INVESTASI DAN ANALISIS KELAYAKAN

1 . Investasi
a . Modal Tetap
1) Pengurusan perizinan
2) Pembebasan Lahan
3) Konstruksi atau Rekayasa
4) Peralatan ( pengolahan, pemurnian, pegangkutan dan lain-lain).
b . Modal Kerja
c . Sumber Dana

2 . Analisis Kelayakan
a . Biaya Produksi (termasuk biaya pengelolaan dan pemantauan lingkungan K-3)
b . Pendapatan Penjualan
c . “Cash Flow” (aliran uang tunai)
d . Perhitungan “Discounted Cash Flow Rate of Return”/” Interal Rate of Return”
(DCFROR/IRR).
e . Perhitungan “Break Even Point” (BEP)
f . Waktu Pengembalian Modal
g . Analisa Kepekaan dan Resiko
 Tahun
No Uraian 0 1 2 3 4 5
1 (+)Pendapatan
Hasil Penjualan Produk
CASH (-) Royalty
FLOW (+)Nilai Sisa
2 (-)Biaya Produksi
a. Biaya Variabel
Biaya Operasi
Retribusi
K3 & Lingkungan
Pengembangan Masyarakat / CSR

b. Biaya Tetap
Gaji Karyawan
Asuransi
PBB
Depresiasi
Amortisasi
Bunga Pinjaman
3 (+)Pendapatan Sebelum Pajak
4 (-) Pajak (25%)
 Tahun
No Uraian 0 1 2 3 4 5
6 (+)Depresiasi
7 (+)Amortisasi
8 (-) Total Investasi/Capital Cost
9 (+)Modal Kerja Kembali
10 (+)Pinjaman
11 (-) Pengembalian Pokok Pinjaman
12 (-) Penggantian Alat
13 Aliran Uang Tunai Bersih
14 Kumulatif Aliran Uang Tunai

Jika sebagian biaya investasi berasal dari pinjaman Bank, maka

digunakan i* rata – rata sbb :

D E
i* = -------------- ih + ------------------- is
D+E D +E
 EKONOMI TEKNIK
PENGERTIAN DASAR & TINGKAT BUNGA

PROGRAM STUDI TEKNIK METALURGI - TA

FAKULTAS TEKNOLOGI MINERAL
UPN “VETERAN” YOGYAKARTA
2019
PROYEK PENGUSAHAAN MINERAL
Proyek :
Suatu Kegiatan yang direncanakan & dilaksanakan dalam jangka waktu
tertentu dg mempergunakan Faktor Produksi Langka untuk mendapatkan
Manfaat

Kegiatan yang direncanakan :

Pengembangan sumber daya mineral baik oleh pemerintah maupun swasta

Faktor Produksi Langka : dana, sumber daya mineral, tenaga kerja, &
teknologi

Manfaat : manfaat finansial, manfaat makro ekonomi, manfaat politis dan

sosial budaya.
EVALUASI PROYEK PENGUSAHAAN MINERAL
Kegiatan untuk menentukan nilai semua faktor yang berpengaruh atas nilai
suatu proyek mineral / tambang atau kegiatan untuk memperkirakan kelaya
kan ekonomi dari alternatif-alternatif investasi proyek tambang.

Faktor yang dimaksud :

1. Cadangan endapan mineral
2. Tingkat produksi tambang
3. Tingkat produksi pengolahan / pemurnian
4. Pendapatan
5. Biaya
6. Keuntungan yang diharapkan
7. Resiko
8. Nilai uang berdasarkan waktu
MINE VALUATION

Kegiatan untuk memperkirakan nilai sumber daya dan cadangan dari

suatu proyek mineral seperti pengolahan & pemurnian (nilai dari pro
yek dinyatakan dalam nilai satuan uang : rupiah, dollar, poundsterl
ing, dll).
Mine Valuation dilakukan untuk keperluan : proses pemilikan, pajak,
pendanaan dan memenuhi regulasi.

Ekonomi Teknik perlu dilakukan karena adanya perbedaan :

 biaya, pendapatan, keuntungan, waktu terjadinya biaya pendapatan
dan keuntungan.
 Lamanya usaha tambang/pengolahan dan pemurnian , pertimbangan
pajak, dampak eskalasi dan inflasi terhadap biaya dan pendapatan.
ANALISIS INVESTASI

Merupakan tindak lanjut dari proses evaluasi proyek,

dimana setelah semua variabel proyek diestimasi dan
nilai semua alternatif ditetapkan, maka setiap alternatif
investasi dinilai berdasar kriteria investasi.

Analisis investasi mencakup :

 Economic Analysis
 Financial Analysis
 Intangible Analysis.
PENGAMBILAN KEPUTUSAN DALAM
PROYEK PENGUSAHAAN MINERAL

Menurut Peter Drucker (Economic Evaluation and Investment Deci

sion Methods, 2000), proses pengambilan keputusan melalui tahapan
sebagai berikut :
1. Defining the problem
2. Analyzing the problem
3. Developing alternate solutions
4. Deciding upon the best solution
5. Coverting the decision into effective action.

Evaluasi Proyek Mineral Bersifat Dinamis, langkah-langkahnya sbb :

 Definisikan Tujuan & Sasaran Jangka
Pendek & Panjang Tentukan Penghambat :
 Biaya
Analisa Ekonomi Awal Informasi Awal Sumber  Keuangan
daya & Penghambat  Tenaga kerja
 Sosial politik

Tentukan
Mineral yg
diminati

Tentukan Tentukan
Negara / Wi Tahapan
layah Sasarn Usaha yg
Dipilih

Operasi Produksi yg
Proposal / Usulan
Sdh ada (Mineral &
Proyek
Non Mineral

Analisa Ekonomi Lanjut

Tentukan Peringkat Proyek

Penyesuaian Kembali Kendala
Alokasi Dana

EKSPLORASI Produksi : Lama

Aliran Dana
Berhasil Baru
Dana habis terpakai Gagal
Teori
Tingkat BUNGA
ALLPPT.com _ Free PowerPoint Templates, Diagrams and Charts
Arti Penting Time Value of Money
Konsep time value of money banyak digunakan di bidang manajemen keuangan
yang berhubungan dengan pengambilan keputusan investasi dalam jangka panjang
maupun keputusan lainnya, seperti keputusan tentang struktur keuangan, leasing,
pembayaran obligasi, teknik penilaian surat berharga, dan permasalahan biaya
modal merupakan subyek yang sulit dimengerti tanpa adanya pengetahuan dan
pemahaman tentang konsep ini.

Lingkup Kajian
Konsep time value of money pada dasarnya memperhitungkan masalah bunga
yang lahir karena sebagai “kompensasi” dari adanya perjalanan waktu dari
keputusan di bidang keuangan. Faktor bunga yang diperhitungkan adalah bunga
sederhana (simple interest) dan atau bunga majemuk (compound interest).
Konsep Nilai Waktu Uang (Time Value of Money)

Kesempatan untuk mendapatkan bunga

$1 $ 1 + bunga

0 1 2 n-1 n
Uang sekarang Rp1.000.000,00 nilainya lebih tinggi daripada
Rp1.000.000,00 pada akhir tahun depan, hal ini disebabkan :

1. Uang Rp1.000.000,00 yang kita memiliki sekarang dapat

disimpan di Bank dengan mendapatkan bunga misal
10% per tahun, sehingga uang tersebut akan menjadi
Rp1.100.000

2. Jadi uang sekarang Rp1.000.000,00 nilainya sama dengan

Rp1.100.000,00 pada akhir tahun.
RUMUS-RUMUS BUNGA MAJEMUK DAN EKIVALENSINYA
Notasi yang dipergunakan dalam rumus bunga, yaitu :

i (Interest) = tingkat suku bunga per periode.

n (Number) = jumlah periode bunga.

P (Present Worth) = jumlah uang/modal pada saat

sekarang (awal periode/tahun).
F (Future Worth) = jumlah uang/modal pada masa mendatang
(akhir periode/tahun).

A (Annual Worth) = pembayaran/penerimaan yang tetap pd

tiap periode/tahun.
G (Gradient) = pembayaran/penerimaan dimana dari
satu periode ke periode berikutnya ter-
jadi penambahan/ pengurangan yang
besarnya sama.
Bila digambarkan dalam bentuk grafik cash flow dari
masing-masing notasi diatas adalah sebagai berikut :

F
P

•0 1 2 3 n-2 n-1 n •0 1 2 3 n-2 n-1 n

P A F
A A A A A A

•0 1 2 3 n-2 n-1 n •0 1 2 3 n-2 n-1 n

P : Selalu terjadi pada awal tahun pertama (titik 0).
A : Selalu terjadi pada setiap akhir tahun, mulai tahun ke-1 sampai
tahun ke-n, dengan besar yang sama.
F : Selalu terjadi pada akhir tahun terakhir yg ditinjau (titik n).

Berdasarkan cara pembayarannya, rumus-rumus bunga majemuk

dapat dikelompokkan menjadi :

A. Pembayaran Tunggal (Single Payment)

1. Compoun Amount Factor (Mencari F bila diketahui P)
2.Present Wort Factor (Mencari P bila diketahui F)

B. Deret Seragam (Uniform Series )

1. Sinking Fund Factor (Mencari A bila diketahui F)
2. Compound Amount Factor (Mencari F bila diketahui A)
3. Capital Recovery Factor (Mencari A bila diketahui P)
4. Present Wort Factor (Mencari P bila diketahui A)
 A. Pembayaran Tunggal
Single payment, yaitu pembayaran dan penerimaan uang masing-masing
dibayarkan sekaligus pada awal atau akhir dari suatu periode.

1. Mencari F bila diketahui P

Bila modal sebesar P rupiah diinvestasikan sekarang (t = 0) dengan

tingkat bunga i% , dibayar per periode selama n periode, berapa
jumlah uang yang akan diperoleh pada peroide terakhir ?

Cash flow diagram F

/ /
O 1 2 3 .... n-2 n-1 n

Rumus : F = P(1+i) n

atau F = P ( F/P, i, n )
Contoh :
Seseorang menginvestasikan uang di sebuah Bank sebesar
Rp 50.000.000,00 dengan tingkat bunga 6% per tahun. Berapa
jumlah uang setelah diinvestasikan selama 5 tahun ?.

Penyelesaian :
P = Rp 50.000.000,00 ; i = 6% ; n = 5
F = P (1 + i )n
= ( Rp 50.000.000,00) ( 1 + 0,06)5
atau :
F = P (F/P, i, n)
= (Rp 50.000.000,00)*(1,33823) = Rp 66.911.500,00
2. Mencari P bila diketahui F

Berapa modal P yang harus diinvestasikan pada saat seka-

rang (t = 0), dengan tingkat bunga i%, per tahun, sehingga
pada akhir n periode didapat uang sebesar F rupiah

Rumus : P = F 1/(1+i) n

atau P = F ( P/F, i, n )
FORMULA DALAM KEUANGAN

FV = PV ( 1 + i )n

FV 1
PV  n
OR PV  FV
1  i n
1 i
FV = Future Value
PV = Present Value
i = interest atau tingkat bunga
n = number of period atau jumlah periode
Contoh :
Seseorang memperhitungkan bahwa 15 tahun yang
akan datang anaknya yang sulung akan masuk perguruan
tinggi, untuk itu diperkirakan membutuhkan biaya sebesar
Rp 75.000.000,00. Bila tingkat bunga adalah 5 %, maka
berapa ia harus menabungkan uangnya sekarang ?

Penyelesaian :
F = Rp 75.000.000,00 ; i = 5% ; n = 15

P = (Rp 75.000.000,00) (P/F, 5 , 15)

= (Rp 75.000.000,00) (0,49718)
= Rp37.288.500,00
B. Deret Seragam (Uniform Series )
1. Sinking Factor (Mencari A bila diketahui F)
Agar pada akhir periode n dapat diperoleh uang sejumlah F
rupiah, maka berapa A rupiah yg harus dibayarkan pada setiap
akhir periode dengan tingkat bunga i% ?

F
•0 1 2 3 4 n-2 n-1 n
/ /

A A A A A A A
Rumus : A = F i/(1+i)n -1 atau A = F ( A/F, i, n )

Contoh :
Tuan Bahlul ingin mengumpulkan uang untuk membeli rumah setelah dia
pensiun. Diperkirakan 10 tahun lagi dia pensiun. Jumlah uang yang diperlukan
Rp 425.000.000,00. Tingkat bunga 12 % setahun. Berapa jumlah yang harus
ditabung setiap tahunnya ?

Penyelesaian :
F = Rp 425.000.000,00 ; i = 12% ; n = 10

A = (Rp 425.000.000,00)(A/F, 12% , 10)

= (Rp 425.000.000,00)( 0,05698)
= Rp 24.216.500,00.
2. Compound Amount Factor (Mencari F bila diketahui A)
Bila uang sebesar A rupiah dibayarkan pada setiap akhir
periode selama n periode dengan tingkat bunga i%, maka berapa
besar F rupiah yang terkumpul pada akhir periode tersebut ?.

Rumus: F=A { (1 + i) n - 1} / i atau F = A ( F/A, i , n )

Contoh :
Bila setiap tahun ditabung uang sebesar Rp 15.000.000,00 selama 9 tahun dengan tingkat
bunga 8%. Berapa besar uang yang akan terkumpul setelah akhir periode tersebut ?.
Penyelesaian :
A = Rp 15.000.000,00 ; i = 8% ; n = 9
F = ( Rp 15.000.000,00 )( F/A, 8%, 9 )
= ( Rp 15.000.000,00 )( 12,48756)
= Rp 187.313.400,00
3. Capital Recovery Factor (Mencari A bila diketahui P)

Bila uang sebesar P rupiah diinvestasikan pada saat sekarang

dengan tingkat bunga i%, maka berapa A rupiah yang dapat
diterima setiap akhir periode selama n periode, sehingga jumlah
uang yang diterima selama n periode tersebut sesuai dengan
modal P rupiah yang ditanam pada awal periode pertama.

atau
Contoh :
Seorang ibu menabung uang sebesar Rp 20.000.000,00 disebuah
bank. Bank tersebut akan membayar sejumlah uang setiap tahun
yang besarnya sama kepada Rizqha anaknya, sebagai biaya
pendidikan. Pembayaran dimulai akhir tahun pertama selama 7
tahun. Jika tingkat bunga 10% setahun, berapa jumlah yang
akan diterima oleh Rizqha setiap tahunnya ?.

Penyelesaian :
P = Rp 20.000.000,00 ; i = 10% ; n = 7
A = ( Rp 20.000.000,00 )( A/P, 10% , 7 )
= ( Rp 20.000.000,00 )( 0,20541 )
= Rp 4.108.200,00
4. Present Wort Factor (Mencari P bila diketahui A)
Untuk dapat menerima uang sebesar A rupiah setiap
akhir periode, selama n periode dengan tingkat bunga i,
maka berapa besar modal yang harus ditanam pada awal
periode pertama ?.

Rumus : P = A { ( 1 + i ) n – 1} / { i ( 1 + i ) n }

atau P = A ( P/A, i , n )
Contoh :
Perusahaan Go Public mempunyai kewajiban untuk
membayar ‘royalti’ sebesar Rp 750.000,00 setiap akhir
tahun selama 5 tahun berturut-turut. Jika perusahaan
tersebut menyetujui membayar sekaligus pada awal
tahun pertama dengan tingkat bunga sebesar 15%,
maka berapa jumlah uang yang harus dibayar oleh
perusahaan tersebut ?.

Penyelesaian :
A = Rp 750.000,00; i = 15%; n = 5
P = ( Rp 750.000,00 )( P/A , 15%, 5 )
= ( Rp 750.000,00 )( 3,35216 )
= Rp 2.514.120,00.
C. Uniform Gradient Series Factor

Pembayaran per periode kadang-kadang tidak

dilakukan dalam suatu seri pembayaran yang
besarnya sama,tetapi dilakukan dengan
penambahan/pengurangan yang seragam pada
setiap akhir periode.

Misalnya : Rp 100.000,00 ; Rp 90.000,00 ; Rp 80.000,00 ; dst,

untuk seri pembayaran dengan penurunan yang seragam atau
Rp 100.000,00 ; Rp 150.000,00 ; Rp 200.000,00 ; dst, untuk seri
pembayaran dengan kenaikan yang seragam.

Cara pembayaran tersebut di atas dapat dinyatakan sebagai

berikut :
 A1+(n-1)G
A1+(n-2)G
A1+2G

A1 A1+G

/ /
•0 1 2 3 n-1 n

Rumus : A = A1 + A2
A2 = G [ 1/i - n/(1 + i)n – 1]
= G (A/G, i , n)

Untuk kenaikan : Untuk penurunan :

A = A1 + G (A/G,i,n) A = A1 - G (A/G,i,n)
Keterangan :
A = pembayaran per periode dengan jumlah yang sama
A1 = pembayaran pada akhir peroide pertama
G = “gradient”, perubahan per periode
n = jumlah periode

Contoh :
Bang Doel pada akhir thn pertama merencanakan menginvestasikan
uangnya sebesar Rp 10.000.000,00 dari sebagian hasil usahanya. Ia merasa
bahwa kemampuannya menginvestasikan uangnya bertambah Rp
500.000,00 tiap tahun, dimana hal ini berlangsung selama 9 tahun
berikutnya. Bila tingkat bunga adalah 9%, berapa rata-rata tabungan Si
Doel setiap tahunnya?
Penyelesaian :

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

10 jt
10,5
11
11,5
12
12,5
13
13,5
A = A1 + A2 14
14,5
A= A1 + G (A/G, 9%, 10)
= Rp 10.000.000,00 + Rp 500.000,00 (3,79777)
= Rp 10.000.000,00 + Rp 1.898.885,00
A= Rp 11.898.885,00
D. Aliran Kas Yang Tidak Teratur

Pada pembahasan sebelumnya aliran kas yang teratur dimana

aliran kas terjadi sekali (tunggal) atau terjadi beberapa kali atau
terjadi perubahan tetapi secara seragam. Pada aliran kas yang
tidak teratur besarnya aliran kas pada tiap periode tidak
memiliki pola yang teratur.

Untuk itu menangani permasalahan aliran kas yang tidak teratur

harus melakukan konversi satu persatu ke awal atau ke akhir
periode sehingga didapat nilai total dari P, F atau A dari
aliran kas tersebut.
Contoh :
Dari diagram alir gambar dibawah, dengan tingkat bunga 15% tentukan nilai P, F
dan A dari keseluruhan aliran kas tersebut.

Gambar Cash Flow :

0 1 2 3 4 5

Rp 3 juta
Rp 8 juta
Rp 10 jt
Rp 15 jt
Rp 13 juta

Untuk memperoleh nilai P dari keseluruhan diagram, maka dilakukan konversi pa

da setiap ada aliran kas ke nilai sekarang/awal (pada titik/tahun 0), sehingga :
P0 = Rp 10
P1 = Rp 15 (P/F, 15%, 1) = Rp 15 (0,86957)
= Rp 13,04355
P2 = Rp 3 (P/F, 15%, 2) = Rp 3 (0,75614)
= Rp 2,26842
P3 = 0
P4 = Rp 13 (P/F, 15%, 4) = Rp 13 (0,57175)
= Rp 7,43275
P5 = Rp 8 (P/F, 15%, 5) = Rp 8 (0,49718)
= Rp 3,97744

Nilai P dari keseluruhan aliran kas tersebut adalah :

P = P0 + P1 + P2 + P3 + P4 + P5
= Rp 10 + Rp 13,04355 + Rp 2,26842 + 0 + Rp 7,43275 + Rp 3,97744
= Rp 36,72216
Dengan didapatkannya nilai P maka Nilai F (pada tahun ke 5)
dan Nilai A (selama 5 tahun) dapat dihitung sebagai berikut :

F = P (F/P, i%, N)
= Rp 36,72216 (F/P, 15%, 5)
= Rp 36,72216 (2,01136) = Rp 73,86148
dan

A = P (A/P, i%, N)
= Rp 36,72216 (A/P, 15%, 5)
= Rp 36,72216 (0,29832)
= Rp 10,95495
Soal-soal Latihan

1. Seorang investor meminjam uang dari sebuah bank sebesar

$ 250.000 dengan suku bunga pertahun sebesar 18%. Investor
bermaksud mengembalikan pinjamannya tersebut pada akhir
tahun ke 10. Berapakah uang yang harus dibayarkan kelak?

2. Seorang investor berkeinginan mengivestasikan uangnya pada

tahun ini pada sebuah bank yang memberikan suku bunga 12%
per tahun. Dia berharap setelah 15 tahun jumlah uang yang
diinvestasikan akan mencapai jumlah sebesar $750.000.
Berapakah uang yang harus diinvestasikan sekarang?
3. Tentukan besarnya nilai sekarang (Present Value) dari cash
flow berikut ini dengan suku bunga 10 % per tahun :

i = 10%/th
I = $ 2.000 I = $ 4.000 I = $ 2.000
I = $ 3.000

0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10

C = $ 5.000

Berapa nilai cash flow diatas pada akhir periode ke 10 ?

4. Pada awal tahun 2000, seorang investor menyimpan
uang sebesar 150 juta, dan sebesar 300 juta pada awal
tahun 2006. Mulai tahun 2000 s/d 2007 setiap akhir
tahun dia selalu meminjam dari Bank yang sama masing
-masing Rp 20 juta/tahun. Pada awal tahun 2004 karena
keperluan mendadak ia mengambil pinjaman tambahan
50 juta rupiah. Berapakah kekayaan investor tersebut
pada akhir 2010? Bunga Bank yang berlaku 10%/tahun.
5. Seorang investor menyimpan uang di Bank sebesar Rp 40 juta pada
awal tahun 2003. Kemudian dari tahun 2004 s/d 2008 dia meminjam
uang dari Bank yang besarnya adalah sebagai berikut :

Akhir tahun Pinjaman

2004 15 juta
2005 15 juta
2006 35 juta
2007 25 juta
2008 25 juta

Investor tersebut bermaksud melihat apakah masih ada sisa atau bahkan
berhutang pada bank yang sama pada akhir tahun 2010. Berapakah sisa
uang atau hutang tersebut pada akhir tahun 2010? Suku bunga bank
yang berlaku 10 %/tahun.
SUKU BUNGA NOMINAL DAN
SUKU BUNGA EFEKTIF

 Suku bunga nominal dan efektif dipertimbangkan apabila

periode pembungaan kurang dari satu tahun.

 Misal suku bunga 12% per tahun, jika dibayarkan setiap

bulan menjadi 12% : 12 = 1% per bulan. Suku bunga yang
bernilai 1% per bulan disebut “suku bunga nominal “.

 “Suku bunga efektif” yaitu suku bunga yang diterima sebenarnya

, besarnya lebih besar dari suku bunga per tahun.
Misal uang Rp 500.000 ditabung di sebuah bank
dengan tingkat suku bunga 12% per tahun. Berapa
uang yang diterima satu tahun kemudian?

F = P ( 1 + i )n
= Rp 500.000,- ( 1 + 0.12 )1 = Rp 560.000,-
Jika suku bunga tersebut dibayarkan setiap 6 bulan sekali,
maka suku bunga menjadi 12% : 2 = 6% per bulan, maka nilai
uang satu tahun (12 bulan) kemudian menjadi :

F = P ( 1 + i )n
= Rp 500.000,- ( 1 + 0.06 )2 = Rp 561.800,-
Jadi suku bunga efektif = Rp 61.800,-

Dari perhitungan diatas dapat diketahui hubungan antara tingkat suku

bunga nominal dan efektif sebagai berikut :

( 1 + i ) = ( 1 + r/m ) m
i = ( 1 + r/m ) m – 1
Keterangan : i = suku bunga efektif (per periode)
r = suku bunga nominal (per tahun)
m = jumlah periode pembungaan