KRITERIA INVESTASI

Kriteria Investasi
Net Present Value (NPV)
Net Present Value (NPV) sering diterjemahkan sebagai nilai bersih sekarang. NPV dari suatu proyek atau gagasan usaha merupakan nilai sekarang (present value) dari selisih antara benefit (manfaat) dengan cost (biaya) pada discount rate tertentu. NPV merupakan kelebihan benefit (manfaat) dibandingkan dengan cost /biaya (A. Choliq dkk, 1994). Jika manfaat dinilai sekarang lebih besar daripada biaya dinilai sekarang, berarti proyek atau gagasan usaha tersebut layak atau menguntungkan. Dengan perkataan lain, apabila NPV > 0 berarti proyek / gagasan usaha tersebut menguntungkan atau layak untuk diusahakan. Adapun cara perhitungan NPV tersebut adalah sebagai berikut :

Net Present Value (NPV)

Bt Ct NPV t t 0 (1 i )
t n
NPV = (manfaat bersih) x (Discount Factor)

Net Benefit Cost Ratio (Net B/C)

Net B/C adalah perbandingan antara jumlah NPV positif dengan jumlah NPV negatif. Net B/C ini menunjukkan gambaran berapa kali lipat manfaat (benefit) yang kita peroleh dari biaya (cost) yang kita keluarkan. Apabila net B/C > 1, maka proyek atau gagasan usaha yang akan didirikan layak untuk dilaksanakan. Demikian pula sebaliknya, apabila net B/C < 1, maka proyek atau gagasan usaha yang akan didirikan tidak layak untuk dilaksanakan.

( B Ct )( DF ) NetB / C t t 0 (Ct Bt )( DF )
t n

NetB / C
t 0

t n

( NetBenefitPositif )( DF ) ( NetBenefitNegatif )( DF )
()

NPV NetB / C () NPV

Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C)

Gross B/C merupakan perbandingan antara Present Value Benefit dengan Present Value Cost. Apabila Gross B/C > 1, proyek layak untuk dilaksanakan. Sebaliknya Gross B/C < 1, proyek tidak layak untuk dilaksanakan

Bt t t 0 (1 i ) GrossB / C t Ct t ( 1 i ) t 0
t

GrossB / C

B ( DF ) C ( DF )
t 0 t t 0 t t

GrossB / C

PV ( B) PV (C )
t 0 t 0 t

Internal Rate of Return (IRR)

Tujuan perhitungan IRR adalah untuk mengetahui persentase keuntungan dari suatu proyek tiap-tiap tahun. Selain itu, IRR juga merupakan alat ukur kemampuan proyek dalam mengembalikan bunga pinjaman. Pada dasarnya IRR menunjukkan tingkat bunga yang menghasilkan NPV sama dengan Nol. Dengan demikian untuk mencari IRR kita harus menaikkan discount factor (DF) sehingga tercapai nilai NPV sama dengan nol. Berdasarkan hal-hal tersebut di atas, maka langkah-langkah perhitungan IRR adalah sebagai berikut 1. Terlebih dahulu disiapkan tabel cash flow dari proyek atau gagasan usaha. 2. Memilih discount factor tertentu untuk mencapai NPV = 0 3. Pada discount factor pemilihan pertama dihitung besarnya NPV 4. Jika NPV yang diperoleh masih positif, sedangkan yang diharapkan NPV = 0 maka kita pilih discount factor yang ke dua dengan harapan akan memperoleh NPV = 0 5. Misalnya dengan DF pada pemilihan yang ke dua dan seterusnya sampai memperoleh NPV yang negatif ( NPV < 0 )

Internal Rate of Return (IRR)

6. Karena NPV yang kita peroleh positif dan negatif, maka kita harus membuat interpolasi antara DF di mana NPV positif dengan DF di mana NPV sama dengan negatif agar tercapai NPV = 0. 7. Untuk mendapatkan nilai IRR digunakan rumus interpolasi

NPV ( ) IRR I1 ( I 2 I1 ) () () NPV NPV

Keterangan : i1 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV positif. i2 = Discount Factor (tingkat bunga) pertama di mana diperoleh NPV negatif 8. Hasil perhitungan IRR tersebut kemudian dibandingkan dengan tingkat bunga bank yang berlaku, jika IRR hasil perhitungan > bunga bank yang berlaku maka proyek atau gagasan usaha tersebut layak untuk diusahakan.

Profitability Ratio (PR)

Profitability Ratio adalah perbandingan antara Net Present Value di luar investasi dengan Present Value Investasi

NPV diluar investasi PR =

PV Investasi

Analisis Kriteria Investasi

PERHITUNGAN KRITERIA INVESTASI 1. Net Present Value (NPV)

NPV merupakan net benefit yang telah didiskon dengan menggunakan social opportunity cost of capital sebagai diskon faktor. Rumus:

NPV NBi (1 i ) n
i 1

atau NPV
i 1 n

NBi (1 i ) n
n

atau NPV Bi Ci N Bi
i 1 i 1
Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

Dimana: NB = Net benefit = Benefit Cost C = Biaya investasi + Biaya operasi B = Benefit yang telah didiskon C = Cost yang telah didiskon i = diskon faktor n = tahun (waktu

10

Analisis Kriteria Investasi

Kriteria: NPV > 0 (nol) usaha/proyek layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV < 0 (nol) usaha/proyek tidak layak (feasible) untuk dilaksanakan NPV = 0 (nol) usaha/proyek berada dalam keadaan BEP dimana TR=TC dalam bentuk present value.
Untuk menghitung NPV diperlukan data tentang perkiraan biaya investasi, biaya operasi, dan pemeliharaan serta perkiraan benefit dari proyek yang direncanakan.

11

Analisis Kriteria Investasi

Contoh 1: Berdasarkan hasil penelitian yang dilakukan untuk membangun industri pengolahan hasil pertanian, diketahui: Dana investasi: Rp. 35.000.000,- dialokasikan selama 2 tahun, yaitu tahun persiapan Rp. 20.000.000,- dan tahun pertama Rp. 15.000.000,-. Kegiatan pabrik dimulai setelah tahun ke-2 dari pengembangan kontruksi. Jumlah biaya operasi dan pemeliharaan berdasarkan rekapitulasi dari berbagai biaya pada tahun kedua sebesar Rp 5.000.000,- per tahun dan untuk tahun-tahun berikutnya seperti pada tabel 1. Benefit dari kegiatan industri ini adalah jumlah produksi dari pengolahan hasil-hasil pertanian. Kegiatan produksi dimulai pada tahun kedua dengan jumlah penghasilan Rp 10.000.000,- sedang tahun-tahun berikutnya seperti terlihat pada tabel 1. Berdasarkan data di atas, apakah rencana pembukaan industri yang mengolah hasil pertanian tersebut layak untuk dkembangkan bila dilihat dari segi NPV dengan diskon faktor sebesar 18%?
12

Analisis Kriteria Investasi

Tabel 1: Persiapan Perhitungan NPV

Thn Investasi Biaya Operasi Total Cost Benefit Net Benefit

(dalam Rp.000,-)
D.F. 18% Present Value

0 1 2 3 4 5 6 7 8
9

20.000 15.000 -

5.000 6.000 6.000 7.000 7.000 8.000 9.000

10.000

20.000 15.000 5.000 6.000 6.000 7.000 7.000 8.000 9.000

10.000

10.000 12.000 14.000 17.000 21.000 25.000 30.000

36.000

-20.000 -15.000 5.000 6.000 8.000 10.000 14.000 17.000 21.000

26.000

1,0000 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371 0,3704 0,3139 0,2660

0,2255

-20.000 -12,713 3,591 3,652 4,126 4,371 5,186 5,336 5,586

5,863

10

11.000

11.000

43.000

32.000

0,1911 NPV

6,115 11.115,73
13

Analisis Kriteria Investasi

Dari keterangan dan tabel yang diberikan maka:

NPV NBi (1 i ) n
i 1 n

NPV 11 .115 .000

Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan. Catatan: Perkiraan cash in flow dan cash out flow yang menyangkut proyeksi harus mendapat perhatian Perkiraan benefit harus diperhitungkan dengan menggunakan berbagai variabel (perkembangan trend, potensi pasar, perkembangan proyek sejenis di masa datang, perubahan teknologi, perubahan selera konsumen).
Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni 14

Analisis Kriteria Investasi Tabel 2: Persiapan Perhitungan NPV

Thn 0 1 2 3 4 5 Investasi 20.000 15.000 Biaya Operasi 5.000 6.000 6.000 7.000 Total Cost 20.000 15.000 5.000 6.000 6.000 7.000 Benefit 10.000 12.000 14.000 17.000 Net Benefit -20.000 -15.000 5.000 6.000 8.000 10.000 D.F. 18%

(dalam Rp.000,-) B 7.182 7.304 7.221 7.431 C 20.000 12.713 3.591 3.652 3.095 3.060

1,0000 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371

6
7 8 9 10

7.000
8.000 9.000 10.000 11.000

7.000
8.000 9.000 10.000 11.000

21.000
25.000 30.000 36.000 43.000

14.000
17.000 21.000 26.000 32.000

0,3704
0,3139 0,2660 0,2255 0,1911 NPV

7.778
7.848 7.980
8.118

2.593
2.511 2.394 2.255 2.102 57.966
15

8.217 69.080

Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

Analisis Kriteria Investasi

Dengan menggunakan rumus yang lain, NPV dapat juga dihitung dengan bantuan Tabel 2 berikut. Pada tabel tersebut cost dan benefit langsung dikalikan dengan DF:
NPV Bi Ci
i 1 n

NPV 69.080 57.966 NPV 11.114 Rp11.114.000,

Hasil menunjukkan bahwa NPV > 0, ini berarti gagasan usaha (proyek) layak diusahakan.

Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

16

Analisis Kriteria Investasi

Contoh 2:
Pimpinan perusahaan akan mengganti mesin lama dengan mesin baru karena mesin lama tidak ekonomis lagi, baik secara teknis maupun ekonomis. Untuk mengganti mesin lama dibutuhkan dana investasi sebesar Rp 75.000.000,-. Mesin baru mempunyai umur ekonomis selama 5 tahun dengan salvage value berdasarkan pengalaman pada akhir tahun kelima sebesar Rp. 15.000.000,-. Berdasarkan pengalaman pengusaha, cash in flows setiap tahun diperkirakan sebesar Rp 20.000.000,- dengan biaya modal 18% per tahun. Apakah penggantian mesin ini layak untuk dilakukan apabila dilihat dari PV dan NPV?

Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

17

Analisis Kriteria Investasi

PV
i 1

CFi Sv (1 r ) m (1 r ) n

Di mana: PV = Present value CF = Cash flow n = periode waktu tahun ke n m = periode waktu r = tingkat bunga Sv = salvage value

20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000 ... 2 3 5 (1 0,18) (1 0,18) (1 0,18) (1 0,18) (1 0,18)5 PV 16.949.153 14.363.689 12.172.617 10.315.778 8.742.184 6.556.638 PV 69.100.059 PV
Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, pembelian mesin baru dengan harga Rp 75.000.000,- ternyata tidak feasible karena PV lebih kecil dari original outlays atau original cost (harga beli). NPV = PV OO = 69.100.059 75.000.000 = - 5.899.941, dimana OO=original outlays Berdasarkan perhitungan NPV diperoleh nilai negatif, maka pembelian mesin pun tidak feasible.
18

Analisis Kriteria Investasi

2. Internal Rate of Return (IRR)

IRR adalah suatu tingkat discount rate yang menghasilkan NPV = 0 (nol). Jika IRR > SOCC maka proyek dikatakan layak IRR = SOCC berarti proyek pada BEP IRR < SOCC dikatakan bahwa proyek tidak layak. Untuk menentukan besarnya nilai IRR harus dihitung dulu NPV1 dan NPV2 dengan cara coba-coba. Jika NPV1 bernilai positif maka discount factor kedua harus lebih besar dari SOCC, dan sebaliknya.

Dari percobaan tersebut maka IRR berada antara nilai NPV positif dan NPV negatif yaitu pada NPV = 0.
Rumus:

IRR i1

NPV1 i2 i1 ( NPV1 NPV2 )

dimana: i1 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV1 i2 = tingkat discount rate yang menghasilkan NPV2
19

Analisis Kriteria Investasi Dari Contoh 1 dibuat Tabel 3 berikut: Tabel 3: Persiapan Perhitungan IRR
Thn Net Benefit D.F. 18% Present Value D.F. 24%

(dalam Rp.000,-)
Present Value

0 1 2 3 4 5 6 7 8
9

-20.000 -15.000 5.000 6.000 8.000 10.000 14.000 17.000 21.000

26.000

1,0000 0,8475 0,7182 0,6086 0,5158 0,4371 0,3704 0,3139 0,2660

0,2255

-20.000 -12,713 3,591 3,652 4,126 4,371 5,186 5,336 5,586

5,863

1,0000 0,8065 0,6504 0,5245 0,4230 0,3411 0,2751 0,2218 0,1789 0,1443
0,1164

-20.000 -12,713 3,591 3,652 4,126 4,371 5,186 5,336 5,586

5,863

10

32.000

0,1911 NPV

6,115 11.115,73

6,115 -48,94
20

Analisis Kriteria Investasi

IRR i1

NPV1 i2 i1 ( NPV1 NPV2 )

11.114 (0,24 0,18) (11.114 48) IRR 0,23974 23,97% IRR 0,18

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa IRR 23,97% lebih besar dari SOCC sebesar 18%, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.

21

Analisis Kriteria Investasi

Dari Contoh 2, IRR merupakan tingkat bunga yang menyamakan antara harga beli aset (Original outlays) dengan present value. Jadi untuk mendapatkan nilai PV=OO harus dicari dengan menggunakan dua tingkat bunga. Tingkat bunga I menghasilkan PV < OO dan tingkat bunga II menghasilkan PV > OO. PV I dengan DF=18% menghasilkan Rp.69.100.059,- dan PV II dengan DF=14% adalah: 20.000.000 20.000.000 20.000.000 20.000.000 15.000.000 PV ... (1 0,14) (1 0,14) 2 (1 0,14)3 (1 0,14)5 (1 0,15)5

PV 17.543.860 15.389.351 13.499.430 11.841.606 10.387.373 7.790.530 PV 76.452.149

Berdasarkan pada hasil perhitungan di atas, maka: i i IRR i1 ( PV1 OO) 2 1 PV2 PV1 18 14 IRR 14 (76.452.149 75.000.000)( ) 69.100.059 76.452.149 4 IRR 14 (1.452.149)( ) 7.352.090 IRR 14 0,79 14,79%

IRR=14,79% lebih kecil dari tingkat bunga yang berlaku (DF) yi 18% berarti penggantian mesin tidak layak.
22

Analisis Kriteria Investasi

3. Net Benefit Cost Ratio (Net B/C) Net B/C adalah perbandingan antara net benefit yang telah didiskon positif (+) dengan net benefit yang telah didiskon negatif. n Rumus:
NetB / C

N B () N B ( )
i 1 i i 1 n i

Jika: Net B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Net B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Net B/C = 1 (satu) berarti cash in flows = cash out flows (BEP) atau TR=TC

23

Analisis Kriteria Investasi Dari Contoh 1 dibuat Tabel 4 berikut: Tabel 4: Jumlah benefit dan persiapan Perhitungan Net B/C Proyek
Thn Net Benefit D.F. 18% Present Value

0 1 2 3 4 5 6 7 8
9

-20.000.000 -15.000.000 5.000.000 6.000.000 8.000.000 10.000.000 14.000.000 17.000.000 21.000.000

26.000.000

1,0000 0,847458 0,718218 0,608631 0,515789 0,437109 0,370432 0,313925 0,266038

0,225456

-20.000.000 -12,713.870 3,590.920 3,651.785 4,126.312 4,371.090 5,186.048 5,336.725 5,586.798

5,861.856

10

32.000.000

0,191064

6,114.048
24

Analisis Kriteria Investasi

NetB / C

N B () N B ( )
i 1 i i 1 n i

NetB / C

44.825.582 1,3703 1,37 32.711.870

Hasil perhitungan menunjukkan bahwa Net B/C > 1, berarti proyek tersebut layak untuk dikerjakan.

Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni

25

Analisis Kriteria Investasi 4. Gross Benefit Cost Ratio (Gross B/C) Gross B/C adalah perbandingan antara benefit kotor yang telah didiskon dengan cost secara keseluruhan yang telah didiskon. n Rumus: B (1 r ) n GrossB / C in1 Ci (1 r ) n
i 1

Jika: Gross B/C > 1 (satu) berarti proyek (usaha) layak dikerjakan Gross B/C < 1 (satu) berarti proyek tidak layak dikerjakan Gross B/C = 1 (satu) berarti proyek dalam keadaan BEP. Dari contoh 1 (tabel 2), Gross B/C dapat dihitung sbb:

69.077.839 GrossB / C 1,1917 1,19 57.964.101

Gross B/C menunjukkan bahwa proyek layak dikerjakan.
Studi Kelayakan Bisnis Ati Harmoni 26