAN JENISNYA
• Tanah
Real Property • Bangunan
• Sarana Pelengkap
6
Kegiatan Usaha (business) adalah setiap kegiatan di bidang komersial
industri jasa atau investasi yang menyelenggarakan aktivitas ekonomi.
Bisnis pada umumnya dijalankan oleh badan usaha yang mencari untung
yang kegiatan usahanya untuk memberikan produk barang dan atau jasa
kepada konsumen.
Terkait erat dengan konsep kegiatan badan usaha adalah istilah-istilah
kegiatan usaha perusahaan (operating company), yakni suatu kegiatan
usaha (bisnis) yang menjalankan suatu aktivitas ekonomi dengan membuat,
menjual, atau memperdagangkan suatu produk barang dan tau jasa, dan
perusahaan yang masih menjalankan kegiatan usahanya (going concern),
yakni suatu badan usaha yang biasanya dipandang sebagai pengoperasian
usahanya berkelanjutan di masa depan yang dapat diramalkan tanpa ada
maksud dan tanpa perlu adanya likuidasi atau pengurangan secara material
skala pengoperasiannya.
Hak-hak yang melekat pada kepemilikan suatu kegiatan bisnis atau pada
tanah hak dan bangunan (properti), misalnya, untuk menggunakan,
menempati, menjual, menyewakan, atau mengelola;
Hak-hak yang melekat dalam sebuah perjanjian (kontrak) yang memberikan
suatu opsi untuk membeli, atau sewa-menyewa yang memuat opsi untuk
membeli, misalnya, untuk melaksanakan atau tidak melaksanakan; atau
Hak-hak yang melekat pada kepemilikan atas suatu penerbitan surat
berharga (misalnya, untuk mempertahankan atau untuk melepaskannya)
8
PENGERTIAN ASET
ASET dapat diartikan sebagai suatu sumber daya yang dikuasai atau
dikendalikan oleh pemiliknya sebagai akibat dari peristiwa masa lalu
dan dari mana manfaat ekonomi diharapkan dapat diperoleh oleh
pemiliknya.
Kepemilikan ata aset itu sendiri sebenarnya bersifat berwujud, namun
aset yang dimiliki dapat bersifat berwujud (tangible assets) atau tidak
berwujud (intangible assets)
Suatau aset dapat diakui di neraca keuangan apabila aset tersebut
memberikan kemungkinan keuntungan di masa akan datang kepada
pemiliknya dan aset tersebut adalah biaya atau nilai yang dapat diukur
secara andal.
Standar akuntasi untuk laporan keuangan membagi aset atas berwujud
dan tidak berwujud.
Konsep ini diterjemahkan sebagai aktiva lancar (current assets).
Aktiva tidak lancar terdiri dari dua kategori; yakni Aktiva Tetap (PSAK
No. 16) atau Property, Plant and Equipment dalam pemahaman yang
sama seperti yang tertera di International Accounting Standard No. 16
(IAS – 16)
Kategori kedua disebut Aktiva Kain-lain (Other Non-Current Asset)
9
Seluruh istilah aktiva tidak lancar yang tergolong kepada aktiva
berwujud dalam terminologi Internasional (International Accounting
Standards/IAS atau International Public Sector Accounting Standards /
IPSAS) menggunakan istilah Property, Plant and Equipment.
Definisi menurut PSAK No. 16 (draft edisi revisi), Aktiva Tetap adalah :
10
KONSEP TANAH
Atribut yang melekat terhadap tanah
Setiap bidang tanah adalah unik, baik dari segi komposisi fisik
maupun lokasi (unique)
Tanah secara fisik tidak dapat dipindahkan (Immobile)
Tanah merupakan benda yang tahan lama (durable)
Persediaan tanah terbatas (finite)
Tanah berguna untuk manusia (useful)
Segi Kegunaan Tanah
Pertanian
Industri
Komersial
Suaka
Rekreasi
Yang mempengaruhi penggunaan tanah
Iklim
Topografi
Distribusi SDA, Penduduk dan Industri
Kecenderungan perubahan dalam sektor ekonomi, penduduk,
teknologi dan budaya
11
PENGERTIAN PENILAIAN
12
Menurut USPAP “the act or process of estimating value, an estimate of
value of, or pertaining to appraising and related function” appraisal
practice – appraisal services.
Appraisal diartikan penilaian dan penaksiran. Begitu juga Valuation
Istilah “Appraisal dan Appraiser” dipakai di Amerika, sedangkan
“Valuation dan Valuer” di negara Inggris dan Negara Persemakmuran.
Dari pengertian diatas hal yang tidak dapat dipisahkan, yaitu
pengertian “Valuation (Penilaian) – Valuer (Penilai) – Value (Nilai)”.
Hal yang perlu digaris bawahi :
13
SEJARAH PERKEMBANGAN PENILAIAN
DI EROPA
14
SEJARAH PERKEMBANGAN PENILAIAN
DI INDONESIA
Jaman Kolonial
- Klasiran : klastanah tanah pertanian
- Juru Ukur dan Land Surveyor
Jaman Kemerdekaan
- Ipeda Perpajakan
- Pegadaian
16
Level of Information
Tinggi Rendah
17
PENGERTIAN DAN KONSEP
PENILAIAN PROPERTI / ASSET
19
PRINSIP NILAI
Pengertian Nilai : adalah nilai ekonomis yang dikaitkan dengan daya guna
dan manfaat (benefit) yang dapat dinikmati oleh pemiliknya baik manfaat
finansial maupun manfaat non finansial.
Investasi Properti : “keuntungan”
- Income (Pendapatan)
- Appreciation (Kenaikan Nilai)
- Added Value (Penambahan Nilai)
Tipe Nilai terbagi menjadi 2 (dua)
1. Nilai Pasar
2. Nilai Selain Nilai Pasar
Definisi Market Value secara universal
“The most probable price, as of a specified date, in cash, or in terms
equivalent to cash, or in other precicely revealed terms, for which the
specified property rights sould sell after reasonable exposure in a
competitive market under all conditions requisite to a fair sale, with the
buyer and seller each acting prudently, knowledgeably, and for selft
interest, and assuming that neither undue duress”
20
Definisi Market Value Menurut International Standards (International
Valuation Standards Committee / IVSC)
“Market Value is the estimated amount for which a property should
exchange on the date of valuation between a willing buyer and a welling
seller in arm’s – lenght transaction after proper marketing where in the
parties had each acted knowedgeably, prudently, and without
compulsion”.
Nilai Pasar menurut SPI didefinisikan sebagai:
“Perkiraan jumlah uang pada tanggal Penilaian yang dapat diperoleh dari
transaksi jual – beli atau hasil penukaran suatu asset, antara pembeli
yang berminat membeli dan penjual yang berminat menjual, dalam suatu
transaksi bebas ikatan, yang penawarannya dilakukan secara layak, dan
kedua pihal masing-masing mengetahui, bertindak hati-hati dan tanpa
paksaan.”
Prinsip Utamanya adalah: Asset dapat
Ditransfer/dipindah-tangankan/diperjual-
belikan dalam pasar terbuka.
Mempunyai Daya Guna
21
NILAI
NILAI SELAIAN
PASAR NILAI
PASAR
22
Turunan dari Nilai Pasar yang sering dipakai adalah:
1. Nilai Pasar untuk Dipindahkan (Market Value for Removal)
umumnya dengan prinsip utama berdasarkan pemindahan dari
properti ke lokasi lain.
2. Nilai Pasar Untuk Penggunaan Yang Ada (Market Value for
Existing Use)
– Kelanjutan dari Penggunaan yang ada
– Mengabaikan penggunaan terbaik dan tertinggi dari asset,
peruntukan dan penggunaan apa adanya
3. Nilai Realisasi Bersih (Net Realisable Value)
– Nilai Pasar dikurangi biaya Penjualan dan biaya
Penyelesaian
– Sebelum Pembayaran pajak pengalihan asset
– Waktu transaksi uang cukup
23
4. Nilai Realisasi Bersih Terbatas (Net Restricted Realisable Value)
– Waktu Penawaran terbatas dengan mempertimbangkan sifat properti
dan kondisi pasar
5. Nilai Jual Paksa (Forced Sale Value) atau Nilai Likuidasi (Liquidation Value)
– Jangka waktu penawaran pendek
– Ada kondisi yang memaksa melakukan transaksi jual-beli
6. Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)
“Perkiraan jumlah uang sewa yang dapat diperoleh dari penyewaan suatu
properti pada tanggal penilaian, antara pemilik yang berminat menyewakan
dan penyewa yang berminat menyewa dalam transaksi bebas ikatan, yang
penawarannya dilakukan secara layak, dan tiap-tiap pihak mengetahui,
bertindak hati-hati dan tanpa paksaan”
7. Nilai Sewa Pasar (Market Rental Value)
Istilah yang digunakan bila perjanjian / persyaratan sewa menyewa
diketahui, dinyatakan atau diasumsikan, dan persyaratan tersebut berbeda
dengan persyaratan yang diasumsikan dalam definisi Nilai Sewa Pasar”
24
Nilai selain Nilai Pasar adalah:
1. Estimasi Biaya Pengganti Terdepresiasi, yang didapat
dengan dasar Depreciated Replacement Cost (Metode
Biaya Pengganti Terdepresiasi)
– Properti khusus, jarang/tidak pernah dijual secara
terbuka di pasar
– Asset Publik yang tidak mempunyai arus keuangan
dan tidak diperjual-belikan
2. Nilai Asuransi (Insurable Value)
3. Nilai Buku (Book Value)
4. Nilai Kena Pajak (Assesed, Rateable, Taxable Value)
5. Nilai Khusus (Special Value)
25
Properti Tidak Khusus
Nilai Pasar
26
Properti Khusus BISA NGGAK YA
DIJUAL ?
Nilai Selaian
Nilai Pasar
(DRC ?)
BERAPA YA
NILAINYA ?
27
Matrik Penilaian berpedoman kepada pemahaman SPI 2002
Basis Nilai Tujuan Kategori Aset
No. Uraian
NP BNP LK JM ATK AK
1. Basis Nilai
2. Tujuan Penilaian
- Laporan Keuangan (LK) X X X X
- Jaminan (JM) X X
3. Kategori Aset
28
KONSEP NILAI – BIAYA - HARGA
31
KARAKTERISTIK PASAR REAL ESTAT
33
EKSTERNALITAS DAN NILAI
34
PRINSIP-PRINSIP PENILAIAN
“Prinsip penilaian adalah prinsip ekonomi dan hukum yang berlaku dalam penilaian”
Beberapa Prinsip Penilaian yang perlu di perhatikan :
1. Prinsip Penggunaan yang Semaksimal Mungkin (Principle of Highest and Best Use)
• Legally Permissable (memenuhi syarat fisik)
• Physically Feasible (memenuhi permintaan pasar menghasilkan
positif return).
• Maximally Productive (memenuhi hasil maksimal)
2. Prinsip Penawaran dan Permintaan (Principle of Supply and Demand)
3. Prinsip Pengganti (Principle of Subtitution)
4. Prinsip Keuntungan Yang Diharapkan Properti (Principle of Anticipation)
5. Prinsip Adanya Perubahan – Perubahan (Principle of Change)
6. Prinsip Kesesuaian (Principle of Conformity)
7. Prinsip Persaingan (Principle of Competition)
8. Prinsip Penambahan dan Pengurangan (Principle of Increasing and Decreasing
Return)
9. Prinsip Kontribusi (Principle of Contribution)
10. Prinsip Keseimbangan (Principle of Balance)
35
KEGUNAAN TERTINGGI DAN TERBAIK
(The Highest and The Best Use)
1. Legally Permissable
2. Physically Possible
3. Financially Feasible
4. Maximally Productive
Feaslibility Analisis
Untuk menentukan urutan nilai berdasarkan criteria variable,
seperti rate of return, residual value, dll.
Menghitung NOI/cash flow dan pemilihan kapitalisasi / tingkat
diskon yang layak untuk menentukan nilai property.
Highest And Best Use (HBU) :
Analisis keuangan yang menghasilkan nilai tertinggi Analisis keuangan
khusus, waktu dan partisipan pasar
37
Dalam menganalisis HBU, harus dibedakan antara
HBU tanah kosong (land though vacant), dan
HBU yang terbangu (as improved)
1. Apabila tanah kosong, yang harus dianalisis adalah :
Digunakan untuk apa tanah tersebut ?
Harus dipertimbangkan hubungan antara kegunaan saat itu
dengan kegunaan-kegunaan potensialnya
Dua alasan untuk mengidentifikasi HBU tanah kosong dalam
penilaian :
- Untuk mengestimasi nilai sebagian tanah
- Untuk mengidentifikasi perbandingan harga atas tanah
kosong tersebut.
2. Apabila Tanah yang telah dibangun; yang harus dianalisis adalah :
Kegunaan yang memaksimalkan nilai sebuah investasi properti,
konsisten dengan rate of return harus dikalkulasikan bagi kedua
jenis penggunaan tadi, dengan mempertimbangkan seluruh
investasi dan capital expenditurnya.
38
Dua alasan untuk menggunakan analisis HBU atas
tanah yang telah dibangun
Untuk mengidentifikasi kegunaan properti yang diharapkan akan
menghasilkan overall rate of return yang tertinggi atas modal yang
diinvestasikannya.
Untuk membantu mengidentifikasi properti pembanding.
1. Legally Permissable; kegunaan apa yang diijinkan menurut peraturan :
a. Zoning
b. Jenis bangunan / konstruksi
c. Lingkungan
d. Dll.
2. Physically Possible; kegunaan apa yang mungkin untuk dibangun
diatas tanah tersebut :
a. Menurut ukuran
b. Permukaan
c. Kontur
d. Kesuburan
e. Irigasi
f. Akesibilitas
g. Risiko bencana alam, yang memungkinkan membatasi kegunaan
potensialnya
39
3. Financially Feasible; kegunaan apa yang secara finansial layak.
Tentukan kegunaan yang mana yang akan menghasilkan income, atau
return, sama atau lebih besar dibanding dengan pengeluaran dan
kewajiban finansial serta amortisasi modal.
40
KEDUDUKAN PENILAI
DALAM PENILAIAN
Kualifikasi Penilai
Penilai Berizin : adalah penilai bersertifikat yang memiliki izin
penilai yang berlaku dari pemerintah sesuai dengan keputusan
menteri dari departemen terkait. Hanya penilai berizin yang berhak
menanda tangani laporan penilaian.
Penilai Bersertifikat : penilai terdaftar yang memiliki sertifikat penilai
dari asosiasi profesi penilai yang diakui Pemerintah untuk
melaksanakan penilaian sesuai keahliannya.
Penilai Terdaftar : penilai yang menjadi anggota asosiasi profesi
penilai yang diakui Pemerintah.
Penilai Asing : penilai bukan anggota asosiasi penilai Indonesia,
mempunyai izin praktek dari negaranya, serta menjadi anggota
asosiasi penilai yang menjadi anggota dari Komite Standar Penilaian
Internasional.
41
Sifat Profesi Penilai
42
BIDANG KEAHLIAN PENILAI DI INDONESIA
43