1

BAB I

PENDAHULUAN

A. Latar Belakang Masalah

Perjanjian akad mempunyai arti penting dalam kehidupan masyarakat. Ia

merupakan “dasar dari sekian banyak aktivitas keseharian kita.”1 Melalui akad

seorang lelaki disatukan dengan seorang wanita dalam suatu kehidupan bersama,

dan melalui akad juga berbagai kegiatan bisnis dan usaha kita dapat dijalankan.2

Akad memfasilitasi setiap orang dalam memenuhi kebutuhan dan

kepentingannya yang tidak dapat dipenuhinya sendiri tanpa bantuan dan jasa

orang lain. Karenanya dapat dibenarkan bila dikatakan bahwa akad merupakan

sarana sosial yang ditemukan oleh peradaban umat manusia untuk mendukung

kehidupannya sebagai makhluk sosial. Pernyataan Roscoe Pound mengenai abad

pertengahan dimana sebagian besar kekayaan-kekayaan orang terdiri dari janji-

janji dan keuntungan yang dijanjikan orang lain terhadapnya.3

Kenyataan ini menunjukkan bahwa betapa kehidupan kita tidak lepas dari

apa yang namanya perjanjian (akad), yang memfasilitasi kita dalam memenuhi

berbagai kepentingan kita. Mengingat betapa pentingnya akad (perjanjian), setiap

peradaban manusia yang pernah muncul pasti memberi perhatian dan pengaturan

1
 Henry R. Cheeseman, 2000,Contemporay Busines Law, cet. Ke‐3 (New jersey: Prentice Hall,), 
hlm.187. 
2
 Syamsul Anwar, 2007,Hukum Perjanjian Syariah,Rajawali Pers, Jakarta  
3
 Pound, 1982,Pengantar Filsafat Hukum, alih bahasa Mohamad Radjab Bhratara Karya Aksara , 
hlm. 144. 
 2

terhadapnya. Demikian halnya dengan agama Islam, yang memberikan sejumlah

prinsip dan dasar-dasar mengenai pengaturan perjanjian sebagaimana tertuang

dalam Alquran dan Sunnah Nabi Muhammad Saw.

Dasar-dasar ini kemudian dikembangkan oleh ahli-ahli hukum Islam dari

abad ke abad sehingga membentuk apa yang kini disebut hukum perjanjian

syariah.4

Sesuai labelnya, bank syariah adalah institusi keuangan yang berbasis

syariah Islam. Di satu sisi bank syariah adalah lembaga keuangan yang

mendorong dan mengajak masyarakat untuk ikut aktif berinvestasi melalui

berbagai produknya. Secara umum bank syariah dapat didefinisikan sebagai bank

dengan pola bagi hasil yang merupakan landasan utama dalam segala operasinya,

baik dalam produk pendanaan, pembiayaan, maupun dalam produk lainnya.

Produk-produk bank syariah mempunyai kemiripan tetapi tidak sama dengan

produk bank konvensional karena adanya pelarangan riba, gharar, dan masysir.5

Di perbankan syariah istilah kredit dinamakan pembiayaan karena istilah

kredit sendiri cenderung ke bunga sedangkan istilah tersebut sudah termasuk

unsur riba. Banyak produk-produk yang menggunakan sistim pembiaayaan seperti

modal usaha, modal kendaraan bermotor, serta pembiayaan rumah. Di Bank

Muamalat sendiri Istilah KPRS adalah Kongsi Pemilikan Rumah Syariah dimana

Istilah Kongsi sama dengan Kerjasama, tujuannya adalah agar Bank Muamalat

selalu dekat dengan nasabahnya,dan jika bekerjasama dalam proses pemilikan

rumah ini maka nasabah akan serasa dipermudah memiliki rumah sendiri

4
 Syamsul Anwar, Op cit, 
5
 Ascarya , 2006,Akad & Produk Bank Syariah, Rajawali Pers, Jakarta hal.8 
 3

ketimbang di Bank Konvensional yang menggunakan sistim Bunga, sedangkan

suku bunga saat ini tidak menentu.

Pada kondisi perekonomian Indonesia saat ini dimana tingkat suku bunga

Bank Indonesia perlahan mulai merangkak naik dan tingkat suku bunga KPR

Konvensional pun ikut naik dan tidak ada seorangpun yang bisa memperkirakan

sampai kapan tingkat suku bunga itu akan berhenti mengalami kenaikan karena

memang sifat dari tingkat suku bunga itu sendiri memang sulit diprediksikan.

Oleh karena itu KPR syariah menjadi alternatif bagi anggota masyarakat yang

ingin memiliki rumah melalui KPRS yang bebas dari fluktuasi bunga.

Bank syariah sama sekali tidak memungut bunga pada KPR syariah, akan

tetapi memungut margin (selisih harga beli dengan harga jual) apabila KPR

syariah tersebut memakai cara murabahah (jual beli) atau memungut harga sewa

apabila bank syariah memakai cara musyarakah ijarah (sewa).

Dalam industri perbankan syariah, produk KPR Syariah dapat ditawarkan

dengan menggunakan dua model pembiayaan, yakni dengan model pembiayaan

murabahah dan model pembiayaan musyarakah mutanaqishah. KPR Syariah

dengan menggunakan basis pembiayaan murabahah sudah berjalan di industri

perbankan syariah. Bahkan model pembiayaan murabahah ini telah menjadi

produk favorit di beberapa bank syariah. Sedangkan KPR Syariah dengan model

pembiayaan musyarakah mutanaqishah belum banyak dikembangkan di industri

perbankan syariah.

Dalam prakteknya, pembiayaan murabahah diawali dengan negoisasi

antara pihak nasabah dengan pihak bank syariah. Dimana pihak nasabah
 4

memohon kepada pihak bank untuk membelikan rumah yang diinginkan. Setelah

negoisasi selesai dan berujung pada kata mufakat antara nasabah dan bank

syariah, maka pihak bank syariah melakukan pembelian rumah secara tunai

kepada developer.

Keuntungan dari KPR Syariah dengan basis pembiayaan murabahah tidak

dipengaruhi oleh fluktuasi(naik turun) harga, karena cicilan dibayarkan secara flat

. Dalam hal ini, bank syariah dan pihak nasabah sama-sama merasakan adanya

kepastian. Bank syariah sudah dapat menentukan keuntungan dalam bentuk

margin KPR Syariah, sedangkan nasabah tidak direpotkan oleh cicilan yang

bersifat floating (mengembang), Risiko floating suku bunga yang biasa dialami

oleh nasabah KPR konvensional tidak akan terjadi dalam pembiayaan murabahah

pada KPR Syariah. Selain menggunakan skema pembiayaan murabahah, KPR

Syariah oleh bank syariah dapat ditawarkan melalui model pembiayaan

musyarakah mutanaqishah. Musyarakah mutanaqishah merupakan produk

turunan dari akad musyarakah dan ijarah.

Musyarakah mutanaqishah (diminishing partnership) adalah bentuk

kerjasama antara dua pihak atau lebih untuk kepemilikan suatu barang atau aset.

Dimana kerjasama ini akan mengurangi hak kepemilikan salah satu pihak,

sementara pihak yang lain bertambah hak kepemilikannya. Perpindahan

kepemilikan ini melalui mekanisme pembayaran atas hak kepemilikan yang lain.

Bentuk kerjasama ini berakhir dengan pengalihan hak salah satu pihak kepada

pihak lain.
 5

Disini penulis lebih memfokuskan pada akad yang digunakan oleh bank

muamalat Indonesia cabang malang dalam pembiayaan rumah, sebelumnnya

KPR santer diberitakan bahkan sempat menjadi produk yang paling banyak

diminati dari pada yang lainnya. Terbukti dengan banyaknya perumahan saat ini

yang memberikan kemudahan kepada konsumennya untuk memiliki rumah

pribadi ketimbang mengontrak, Berdasarkan keinginan untuk meneliti lebih jauh

mengenai akad perjanjian Kongsi Pemilikan Rumah syariah diatas maka penulis

tertarik untuk menyusun skripsi dengan judul “IMPLEMENTASI AKAD

MUSYARAKAH (KERJASAMA) DALAM KONGSI PEMILIKAN RUMAH

SYARIAH (STUDI DI BANK MUAMALAT INDONESIA CABANG

MALANG)”

B. Pemasalahan

Dari latar belakang tersebut diatas, maka peneliti merumuskan permasalahan

sebagai berikut:

1. Mengapa Kongsi Pemilikan Rumah Syariah di Bank Muamalat

Indonesia Cabang Malang Menggunakan Akad Musyarakah?

2. Bagaimanakah pelaksanaan Pembiayaan Kongsi Pemilikan Rumah

Syariah di Bank Muamalat Indonesia Cabang Malang?

C. Tujuan penelitian

Penelitian ini merupakan suatu proses dengan menggunakan metode ilmiah

untuk dapat menemukan, mengembangkan serta menguji kebenaran ilmu

pengetahuan. Oleh karena itu penelitian ini bertujuan untuk :

 6

1. Mengetahui Mengapa Kongsi Pemilikan Rumah Syariah di Bank

Muamalat Indonesia Cabang Malang Menggunakan Akad Musyarakah.

2. Mengetahui Pelaksanaan Pembiayaan Kongsi Pemilikan Rumah

Syariah di Bank Muamalat Indonesia Cabang Malang.

D. Manfaat Penelitian

Adapun manfaat penelitian ini adalah:

D.1. Secara teoritis

Dalam penelitian ini diharapkan agar hasil penelitian nantinya dapat

memberikan atau menambah pengetahuan tentang hal-hal yang

berhubungan dengan Akad perjanjian Bank Syariah. Utamanya tentang

akad Musyarakah (kerjasama) di Bank Muamalat Indonesia Cabang

Malang

D.2. Secara praktis

a. Bagi penulis

Sebagai persyaratan untuk mendapatkan gelar S-1 dan juga diharapkan

dapat menjadi penambah wawasan keilmuan dalam bidang hukum

perbankan syariah, serta agar dapat selalu mengikuti perkembangan

produk-produk hukum terbaru dan isu-isu kontemporer keislaman.

b.. Bagi civitas akademik

Diharapkan dapat menjadi salah satu rujukan tentang pembahasan

mengenai produk-produk hukum Islam, baik sebagai pembanding

maupun sebagai literatur.

 7

c.. Bagi masyarakat

Diharapkan dapat menambah wawasan pemahaman tentang Hukum-

hukum Islam dan perbankan yang sedang berkembang dan

menampilkan pemahaman yang multi interpertasi sehingga dapat

membudayakan sikap terbuka diantara masyarakat itu sendiri.

E. Metode Penelitian

E.1. Metode Pendekatan

Pendekatan penelitian ini adalah yuridis sosiologis. Yaitu penelitian

yang dilakukan secara teratur, terperinci, dan mendalam terhadap suatu

lembaga atau gejala tertentu, serta memenuhi kebutuhan-kebutuhan

kongkret dalam masyarakat.6

E.2. Lokasi Penelitian

Lokasi penelitian yang dipilih adalah pada Bank Muamalat Indonesia

Cabang Malang karena Bank Muamalat merupakan awal berdirinya

bank yang besyariat Islam di Indonesia dan pelopor utama yang

memiliki produk Kongsi Pemilikan Rumah Syariah sebelum Bank

Syariah yang lain menjamur seperti saat ini.

E.3. Jenis Data

Untuk mendapatkan data yang sesuai dengan sasaran, maka penulis

menggunakan data sebagai berikut:

6
 Bambang Sunggono,1997,Metodologi Penelitian Hukum,Rajawali Pers,Jakarta, hlm.68. 
 8

a. Data Primer

Yaitu data yang diperoleh secara langsung dari objek yang

diteliti dilokasi yang ditentukan, guna mendapatkan keterangan

dari responden yang mempunyai hubungan langsung dengan

masalah yang akan dibahas dalam penelitian ini serta dokumen-

dokumen yang berkaitan, baik diperoleh dengan cara observasi

maupun wawancara. Wawancara dilakukan pada staff Bank

Muamalat Indonesia Cabang Malang,.

b. Data Sekunder

Yaitu data pendukung yang digunakan untuk menjelaskan

suatu masalah yang diperoleh dari jurnal,literatur,peraturan

perundang undangan yaitu UU No 21 Tahun 2008,

perpustakaan, serta artikel-artikel di internet, dan lain-lain yang

berhubungan dengan masalah yang akan diteliti.

E.4. Teknik Pengumpulan Data

E.4.1. Teknik Pengumpulan Data Primer

a. Wawancara

Teknik pengumpulan data dengan bertanya secara langsung

kepada pihak yang berkompeten,7 dalam dal ini kepada staff

Bank Muamalat Indonesia Indonesia Cabang Malang.

7
 Bisri Hasan, 2003,Metode Wawancara,Jakarta, hal 42 
 9

b. Dokumentasi

Dokumentasi merupakan teknik pengumpulan data yang

dilakukan dengan cara mencatat data-data yang ada

hubungannya dengan masalah yang diteliti yaitu dokumen

tentang Akad Pembiayaan Musyarakah dalam produk Kongsi

Pemilikan Rumah Syariah (KPRS).

E.4.2. Teknik Pengumpulan Data Sekunder

Melalui pencatatan hasil penelitian serta studi kepustakaan.

Studi kepustakaan yaitu data yang diperoleh dari penelitian ini

melalui berbagai macam literature, seperti jurnal, Undang-Undang,

buku, artikel-artikel di internet, serta literatur lain yang

berhubungan dengan masalah yang diteliti.

E.4.3. Teknik Analisa Data

Dalam penelitian ini teknik yang digunakan untuk menganalisis

adalah metode analisis deskriptif dimana semua gejala yang

dideskripsikan dinyatakan secara verbal. Data yang diperoleh kemudian

diolah, dihubungkan dan dibandingkan dengan landasan teori hasil

kepustakaan sehingga dapat diketahui kelemahan atau kekurangan yang

ada, kemudian dicari pemecahan atas permasalahan tarsebut untuk

kemudian ditarik suatu kesimpulan dan saran-saran perbaikan.

 10

F. Sistematika Penulisan

BAB I : PENDAHULUAN

Bab ini terdiri dari beberapa hal,yatu latar

belakang,rumusan masalah,tujuan dan manfaat

penulisan,metode penelitian,sistematika penelitian.

BAB II: TINJAUAN PUSTAKA

Pada bab ini diuraikan mengenai kajian pustaka yang

menunjang seperti teori,doktrin,pendapat para

ahli,ketentuan perundang-undangan yang akan digunakan

penulis untuk mendukung analisa permasalahan yang akan

diteliti. Yaitu mengenai akad serta produk-produk yang

digunakan Bank Syariah

BAB III: PEMBAHASAN

Pembahasan akan mengetengahkan deskripsi hasil

penelitian atas permasalahan tentang Implementasi Konsep

Musyarakah Ijarah di Bank Muamalat Indonesia Cabang

Malang ditinjau dari UU Perbankan Syariah No 21 Tahun

2008 serta mengetahui Prosedur Pembiayaan Kongsi

Pemilikan Rumah Syariah di Bank Muamalat Indonesia

Cabang Malang
 11

BAB IV: PENUTUP

Bab IV adalah bab terakhir yang bertitel “Penutup”. Ada

dua sub bab dalam penutup ini, yaitu kesimpulan dan

saran-saran. Apa yang disimpulkan oleh penulis, pada

dasarnya adalah hasil analisa di bab III. Kesimpulan harus

sesuai dengan permasalahannya sebab kesimpulan ini

dapat disebut sebagai “Ringkasan Jawaban” atas

permasalahan yang telah dirumuskan dalam bab II dan

dibahas dalam bab III.