PEMBENTUKAN

PERHIMPUNAN PEMILIK
DAN PENGHUNI SATUAN
RUMAH SUSUN (P3SRS)

DEPUTI BIDANG PERUMAHAN FORMAL

UU No 20 Tahun 2011 Tentang Rusun

Bagian Kedua
PPPSRS
Pasal 74
(1) Pemilik sarusun wajib membentuk PPPSRS.
(2) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) beranggotakan pemilik atau penghuni yang mendapat kuasa
dari pemilik sarusun.
(3) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberi kedudukan sebagai badan hukum berdasarkan undangundang ini.

Pasal 75

(1) Pelaku pembangunan wajib memfasilitasi terbentuknya PPPSRS paling lambat sebelum masa transisi
sebagaimana dimaksud pada Pasal 59 ayat (2) berakhir.
(2) Dalam hal PPPSRS telah terbentuk, pelaku pembangunan segera menyerahkan pengelolaan benda bersama,
bagian bersama, dan tanah bersama kepada PPPSRS.
(3) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berkewajiban mengurus kepentingan para pemilik dan
penghuni yang berkaitan dengan pengelolaan kepemilikan benda bersama, bagian bersama, tanah bersama,
dan penghunian.
(4) PPPSRS sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dapat membentuk atau menunjuk pengelola.

Pasal 76
Tata cara mengurus kepentingan para pemilik dan penghuni yang bersangkutan dengan penghunian
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 75 diatur dalam Anggaran Dasar dan Anggaran Rumah Tangga PPPSRS.
Pasal 77
(1) Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepemilikan dan pengelolaan rumah
susun, setiap anggota mempunyai hak yang sama dengan NPP.
(2) Dalam hal PPPSRS memutuskan sesuatu yang berkaitan dengan kepentingan penghunian rumah susun,
setiap anggota berhak memberikan satu suara.
Pasal 78
Ketentuan lebih lanjut mengenai PPPSRS sebagaimana dimaksud dalam Pasal 74, Pasal 75, Pasal 76, dan
Pasal 77 diatur dengan Peraturan Pemerintah.

Bab XIX Ketentuan Penutup Pasal 118 butir b.

Pada UU no 20 tahun 2011. tentang Rumah Susun
Semua peraturan perundang-undangan yang merupakan peraturan pelaksanaan
dari UU no 16 tahun 1985 tentang Rumah Susun dinyatakan tetap berlaku
sepanjang tidak bertentangan atau belum diganti dengan peraturan pelaksanaan
yang baru berdasarkan UU ini
2

I. LATAR BELAKANG

Rumah Susun perlu dikelola dengan baik agar tetap layak gungsi dan layak huni.

Pengelolaan Rumah Susun Milik merupakan tanggungjawab pemilik yang dalam hal ini
oleh Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun yang selanjutnya disebut PPPSRS

Agar pembentukan PPPSRS dapat tercapai dengan baik perlu diatur dalam peraturan dan
disosialisasikan

II. DEFINISI DAN PENGERTIAN

Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara fungsional, baik dalam arah horizontal maupun vertikal dan
merupakan satuan-satuan yang masing-masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah, terutama untuk
tempat hunian yang dilengkapi dengan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama.

Rumah Susun Umum adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk memenuhi kebutuhan rumah bagi
masyarakat berpenghasilan rendah.

Rumah Susun Komersial adalah rumah susun yang diselenggarakan untuk mendapatkan keuntungan.

Masyarakat Berpenghasilan Rendah yang selanjutnya disebut MBR adalah masyarakat yang mempunyai
keterbatasan daya beli sehingga perlu mendapat dukungan pemerintah untuk memperoleh sarusun umum.

Satuan Rumah Susun yang selanjutnya disebut sarusun adalah unit rumah susun yang tujuan utamanya
digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung
ke jalan umum.

Nilai Perbandingan Proporsional yang selanjutnya disebut NPP adalah angka yang menunjukkan
perbandingan antara sarusun terhadap hak atas bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama yang
dihitung berdasarkan nilai sarusun yang bersangkutan terhadap jumlah nilai rumah susun secara keseluruhan
pada waktu pelaku pembangunan pertama kali memperhitungkan biaya pembangunannya secara
keseluruhan untuk menentukan harga jualnya.

Sertifikat Hak Milik Sarusun yang selanjutnya disebut SHM sarusun adalah tanda bukti kepemilikan atas
sarusun di atas tanah hak milik, hak guna bangunan atau hak pakai di atas tanah negara, serta hak guna
bangunan atau hak pakai di atas tanah hak pengelolaan.

Pelaku Pembangunan Rumah Susun yang selanjutnya disebut pelaku pembangunan adalah setiap orang
dan/atau pemerintah yang melakukan pembangunan perumahan dan permukiman.

Pemilik adalah setiap orang yang memiliki sarusun.

Penghuni adalah orang yang menempati sarusun, baik sebagai pemilik maupun bukan pemilik.

Pengelola adalah suatu badan hukum yang bertugas untuk mengelola rumah susun.

Perwakilan Tower adalah pemilik atau penghuni yang dipilih untuk mewakili masing-masing Tower untuk
menyampaikan informasi terkait dengan penghunian atau pengelolaan kewarganya, atau menyampaikan
aspirasi warganya ke PPPSRS

Perhimpunan Pemilik dan Penghuni Sarusun yang selanjutnya disebut PPPSRS adalah badan hukum
yang beranggotakan para pemilik atau penghuni sarusun.

Musyawarah adalah kegiatan pertemuan seluruh anggota untuk mengambil keputusan secara mufakat.

Anggota PPPSRS adalah pemilik dan/atau penghuni yang memiliki surat kuasa untuk mewakili pemilik sesuai
ketentuan yang berlaku pada Anggaran Dasar dan/atau Anggaran Rumah Tangga PPPSRS yang
bersangkutan.

Pengurus adalah kumpulan orang yang ditunjuk dan diberi amanat oleh anggota PPPSRS untuk
menyelenggarakan dan mengelola PPPSRS

Kuorum adalah batas minimal kehadiran anggota dalam Musyawarah atau batas minimal persetujuan anggota
atas suatu keputusan dalam Musyawarah sesuai ketentuan yang berlaku pada Anggaran Dasar dan/atau
Anggaran Rumah Tangga PPRS yang bersangkutan sebagai syarat sahnya musyawarah.

Anggaran Dasar adalah aturan-aturan dasar tentang penyelenggaraan organisasi PPRS.

Anggaran Rumah Tangga adalah aturan-aturan dasar tentang operasionalisasi penyelenggaraan organisasi
PPRS sebagai pelengkap anggaran dasar.

Tata Laksana Pembentukan adalah kegiatan penatalaksanaan pembentukan suatu unit lembaga atau organ
tertentu ke dalam suatu sistem yang disediakan atau dikembangkan.

Badan Pengelola adalah satuan tugas yang dibentuk atau ditunjuk oleh PPPSRS untuk melakukan kegiatan
pengelolaan rusunami.

Tanah Bersama adalah sebidang tanah hak atau tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas dasar
hak bersama secara tidak terpisah yang di atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan batasnya dalam
persyaratan izin bangunan.

Bagian Bersama adalah bagian rumah susun yang dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama
dalam kesatuan fungsi dengan satuan-satuan rumah susun.

Benda Bersama adalah benda yang bukan merupakan bagian rumah susun melainkan bagian yang dimiliki
bersama secara tidak terpisah untuk pemakaian bersama.

Pemerintah Pusat yang selanjutnya disebut Pemerintah adalah Presiden Republik Indonesia yang
memegang kekuasaan pemerintahan negara Republik Indonesia sebagaimana dimaksud dalam UndangUndang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Pemerintah Daerah adalah gubernur, bupati atau walikota, dan perangkat daerah sebagai unsur
penyelenggara pemerintahan daerah.

III. PROSES PEMBENTUKAN PPPSRS

Sosialisasi Kepenghunian;

Pendataan Pemilik dan Penghuni;

Pembentukan Panitia Musyawarah;

Pembentukan PPPSRS;

Tugas dan kegiatan

Panitia Musyawarah;
Pelaksanaan
Musyawarah;

Penyusunan AD - ART

Substansi AD-ART
7

III.1. Sosialisasi Kepenghunian

a)

b)
c)

Pelaku Pembangunan Rumah Susun pada Pembentukan PPPSRS Pertama Kali atau PPPSRS yang
terbentuk melakukan sosialisasi mengenai :
kepenghunian dan pengelolaan,
hak dan kewajiban penghuni dalam pembentukan PPPSRS.
Sosialisasi harus dilakukan pada saat Sarusun Milik mulai dipasarkan kepada calon pemilik
Pelaksanaan sosialisasi kepenghunian oleh Pelaku Pembangunan Rumah Susun dapat melibatkan
organisasi sosial kemasyarakatan atau organisasi profesional.

III.2. Pendataan Pemilik dan Penghuni Satuan Rumah Susun

Sebelum terbentuk PPPSRS, pendataan penghuni atas satuan rumah susun dilakukan oleh Pelaku
Pembangunan Rumah Susun sesuai prinsip kepenghunian yang sah, dan setelah terbentuk PPPSRS
dilakukan oleh PPPSRS.
b) Pendataan penghuni harus diperbaharui sekurang-kurangnya tiap 6 (enam) bulan dan akan dijadikan
sebagai dasar dalam musyawarah penghuni.
c) Syarat keanggotaan adalah :
Pemilik dibuktikan dengan Surat tanda bukti kepemilikan sarusun milik
Penghuni adalah bukan pemilik tapi yang menghuni Satuan Rumah Susun paling sedikit 1 (satu)
tahun dan dibuktikan dengan Surat Kuasa atau Kontrak dari Pemilik kepada Penghuni.
a)

III.3. Panitia Musyawarah

1.

Tugas dan Susunan Panitia Musyawarah

a) Panitia musyawarah bertugas menyelenggarakan Musyawarah dan bertanggung jawab kepada
pemilik dan penghuni.
b) Panitia musyawarah sekurang-kurangnya terdiri dari Ketua, Sekretaris, Bendahara dan Perwakilan
setiap Tower sesuai dengan keperluannya.
c) Susunan panitia musyawarah dapat dilengkapi dengan Seksi-seksi dan anggota seksi sesuai
kebutuhan.
d) Agar dalam melakukan pendataan pemilik dan penghuni dapat lebih lacar, dan penyampaian informasi
lebih baik.

2. Pembentukan Panitia Musyawarah

a) Pembentukan PPPSRS Pertama Kali :
Pelaku pembangunan memfasilitasi penyelenggaraan pembentukan Panitia Musyawarah.
Musyawarah diselenggarakan maksimal 1 (satu) tahun sejak penyerahan sarusun yang pertama.
b) Apabila pembentukan PPPSRS Pertama Kali, Biaya penyelenggaraan pembentukan Panitia

Musyawarah dibebankan kepada pelaku pembangunan Rumah Susun, atau dibebankan kepada pemilik
dan penghuni bila sudah terbentuk PPPSRS

3. Kegiatan Panitia Musyawarah

a) Melakukan pendataan Pemilik dan Penghuni atas satuan Rumah Susun
b) Menyusun Rencana Kegiatan Musyawarah secara menyeluruh dimulai tahap persiapan, tahap pelaksanaan
Musyawarah;

c) Menyiapkan Materi Naskah-naskah yang akan dibahas dan diputuskan dalam Musyawarah, antara lain
konsep AD/ART .....
d) Menyusun Rancangan keputusan-keputusan musyawarah
e) Menyusun rencana kegiatan teknis penyelenggaraan musyawarah.
f) Mensosialisasikan jadual kegiatan musyawarah kepada seluruh pemilik dan/atau penghuni.

III.4. Pembentukan PPPSRS

1. Peserta Musyawarah
a) Peserta musyawarah adalah seluruh pemilik dan penghuni yang memperoleh surat kuasa dari pemilik.
b) Pelaku Pembangunan, Wakil Instansi pemerintah, serta organisasi/lembaga yang bergerak dalam

bidang Rumah Susun dapat menjadi peninjau pada musyawarah dan tidak memiliki hak suara,
tetapi memiliki hak bicara.

2. Calon Ketua PPSRS,

a)
b)
c)
d)
e)

Minimal Sarjana S1
Merupakan Pemilik dan menghuni Satuan Rumah Susun yang dimilikinya
Memahami Manajemen
Bersedia dengan sungguh-sungguh menjalankan PPPSRS demi seluruh warga Rumah Susun
Menyampaikan Visi dan Misinya saat pelaksanaan Musyawarah

3. Pelaksanaan Musyawarah
a) Panitia musyawarah mengundang secara resmi seluruh pemilik dan penghuni yang memegang

surat kuasa dari pemilik.

b) Undangan disampaikan selambat-lambatnya 7 (tujuh) hari kerja sebelum penyelenggaraan
musyawarah.
c) Penyelenggarakan musyawarah sesuai jadual kegiatan yang telah ditetapkan.

4. Agenda Musyawarah
Membahas dan memutuskan :
Pemilihan pimpinan rapat;
Pengesahan tata tertib dan jadual acara musyawarah;
Persetujuan atas naskah akta pendirian dan AD/ART PPPSRS;
Pemilihan dan Ketua, Wakil Ketua, Sekretaris dan Bendahara PPPSRS

10

5. Pengambilan Keputusan Musyawarah

a)
b)

Pengambilan keputusan dalam musyawarah ditetapkan berdasarkan suara terbanyak (SATU NAMA
SATU SUARA)
Pengambilan keputusan dianggap sah jika disetujui oleh lebih dari setengah jumlah suara yang
ditetapkan.

6. Tugas dan Tanggung Jawab Pengurus Terpilih

a)

b)

c)

Ketua dewan pengurus terpilih mempunyai tugas dan tanggung jawab:

melengkapi personil kepengurusan PPPSRS
menyelenggarakan pelantikan pengurus;
melaksanakan program sesuai keputusan musyawarah PPPSRS;
membentuk panitia musyawarah selambat-lambatnya 3 (tiga) bulan sebelum masa baktinya
berakhir.
Kelengkapan personil yang menjabat dalam kepengurusan PPPSRS didasarkan atas prinsip kelayakan
dan kepatutan, serta dilaksanakan selama-lamanya 2 (dua) bulan sejak terpilihnya ketua dewan
pengurus.
Penghuni dapat menjadi seksi seksi atau Perwakilan Tower

11

Kuorum Musyawarah
PESERTA
MUSYAWARAH

50
%+
1

Tdk

Ditunda
2 x 60
Menit

50
%+
1

Ya

Dilaksanakan
Musyawarah

Tdk

Ya

Ditunda
Maksimal
30 hari

Ya

Dilaksanaka
n
Musyawarah

Dilaksanakan
Musyawarah

Tdk

50
%+
1

Ditunda
2 x 60
Menit

Tdk

50
%+
1

Ya

Dilaksanakan
Musyawarah

12

IV. PENYUSUNAN AD/ART

Substansi Minimal yang tercantum dalam AD-ART

mukadimah;
ketentuan umum;
nama, tempat kedudukan, dan saat didirikan;
asas, maksud dan tujuan, serta tugas pokok;
status sebagai badan hukum;
keanggotaan;
kedaulatan dan hak suara;
hak dan kewajiban anggota;
susunan organisasi, persyaratan, wewenang dan kewajiban pengurus;
penunjukan, tugas, hak dan wewenang badan pengelola;
musyawarah dan rapat-rapat;
kuorum dan pengambilan keputusan;
keuangan;
perubahan anggaran dasar;
pembubaran PPPSRS; dan
peraturan peralihan.

Naskah anggaran rumah tangga berisi ketentuan-ketentuan teknis penyelenggaraan PPPRS, yang
merupakan penjabaran dari naskah pendirian dan/atau anggaran dasar, dan dapat disesuaikan dengan
kondisi yang ada

13

V. PENYELENGGARAAN PPPSRS
1. Organisasi PPPSRS
Susunan organisasi PPPSRS dirumuskan dalam Akta Pendirian, AD ART dan disahkan dalam
keputusan musyawarah, meliputi dewan pembina, dewan pengawas, dan dewan pengurus.
Dewan Pembina terdiri dari:
seorang ketua;
seorang sekretaris; dan
3 (tiga) anggota, dari unsur pemilik dan/atau penghuni, wakil instansi pemerintah, dan pelaku
pembangunan Rumah Susun.
b) Dewan Pengawas terdiri atas seorang ketua merangkap anggota dan 2 (dua) orang anggota berasal
dari pemilik dan/atau penghuni
a)

c) Dewan Pengurus terdiri dari :

Ketua, dipilih dari dan oleh peserta musyawarah. ;
wakil-wakil ketua;
sekretaris dan wakil sekretaris;
bendahara dan wakil bendahara;
Perwakilan dari masing-masing tower dengan jumlah sesuai dengan kebutuhannya
seksi-seksi. antara lain terdiri :
seksi pemeliharaan;
seksi kependudukan dan/atau seksi hubungan kelembagaan dan masyarakat;
seksi keamanan;

14

2. Tugas dan Fungsi

a) Dewan Pembina, Dewan Pengawas dan Dewan Pengurus
Dewan Pembina melaksanakan pembinaan terhadap Dewan Pengurus, Badan Pengelola serta pemilik

dan penghuni Rumah Susun;

Dewan Pengawas melaksanakan pengawasan terhadap penyelenggaraan pengurusan dan
pengelolaan yang dilakukan Dewan Pengurus dan Badan Pengelola Rumah Susun;
Dewan Pengurus melaksanakan kepenghunian dan pengelolaan Rumah Susun;
Fungsi Dewan Pengurus, Dewan Pengawas, dan Dewan Pembina dirumuskan secara tegas dalam AD
ART

b) Tugas dan Fungsi Seksi PPPSRS

seksi pemeliharaan mengangani antara lain masalah pemeliharaan gedung, sistem utilitas, sistem
elektrikal, sistem transportasi gedung, dan kebersihan terkait dengan kelayakan layak huni dan layak
fungsi bangunan dan Lingkungan Rumah Susun;
seksi kependudukan menangani antara lain kependudukan dalam hal pembentukan RT/RW, hubungan
dengan pihak kelurahan/kecamatan, dan lain-lain;
seksi keamanan menangani antara lain keamanan dengan melakukan koordinasi dengan kepolisian
sektor setempat dalam rangka keamanan lingkungan;
seksi hubungan kelembagaan dan masyarakat menangani antara lain hubungan antar lembaga dan
masyarakat serta melayani informasi dari dan ke warga;

Tugas dan Fungsi seksi-seksi dalam PPPSRS dirumuskan secara tegas dalam anggaran dasar/anggaran
rumah tangga.

15

3. Pengesahan Akta Pendirian dan Anggaran Dasar serta Anggaran Rumah Tangga
Pengurusan pengesahan akta pendirian dan anggaran dasar serta anggaran rumah tangga PPPRS

ke Notaris dilakukan selambat-lambatnya 1 (satu) bulan setelah pelantikan.

Untuk pengurusan pengesahan akta pendirian dan anggaran dasar serta anggaran rumah tangga

dewan pengurus dapat menunjuk beberapa orang anggota untuk mewakili PPRS.

4. Pendaftaran PPPSRS
Pendaftaran PPPSRS sebagai badan hukum dilakukan oleh dewan pengurus dilakukan
selambat-lambatnya dalam waktu 1 (satu) bulan setelah selesainya pengesahan akta pendirian
dan anggaran dasar/anggaran rumah tangga.
Pendaftaran PPPSRS dapat dilakukan oleh dewan pengurus atau dikuasakan kepada Notaris.

5. Pelaksanaan Program Kerja

Pelaksanaan program kerja sesuai dengan akta pendirian, anggaran dasar dan anggaran rumah
tangga, serta ketentuan-ketentuan lain yang dibuat PPPSRS dan yang ditetapkan dalam
musyawarah.

16

4. Tata Tertib Penghunian

Dewan pengurus PPPSRS menyusun tata tertib dan aturan-aturan lain yang berkaitan dengan
kepemilikan dan penghunian.
Tata Tertib meliputi hak dan kewajiban serta larangan-larangan kepenghunian.
Tata Tertib harus dimintakan persetujuan kepada anggota PPPSRS.

5. Penyerahan Pengelolaan

Pelaku pembangunan Rumah Susun menyerahkan pengelolaan Rumah Susun yang telah dihuni
kepada dewan pengurus PPPSRS yang selanjutnya menjadi tanggungjawabnya selambatlambatnya 3 (tiga) bulan setelah terbentuknya PPPSRS atau 1 (satu) bulan setelah Rapat Umum
Dewan Pengurus

Dokumen-dokumen teknis pembangunan Rusun yang diserahkan oleh pelaku pembangunan

Rusun kepada PPPSRS antara lain :
IMB
Gambar terbangun (As built drawing)
Gambar pertelaan
Akta pemisahan dan data teknis pembangunan Rumah Susun

Pengelolaan Rusun menjadi tanggung jawab dewan pengurus PPPSRS setelah dilakukan
penyerahan pengelolaan dari pelaku pembangunan Rusun .

Biaya pengelolaan rusun setelah diserahkan menjadi tanggung jawab dewan pengurus PPPSRS.

17

VI. BAGIAN-BERSAMA, BENDA-BERSAMA DAN TANAH

BERSAMA
1. Pemanfaatan dan Pemilikan
Dewan pengurus PPPRS melakukan pendataan dan penetapan bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah
bersama Rumah Susun yang diterima dari pelaku pembangunan.

Untuk keperluan pengurusan dan kepentingan bersama penghuni, dewan pengurus PPPRS menetapkan
bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah bersama.

Dewan pengurus mengupayakan penggunaan dan pemanfaatan bagian-bersama, benda-bersama, dan

tanah rusun untuk kepentingan pemilik dan/atau penghuni.

2. Penambahan, Pengurangan Dan Penghapusan

Dewan pengurus PPPSRS dapat melakukan penambahan, pengurangan dan penghapusan bagianbersama, benda-bersama, dan tanah bersama Rumah Susun sesuai keputusan Musyawarah.

Penambahan, pengurangan dan penghapusan bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah bersama

harus dimintakan persetujuan anggota dalam musyawarah.

Penambahan, pengurangan dan penghapusan bagian-bersama, benda-bersama, dan tanah bersama

dilakukan secara cermat, efektif dan efisien, dengan mengunakan prinsip-prinsip pencatatan yang benar
dan tertib.

18

VII. PENGELOLA
PPPSRS dapat membentuk (Unit Pengelola) atau menunjuk Badan Pengelola untuk melaksanakan
pengelolaan Rumah Susun

1. Unit Pengelola
a) Pembentukan Unit Pengelola

Badan pengelola dibentuk dan diberi tugas oleh dewan pengurus PPPSRS.
Badan pengelola bertanggung jawab kepada dewan pengurus PPPSRS dalam pelaksanaan
pengelolaan atas bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama.
Badan pengelola harus dilengkapi dengan unit organisasi atau seksi-seksi, personil dan peralatan
yang mampu untuk mengelola rusunami.

b) Organisasi Unit Pengelola

Organisasi dalam Unit Pengelola sekurang-kurangnya terdiri dari :

manager;

sekretaris / administrasi;

bendahara / pembukuan;

bagian-bagian pelaksana teknis.

19

c) Kriteria Personil Unit Pengelola

mempunyai kemampuan menejerial dasar (perencanaan dan penganggaran, organisasi, melaksanakan

rencana dan mengendalikan pelaksanaan, mengevaluasi hasil);
memiliki kemampuan mengelola konflik, berkoordinasi dengan Pelaku Pembangunan Rusun yang dikelola;
profesional, tegas, menyakinkan dan energik;
memiliki keahlian dalam bidang wirausaha, kreatif dan kemampuan bekerja secara konsisten dalam
struktur yang ada;
memiliki wawasan dan pengetahuan mengenai berbagai peraturan dan ketentuan tentang pengelolaan
rusunami;
mempunyai pengetahuan tentang jenis pengeluaran seperti untuk asuransi, pajak, security, overhead dan
jenis pengeluaran lainnya;

2. Badan Pengelola
a) Penunjukan Badan Pengelola

Badan Pengelola ditunjuk dan diberi tugas oleh Dewan Pengurus PPPSRS melalui proses
pelelangan.
Badan Pengelola yang ditunjuk bertanggung jawab kepada dewan pengurus PPPSRS dalam
pelaksanaan pengelolaan atas bagian-bersama, benda-bersama dan tanah-bersama.
Badan Pengelola yang ditunjuk harus berbadan hukum dan profesional dalam bidang pengelolaan.
Badan Pengelola melaksanakan tugas berdasarkan perjanjian kerjasama pengelolaan Rumah Susun
dengan Dewan Pengurus PPPSRS.
Perjanjian Kerjasama Pengelolaan Rusun tidak boleh merugikan kepentingan bersama pemilik dan/atau
penghuni.

20

b) Kriteria Badan Pengelola Rusun

mempunyai tenaga ahli dan sumber daya manusia yang cukup dan bersertifikasi;
mempunyai pengalaman di bidang pengelolaan gedung bertingkat;
mempunyai kredibilitas dan tingkat kepercayaan publik yang baik.

3. Tugas Pengelola
Tugas Pengelola antara lain :
1.

2.
3.
4.
3.
4.
3.
4.

melaksanakan penyelenggaraan pemanfaatan dan pengelolaan Rusun yang baik guna

menciptakan kenyamanan dan kelayakan unit hunian dan unit non hunian, serta menjamin
kelangsungan umur bangunan Rusun, antara lain :
membuat perjanjian pengelolaan dan tata tertib penghunian;
menyiapkan dan menjelaskan tata tertib dan aturan penghunian, serta melaksanakan tata tertib
hunian di rusun;
melaksanakan pengoperasian, pemeliharaan dan perawatan Rumah Susun serta lingkungan Rumah
Susun;
menghitung biaya pengelolaan untuk diajukan dan disetujui PPPSRS;
mengawasi ketertiban dan keamanan penghuni serta pemanfaatan bagian-bersama, bendabersama dan tanah bersama sesuai dengan peruntukannya;
secara rutin maksimal 6 (enam) bulan sekali memantau fungsi jaringan utilitas beserta
peralatannya.
melakukan inspeksi kondisi fisik secara berkala untuk mamastikan kondisi fisk terpelihara dan
masih berfungsi;
melaksanakan pengaturan dan penertiban administrasi dan keuangan;
secara berkala memberikan laporan kepada dewan pengurus PPPSRS sekurang-kurangnya setiap 3
(tiga) bulan disertai permasalahan dan usulan penyelesaiannya.

21

4. Hak Pengelola
Dalam menjalankan pengelolaan, Pengelola mempunyai hak, antara lain :
membuat tata tertib dan aturan lainnya yang berhubungan dengan pengelolaan Rusun sesuai dengan

kewenangan yang diberikan oleh dewan pengurus PPPSRS;

menetapkan dan memungut iuran pengelola (Service Charge dan Sinking Fund) kepada setiap

penghuni dan pemilik, sesuai kesepakatan dengan penghuni,

Tata tertib dan iuran yang ditetapkan oleh Badan Pengelola yang ditunjuk harus memperoleh

persetujuan Dewan Pengurus PPSPRS.

Mengupayakan sumber dana lainnya dan melaporkan kepada PPPSRS;
Melakukan ikatan kerjasama dengan pihak lain terkait dengan pengelolaan dan penerimaan
pendapatan lainnya;
Menerima pendapatan lain-lain dari pemanfaatan bangunan rusun sewa dan lingkungannya atau
pemanfaatan bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama;
Mengajukan usulan dana tambahan apabila dana yang disepakati dan diterima tidak cukup;
Menghitung kembali dan mengajukan perubahan biaya pengelolaan kepada PPPSRS;
Memberi sanksi denda atas keterlambatan pembayaran yang menjadi kewajiban penghuni serta
pelanggaran terhadap tata tertib penghunian;
Mengatur pemanfaatan sarana, prasarana dan fasilitas umum yang tersedia;
Menyampaikan usulan-usulan kepada pemilik yang berkaitan dengan upaya perbaikan pelaksanaan
pengelolaan;
Menerima balas karya;

22

5. Kewajiban Pengelola
1.
2.
3.
4.
5.
6.

Melaksanakan seluruh kewajiban dalam pemenuhan hak penghuni sebagaimana tertuang dalam
perjanjian pengelolaan.
Melaksanakan perawatan, pemeliharan, perbaikan secara teratur terhadap seluruh elemen dan
komponen rusun sewa;
Mewujudkan lingkungan yang bersih, rapih dan teratur;
Menjaga situasi dan kondisi keamanan lingkungan dan menjalin kerjasama dengan aparat
keamanan;
Menanggapi permintaan/keluhan atas laporan yang disampaikan oleh penghuni, kemudian mencarikan
solusi yang terbaik;
Membuat dan menyerahkan laporan kegiatan dan keuangan pengelolaan sebagai
pertanggungjawaban kepada pemilik.

6. Larangan Bagi Pengelola

Memutuskan secara sepihak pemanfaatan layanan listrik, air minum tanpa pemberitahuan atau tegoran
terlebih dahulu;
Tidak menyampaikan informasi atau pendampingan akan hak penghuni;
Memungut biaya lain secara sepihak selain yang tercantum dalam perjanjian atau sudah disepakati dua
pihak;
Membangun atau menambah atau mengurangi struktur dan fungsi Rusun tanpa PPPSRS
Mengganggu kenyamanan penghuni;

23

VII. MONITORING DAN EVALUASI,

SERTA PELAPORAN

1.

Monitoring dan Evaluasi

Monitoring dan evaluasi dilakukan oleh dewan pengurus PPPSRS secara berkala atas laporan yang
disusun oleh badan pengelola.
Hasil monitoring dan evaluasi menjadi dasar bagi dewan pengurus untuk melakukan pengembangan
program pengelolaan Rumah Susun

2. Pelaporan
Pelaporan yang dilakukan oleh badan pengelola meliputi hasil kerja, keuangan serta

kondisi bagian-bersama, benda-bersama dan tanah bersama.

Pelaporan dilakukan secara berkala sesuai dengan yang ditetapkan oleh dewan pengurus
PPPSRS.

24

LAMPIRAN

AGENDA PELAKSANAAN
MUSYAWARAH PEMILIHAN PENGURUS P3SRS
1.
2.
3.
4.
5.

Pendaftaran Peserta Musyawarah

Pembukaan
Laporan Ketua Panitia Musyawarah
Pembacaan Quorum oleh Ketua Panitia Musyawarah (didampingi oleh Sekretaris dan satu orang Anggota Panitia Musyawarah)
Pemilihan Pemimpin Rapat Musyawarah (dapat ditunjuk diantara Ketua, atau Sekretaris atau Satu Orang dari Anggota Panitia, atau
Peserta Musyawarah)
6.
Penyerahan Dokumen Rapat oleh Ketua Panitia Musyawarah kepada Pemimpin Rapat terpilih :
a) Susunan Acara Musyawarah
b) Tata Tertib Musyawarah
c) Kriteria dan Mekanisme Pemilihan Ketua Pengurus P3SRS
d) Daftar dan Hasil Verifikasi Daftar Bakal Calon Ketua Kengurus P3SRS
e) Konsep Susunan Organisasi dan Uraian Tugas Pengurus P3RS
f) Konsep Program Kerja Pengurus P3SRS
g) Konsep / Naskah Akte Pendirian dan AD dan ART
7.
Pelaksanaan Pemilihan Ketua PPPSRS
a) Pembacaan dan Pengesahan Susunan Acara
b) Pembacaan dan Pengesahan Tata Tertib Rapat Musyawarah
c) Pembacaan dan Pengesahan Kriteria dan Mekanisme Pemilihan Ketua Pengurus P3SRS (termasuk Struktur Organisasi
Pengurus)
d) Perkenalan dan Pembacaan Hasil Verifikasi Daftar Bakal Calon Ketua Pengurus (Pemimpin Rapat mempersilahkan kepada
masing masing Bakal Calon untuk menyampaikan Visi dan Misi)
e) Persiapan dan Pelaksanaan Pemilihan Ketua Pengurus PPPSRS
f) Penghitungan Suara Pemilihan & Pembacaan hasil Pemungutan Suara
g) Penandatanganan Berita Acara hasil Pemilihan Ketua Pengurus PPPSRS (yang mencantumkan, bahwa Ketua terpilih diberi
Amanah untuk segera mengisi personil dalam Struktus Organisasi P3SRS dalam waktu yang telah disepakati )
h) Penyampaian Sambutan dari Ketua PPPSRS terpilih
i)
Catatan :
Catatan :
Pimpinan Rapat didampingi , Satu Orang Sekretaris dan Satu Orang Anggota)
Penundaan 2 kali Satu jam, dapat di isi dengan Sambutan Sambutan dari Pejabat terkait, dan Sosialisasi terkait Peraturan
L1
PPPSRS
Setelah penundaan 2 kali 60 menit dibacakan kembali Quorum, oleh Ketua Panitia Musyawarah, dan dinyatakan Syah dilanjutkan

8.

Rapat Pembahasan dan Pengesahan

a) Konsep Susunan Organisasi dan Uraian Tugas Pengurus P3RS
b) Konsep Program Kerja Pengurus P3SRS
c) Konsep / Naskah Akte Pendirian dan AD dan ART ( seluruh Konsep telah disiapkan oleh Panitia Musyawarah )

Pengesahan dan Penandatanganan Berita Acara :

a) Susunan Organisasi dan Uraian Tugas Pengurus P3RS
b) Program Kerja Pengurus P3SRS
c) Konsep / Naskah Akte Pendirian dan AD dan ART
10. Penutupan
a) Pembacaan Hasil Kesimpulan Rapat ( Musyawarah )
b) Penyerahan Dokumen dan Penandatangan Berita Acara Serah Terima Seluruh Dokumen yang telah disyahkan untuk diproses
lebih lanjut oleh Ketua Pengurus P3SRS terpilih, dan dibantu oleh Panitia Musyawarah:
c) Pembacaan Doa Penutup
d) Pemberian Selamat Kepada Panitia Musyawarah dan Ketua PPSRS Terpilih dan Pemimpin Rapat
e) Foto Bersama
9.

Catatan :
a)

b)
c)

Rapat Pembahasan dapat di dilakukan dengan Pembentukan Komisi dan Sub Komisi . Atau Pembacaan Hasil dari Komisi Komisi
(pabila dalam Persiapan Panitia Musyawarah telah melakukan Pembahasan dan telah dibagi dalam Komisi - Komisi , maka dalam
Rapat Musyawarah Perwakilan Ketua Komisi membacakan hasil pembahasan di Masing masing Komisi , sehingga tidak lagi
dilakukan pembahasan, hanya pembacaan )
Perlu dilakukan pendokumentasian jalannya acara Rapat
Segera mengumumkan seluruh hasil Musyawarah kepada Pemilik dan Penghuni

L2

PERSIAPAN SERAH TERIMA

1. Pengesahan dan Pendaftaran Akte Pendirian PPPSRS dan AD/ART
2. Pelantikan dan Pengukuhan Pengurus PPPSRS
3. Pengumuman telah terbentuknya PPPSRS
4. Rapat koordinasi Pengurus PPPSRS dengan Pelaku Pembangunan selaku PPPSRS

sementara
5. Penjadualan Rencana Pelaksanaan Rapat Umum Tahunan (RUTA)

dalam rangka
pertanggungjawaban Kepengurusan dan Pengelolaan (Secepat-cepatnya 3 Bulan dan
selambat-lambatnya 6 Bulan setelah Tutup Buku atau secepat-cepatnya bulan Maret atau
selambat-lambatnya bulan Juni)

6. Pelaksanaan RUTA
7. Pelaksanaan Penyerahan Kepengurusan dan Pengelolaan kepada Pengurus PPPSRS

(selambat-lambatnya 1 bulan setelah RUTA)

L3

DOKUMEN YANG HARUS DISERAHKAN

1. DOKUMEN ADMINISTRASI
a. Data Pemilik dan Penghuni
b. Copi Perjanjian Pengikatan Jual Beli (PPJB)
c. Daftar Penyelesaian Sertifikat Hak Milik Sarusun (SHM Sarusun) Atau SKBG Sarusun
b. Dokumen Penetapan NPP
c. SOP dan Tata Tertib Penghunian
c. Data SDM PPSRS
d. Kontrak Kerja dengan Pengelola
e. SOP Pengelola
f. Dokumen Administrasi Keuangan dan Hasil Audit (Akuntan Publik), serta Tanda Bukti Pembayaran Pajak pajak
g. Neraca. Kas Keuangan (Service charge dan shinking fund , serta penghasilan lainnya
2. DOKUMEN TEKNIS BANGUNAN :
a. Dokumen Kepastian Peruntukan Ruang
b. Dokumen Perijinan ( IMB, SLF, dll )
c. Asbuilt Drawing ( Dokumen Teknis Bangunan )
d. Manual Operation /Maintenance
e. Dokumen Teknis lainnya
f. Sertifikat Kepemilikan Satuan Rumah Susun
3. DOKUMEN STATUS TANAH :
a. Kepastian Hak atas Tanah ( sertifikat )
b. Apabila HPL , maka harus dilengkapi dengan Perjanjian Hak Pakai dan Mekanisme, Waktu jangka Waktu Pemakaian, dan
Biaya serta Biaya Perpanjangan dari Pihak terkait
c. Pertelaan

L4

Terimakasih
31