BAGIAN II

PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA

Disampaikan dalam Bimbingan Teknis
Untuk Anggota Luas Biasa (ALB) Calon PPAT
yang diselenggarakan
Pengurus Pusat
Ikatan Pejabat Pembuat Akta Tanah

oleh:
Erna Sriyatmi, BSc, S.H., M.M.

Jakarta, 24 November 2021

Erna Sriyatmi_21 1
 PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA

1. Pendaftaran Tanah Pertama Kali

a. Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
b. Pendaftaran Tanah Sporadik.

2. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

a. Pemeliharaan Data Fisik
b. Pemeliharaan Data Yuridis

Kebijakan Baru di Bidang Pendaftaran Tanah berdasarkan PP No 18 Thn 2021 Jo.Permen

ATR/BPN No 18 Thn 2021, sudah disesuaikan dalam materi

Erna Sriyatmi_21 2
1. Pendaftaran Tanah Pertama Kali
a. Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap (PTSL)
b. Pendaftaran Tanah Sporadik.

Erna Sriyatmi_21 3
 PENGERTIAN, ASAS, TUJUAN DAN SISTEM
DAN PUBLIKASI
PENGERTIAN:
Pendaftaran Tanah (PP Nomor 24 tahun 1997)
adalah Rangkaian kegiatan yang dilakukan oleh
Pemerintah secara terus menerus
berkesinambungan dan teratur meliputi
pengumpulan, pengolahan, pembukuan dan
penyajian serta pemeliharaan data fisik dan
yuridis, dalam bentuk peta dan daftar, mengenai
bidang- bidang tanah dan satuan-satuan rumah
susun, termasuk pemberian surat tanda bukti
haknya bagi bidang-bidang tanah yang sudah
ada haknya dan hak milik atas satuan rumah
susun serta hak-hak tertentu yang
membebaninnya.

Erna Sriyatmi_21 4
 ASAS-ASAS PENDAFTARAN TANAH
(PENJELASAN PASAL 2 PP NO. 24 TAHUN 1997)
1. Sederhana 3. Terjangkau 4. Mutakhir

Prosedurnya dengan mudah dapat • Keterjangkauan bagi pihak-pihak ▪ Kelengkapan yang memadai dalam
dipahami oleh pihak-pihak yang yang memerlukan, khususnya pelaksanaannya dan
berkepentingan, terutama hak atas dengan memperhatikan kesinambungan dalam
tanah. kebutuhan dan kemampuan pemeliharaan datanya.
golongan ekonomi lemah ▪ Data yang tersedia harus
• Pelayanan yang diberikan dalam menunjukkan keadaan yang
rangka penyelenggaraan mutakhir.
2. Aman pendaftaran tanah harus bisa ▪ Perlu diikuti kewajiban mendaftar
terjangkau oleh para pihak yang dan pencatatan perubahan-
Pendaftaran tanah perlu memerlukan perubahan yang terjadi di
diselenggarakan secara teliti dan cermat
sehingga hasilnya dapat memberikan kemudian hari.
jaminan kepastian hukum sesuai
dengan tujuan pendaftaran tanah itu 5. Terbuka
sendiri.
Data-data tanah di kantor BPN
bersifat terbuka untuk publik
dan masyarakat dapat memperoleh
keterangan mengenai data yang benar.
Erna Sriyatmi_21 5
 SISTEM PENDAFTARAN TANAH

Sistem pendaftaran yang digunakan :

▪ Sistem Pendaftaran Hak (registration of titles) bukan sistem
pendaftaran akta, adanya Buku Tanah dan sebgai dokumen yang
memuat data fisik dan data yuridis atas tanah dan diterbitkan
Sertipikat sebagai tanda bukti hak yang sudah didaftar

Sistem publikasi yang digunakan :

▪ Sistem negative yang mengandung unsur positif menghasilkan
surat tanda bukti hak yang berlaku sebagai alat pembuktian yang
kuat (pasal 19 ayat (2) huruf c, pasal 32 ayat (2) dan pasal 38 ayat
(2) UUPA

Erna Sriyatmi_21 6
 TUJUAN PENDAFTARAN TANAH
Pasal 3 PP No.24/1997

1. Menjamin kepastian hukum dan perlindungan hukum kepada pemegang hak atas suatu bidang
tanah dan hak – hak lain yang terdaftar unutk dengan mudah membuktikan dirinya sebagai
pemegang hak

2. Menyediakan informasi kepada pihak-piahk yang berkepentingan agar dengan mudah untuk
memperoleh data yang diperlukan dalam mengadakan perbuatan hukum mengenai bidang
-bidang tanah yang sudah terdaftar

3. Untuk terselenggaranya tertib administrasi pertanahan

Erna Sriyatmi_21 7
 KEPASTIAN HUKUM MELIPUTI
1. Data Yuridis : Keterangan mengenai status hukum atau status penguasaan
bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar :
✓ Subyek Hak → Pegang Hak
✓ Jenis Hak → Status Hak Atas Tanahnya
✓ Catatan adanya Pembebanan Hak
✓ Hak pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninnya

2. Data Fisik :
✓ Letak tanah
✓ Batas–batas tanah
✓ Luas tanah
✓ Penggunaan dan pemanfaatannya tanahnya

Erna Sriyatmi_21 8
 SERTIFIKAT* : Surat tanda bukti hak
yang berisi salinan dari buku tanah yang
dilengkapi Surat Ukur yang berisi data
yuridis dan data fisik bidang tanah,
berlaku sebagai alat pembuktian yang
kuat
Alat pembuktian yang kuat

* Sertifikat Elektronik
❑ Bahwa selama tidak dapat dibuktikan sebaliknya, data fisik dan data yuridis yang
tercantum didalamnya harus diterima sebagai data yang benar.
❑ Perorangan atau badan hukum yang merasa kepentingannya dirugikan terhadap
hak atas tanah yang telah terdaftar dan diterbitkan sertipikatnya, berhak
mengajukan gugatan ke pengadilan. Hak atas tanah dan /atau sertipikat dapat
dibatalkan berdasarkan putusan pengadilan yang telah berkekuatan hukum tetap,
yang bunyi amar putusannya menyatakan batal atau tidak mempunyai kekuatan
hukum atau yang pada intinya sama dengan itu.
Erna Sriyatmi_21 9
 PENDAFTARAN TANAH DI INDONESIA
Tujuan : Kepastian Hukum Hak Atas Tanah/HM Sarusun

Pasal 5-6 PP 24/1997

a. Penyelenggara → Kementerian Agraria Dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional
b. Pelaksana → Kepala Kantor Pertanahan Kab/Kota
c. Dibantu oleh → PPAT (PPAT/PPATS/PPAT KHUSUS)
d. Pejabat Lain → PPAIW, Pejabat Lelang, Notaris

Pasal 11-12 PP 24/1997

a. Pendaftaran Tanah untuk Pertama Kali.
b. Pemeliharaan Data Pendaftaran Hak ( Pendaftaran Peralihan dan pembebanan
hak dan pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya)

Erna Sriyatmi_21 10
 KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH
(Pasal 19 ayat (2) UU Nomor 5 tahun 1960)
Meliputi :

a. Pengukuran, Perpetaan dan Pembukuan Tanah;

b. Pendaftaran hak-hak atas tanah dan Peralihan hak-hak tersebut;
c. Pemberian surat-surat tanda bukti hak, yang berlaku sebagai alat pembuktian yang
kuat.

Pelaksanaan Pendaftaran Tanah melalui :

1. Pendaftaran Tanah Pertama Kali :
a. Pendaftaran Tanah Sistematik
b. Pendaftaran Tanah Sporadik
2. Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah

Erna Sriyatmi_21 11
 PELAKSANAAN PENDAFTARAN TANAH
a. pengumpulan dan pengolahan data fisik;
b. pembuktian hak dan pembukuannya;
Pendaftaran Tanah
untuk Pertama Kali c. penerbitan sertipikat;
d. penyajian data fisik dan data yuridis;
e. penyimpanan daftar umum dan dokumen.

Pemeliharaan Data
Pendaftaran Tanah
a. pendaftaran peralihan dan pembebanan hak;
b. pendaftaran perubahan data pendaftaran tanah lainnya.

Pasal 11 dan 12 PP No.24/1997

Erna Sriyatmi_21 12
 a. Bidang-bidang tanah yang dipunyai dengan Hak Milik, Hak Guna
Bangunan dan Hak Pakai;

b. Hak Pengelolaan;

Obyek c. Hak Milik Satuan Rumah Susun;

Pendaftaran
Tanah
(Pasal 9 PP No.
d. Tanah Wakaf;
24 Tahun 1997)

e. Hak Tanggungan;

f. Tanah Negara.

Erna Sriyatmi_21 13
STATUS TANAH DALAM PENDAFTARAN TANAH
Status Tanah
di Indonesia

Tanah yang Tanah yang

belum sudah
terdaftar bersertifikat

Tanah sudah Tanah belum

ada hak ada hak

Tanah bekas Tanah bekas Tanah Negara Tanah Negara

hak lama milik adat bebas bekas hak
Erna Sriyatmi_21 14
 TANAH NEGARA BEKAS EIGENDOM MENURUT
HUKUM TANAH
EIGENDOM PERTIKELIR YG LEBIH 10 BOUW EIGENDOM KOTAPRAJA (GEMEENTE)
- Menjadi TN sejak tgl.24.1.1958 UU No. 1/58 Jo PP No. 18/58 - Eigendom di konversi menjadi hak Beheer (SE MA 1-3-1962
No. Ka 3/1/1 jo PMA No. 9/1965
EIGENDOM A/N GOUVERNEMENT NEDERLANDS INDIE - Hak erfacht dan Opstal menjadi HGB tmt 24.9.1960 (Kepmen
- Menjadi tanah negara sejak berlakunya UUPA tgl. 24.9.1960 MA No. SK 12/Ka/63). Apabila mau diperpanjang HGBnya
pertimbangan walikota
EIGENDOM PERORANGAN/BADAN HUKUM
- Dikonversi menjadi Hak-Hak dalam UUPA Bab II Ketentuan Konversi juncto EIGENDOM PERORANGAN MILIK BELANDA YG MENINGGALKAN
PMA No. 2/1960. Jo PMDN No. 2 /1970 INDONESIA
- Menjadi TN, terhitung 24.9.1980 Keppres No. 32/1979 Jo Permendagri No. - UU No. 3/PRP/1960 melalui P3MB
3/1979

EIGENDOM PERORANGAN MAUPUN BADAN HUKUM YANG DIBEBANI

ERFACHT/OPSTAL
- Ditangguhkan konversinya Bab II PMA No. 2/1960
- Hak Eigendom gugur, menjadi TN TMT 27.12.1965 (PMA 7/65
- Erfacht/Opstal Dikonversi menjadi HGB selama sisa waktu hak erfacht PMA
No. 7/1963

Erna Sriyatmi_21 15
 HAK ATAS TANAH MILIK ADAT SEBELUM UUPA

• Orang-orang Indonesia
Pribumi (efelijk in
individueel bezit)

• Agrarische Eigendom
(Bagi orang-orang Eropa
TMA yang tidak tunduk GIRIK (Letter C)
(Tanah Milik terhadap hukum BW) Verpoding Indonesia
Adat)
• Hak Milik Tanah
Partikelir
(Landerijenbezitsrecht)
Bagi orang-orang timur
asing, Tionghoa, India,
dll

Erna Sriyatmi_21 16
 Jenis Pendaftaran Tanah
a. Pendaftaran Tanah Sistematik
- Sumber dana dibiayai pemerintah
- Prakarsa pemerintah atas dasar rencana jangka panjang
- Penetapan lokasi oleh Menteri
- Lokasi paling kurang seluruh /sebagian kelurahan/desa dalam satu
hamparan.
b. Pendaftaran Tanah Sporadik
- Atas permintaan yang berkepentingan (individu atau kolektif)
- Sumber dana (pemerintah atau swadaya)
- Lokasi tersebar

Erna Sriyatmi_21 17
SPORADIK SISTEMATIS
Erna Sriyatmi_21 18
 KEBIJAKAN BARU PENDAFTARAN TANAH
PASCA PP NO 18 TAHUN 2021 JO PERMEN
ATR/Ka.BPN NO 18 TAHUN 2021

Erna Sriyatmi_21 19
 PENDAFTARAN TANAH
PP 18/2021 TENTANG HPL, HAT, SARUSUN DAN PENDAFTARAN TANAH
Pasal 147 UU CK
Penggunaan Dokumen Elektronik
Tanda bukti hak atas tanah, hak milik atas satuan rumah susun,
hak pengelolaan, dan hak tanggungan, termasuk akta peralihan ▪ Materi/substansi dalam PP24/1997 tentang Pendaftaran Tanah disesuaikan
hak atas tanah dan dokumen lainnya yang berkaitan dengan untuk menerapkan Sistem Elektronik dengan output Dokumen Elektronik
tanah dapat berbentuk elektronik
▪ Seluruh pelayanan pertanahan secara bertahap dilaksanakan secara elektronik

Pasal 175 point 3 UU CK

Perubahan Pasal 38 UU 30/2014 STRUKTUR BAB VII Penyelenggaraan Pendaftaran Perubahan Hak
PENDAFTARAN 1. Tanah Secara Elektronik 4.
▪ Pejabat dan/atau Badan Pemerintahan dapat membuat (Pasal 94)
(Pasal 84)
Keputusan Berbentuk Elektronis. TANAH
▪ Keputusan Berbentuk Elektronis wajib dibuat atau Bukti Hak Lama
Percepatan Pendaftaran Tanah 5.
disampaikan terhadap Keputusan yang diproses oleh sistem 2. (Pasal 95, Pasal 96
(Pasal 87 – 88) ayat (1)
elektronik yang ditetapkan Pemerintah Pusat.
▪ Keputusan Berbentuk Elektronis berkekuatan hukum sama Penertiban Administrasi Pendaftaran Petunjuk dalam
dengan Keputusan yang tertulis dan berlaku sejak 3. 6. Pendaftaran Tanah
Tanah (Pasal 90 – 93)
diterimanya Keputusan tersebut oleh pihak yang SKT, SKG(Pasal 97)
bersangkutan.
▪ Dalam hal keputusan dibuat dalam bentuk elektronis, maka
tidak dibuat keputusan dalam bentuk tertulis.

Erna Sriyatmi_21 20
20
 PENDAFTARAN TANAH ELEKTRONIK
PP 18/2021 TENTANG HPL, HAT, SARUSUN DAN PENDAFTARAN TANAH
▪ Untuk kategori pendaftaran properti peringkat Indonesia menurun BEBERAPA FAKTOR PENYEBAB:
sebanyak 6 peringkat dari peringkat 100 tahun 2019 menjadi 106 di
tahun 2020 ▪ Layanan masih berbasis kertas
▪ Nilai Pendaftaran Properti menurun dari tahun sebelumnya di Jakarta ▪ Belum ada satupun Kab/Kota
dari 61,81 menjadi 60,2 dan di Surabaya dari 61,19 menjadi 59,6
Lengkap (Geographic Coverage
Area)
Skor Registering Property 2020

Pasal 84-Pasal 86 PP 18/2021

Indeks kemudahan berusaha
(EoDB) Indonesia tahun 2020
tidak mengalami perubahan
dari 2019 yaitu berada di
peringkat 73 dengan score
69.6
▪ Penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah dapat
dilakukan secara elektronik
▪ Hasil penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah
secara elektronik berupa data, informasi elektronik, dan/atau
dokumen elektronik yang merupakan alat bukti hukum yang
sah dan perluasan dari alat bukti yang sah sesuai dengan
Skor Registering Property 2019
hukum acara yang berlaku di lndonesia
▪ Disimpan dipangkalan data dan disajikan dalam bentuk
dokumen elektronik dengan memanfaatkan teknologi
informasi dan komunikasi
▪ Pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dapat dilakukan
secara elektronik
▪ Hak Tanggungan dilaksanakan secara Elektronik paling lama
7 hari (Pasal 89)

Erna Sriyatmi_21 21
21
 PEMBARUAN KEBIJAKAN PENDAFTARAN TANAH
PP 18/2021 TENTANG HPL, HAT, SARUSUN DAN PENDAFTARAN TANAH

PP 18/2021 mengatur norma baru untuk mempercepat pendaftaran tanah serta

menjadi payung hukum penerapan elektronik
INFO PENTING
Percepatan Pendaftaran Tanah ▪ Ketentuan mengenai jangka
Pasal 87 waktu pengumuman
Penetapan HAK
▪ Masyarakat wajib ikut serta dalam sistematik dan sporadik dalam
PENGELOLAAN untuk Tanah Pasal 26 ayat (1) PP 24/1997
PTSL, Jika tidak maka pemilik bidang dicabut
Tanah wajib mendaftarkan tanahnya Ulayat ▪ Dengan berlakunya PP
secara sporadik 18/2021 kegiatan
pengumuman mengacu pada
Pasal 88 Pendaftaran PP 18/2021
▪ Jangka Waktu Pengumuman : Sistematis HAK MILIK ATAS
Pasal 84, 85, 86 14 hari kalender, Sporadis 30 hari
Penyelenggaraan
kalender
SATUAN
Pendaftaran Tanah RUMAH SUSUN
▪ Pengumuman dapat melalui website
secara elektronik
Kementerian. Kepastian Hukum Bukti Hak Lama
▪ Bukti Hak Barat dinyatakan SUDAH TIDAK BERLAKU
▪ Bukti Bekas Tanah Milik Adat diberikan waktu 5
tahun lagi SEHINGGA TIDAK BERLAKU
Pendaftaran Hak Pada Ruang Pendaftaran ▪ Pengaturan tanah swapraja dan bekas tanah
Atas Tanah/Ruang Bawah Pendaftaran Hak Tanah di Wilayah swapraja

Tanah atas Tanah Perairan

Reklamasi

Erna Sriyatmi_21 22
22
 Penyelenggaraan Pendaftaran Tanah
Secara Elektronik
Pasal 84 - Pasal 86 PP 18/2021
▪ Penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah dapat dilakukan secara elektronik
(Pasal 84)
▪ Hasil penyelenggaraan dan pelaksanaan Pendaftaran Tanah secara elektronik berupa
data, informasi elektronik, dan/atau dokumen elektronik yang merupakan alat bukti
hukum yang sah dan perluasan dari alat bukti yang sah sesuai dengan hukum acara yang
berlaku di lndonesia
▪ Disimpan dipangkalan data dan disajikan dalam bentuk dokumen elektronik dengan
memanfaatkan teknologi informasi dan komunikasi (Pasal 85)
▪ Untuk keperluan pembuktian di pengadilan dan/atau pemberian informasi pertanahan
yang dimohonkan instansi yang memerlukan untuk pelaksanaan tugasnya, data dan/atau
dokumen sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dapat diberikan akses melalui sistem
elektronik (Pasal 85 ayat (3)
▪ Pembuatan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah dapat dilakukan secara elektronik (Pasal
86)
▪ Hak Tanggungan dilaksanakan secara Elektronik paling lama 7 hari (Pasal 89)
Erna Sriyatmi_21 23
 PENERTIBAN ADMINISTRASI
PP 18/2021 TENTANG HPL, HAT, SARUSUN DAN PENDAFTARAN TANAH

PENCATATAN PPJB ATAU PENCATATAN PERKARA (PASAL 91)

PERJANJIAN SEWA ATAS
TANAH (Pasal 90) BLOKIR STATUS QUO SITA
▪ Pihak yang berkepentingan dapat 30 hari kalender 30 hari kalender kecuali diikuti dengan putusan
mengajukan permohonan pencatatan
perjanjian pengikatan jual beli atau
sita jaminan
perjanjian sewa atas Tanah terdaftar ke
Kantor Pertanahan;
▪ Tanah yang menjadi objek perkara di ▪ Apabila hakim yang memeriksa perkara memerintahkan status
▪ Pencatatan dilakukan pada daftar umum
dan/atau sertipikat Hak Atas Tanah.
pengadilan, dapat dimohon
pencatatan oleh pihak yang
quo maka atas perintah hakim, permohonan tersebut
dicatatkan ke Kantor Pertanahan
PASAL 92
berkepentingan ▪ Catatan mengenai perintah status quo hapus dengan Dalam hal Tanah merupakan objek perkara
▪ Catatan hapus dengan sendirinya sendirinya dalam waktu 30 hari kalender kecuali apabila diikuti pengadilan, objek penetapan stafus quo oleh
dalam jangka waktu 30 hari kalender dengan putusan sita jaminan yang salinan resmi dan berita hakim yang memeriksa perkara atau objek sita
atau dicabut sebelum jangka waktu acara eksekusinya disampaikan kepada kepala Kantor pengadilan, kepala Kantor Pertanahan
berakhir Pertanahan menolak untuk rrielakukan pendaftaran
peralihan atau pembebanan hak
PENGUKURAN DALAM PERKARA (PASAL 93)

▪ Untuk memastikan letak dan batas Tanah objek gugatan yang sedang diperkarakan, hakim yang
memeriksa perkara dapat meminta pengukuran pada Kantor Pertanahan setempat
▪ Sebelum pelaksanaan eksekusi putusan pengadilan, panitera pengadilan wajib mengajukan
permohonan pengukuran kepada Kantor Pertanahan atas objek eksekusi untuk memastikan letak
dan batas Tanah objek eksekusi yang ditunjukan oleh juru sita dan bertanggung jawab atas letak
dan batas Tanah objek eksekusi yang ditunj ukannya
INFO PENTING
Pasal 92 PP 18/2021 mencabut Pasal 45 ayat (1) huruf e PP 24/1997 mengenai
penolakan Kepala Kantor untuk mendaftarkan peralihan/pembebanan apabila tanah
yang bersangkutan merupakan obyek sengketa di Pengadilan

Erna Sriyatmi_21 24
24
 PERUBAHAN HAK
PP 18/2021 TENTANG HPL, HAT, SARUSUN DAN PENDAFTARAN TANAH

PASAL 94
“Bahwa pada dasarnya Warga Negara Indonesia merupakan subjek hak yang dapat mempunyai hak milik, Perubahan Hak Guna
Bangunan menjadi Hak Milik dilakukan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.”

Hak Guna Bangunan dan Hak Dapat diberikan hak milik atas
Pakai yang dimiliki oleh Warga permohonan pemegang hak
Negara Indonesia

Rumah Tinggal Rumah Toko Rumah Kantor

Narnun demikian, ketentuan ini dikecualikan untuk daerah yang mempunyai kebijakan kearifan lokal belum memberikan hak milik
kepada Warga Negara Indonesia seperti Provinsi Daerah Istimewa Yograkarta.

Erna Sriyatmi_21 25
25
 BUKTI HAK LAMA (Pasal 95-98)
PP 18/2021 TENTANG HPL, HAT, SARUSUN DAN PENDAFTARAN TANAH
1. Tanah Bekas Hak Barat
▪ Alat bukti tertulis Tanah bekas hak barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya
menjadi Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara.
▪ Penguasaan fisik secara iktikad baik dan tidak dipermasalahkan oleh pihak lain
▪ Pendaftaran Tanah bekas hak barat mendasarkan pada surat pernyataan penguasaan
fisik yang diketahui 2 (dua) orang saksi dan bertanggung jawab secara perdata dan
pidana
3. Surat Keterangan Tanah
Surat keterangan tanah, surat keterangan ganti rugi, surat keterangan desa,
dan lainnya yang sejenis yang dimaksudkan sebagai keterangan atas
penguasaan dan pemilikan Tanah yang dikeluarkan oleh kepala desa/lurah
camat hanya dapat digunakan sebagai petunjuk dalam rangka Pendaftaran
Tanah
Erna Sriyatmi_21
2. Tanah Bekas Milik Adat
▪ Wajib didaftarkan dalam jangka waktu paling lama 5 (lima) tahun sejak
berlakunya Peraturan Pemerintah ini.
▪ Setelah 5 tahun, alat bukti tertulis Tanah bekas milik adat dinyatakan
tidak berlaku dan tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak
Atas Tanah dan hanya sebagai petunjuk dalam rangka Pendaftaran
Tanah.
4. Tanah Swapraja atau Bekas Swapraja
▪ Tanah swapraja atau bekas swapraja merupakan Tanah yang Dikuasai
Langsung oleh Negara
▪ dapat diberikan kepada bekas pemegang Tanah swapraja atau bekas
swapraja, apabila memenuhi syarat dan mengusahakan atau menggarap
sendiri Tanah untuk kepentingan swapraja atau pihak lain yang
mengusahakan atau menggarap
▪ Konsesi atau sewa atas Tanah bekas swapraja hapus dan menjadi
Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara
▪ Tidak berlaku apabila telah diatur dalam Undang-Undang contoh UU
Keistimewaan DIY
26
26
 KETENTUAN PERALIHAN DAN PENUTUP
PP 18/2021 TENTANG HPL, HAT, SARUSUN DAN PENDAFTARAN TANAH

KETENTUAN LAIN-LAIN KETENTUAN PERALIHAN KETENTUAN PENUTUP

Pasal 100
DISKRESI MENTERI
Dalam hal Peraturan Pernerintah ini
memberikan pilihan
tidak mengatur, tidak lengkap, atau tidak
jelas, dan/atau
adanya stagnasi pemerintahan, Menteri
dapat melakukan
diskresi untuk mengatasi persoalan
konkret dalam penyelenggaraan urusan
pemerintahan di bidang Hak
Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan
Rumah Susun, dan
Pendaftaran Tanah
Pasal 101
Hak Pengelolaan, hak guna usaha, hak
guna bangunan, atau hak pakai yang
telah diberikan sebelum berlakunya
Peraturan Pemerintah ini, tetap sah dan
berlaku
Pasal 102
PP 18/2021 mencabut:
▪ Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996 tentang Hak Guna
Usaha, Hak Guna Bangunan dan Hak Pakai Atas Tanah
▪ Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan
Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang
Berkedudukan di Indonesia
▪ Ketentuan mengenai jangka waktu pengumuman Pendaftaran
Tanah secara sistematik dan jairgka waktu pengumuman
Pendaftaran Tanah secara sporadik dalam Pasal 26 ayat (1) dan
ketentuan Pasal 45 ayat (1) huruf e Peraturan Pemerintah Nomor
24 Tahun 7997 tentang Pendaftaran Tanah
Ketentuan pelaksanaan (Permen) masih berlaku sepanjang tidak
bertentangan

Erna Sriyatmi_21 27
27
 PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021
TENTANG PERUBAHAN KE 3 PERMENAG/KBPN NO 3 THN 1997
GARIS BESAR MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS

Kewajiban mengikuti PTSL Kewajiban PPAT Blokir, Penyitaan

Bidang 7 Pasal 97
Yuridis
1 Pasal 45A 13 Pasal 126, Pasal 126A dan Pasal
127

Alat bukti tanah bekas Izin Pemindahan Hak PPJB oleh Notaris
8 Berbeda dengan
2 milik adat
Pasal 76A dan lampiran III
Pasal 98 dan Pasal 99
14 Tempat Letak Tanah
Pasal 127A

Panitia A Peralihan hak yang Pencatatan PPJB &

3 Pasal 83, Pasal 84 (dihapus) 9 dibebani HT 15 perjanjian sewa
Pasal 104A Pasal 127B
Jangka Waktu
Pengumuman Sporadis & Pewarisan 16 Sertipikat Pengganti
4 pelaksanaan melalui 10 Pasal 111 Pasal 139
website
Pasal 86 Kepemilikan bersama
Peralihan hak karena 17 HMSRS orang asing
11 Penggabungan, Pasal 164A
RRR dicantumkan Peleburan atau
5 dalam sertipikat
Pasal 90A
Pemisahan 18 Warkah Elektronik
Pasal 113 Pasal 186

Pemeliharaan Data
60 Fisik & Yuridis 12 HT Elektronik
19 Informasi Elektronik
Pasal 114 dan Pasal 121 Pasal 187
Pasal 94 Erna Sriyatmi_21 28
(Pasal 115 – 119 dihapus) 28
 PEMBUKTIAN HAK DAN PEMBUKUAN HAK UNTUK
PENDAFTARAN PERTAMA KALI

A. JENIS PEMBUKTIAN HAK (berdasarkan Pasal 23 PP 24/1997):

1. Pembuktian Hak Baru :
Alat bukti sebagai dasar pembukuan hak/penerbitan sertipikat:
a. Surat Keputusan penetapan pemberian hak oleh Pejabat yang berwenang:
- HM, HGB, HP atas tanah yang berasal dari tanah Negara/tanah Hak
Pengelolaan;
- HGU, atas tanah Negara;
- HPL atas tanah Negara.
b Akta PPAT:
- Asli Akta Pemberian hak guna bangunan dan hak pakai di atas hak milik;
- Asli Akta pemberian hak tanggungan, → untuk pemberian hak tanggungan .
c. Akta Ikrar wakaf (PPAIW), untuk tanah wakaf:
- Tanah wakaf berasal dari sertipikat HM, prosesnya pendaftrannya berdasarkan akta ikrar wakaf;
- Tanah wakaf berasal dari tanah negara, proses pendaftrannya melalui keputusan penetapan
tanah wakaf;
- Tanah wakaf berasal dari tanah bekas milik adat, proses pendaftrannya melalui konversi
penegasan/pengakuan tanah wakaf;
d. Akta pemisahan (pertelaan yang disahkan ErnaBupati/Walikota)
Sriyatmi_21 untuk Hak milik atas satuan rumah susun.
29
 LANJUTAN …

2. Pembuktian Hak Lama (Pasal 24 PP 24 Thn 1997)*

Alat bukti berupa :
Berita Acara Pengesahan Data Fisik dan Yuridis (d.i 202) oleh
Pejabat yang berwenang dibedakan menjadi:

a. bukti kepemilikannya lengkap, melalui konversi penegasan hak

b. bukti kepemilikannya tidak lengkap, melalui pengakuan hak
c. bukti kepemilikannya tidak ada sama sekali, melalui pengakuan hak

*) Kebijakan Baru Pasca terbitnya PP No 18 Thn 2021 (Pasal 95 - 96)

Erna Sriyatmi_21 30
 PEMBUKTIAN HAK LAMA
Pasal 24

(1) Untuk keperluan pendaftaran hak, hak atas tanah yang berasal dari konversi hak-hak lama
dibuktikan dengan alat-alat bukti mengenai adanya hak tersebut berupa bukti-bukti tertulis,
keterangan yang kadar kebenarannya oleh Panitia Ajudikasi dalam pendaftaran tanah secara
sistematik atau oleh Kepala Kantor Pertanahan dalam pendaftaran tanah secara sporadik,
dianggap cukup untuk mendaftar hak, pemegang hak dan hak-hak pihak lain yang
membebaninya
(2) Dalam hal tidak atau tidak lagi tersedia secara lengkap alat-alat pembuktian sebagaimana
dimaksud pada ayat (1), pembuktian hak dapat dilakukan berdasarkan kenyataan
penguasaan fisik bidang tanah yang bersangkutan selama 20 (dua puluh) tahun atau lebih
secara berturut-turut oleh pemohon pendaftaran dan pendahuluan-pendahulunya, dengan
syarat:
a.penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik dan secara terbuka oleh yang
bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah, serta diperkuat oleh kesaksian orang yang
dapat dipercaya;
b.penguasaan tersebut baik sebelum maupun selama pengumuman sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 26 tidak dipermasalahkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan
yang bersangkutan ataupun
pihak lainnya.
Erna Sriyatmi_21 31
 KEBIJAKAN BARU PASCA TERBITNYA PP NO 18 THN 2021

Pasal 95 :
(1) Alat bukti tertulis Tanah bekas hak barat dinyatakan tidak berlaku dan statusnya menjadi Tanah
yang Dikuasai Langsung oleh Negara
(2) Pendaftaran Tanah bekas hak barat sebagaimana dimaksud pada ayat (1) mendasarkan pada
surat pernyataan penguasaan fisik yang diketahui 2 (dua) orang saksi dan bertanggung jawab
secara perdata dan pidana, yang menguraikan :
a. Tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang lain dan statusnya
adalah Tanah yang Dikuasai Langsung oleh Negara bukan Tanah bekas milik adat;
b. Tanah secara fisik dikuasai
c. Penguasaan tersebut dilakukan dengan itikad baik secaara terbuka oleh yang bersangkutan
sebagai yang berhak atas tanah; dan
d. Penguasaan termasuk tidak dipermasalahkan oleh pihak lain

Erna Sriyatmi_21 32
 LANJUTAN …

a) Bukti lengkap :

Dokumen asli yang membuktikan adanya hak:

• Groose hak eigendom yang diterbitkan sejak berlakunya UUPA, sampai tanggal
pendaftaran dilaksanakan menurut PP 10 Tahun 1961 di daerah yang bersangkutan,
atau
• Surat bukti hak milik yang diterbitkan berdasarkan Peraturan Swapraja yang
bersangkutan.
• Sertipikat Hak Milik yang diterbitkan berdasarkan PMNA No. 9/1959, atau
• Surat Keputusan Pemberian Hak Milik dari pejabat yang berwenang, baik sebelum
ataupun sejak berlakunya UUPA, yang tidak disertai kewajiban untuk mendaftarkan
haknya, tetapi telah dipenuhi kewajiban yang disebut didalam Surat Keputusannya,
atau

Erna Sriyatmi_21 33
 LANJUTAN …
• Petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, kekitir dan Verponding Indonesia sebelum
berlakunya PP No. 10/1961, atau
• Akta pemindahan hak yang dibuat dibawah tangan, yang dibubuhi tanda tangan
Saksi Kepala Adat/Kepala Desa/Kelurahan, yang dibuat sebelum berlakunya PP
ini, dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
• Akta pemindahan hak atas tanah yang dibuat oleh PPAT, yang tanahnya belum
dibukukan, dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
• Akta Ikrar – wakaf / Surat Ikrar Wakaf yang dibuat sebelum atau sejak mulai
dilaksanakan PP. 28/1977, dengan disertai alas hak yang diwakafkan, atau
• Risalah Lelang yang dibuat oleh Pejabat Lelang yang berwenang, yang tanahnya
belum dibukukan, dengan disertai alas hak yang dialihkan, atau
• Surat penunjukan atas pembelian kaveling tanah pengganti tanah, yang diambil
oleh Pemerintah atau Pemda, atau
• Surat Keterangan Riwayat Tanah yang pernah dibuat oleh Kantor PBB dengan
disertai alas hak yang dialihkan, atau
• Lain-lain bentuk alat pembuktian tertulis dengan nama apapun juga
sebagaimana dimaksud dalam Pasal ErnaII, VI dan VII Ketentuan Konversi UUPA
Sriyatmi_21 34
 LANJUTAN …

b) Bukti Tidak Lengkap :

Apabila bukti kepemilikan sebagaimana dimaksud dalam huruf

(a) tidak lengkap/tidak ada, dapat dilakukan dengan bukti lain misalnya bukti kwitansi
pembelian tanah akta jual beli, pembayaran PBB dll., yang dilengkapi dengan
pernyataan yang

Bersangkutan dan keterangan yang dapat dipercaya dari sekurang-kurangnya 2 (dua) orang
saksi dari masyarakat setempat, yang tidak mempunyai hubungan keluarga dengan yang
bersangkutan, dan membenarkan bahwa yang bersangkutan adalah pemilik tanah tersebut

Erna Sriyatmi_21 35
 LANJUTAN …

c). Bukti tidak ada sama sekali

Apabila bukti sebagaimana dimaksud huruf a) dan b) tidak ada, dapat dilengkapi:

1. Surat pernyataan dari pemohon yang menyatakan hal-hal sebagai berikut:

• bahwa penguasaan tanah itu telah dilakukan dengan iktikad baik;
• bahwa penguasaan itu tidak pernah diganggu gugat, dan karena itu dianggap
diakui dan dibenarkan oleh masyarakat hukum adat atau desa/kelurahan yang
bersangkutan;
• bahwa secara fisik tanahnya secara nyata dikuasai dan digunakan sendiri oleh
pihak yang bersangkutan;
• bahwa tanah tersebut sekarang tidak dalam sengketa;

Erna Sriyatmi_21 36
 LANJUTAN … Bukti tidak ada sama sekali

• bahwa pemohon telah menguasai secara nyata tanah yang bersangkutan selama 20
tahun atau lebih secara berturut- berturut, atau telah memperoleh penguasaan itu
dari pihak atau pihak-pihak lain yang telah menguasainya, sehingga waktu
penguasaan, pemohon dan pendahuluannya tersebut berjumlah 20 tahun atau lebih;
• bahwa apabila pernyataan tersebut memuat hal-hal yang tidak sesuai dengan
kenyataan, penandatangan bersedia dituntut dimuka Hakim secara pidana maupun
perdata, karena memberikan keterangan palsu.

2. Keterangan dari Kepala Desa/Lurah dan sekurangnya- kurangnya 2 (dua) orang saksi
yang kesaksiannya dapat dipercaya, karena fungsinya sebagai tetua adat setempat
dan/atau penduduk yang sudah lama bertempat tinggal di desa/kelurahan letak tanah
yang bersangkutan, dan tidak mempunyai hubungan keluarga pemohon sampai
derajat kedua, baik dalam kekerabatan vertikal maupun horizontal, yang
membenarkan apa yang dinyatakan oleh pemohon dalam surat pernyataan diatas,
Erna Sriyatmi_21 37
 TAHAPAN KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH PERTAMA KALI
1. PERMOHONAN PENDAFTARAN
• Pemohon mengajukan permohonan:
a. Permohonan hak atas tanah negara
b. Permohonan pendaftaran konversi penegasan/pengakuan hak;

• Berkas diteliti petugas loket, yang berkasnya telah lengkap didaftar menggunakan
aplikasi KKP ke daftar isian permohonan pekerjaan pendaftan tanah (d.i. 301), daftar
permohonan pekerjaan pengukuran (d.i. 302) dan kepada pemohon diwajibkan
membayar biaya daftar penerimaan uang muka biaya pendaftaran tanah (d.i. 305)
sesuai dengan ketentuan PP Nomor 13 tahun 2010, antara lain:
a. Biaya pelayanan pengukuran;
b. Biaya pelayanan pemeriksaan tanah;
c. Biaya pelayanan pendaftaran tanah ;

Erna Sriyatmi_21 38
 LANJUTAN …

2. PENGUKURAN:
Permohonan yang belum ada peta bidang/surat ukur/gambar situasi,
dilakukan pengukuran. Pemohon berkewajiban memasang tanda batas tanah
yang dimohon. Setelah tanda batas tanah dipasang, dilaksanakan pengukuran
bidang tanah.sesuai dengan kewenangan:
a. Kantor Pertanahan
b. Kantor Wilayah BPN;
c. BPN-RI

Erna Sriyatmi_21 39
 LANJUTAN …
3. PEMERIKSAAN TANAH.
Pemeriksaan tanah (Perkaban No. 7/ 2007) dicabut diganti Permen ATR/BPN No 18 Thn 2021
dilakukan oleh:
a. Panitia Pemeriksaan Tanah A :
➢ Permohonan HM, HGB, HP atas tanah negara/diatas HPL;
➢ Permohonan penetapan tanah wakaf atas tanah negara oleh Nahzir
➢ Permohonan HPL atas tanah negara;
➢ Permohonan konversi, penegasan/pengakuan hak;
➢ Permohonan konversi penegasan/pengakuan hak tanah wakaf atas tanah bekas milik adat oleh Nahzir
b. Panitia Pemeriksaan Tanah B :
Permohonan HGU atas tanah negara
c. Tim Peneliti Tanah : (berdasakan Permen ATR/Ka BPn No.18 th 2021, dihapus dan digabung ke dalam
Panitia A)
Permohonan HP atas tanah negara, jangka waktu selama dipergunakan untuk Instansi Pemerintah
d. Petugas konstatasi (constatering rapport) :
Permohonan perpanjangan atau pembaharuan hak atas tanah

Erna Sriyatmi_21 40
 LANJUTAN …
4. PENGUMUMAN (untuk tanah milik adat)* :
a. Permohonan konversi melalui penegasan / pengakuan hak dilakukan pengumuman bertempat di
Kantor Pertanahan setempat, Kantor Desa/Kelurahan atau di lokasi letak tanah apabila
diperlukan.
b. Pengumuman (DI 201B) harus menyatakan :
• Mengumumkan hasil penyelidikan riwayat tanah dan penetapan batas-batas
bidang tanah, terdiri atas : Peta Bidang, DI 201 dan DaftarTanah.
• Mempersilahkan kepada pihak-pihak yang merasa keberatan untuk mengajukan
sanggahan/keberatan terhadap data fisik dan data yuridis dalam jangka waktu 60 (enam
puluh) hari untuk permohonan sporadis atau 30 (tiga puluh) hari untuk permohonan
sistematis *).
b. Petugas ukur menyiapkan Peta Bidang dan daftar data fisik.
c. Petugas Administrasi/Pengolah Data menyiapkan d.i. 201B, d.i. 201C dan d.i. 202.
*) Lihat Permen ATR/BPN No 18 Thn 2021 diubah menjadi 30 hari untuk Sporadik dan 14 hari kerja untuk
Pendaftaran Tanah Sistematik ( Pasal 88 PP No 18 Thn 2021 )
Erna Sriyatmi_21 41
 LANJUTAN …

5. PENETAPAN HAK

a. Permohonan konversi, penegasan/pengakuan hak (pembuktian hak lama )

➢ Surat buktinya lengkap dan memenuhi persyaratan, melalui konversi penegasan hak dengan
pengesahan data fisik dan data yuridis (d.i. 202) oleh Kepala Kantor Pertanahan.
➢ surat buktinya tidak lengkap atau tidak ada sama sekali, melauipengakuan hak dengan
pengesahan data fisik dan data yuridis (d.i. 202) oleh Kepala Kantor Pertanahan.

b. Permohonan hak atas tanah negara (Pembuktian hak baru):

➢ Penetapan haknya melalui keputusan pemberian hak atas tanah atau penetapan tanah
wakaf.
➢ Kewenangan keputusan pemberian hak atas tanah berpedoman pada Peraturan Kepala
Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia nomor 1 Tahun 2011 tentang Pelimpahan
Kewenangan Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu.
➢ Surat Keputusan pemberian hak dibukukan hak dan diterbitkan sertipikat setelah penerima
memenuhi kewajiban yang tertuang dalam keputusan pemberian haknya

Erna Sriyatmi_21 42
 LANJUTAN …

B. PEMBUKUAN HAK

a. Tanah dengan surat bukti hak lama (missal : bekas milik adat) dibukukan haknya
berdasarkan pengesahan data fisik dan data yuridis (d.i. 202) oleh Kepala Kantor
Pertanahan dan surat bukti baru (untuk tanah negara) dibukukan haknya berdasarkan
surat keputusan pemberian haknya atau penetapan tanah wakaf dalam Buku Tanah hak
atas tanah (d.i. 205A) atau Buku Tanah Wakaf (d.i. 205C).
b. Hak atas tanah, dan tanah wakaf didaftar dengan membukukannya dalam buku tanah
yang memuat data yuridis dan data fisik bidang tanah yang bersangkutan, dan
sepanjang ada Surat Ukurnya dicatat pula pada Surat Ukur tersebut (Pasal 29 ayat (1)
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997).
c. Untuk keperluan pendaftaran hak, setiap bidang tanah yang sudah dipetakan dalam
peta pendaftaran, dibuatkan Surat Ukur.
Erna Sriyatmi_21 43
 LANJUTAN …

d. Pembukuan dalam buku tanah serta pencatatannya pada

Surat Ukur sebagaimana dimaksud pada Pasal 29 ayat (1)
PP. 24/1997 merupakan bukti bahwa hak yang
bersangkutan beserta pemegang haknya dan bidang
tanahnya yang diuraikan dalam Surat Ukur secara hukum telah
didaftar menurut Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997
(Pasal 29 ayat (2) PP No. 24/1997).

Erna Sriyatmi_21 44
 LANJUTAN …

C. PENERBITAN SERTIPIKAT.

a. Untuk kepentingan pemegang hak atau pengelola tanah wakaf, diterbitkan sertipikat hak atas
tanah dan tanah wakaf (Pasal 178 ayat
(1) PMNA/KBPN No. 3/1997).
b. Pembuatan sertipikat adalah seperti cara pembuatan buku tanah.
c. Untuk pembuatan sertipikat dibuatkan salinan Surat Ukur oleh pejabat yang berwenang
menandatangani sertipikat yang bersangkutan.
d. Kewenangan penandatanganan buku tanah dan sertipikat berpedoman Peraturan Kepala Badan
Pertanahan Nasional Republik Indonesia nomor 1 Tahun 2011 tentang Pelimpahan Kewenangan
Pemberian Hak Atas Tanah dan Kegiatan Pendaftaran Tanah Tertentu.

Lihat Permen ATR/BPN No 18 Thn 2021 – Layanan Elektronik

Erna Sriyatmi_21 45
 SERTIPIKAT ELEKTRONIK
UNDANG-UNDANG NO. 11 TAHUN 2008 ITE PENGGUNAAN DOKUMEN ELEKTRONIK
▪ Penyelenggaraan sistem elektronik dilindungi dan diakui oleh
Undang-Undang
▪ Informasi Elektronik, Dokumen Elektronik dan/atau hasil
cetaknya merupakan alat bukti hukum yang sah dan
merupakan perluasan dari alat bukti yang sah sesuai dengan
Hukum Acara yang berlaku di Indonesia

UNDANG-UNDANG NO. 11 TAHUN 2020

CIPTA KERJA
Pasal 147
Tanda bukti hak atas tanah, (1) Pejabat dan/atau Badan
hak milik atas satuan rumah
susun, hak pengelolaan, dan
(2) Keputusan Berbentuk Elektronis wajib
hak tanggungan, termasuk
akta peralihan hak atas
tanah dan dokumen lainnya
yang berkaitan
Dengan tanah dapat
berbentuk elektronik
Pasal 175 point 3
Pemerintahan dapat membuat
Keputusan Berbentuk Elektronis.
dibuat atau disampaikan terhadap • Tanda Bukti Hak, Sertipikat, SK Menteri
Keputusan yang diproses oleh sistem termasuk juga akta
elektronik yang ditetapkan Pemerintah PPAT dapat dibuat dalam bentuk dokumen
Pusat. elektronik
(3) Keputusan Berbentuk Elektronis • Materi/substansi dalam PP24/1997 tentang
berkekuatan hukum sama dengan Pendaftaran Tanah disesuaikan untuk
Keputusan yang tertulis dan berlaku menerapkan Sistem Elektronik dengan output
sejak diterimanya Keputusan tersebut
Dokumen Elektronik
oleh pihak yang bersangkutan.
• Seluruh pelayanan pertanahan secara
(4) Dalam hal keputusan dibuat dalam
bentuk elektronis, maka tidak dibuat
bertahap dilaksanakan secara elektronik
keputusan dalam bentuk tertulis.
Erna Sriyatmi_21 46
 PERMEN ATR/BPN NOMOR 1 TAHUN 2021
TENTANG SERTIPIKAT ELEKTRONIK
BAB I
KETENTUAN
Jumlah BAB UMUM
BAB II
7 BAB PELAKSANAAN SISTEM
ELEKTRONIK
PENDAFTARAN TANAH
• Pelaksanaan pendaftaran tanah
Jumlah
dapat dolakukan secara
elektronik
• Pelaksanaan pendaftaran tanah
Pasal secara elektronik diberlakukan
secara bertahap yang
22 PASAL
ditetapkan oleh Menteri
• Hasil pelaksanaan pendaftaran
tenah secara elektronik berupa
Data, Informasi Elektronik
dan/atau Dokumen elektronik
dapn disimpan pada Pangkalan
Data Sistem Elektronik
Erna Sriyatmi_21
BAB III BAB IV
PENERBITAN SERTIPIKAT PEMELIHARAAN DATA
ELEKTRONIK
UNTUK PERTAMA KALI
PENDAFTARAN TANAH
Penerbitan Sertipikat-el unutk pertama Setiap perubahan data fisik dan/atau
data yuridis bidang tanah yang sudah
kali dilakukan melalui :
• Pendaftaran tanah pertama kali diterbitkan Sertipikat-el dilakukan
melaui Sistem Elektronik
unutk tanah yang belum terdaftar
atau
• Pengantian sertipikat menjadi BAB V
Sertipikat-el unutk tanah yang sudah EDISI SERTIPIKAT
terdaftar
ELEKTRONIK
Kegiatan pendaftaran tanah pertama
kali unutk tanah yang belum terdaftar
dilakukan seperti kegiatan sesuai BAB VI
PMNA 3/1997, hanya output hasilnya KETENTUAN PERALIHAN
dapat berupa Dokumen Elektronik
Pengantian Sertipikat menjadi
Sertipikat-el untuk tanah yang sudah
terdaftar dilaksanakan melalui BAB VII
permohonan pelayanan pemeliharaan KETENTUAN
dan pedaftaran tanah
PENUTUP
47
 HIGHLIGHT PERATURAN MENTERI NO. 1/2021 (1)
Pasal 2
(1) Pelaksanaan pendaftaran tanah dapat dilakukan
secara elektronik.
(2) Pelaksanaan pendaftaran tanah secara
elektronik sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) meliputi:
a. pendaftaran tanah untuk pertama kali; dan
b. pemeliharaan data pendaftaran tanah.
(3) Pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) diselenggarakan melalui Sistem
Elektronik.
(4) Pelaksanaan pendaftaran tanah secara
elektronik diberlakukan secara bertahap
yang ditetapkan oleh Menteri.
Penerapan akan dilakukan secara bertahap (akan
dibuatkan Keputusan Menteri) dengan
mempertimbangkan:
1. Kesiapan Infrastruktur, Sarana, Prasarana
2. Public Awareness
Pasal 4
(1) Penyelenggaraan Sistem Elektronik sebagaimana dimaksud dalam Pasal 2 ayat
(3) dilaksanakan secara andal, aman, dan bertanggung jawab terhadap
beroperasinya Sistem Elektronik.
(2) Penyelenggaraan Sistem Elektronik untuk pelaksanaan pendaftaran tanah
meliputi:
a. Pengumpulan data;
b. Pengelolaan data;
c. Penyajian data
(3) Hasil penyelenggaraan Sistem Elektronik sebagaimana
dimaksud pada ayat (2) berbentuk Dokumen Elektronik,
berupa:
a. Dokumen Elektronik yang diterbitkan melalui Sistem Elektronik;
dan/atau
b. dokumen yang dilakukan alih media menjadi Dokumen Elektronik.
(4) Dokumen Elektronik yang diterbitkan melalui Sistem Elektronik sebagaimana
dimaksud pada
ayat (3) huruf a disahkan menggunakan Tanda Tangan Elektronik sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(5) Dokumen Elektronik hasil alih media sebagaimana dimaksud pada ayat (3)
huruf b divalidasi oleh pejabat berwenang atau pejabat yang ditunjuk dan
diberikan stempel digital melalui Sistem Elektronik.
Pasal 4 ayat (3) merupakan jembatan bagi kegiatan pendaftaran tanah secara hybrid
Erna Sriyatmi_21
dengan alih media (digitalisasi) menjadi Dokumen Elektronik 48
 HIGHLIGHT PERATURAN MENTERI NO. 1/2021 (2)
Pasal 6 Penggantian Sertipikat menjadi sertipikat-el untuk
Penerbitan Sertipikat-el untuk pertama kali dilakukan melalui: tanah yang sudah terdaftar
a. pendaftaran tanah pertama kali untuk tanah yang belum
terdaftar; atau Pasal 14
b. penggantian Sertipikat menjadi Sertipikat-el untuk tanah (1) Penggantian Sertipikat menjadi Sertipikat-el untuk tanah
yang sudah terdaftar. yang sudah terdaftar sebagaimana dimaksud dalam Pasal 6
Pendaftaran tanah pertama kali untuk tanah yang huruf b dilakukan untuk bidang tanah yang sudah terdaftar
belum terdaftar dan diterbitkan Sertipikat Hak Atas Tanah, hak pengelolaan,
Pasal 7 hak milik atas satuan rumah susun atau tanah wakaf.
Kegiatan pendaftaran tanah pertama kali untuk tanah yang belum 2) Penggantian Sertipikat menjadi Sertipikat-el sebagaimana
terdaftar sebagaimana dimaksud dimaksud pada ayat (1) dilaksanakan melalui
dalam Pasal 6 huruf a meliputi pengumpulan dan pengolahan data permohonan pelayanan pemeliharaan data
fisik, pembuktian hak dan pembukuannya, penerbitan Sertipikat,
pendaftaran tanah.
penyajian data fisik dan data yuridis, serta penyimpanan daftar
umum dan dokumen, dilaksanakan melalui Sistem Elektronik
Pasal 15
Pasal 8 Pasal 11
(1) Penggantian Sertipikat menjadi Sertipikat-el
Hasil kegiatan pengumpulan dan Hasil kegiatan pengumpulan dan penelitian data yuridis
berupa Dokumen Elektronik, terdiri atas: sebagaimana dimaksud dalam Pasal 14 dilakukan
pengolahan data fisik berupa apabila data fisik dan data yuridis pada buku tanah
a. risalah penelitian data yuridis dan penetapan batas,
Dokumen Elektronik, terdiri atas: dan sertipikat telah sesuai dengan data fisik dan data
Risalah Panitia Pemeriksaan Tanah A, Risalah Panitia
a. Gambar Ukur; Pemeriksaan Tanah B, Risalah Pemeriksaan Tanah Tim yuridis dalam Sistem Elektronik.
b. Peta Bidang Tanah atau Peta Peneliti, Risalah Pemeriksaan Tanah (Konstatering (2) Dalam hal data fisik dan data yuridis
Ruang; Rapport); sebagaimana dimaksud pada ayat (1) belum
c. Surat Ukur, Gambar Denah b. pengumuman daftar data yuridis dan data fisik bidang sesuai maka Kepala Kantor Pertanahan
tanah; melakukan validasi.
Satuan Rumah Susun atau
c. berita acara pengesahan data fisik dan data yuridis;
Surat Ukur Ruang; dan/atau d.keputusan penetapan hak; dan/atau
(3)Validasi sebagaimana dimaksud ayat (2) meliputi:
d. dokumen lainnya, yang merupakan e. dokumen lainnya, yang merupakan a. data pemegang hak; b. data fisik; dan c. data
hasil pengumpulan dan pengolahan hasil pengumpulan dan penelitian data
Erna Sriyatmi_21 yuridis 49
data fisik. yuridis
LANUTAN - HIGHLIGHT PERATURAN MENTERI NO. 1/2021 (2)

Pasal 16
(1) Penggantian Sertipikat menjadi Sertipikat-el termasuk penggantian buku tanah,
surat ukur dan/atau gambar denah satuan rumah susun menjadi Dokumen
Elektronik.
(2) Penggantian Sertipikat-el sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dicatat pada buku
tanah, surat
ukur dan/atau gambar denah satuan rumah susun.
(3)Kepala Kantor Pertanahan menarik Sertipikat untuk disatukan dengan buku
tanah dan disimpan menjadi warkah pada Kantor Pertanahan.
(4) Seluruh warkah sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilakukan alih media (scan)
dan disimpan pada Pangkalan Data

Erna Sriyatmi_21 50
 KONSEP BENTUK DAN ISI SERTIPIKAT (1)
▪ Bagian atas tertulis “KEMENTERIAN AGRARIA
BAGIAN KEPALA DAN TATA RUANG/BADAN PERTANAHAN
NASIONAL REPUBLIK INDONESIA” dengan
lambang garuda di tengah.
▪ Bagian kanan terdapat keterangan Edisi
Penerbitan dan QR Code untuk
mengakses Sertipikat Elektronik
▪ Bagian judul sertipikat menjelaskan jenis
hak, dan NIBsebagai single ID
BAGIAN ISI #1 yang menunjukan bidang tanah.

▪ Bagian 1, Paragraf pertama menjelaskan

lokasi dan luas tanah, gaya penulisan
kalimat dibuat narasi agar lebih mudah
dibaca, bukan form yang terkesan kaku
▪ Keterangan pemegang hak berupa nama
BAGIAN ISI #2 pemegang hak
▪ Paragraf selanjutnya dipergunakan untuk
mencatat dasar pendaftaran hak
▪ Bagian 2, merupakan RRR (Restriction
dan Responsibility) serta
Erna Sriyatmi_21 penunjuk lainnya yang melekat pada 51
sertipikat
 KONSEP BENTUK DAN ISI SERTIPIKAT (2)
BAGIAN ISI #3
▪ Bagian 3 berisi gambar bidang tanah
dilengkapi dengan QR Code menuju
Surat Ukur

▪ Bagian 4, menjelaskan apabila ada

catatan-catatan pada sertipikat seperti
BAGIAN ISI #4 catatan blokir, sita atau pembebanan-
pembebanan lainnya sesuai peraturan
perundangan, termasuk keterangan hak
diatas hak
▪ Menerangkan Kabupaten/Kota Kantor
BAGIAN PENUTUP Pertanahan yang menerbitkan sertipikat
dilengkapi dengan alamat lengkap
▪ Pada bagian kanan sertipikat berisi Tanda
Tangan Elektronik Kepala Kantor
Pertanahan yang mengesahkan sertipikat.
dan Bagian akhir menerangkan mengenai
keterangan dokumen elektronik
▪ Terdapat Logo BSRe untuk menunjukan sertipikat
Erna Sriyatmi_21 ini telah diotorisasi 52
oleh BSRe
 PENERBITAN Sertipikat Elektronik untuk Pertama Kali
Pelayanan
Proses Pendaftaran
Belum Terdaftar Pendaftaran
Tanah Pertama Kali
Pertama Kali

Status Pendaftaran Cek Kesesuaian

Tanah Data Fisik

Sudah Terdaftar/ Pelayanan Cek Kesesuaian Sertipikat

Bersertipikat Pemeliharaan Data Data Yuridis Elektronik

Cek Subjek Hak dan

data pendukung
lain Buku tanah, surat ukur
dan/atau gambar denah
▪ Penerbitan Sertipikat-el untuk tanah yang belum terdaftar dilakukan melalui pendaftaran tanah pertama satuan rumah susun dalam
format elektronik
kali.
▪ Penggantian Sertipikat analog menjadi Sertipikat-el untuk tanah yang sudah terdaftar dilaksanakan
berdasarkan permohonan pelayanan pemeliharaan data pendaftaran tanah oleh pemilik tanah
▪ Apabila bidang tanah masih terdapat SENGKETA Erna Sriyatmi_21
maka Sertipikat Elektronik tidak akan diterbitkan. 53
III. PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIK LENGKAP
(PTSL)

Erna Sriyatmi_21 54
 DASAR HUKUM PERCEPATAN PELAKSANAAN PTSL
1. Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
2. Peraturan Menteri Negara Agraria Nomor 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan
Peraturan Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997 Tentang Pendaftaran Tanah
3. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 35 Tahun 2016 Tentang
Percepatan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis (Telah Diubah Sebagian)
4. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 1 Tahun 2017 Tentang
Perubahan Atas Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 35 Tahun
2016 Tentang Percepatan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap
5. Keputusan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 37/Kep- 7.1/I/2017
Tentang Petunjuk Teknis Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap
6. …..

a. Petunjuk Teknis Nomor 01/Juknis-300/2016 Tanggal 30 Desember 2016 Tentang Pengukuran Dan Pemetaan
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap;
b. Petunjuk Teknis Nomor 01/Juknis-400/Xii/2016 Tanggal 30 Desember 2016 Tentang Percepatan Pelaksanaan Pendaftaran Tanah
Sistematis Lengkap Bidang Yuridis;
c. Petunjuk Teknis Nomor 345/2.1-100/I/2017 Tanggal 19 Januari 2017 Tentang Pelaksanaan Anggaran Pendaftaran
Tanah Sistematis Lengkap
d. Petunjuk Teknis PTSL - Nomor 1/Juknis-100.Hk.02.01/I/2021 Tanggal 4 Januari 2021

Erna Sriyatmi_21 55
 Lanjutan…Dari Dasar Hukum
5…..
6. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/Kepala Badan Pertanahan Nasional Nomor 6 Tahun 2018 Tentang
Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap Pengganti Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan
Pertanahan Nasional Nomor 12 Tahun 2017 Tentang Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis Lengkap;
7. Intruksi Presiden Nomor 2 Tahun 2018 Tentang Percepatan Pendaftaran Tanah Sistematis
Lengkap Di Seluruh Wilayah Indonesia
8. Petunjuk Teknis Bidang Yuridis Nomor 1/Juknis-400.Hr.01/Iii/2019

Erna Sriyatmi_21 56
 PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIK LENGKAP (PTSL)
Kegiatan Pendaftaran Tanah
untuk pertama kali yang
dilakukan secara serentak bagi
semua objek Pendaftaran Tanah
di seluruh wilayah Republik
Indonesia dalam satu wilayah
desa/kelurahan atau nama
lainnya yang setingkat dengan
itu, yang meliputi pengumpulan
data fisik dan data yuridis
mengenai satu atau beberapa
objek Pendaftaran Tanah untuk
keperluan pendaftarannya.
Erna Sriyatmi_21 57
 PENGERTIAN DATA FISIK DAN DATA YURIDIS

Data Fisik adalah keterangan mengenai letak, batas dan luas

bidang tanah dan satuan rumah susun yang didaftar, termasuk
keterangan mengenai adanya bangunan atau bagian bangunan di
atasnya.

Data Yuridis adalah keterangan mengenai status hukum atau

status penguasaan bidang tanah dan satuan rumah susun yang
didaftar, pemegang hak atau pihak yang menguasai, dan hak
pihak lain serta beban-beban lain yang membebaninya.

(Ketentuan Pasal 1 ayat (5) dan ayat (6) Permen No.6/2018

Erna Sriyatmi_21 58
 PENGERTIAN SKB DAN KSJKB

Surveyor Kadaster Berlisensi adalah mitra kerja Kementerian Agraria

dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional yang diangkat dan
diberhentikan oleh Menteri Agraria dan Tata Ruang/Kepala Badan
Pertanahan Nasional, yang terdiri dari Surveyor Kadaster dan Asisten
Surveyor Kadaster.

Kantor Jasa Surveyor Kadaster Berlisensi yang

selanjutnya disingkat KJSKB adalah Surveyor Kadaster
Berlisensi yang berbentuk badan usaha baik perorangan
maupun firma.
(Ketentuan Pasal 1 ayat (18) dan ayat (19) Permen No.6/2018
Erna Sriyatmi_21 59
 Ketentuan Umum (Psl 1)
Bagan Permen ATR/KaBPN Nomor 6 /2018
tentang Pendaftaran Tanah Sistematis
Lengkap Maksud,Tujuan,dan Ruang Lingkup (Psl 2 s.d. Psl 3)

Penyelenggara PTSL (Psl 4 )

Pelaksanaan PTSL (Psl 5 s.d. Psl24)

Permen
Penyelesaian PTSL (Psl 25 s.d. 39)
ATR/BPN
No.6/2018
Pembiayaan (Pasal 40 s.d. 43)

Ketentuan peralihan (Psl 44 s.d 46)

Ketentuan Penutup (Psl 47 s.d. 48)

Erna Sriyatmi_21 Lampiran 60

 TAHAPAN PERCEPATAN PELAKSANAAN PTSL
1 2 3 4
PENETAPAN Pembentukan dan penetapan
PERENCANAAN PERSIAPAN
(Pasal 5 s.d 6) LOKASI panitia ajudikasi PTSL dan
(Psl (9 s.d. 10) satuan tugas
(Psl 7 s.d. 8)
(Psl 11 s.d. 15)

PENGUMUMAN DATA FISIK PENELITIAN DATA PENGUMPULAN DATA FISIK

8 7 YURIDIS UTK 6 DAN YURIDIS 5 PENYULUHA
DAN YURIDIS SERTA
PENGESAHAN PEMBUKTIAN HAK (Ps; 17 s.d. 21) N
(Psl 24) (Psl 22 s.d. 23) (psl 16)

PENEGASAN PENDOKUMENTASIAN DAN

KONVERSI,PENGAKUAN HAK PENYERAHAN HASIL
DAN PEMBERIAN HAK PEMBUKUAN HAK. PENERBITAN SERTIFIKAT
(Psl 28 s.d. 30) HAK KEGIATAN
9 (Psl 25 s.d. 27) 10 11 ATAS TANAH 12 (Psl 36 s.d. 38)
(Psl 31 s.d. 35)

Tahapan dilaksanakan sesuai dengan subjek, objek,

alas hak dan proses pendaftaran tanah sistematis lengkap PELAPORAN
(Psl 39)

(Ketentuan Pasal 5 Permen No 6/2018)

13

Erna Sriyatmi_21 61
 TAHAPAN PERCEPATAN PELAKSANAAN
PENDAFTARAN TANAH SISTEMATIS LENGKAP

1 2 3 4

PENETAPAN LOKASI PEMBENTUKAN DAN PENGUMPULAN DAN

KEGIATAN PERCEPATAN PENETAPAN PANITIA PENYULUHA PENGOLAHAN DATA FISIK DAN
PENDAFTARAN TANAH AJUDIKASI PENDAFTARAN DATA YURIDIS BIDANG TANAH
TANAH SISTEMATIS
N
SISTEMATIS LENGKAP
LENGKAP

8 7 6 5

PENERBITAN
PEMBUKUAN KEPUTUSAN PEMBERIAN PENGUMUMAN DATA FISIK
HAK ATAS DAN DATA YURIDIS PEMERIKSAAN TANAH
HAK ATAS TANAH
TANAH

9 10
PENERBITAN SERTIPIKAT PENYERAHAN SERTIPIKAT
HAK ATAS TANAH HAK ATAS TANAH.

Tahapan dilaksanakan sesuai dengan subjek, objek,

alas hak dan proses pendaftaran tanah sistematis lengkap

Ketentuan Sebelumnya (Pasal 3 Permen 12 Tahun 2017)

Erna Sriyatmi_21 62
 TAHAPAN KEGIATAN PENDAFTARAN SPORADIS
1 2 3 4
TANPA ADA PEMBENTUKAN Tanpa ada penyuluhan,
kecuali melalui program DIAWALI DENGAN KEGIATAN
PANITYA AJUDIKASI-
PENGUMPULAN DAN
TANPA PENETAPAN →. tetapi ada penunjukan PRONA, lintas sektor
PENGOLAHAN DATA FISIK DAN
LOKASI Panitya A. pemerikasaan tanah DATA YURIDIS BIDANG TANAH
. (PENGUKURAN DAN PULDADIS)

8 7 6 5
PENGUMUMAN DATA FISIK
PENERBITAN DAN DATA YURIDIS ,
PEMBUKUAN KEPUTUSAN PEMBERIAN
HAK ATAS (Hanya PEMERIKSAAN
HAK ATAS TANAH untuk tanah milik bekas TANAH
TANAH
adat., selama 60 hari)

9 10
PENERBITAN SERTIPIKAT HAK ATAS PENYERAHAN SERTIPIKAT HAK ATAS
TANAH TANAH.

PERMENAG /KABPN NO.3 TAHUN 1997)

Erna Sriyatmi_21 63
 PRODUK PENYELESAIAN KEGIATAN PENDAFTARAN TANAH
SISTEMATIS LENGKAP
Terdiri dari 4 kluster :

• Bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya memenuhi syarat untuk diterbitkan Sertipikat

Kluster 1 Hak atas Tanah

• Bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya memenuhi syarat untuk diterbitkan Sertipikat

Kluster 2 Hak
atas Tanahnya namun terdapat perkara di Pengadilan dan/atau sengketa

• Bidang tanah yang data fisik dan data yuridisnya tidak dapat dibukukan dan diterbitkan Sertipikat

Kluster 3 Hak atas Tanah karena subjek dan/atau objek haknya belum memenuhi persyaratan tertentu
yang ditetapkan dalam Peraturan Menteri

Kluster 4
• Bidang tanah yang objek dan subjeknya sudah terdaftar dan sudah bersertipikat Hak atas
Tanah, baik yang belum dipetakan maupun yang sudah dipetakan namun tidak sesuai dengan
kondisi lapangan atau terdapat perubahan data fisik, wajib dilakukan pemetaannya ke dalam
Peta PTSL

Pasal 25 Permen 6/2018

Erna Sriyatmi_21 64
 KLASIFIKASI/PENGELOMPOKAN K3
• Kluster 3.1 (K3.1) adalah produk PTSL yang telah dilaksanakan sampai dengan
tahap
pengumpulan data fisik dengan hasil kegiatan Peta Bidang Tanah dan Daftar
Tanah.
• Kluster 3.2 (K3.2) adalah produk PTSL yang telah selesai dilaksanakan sampai
dengan tahap pengumpulan data fisik dan pengumpulan data yuridis dengan
hasil kegiatan Peta Bidang Tanah, Daftar Tanah, dan Data Yuridis Bidang Tanah.
• Kluster 3.3 (K3.3) adalah produk PTSL yang telah selesai dilaksanakan sampai
dengan tahap pengumpulan data fisik, pengumpulan data yuridis dilanjutkan
dengan kegiatan penelitian data yuridis untuk pembuktian hak dan
pengumuman data fisik dan data yuridis dengan hasil kegiatan adalah Peta
Bidang Tanah, Daftar Tanah, Data Yuridis Bidang Tanah, Risalah Penelitian Data
Yuridis serta Berita Acara Pengesahan Pengumuman Data Fisik dan Data Yuridis

Erna Sriyatmi_21 65
 Jenis Kualitas Data K4
• Bidang Tanah tidak terpetakan

KW 4 •
•
•
Gambar Situasi/Surat Ukur Spasial Ada
Gambar Situasi/Surat Ukur Tekstual Ada
Buku Tanah Ada

• Bidang Tanah tidak terpetakan

KW 5 •
•
•
Gambar Situasi/Surat Ukur Spasial Tidak Ada
Gambar Situasi/Surat Ukur Tekstual Ada
Buku Tanah Ada

• Bidang tanah tidak terpetakan

KW 6 •
•
•
Gambar Situasi/Surat Ukur Spasial Tidak Ada
Gambar Situasi/Surat Ukur Tekstual Tidak Ada
Buku Tanah Ada

Erna Sriyatmi_21 66
2. PEMELIHARAAN DATA PENDAFTARAN
TANAH

Erna Sriyatmi_21 67
 TUJUAN UNTUK menyesuaikan data fisik
dan data yuridis dalam peta pendaftaran,
daftar tanah, daftar nama, surat ukur,
buku tanah dan Sertifikat dengan
perubahan- perubahan yang terjadi
kemudian.

Pemeliharaan Data Dilakukan terhadap obyek hak atas tanah

yang telah didaftar haknya.
Pendaftaran Tanah
Terdiri dari :
➢(Pasal 36-56 PP No. 24/1997 jis. Pasal 94- a. PEMELIHARAAN DATA FISIK
134 Permenag/Ka.BPN No. 3/1997 dan b. PEMELIHARAAN DATA YURIDIS.
Peraturan Ka.BPN No. 8/2012),

KEWAJIBAN PEMEGANG HAK, untuk

mendaftarkan perubahan data yuridis
dan data fisik kepada Kantor pertanahan

Erna Sriyatmi_21 68
2. (a) PEMELIHARAAN DATA FISIK
PENDAFTARAN TANAH

Erna Sriyatmi_21 69
PEMELIHARAAN DATA FISIK
1. Pemisahan
2. Pemecahan
3. Penggabungan
bidang
tanah
Pemeliharaan Data
FISIK (Pasal 48 sd.50 terhadap bidang tanah
yang haknya masih
PP 24
berlaku., nama
tahun 1997 jo.Pasal 94 pemegang hak sama
ayat 3 PMNA/ka BPN. dgn sisa jangka waktu
3/th 1997) sama
PERHATIKAN :
- JIKA DIBEBANI HAK
TANGGUNGAN , wajib ada
ijin dari pemegang HT

- Penggabungan jika sisa

Pasal 48 , 49 dan 50 94 ayat (3)
waktu berbeda. .
PP No.24/1997 jis. Pasal 94,
133sd 135 PMNA/Perkaban No.
3/1997

Erna Sriyatmi_21 70
 YANG PERLU DIPERHATIKAN DALAM PERUBAHAN DATA FISIK,
ANTARA LAIN :
➢ Sertipikat hak atas tanah yang dimohonkan perubahan data fisik, masih berlaku
haknya;
➢ Apabila terhadap hak atas tanah terdapat pembebanan Hak Tangungan,
diperlukann persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan;
➢ Pemecahan terhadap tanah Pertanian wajib diperhatikan ketentuan batas
minimal pemilikan tanah (Pasl 48 ayat 3 PP 24/997);
➢ Untuk permohonan penggabungan terhadap tanah yang berbeda jangka waktu
berakhir haknya, dapat diajukan oleh pemohonnya dengan ketentuan : Jangka waktu
hasil penggabungan disesuaikan dengan jangka waktu berakhir haknya yang
terpendek atau yang terpanjang dengan melalui proses pelepasan hak dan perolehan
hak yang baru (Pasal 135 PMNA 3/1997)

Erna Sriyatmi_21 71
2. (b) PEMELIHARAAN DATA YURIDIS
PENDAFTARAN TANAH

Pahami Kebijakan Baru PP No 18 Thn 2021, Permen ATR/KaBPN No 18 Thn 2021

Erna Sriyatmi_21 72
KEBIJAKAN BARU DI BIDANG PENDAFTARAN TANAH
DI INDONESIA

a. PP No 18 Thn 2021 Tentang HPL, HAT, Satuan Rumah Susun dan Pendaftaran Tanah

b. Permen ATR/BPN No 16 Thn 2021 Tentang Perubahan Ke Tiga Atas PMNA/KBPN

No 3 Tahun 1997 Tentang Ketentuan Pelaksanaan PP No 24 Tahun 1997 Tentang
Pendaftaran Tanah

Erna Sriyatmi_21 73
 ISI PENGATURAN Penambahan 3 Pasal
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021
perubahan terkait ”Pemisahan”
Bidang Fisik
25 Pasal
untuk mengakomodir Spin-Off
sesuai UU 40/2007, Yakni
55 Ketentuan Baru
20 Pasal
Perubahan
26 Pasal
Dihapus
9 Pasal Bidang Yuridis
Perubahan Pasal 94, Pasal 113
dan Pasal 121
Pasal 29 Pasal

No Keterangan Pasal Fisik Yuridis Jumlah

1. Pasal Baru 1. Pasal 19A (Fisik) 7. Pasal 35A (Fisik) 13. Pasal 76B (Yuridis) 17. Pasal 126B (Yuridis) 11 Pasal 9 Pasal 20 Pasal
2. Pasal 19B (Fisik) 8. Pasal 35B (Fisik) 14. Pasal 90A (Yuridis) 18. Pasal 127A
3. Pasal 19C (Fisik) 9. Pasal 41A (Fisik) 15. Pasal 104A (Yuridis) (Yuridis)
4. Pasal 19D (Fisik) 10. Pasal 45A (Yuridis) 16. Pasal 126A (Yuridis) 19. Pasal 127 B
5. Pasal 30A (Fisik) 11. Pasal 74A (Fisik) (Yuridis)
6. Pasal 30B (Fisik) 12. Pasal 74B (Fisik) 20. Pasal 164A (Yuridis
13. Pasal 76A (Yuridis)
2. Pasal Diubah 1. Pasal 23 (Fisik) 8. Pasal 74 (Fisik) 14. Pasal 94 (Yuridis) 23. Pasal 139 (Fisik) 12 Pasal 14 Pasal 26 Pasal
2. Pasal 24 (Fisik) 9. Lampiran 14 dalam 15. Pasal 97 (Yuridis) 24. Lampiran 41
3. Pasal 26 (Fisik) Pasal 76 ayat (3) 16. Pasal 98 (Yuridis) dalam Pasal 140
4. Pasal 27 (Fisik) diubah (Yuridis) 17. Pasal 99 (Yuridis) angka 16 (Fisik)
5. Pasal 41 (Fisik) 10. Pasal 78 (Fisik) 18. Pasal 111 (Yuridis) 25. Pasal 186 (Yuridis)
6. Pasal 42 (Fisik) 11. Pasal 79 (Fisik) 19. Pasal 113 (Yuridis) 26. Pasal 187 (Yuridis)
7. Pasal 43 (Fisik) 12. Pasal 83 (Yuridis) 20. Pasal 114 (Yuridis)
13. Pasal 86 (Yuridis) 21. Pasal 121 (Yuridis)
22. Pasal 126 (Yuridis)
3. Pasal 1. Pasal 37 dihapus (Fisik) 4. Pasal 84 dihapus (Yuridis) 3 Pasal 6 Pasal 9 Pasal
Dihapus 2. Pasal 38 dihapus (Fisik) 5. Pasal 115 dihapus (Yuridis)
3. Pasal 39 dihapus (Fisik) 6. Pasal 116 dihapus (Yuridis)
7. Pasal 117 dihapus (Yuridis)
8. Pasal 118 dihapus (Yuridis)
9. Pasal 119 dihapus (Yuridis)
26 Pasal 29 Pasal 55 Pasal

Erna Sriyatmi_21 74
74
 MATERI PEMISAHAN
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

PERLUASAN AKSI KORPORASI MENURUT UU NO 40 TAHUN 2007 TENTANG PERSEROAN TERBATAS

UU No 40 Tahun 2007 tentang PT yang menggantikan UU No 1 Tahun 1995 tentang PT, telah mengalami perluasan pengaturan aksi korporasi di samping
1 penggabungan (merger) atau peleburan (konsolidasi) juga diatur mengenai pemisahan perusahaan

Pasal 1 angka 12 UU No 40 Tahun 2007, mendefinisikan Pemisahan adalah perbuatan hukum yang dilakukan oleh Perseroan untuk memisahkan usaha yang
2 mengakibatkan seluruh aktiva dan pasiva Perseroan beralih karena hukum kepada 2 Perseroan atau lebih atau sebagian aktiva dan pasiva Perseroan beralih
karena hukum kepada satu Perseroan atau lebih

Pemisahan murni mengakibatkan seluruh aktiva dan pasiva

Perseroan beralih karena hukum kepada 2 Perseroan lain
Murni atau lebih yang menerima peralihan dan Perseroan yang
PEMISAHAN

melakukan Pemisahan tersebut berakhir karena hukum

Tidak Murni Pemisahan tidak murni, pada dasarnya adalah pemecahan

Pemisahan tidak murni mengakibatkan sebagian aktiva dan
(Spin Off) perusahaan induk (Parent Company) menjadi entitas yang
pasiva Perseroan beralih karena hukum kepada 1
terpisah dan mandiri, dengan tujuan untuk menghasilkan 2
Perseroan lain atau lebih yang menerima peralihan, dan
perusahaan yang dapat memusatkan usaha bisnis sesuai
Perseroan yang melakukan Pemisahan tetap ada
bidang keahlian masing-masing

Erna Sriyatmi_21 75
75
MATERI PEMISAHAN
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021
PERLUASAN AKSI KORPORASI
BERDASARKAN UU 40/2007

PP 24/1997 TENTANG
PENDAFTARAN TANAH

AKSI KORPORASI BERDASARKAN

UU 1/1995

Erna Sriyatmi_21 76
76
 MATERI PEMISAHAN
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

PERBANDINGAN PENGGABUNGAN, PELEBURAN, PENGAMBILALIHAN DAN PEMISAHAN, SERTA AKIBAT HUKUM

TERHADAP ASET BERUPA TANAH

PENGGABUNGAN PELEBURAN PENGAMBILALIHAN PEMISAHAN

Aset berupa tanah beralih demi
hukum dari PT yang
menggabungkan diri kepada PT
yang menerima penggabungan
dengan Akta Penggabungan yang
dibuat oleh Notaris
Perubahan data wajib didaftarkan
untuk menjamin kepastian hukum
Dikenakan BPHTB
PPH
Rancangan Penggabungan
dituangkan ke dalam akta
penggabungan yang dibuat oleh
notaris
Aset berupa tanah beralih demi
hukum dari PT yang meleburkan
diri kepada PT baru hasil
peleburan dengan Akta
Penggabungan yang dibuat oleh
Notaris
Perubahan data wajib
didaftarkan untuk menjamin
kepastian hukum
Dikenakan BPHTB
PPH
Rancangan Peleburan
dituangkan kedalam akta
peleburan yang dibuat oleh
notaris
Tidak terjadi peralihan hak atas tanah.
Hal ini dikarenakan dalam akuisisi
hanya terjadi pengambilalihan atas
saham yang mengakibatkan
perubahan pengendalian atas PT, tidak
ada peralihan kepemilikan atas aset
berupa tanah.
Tidak ada perubahan data
Tidak dikenakan BPHTB
Aset berupa tanah beralih demi
hukum (Spin Off dan Split Off).
Namun peralihan haknya belum
diatur Akta pemisahan dibuat oleh
Notaris
Perubahan data wajib didaftarkan
untuk menjamin kepastian hukum
Dikenakan BPHTB
PPH
Rancangan pemisahan dituangkan
ke dalam akta pemisahan yang
dibuat oleh notaris

Erna Sriyatmi_21 77
77
 MATERI PEMISAHAN
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

PMNA/KBPN NO. 3 TAHUN 1997 PERUBAHAN PASAL

Pasal 94 Pasal 94
(1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksanakan dengan pendaftaran perubahan data (1) Pemeliharaan data pendaftaran tanah dilaksanakan dengan pendaftaran perubahan data fisik
fisik dan atau data yuridis obyek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan dan atau data yuridis objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar dengan mencatatnya di
mencatatnya di dalam daftar umum sesuai dengan ketentuan di dalam peraturan ini. dalam daftar umum sesuai dengan ketentuan di dalam peraturan ini.
(2) Perubahan data yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa : (2) Perubahan data yuridis sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa:
a. peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam a. peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan
perusahaan, dan perbuatan hukum pemindahan hak lainnya; perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
b. peralihan hak karena pewarisan; b. peralihan hak karena pewarisan;
c. peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi; c. peralihan hak karena penggabungan, peleburan atau pemisahan perseroan atau
d. pembebanan Hak Tanggungan; koperasi sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
e. peralihan Hak Tanggungan; d. pembebanan Hak Tanggungan;
f. hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun e. peralihan Hak Tanggungan;
dan Hak Tanggungan; f. hapusnya Hak Atas Tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan
g. pembagian hak bersama; Hak Tanggungan;
h. perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau g. pembagian hak bersama;
penetapan Ketua Pengadilan; h. perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan
i. perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama; Ketua Pengadilan;
j. perpanjangan jangka waktu hak atas tanah. i. perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;
(3) Perubahan data fisik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa : j. perpanjangan jangka waktu Hak Atas Tanah.
a. pemecahan bidang tanah; (3) Perubahan data fisik sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berupa:
b. pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah; a. pemecahan bidang tanah;
c. penggabungan dua atau lebih bidang tanah. b. pemisahan sebagian atau beberapa bagian dari bidang tanah;
c. penggabungan dua atau lebih bidang tanah.

Erna Sriyatmi_21 78
78
 MATERI PEMISAHAN
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021
PMNA/KBPN NO. 3 TAHUN 1997
Pasal 113
(1) Permohonan pendaftaran peralihan suatu hak atas tanah, hak milik satuan rumah
susun, atau hak pengelolaan karena adanya penggabungan atau peleburan perseroan
atau koperasi yang dilakukan tidak dengan likuidasi diajukan oleh direksi perseroan
atau pengurus koperasi hasil peng-gabungan atau peleburan sesuai dengan ketentuan
dalam anggaran dasar perseroan atau koperasi tersebut, dengan dilengkapi
dokumendokumen sebagai berikut :
- sertipikat hak atas tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun, atau hak
pengelolaan, atau, dalam hal hak atas tanah yang belum terdaftar, bukti
pemilikan tanah sebagaimana dimaksud dalam Pasal 24 Peraturan Pemerintah
Nomor 24Tahun 1997;
- akta penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi;
- pernyataan dari direksi perseroan atau pengurus koperasi hasil penggabungan
atau peleburan bahwa penggabungan atau peleburan tersebut telah
dilaksanakan tidak dengan likuidasi;
- anggaran dasar dari perseroan/koperasi hasil penggabungan/peleburan yang
telah disahkan oleh pejabat yang berwenang;
- anggaran dasar dari masing-masing perseroan/ koperasi yang
bergabung/melebur.
(2) Pencatatan pendaftaran peralihan dalam daftar-daftar pendaftaran tanah dilakukan
sesuai ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 105.
Erna Sriyatmi_21
PERUBAHAN PASAL
Bagian Keenam
Peralihan Hak Karena Penggabungan, Peleburan atau Pemisahan
Perseroan Atau Koperasi
Pasal 113
(1) Permohonan pendaftaran peralihan suatu Hak Atas Tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun, atau Hak Pengelolaan karena adanya penggabungan, peleburan, atau pemisahan
perseroan atau koperasi yang dilakukan tidak dengan likuidasi diajukan oleh direksi perseroan
atau pengurus koperasi hasil penggabungan, peleburan atau yang menerima pemisahan
sesuai dengan ketentuan dalam anggaran dasar perseroan atau koperasi tersebut, dengan
dilengkapi dokumen-dokumen sebagai berikut:
a. sertipikat Hak Atas Tanah, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun atau Hak Pengelolaan
untuk tanah terdaftar;
b. akta penggabungan, peleburan atau pemisahan perseroan atau koperasi;
c. pernyataan dari direksi perseroan atau pengurus koperasi hasil penggabungan, peleburan
atau yang menerima pemisahan bahwa penggabungan, peleburan, atau pemisahan
tersebut telah dilaksanakan tidak dengan likuidasi;
d. anggaran dasar dari perseroan/koperasi hasil penggabungan, peleburan, atau yang
menerima pemisahan yang telah disahkan oleh pejabat yang berwenang;
e. anggaran dasar dari masing-masing perseroan atau koperasi yang bergabung, melebur,
atau melakukan pemisahan.
(2) Pencatatan pendaftaran peralihan dalam daftar-daftar pendaftaran tanah dilakukan sesuai
ketentuan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 105
79
79
 MATERI PEMISAHAN
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

PMNA/KBPN NO. 3 TAHUN 1997 PERUBAHAN PASAL

Pasal 121 Pasal 121
(1) Permohonan pendaftaran peralihan Hak Tang-gungan diajukan oleh kreditor baru (1) Permohonan pendaftaran peralihan Hak Tang-gungan diajukan oleh kreditor baru sebagai
sebagai pemegang Hak Tanggungan yang baru dengan menyampaikan : pemegang Hak Tanggungan yang baru dengan menyampaikan :
a. sertipikat Hak Tanggungan; a. sertipikat Hak Tanggungan;
b. surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan b. surat tanda bukti beralihnya piutang yang dijamin dengan Hak Tanggungan berupa:
berupa: 1) akta cessie atau akta otentik yang menyatakan adanya cessie tersebut;
1) akta cessie atau akta otentik yang menyatakan adanya cessie tersebut; 2) akta subrogasi atau akta otentik yang menyatakan adanya subrogasi tersebut;
2) akta subrogasi atau akta otentik yang menyatakan adanya subrogasi 3) bukti pewarisan, atau
tersebut; 4) bukti penggabungan, peleburan atau pemisahan perseroan atau koperasi sesuai
3) bukti pewarisan, atau dengan ketentuan peraturan perundang-undangan;
4) bukti penggabungan/peleburan perseroan atau koperasi; c. identitas pemohon dan atau surat kuasa tertulis apabila permohonan pendaftaran tersebut
c. identitas pemohon dan atau surat kuasa tertulis apabila permohonan pendaftaran diajukan oleh pihak lain.
tersebut diajukan oleh pihak lain. (2) Apabila sertipikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan disimpan oleh pemegang Hak
(2) Apabila sertipikat hak atas tanah yang dibebani Hak Tanggungan disimpan oleh Tanggungan, sertipikat tersebut juga dilampirkan pada permohonan sebagaimana dimaksud
pemegang Hak Tanggungan, sertipikat tersebut juga dilampirkan pada permohonan pada ayat (1).
sebagaimana dimaksud pada ayat (1). (3) Pendaftaran peralihan Hak Tanggungan dilakukan dengan mencatat peralihan tersebut dalam
(3) Pendaftaran peralihan Hak Tanggungan dilakukan dengan mencatat peralihan tersebut buku tanah dan sertipikat Hak Tanggungan, pada halaman perubahan yang telah disediakan
dalam buku tanah dan sertipikat Hak Tanggungan, pada halaman perubahan yang telah dan dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk berikut cap
disediakan dan dibubuhi tanda tangan Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang dinas Kantor Pertanahan, dan dalam buku tanah hak yang dibebani serta, apabila sertipikat hak
ditunjuk berikut cap dinas Kantor Pertanahan, dan dalam buku tanah hak yang dibebani yang dibebani tersebut dilampirkan, pada sertipikat tersebut.
serta, apabila sertipikat hak yang dibebani tersebut dilampirkan, pada sertipikat
tersebut.

Erna Sriyatmi_21 80
80
 GARIS BESAR MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Kewajiban mengikuti PTSL Kewajiban PPAT Blokir, Penyitaan

1 Pasal 45A 7 Pasal 97
13 Pasal 126, Pasal 126A dan Pasal
127
Bidang
Yuridis
Alat bukti tanah bekas Izin Pemindahan Hak PPJB oleh Notaris
2 milik adat 8 Pasal 98 dan Pasal 99
14 Berbeda
Pasal 76A dan lampiran III Pasal 127A

Panitia A Peralihan hak yang Pencatatan PPJB &

3 Pasal 83, Pasal 84 (dihapus) 9 dibebani HT 15 perjanjian sewa
Pasal 104A Pasal 127B
Jangka Waktu
Pengumuman Sporadis & Pewarisan 16 Sertipikat Pengganti
4 pelaksanaan melalui 10 Pasal 111 Pasal 139
website
Pasal 86 Kepemilikan bersama
Peralihan hak karena 17 HMSRS orang asing
11 Penggabungan, Pasal 164A
RRR dicantumkan Peleburan atau
5 dalam sertipikat
Pasal 90A
Pemisahan 18 Warkah Elektronik
Pasal 113 Pasal 186

Pemeliharaan Data
60 Fisik & Yuridis 12 HT Elektronik
19 Informasi Elektronik
Pasal 114 dan Pasal 121 Pasal 187
Pasal 94

Erna Sriyatmi_21 81
81
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021
Kewajiban mengikuti PTSL
Pasal 45A
(1) Pendaftaran tanah untuk pertama kali dilaksanakan melalui:
a. pendaftaran tanah secara sistematik; dan
b. pendaftaran tanah secara sporadik.
(2) Pendaftaran tanah secara sistematik sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) huruf a merupakan kegiatan pendaftaran tanah
yang dilakukan atas inisiatif pemerintah dan didasarkan pada
rencana kerja yang ditetapkan oleh Menteri.
(3) Dalam hal suatu desa/kelurahan telah ditetapkan sebagai
lokasi pendaftaran tanah secara sistematik maka wajib
diikuti oleh pemilik bidang tanah.
(4) Pendaftaran tanah secara sporadik sebagaimana dimaksud
pada ayat (1) huruf b dilaksanakan dalam hal:
a. suatu desa/kelurahan belum ditetapkan sebagai lokasi
pendaftaran tanah secara sistematik; atau
b. pemilik bidang tanah tidak bersedia mengikuti
pendaftaran tanah secara sistematik.
c. Atas permintaan pihak yang berkepentingan
Alat Bukti Tanah Bekas Milik Adat
Pasal 76A
(1) Alat bukti tertulis tanah bekas milik adat yang dimiliki oleh perseorangan
berupa Petuk Pajak Bumi/Landrente, girik, pipil, kekitir, Verponding Indonesia
dan alat bukti bekas hak milik adat lainnya dengan nama atau istilah lain
dinyatakan tidak berlaku setelah 5 (lima) tahun sejak Peraturan Pemerintah
Nomor 18 Tahun 2021 tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan
Rumah Susun, dan Pendaftaran Tanah berlaku.
(2) Dalam hal jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berakhir maka:
a. alat bukti tertulis tanah bekas milik adat sebagaimana dimaksud pada
ayat (1) tidak dapat digunakan sebagai alat pembuktian Hak Atas Tanah
dan hanya sebagai petunjuk dalam rangka pendaftaran tanah; dan
b. status tanah tetap tanah bekas milik adat.
(3) Pendaftaran tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dilakukan dengan
mekanisme pengakuan hak.
(4) Permohonan pengakuan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (3) dilengkapi
dengan surat pernyataan penguasaan fisik dari pemohon dan bertanggung
jawab secara perdata dan pidana yang menyatakan bahwa:
a. tanah tersebut adalah benar milik yang bersangkutan bukan milik orang
lain dan statusnya merupakan tanah bekas milik adat bukan Tanah
Negara;
b. tanah tersebut telah dikuasai secara fisik selama 20 (dua puluh) tahun
atau lebih secara berturut-turut;
c. penguasaan tanah dilakukan dengan iktikad baik dan secara terbuka
oleh yang bersangkutan sebagai yang berhak atas tanah;
d. tidak terdapat keberatan dari pihak lain atas tanah yang dimiliki dan/atau
tidak dalam keadaan sengketa;
e. tidak dijadikan/menjadi jaminan sesuatu utang; dan
f. bukan merupakan aset Pemerintah, Pemerintah Daerah, atau Badan
Usaha Milik Negara/Badan Usaha Milik Daerah dan tidak berada dalam
Kawasan Hutan. Erna Sriyatmi_21
(5) Unsur iktikad baik sebagaimana dimaksud pada ayat (4)
huruf c terdiri dari kenyataan secara fisik menguasai,
menggunakan, memanfaatkan dan memelihara tanah
secara terus-menerus dalam waktu tertentu dan/atau
memperoleh dengan cara tidak melanggar ketentuan
peraturan perundang-undangan.
(6) Surat pernyataan penguasaan fisik sebagaimana
dimaksud pada ayat (4) dibuat dengan ketentuan:
a. disaksikan paling sedikit oleh 2 (dua) orang saksi dari
lingkungan setempat yang tidak mempunyai
hubungan keluarga dengan yang bersangkutan
sampai derajat kedua, baik dalam kekerabatan
vertikal maupun horizontal, yang menyatakan bahwa
yang bersangkutan merupakan benar sebagai
pemilik dan yang menguasai bidang tanah tersebut;
dan
b. dibuat berdasarkan keterangan yang sebenar-
benarnya dan dapat dipertanggungjawabkan baik
secara perdata maupun pidana apabila di kemudian
hari terdapat unsur ketidakbenaran dalam
pernyataannya.
(7) Surat Pernyataan Penguasaan Fisik dibuat sesuai format
sebagaimana tercantum dalam Lampiran III yang
merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan
Menteri ini
82
82
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Sinkronisasi Tugas Panitia A Jangka Waktu Pengumuman Sporadis &

Pasal 83 (Semula)
Tugas Panitia A dalam pendaftaran tanah secara Sporadik
adalah sebagai berikut:
a. meneliti data yuridis bidang tanah yang tidak
dilengkapi dengan alat bukti tertulis mengenai
pemilikan tanah secara lengkap;
b. melakukan pemeriksaan lapangan untuk menentukan
kebenaran alat bukti yang diajukan oleh pemohon
pendaftaran tanah;
c. mencatat sanggahan/keberatan dan hasil
penyelesaiannya;
d. membuat kesimpulan mengenai data yuridis bidang
tanah yang bersangkutan;
e. mengisi daftar isian 201.
pelaksanaan melalui website
Pasal 83 Pasal 86
(1) Kutipan data yuridis dan data fisik yang sudah dicantumkan dalam Risalah
Pelaksanaan tugas Panitia A dalam
Penelitian Data Yuridis dan Penetapan Batas (d.i. 201) sebagaimana dimaksud
pendaftaran tanah sporadik dilakukan dalam Pasal 85 dimasukkan dalam Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah
sesuai dengan ketentuan peraturan (d.i. 201C).
(2) Untuk memberi kesempatan bagi yang berkepentingan mengajukan keberatan atas
perundang-undangan.
data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah yang dimohon pendaftarannya,
maka Daftar Data Yuridis dan Data Fisik Bidang Tanah (d.i. 201C) sebagaimana
Pasal 84 dihapus. dimaksud pada ayat (1) dan Peta Bidang Tanah yang bersangkutan diumumkan
dengan menggunakan daftar isian 201B di Kantor Pertanahan dan kantor kepala
desa/kelurahan letak tanah dan/atau website yang disediakan oleh Kementerian
Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan Nasional selama 30 (tiga puluh) hari
kalender. (Semula 60 hari )

Pasal 84 (Semula)
Untuk menilai kebenaran pernyataan pemohon dan keterangan saksi-saksi yang diajukan
dalam pembuktian hak, Panitia A dapat :
a. mencari keterangan tambahan dari masyarakat yang berada di sekitar bidang tanah tersebut yang
dapat digunakan untuk memperkuat kesaksian atau keterangan mengenai pembuktian kepemilikan
tanah tersebut;
b. meminta keterangan tambahan dari masyarakat sebagaimana dimaksud pada huruf a yang
diperkirakan dapat mengetahui riwayat kepemilikan bidang tanah tersebut dengan melihat usia dan
lamanya bertempat tinggal di daerah tersebut.
c. melihat keadaan bidang tanah di lokasinya untuk mengetahui apakah yang bersangkutan secara
fisik menguasai tanah tersebut atau digunakan pihak lain dengan seizin yang bersangkutan, dan
selain itu dapat menilai bangunan dan tanaman yang ada di atas bidang tanah yang dapat
digunakan sebagai petunjuk untuk pembuktian kepemilikan seseorang atas bidang tanah tersebut.

Erna Sriyatmi_21 83
83
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021
Pencatatan RRR
dicantumkan dalam
sertipikat
Pasal 90A
(1) Pencatatan batasan dan kewajiban
penerima hak dalam pembukuan
hak dapat dilakukan berdasarkan
surat keputusan pemberian hak
atau keputusan penegasan
konversi/pengakuan hak.
(2) Batasan dan kewajiban
sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) merupakan batasan dan
kewajiban yang belum diatur dalam
ketentuan peraturan perundang-
undangan yang bersifat individual
yang melekat pada hak.
Kewajiban PPAT sebelum membuat Akta
Pasal 97 (Semula)
(1) Sebelum melaksanakan pembuatan akta mengenai
pemindahan atau pembebanan hak atas tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun PPAT wajib terlebih
dahulu melakukan pemeriksaan pada Kantor Pertanahan
mengenai kesesuaian sertipikat hak atas tanah atau Hak
Milik Atas Satuan Rumah Susun yang bersangkutan
dengan daftardaftar yang ada di Kantor Pertanahan
setempat dengan memperlihatkan sertipikat asli.
(2) Pemeriksaan sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat
(1) dilakukan untuk setiap pembuatan akta oleh PPAT,
dengan ketentuan bahwa untuk pembuatan akta
pemindahan atau pembebanan hak atas bagian-bagian
tanah hak induk dalam rangka pemasaran hasil
pengembangan oleh perusahaan real estat, kawasan
industri dan pengembangan sejenis cukup dilakukan
pemeriksaan sertipikat tanah induk satu kali, kecuali
apabila PPAT yang bersangkutan menganggap perlu
pemeriksaan sertipikat ulang.
(3) Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
sesuai dengan daftar-daftar yang ada di Kantor
Pertanahan, maka Kepala Kantor Pertanahan atau
Pejabat yang ditunjuk membubuhkan cap atau tulisan
dengan kalimat:
“Telah diperiksa dan sesuai dengan daftar di Kantor
Pertanahan” pada halaman perubahan sertipikat asli
kemudian diparaf dan diberi tanggal pengecekan.
(4) Pada halaman perubahan buku tanah yang bersangkutan
dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat:
Erna Sriyatmi_21
“PPAT …(nama PPAT ybs)…. telah minta pengecekan
Menjadi
sertipikat” kemudian diparaf dan diberi tanggal
pengecekan.
Pasal 97
(5) Apabila sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
ternyata tidak sesuai dengan daftar-daftar yang ada di (1) Sebelum melaksanakan pembuatan akta
Kantor Pertanahan, maka diambil tindakan sebagai berikut: mengenai pemindahan atau pembebanan Hak
a. apabila sertipikat tersebut bukan dokumen yang
Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
diterbitkan oleh Kantor Pertanahan, maka pada
Susun, Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib:
sampul dan semua halaman sertipikat tersebut
dibubuhkan cap atau tulisan dengan kalimat : a. memastikan kesesuaian data fisik dan data
"Sertipikat ini tidak diterbitkan oleh Kantor yuridis pada Sertipikat dengan data
Pertanahan …………...........". kemudian diparaf. elektronik pada pangkalan data melalui
b. apabila sertipikat tersebut adalah dokumen yang layanan informasi pertanahan elektronik;
diterbitkan oleh Kantor Pertanahan akan tetapi data
dan
fisik dan atau data yuridis yang termuat di dalamnya
b. memastikan dan yakin objek fisik bidang
tidak sesuai lagi dengan data yang tercatat dalam
buku tanah dan atau surat ukur yang bersangkutan, tanah yang akan dialihkan dan/atau
kepada PPAT yang bersangkutan diterbitkan Surat dibebani hak tidak dalam sengketa.
Keterangan Pendaftaran Tanah sesuai data yang
(2) Layanan informasi pertanahan elektronik
tercatat di Kantor Pertanahan dan pada sertipikat
sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
yang bersangkutan tidak dicantum-kan sesuatu
tanda. dilaksanakan sesuai dengan ketentuan
(6) Sertipikat yang sudah diperiksakan kesesuaiannya dengan peraturan perundang-undangan.
dafar-daftar di Kantor Pertanahan tersebut dikembalikan
kepada PPAT yang bersangkutan.
(7) Pengembalian sertipikat sebagaimana dimaksud pada ayat
(6) dilakukan pada hari yang sama dengan hari
pengecekan.
(8) Penerbitan SKPT sebagaimana dimaksud pada ayat (5)
huruf b dilakukan selambatlambatnya dalam 7 (tujuh) hari
kerja terhitung dari hari pengecekan.
84
84
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021
Izin pemindahan Hak
Pasal 98
(1) Untuk membuat akta pemindahan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun dan mendaftarnya tidak diperlukan izin
pemindahan hak, kecuali dalam hal sebagai berikut:
a. pemindahan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang di dalam Sertipikatnya dicatat bahwa hak tersebut
hanya boleh dipindahtangankan apabila telah diperoleh izin dari
instansi yang berwenang;
b. pemindahan Hak Pakai atas Tanah Negara.
(2) Dalam hal izin pemindahan hak diperlukan sebagaimana dimaksud pada
ayat (1), maka izin tersebut harus sudah diperoleh sebelum akta
pemindahan hak yang bersangkutan dibuat.
(3) Izin pemindahan hak sebagaimana dimaksud pada ayat (1) tidak
diperlukan lagi dalam hal pemindahan hak yang dilakukan dalam rangka
pelaksanaan Kesesuaian Kegiatan Pemanfaatan Ruang atau
pemasaran hasil pengembangan bidang tanah Hak Guna Bangunan
atau Hak Pakai induk oleh perusahaan penyelenggara perumahan,
kawasan industri atau pengembangan lain yang sejenis dan peralihan
hak karena lelang, dalam rangka pengadaan tanah bagi
pembangunan untuk kepentingan umum, PSN maupun KEK
(penambahan norma baru)
Erna Sriyatmi_21
Pasal 99
(1) Dalam hal pemindahan hak atas tanah untuk tanah pertanian, maka
sebelum dibuat akta mengenai pemindahan Hak Atas Tanah, calon
penerima hak harus membuat pernyataan yang menyatakan
(penambahan frasa “hak atas tanah untuk pertanian):
a. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak
menjadi Pemegang Hak Atas Tanah yang melebihi ketentuan batas
maksimum penguasaan tanah sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan;
b. bahwa yang bersangkutan dengan pemindahan hak tersebut tidak
menjadi Pemegang Hak Atas Tanah absentee (guntai) sesuai dengan
ketentuan peraturan perundang-undangan;
c. bahwa yang bersangkutan menyadari bahwa apabila pernyataan
sebagaimana dimaksud dalam huruf a dan huruf b tersebut tidak
benar maka tanah kelebihan atau tanah absentee tersebut menjadi
objek landreform;
d. bahwa yang bersangkutan bersedia menanggung semua akibat
hukumnya, apabila pernyataan sebagaimana dimaksud dalam huruf a
dan huruf b tidak benar.
(2) Pejabat Pembuat Akta Tanah wajib menjelaskan kepada calon penerima
hak maksud dan isi pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (1).
85
85
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021
Peralihan hak apabila Hak Atas Tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
dibebani Hak Tanggungan
Pasal 104A (Pasal Baru)
(1) Dalam hal Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun dibebani Hak Tanggungan maka dalam
pendaftaran peralihan haknya wajib melampirkan:
a. surat persetujuan tertulis dari pemegang Hak
Tanggungan dan diketahui oleh penerima peralihan
hak; dan/atau
b. surat perjanjian pengakuan utang.
(2) Persetujuan tertulis dari pemegang Hak Tanggungan
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) huruf a menjadi
syarat sebelum Pejabat Pembuat Akta Tanah
melaksanakan pembuatan akta peralihan Hak Atas Tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun.
(3) Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
tetap melekat pada Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas
Satuan Rumah Susun yang dibebani Hak Tanggungan.
Menghapus perbedaan etnis dalam pewarisan
Pasal 111 (Semula)
c. surat tanda bukti sebagai ahli waris yang dapat
berupa :
1) wasiat dari pewaris, atau
2) putusan Pengadilan, atau
3) penetapan hakim/Ketua Pengadilan, atau
4) - bagi warganegara Indonesia penduduk asli:
surat keterangan ahli waris
yang dibuat oleh para ahli waris dengan
disaksikan oleh 2 (dua) orang saksi dan
dikuatkan oleh Kepala Desa/Kelurahan dan
Camat tempat tinggal pewaris pada waktu
meninggal dunia;
- bagi warganegara Indonesia keturunan
Tionghoa: akta keterangan hak mewaris dari
Notaris,
- bagi warganegara Indonesia keturunan Timur
Asing lainnya: surat keterangan waris dari Balai
Harta Peninggalan.
Erna Sriyatmi_21
Menjadi
c. surat tanda bukti sebagai ahli waris dapat
berupa:
1. wasiat dari pewaris;
2. putusan pengadilan;
3. penetapan hakim/ketua pengadilan;
4. surat pernyataan ahli waris yang dibuat
oleh para ahli waris dengan disaksikan
oleh 2 (dua) orang saksi dan diketahui
oleh kepala desa/lurah dan camat tempat
tinggal pewaris pada waktu meninggal
dunia;
5. akta keterangan hak mewaris dari Notaris
yang berkedudukan di tempat tinggal
pewaris pada waktu meninggal dunia;
atau
6. surat keterangan waris dari Balai Harta
Peninggalan.
86
86
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021
Pendaftaran Hak Tanggungan Secara ELektronik
semula
Ketentuan Terkait Hak Tanggungan
secara manual dihapus
Pasal 115 dihapus.
Pasal 116 dihapus.
Pasal 117 dihapus.
Pasal 118 dihapus.
Pasal 119 dihapus.
Erna Sriyatmi_21
Pasal 114 (Menjadi)
(1) Untuk pendaftaran Hak Tanggungan yang objeknya berupa Hak Atas
Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang sudah terdaftar
atas nama pemberi Hak Tanggungan, Pejabat Pembuat Akta Tanah yang
membuat Akta Pemberian Hak Tanggungan wajib menyampaikan kepada
Kantor Pertanahan paling lama 7 (tujuh) hari kerja setelah
penandatanganan akta.
(2) Penyampaian akta sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan
secara elektronik dengan mengunggah dokumen persyaratan meliputi:
a. identitas pemberi dan pemegang Hak Tanggungan;
b. Akta Pemberian Hak Tanggungan;
c. Sertipikat asli Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun yang menjadi objek Hak Tanggungan; dan
d. Surat Kuasa Membebankan Hak Tanggungan, apabila pemberian
Hak Tanggungan dilakukan melalui kuasa.
(3) Pendaftaran Hak Tanggungan sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
dilakukan oleh Kantor Pertanahan dengan mendaftar Hak Tanggungan
yang bersangkutan dengan menerbitkan Sertipikat Hak Tanggungan
secara elektronik paling lama 7 (tujuh) hari kalender setelah dokumen
yang diperlukan untuk pendaftaran Hak Tanggungan dinyatakan
memenuhi syarat.
(4) Pendaftaran Hak Tanggungan secara elektronik dilaksanakan sesuai
dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai pelayanan
hak tanggungan terintegrasi secara elektronik.
87
87
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021
Pencatatan Perkara
Pasal 126 (Semula)
(1) Pihak yang berkepentingan dapat minta dicatat
dalam buku tanah bahwa suatu hak atas
tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun akan dijadikan obyek gugatan di
Pengadilan dengan menyampaikan salinan
surat gugatan yang bersangkutan.
(2) Catatan tersebut hapus dengan sendirinya
dalam waktu 30 (tiga puluh) hari terhitung dari
tanggal pencatatan atau apabila pihak yang
minta pencatatan telah mencabut
permintaannya sebelum waktu tersebut
berakhir.
(3) Apabila hakim yang memeriksa perkara
sebagaimana dimaksud pada ayat (1)
memerintahkan status quo atas hak atas tanah
atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
yang bersangkutan, maka perintah tersebut
dicatat dalam buku tanah.
(4) Catatan mengenai perintah status quo tersebut
pada ayat (3) hapus dengan sendirinya dalam
waktu 30 (tiga puluh) hari kecuali apabila diikuti
dengan putusan sita jaminan yang salinan
resmi dan berita acara eksekusinya
disampaikan kepada Kepala Kantor
Pertanahan.
Pasal 126 (Menjadi)
(1) Kepala Kantor Pertanahan mencatat suatu Hak Atas
Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang
menjadi objek perkara di pengadilan apabila
Kementerian Agraria dan Tata Ruang/Badan Pertanahan
Nasional/Kantor Wilayah/Kantor Pertanahan sebagai
pihak dalam perkara atau atas permohonan Pihak Yang
Berkepentingan dengan menyampaikan salinan gugatan.
(2) Dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak
tanggal pencatatan perkara tidak ada perintah status quo
atau sita, pendaftaran peralihan atau pembebanan hak
dapat dilaksanakan dengan dilengkapi surat pernyataan
yang dibuat oleh pihak yang mengalihkan dan menerima
peralihan hak atau pihak debitur dan kreditur dalam hal
pembebanan hak.atau surat izin dari Ketua Pengadilan
Negeri setempat
(3) Surat pernyataan sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
sekurang-kurangnya memuat:
a. identitas pihak yang mengalihkan dan menerima
peralihan hak atau pihak debitur dan kreditur;
b. para pihak mengetahui bahwa objek tanah yang
akan dialihkan atau dibebani hak tanggungan masih
dalam perkara;
c. para pihak akan tunduk kepada putusan perkara
yang berkekuatan hukum tetap dengan segala
keuntungan/kerugian/beban yang didapat atas
putusan perkara.
Erna Sriyatmi_21
Pasal 126A
(1) Dalam hal hakim yang memeriksa perkara sebagaimana dimaksud dalam Pasal 126 ayat (1)
memerintahkan status quo atas Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
yang bersangkutan maka atas perintah hakim, permohonan tersebut dicatatkan ke Kantor
Pertanahan.
(2) Dalam jangka waktu 30 (tiga puluh) hari kalender sejak tanggal pencatatan status quo tidak ada
perintah sita, pendaftaran peralihan atau pembebanan hak dapat dilaksanakan dengan
dilengkapi surat pernyataan atau surat izin Ketua Pengadilan Negeri setempat sebagaimana
dimaksud dalam Pasal 126 ayat (2) dan ayat (3).
(3) Kepala Kantor Pertanahan menolak untuk melakukan pendaftaran peralihan atau pembebanan
hak apabila tanah yang bersangkutan merupakan objek sita atau skorsing di Pengadilan.
Pasal 126B
(1) Catatan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun yang menjadi objek
perkara di pengadilan sebagaimana dimaksud dalam pasal 126 ayat (1) dan catatan perintah
status quo Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun sebagaimana
dimaksud dalam pasal 126A ayat (1) diberitahukan kepada pemohon yang memuat:
a. pencatatan perkara;
b. jangka waktu berlakunya pencatatan;
c. tindak lanjut pendaftaran layanan pertanahan setelah jangka waktu pencatatan perkara.
(2) Pendaftaran peralihan atau pembebanan hak sebagaimana dimaksud dalam pasal 126 ayat
(2) dan dalam pasal 126A ayat (2) tidak menghapus catatan perkara.
(3) Hapusnya catatan perkara sebagaimana dimaksud dalam pasal 126 ayat (3) dan dalam pasal
126A ayat (3) setelah adanya putusan pengadilan yang telah memperoleh kekuatan hukum
tetap dan salinannya disampaikan kepada Kantor Pertanahan.
88
88
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021
PENYITAAN
Pasal 127
(1) Penyitaan Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dalam rangka penyidikan
atau penuntutan perbuatan pidana dicatat dalam buku tanah dan daftar umum lainnya serta
apabila dimungkinkan pada sertipikatnya, berdasarkan salinan resmi surat penyitaan yang
dikeluarkan oleh penyidik yang berwenang sesuai ketentuan peraturan perundang-undangan.
(2) Permohonan pencatatan sita pidana oleh penyidik sebagaimana dimaksud pada ayat (1),
dilengkapi dengan melampirkan:
a. surat perintah penyitaan yang ditandatangani oleh penyidik;
b. surat izin ketua pengadilan negeri setempat; dan/atau
c. syarat lainnya sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.
(3) Dalam hal permohonan pencatatan sita belum dilengkapi surat izin ketua pengadilan negeri
setempat sebagaimana dimaksud pada ayat (2) huruf b maka Kepala Kantor Pertanahan dapat
melakukan pencatatan sita terlebih dulu berdasarkan surat perintah penyitaan dari penyidik;
(4) Pencatatan sita sebagaimana dimaksud pada ayat (3) berlaku paling lama 60 hari kalender
sejak pencatatan sita sebagaimana dimakasud pada yat (3).
(5) Dalam waktu 10 hari kerja sebelum jangka waktu 60 hari berakhir sebagaimana dimaksud
pada ayat (4) Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan kepada penyidik untuk segera
melengkapi surat izin sita dari ketua pengadilan negeri setempat dengan tembusan kepada
Menteri dan Kepala Kantor Wilayah.
(6) Hapusnya catatan mengenai penyitaan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) berdasarkan:
a. sita tersebut dibatalkan/diangkat oleh penyidik atau penyidikan perbuatan pidana yang
bersangkutan dihentikan sesuai ketentuan yang berlaku; atau
b. putusan pengadilan mengenai perkara pidana yang bersangkutan yang telah mempunyai
kekuatan hukum tetap.
c. berakhirnya jangka waktu 60 hari kalender dan pencatatan sita sebagaimana dimaksud
pada ayat (4) dan ayat (5) belum dilengkapi surat izin ketua pengadilan negeri setempat
(7) Dalam hal buku tanah terdapat catatan sita pidana dapat dilakukan pencatatan peralihan
dan/atau pembebanan hak sepanjang telah memperoleh izin dari penyidik dan/atau surat izin
ketua pengadilan negeri setempat.
Erna Sriyatmi_21
Pencatatan PPJB dan Perjanjian Sewa
Pasal 127A
Dalam hal PPAT membuat akta berdasarkan PPJB yang di buat di hadapan Notaris dengan tempat kedudukan yang
tidak sesuai dengan letak tanah yang diperjanjikan maka PPAT wajib meneliti kelengkapan dokumen dengan
menerapkan asas kehati-hatian untuk melindungi pemilik sebenarnya dan mengurangi konflik di bidang pertanahan.
Pasal 127B
(1) Pihak yang berkepentingan dapat mengajukan permohonan pencatatan perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian
sewa atas tanah terdaftar ke Kantor Pertanahan.
(2) Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan pada daftar umum dan/atau Sertipikat Hak Atas Tanah
atau HM Sarusun pada halaman sebab perubahan dengan kalimat:
a. “Hak Atas Tanah/HM Sarusun ini merupakan objek PPJB antara Pemegang Hak dengan ………… sesuai
dengan Akta Perjanjian Jual Beli Nomor ….. tanggal …. yang dibuat oleh ……., Notaris di …..”;
b. “Hak Atas Tanah/HM Sarusun ini merupakan objek Perjanjian Perjanjian Sewa antara Pemegang Hak dengan …
sesuai dengan Akta Perjanjian Sewa Nomor ….tanggal …. yang dibuat oleh ……., Notaris di …..”
(3) Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) dilakukan atas permohonan Pihak Yang Berkepentingan dengan
ketentuan:
a. menyampaikan salinan akta perjanjian pengikatan jual beli atau perjanjian sewa atas tanah dan identitas para
pihak ke Kantor Pertanahan; dan
b. membawa asli Sertipikat HAT atau HM Sarusun Susun yang bersangkutan untuk dicatat.
(4) Catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dihapus setelah permohonan penghapusan catatan oleh pemohon
pencatatan dan dilakukan pada daftar umum dan/atau Sertipikat Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan Rumah
Susun pada halaman sebab perubahan dengan kalimat:
a. “Pencatatan Hak Atas Tanah/HM Sarusun ini sebagai objek Perjanjian Pengikatan Jual Beli dengan Akta
Perjanjian Jual Beli Nomor … tanggal .. yang dibuat oleh ……., Notaris di ….., hapus”
b. “Pencatatan Hak Atas Tanah/HM Sarusun ini sebagai objek Perjanjian Perjanjian Sewa dengan Akta Perjanjian
Sewa Nomor ….. tanggal …. yang dibuat oleh ……., Notaris di ….., hapus”.
(5) Pencatatan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) dan penghapusan catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (4)
ditandatangani oleh Kepala Kantor Pertanahan atau pejabat yang ditunjuk.
(6) Dalam hal terdapat catatan mengenai perjanjian pengikatan jual beli Hak Atas Tanah atau Hak Milik Atas Satuan
Rumah Susun maka tidak dapat dilakukan peralihan hak selain kepada pihak yang tercantum dalam perjanjian
89
89
 HIGHLIGHT MATERI/SUBSTANSI BIDANG YURIDIS
PERMEN ATR/KBPN NO 16 TAHUN 2021

Pencatatan buku tanah Hak Milik Atas Penyimpanan Elektronik

Satuan Rumah Susun untuk orang asing
Pasal 164A
(1) Dalam hal buku tanah Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun
untuk orang asing yang dibangun di atas tanah Hak Guna
Bangunan, pada kolom catatan diisi dengan kalimat
“kepemilikan satuan rumah susun ini tidak termasuk tanah
bersama”.
(2) Catatan sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hapus apabila
kepemilikan satuan rumah susun beralih kepada selain orang
asing.
Pasal 186 (Semula)
(1) Media penyimpan data dan dokumen yang berbentuk digital, imaging
system atau mikro film, harus disimpan di Kantor Pertanahan dalam
tempat khusus sesuai dengan tata cara yang standard untuk
penyimpanan media yang bersangkutan.
(2) Dalam hal data dan dokumen telah dibuat mikro film atau imaging
system, maka data asli dapat disimpan di tempat lain.
(3) Data atau dokumen lain yang dapat disimpan di tempat lain adalah
warkah yang telah berumur lebih dari 30 tahun, data ukur pemetaan,
gambar ukur dan data administrasi lain yang sudah tidak dipakai.
Pasal 186 (Menjadi)
(1) Media penyimpan data dan dokumen yang berbentuk
elektronik disimpan di pangkalan data Kantor Pertanahan.
(2) Dalam hal data dan dokumen telah dibuat dalam bentuk
Dokumen Elektronik maka data asli dapat disimpan di
tempat lain.
(3) Data atau dokumen lain yang dapat disimpan di tempat
lain merupakan Warkah yang telah berumur lebih dari 30
(tiga puluh) tahun, data ukur pemetaan, Gambar Ukur dan
data administrasi lain yang sudah tidak dipakai.

Layanan Informasi Elektronik

Pasal 187 (Semula) Pasal 187 (Menjadi)

(1) Informasi tentang data fisik dan data yuridis yang ada pada peta pendaftaran,
daftar tanah, surat ukur dan buku tanah terbuka untuk umum dan dapat
diberikan kepada pihak yang ber-kepentingan secara visual atau secara tertulis.
(2) Informasi tertulis tentang data fisik dan data yuridis mengenai sebidang tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan dalam bentuk Surat Keterangan
Pendaftaran Tanah.
(3) Surat Keterangan Pendaftaran Tanah sebagaimana dimaksud pada ayat (2)
dibuat dengan bentuk sesuai daftar isian 209.
(1) Informasi tentang data fisik dan data yuridis yang ada pada peta
pendaftaran, daftar tanah, surat ukur dan buku tanah terbuka untuk umum
dan dapat diberikan kepada Pihak Yang Berkepentingan.
(2) Informasi mengenai data fisik dan data yuridis mengenai bidang tanah
sebagaimana dimaksud pada ayat (1) diberikan melalui layanan informasi
pertanahan elektronik.
(3) Layanan informasi pertanahan elektronik sebagaimana dimaksud pada
ayat (2) dilaksanakan sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-
undangan.

Erna Sriyatmi_21 90
90
 Ketentuan Umum Pemeliharaan Data Pendaftaran Tanah
Pasal 36 PP 24 Tahun 1997
KAPAN
Apabila terjadi perubahan pada data fisik dan data yuridis

OBJEK
Objek pendaftaran tanah yang telah terdaftar hak-nya

Kewajiban Siapa dan Pemegang Hak Atas Tanah/HM Sarusun wajib mendaftarkan perubahan
Kemana Mendaftar? data fisik dan data yuridis ke Kantor Pertanahan

Erna Sriyatmi_21 91
 Perubahan Data Yuridis
(Berdasarkan Pasal 94 ayat (2) PMNA/kaBPN No. 3/1997)

a) Peralihan hak karena jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam perusahaan, dan
perbuatan hukum pemindahan hak lainnya;
b) Peralihan hak karena pewarisan;
c) Peralihan hak karena penggabungan atau peleburan perseroan atau koperasi*;
d) Pembebanan Hak Tanggungan;
e) Peralihan Hak Tanggungan;
f) Hapusnya hak atas tanah, Hak Pengelolaan, Hak Milik Atas Satuan Rumah Susun dan Hak
Tanggungan;
g) Pembagian hak bersama;
h) Perubahan data pendaftaran tanah berdasarkan putusan pengadilan atau penetapan Ketua
Pengadilan;
i) Perubahan nama akibat pemegang hak yang ganti nama;
j) Perpanjangan jangka waktu hak atas tanah.

Erna Sriyatmi_21 92
 i. Pemindahan Hak (di Luar Lelang)

Pasal 37 ayat (1) PP 24 Tahun 1997

Peralihan hak atas tanah dan hak milik atas satuan rumah susun
melalui jual beli, tukar menukar, hibah, pemasukan dalam
perusahaan
dan perbuatan
Dasar Pendaftaran Pemindahan Hak: hukum pemindahan hak lainnya, kecuali

Akta PPAT pemindahan hak melalui lelang hanya dapat

didaftarkan jika dibuktikan dengan akta yang
dibuat oleh PPAT yang berwenang menurut ketentuan peraturan
perundang-undangan yang berlaku.

( Sejak berlakunya PP 24 Tahun 1997 yaitu 3 (tiga) bulan sejak diundangkan tanggal 08 Juli 1997→ 08 Oktober 1997)

Erna Sriyatmi_21 93
 Syarat-Syarat PERALIHAN HAK KARENA PEMINDAHAN HAK
(Jual Beli, Tukar Menukar, Hibah, Pemasukan dalam Perusahaan, dan Perbuatan Hukum
Pemindahan Hak Lainnya)

Pedoman:
1. Pasal 95 s.d. Pasal 104 PMNA/KaBPN No. 3 Tahun 1997
2. PerKaBPN RI Nomor 1 Tahun 2010

Erna Sriyatmi_21 94
 SYARAT PERMOHONAN PEMINDAHAN HAK (DILUAR LELANG)
YANG SUDAH TERDAFTAR HAKNYA
Pasal 103 ayat (2) PMNA Nomor 3 Tahun 1997:
1. surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh penerima hak atau kuasanya;
2. surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan
penerima hak;
3. akta tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan yang dibuat oleh PPAT yang pada waktu
pembuatan akta masih menjabat dan yang daerah kerjanya meliputi letak tanah yang bersangkutan;
4. bukti identitas pihak yang mengalihkan hak (suami dan isteri bila telah menikah);
5. bukti identitas penerima hak (suami dan isteri jika telah berkeluarga);
6. sertipikat hak atas tanah atau HM sarusun , yang dialihkan;
7. izin pemindahan hak sebagaimana dimaksud dalam Psl 98 ayat (2);
8. bukti pelunasan pembayaran Bea Perolehan Hak atas Tanah dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam UU
No. 28 TAHUN 2009 hal bea tersebut terutang;
9. bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam PP No. 48/1994 yang telah diubah dengan PP
Nomor 34 tahun 2016, dalam hal pajak tersebut terutang.

Erna Sriyatmi_21 95
 SYARAT PERMOHONAN PEMINDAHAN HAK
YANG BELUM TERDAFTAR HAKNYA
Pasal 103 ayat (3) PMNA Nomor 3 Tahun 1997:
• surat permohonan pendaftaran hak atas tanah yang dialihkan yang ditandatangani oleh pihak yang mengalihkan hak;
• surat permohonan pendaftaran peralihan hak yang ditandatangani oleh penerima
• hak atau kuasanya;
• surat kuasa tertulis dari penerima hak apabila yang mengajukan permohonan pendaftaran peralihan hak bukan
penerima hak;
• akta PPAT tentang perbuatan hukum pemindahan hak yang bersangkutan;
• bukti identitas pihak yang mengalihkan hak;
• bukti identitas penerima hak;
• surat-surat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 76;
• izin pemindahan hak sebagaimana dimaksud dalam Psl 98 ayat (2);
• bukti pelunasan pembayaran BPHTB dan Bangunan sebagaimana dimaksud dalam UU No 28 tahun 2009, dalam hal
bea tersebut terutang;
• bukti pelunasan pembayaran PPh sebagaimana dimaksud dalam PP No. 34/2016, dalam hal pajak tersebut terutang.

Erna Sriyatmi_21 96
 KEPALA KANTOR WAJIB MENOLAK PERMOHONAN (PASAL 104
PMNA NO. 3/1997)
• Apabila sesudah dilakukan pengecekan sertipikat sebagaimana dimaksud dalam Pasal 97 terjadi
perubahan data pendaftaran tanah yang tercatat dalam buku tanah akan tetapi tidak tercatat di
sertipikat, maka Kepala Kantor Pertanahan memberitahukan secara tertulis kepada pemohon
pendaftaran peralihan hak bahwa permohonan pendaftarannya ditolak dengan surat sesuai bentuk
sebagaimana tercantum dalam lamp.24.
• Perubahan data pendaftaran tanah sbgm dimaksud pada ayat (2) berupa:
• hapusnya hak atas tanah;
• adanya catatan sebagaimana dimaksud dalam Pasal 126 atau Pasal 127 yang belum dihapus atau
hapus dengan sendirinya karena lewatnya waktu;
• adanya perintah status quo atau peletakan sita oleh Pengadilan.
• Atas penolakan sebagaimana dimaksud pada ayat (2) pemohon pendaftaran dapat mengajukan
keberatan dengan mengajukan gugatan ke Pengadilan sesuai ketentuan peraturan perundang-
undangan yang berlaku.

Erna Sriyatmi_21 97
 II. PEMINDAHAN HAK DENGAN LELANG
Pasal 41 PP 24 Tahun 1997
Ayat (1) → Peralihan hak melalui pemindahan hak dengan lelang hanya dapat
didaftar jika dibuktikan dengan kutipan risalah lelang yang dibuat oleh Pejabat
Lelang.

Dasar Pendaftaran Ayat (5) → Untuk pendaftaran peralihan hak yang diperoleh melalui lelang
Pemindahan Hak disampaikan kepada Kepala Kantor Pertanahan sbb :
Dengan Lelang Kutipan a. kutipan risalah lelang yang bersangkutan;
Risalah
Lelang
b.(1) sertifikat hak milik atas satuan rumah susun atau hak atas tanah yang
dilelang jika bidang tanah yang bersangkutan sudah terdaftar; atau
(2) dalam hal sertifikat tersebut tidak diserahkan kepada pembeli lelang
eksekusi, surat keterangan dari Kepala Kantor Lelang mengenai
alasantidak diserahkannya sertifikat tersebut; atau
(3) jika bidang tanah yang bersangkutan belum terdaftar, surat-surat
sebagaimana dimaksud pada ayat (4) huruf b Pasal ini;
c. bukti identitas pembeli lelang;

Erna Sriyatmi_21 98
 Tata cara Pendaftaran Pemindahak Hak Dengan Lelang

PELAJARI :
PASAL 107 S/D PASAL 110 PMNA/KABPN NO. 3 TAHUN 1997 TENTANG
PERATURAN PELAKSANAAN PP 24 TAHUN 1997 TENTANG
PENDAFTARAN TANAH

Erna Sriyatmi_21 99
 REFERENSI
1. PP No 24 Tahun 1997
2. PP No 18 Tahun 2021
3. PERMEN ATR/KaBPN No 18 Tahun 2021
4. PERMEN ATR/KaBPN No 16 Tahun 2021
5. Permenag KaBPN No 3 Tahun 1997
6. PERMEN ATR/KaBPN No 1 Tahun 2021
7. Materi Sosialisasi PP No 18 Tahun 2021 dari Dirjen HTPT
8. Materi Sosialisasi PERMEN ATR/KaBPN No 16 Tahun 2021 dari Direktur
Pengaturan Pendaftaran Tanah dan Ruang
9. Materi Sosialisasi PERMEN ATR/KaBPN No 18 Tahun 2021 dari Direktur
Pengaturan Penetapan Penetapan Hak Tanah dan Ruang

Erna Sriyatmi_21 100

Terima Kasih

Erna_Sriyatmi 21 101