BABII

TINJAUAN DAN LANDASAN TEORI

11.1

TINJAUAN UMUM

11.1.1 MIX USE BUILDING

Mixed Use Building adalah penggabungan dua masa bangunan atau lebih ke
dalam satu wadah dengan cara yang terkoordinasi dan saling terkait satu sama lain
seperti: kantor, tempat perbelanjaan, hotel, atau perumahan.
(Sumber: R. Michael Hampton,"One Dozen Apartments & Townhomes: A Cost
Analysis", NAHB Builder's Showl997)
Tujuannya untuk mengurangi ruang-ruang yang tidak berfungsi, menjadikan
penggunaan laban lebih efektif dan efisien, membuat pelayanan kebutuhan lebih
mudah, dan lingkungan menjadi lebih nyaman dihuni. Penyatuan berbagai fungsi
dan aktivitas ini dalam satu bangunan atau kompleks bangunan biasanya diwadahi
dalam bangunan atau kompleks bangunan besar sehingga sering disebut sebagai
superblok.
Dalam penerapannya, konsep bangunan mix use building digunakan untuk
memperbaiki dan mewujudkan kualitas hidup lingkungan perkotaan yang lebih
baik pada masa mendatang.
(Sumber: Dean Schwanke & associate, "Mixed use development handbook'')
Bentuk dan kedekatan dalam kegiatan kompleks yang berada di dalarnnya,
lebih berorientasi kepada penciptaan suatu lingkungan perkotaan terpadu dalam
suatu kawasan mix use.

 Ciri-ciri Mixed Use

1. Mewadahi 2 fungsi urban atau 1ebih misalnya terdiri dari retail, perkantoran,
hunian, hotel, dan entertainment! cultural! recreation.
2. Terjadi integrasi dan sinergi fungsional
3. Terdapat ketergantungan kebutuhan antara masing-masing fungsi bangunan
yang memperkuat sinergi dan integrasi antar fungsi tersebut.

(Sumber: Dikembangkan dari panduan perancangan bangunan komersial

p.281)
Manfaat Mixed Use

1. Kelengkapan fasilitas yang tinggi pada bangunan superblok, memberikan

kemudahan bagi pengunjunguya.
2. Peningkatan
direncanakan

kualitas

fisik

dengan

lingkungan. Kelengkapan

matang

pada

suatu

fasilitas

kawasan

yang

yang
luas

memungkinkan diadakannya rancangan yang baik termasuk perbaikan

rancangan kualitas lingkungan.
3. Efisiensi pergerakan. Dengan pengelompokan berbagai fungsi dan aktivitas
dalam suatu superblok berarti terdapat efisiensi pergerakkan bagi pengguna
bangunan tersebut.
4. Vitalitas dan generator pertumbuhan. Pembangunan superblok pada salah
satu

bagian

kota

berpotensi

meningkatkan

pertumbuhan

kawasan

sekitarnya sebagai respon terhadap kebutuhan layanan bagi para pengguna

bangunan tersebut.

5. Penghematan pendanaan pembangunan. Pembangunan

dalam

satu

komplek

atau

kawasan

dapat

berbagai fasilitas

mengefisienkan

dana

pembangunan misalnya dengan efisiensi dana pembangunan infrastrnktur.

6. Menghambat perluasan

kota.

Superblok

dapat

diasumsikan

sebagai

pertumbuhan kota secara vertical, karenannya pembangunan superblok

dapat meminimalkan perluasan kota secara horisontal.
7. Integrasi

sistem-sistem.

pengembangan

Sesuasi

fungsi-fungsi

di

persyaratan
dalamnya

sebuah

harus

terintegrasi, saling menguntungkan antar fungsi.

superblok,

dirancang

Integrasi

ini

secara
dapat

merupakan sisbiosis mutualisme antar fungsi.

(Sumber: Panduan perancangan bangunan komersial p.281)

11.1.2

RUMAH SUSUN

Pengertian Rumah Susun

Rusun adalah kepanjangan dari rumah susun. Kerap dikonotasikan sebagai

apartemen versi sederhana, walupun sebenarnya apartemen bertingkat sendiri

bisa dikategorikan sebagai rumah susun.
Rusun menjadi jawaban atas terbatasnya lahan untnk pemukiman di daerah
perkotaan. Karena mahalnya harga tanah di kota besar maka masyarakat terpaksa
membeli rumah di luar kota. Hal ini adalah pemborosan. Pemborosan terjadi
pada:
pemborosan waktu
pemborosan biaya

 pemborosan lingkungan (karena pencemaran)

pemborosan sosial (karena tersitanya waktu untuk bersosialisasi)
Untuk mengatasi berbagai dampak negatif tersebut, maka pembangunan
perumahan dan permukiman, terutama eli kota-kota metropolitan dan besar eli
Indonesia sudah harus eliarahkan menuju pembangunan ke arah vertikal dalam
bentuk blok-blok rumah susun.
Maka

perlu

araban

pembangunan secara

nasional untuk

pedoman operasional pembangunan perumahan susun

yang wajib

menyeeliakan
eliacu oleh

pemerintah kabupatenlkota dalam rangka penerapannya eli lapangan.

Tujuan Rumab Susun
Memenuhi kebutuhan perumahan yang layak bagi rak:yat, terutama bagi
golongan masyarakat yang berpenghasilan menengah kebawah, yang menjamin
kepastian hukmn dalam pemanfaatannya.
Meningkatkan daya guna tanah elidaerah perkotaan dengan memperhatikan
kelestarian sumber daya alam dan menciptakan lingkungan permukiman yang
lengkap, serasi dan seimbang.
Manfaat Rumah Susun
Bagi penghuni
- Hunian yang lebih layak untuk tempat tiggal sebelumnya, dengan karakter
dan fasilitas yang sesuai dengan kebutuhan penghuni.
- Hunian yang dekat dengan tempat keija/buruh. Di karnakan dengan tujuan
peruntukan para pedagang.

- Dapat memecahkan masalah ekonomi para penghuni.

Bagi masyarakat

Menciptakan lapangan kerja barn bagi lingkungan di sekitarnya, sehingga

terjadi interaksi antara kompleks rumah susun dengan lingkungannya,
sehingga Rumah susun dapat memberi economy value.
Bagi pemerintah

Membantu program pemerintah dalam pencanangan Gerakan Nasional

Pengembangan SejutaRumah (GNPSR)tahun 2003.

(Sumber: www.kemenpera.go.id/file_download/ draft_jakstra_rnsun.pdf)

Jenis- Jenis Rumah Susun

Ditinjau dari Jenisnya dibagi menjadi dua golongan, yaitu:

a. Rumah susun sewa (RUSUNAWA) adalah Rumah Susun Sederhana Sewa,
berarti pengguna harns menyewa dari pengembangnya.
b. Rumah susun rnilik (RUSUNAMI) adalah rumah susun yang di peJ.jual belikan

dan menjadi hak milik penghuni.

11.1.3 PASAR

Pengertian Pasar
Pasar dalam arti sempit adalah tempat dimana permintaan dan penawaran

bertemu, dalam hal ini lebih condong ke arah pasar tradisional. Sedangkan dalam
arti luas adalah proses transaksi antara permintaan dan penawaran, dalam hal ini
lebih condong ke arah pasar modem. Permintaan dan Penawaran dapat berupa

Barang atau Jasa. Pasar tradisional, Pasar modern, bursa kelja, bursa efek adalah
contoh pasar.

Pasar terbagi menjadi dua golongan pasar

1. Pasar Tradisional: Merupakan tempat bertemunya penjual dan pembeli serta
ditandai dengan adanya transaksi penjual pembeli secara langsung dan
biasanya ada proses tawar-menawar, bangunan biasanya terdiri dari kios
kios atau gerai, los dan dasaran terbuka yang dibuka oleh penjual maupun
suatu pengelola pasar. Kebanyakan menjual kebutuhan sehari-hari seperti
bahan-bahan makanan berupa ikan, buah, sayur-sayuran, telur, daging,
kain, pakaian barang elektronik,jasa dan lain-lain.

2. Pasar Modern: Pasar Modern tidak banyak berbeda dari pasar tradisional,
namun pengertian pasar modern dalam arti sesungguhnya adalah
"modernisasi pasar" atau meremajakan pasar tradisional agar tidak kalah
bersaing dengan pasar swalayan, hypermarket, minimarket dan sejenisnya.
Pasar menurutjenisnya, jenis barang yang dijual, lokasi pasar, hari, luas jangkauan
dan wujud.

(Sumber: http://id.wikipedia.org/wiki/Pasar)

Fungsi Pasar
Pasar mempunyai 2 fungsi yaitu fungsi pokok dan fungsi pada skala kecil
sebagai berikut:
I. Fungsi pokok: Sebagai sarana pelayanan dan penyedia kebutuhan sehari-hari
bagi masyarakat, juga sebagai sumber pendapatan daerah yang diperoleh

dari jasa pelayanan dan perpasaran serta merupakan sarana distribusi

perekonomian yang dapat menciptakan tambahan tempat usaha bidang jasa
dan pencipta kesempatan kerja.
2. Fungsi pada skala kecil: Sebagai tempat bertemunya penjual dan pembeli
untuk saling memenuhi kebutuhannya masing-masing baik untuk kebutuhan
yang bersifat konsumptif maupun untuk bidang jasa.

(Sumber: Lilananda, 1997, p.B)

Jenis- Jenis Pasar pasar dapat dibedakan menjadi 2, yaitu :

1. Jenis Pasar Konsumsi: Pasar Konsumsi menjual barang-barang untuk

keperluan kegiatan yang mengurangi atau menghabiskan kegunaan

barang/jasa. Misalnya menjual beras, sandal, lukisan, dll. Contohnya adalah
Pasar Mergan di Malang, Pasar Kramat Jati, dll.
2. Pasar Faktor Produksi: Pasar Faktor Produksi menjual barang-barang
keperluan usaha untuk menciptakan atau menambah fedah ekonomi suatu
benda dengan tujuan untuk memenuhi kebutuhan manusia. Misalnya
menjual mesin-mesin untuk memproduksi, laban untuk pabrik, dll.

(Sumber: http:!lid.wikipedia.orglwiki!Pasar)
11.2

TINJAUAN KHUSUS

11.2.1 Tinjauan Terhadap Topik dan Tema

Untuk menerapkan suatu konsep pada bangunan, kita harus mengetahui latar
belakang konsep tersebut, dan bangaimana konsep tersebut dapat di kaitkan dalam
perancangan bangunan, berikut adalah ulasan tentang latar belakang hemat energi.

Penghematan energi adalah unsur yang penting dari sebuah kebijakan energi.
Penghematan energi menurunkan konsumsi energi dan permintaan
kapita,

sehingga

dapat

menutup

meningkatuya

kebutuhan

energi per

energi

akibat

pertumbuhan populasi. Hal ini mengurangi

naiknya biaya energi, dan dapat

mengurangi

atau impor

kebutuhan

pembangkit

energi

energi.

Berkurangnya

permintaan energi dapat memberikan fleksibilitas dalam memilih metode produksi

energi.
Selain itu, dengan mengurangi emisi, penghematan energi merupakan bagian
penting dari mencegah atau mengurangi perubahan iklim. Penghematan energi juga
memudahkan digantinya

sumber-sumber tak dapat diperbaharui dengan sumber

sumber yang dapat diperbaharui. Penghematan energi sering merupakan cara paling
ekonomis dalam menghadapi kekurangan energi, dan merupakan cara yang lebih
ramah lingkungan dibandingkan dengan meningkatkan produksi energi.
(Sumber: http://id.w1kipedia.org!wikilhemat_energi)
Hemat energi dalam arsitektur adalah meninimalkan penggunaan energi tanpa
membatasi

atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan, maupun produktivitas

penghuninya.
(Sumber: jurnal.bl.ac.id/wp-content/uploads/2008101/tri%202007.pdj)

11.2.2 Latar Belakang Hemat Energi

Kenyamanan bangunan erat hubungannya dengan kondisi alam atau lingkungan
disekitarnya

dan upaya pengkondisian atau pengaturan ruang dalam bangunan.

Permasalahan yang dihadapi dalam penerapan aspek kenyamanan pada bangunan

tergantung

pada

obyek,

bangunan

yang

dihadapi.

Untuk

bangunan

yang

menghendaki kualitas hunian yang sempurna maka persyaratan tersebut mutlak

harus diadopsi dan diterapkan. Penerapan ini akan lebih efisien bila dikaitkan
dengan masalah hemat energi dalam bangunan yang bersangkutan.
Bangunan sebagai suatu sistim terkait dengan masalah yang berhubungan
dengan
beberapa

perencanaan
aspek

arsitektur,
tekuis

struktur, utilitas, yang

seperti

aspek

keamanan

berhubungan
dan

dengan

keselamatan,

kenyamanan,kemudahan dan kesehatan.

(Sumber: Dalam perwujudannya pemerintah telah menerbitkan

UU.Bangunan

Gedung No.28 Tahun 2002)

11.2.3 Maksud dan Tujuan Hemat Energi

Peran

Arsitek sebagai

mengingat cadangan energi

merancang desain
yang

ada

arsitektur yang

semakin

hemat

energi,

terbatas sedangkan bangunan

semakin berkembang.
11.2.4 Metode Perancangan Arsitektur Hemat Energi

Penipisan cadangan minyak nasional akan menempatkan Indonesia sebagai

negara pengimpor sumber daya energi ini dalam waktu dekat. Salah satu sektor
penting yang sangat berpengaruh terhadap penggunaan bahan bakar minyak adalah
bangunan, umuumya mengonsumsi BBM dalam bentuk energi listrik sekitar 30-60
persen dari total konsumsi BBM di suatu negara.
Untuk kawasan tropis, penggunaan energi bahan bakar minyak (BBM) dan
listrik umumnya lebih rendah dibandingkan dengan negara di kawasan sub- tropis
yang dapat mencapai 60 persen dari total konsumsi energi. Hal ini disebabkan oleh
kebutuhan pemanas ruang

di sebagian besar

bangunan saat musim

dingin.

Sementara di kawasan tropis, pendingin ruang (AC) hanya digunakan sejumlah

kecil bangunan. Meskipun demikian, penghematan energi di sektor bangunan di
wilayah tropis semacam Indonesia tetap akan memberikan kontribusi besar terhadap
penurunan konsumsi energi secara nasional.
Bangunan merupakan penyaring faktor

alamiah penyebab ketidaknyamanan,

seperti hujan, terik matahari, angin kencang, dan udara panas tropis, agar tidak
masuk ke dalam bangunan. Udara luar yang panas dimodi.fikasi bangunan dengan
bantuan AC menjadi udara dingin. Dalam hal ini dibutuhkan energi listrik untuk
menggerakkan mesin AC. Demikian juga halnya bagi penerangan malam hari atau
ketika langit mendung, diperlukan energi listrik untuk Iampu penerang.
Penghematan energi melalui rancangan bangunan mengarah pada penghematan
penggunaan listrik, baik bagi pendinginan udara, penerangan buatan, maupun
peralatan listrik

lain.

Dengan strategi perancangan tertentu, bangunan dapat

memodifikasi iklim luar yang tidak nyaman menjadi iklim ruang yang nyaman
tanpa banyak mengonsumsi energi Iistrik. Kebutuhan energi per kapita dan nasional
dapat ditekan jika secara nasional bangunan dirancang dengan konsep hemat energi.

Arsitektur Hem at Energi (Energy-Efficient Arcllitecture)

Arsitektur yang berlandaskan pada pemikiranmeminimalkan penggunaan
energi tanpa membatasi atau merubah fungsi bangunan, kenyamanan maupun
produktivitas penghuninya dengan memanfaatkan sains dan teknologi mutakhir
secara aktif. Mengoptimasikan sistim tata udara-tata cahaya, integrasi antara
sistim tataudara buatanalamiah, sistim tata cahaya buatan alamiah serta sinergi
antarametode pasif dan aktif dengan material dan instrumen hemat energi.

Gambar 2.1: Institut Du Monde Arabe, France (J.Nouvel)

Arsitektur Bioklimatik (Bioclimatic Arcllitecture/Low Energy Architecture)

Arsitektur
minimumenergi

yang

berlandaskan

dengan

pada

memanfaatkan

pendekatan
energi

disain

alam

iklim

pasif

dan

setempat

untukmenciptakan kondisi kenyamanan bagi penghuninya Dicapai dengan

organisasi morfologibangunan dengan metode pasif antara lain konfigurasi
bentuk massa bangunan dan perencanaan tapak, orientasi bangunan, disain
fasade, peralatanpembayangan, instrumen

penerangan

alam, warna selubung

bangunan,lansekap horisontal dan vertikal, ventilasi alamiah.

Gambar 2.2: Menara Mesiniaga, Malaysia (Ken Yang)

(Sumber: jumal.bl.ac.idlwp-content/uploads/200810 Iltri%202007.pdj)

Arsitektur Surya (Solar Arcltitecture)

Arsitektur yang memanfaatkan energi snrya baik secara langsnng (radiasi
cahaya dan termal), maupnn secara tidak langsnng (energi angin) kedalam
bangnnan, dimana elemen- elemen ruang arsitektur (lantai,dinding,atap) secara
integratif berfungsi sebagai sistim snrya aktif ataupnn sistim snrya pasi
Diawali dengan arsitektur snrya pasifyangmemanfaatkan atap dan dinding
sebagai kolektor panas dandikembangkan dengan sistim surya aktifyang meng
implementasikankeseluruhan sistim snrya termosiphoning dan berintegrasi
penub dengankeseluruban elemen arsitektur. Inovasi teknologi lanjutan dalam
selphotovoltaik menghasilkan prototipe arsitektur barn yang spesifik.

Gambar 2.3: The British Pavilion, Sevillen (N.Grimsh)

(Sumber : jumal.bl.ac.idlwp-content/uploads/2008/0lltri%202007.pdj)
Para arsitek di Barat memulai langkah merancang bangunan hemat energi sejak
krisis energi tahun 1973, sementara hingga kini-30 tahun sejak krisis energi di
negara Barat-belum juga muncul

pernikiran ke arah itu di kalangan arsitek

Indonesia.
Rancangan pasif
Perancangan bangunan hemat energi dapat dilakukan dengan dua cara:
secara pasif dan aktif. Perancangan pasif merupakan cara penghematan energi
melalui pemanfaatan energi matahari secara pasif, yaitu tanpa mengonversikan
energi matahari menjadi energi listrik. Rancangan pasif lebih mengandalkan
kemampuan arsitek bagaimana rancangan bangunan dengan sendirinya mampu
"mengantisipasi" permasalahan iklim luar.
Perancangan pasif di wilayah tropis

basah

seperti

Indonesia umumnya

dilakukan untuk mengupayakan bagaimana pemanasan bangunan karena radiasi

matahari dapat dicegah, tanpa harus mengorbankan kebutnhan

alami.

Sinar matahari

yang terdiri

atas cahaya

penerangan

dan panas hanya akan

dimanfaatkan komponen cahayanya dan menepis panasnya.

Tingkat

konsumsi

energi

paling

rendah,

tanpa

ataupun

minimal

penggunaanperalatan ME (mekanikal elektrikal) dari sumber daya yang tidak

dapat diperbarui (non renewable resources)

Rancangan aktif

Dalam rancangan aktif, energi matahari dikonversi menjadi energi listrik

sel solar, kemudian energi listrik inilah yang digunakan memenuhi kebutnhan
bangunan. Dalam perancangan secara aktif, secara simultan arsitek juga harus
menerapkan

strategi

perancangan secara

perancangan pasif, penggunaan

pasif. Tanpa

energi dalam bangunan

penerapan

strategi

akan tetap tinggi

apabila tingkat kenyamanan termal dan visual harus dicapai. Seluruhnya

menggunakan peralatan ME yang bersumber dari energi yangtidak

dapat

diperbarui (energy dependent).

Sisi barat dinding bangunan dilapis kontainer berisi air yang berfungsi
sebagai

penyerap

panas

matahari

sore.

Panas

yang

diserap

kontainer

mengurangi pemanasan bangunan siang dan sore hari. Selanjutnya kontainer

akan menghangatkan bangunan pada malam hari (suhu udara luar malam hari
cenderung rendah di bawah batas nyaman). Air panas dalam kontainer ini juga
dimanfaatkan bagi keperluan pengguna bangunan.
Dinding kaca terbuat dari bahan yang 20 persennya merupakan komponen

keramik dan berfungsi mengurangi panas matahari tanpa mengorbankan cahaya

yang masuk ke dalam bangunan. Penggunaan tabir air pada dinding timur ini
mampu menurunkan suhu udara di dalanmya hingga I 0 derajat Celsius.
Dinding bangunan sisi

selatan diberi

diperkuat dengan konstruksi baja.

Selain

lembaran semitransparan yang

sebagai

elemen

estetika yang

mencitrakan layar kapal yang menjadi simbol kejayaan Inggris di !aut, juga
berfungsi mengurangi radiasi panas sisi selatan.
Langkab merancang bangunan hemat energi baik secara pasif maupun aktif
seperti di atas perlu

dicermati. Sudab waktunya para

arsitek

Indonesia

memulainya. Jika dalam waktu dekat Indonesia menjadi negara pengimpor

minyak neto dan harga BBM dan tarif listrik dalam negeri melambung,
sebagian besar bangunan yang boros energi tidak lagi dapat berfungsi. Pemakai
bangunan akan menemui kesulitan menanggung biaya listrik untuk lift, AC,
pompa, dan peralatan lain, yang tinggi. Masih ada waktu untuk menghindari
situasi buruk semacam ini dengan memulai merancang bangunan yang hemat
energi, hemat listrik, sejak sekarang.
(Sumber: TRI HARSO KARYONO Bekerja di Pusat Pengkajian Kebijakan
lnovasi Teknologi BPPT, Pengqjar Arsitektur di Universitas Tarumanagara,
Harian Kompas).
11.2.5Prinsip- Prinsip HeMat Energi
Prinsip dasar perancangan tipologi arsitektur sadar energi dan arsitektur hijau
dapat di formulasikan dalam matriks berikut ini:

(Sumber: The Green Skyscraper, Ken Yeang, p. 12)

PARAMETER
DISAIN
ARSITEKTUR
Konfigurasi
Ban,qunan

Orientasi
Bangunan
Fasade
Bangunan
Sumber
Energi

Energy Cost
Sistim
Operasional

PRINSIP-PRINSIP PERANCANGAN ARSITEKTUR

Bioclimatic
Architecture
Dipengaruhi
Iklim
Krusial

HEMAT
ENERGI
Energy-efficient
Architecture
Dipengaruhi
Iklim
Krusial

Resporsiflklim

Resporsif Iklim

Natural

Pembangkit

Solar
Architecture
Dipengaruhi
Matahari
Sangat
Krusial
Resporsif
Matahari
Pembangkit

Non Renewable

Non Renewable

Renewable

Krusial

Krusial
Active+Mixed

Krusial
Productive

BIOKLIMATIK

Passive+Mixed

SURYA

HIJAU

LAIN-LAIN

Green

Architecture

Architecture
Dipengaruhi
Iklim
Krusial
Resporsif
Lingkungan
Natural+
Pembangkit
Renewable &
Non Renewable
Krusial

Passive+

Pengaruh
lainnya
Relatif
tidak penting
Pengaruh
lainnya
Pembangkit
Non Renewable
Tidak oenting
Passive+ Active

Tingkat
Kenyamanan

Variable

Konsisten

Konsisten

Konsumsi

Rendah

Rendah

Rendah

Active+Mixed+
Productive
Variable
Konsisten
Rendah

Energi
Sumber
Material

Tidak penting

Tidak penting

Tidak penting

Minimum

Tidak penting

dampak
lingkungan
Reuce-RecyleReconfigu e
Krusial

Tidak penting

Material
Output
Biologi Tapak

Tidak penting

Tidak penting

Tidak penting

Penting

Penting

Penting

Konsisten
Tinggi/medium

Tidak penting

Tabel2.1: Prinsip Perancangan Arsitektur

11.3

TINJAUAN KHUSUS PROYEK DAN TAPAK

11.3.1Tinjauan Proyek
Judul proyek :

Rumah Susun dan Pasar Tradisonal di Jakarta Barat.

Mansions and Market ofTradisonal in West Jakarta.

Sifat Proyek

Fiktif

Pemilik

Swasta

Lokasi

Jalan Tanjung Duren

Wilayah

Jakarta Barat

Fungsi

Hunian (nunah susun) dan Dagang (pasar tradisional)

Tema

Penerapan konsep hemat energi pada bangunan

....

. ,;. ;-

"'

"'

'

Rumah susun dan pasar modern

.-

- .-.. i ;

Gambar 2.4: Lokasi Tapak Proyek Terhadap Kawasan

(Sumber: google earth. Kondisi existing 2009)
11.3.2 Tinjauan Khusus Terhadap Peraturan Bangunan

PERMEN PU NO. 60/PRT/1992 tentang Persyaratan Teknis Pembangunan

Rusuna: Perencanaan Bangunan: Bangunan rusunawa dan rusunami yang banyak
dikembangkan adalah bangunan bertingkat rendah yaitu antara 4-5 lantai dengan
tangga sebagai sarana transportasi vertikal. Pada bangunan rusuna 8-10 lantai sarana
transportasi vertikal sudah harus dilengkapi dengan lift. Besaran ruang satuan rusun
ditentukan berdasarkan standar kebutuhan ruang perorang yaitu 9M

Dasar pemikiran bahwa dalam satu keluarga muda rata-rata terdiri 4 anggota
keluarga (orang tua ditambah 2 anak) maka kebutuhan ruang untuk setiap satuan
2

rusun adalah 36M (alternative status kepemilikan dengan harga jual sekitar 120
juta). Hal penting lain yang harus dipertimbangkan dalam menentukan luas satuan
rusun adalah kemampuan membayar sewa per bulan (Rp.400.000 berdasarkan
asumsi rata-rata) dan biaya listrik yang digunakan untuk penerangan dalam satuan
rusun, bagian bersama dan supply air bersih. Dengan memperhatikan kemampuan
ekonomi calon penghuni yaitu mampu membayar maksimal sekitar 1/3 bagian dari
pendapatan per bulan, maka luas satuan rusun minimal adalah 21M
Perencanaan bangunan rusun

perlu

memperhatikan beberapa ketentuan

umum yang meliputi kepadatan bangunan, bentuk dan ukuran dasar satuan rusun,
persyaratan teknis ruangan, tata letak bangunan dan jarak antar bangunan dan
ketinggian bangunan :

Kepadatan Bangunan
Kepadatan bangunan harus memperhitungkan agar supaya dapat mencapai
optimasi daya guna dan hasil guna tanah sesuai dengan fungsinya. Ditentukan
bahwa:
Luas

lahan

yang

tertutup bangunan maksimum sama

dengan

40%

sedangkan 60% dari luas lahan digunakan untuk halaman atau ruang
terbuka.
Luas tanah untuk bangunan rusun terhadap luas tanah bersama seluas
luasnya adalah 50%.

 Luas tanah untuk fasilitas ruang terbuka (taman, tempat bermain anak-anak
dan lapangan olah raga) sekurangkurangnya 20%.
Luas tanah untuk fasilitas lingkungan terhadap tanah bersama seluas
luasnya 30%.
Fasilitas

lingkungan yang

ditempatkan

pada

lantai bangunan

rusun

maksimal 30% dari jumlah luas lantai, dan tidak ditempatkan lebih dari
lantai ke-3 bangunan.
Bentuk dan Ukuran Dasar Satuan Rusun

Bangunan berbentuk sederhana yaitu persegi empat. Ukuran luas denah

2

satuan rusun dapat dipilih berdasarkan ketentuan minimum yaitu 12M dengan
panjang minimum sisi terpendek adalah 2,4M (ukuran muka ruang).

Persyaratan Teknis Ruangan

Semua

ruang

yang

dipergunakan untuk

kegiatan

sehari-hari

harus

mempunyai hubungan langsung maupun tidak langsung dengan udara luar dan
pencahayaan dalam jumlah yang cukup. Juga diusahakan adanya pertukaran udara
dan cahaya buatan yang dapat bekerja terus menerus selama ruangan tersebut
digunakan.

Tata Letak Bangunan

Tata letak bangunan harus memenuhi faktor-faktor keamanan, keselamatan

dan kenyamanan penghuni serta lingkungannya yaitu:

Jarak terhadap bahaya kebakaran dihitung berdasarkan

jarak jilatan

apr

terjauh diluar rusun ditambah Iebar ruang untuk pergerakan mobil dan
perlengkapan pemadam kebakaran.
Jarak pencahayaan harus dihitung terhadap arah Iintas matahari, ketinggian
bangunan itu sendiri dan bangunan sekelilingnya guna menjamin terjadinya
system pencahayaan alami yang cukup bagi setiap ruang dari satuan rusun
dan bangunan Iainnya.
Jarak pertukaran udara

harus

dihitung terhadap pengaruh arah

dan

kecepatan angin pada ketinggian ruang dan luas bidang yang terbentuk
sehingga dapat menjamin terwujudnya sistem penghawaan alami yang
cukup bagi setiap ruang dari satuan rusun dan bangunan lainnya.

Jarak Antar Bangunan dan Ketinggian Bangunan

Jarak antar bangunan ditentukan berdasarkan persyaratan terhadap bahaya

kebakaran, pencahayaan alami, pertukaran udara, privacy dan ketinggian bangunan.
Pada dua bangunan yang berdampingan dan mempunyai ketinggian sama yaitu 5
Iantai maka:
Dinding yang berhadapan salah satu dinding merupakan bidang tertutup
sedangkan yang

Iainnya

mempunyai bidang

terbuka/jendela, jarak

minimum bangunan adalah 6M.

Dinding yang berhadapan dua-duanya mempunyai bukaan/jendela, jarak
minimum bangunan adalah 12M.

 Dinding yang berhadapan dua-duanya tertutup, jarak minimum bangunan

adalah 3M.
11.3.3 Tinjauan Tapak

Lokasi

: Jalan Raya Tanjung Duren

Wilayah

: Jakarta Barat

Batas - batas

: - Utara

: Pertokoan dan perumahan penduduk.

- Selatan : Pertokoan dan perumahan penduduk.

- Timur

: Perumahan Penduduk.

- Barat : Mesjid dan Kantor Kecamatan Grogol.

1f

LuasLapak

: 9000

KDB

: 80%

7.200 M

K.LB

:4

36.000 M

GSB

: Utara

Timur

: 10M dari Jalan Tanjung Duren Barat 6

2

Selatan

: 7M dari Jalan Tanjung Duren Barat 5

Barat

: 7 M dari Jalan Tanjung Duren Raya

:4M

Ketinggian Max. : 12 Iantai.

Gambar 2.5: Lokasi Tapak (Sumber: Dinas Tata Kota DKI)

11.3.4 Batas Tapak

Batas-batas tapak adalah sebagai berikut :

Batas tapak

: Utara

Jalan Tanjung Duren Barat 6

Selatan

Jalan Tanjung Duren Barat 5

Barat

Jalan Tanjung Duren Raya

Timur

Perumahan warga

*Foto Keadaan di Sekitar Tapak (Surnber: Survey Bersama)

Foto 2.1: Di Pertigaan Jalan

Foto 2.2: Tampak Depan

Foto 2.3: Tampak Samping Kiri

Foto 2.4: Tampak Samping Kanan

11.3.5 Kondisi Tapak

Tapak berada diantara Jalan Tanjung Duren Raya, Jakarta Barat.
Tapak berbentuk segi empat tidak beraturan.
Luas tapak

9.000

Kontur tapak relatif datar.

Tapak terletak dekat dengan Mesjid, Kantor Kecamatan, daerah perdagangan
serta perumahan penduduk.
Pasar kopro terletak di jalan Tanjung Duren Raya, Jakarta Barat. Pada
bagian depan pasar ini hanya terdapat jalan satu arah yang terbagi dua bagian jalan,
dan persimpangan jalan di samping lokasi tapak. didepan lokasi tapak ini sering
terjadi kemacetan hampir setiap jarnnya, disebabkan oleh adanya aktifitas pasar
pada pagi harinya, jam makan siang kantor, jalur pulang keJja pada sore harinya,
serta tempat makan pada malam harinya, kemacetan lainnya juga disebabkan oleh
banyaknya kendaran umum yang berhenti untuk mencari penumpang seperti bus 91,
dan bajaj serta ojek yang parkir di depan trotoar/pinggir jalan. Akses ke pasar kopro

dapat dicapai dengan kendaran umum maupun kendaraan pribadi. Didepan pasar
kopro juga terdapat mesjid dan kantor camat, rumah makan dan toko dan rumah
warga.

Foto 2.5: Kondisi di Depan Tapak

Sebelah kiri dari tapak

merupakan jalan masuk ketapak yang memiliki

akses dua arah. Disini terdapat banyak toko-toko atau kios - kios penjual bahan
keperluan sehari-hari serta banyak juga pedagang kaki lima yang berjualan disini.

Foto 2.6: Situasi di Kiri Tapak

Sebelah Kanan tapak terdapat jalan searah, pada sisi jalan terdapat ruko
ruko, pedagang kaki lima, dan pedagang buah. Selain itu disini juga di jadikan
sebagai pangkalan ojek dan bajaj-bajaj untuk mencari penumpang.

Foto 2.7: Situasi di Kanan Tapak

Di bagian belakang tapak kopro merupakan bangunan rumah tinggal dan
bangunan PAM yang berwarna biro, jalan ini sangat sempit sehingga hanya dapat di
akses oleh pejalan kaki dan kendaran bermotor.

Foto 2.8: Situasi di Belakang Tapak

Foto 2.9: Kantor PAM di Belakang Tapak

11.4

STUDI BANDING
11.4.1

Survey Lapangan Rusun

Foto 2.11 : Rumah Susun Benhil

Foto 2.12 : Rumah Susun Tanah

Abang

Foto 2.10: RumahSusunKebon

Lokasi

Jl. Kebon Kacang IV, Keluraban

Kebon Kacang, Kecamatan Tanah
Pusat

Binus University-Architecture Major 2010

I Kawasan
Pusat

Bendungan Hilir,

Jakarta

I n. Tanah

Abang, Kecamatan Tana

Abang, Jakarta Pusat

40

Fasilitas

Pencapaian

Parkir
Keadaan
bentuk ruang

Keadaan
lingkungan

Tipe unit

Hargajual

Hargasewa

Sirkulasi
vertikal

Pos jaga, ruang serba guna, kios,

lapangan olahraga, parkir mobil,
parkir motor, petl):(hijauan taman
(-)Membingungkan,
tidak
ada
signagel petunjuk yang jelas

Lapangan olahraga, parkir

parkir motor, pengbijauan

mobil, Lapangan
olahraga,
parkir
taman, pengbijauan taman, gedung serb
mushola
guna, masjid
(+)Mudah, karena terdapat tanda (+)Jelas, meskipun tidak ada petunjuk
rumah susun yang terlihat dari jalan signage, karena tala letak yang teratu
utama
danjelas
Parkir mobil : 51 mobil
Parkir mobil : 200 mobil
Parkir mobil
Parkir motor : 50 motor
Parkir motor : 250 motor
Parkir motor
(-)Terkesan sumpek dan sempit (+)Terasa !ega pada bagian koridor (-)Terasa sumpek, karena ting g
karena pemakaian warna cat agak dengan Iebar yang cukup ideal
plafond hanya 2,5 m
gelap
(+)Terang, karena pemakaian warn
cat putih pada dalam bangunan
(+)Udara segar, sirkulasi mobil (-)Kurang sejuk, karena sedikitnya (+)Sejuk, banyak taman sebagai laha
terpisahjalan kaki menuju bangunan penghijauan eli area rumah susun ini
penghijauan,
Udara segar, sirkulasi kendaraa
terisah-ialan menuju bangunan
Terdiri dari 8 blok
Semua blok: Tipe 21m2
Blok A : llantai 4 unit, Tipe 36m2
368 unit tipe F. 21
Blok B : I lantai 4 unit, Tipe 36 m2
166 unit tipe F. 42
66 unit tipe F. 51
Rp 150.000.000
- Tipe 21m2
Rp 90.000.000- 150.000.000
- Tipe42m2
Rp 200.000.000
Tipe
51m2
Rp 250.000.000
Tipe 21m2
Unit hunian : Rp 500.000 I bulan
Rp 18.000.000 I tahun
Rp 9.000.000- IO.OOO.OOOithn
Kios : Rp 1.000.000 I bulan
Tipe42m2
Rp 16.000.000 I tahun
Tipe 51m2
Rp 18.000.000 I tahun
Tangga
Tangga di semua blok
Tangga
Blok A : 4 lift
Blok B : 4 lift
Blok C : 2 lift
---

Binus University-Architecture Major 2010

41

Lebar koridor
Pencahayaan

1,2 m- sincrle loaded

(+)Melalui celah antar banguuan

okupansi
Pengudaraan

80%
(+)Tidak panas karena single loaded

Material

Penutup atap : ashes

Langit-langit : triplek
Dinding : tembok di cat
(-)Saluran got tidak di tutop

Utilitas

Sistem
kearnanan

Pembuangan
sarnpah

+ 2 m - double loaded
+I m
(-)Koridor gelap,
karena sumber (+)Kaca jendela yang tepa!menyinari
cahaya hanya dari ujung dan tengah ruangan unit
banguuan yang terlalu jauh
95%
(+)Tidak panas karena arah hadap (+)Pengguuaan kaca jendela nak
bangunan menghindari matahari barat
untuk memudahkan pengaturan bukaa
udara alarni
(+)Terdapat bouveliech pada
dapu
sehingga bau masakan dapat langsun
keluar
(-)Tidak ada bukaan pada WC
Banguuan : dinding bata di cat
Banguuan : batu bata ekspos dan beto
Atap: Ashes

(+)Terdapat septitank untuk menyaring

air kotor yang hasilnya tidak bau dan
dapat digunakan untuk
menyirarn
tanarnan
(-)Kurang terjarnin, karena banyak (+)Terjarnin, didepan tapak terdapat
pintumasuk
pos
melewati kantor
dan
Jaga
Pos jaga hanya ada di pintu masuk pengelola sebelum masuk ke area
sirkulasi mobil
hunian
(-)Tidak ada pemilahan sarnpah (+)Ada shaft pembuangan sarnpah,
organic dan anorganik
agar sarnpah tidak tercecer kemana(-)Tidak di daurulang
mana

Binus University-Architecture Major 2010

(+)Ruang pompa dan ruang gens

yang tepat terpusat berada di tengah
tengah kawasan
(+)Di setiap pintu masuk kendaraan
jaga oleh tukang parkir

(+)Ada pemilahan sarnpah organic da

anorganik
(+)Didaur ulang
dengan mes
kompos-tank untuk dijadikan pupuk

42

11.3.2
Da
ta

Survey Lapangan Pasar

BSD

PasarKopro

Lu
as
lah
an

La
pa
k
ditengahnya (180CM).berada di lantai

L
a
p
a
k
B
a
s
a
h

(2 x2)M, dengan koridor

Ukuran lapak
x2)M, dengan kor

180cm, berada
dengan rnangan
ruangan khusus.

Kios -kios

dilantai dasar dengan \1SOcm, berada di lantai 2

180 CM, Lantai dasar kbusus.
kbusus.

(2

pasar.

Fasilitas

- Lapangan Parkir terdiri dari 500 mobil,

Binus University-Architectnre Major 2010

43

dasar.

I - Lapangan

Parkir

300 motor dan SO sepeda.

dan 100 motor.

dan sao motor.
- Kantor Pengelola berada
di depan
- Kantor Pengelola berada

- Kantor Pengelola

di tem
samping kiri tapak.
parkiran basement
-Toilet berada di luar bangunan, punya
banguan bagian
banguan ba

-Toilet berada di dalam

bangunan tersendiri

belakang.
belakang

-Toilet Berada di dalam

- ATM center, memiliki masa bangunan - Tidak tersedia ATM center.

- Tidak tersedia ATM center.
tersendiri.

Siste
m

-Sampah-sampah diangknt oleh petugas

-Sampah-sampah diangknt

petugas

kebersihan pada saat pasar mulai ditutup,

sihan

har
dan di tampung di bak sampah.
olehPEMDA.

lantai 3 dan

tersedia tempat

Pembua kebersihan pada saat pasar mulai ditutup,

keber

Kelebihan

Tidak

oleh

sampah, sampah di angknt tiap

dan di tampung di bak sampah.

- Tampil dengan modern dan jauh dari

- Tampil dengan modem dan jauh
kesan kotor, bau, becek selayaknya pasar
selayaknya p
tradisional

tradisional).
tradisional).

(mengubah
tradisional
citra

citra
pasar
(mengubah
p

- Terdapat Ramayana pada

lantai 4.
kesan kotor, bau, becek

Kekurangan

- Harnpir tidak ada kekurangannya, contoh

pencahayaan alami yang tidak

- Sistem
- Tidak tersedia

ATM center. yang baik untuk pasar tradisional untuk

berfungsi maksimal, menyebabkan bagian
bersaing.

Binus Universi1y-Architecture Major 2010

44

dalarn pasar gelap.

11.3.3 Studi Literatur

Studi Literatur I Green Park View

Executive

Menara Kebon Jeruk

Kemanggisan Residence

Lokasi

I
I
I
I
2
2

kamar (BA), luas 20,25 m2

kamar (BB), luas 23,75 m2
kamar (BAU), luas 21,50 m2
kamar (BBU), luas 24,75m2
kamar (2BA), luas 33,75 m2
kamar (BC), luas 35,00 m2

- Eksekutif Bronze
Tipe 25-studio
- Eksekutif Silver
Tipe28-2BR
Eksekutif Gold
Tipe36-2BR
- Eksekutif Platinum

I kamar, 24 m2 (semi

gross)
I kamar, 30 m2 (semi

gross)
2 kamar, 30 m2 (semi

gross)

centre,

kolam renang, jogging track,

parkir,
lapangan
tennis,
keamanan, empat buah lift di
setiap tower, mini golf, rumah
makan, tempat ibadah, keamanan,
dan bus antar jemput ke shelter

Binns University-Architecture Major 2010

lapangan tenis, lapangan

futsal,
tempat
bermain
anak, kolam
renang,
keamanan
menggunakan
ID Card

children

renang, Food court, fitness cent

playground, kolam renang, ruang ser

parkir, keamanan, empat

buah lift (I lift barang),
kliuik, ruko, ruang serba
guna, tempat ibadah, TV
cable

45

ATM
bersa
pertokoan, masjid
guna,