Oleh :
Hatta Isnaini Wahyu Utomo, S.H., M.Kn.
UPDATE
REGULASI
TERBARU 2019
PEKERJAAN
Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) Kabupaten Gresik
Dosen Fakultas Hukum Universitas Yos Sudarso Surabaya
RIWAYAT PENDIDIKAN
S-1 Fakultas Hukum Universitas Kartini
S-2 Magister Kenotariatan Universitas Narotama Surabaya
Airlangga Broadcast Education, Universitas Airlangga
PENGERTIAN AGRARIA
Kata “agraria” berasal dari bahasa latin “agrarius” yang
merupakan pengembangan dari kata “ager” yang berarti
tanah pertanian
Hukum Agraria adalah suatu kelompok berbagai bidang
hukum yang mengatur hak-hak penguasaan atas
sumber- sumber alam, yang berupa lembaga-lembaga
hukum dan hubungan hukum konkret
dengan sumber-sumber alam
BUMI AIR
Hukum Agraria menurut BOEDI (tanah)
HARSONO meliputi hukum tanah,
air, hukum pertambangan, hukum AGRARIA
perikanan, hukum penguasaan
atas tenaga dan unsur-unsur RUANG
ANGKASA
dalam ruang angkasa
HUBUNGAN AGRARIA DENGAN PERTANAHAN
Pengertian Agraria mencakup bumi, air, udara dan
kekayaan yang terkandung di dalamnya
Bumi sebagai bagian dari agraria memiliki permukaan
yang disebut dengan Tanah
Fungsi...
...tanah
Fungsi pernyataan Domein Verklaring :
1.Sebagai landasan hukum bagi pemerintah yang mewakili
negara sebagai pemilik tanah, untuk dapat memberikan
tanh dengan hak-hak Barat yang diatur dalam BW
2.Sebagai landasan untuk keperluan pembuktian bahwa
apabila terjadi suatu perkara yang berkaitan dengan
tanah maka negara tidak perlu membuktikan hak
eigendom atas tanah tetapi pihak lain yang wajib
membuktikannya
Macam-macam tanah pada masa Agrarische Besluit :
1.Tanah Negara Bebas (Vrijland Domein), yaitu tanah yang
diatasnya tidak ada hak penduduk bumiputera
2.Tanah Negara Tidak Bebas (Onvrijland Domein), yaitu
tanah yang diatasnya ada hak penduduk bumiputera
POLITIK AGRARIA KOLONIAL BARU
(Grond Vervreemdingsverbod)
Kebijakan yang dikeluarkan karena banyaknya penjualan
tanah-tanah milik penduduk bumiputera kepada orang-
orang Belanda atau Eropa
Kebijakan ini menetapkan bahwa hak milik (adat) atas
tanah tidak dapat dipindahkan oleh orang-orang
bumiputera asli kepada bukan bumiputera asli
Perjanjian yang dibuat dengan tujuan memindahkan hak
tersebut baik secara langsung maupun tidak langsung
adalah batal demi hukum
Peraturan Presidium Kabinet Dwikora Nomor 5/Prk/Tahun
1965 Tentang Penegasan Status Rumah/Tanah Kepunyaan
Badan-Badan Hukum Yang Ditinggalkan Direksi/ Pengurusnya
Pasal 1 :
Semua rumah dan tanah bangunan kepunyaan Badan-badan Hukum Yang
Direksi/Pengurusnya sudah meninggalkan Indonesia dan menurut
kenyataannya tidak lagi menyelenggarakan ketatalaksanaan dan usahanya,
dinyatakan jatuh kepada Negara dan dikuasai oleh pemerintah Republik
Indonesia. Penguasaan tersebut pada ayat 1 pasal ini dilaksanakan oleh
Menteri Agraria.
Pasal 2
(1) Rumah/Tanah sebagai dimaksud dalam pasal 1, oleh Menteri Agraria dapat
dijual kepada Mereka yang memenuhi syarat-syarat tertentu, sepanjang
tidak akan dipergunakan sendiri oleh Pemerintah.
(2) a. Penjualan rumah/tanah tersebut dalam ayat (1) pasal ini hanya akan
dilakukan kepada Warga Negara Republik Indonesia.
b. Prioritas diberikan kepada penghuni rumah/tanah itu yang mempunyai
surat-surat penghunian yang sah dari instansi yang berwenang, baik
sebagai pegawai negeri ataupun bukan.
c. Apabila suatu rumah/tanah tersebut didiami oleh beberapa penghuni/
keluarga, maka prioritas diberikan kepada penghuni sah yang terlama,
sepanjang rumah/tanah itu tidak dapat/layak untuk dibagi-bagi.
CANON & CIJN
d. Mensejahterakan...
... hukum
d.Mensejahterakan rakyat, terutama melalui peningkatan
kualitas sumber daya manusia Indonesia
e. Mengembangkan demokrasi, kepatuhan hukum,
transparansi dan optimalisasi partisipasi rakyat
f. Mewujudkan keadilan termasuk kesetaraan gender dalam
penguasaan, pemilikan, penggunaan, pemanfaatan, dan
pemeliharaan sumber daya agraria/ sumber daya alam
g. Memelihara keberlanjutan yang dapat memberikan
manfaat yang optimal, baik untuk generasi sekarang
maupun generasi mendatang, dengan tetap
memperhatikan daya tampung dan daya dukung
lingkungan
h.Melaksanakan fungsi sosial, kelestarian, dan fungsi
ekologis sesuai dengan kondisi sosial budaya setempat
i. Mengakui...
... setempat
i. Meningkatkan keterpaduan dan koordinasi antar sektor
pembangunan antar daerah dalam pelaksanaan
pembaruan agraria dan pengelolaan sumber daya alam
j. Mengakui, menghormati, dan melindungi hak masyarakat
hukum adat dan keragaman budaya bangsa atas sumber
daya agraria/ sumber daya alam
k.Mengupayakan keseimbangan hak dan kewajiban negara,
pemerintah (pusat, daerah provinsi, kabupaten/kota, dan
desa atau yang setingkat), masyarakat dan individu;
l. Melaksanakan desentralisasi berupa pembagian
kewenangan di tingkat nasional, daerah provinsi,
kabupaten/kota, dan desa atau yang setingkat, berkaitan
dengan alokasi dan pengelolaan sumber daya agraria/
sumber daya alam.
6 Arah...
... alam
6 Arah kebijakan pembaruan agraria adalah :
a. Melakukan pengkajian ulang terhadap berbagai
peraturan perundang-undangan yang berkaitan dengan
agraria dalam rangka sinkronisasi kebijakan
antarsektor demi terwujudnya peraturan perundang-
undangan yang didasarkan pada prinsip-prinsip
pembaharuan agraria
b. Melaksanakan penataan kembali penguasaan,
pemilikan, penggunaan dan pemanfaatan tanah
(landreform) yang berkeadilan dengan mempertahankan
kepemilikan tanah untuk rakyat.
c. Menyelenggarakan pendataan pertanahan melalui
inventarisasi dan registrasi penguasaan, pemilikan,
penggunaan dan pemanfaatan tanah secara
komprehensif dan sistematis dalam rangka
pelaksanaan landreform.
d. Menyelesaikan...
... landreform
d. Menyelesaikan konflik-konflik yang berkenaan dengan
sumber daya agraria yang timbul selama ini sekaligus
dapat mengantisipasi potensi konflik di masa
mendatang guna menjamin terlaksananya penegakkan
hukum dengan didasarkan atas prinsip-prinsip
pembaharuan agraria
e. Memperkuat kelembagaan dan kewenangannya dalam
rangka mengemban pelaksanaan pembaruan agraria
dan menyelesaikan konflik-konflik yang berkenaan
dengan sumber daya agraria yang terjadi.
f. Mengupayakan dengan sungguh-sungguh pembiayaan
dalam melaksanakan program pembaruan agraria dan
penyelesaian konflik-konflik sumber daya agraria yang
terjadi.
HUKUM TANAH NASIONAL
Hukum Tanah diartikan sebagai keseluruhan ketentuan
hukum baik yang tertulis maupun tidak tertulis yang
mengatur hak-hak penguasaan atas tanah sebagai
lembaga hukum maupun sebagai hubungan yang konkrit
Hukum Tanah Nasional adalah Hukum Tanah yang
bersumber pada Hukum Adat, yang telah di-saneering
dan disempurnakan dan di dalam penyusunannya
didasarkan pada konsepsi, asas, lembaga, norma dan
sistem dalam Hukum Adat
Dengan diundangkannya UUPA maka berlakulah Hukum
Tanah Nasional yang tunggal, dalam bentuk tertulis dan
berlaku diseluruh wilayah NKRI
Hukum...
...NKRI
(3) Koninklijk...
...No. 58.
HAK INDIVIDU
HAK ATAS TANAH HAK HAK MILIK TANAH
(primer & sekunder) JAMINAN ATAS SATUAN WAKAF
RUMAH SUSUN
HAK BANGSA
Ps. 1 UUPA
Hak Bangsa adalah Hak dari bangsa Indonesia atas
seluruh bumi, air dan ruang angkasa, termasuk
kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, yang
berada di dalam wilayah Republik Indonesia
Bumi : pengertian bumi, selain permukaan bumi,
termasuk pula tubuh bumi di bawahnya serta
yang berada di bawah air (Ps.1 ayat (4) UUPA)
Air : pengertian air termasuk baik perairan
pedalaman maupun laut wilayah Indonesia (Ps. 1
ayat (5) UUPA
Ruang Angkasa : ruang di atas bumi dan air (Ps. 1
ayat (6) UUPA
Hubungan...
...UUPA
Hubungan antara bangsa Indonesia dan bumi, air serta
ruang angkasa adalah hubungan yang bersifat abadi
artinya : bahwa selama rakyat Indonesia yang bersatu
sebagai bangsa Indonesia masih ada dan
selama bumi, air serta ruang angkasa
Indonesia itu masih ada pula, dalam keadaan
yang bagaimanapun tidak ada sesuatu
kekuasaan yang akan dapat memutuskan
atau meniadakan hubungan tersebut.
Dalam...
...negara
Dalam ketentuan mengenai fungsi sosial tersebut tidak
berarti, bahwa kepentingan perseorangan akan terdesak
sama sekali oleh kepentingan umum (masyarakat)
Kepentingan masyarakat dan kepentingan perseorangan
haruslah saling mengimbangi, hingga pada akhirnya
akan tercapailah tujuan pokok, yaitu kemakmuran,
keadilan dan kebahagiaan bagi rakyat seluruhnya
Fungsi sosial dimaknai sebagai hubungan umum dan
khusus
Secara umum setiap orang berhak mempunyai hak
kepemilikan atas tanah, tetapi dalam keadaan khusus
untuk suatu kepentingan umum maka hak kepemilikan
atas tanah tersebut dapat diambil oleh negara dengan
cara yang tidak sewenang-wenang
HAK ATAS TANAH DALAM UUPA
Hak atas tanah adalah hak penguasaan atas tanah
yang memberikan kewenangan kepada pemegang
haknya untuk menggunakan tanah yang
dikuasainya dalam batas-batas yang telah
ditentukan dalam peraturan perundang-undangan
HAK ATAS TANAH
Hak atas tanah menurut sifatnya dibedakan menjadi :
1. Hak Atas Tanah yang bersifat tetap, artinya hak atas
tanah tersebut tetap ada selama UUPA masih
berlaku atau belum dicabut dengan UU yang baru,
antara lain :
a.hak milik
b.hak guna usaha
c. hak guna bangunan
Pasal 16 ayat
d.hak pakai
(1) UUPA
e. hak sewa
f. hak membuka tanah
g. hak memungut-hasil hutan
2. Hak Atas Tanah yang bersifat sementara, artinya hak ini
dalam waktu singkat akan dihapus karena mengandung
sifat-sifat pemerasan, feodal dan bertentangan dengan
jiwa UUPA Pasal 53 UUPA
Hak...
...UUPA
Hak atas tanah menurut asal tanahnya dibedakan menjadi :
1. Hak Atas Tanah yang bersifat Primer, yaitu Hak Atas
Tanah yang berasal dari tanah negara, antara lain :
a. Hak Milik
b. Hak Guna Usaha
c. Hak Guna Bangunan
d. Hak Pakai
2. Hak Atas tanah yang bersifat sekunder, yaitu Hak Atas
tanah yang berasal dari tanah pihak lain, antara
lain:
a. Hak Guna Bangunan diatas Hak Milik
b. Hak Pakai diatas Hak Milik
c. Hak Guna Bangunan diatas Hak Pengelolaan
d. Hak Pakai diatas Hak Pengelolaan
e. Hak Sewa
f. Dll.
Hak...
Dll...
Hak...
...Menteri
Hak Guna Bangunan (HGB) adalah hak untuk
mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan
atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan
jangka waktu paling lama 30 tahun (Ps. 35 UUPA)
Jika tanah yang akan diberikan HGU itu adalah tanah Negara
yang merupakan kawasan hutan, maka pemberian HGU
dapat dilakukan setelah tanah yang bersangkutan
dikeluarkan dari statusnya sebagai kawasan hutan
Jika di atas tanah yang akan diberikan dengan HGU terdapat
tanaman dan/atau bangunan milik pihak lain yang
keberadaannya berdasarkan alas hak yang sah, pemilik
bangunan dan tanaman tersebut diberi ganti kerugian yang
dibebankan pada pemegang HGU yang baru
JANGKA WAKTU HAK ATAS TANAH
HM HGU HGB HP
Tidak terbatas → • Pertama Kali 1. PRIMER 1. PRIMER
selama paling lama 35 • Pertama Kali • Pertama Kali paling
pemiliknya Tahun (u/ paling lama 30 lama 25 Tahun
memenuhi syarat perorangan 25 Tahun • Perpanjangan paling
sebagai subyek tahun, lihat • Perpanjangan lama 20 Tahun
HM Pasal 29 UUPA) paling lama 20 • Pembaharuan paling
• Perpanjangan Tahun lama 25 Tahun
Ps. 20 UUPA
paling lama 25 • Pembaharuan Ps . 45 PP 40/1996
Tahun paling lama 30
• Pembaharuan Tahun 2. SEKUNDER
paling lama 35 Ps. 35 UUPA • Pertama Kali paling
Tahun Ps. 25 PP 40/1996 lama 25 Tahun
• Tidak dapat
2. SEKUNDER diperpanjang
Ps. 29 UUPA
Ps. 8 PP 40/1996 • Pertama Kali • Pembaharuan
paling lama 30 berdasarkan
Tahun kesepakatan dengan
• Pembaharuan pemegang HM
berdasarkan Ps . 49 PP 40/1996
kesepakatan
dengan pemegang
HM
Ps .29 PP 40/1996
Khusus untuk :
a.Departemen, Lembaga Pemerintah Non Departemen,
dan Pemerintah Daerah
b.Perwakilan negara asing dan perwakilan badan
Internasional
c.Badan keagamaan dan badan sosial.
Hak Pakai diberikan untuk jangka waktu yang tidak
ditentukan selama dipergunakan untuk keperluan
tertentu sesuai Peraturan Perundang-Undangan
JANGKA WAKTU HAK ATAS TANAH UNTUK
PENANAMAN MODAL (PMA/PMDN)
Untuk kepentingan penanaman modal, permintaan
perpanjangan dan pembaharuan HGU/HGB/HP dapat
dilakukan sekaligus pada saat pertama kali mengajukan
permohonan Hak
HGU HGB HP
Total 95 tahun : Total 80 tahun : Total 70 tahun :
a. Dapat diberikan dan a. Dapat diberikan dan a. Dapat diberikan dan
diperpanjang di muka diperpanjang di muka diperpanjang di muka
sekaligus selama 60 sekaligus selama 50 sekaligus selama 45
tahun tahun tahun
b. Dapat diperbarui selama b. Dapat diperbarui b. Dapat diperbarui selama
35 tahun selama 30 tahun 25 tahun
Ps. 22 ayat (1) huruf a Ps. 22 ayat (1) huruf b Ps. 22 ayat (1) huruf cUU
UU 25/2007 jo. Ps. 11 UU 25/2007 jo. Ps. 28 25/2007 jo. Ps. 48 PP
PP 40/1996 PP 40/1996 40/1996
HAPUSNYA HAK ATAS TANAH
HM HGU HGB HP
1. Tanahnya 1. Berakhirnya jangka 1. Berakhirnya jangka 1. Berakhirnya jangka
jatuh kepada waktu waktu waktu
negara karena: 2. Dibatalkan haknya 2. Dibatalkan oleh 2. Dibatalkan oleh pejabat
a. pencabutan oleh pejabat yang pejabat yang yang berwenang,
hak berwenang sebelum berwenang, pemegang pemegang Hak
b. penyerahan jangka waktunya Hak Pengelolaan atau Pengelolaan atau
dengan berakhir karena : pemegang Hak Milik pemegang Hak Milik
sukarela a) tidak sebelum jangka sebelum jangka
oleh terpenuhinya waktunya berakhir, waktunya berakhir,
pemiliknya kewajiban karena : karena :
c. Ditelantarka kewajiban a) tidak dipenuhinya a) tidak dipenuhinya
n pemegang hak kewajiban pemegang kewajiban pemegang
d. Subyek dan/atau hak dan/atau hak dan/atau
tidak dilanggarnya dilanggarnya dilanggarnya
memenuhi ketentuan ketentuan Pasal 30, ketentuan Pasal 30,
syarat dan ketentuan Pasal 31 dan Pasal Pasal 31 dan Pasal 32
pengalihan sebagaimana 32 PP 40/1996 PP 40/1996
pada WNA dimaksud dalam b) tidak dipenuhinya b) tidak dipenuhinya
2. Tanahnya Pasal 12, Pasal syarat/ kewajiban syarat/ kewajiban
musnah. 13 dan/atau yang tertuang dalam yang tertuang dalam
Pasal 14 PP perjanjian pemberian perjanjian pemberian
40/1996 HGB antara HGB antara pemegang
b) Putusan pemegang HGB dan HGB dan pemegang
pengadilan yang pemegang HM atau HM atau perjanjian
telah mempunyai perjanjian penggunaan tanah
kekuatan hukum penggunaan tanah HPL
tetap HPL
HM HGU HGB HP
Rumah...
... 29/2016
Rumah tempat tinggal atau hunian yang dapat dimiliki
oleh Orang Asing merupakan:
a. Rumah Tunggal di atas tanah:
1. Hak Pakai; atau
2. Hak Pakai di atas Hak Milik yang dikuasai
berdasarkan perjanjian pemberian Hak Pakai di
atas Hak Milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta
Tanah.
b. Sarusun yang dibangun di atas bidang tanah Hak
Pakai.
Apabila orang asing pemilik hak meninggal dunia maka
Rumah tempat tinggal atau hunian tersebut dapat
diwariskan
Rumah...
... diwariskan
Rumah Tunggal yang diberikan di atas tanah Hak Pakai
diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun,
dapat diperpanjang untuk jangka waktu 20 (dua puluh)
tahun dan dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30
(tiga puluh) tahun
Rumah Tunggal yang diberikan di atas tanah Hak Pakai
diatas hak milik yang dikuasai berdasarkan perjanjian
diberikan untuk jangka waktu tidak lebih dari lama
dari 30 (tiga puluh) tahun, dapat diperpanjang untuk
jangka waktu 20 (dua puluh) tahun dan dapat
diperbaharui untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun
sesuai kesepakatan dengan pemegang hak atas
tanah
Harga minimal rumah tunggal atau sarusun yang dapat
dimiliki orang asing diatur dalam Permen ATR 29/2016
DAFTAR HARGA MINIMAL RUMAH TUNGGAL YANG DAPAT
DIMILIKI OLEH ORANG ASING
(Lampiran Permen ATR 29/2016)
NO LOKASI/PROVINSI HARGA MINIMAL
(RUPIAH)
1 DKI Jakarta 10 Milyar
2 Banten 5 Milyar
3 Jawa Barat 5 Milyar
4 Jawa Tengah 3 Milyar
5 DI Yogyakarta 5 Milyar
6 Jawa Timur 5 Milyar
7 Bali 5 Milyar
8 NTB 3 Milyar
9 Sumatera Utara 3 Milyar
10 Kalimantan Timur 2 Milyar
11 Sulawesi Selatan 2 Milyar
12 Daerah/Provinsi lainnya 1 Milyar
DAFTAR HARGA MINIMAL SARUSUN YANG DAPAT DIMILIKI
OLEH ORANG ASING
(Lampiran Permen ATR 29/2016)
NO LOKASI/PROVINSI HARGA MINIMAL
(RUPIAH)
1 DKI Jakarta 3 Milyar
2 Banten 2 Milyar
3 Jawa Barat 1 Milyar
4 Jawa Tengah 1 Milyar
5 DI Yogyakarta 1 Milyar
6 Jawa Timur 1,5 Milyar
7 Bali 2 Milyar
8 NTB 1 Milyar
9 Sumatera Utara 1 Milyar
10 Kalimantan Timur 1 Milyar
11 Sulawesi Selatan 1 Milyar
12 Daerah/Provinsi lainnya 750 Juta
KETENTUAN KONVERSI
Dalam UUPA diatur pula ketentuan konversi tanah sebagai
berikut :
Hak eigendom menjadi hak milik
Hak eigendom kepunyaan Pemerintah Negara Asing
menjadi hak pakai
Hak eigendom yang dibebani hak opstal menjadi Hak
Milik yang dibebani HGB (HGB diatas HM)
Hak erfpacht skala besar menjadi HGU sedangkan u/
pertanian kecil hapus
Hak vruchtgebruik, gebruik, grant controleur, bruikleen,
ganggam bauntuik, anggaduh, bengkok, lungguh,
pituwas, dan hak-hak lain yang serupa menjadi hak pakai
Hak gogolan, pekulen atau sanggan yang bersifat tetap
menjadi hak milik sedangkan yang bersifat tidak tetap
menjadi hak pakai
RUMAH SUSUN
Rumah Susun di Indonesia diatur dalam UU 20/2011
Rumah Susun adalah bangunan gedung bertingkat
yang dibangun dalam suatu lingkungan yang terbagi
dalam bagian-bagian yang distrukturkan secara
fungsional, baik dalam arah horizontal maupun
vertikal dan merupakan satuan-satuan yang masing-
masing dapat dimiliki dan digunakan secara terpisah,
terutama untuk tempat hunian yang dilengkapi dengan
bagian bersama, benda bersama, dan tanah bersama
Bagian bersama adalah bagian rumah susun yang
dimiliki secara tidak terpisah untuk pemakaian
bersama dalam kesatuan fungsi dengan satuan-
satuan rumah susun
Benda...
...susun
Benda bersama adalah benda yang bukan
merupakan bagian rumah susun melainkan bagian
yang dimiliki bersama secara tidak terpisah untuk
pemakaian bersama.
Tanah bersama adalah sebidang tanah hak atau
tanah sewa untuk bangunan yang digunakan atas
dasar hak bersama secara tidak terpisah yang di
atasnya berdiri rumah susun dan ditetapkan
batasnya dalam persyaratan izin mendirikan
bangunan.
Satuan rumah susun (sarusun) adalah unit rumah
susun yang tujuan utamanya digunakan secara
terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian
dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum
Rumah...
...umum
Pelaku...
...keuntungan
Pelaku pembangunan rumah susun wajib memisahkan
rumah susun atas sarusun, benda bersama, dan
tanah bersama.
Benda bersama menjadi bagian bersama jika dibangun
sebagai bagian bangunan rumah susun.
Pemisahan sarusun memberikan kejelasan atas:
a.batas sarusun yang dapat digunakan secara
terpisah untuk setiap pemilik
b.batas dan uraian atas bagian bersama dan benda
bersama yang menjadi hak setiap sarusun; dan
c.batas dan uraian tanah bersama dan besarnya
bagian yang menjadi hak setiap sarusun
Sebelum...
...Sarusun
Rumah...
...keuntungan
2. Proses...
...perundang-undangan
Pemasaran...
...kabupaten
Pemasaran dan jual beli Rumah Susun dapat dilakukan
dengan cara :
1. Developer dapat melakukan pemasaran sebelum
pembangunan rumah susun dilaksanakan
dengan syarat sekurang-kurangnya telah memiliki
kepastian peruntukan ruang, kepastian hak atas
tanah, kepastian status penguasaan rumah susun,
perizinan pembangunan rumah susun dan jaminan
atas pembangunan rumah susun dari lembaga
penjamin.
Pemasaran dilakukan sebelum pembangunan rumah
susun menjadikan segala sesuatu yang dijanjikan
oleh developer mengikat sebagai perjanjian
pengikatan jual beli (PPJB) bagi para pihak
2. Proses...
...pihak
2. Proses jual beli sarusun sebelum pembangunan
rumah susun selesai dapat dilakukan melalui PPJB
yang dibuat di hadapan notaris dengan syarat
developer telah memenuhi persyaratan kepastian
atas status kepemilikan tanah, kepemilikan IMB,
ketersediaan prasarana, sarana, dan utilitas umum,
keterbangunan paling sedikit 20% (dua puluh
persen) dan kepastian hal-hal yang diperjanjikan.
3. Proses jual beli, yang dilakukan sesudah
pembangunan rumah susun selesai, dilakukan
melalui akta jual beli (AJB) apabila telah diterbitkan
Sertifikat Laik Fungsi dan SHM sarusun atau SKBG
sarusun.
...sarusun
3. Jika...
...miliknya
2. Jika telah terjadi kesepakatan mengenai ganti rugi maka
dilakukan acara pembebasan hak atau pelpasan hak dimana
pada saat itu masing-masing pihak harus menandatangani
akat/ surat Pernyatan Pelapasan Hak dengan disaksikan
oleh Lurah setempat/ camat setempat / Kepala Kantor
Pertanahan setempat
3. Pihak yang membebaskan (pihak yang memerlukan tanah)
wajib mengajukan permohonan hak baru yang sesuai
dengan keperluannya kepada pejabat yang berwenang
HAK TANGGUNGAN
Dasar Hukum UU 4/1996
Hak Tanggungan adalah hak jaminan yang dibebankan pada
hak atas tanah sebagaimana dimaksud dalam UUPA, berikut
atau tidak berikut benda-benda lain yang merupakan satu
kesatuan dengan tanah itu, untuk pelunasan utang tertentu,
yang memberikan kedudukan yang diutamakan kepada
kreditor tertentu terhadap kreditor-kreditor lain
HT mempunyai sifat tidak dapat dibagi-bagi, kecuali jika
diperjanjikan dalam APHT bahwa pelunasan utang yang
dijamin dapat dilakukan dengan cara angsuran yang besarnya
sama dengan nilai masing-masing hak atas tanah yang
merupakan bagian dari obyek HT, yang akan dibebaskan dari
HT tersebut, sehingga kemudian HT itu hanya membebani
sisa obyek HT untuk menjamin sisa utang yang belum
dilunasi (Roya Partial)
Utang...
...partial)
Suatu...
...bersangkutan
Suatu obyek HT dapat dibebani dengan lebih dari satu HT
guna menjamin pelunasan lebih dari satu utang dan tiap satu
HT diberi satu peringkat yang berbeda yang ditetapkan
menurut tanggal pembuatan buku tanah HT atau nomor
pemberian APHT jika dibuat dihadapan pejabat yang sama
Peringkat dalam Hak Tanggungan menentukan pengembalian
dan pelunasan masing-masing yang dijamin HT
Pemberi Hak Tanggungan adalah orang perseorangan atau
badan hukum yang mempunyai kewenangan untuk
melakukan perbuatan hukum terhadap obyek HT
Karena lahirnya HTadalah pada saat didaftarnya HT tersebut,
maka kewenangan untuk melakukan perbuatan hukum
terhadap obyek HT diharuskan ada pada pemberi HT pada
saat pembuatan buku tanah HT. Untuk itu harus dibuktikan
keabsahan kewenangan tersebut pada saat didaftarnya HT
yang bersangkutan
Pemegang...
...bersangkutan
Pemegang HT adalah orang perseorangan atau badan
hukum yang berkedudukan sebagai pihak yang berpiutang
Pemegang HT memiliki hak istimewa yaitu :
1. Droit De Preference, artinya kreditur pemegang HT
didahulukan di dalam pelunasannya dari kreditur lain)
2. Droit De Suit, artinya HT mengikuti bendanya
ditanagan siapapun benda tersebut berada
HT mempunyai sifat accesoir (mengikuti perjanjian pokok)
Dalam APHT wajib dicantumkan :
a. Nama dan identitas pemberi dan pemegang HT
b. Domisili pemegang dan pemberi HT Asas
Spesialitas
c. Penunjukan secara jelas utang atau utang-utang
yang dijamin Syarat Sah
d. Nilai tanggungan HT
e. Uraian yang jelas mengenai obyek HT
Dalam...
...HT
Dalam APHT dilarang mencantumkan janji yang memberikan
kewenangan kepada pemegang HT untuk memiliki obyek HT
apabila debitur cidera janji
Proses Pemberian HT meliputi 2 tahap, yaitu :
1.Tahap Pemberian HT
Tahap Pemberian HT didahului dengan janji untuk
memberikan HT sebagai jaminan pelunasan utang tertentu,
yang dituangkan di dalam dan merupakan bagian tak
terpisahkan dari perjanjian utang-piutang yang
bersangkutan atau perjanjian lainnya yang menimbulkan
utang tersebut
2.Tahap Pendaftaran HT
Tahap pendaftaran HT dilakukan dengan menyampaikan
lembar kedua APHT dan lembar salinan yang sudah diparaf
oleh PPAT yang bersangkutan kepada Ka. Kantah setempat
untuk dicatat adanya pembebanan HT dalam buku tanah
dan selanjutnya diterbitkan sertipikat HT
Biaya...
...HT
Biaya PNBP Pendaftaran HT dalam PP 128/2015
Nominal HT PNBP
s/d 250 jt Rp. 50.000,00
Diatas 250jt s/d 1 M Rp. 200.000,00
Diatas 1 M s/d 10 M Rp. 2.500.000,00
Diatas 10 M s/d 1 T Rp. 25.000.000,00
Tanggal...
...HT
Tanggal buku tanah HT adalah tanggal hari ketujuh setelah
penerimaan secara lengkap surat-surat yang diperlukan bagi
pendaftarannya dan jika hari ketujuh itu jatuh pada hari libur,
buku tanah yang bersangkutan diberi bertanggal hari kerja
berikutnya
Jika piutang yang dijamin dengan HT beralih karena Cessie,
Subrogasi, Pewarisan atau sebab-sebab lain maka HT ikut
beralih karena hukum kepada kreditur baru
Apabila debitor cidera janji, maka berdasarkan:
a. hak pemegang HT pertama untuk menjual obyekHT
b. titel eksekutorial yang terdapat dalam HT, HT dijual
melalui pelelangan umum
Atas kesepakatan pemberi dan pemegang HT, penjualan obyek
HT dapat dilaksanakan di bawah tangan jika dengan demikian
itu akan dapat diperoleh harga tertinggi yang menguntungkan
semua pihak.
HT...
...pihak
HT hapus karena :
a. Hapusnya utang yg dijamin dgn HT
b. Dilepaskannya HT oleh pemegang HT dengan
pernyataan tertulis oleh pemegang HT
c. Pembersihan HT berdasarkan penetapan peringkat oleh
Ketua Pengadilan Negeri oleh karena permohonan
pembeli hak atas tanah
d. Hapusnya hak atas tanah yg dibebani HT Tidak
menyebabkan hapusnya utang yg dijamin.
SURAT KUASA MEMBEBANKAN HAK TANGGUNGAN
Pada asasnya pembebanan HT wajib dilakukan sendiri oleh
pemberi HT. Namun apabila benar-benar diperlukan, yaitu
dalam hal pemberi HT tidak dapat hadir dihadapan PPAT,
diperkenankan penggunaan Surat Kuasa Membebankan
Hak Tanggungan (SKMHT)
SKMHT wajib dibuat dengan akta notaris atau akta PPAT
dan memenuhi persyaratan sebagai berikut:
a. tidak memuat kuasa untuk melakukan perbuatan hukum
lain daripada membebankan HT
b. tidak memuat kuasa substitusi
c. mencantumkan secara jelas obyek HT, jumlah utang dan
nama serta identitas kreditornya, nama dan identitas
debitor apabila debitor bukan pemberi Hak HT
Kuasa Untuk Membebankan HT tidak dapat ditarik kembali
atau tidak dapat berakhir oleh sebab apapun juga kecuali
karena kuasa tersebut telah dilaksanakan atau karena telah
habis jangka waktunya
JANGKA WAKTU SKMHT
KONDISI JANGKA DASAR
WAKTU HUKUM
Bersertifikat 1 bulan Ps. 15 ayat (3)
UUHT
Belum Bersertifikat 3 bulan Ps. 15 ayat (4)
UUHT
Sertifikat blm a/n pemberi HT 3 bulan Ps. 15 ayat (4)
UUHT
(Penjelasan)
Kredit tertentu Sesuai jangka Ps. 2 Permen
1. Kredit yang diberikan kepada nasabah Usaha waktu kredit ATR/Ka.BPN
Mikro dan Usaha Kecil 22/2017
2. Kredit yang ditujukan untuk pengadaan
perumahan yaitu:
a. Kepemilikan atau perbaikan rumah inti,
rumah sederhana atau rumah susun
dengan luas tanah maksimum 200 m²
(dua ratus meter persegi) dan luas
bangunan tidak lebih dari 70 m² (tujuh
puluh meter persegi);
b. Kepemilikan atau perbaikan Kapling Siap Sesuai Ps. 2 Permen
Bangun (KSB) dengan luas tanah 54 m² jangka ATR/Ka.BPN
(lima puluh empat meter persegi) sampai waktu kredit 22/2017
dengan 72 m² (tujuh puluh dua meter
persegi) dan kredit yang diberikan untuk
membiayai bangunannya.
3. Kredit/Pembiayaan/Pinjaman produktif lainnya
dengan plafon sampai dengan Rp200.000.000,00
(dua ratus juta rupiah).
Kredit tertentu 3 bulan Ps. 3 Permen
a. Kredit/Pembiayaan/Pinjaman produktif ATR/Ka.BPN
untuk Usaha Mikro/Usaha Kecil dengan 22/2017
plafon kredit Rp50.000.000,00 (lima puluh
juta rupiah) sampai dengan
Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh
juta rupiah).
b. Kredit/Pembiayaan/Pinjaman yang ditujukan 3 bulan Ps. 3 Permen
untuk pengadaan rumah toko oleh Usaha ATR/Ka.BPN
Mikro/Usaha Kecil dengan paling luas sebesar 22/2017
200 m² (dua ratus meter persegi) dan luas
bangunan paling luas sebesar 70 m² (tujuh
puluh meter persegi) dengan plafon kredit/
pembiayaan/pinjaman tidak melebihi
Rp250.000.000,00 (dua ratus lima puluh juta
rupiah) yang dijamin dengan hak atas tanah
yang dibiayai pengadaannya dengan
kredit/pembiayaan/pinjaman tersebut.
Dalam hal seorang menjabat sebagai Notaris dan PPAT maka dalam
pembuatan SKMHT bertindak sebagai :
Notaris : Jika tanahnya terletak di luar wilayah jabatannya
selaku PPAT
PPAT : Jika tanahnya terletak di dalam wilayah jabatannya
selaku PPAT
LANDREFORM
Program...
...Pancasila
Setiap...
...lainnya
Larangan...
...penghasil
Larangan tersebut tidak berlaku terhadap :
1. Pemilik yang bertempat tinggal dikecamatan yang
berbatasan dengan kecamatan tempat letak tanah yang
bersangkutan, asal jarak antara tempat tinggal pemilik itu
dan tanahnya masih memungkinkan
2. mereka yang sedang mempunyai tugas Negara
3. menunaikan kewajiban agama
4. mempunyai alasan khusus lainnya yang dapat diterima
oleh mentri agrarian (Ps. 3 ayat (4) PP 224/1961)
Sanksi atas larangan kepemilikan tanah pertanian secara
absentee adalah tanah yang bersangkutan akan diambil alih
oleh Pemerintah untuk kemudian diredistribusikan dalam
rangka landreform dan kepada bekas pemiliknya diberikan
ganti kerugian menurut peraturan yang berlaku
REDISTRIBUSI TANAH
Redistribusi Tanah adalah pengambilalihan tanah-
tanah pertanian yang melebihi batas maksimum oleh
pemerintah, kemudian dibagikan kepada para petani
yang tidak memiliki tanah
Berdasarkan ketentuan Pasal 1 PP 224/1961, tanah yang
akan dibagikan adalah:
1.Tanah-tanah selebihnya dari batas maksimum
2.Tanah-tanah yang diambil oleh pemerintah karena
pemiliknya bertempat tinggal diluar daerah
3.Tanah-tanah swapraja dan bekas swapraja yang telah
beralih pada Negara
4.Tanah-tanah lain yang dikuasai langsung oleh Negara
yang akan ditegaskan lebih lanjut oleh Mentri Agraria
Luas...
...Agraria
Pemberian...
...setempat
e. Tanah...
...tersebut
Dalam hal perolehan tanah kurang dari 50% (lima puluh persen) dari
luas tanah yang ditunjuk dalam Izin Lokasi, Pelaku Usaha wajib
menggunakan atau memanfaatkan tanah yang telah diperoleh sesuai
tujuan kegiatan usahanya.
Dalam hal Pelaku Usaha tidak melaksanakan penggunaan dan
pemanfaatan tanah maka Pelaku Usaha wajib mengalihkan tanah
yang diperoleh kepada pihak lain yang memenuhi syarat paling lama 1
(satu) tahun.
Pemegang Izin Lokasi wajib melaporkan secara berkala setiap 3
(tiga) bulan kepada Kepala Kantor Pertanahan mengenai perolehan
tanah yang sudah dilaksanakan berdasarkan Izin Lokasi dan
pelaksanaan penggunaan tanah tersebut.
Tanah yang sudah diperoleh wajib didaftarkan pada Kantor
Pertanahan setempat paling lambat 1 (satu) tahun sejak
berakhirnya masa berlaku Izin Lokasi atau Perpanjangan Izin
Lokasi.
TANAH WAKAF
Wakaf adalah perbuatan UU 41/2014
hukum wakif untuk ttg Wakaf
memisahkan dan/atau
menyerahkan sebagian harta
benda miliknya untuk PP 42/2006
dimanfaatkan selamanya atau
ttg Pelaksanaan UU
untuk jangka waktu tertentu
sesuai dengan kepentingannya
41/2014 ttg Wakaf
guna keperluan ibadah
dan/atau kesejahteraan
umum menurut syariah Permen ATR 2/2017
Wakif adalah pihak yang ttg Tata Cara Pendaftaran
mewakafkan harta benda Tanah Wakaf
miliknya.
Nazhir adalah pihak yang menerima harta benda Wakaf
dari Wakif untuk dikelola dan dikembangkan sesuai
dengan peruntukannya.
Wakaf...
...peruntukannya
Wakaf dilaksanakan dengan memenuhi unsur wakaf sebagai
berikut:
a. Wakif Perorangan/Organisasi/Badan Hukum
b. Nazhir Perorangan (min 3 org) /Organisasi/Badan Hukum
c. Harta Benda Wakaf Barang bergerak / tidak bergerak
d. Ikrar Wakaf Akta Ikrar Wakaf / Akta Pengganti Ikrar Wakaf
e. Peruntukan harta benda wakaf
f. Jangka waktu wakaf Selamanya / waktu tertentu
Wakaf benda tidak bergerak meliputi:
a. Hak atas tanah sesuai dengan ketentuan peraturan
perundang-undangan baik yang sudah maupun yang belum
terdaftar
b. Bangunan atau bagian bangunan yang berdiri di atas tanah
c. Banaman dan benda lain yang berkaitan dengan tanah
d.Hak milik atas satuan rumah susun sesuai dengan
ketentuan peraturan perundangundangan
e. Benda tidak bergerak lain sesuai dengan ketentuan prinsip
Syariah dan peraturan perundang-undangan
Hak...
...perundang-undangan
2. Bank...
...aktual
Konsolidasi Tanah
Dimensi Vertikal
Pemanfaatan
Tanah Konsolidasi Tanah
Horizontal
KONSOLIDASI
TANAH
Konsolidasi Tanah
Skala Kecil
Skala Luasan
Konsolidasi Tanah
Skala Besar
Sederhana
Keperluan
Lengkap
Manfaat konsolidasi tanah :
1. Memenuhi kebutuhan lingkungan yang teratur, tertib
dan sehat
2. Keuntungan estetika/keindahan view yang lebih baik
kepada pemilik tanah
3. Meningkatkan pemerataan pembangunan (membangun
tanpa menggusur)
4. Menghindari ekses negatif yang mungkin timbul dalam
proses penataan dan penyediaan tanah
5. Mempercepat pertumbuhan wilayah
6. Menertibkan administrasi pertanahan
7. Menghemat biaya dari pemerintah
8. Meningkatkan efisiensi dan produktivitas penggunaan
tanah
9. Meningkatkan harga tanah
KONSEP KONSOLIDASI TANAH
REFORMA AGRARIA
REFORMA
AGRARIA
PENATAAN AKSES
Pemberian kesempatan akses permodalan
maupun bantuan lain kepada Subjek
Reforma Agraria dalam rangka
meningkatkan kesejahteraan yang
berbasis pada pemanfaatan tanah, yang
disebut juga pemberdayaan masyarakat
Tujuan Reforma Agraria :
a. Mengurangi ketimpangan penguasaan dan pemilikan
tanah dalam rangka menciptakan keadilan;
b. Menangani Sengketa dan Konflik Agraria;
c. Menciptakan sumber kemakmuran dan kesejahteraan
masyarakat yang berbasis agraria melalui pengaturan
penguasaan, pemilikan, penggunaan dan
pemanfaatan tanah;
d. Menciptakan lapangan kerja untuk mengurangi
kemiskinan;
e. Memperbaiki akses masyarakat kepada sumber
ekonomi;
f. Meningkatkan ketahanan dan kedaulatan pangan;
g. Memperbaiki dan menjaga kualitas lingkungan hidup.
Reforma Agraria diselengarakan oleh PEMERINTAH
PUSAT dan PEMERINTAH DAERAH
PERENCANAAN
REFORMA
TAHAPAN AGRARIA REDISTRIBUSI
REFORMA TANAH
PENATAAN
AGRARIA PELAKSANAAN ASET
REFORMA LEGALISASI
AGRARIA PENATAAN ASET
AKSES
Subyek
Redistribusi
Aset a.Orang perseorangan
b.Kelompok masyarakat
Subyek dengan Hak Kepemilikan
Bersama
Subyek c.Badan Hukum
Legalisasi
Aset
Pengaturan Redistribusi Tanah
d. Tanah...
...haknya;
a. Petani gurem yang memiliki luas tanah 0,25 (nol koma dua lima)
hektare atau lebih kecil dan/atau petani yang menyewa tanah yang
luasannya tidak lebih dari 2 (dua) hektare untuk diusahakan di
bidang pertanian sebagai sumber kehidupannya;
b. Petani penggarap yang mengerjakan atau mengusahakan sendiri
tanah yang bukan miliknya;
c. Buruh tani yang mengerjakan atau mengusahakan tanah orang
lain dengan mendapat upah;
d. Nelayan kecil yang melakukan penangkapan ikan untuk memenuhi
kebutuhan hidup sehari-hari, baik yang tidak menggunakan kapal
penangkap ikan maupun yang menggunakan kapal penangkap
ikan berukuran paling besar 1O (sepuluh) Gross Tonnage (GT);
e. Nelayan tradisional yang melakukan penangkapan ikan di perairan
yang merupakan hak perikanan tradisional' yang telah
dimanfaatkan secara turun temurun sesuai dengan budaya dan
kearifan lokal;
f. Nelayan buruh yang menyediakan tenaganya yang turut serta
dalam usaha penangkapan ikan;
g. Pembudi daya ikan kecil yang melakukan pembudidayaan ikan
untuk memenuhi kebutuhan hidup sehari-hari;
h. Penggarap lahan budi daya yang menyediakan tenaganya dalam
pembudidayaan ikan;
i. Petambak garam kecil yang melakukan usaha pergaraman pada
lahannya sendiri dengan luas lahan paling luas 5 (lima) hektare,
dan perebus garam;
j. Penggarap tambak garam yang menyediakan tenaganya dalam
usaha pergaraman;
k. Guru honorer yang belum berstatus Pegawai Negeri Sipil, serta
digaji secara sukarela atau per jam pelajaran, atau bahkan di
bawah gaji minimum yang telah ditetapkan secara resmi, yang
tidak memiliki tanah;
l. Pekerja harian lepas yang melakukan pekerjaan tertentu yang
dalam hal waktu, volume, dan upahnya didasarkan pada
kehadiran, yang tidak memiliki tanah;
m. Buruh yang bekerja dengan menerima upah atau imbalan dalam
bentuk lain, yang tidak memiliki tanah;
n. Pedagang informal yang melakukan kegiatan usaha perdagangan
barang atau jasa, dengan kemampuan modal yang terbatas yang
dilakukan cenderung berpindah-pindah serta berlokasi di tempat
umum, tidak mempunyai legalitas formal serta tidak memiliki
tanah;
o. Pekerja sektor informal yang bekerja dalam hubungan kerja sektor
informal dengan menerima upah dan/atau imbalan dan tidak
memiliki tanah;
p. Pegawai tidak tetap yang diangkat untuk jangka waktu tertentu
guna melaksanakan tugas pemerintahan dan pembangunan yang
bersifat teknis profesional dan administrasi sesuai dengan
kebutuhan dan kemampuan organisasi yang tidak memiliki tanah;
q. Pegawai swasta dengan pendapatan dibawah Penghasilan Tidak
Kena Pajak dan tidak memiliki tanah;
r. Pegawai Negeri Sipil paling tinggi golongan III/a yang tidak
memiliki tanah;
s. Anggota Tentara Nasional Indonesia/Kepolisian Negara Republik
Indonesia berpangkat paling tinggi Letnan Dua/lnspektur Dua
Polisi atau yang setingkat dan tidak memiliki tanah; atau
t. Pekerjaan lain yang ditetapkan oleh Menteri.
Badan hukum yang dapat menjadi subyek reforma agraria
berbentuk :
a. koperasi, perseroan terbatas, atau yayasan, yang dibentuk
oleh Subjek Reforma Agraria orang perseorangan atau
kelompok masyarakat dengan Hak Kepemilikan Bersama
b. badan usaha milik desa
a. Ketua : Gubernur
b. Wakil Ketua : Sekretaris Daerah Provinsi
c. Ketua Pelaksana Harian : Kepala Kantor Wilayah Badan
Harian Pertanahan Nasional
d. Anggota yang berasal dari pejabat tinggi pratama perangkat
daerah provinsi, pejabat pada kantor wilayah badan
pertanahan nasional, pejabat pada balai pemantapan
kawasan hutan, unsur masyarakat dan / atau akademisi
Susunan Kenggotaan Gugus Tugas Reforma Agraria
Kabupaten/Kota
a. Ketua : Bupati/Walikota
b. Wakil Ketua : Sekretaris Daerah Kabupaten/Kota
c. Ketua Pelaksana Harian : Kepala Kantor Pertanahan
d. Anggota yang berasal dari pejabat tinggi pratama perangkat
daerah Kabupaten/Kota, pejabat pada Kantor Pertanahan
Kabupaten/Kota, tokoh masyarakat dan/atau akademisi
Kewajiban Dan Larangan Penerima Tanah Objek Reforma
Agraria