III-9

III - 9

Blok
Komersial
Utara

Blok
Komersial
Timur

Blok
Komersial
Barat

Blok
Fasum

Blok
Komersial
Selatan

KAWASAN PEMBANGUNAN TERPADU SENEN PANDUAN RANCANG KOTA

PEMERINTAH DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA

DINAS TATA KOTA

III-10

3.4 BLOK B.3 (SUB BLOK B.3.1, B.3.2, dan

B.3.3)
Blok Komersial Selatan terdiri atas 4 bagian yaitu sub blok 3.1, 3.2, 3.3 dan 3.4. Blok
Komersial Selatan ini merupakan pusat kegiatan komersial di kawasan ini. Blok
Komersial Selatan ini mempunyai orientasi ke 3 (tiga) arah yaitu arah Timur
menghadap Jl. Stasiun Senen, arah Selatan menghadap Jl. Kramat Bunder dan arah
Barat menghadap Jl. Pasar Senen.

III - 10

PENCAPAIAN DAN SIRKULASI

Pencapaian utama ke blok ini melalui Jl. Kramat Bunder, Jl. Stasiun Senen dan Jl. Pasar
Senen. Untuk akses keluar dari blok ini dianjurkan hanya menuju Jl. Stasiun Senen saja,
karena Jl. Pasar Senen dan Jl. Kramat Bunder merupakan kelas jalan arteri yang sirkulasi
kendaraannya tidak boleh terganggu oleh antrian kendaraan keluar dari dalam persil.

Posisi blok ini terletak di tengah kawasan yang berada di antara Plaza Atrium Senen
di bagian Barat dengan pusat sistem transit Stasiun Senen di bagian Timur. Oleh
karena itu, dibuatlah suatu koridor visual dan fungsional yang menghubungkan kedua
bagian tersebut yang secara langsung melintasi blok ini dan berakhir di Rencana
Plaza Stasiun Senen dengan bangunan stasiun sebagai latar belakangnya. Koridor
tersebut berupa jembatan pedestrian melayang (elevated pedestrian deck) yang
menghubungkan 2 (dua) benda cagar budaya di kawasan, yaitu bekas rumah Kapiten
Cina (sekarang dialihfungsikan menjadi restoran) dengan bangunan Stasiun Kereta
Api Pasar Senen.
Adapun koridor visual yang terbentuk berupa ruang terbuka hijau dari perlimaan Jl.
Prapatan Kwitang Jl. Kramat Raya - Jl. Kramat Bunder Jl. Pasar Senen Jl.
Senen Raya menuju Plaza Stasiun Senen dan dari Jl. Senen Raya - Jl Senen Raya
4 Jl. Kwini 2 juga menuju Plaza Stasiun Senen. Dengan adanya koridor fungsional
dan visual ini, maka pengamat masih dapat menikmati citra kawasan ini, yaitu
sebagai kawasan perdagangan sejak abad 18, karena pengamat masih dapat
menikmati sisa-sisa kejayaan Senen sebagai kawasan perdagangan masa lampau
dengan masih dapat dilihatnya bekas rumah Kapiten Cina dan Stasiun Pasar Senen
di antara bangunan-bangunan tinggi yang tumbuh cepat di kawasan ini dan
sekitarnya.

AKSES
KENDARAAN

ELEVATED
PEDESTRIAN LINK

PERUNTUKAN LAHAN
Blok ini termasuk dalam zona pengembangan komersial dengan peruntukan utama
berupa pusat perbelanjaan modern, pasar tradisional, pasar onderdil mobil dan
hunian apartemen. Kegiatan komersial lain yang mendukung fungsi utama di atas
seperti retail dan restoran, diizinkan pada lantai yang sejajar dengan elevated
pedestrian decks. Peruntukan di lantai tersebut dianjurkan untuk mewadahi fungsi
yang dapat meningkatkan kegiatan yang berorientasi pada pejalan kaki dan memberi
daya tarik visual seperti cafe dan etalase serta untuk menampung pedagang kaki
lima.

KAWASAN PEMBANGUNAN TERPADU SENEN PANDUAN RANCANG KOTA

PEMERINTAH DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA

DINAS TATA KOTA

10

III-11

III - 11

Kemudahan pencapaian dari bis merupakan salah satu sasaran utama di Blok
Komersial Selatan ini. Pencapaian dari bis-bis kota yang masuk terminal Senen dapat
langsung melalui blok 3.2 dan pencapaian dari busway yang ada di Jl. Kramat Bunder
melalui jembatan penyeberangan yang terkoneksi langsung dengan blok 3.2
sedangkan dari busway yang ada di Jl. Senen Raya melalui blok Plaza Atrium yang
terkoneksi dengan elevated pedestrian deck menuju Blok Komersial Selatan ini.

PRINSIP-PRINSIP

GUBAHAN MASSA

Sub-sub blok ini diperuntukkan bagi pembangunan dengan intensitas pemanfaatan lahan tinggi
dengan fungsi komersial dan jasa. Bentuk bangunan harus mencerminkan citra Kawasan
Pengembangan Terpadu Senen yang atraktif karena bangunan ini merupakan bangunan
tengeran (landmark) yang menjadi core commercial di Kawasan Senen. Bangunan-bangunan
antar sub blok saling terhubung, sehingga membentuk superblok yang kompak.

Keberadaan lokasi blok yang berada di pojok perempatan jalan berkelas arteri sangat
kuat mempengaruhi kawasan. Bangunan berketinggian sampai 48 lantai di blok 3.2
diharapkan dapat berperan sebagai titik-tangkap pandangan dari arah jalan tersebut,
sehingga orientasi bangunan tinggi ini ke arah perempatan Jl. Pasar Senen Kramat
Raya dan Jl. Kwitang Kramat Bunder.
Podium di sub blok 3.1 dan 3.2 memiliki batas ketinggian maksimum 4 lantai. Bentuk
podium di kedua blok ini harus mengakomodasikan keberadaan koridor visual. Massa
bangunan di setiap blok harus mendukung jalur pejalan kaki yang
menghubungkannya dengan sub blok lainnya di blok ini. Oleh karena itu dianjurkan
terdapat pemisahan jalur pejalan kaki dengan jalur kendaraan. Penggunaan elevated
pedestrian deck diharapkan dapat menghubungkan para pejalan kaki dari sub blok ini
ke blok lainnya.
Sub blok 3.3 merupakan sarana ibadah (masjid) yang keberadaannya sudah cukup
lama. Oleh karena itu, desain sub blok 3.2 harus terintegrasi dengan sarana ibadah
ini agar tercipta keselarasan fasade antara bangunan baru dengan lama. Hal ini
mengingat pencapaian utama di blok ini dari Jl. Stasiun Senen dan sarana ibadah ini
menjadi bagian muka dari blok ini.

SUB BLOK 3.1 DAN 3.2

KARYA PERKANTORAN / KARYA PERDAGANGAN (KKT/ KPD)

SUB BLOK 3.3

SUKA SARANA IBADAH (SIB)
Sub blok ini dirancang untuk fungsi sebagai sarana ibadah berupa masjid.

SUB BLOK 3.4

PENYEMPURNA HIJAU TAMAN (PHT)
Sub blok ini dirancang untuk fungsi ruang terbuka hijau taman dan plaza yang dapat diakses
oleh publik.

KAWASAN PEMBANGUNAN TERPADU SENEN PANDUAN RANCANG KOTA

PEMERINTAH DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA

DINAS TATA KOTA

11

III-12

III - 12

ATURAN WAJIB
SUB BLOK 3.1 DAN 3.2
KARYA PERKANTORAN / KARYA PERDAGANGAN (KKT/ KPD)
LUASAN LAHAN
Sub Blok 3.1
Sub Blok 3.2
LUAS LANTAI MAKSIMUM
Sub Blok 3.1
Sub Blok 3.2
KLB
Sub Blok 3.1
Sub Blok 3.2
KDB
KETINGGIAN MAKSIMUM
RUANG TERBUKA UMUM
SIRKULASI PEJALAN

:
:

29.600 m2
38.652 m2

:
:
:
:
:
:
:
:

207.200 m2
193.260 m2

7
5
60%
48 lantai
Penyediaan
ruang
terbuka
untuk
umum,
mengakomodasikan koridor visual dan pengolahan
lantai atap bangunan dengan roof garden.
1. Jalur pejalan kaki yang menghubungkan titik-titik
transit utara selatan (terminal bis halte
busway) terbuka dan diperuntukkan bagi publik.
2. Jalur pejalan kaki (elevated pedestrian mall)
yang menghubungkan titik-titik transit barat
timur (halte busway stasiun kereta api) terbuka
untuk publik dan diperuntukkan bagi lokasi
pedagang kaki lima.

SUB BLOK 3.3

SUKA SARANA IBADAH (SIB)
LUAS LAHAN
:
LUAS LANTAI MAKSIMUM :
KDB
:
KLB
:

1.888 m2
3.776 m2
60%
1.2

SUB BLOK 3.4

PENYEMPURNA HIJAU TAMAN (PHT)
LUAS LAHAN
RUANG TERBUKA HIJAU

:
:

6.340 m2
Untuk menunjang fungsi di atas, perlu diatur
penataan penghijauan, dan kegiatan lain di
dalamnya, karena selain sebagai taman juga
berfungsi sebagai area resapan air.

KAWASAN PEMBANGUNAN TERPADU SENEN PANDUAN RANCANG KOTA

JUDUL GAMBAR

BLOK KOMERSIAL
SELATAN
PEMERINTAH DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA

DINAS TATA KOTA

12

III-13

III - 13

Gambar ini hanya merupakan simulasi dari penerapan panduan rancang kota, rancangan
bangunan sesungguhnya akan merupakan variasi dari simulasi ini

JUDUL GAMBAR

BLOK KOMERSIAL
SELATAN

KAWASAN PEMBANGUNAN TERPADU SENEN PANDUAN RANCANG KOTA

PEMERINTAH DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA

DINAS TATA KOTA

13

III-14

III - 14

Gambar ini hanya merupakan simulasi dari penerapan panduan rancang kota, rancangan bangunan sesungguhnya akan merupakan variasi dari simulasi
ini

JUDUL GAMBAR

BLOK KOMERSIAL
SELATAN

KAWASAN PEMBANGUNAN TERPADU SENEN PANDUAN RANCANG KOTA

PEMERINTAH DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA

DINAS TATA KOTA

14

III-15

ATURAN ANJURAN UTAMA

SUB BLOK 3.1, 3.2 DAN 3.3

Penggunaan lahan parkir ada di beberapa lantai dan di bagian atas pusat perbelanjaan.
Kondisi ideal tersebut harus ditunjang oleh sistem angkutan umum untuk membatasi
jumlah kendaraan pribadi.

TATA LETAK & GUBAHAN MASSA BANGUNAN

Gubahan massa bangunan mempunyai orientasi paling tidak ke 3 sisi jalan,
yaitu Jl Pasar Senen, Jl. Kramat Bunder dan Jl. Stasiun Senen.
Pola tata letak bangunan harus mampu mengintegrasikan bangunanbangunan lain di sekitarnya sebagai satu kesatuan (unity). Pada saat ini
terdapat bagian-bagian kawasan (stasiun KA, gelanggang olah raga, mesjid,
monumen, terminal bis, kantor-kantor pemerintahan dan ruko-ruko di
sepanjang Jl. Stasiun Senen) yang tidak terintegrasi.

SEMPADAN BANGUNAN

AKSESIBILITAS
Pencapaian utama ke tapak (site) sebaiknya dari Jl. Stasiun Senen untuk
kontribusi dalam peningkatan nilai koridor jalan ini.
Pemisahan yang jelas antara jalur sirkulasi kendaraan dan jalur sirkulasi
pejalan kaki disarankan menggunakan perbedaan elevasi dan perbedaan, atau
pemasangan bollard.

Sub Blok 3.2

10 m sempadan bangunan terhadap Jl. Kramat Bunder
20 m sempadan bangunan terhadap Jl. Pasar Senen
15 m sempadan bangunan terhadap Jl. Stasiun Senen

FASILITAS UNTUK MASYARAKAT

Jalur pejalan kaki terbuka 15 jam sehari untuk dipergunakan oleh masyarakat
berupa jalur pedestrian yang menghubungkan titik transit busway dan terminal
bis serta jalur pedestrian barat - timur (elevated pedestrian mall) yang
menghubungkan antara titik transit busway dan blok-blok lain di Kawasan
Senen.
Memberikan tempat bagi pedagang kaki lima dan fasilitasnya yang diatur oleh
estate management pada jalur pedestrian melayang (elevated pedestrian
deck).
Masjid Al-Arif sebagai fasilitas bagi masyarakat umum yang terintegrasi
dengan pengembangan Kawasan Senen.
PENGGUNAAN LAHAN YANG DIANJURKAN
Perkantoran dan pusat perbelanjaan,
Retail, pasar tradisional, bursa buku kuno, bursa kue subuh, bengkel mobil,
dan pasar onderdil mobil,
Hunian (apartemen).
PARKIR
Sub-blok ini menyediakan lahan parkir untuk memfasilitasi kebutuhan parkir
kawasan sekitar sub-blok, dengan kapasitas 3.413 unit mobil.

III - 15

Sub Blok 3.1

10 m sempadan bangunan terhadap terminal bis
20 m sempadan bangunan terhadap Jl. Pasar Senen
15 m sempadan bangunan terhadap Jl. Stasiun Senen

BENTUK MASSA
Penggunaan podium dan tower. Podium untuk menciptakan skala manusia dan menara
sebagai skala kota
Podium
: maksimum 4 lantai
Menara
: maksimum 48 lantai
WAJAH JALAN
Wajah jalan terbentuk oleh fasade-fasade bangunan yang rata dengan garis sempadan
membentuk street wall.
RUANG TERBUKA
Ruang terbuka terletak di sekeliling bangunan yang merupakan area sempadan
bangunan dan jalur pedestrian penghubung antar blok bangunan.
Ruang terbuka bersifat publik terbentuk oleh massa bangunan dan menampung
aktivitas yang berkaitan dengan kegiatan komersial dan rekreasi, dilengkapi dengan
peneduhan yang memadai dan street furniture.
PERTANDAAN
Pada wajah jalan, tanda-tanda (papan nama bangunan, dsb) diletakkan pada fasade
bangunan dengan memperhatikan keserasian.
Pada halaman dalam kavilng bangunan, tanda-tanda diletakkan pada bagian pagar
depan dengan ketinggian 1,5 meter dari permukaan tanah.
Tata cara pemasangan dan ukuran pertandaan sesuai batasan teknis.
PENCAHAYAAN

KAWASAN PEMBANGUNAN TERPADU SENEN PANDUAN RANCANG KOTA

PEMERINTAH DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA

DINAS TATA KOTA

15

III-16

Pencahayaan (iluminasi) diarahkan pada fasade bangunan yang menonjolkan

arsitekur bangunan, penerangan bagi jalur pejalan kaki, penerangan pada area
ruang terbuka, dan fasilitas umum lainnya.

III - 16

Kejelasan fungsi-fungsi lahan dan bangunan dalam bentuk penyediaan marka-marka

grafis.

ATURAN ANJURAN
KUALITAS FUNGSIONAL
ORGANISASI DAN KETERKAITAN FUNGSI
Keterkaitan antar fungsi di antara blok-blok bangunan yang bersebelahan serta di
dalam bangunan, baik secara vertikal maupun horisontal harus diperhatikan agar
skenario pengembangan kawasan dapat berjalan dengan baik.
SIRKULASI PEJALAN KAKI DAN KENDARAAN SKALA MIKRO
Sirkulasi penghubung antar bangunan dan antar blok bangunan berupa jalur
pedestrian melayang (elevated pedestrian deck) yang diberi peneduh/ shelter.
Pada penghubung antara halte bis dan bangunan disediakan fasilitas bagi jalur
pejalan kaki yang aman dan nyaman.
Sirkulasi kendaraan di dalam lahan harus memperhatikan tempat-tempat
penting, seperti pintu masuk dan perlintasan pejalan kaki.
Jalur sirkulasi pejalan kaki dirancang dengan permukaan anti slip dan diberi
pencahayaan yang layak.
Menyediakan sirkulasi bagi diffable, khususnya bagi pengguna kursi roda
(wheel chair).

KUALITAS LINGKUNGAN
TATA HIJAU
Tata hijau pada kawasan tidak hanya berperan sebagai dekorasi, melainkan merupakan
salah satu elemen pokok yang akan memberi dampak visual serta kenyamanan bagi
lingkungan.
KEPENTINGAN UMUM.
Dianjurkan menyediakan sarana umum berupa telepon umum, kotak sampah, bangku
taman, dan lain-lain.
ASPEK SOSIAL BUDAYA
Menyediakan wadah aktivitas, kebiasaan dan perilaku sosial yang berlaku dalam
masyarakat (seperti ruang interaksi sosial dan sebagainya).

KUALITAS VISUAL
ESTETIKA VISUAL
Desain arsitektural yang dipilih hendaknya selaras dengan tema dan citra
kawasan.
GUBAHAN MASSA
Bagian dasar bangunan dihubungkan dengan selasar tertutup dan digunakan
sebagai pembentuk muka jalan.
TATA INFORMASI
Bagian dasar bangunan pada parapet menghadap ke jalan.
Kejelasan peran bangunan diwujudkan dengan tipologi dan rancangan pintu
masuk utama.

KAWASAN PEMBANGUNAN TERPADU SENEN PANDUAN RANCANG KOTA

PEMERINTAH DAERAH KHUSUS IBUKOTA JAKARTA

DINAS TATA KOTA

16