!"!#$$" &'()$* !"!

#$$" &'()$*
11
Oleh Oleh
!+!+ !+!+ ,-. ,-. !/01/ !/01/ )212 )212
344567784299+010-+2:+;-7<2/01/=212 344567784299+010-+2:+;-7<2/01/=212
(',!">?!?> &'()$* *("?@'A*?> (',!">?!?> &'()$* *("?@'A*?>
Pihak-pihak yang terlibat dalam pembangunan mulai
dari tahap ide sampai dengan tahap pelaksanaan
secara garis besar dapat dibagi menjadi tiga pihak :
1. Pemiliki Proyek/owner
2. Pihak Konsultan (perencana/pengawas)
3. Pihak Kontraktor (pelaksana)
PEMILIK PROYEK
KONSULTAN
KONTRAKTOR
Pengguna Jasa
Penyedia Jasa
A"?A' A"?A'B BA"?A' &$C!",A"!" A"?A' &$C!",A"!"
PEMILIK PROYEK PEMILIK PROYEK
Pemilik proyek atau pemberi tugas atau pengguna jasa
adalah orang/badan yang memiliki proyek dan memberikan
pekerjaan atau menyuruh memberikan pekerjaan kepada
pihak penyedia jasa dan membayar biaya pekerjaan
tersebut.
Hak dan kewajiban pengguna jasa
1. Menunjuk penyedia jasa (konsultan dan kontraktor)
2. Meminta Laporan secara periodik mengenai pelaksnaaan pekerjaan
yang telah dilakukan oleh penyedia jasa
3. Menyediakan fasilitas baik berupa sarana dan prasarana yang
dibutuhkan oleh pihak penyedia jasa untuk kelancaran pekerjaan
4. Menyediakan lahan untuk pelaksanaan pekerjaan
A"?A' A"?A'B BA"?A' &$C!",A"!" A"?A' &$C!",A"!"
5. Menyediakan dana dan kemudian membayar kepada pihak penyedia
jasa sejumlah biaya yang diperlukan untuk mewujudkan sebuah
bangunan
6. Ikut mengawasi jalannya pelaksanaan pekerjaan yang direncanakan
dengan jalan menempatkan atau menunjuk suatu badan atau orang
untuk bertindak atas nama pemilik
7. Mengesahkan perubahan dalam pekerjaan (bila terjadi)
8. Menerima dan mengesahkan pekerjaan yang telah selesai
dilaksanakan oleh penyedia jasa jika produknya telah sesuai dengan
apa yang dikendaki.
A"?A' A"?A'B BA"?A' &$C!",A"!" A"?A' &$C!",A"!"
Wewenang Pemberi Tugas
1. Memberitahukan hasil lelang secara tertulis kepada masing-
masing kontraktor
2. Dapat mengambil alih pekerjaan secara sepihak dengan cara
memberitahu secara tertulis kepada kontraktor jika terjadi hal-
hal diluar kontrak yang ditetapkan.
A"?A' A"?A'B BA"?A' &$C!",A"!" A"?A' &$C!",A"!"
KONSULTAN KONSULTAN
Pihak atau badan yang disebut sebagai konsultan dapat
dibagi menjadi dua, yaitu : konsultan perencana dan
konsultan pengawas
KONSULTAN PERENCANA
Konsultan perencana adalah orang/badan yang
membuat perencanaan bangunan secara lengkap baik
bidang arsitektur, sipil, maupun bidang lain yang
melekat erat dan membentuk sebuah sistem
bangunan.
A"?A' A"?A'B BA"?A' &$C!",A"!" A"?A' &$C!",A"!"
Hak dan Kewajiban Konsultan Perencana :
1. Membuat perencanaan secara lengkap yang terdiri dari gambar
rencana, rencana kerja dan syarat-syarat, hitungan struktur,
rencana anggaran biaya.
2. Memberikan usulan serta pertimbangan kepada pengguna jasa dan
pihak kontraktor tentang pelaksanaan pekerjaan.
3. Memberikan jawaban dan penjelasan kepada kontraktor tentang
hal-hal yang kurang jelas dalam gambar rencana, rencana kerja
dan syarat-syarat.
4. Membuat gambar revisi bila terjadi perubahan
5. Menghadiri rapat koordinasi pengelolaan proyek
A"?A' A"?A'B BA"?A' &$C!",A"!" A"?A' &$C!",A"!"
KONSULTAN PENGAWAS
Konsultan Pengawas adalah orang/badan yang ditunjuk
pengguna jasa untuk membantu dalam pengelolaan
pelaksanaan pekerjaan pembangunan mulai dari awal
hingga berakhirnya pekerjaan pembangunan.
Hak dan Kewajiban Konsultan Pengawas :
1. Menyelesaikan pekerjaan dalam waktu yang telah ditetapkan
2. Membimbing dan mengadakan pengawasan secara periodik
dalam pelaksanaan pekerjaan
3. Melakukan perhitungan prestasi pekerjaan
4. Mengkoordinasikan dan mengendalikan kegiatan konstruksi
serta aliran informasi antar berbagai bidang agar pelaksanaan
pekerjaan berjalan lancar.
A"?A' A"?A'B BA"?A' &$C!",A"!" A"?A' &$C!",A"!"
5. Menghindari kesalahan yang mungkin terjadi sedini mungkin serta
menghindari pembengkakan biaya.
6. Mengatasi dan memecahkan persoalan yang timbul di lapangan agar
dicapai hasil akhir sesuai dengan yang diharapkan dengan kualitas,
kuantitas, serta waktu pelaksanaan yang telah ditetapkan.
7. Menerima/menolak material/peralatan yang didatangkan oleh
kontraktor
8. Menghentikan sementara bila terjadi penyimpangan dari peraturan
yang berlaku.
9. Menyusun laporan kemajuan pekerjaan (harian, mingguan, bulanan).
10. Menyiapkan dan menghitung adanya kemungkinan tambah atau
berkurangnya pekerjaan.
A"?A' A"?A'B BA"?A' &$C!",A"!" A"?A' &$C!",A"!"
KONTRAKTOR KONTRAKTOR
Kontraktor adalah orang/badan yang menerima pekerjaan
dan menyelenggarakan pelaksanaan pekerjaan sesuai
dengan biaya yang telah ditetapkan berdasarkan gambar
rencana dan pertaturan dan syarat-syarat yang telah
ditetapkan.
Hak dan Kewajiban Kontraktor :
1. Melaksanakan pekerjaan sesuai dengan gambar rencana, peraturan dan
syarat-syarat, risalah penjelasan pekerjaan, dan syarat-syarat tambahan
yang telah ditetapkan oleh pengguna jasa.
2. membuat gambar-gambar pelaksanaan yang disahkan oleh konsultan
pengawas sebagai wakil dari pengguna jasa.
A"?A' A"?A'B BA"?A' &$C!",A"!" A"?A' &$C!",A"!"
KONTRAKTOR KONTRAKTOR
HakdanKewajibanKontraktor:
3. Menyediakanalatkeselamatanpekerjaanseperti yang diwajibkandalam
peraturanuntukmenjagakeselamatanpekerjadanmasyarakat
4. Membuatlaporanhasil pekerjaanberupalaporanharia, mingguan, bulanan.
5. Menyerahkanseluruhatausebagianpekerjaanyang telahdiselesaikan
sesuaidenganketetapanyang berlaku.
A"?A' A"?A'B BA"?A' &$C!",A"!" A"?A' &$C!",A"!"
Hubungan kerja dalam menyelesaikan pembangunan
dapat dilihat pada Gambar di bawah ini
PEMILIK PROYEK
KONSULTAN
KONTRAKTOR
Pengguna Jasa
Penyedia Jasa
Jasa
Biaya
Bangunan
Kontrak
Biaya
Persyaratan Teknis
Kontrak
Realisasi
Peraturan Pelaksanaan
DACA",!" *$'#! DACA",!" *$'#!
Hubungan tiga pihak yang terjadi antara pemilik proyek,
kontraktor adalah :
KONSULTAN DENGAN PEMILIK PROYEK,
ikatan berdasarkan kontrak,
konsultan memberikan layanan konsultasi,
dimana produk yang dihasilkan berupa gambar
rencana, peraturan, dan syarat-syarat.
pemiliki proyek memberikan biaya jasa atas konsultasi
yang diberikan oleh konsultan.
DACA",!" *$'#! DACA",!" *$'#!
KONTRAKTOR DENGAN PEMILIK PROYEK,
ikatan berdasarkan kontrak,
kontraktor memberikan layanan jasa profesional,
dimana produk yang dihasilkan berupa bangunan
sebagai realisasi dari keinginan pemilik proyek, sesuai
dengan peraturan, dan syarat-syarat.
pemiliki proyek memberikan biaya jasa profesional
kontraktor.
DACA",!" *$'#! DACA",!" *$'#!
KONSULTAN DENGAN KONTRAKTOR ,
ikatan berdasarkan peraturan pelaksanaan,
konsultan memberikan gambar rencana, peraturan dan
syarat-syarat.
kontraktor merealisasikan menjadi bangunan
DACA",!" *$'#! DACA",!" *$'#!
OWNER
Architect/
Engineer
General (Prime)
Contractor
Sub-
Contractors
Supplier
Fabricators
Field observation only
Contractual relationship
Separate designer
Single general contractor
Numerous subcontractors
Fixed price, Unit price, Guaranteed Maximum,
Cost plus a fixed fee construction contract
Negotiated professional fee for design service
Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 3
1
DACA",!" DACA",!" *("@'!* *("?@'A*?> *("@'!* *("?@'A*?>
?$E!'! ?$E!'! @'!F>?>("!G @'!F>?>("!G
OWNER
Architect/ Eng.
Design Team
Construction
Management
Team
Prime
Contractor
Prime
Contractor
Prime
Contractor
Working relationship
Contractual relationship
Single firm responsible for both design and
construction management
Fixed price or negotiated separate prime
contracts or subcontracts
Fixed price or cost plus a fee design
construction contract
Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 9
Design/
Construction
Manager
2
F$?>,"7E("?@'AE@>(" F$?>,"7E("?@'AE@>(" !"!,$' !"!,$'BB @)&$ @)&$ E("@'!E@ E("@'!E@
OWNER
Architect/ Eng.
Design Team
Prime
Contractor
Prime
Contractor
Prime
Contractor
Working
relationship
Contractual relationship
Tree-party team of Owner,Designer, and
Construction Manager
Fixed price or negotiated separate prime contracts
directly with the owner
Construction Manager may act as owners agent to
extent delegated
Negotiated professional fee for construction
management services
Negotiated professional fee for design services
Professional
Construction
Manager
AGENCY
CONTRACT
Contractual
relationship
Working
relationship
Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 10
3
&'(H$??>("!G &'(H$??>("!G E("?@'AE@>(" !"!,$' E("?@'AE@>(" !"!,$' E("@'!E@ E("@'!E@
OWNER
Design Team
(Architect/Engineer)
Construction
Team
(General Contractor)
Sub-
Contractors
Supplier Fabricators
(Joint-venture, subcontract,or
Single Firm
Contractual relationship
Combined designer and construction
contractor
Numerous subcontractors
Fixed price guaranteed maximum price, or
cost plus-fixed-fee for design/build contract
No separate fee for design services
Turnkey Construction
Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 12
Designer/
Builder
4
F$?>," F$?>,"BBCA>GF E("@'!E@ CA>GF E("@'!E@
Owner
Construction
Manager
Architect/
Engineer
Contractor
CM At Risk
CM Agent or
not At Risk
Guarantees Cost
& Schedule
Guarantees
Design
CM/GC or At Risk
CMAA, CM eJournal, 2002
5
E E I8 I8 E !4 E !4 '>?* '>?*
Client Agency
Project
Manager
Design Manager Construction
Manager
Project
Architect
Project
Mech.Eng
Project
Str.Eng
Project
Elect.Eng
Project
Civil Eng
General
Contractor
Sub-
Contractor
Sub-
Contractor
QC.
Inspection
Const.
Surveys
Resident Project
Representative
A/E Design staff
A/E Const.
Staff
Surveyors Labor Force
Project
Management
Level
Construction
Management
Level
Functional
Management
Level
Staff
Level
FUNCTIONAL RELATIONSHIPS
under a
DESIGN/CONSTRUCTION
MANAGER CONTRACT
Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 13
Organization Chart
6
Client Agency
Owner
Project Manager
Consultan
Perencana PM
Consultan CM
(PM)
Project
Design Team
Architect/ Str
Eng/ Civil
Eng/ Elect
Eng/ Mech
Eng
General
Contractor
PM
Site Office
Eng/ QS
Field &
Support
A/E Design staff
A/E Const.
Staff
Surveyors Labor Force
Project
Management
Level
Construction
Management
Level
Functional
Management
Level
Staff
Level
FUNCTIONAL RELATIONSHIPS
under a PRIME CONTRACTOR
and CONSULTANT/ CM PROF.
Pito, Construction Project Administration, modified
Operation
Manager
Engineering
Manager
Consultan QS
Project QA Team
Architect/ Str
Eng/ Civil Eng/
Elect Eng/ Mech
Eng
Commercial
Manager
Sub Cont &
NSC
Admin
7
Client Agency
Owner
Project Manager
Consultan
Perencana PM
Consultan CM
(PM)
Project
Design Team
Architect/ Str
Eng/ Civil
Eng/ Elect
Eng/ Mech
Eng
Contractor
I
(PM)
A/E Design staff
A/E Const.
Staff
Surveyors Labor Force
Project
Management
Level
Construction
Management
Level
Functional
Management
Level
Staff
Level
FUNCTIONAL RELATIONSHIPS
under a CONTRACTOR and
CONSULTANT/ CM PROF.
Pito, Construction Project Administration, modified
Site Process
Consultan QS
Project QA Team
Architect/ Str
Eng/ Civil Eng/
Elect Eng/ Mech
Eng
Contractor
II
(PM)
Contractor
III
(PM)
8
Client Agency
Owner
Project Manager
Consultan
Perencana PM
Consultan
Supervisi
Project Design
Team Architect/
Str Eng/ Civil
Eng/ Elect Eng/
Mech Eng
General
Contractor
PM
Site Office
Eng/ QS
Field &
Support
A/E Design staff
A/E Const.
Staff
Surveyors Labor Force
Project
Management
Level
Construction
Management
Level
Functional
Management
Level
Staff
Level
FUNCTIONAL RELATIONSHIPS
under a PRIME CONTRACTOR
and CONSULTANT
SUPERVISION
Pito, Construction Project Administration, modified
Organization Chart
Operation
Manager
Eng Manager
Consultan QS
Project SPV
Team
Monitoring/
Controlling/
Reporting
Commercial
Manager
Admin Sub Cont NSC
9
Client Agency
Project
Manager
Design Manager Construction
Manager
Project
Architect
Project
Mech.Eng
Project
Str.Eng
Project
Elect.Eng
Project
Civil Eng
General
Contractor
Sub-
Contractor
Sub-
Contractor
QC.
Inspection
Const.
Surveys
Resident Project
Representative
A/E Design staff
A/E Const.
Staff
Surveyors Labor Force
Staff
Level
Edward R.Fisk, Construction Project Administration, Seventh Edition, p. 13
Organization Chart
PM
PM
PM/CM
PM/CM+
Associte
PM/CM+
Associate
PM/CM+
Associate
CM Pract.
Kompetensi yang
harus dikuasai
10
TERIMA KASIH TERIMA KASIH