PROPOSAL TESIS

PEMANFAATAN RUANG BAWAH TANAH DALAM ASPEK HUKUM

PERTANAHAN

Oleh:
ELIKA DWI PUTRI TRESANTI
NIM : 031614253066

PROGRAM STUDI MAGISTER KENOTARIATAN

FAKULTAS HUKUM
UNIVERSITAS AIRLANGGA
SURABAYA
2016
 7

BAB I

PENDAHULUAN

1.1 Latar Belakang

Semakin hari kebutuhan manusia semakin bertambah karena dituntutnya

perkembangan ekonomi yang semakin maju. Salah satu dampak dari pesatnya

perkembangan ekonomi adalah semakin sempitnya lahan pertanahan untuk

permukiman. Karena itu, untuk memenuhi kebutuhan akan perumahan yang

meningkat bersama dengan pertambahan penduduk diperlukan penanganan

dengan perencanaan yang seksama disertai keikutsertaan dana dan daya yang ada

di masyarakat.1 Sehingga mendorong manusia untuk selalu mengembangkan

inovasi dalam pembangunan untuk tempat hunian yaitu rumah. Pasal 33 ayat (3)

Undang-Undang Dasar Republik Indonesia 1945 yang telah 4 (empat) kali

diamandemen (selanjutnya disebut UUD 1945) menyebutkan bahwa Bumi dan air

dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai oleh negara dan

dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Dengan begitu rakyat

dapat mengembangkan kreatifitasnya untuk selalu melakukan pembangunan.

Namun pembangunan yang dilakukan oleh manusia tidak terlepas dari kontrol

dari pemerintah agar segala sesuatunya dengan tujuan untuk mencapai

kemakmuran yang sebesar-besarnya untuk masyarakat.

Ketentuan-Ketentuan Hukum Tanah yang tertulis bersumber pada Undang-

Undang Nomor 5 Tahun 1960 tentang Peraturan Dasar Pokok-pokok Agraria

1
C. Djemabut Blaang, Perumahan dan Pemukiman sebagai Kebutuhan Pokok, Yayasan
Obor Indonesia, Jakarta, 1986, h. 4.

2
 6

(selanjutnya disingkat UUPA) dan peraturan pelaksanaannya yang secara khusus

berkaitan dengan tanah sebagai sumber utamanya, sedangkan ketentuan hukum

tanah yang tidak tertulis bersumber pada hukum adat tentang tanah dan

yurisprudensi tentang tanah sebagai sumber hukum pelengkap.2 Mengacu pada

ketentuan UUPA di atas, secara garis besar berdasarkan objeknya paling tidak ada

3 jenis hak yang akan diatur dan ditetapkan oleh Negara, yaitu:

1. Hak-hak atas tanah,

2. Hak-hak atas air, dan

3. Hak-hak atas ruang angkasa.

Dalam pembangunan rumah sangat dibutuhkan sebuah aturan didalamnya agar

hak dari yang menjadi dasar hukum, kebijakan, arahan, dan pedoman dalam

pelaksanaan pembangunan perumahan dan menjadi dasar hukum dalam

penyelesaian masalah, kasus, dan sengketa di bidang perumahan. Bahwasanya

kebutuhan akan rumah senantiasa akan meningkat dari tahun ke tahun dan

berdampak pada meningkatnya harga tanah menyebabkan persaingan untuk

mendaptkan tanah karena persediaan tanah akan semakin terbatas.

Berjalannya proses pembangunan yang terjadi di Negara kita cukup pesat

yang mana memaksa harga tanah pada berbagai tempat naik tetapi juga telah

menciptakan suasana dimana tanah sudah menjadi komoditi ekonomi yang

mempunyai nilai sangat tinggi sehingga besar kemungkinan pembangunan

selanujutnya akan mengalami kesulitan dalam hal mengejar laju pertumbuhan

2
Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia : Sejarah Pmbentukan Undang-Undang
Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanannya , Jilid I , Hukum Tanah Nasional, Djambatan, Jakarta,
1999, h.1.
 7

harga tanah yang dimaksud.3 Di bidang hukum tanah permasalahan yang timbul

karena persoalan pembangunan gedung-gedung bertingkat tidak hanya di

permukaan saja melainkan ke dalam tubuh bumi yang lazim disebut ruang bawah

tanah. Dengan adanya pembangunan ruang yang ada didalam tanah menjadikan

solusi dari lajunya perekonomian yang semakin melambung. Tentunya

pemanfaatan hak atas ruang memiliki kendala tersendiri, beberapa kendala yang

dihadapi dalam pemanfaatan hak atas ruang seperti adalah kurang begitu jelasnya

batasan pemanfaatan ruang yang terdapat didalam UUPA. Selanjutnya tantangan

yang dihadapi adalah mengupayakan penataan ruang yang mempertimbangkan

keserasian, keselarasan antara pemanfaatan tanah untuk pembangunan dengan

kesejahteraan rakyat dengan tetap memperhatikan pelestarian fungsi lingkungan

hidup agar antara pembangunan dan pelestarian lingkungan tetap terjaga.

Lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur merupakan lingkungan yang

memenuhi persyaratan penataan ruang, persyaratan penggunaan tanah,

penguasaan hak atas tanah, dan kelayakan prasarana dan sarana lingkungannya. 4

Hak guna ruang bawah tanah memiliki unsur:

1. Hak mendirikan dan memiliki bangunan di bawah tanah serta hak me-

manfaatkan ruang bangunan yang ada didalamnya dengan

mempertimbangkan kedalaman dan luas bangunan yang boleh digali untuk

pembangunan ruang bawah tanah tersebut yang mana menjadi faktor

keselamatan, kesehatan, keamanan, kebermanfaatan teknologi yang

3
Abdurahman, Masalah-masalah Pencabutan Hak-hak Atas Tanah dan Pengadaan Tanah
dan Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk Kepentingan Umum di Indonesia,
Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996, h.1.
4
Urip Santoso, Hukum Perumahan, Kencana Prenadamedia Group, Jakarta, 2014, h.3.

4
 6

digunakan dan kelestarian lingkungan bagi pengguna bangunan, pemilik

tanah di atasnya serta masyarakat.

2. Hak ruang bawah tanah untuk setiap kegiatan pembangunan yang

memanfaatkan ruang di bawah tanah, seperti bangunan fisik, aliran listrik

hingga telepon tetap digunakan aturan selayaknya bangunan yang berada

di atas tanah.

3. Pemilik ruang bawah tanah harus bertanggung jawab atas segala resiko

kerugian yang ditimbulkannya akibat pemanfaatan ruang bawah tanah

4. Hak ruang bawah tanah dapat berlaku di perkotaan, namun terbatas di

pedesaan mengingat aliran air bawah tanah dan kondisi alam yang ada di

pedesaan masih asri.

Pembangunan gedung, baik yang berada di atas maupun yang ada di ruang bawah

tanah (tubuh bumi), harus memenuhi persyaratan yang bersifat komulatif seperti

syarat administratif yang di dalamnya termasuk menyangkut hak atas tanah dan

aspek perizinan. Terhadap hak atas tanahnya, sebelum pendirian bangunan gedung

harus dipastikan terlebih dahulu hak atas tanahnya, baik yang menyangkut macam

atau jenis haknya, juga subjek serta kepastian luas dan batas-batas tanahnya.

Demikian pula jika bangunan tersebut dibangun atau didirikan di bawah

permukaan bumi (tubuh bumi), tentu juga diperlukan persyaratan yang sama

seperti halnya pembangunan gedung yang berada di atas tanah, yaitu ada hak yang

secara hukum memberi kewenangan untuk mendirikan, memiliki dan

menggunakan ruang bawah tanah.

 7

Dengan berbagai pemaparan yang sudah dijelaskan diatas, penulis ingin mengkaji

lebih mendalam dengan mengadakan penulisan hukum dengan judul Pemanfaatan

Ruang Bawah Tanah Dalam Aspek Hukum Pertanahan yang mana perlu diatur

secara khusus dalam peraturan perundang-undangan di Indonesia. Dengan mengingat

pertumbuhan ekonomi yang pesat dengan disusul menyempitnya lahan pertanahan yang

ada.

1.2 Rumusan Masalah :

1. Bagaimana urgensi keberadaan hak atas ruang bawah tanah dalam

perspektif hukum pertanahan?

2. Bagaimanakah pengaturan keberadaan hak atas ruang bawah tanah

dalam perspektif hukum pertanahan?

1.3 Tujuan Penelitian

Adapun tujuan yang hendak dicapai dalam penelitian ini adalah sebagai

berikut:

6
 1. Menganalisa mengenai urgensi keberadaan hak atas ruang bawah tanah

dalam perspektif hukum pertanahan.

2. Menganalisa mengenai pengaturan keberadaan hak atas ruang bawah tanah

dalam perspektif hukum pertanahan.

1.4 Manfaat Penelitian

Adapun manfaat yang akan didapat dalam penelitian ini adalah sebagai

berikut :
1. Mengetahui mengenai urgensi keberadaan hak atas ruang bawah tanah dalam

perspektif hukum pertanahan.

2. Mengetahui mengenai pengaturan keberadaan hak atas ruang bawah tanah

dalam perspektif hukum pertanahan.

1.5 Metode Penelitian

1.5.1 Tipe Penelitian

Tipe penelitian yang digunakan dalam penelitian ini adalah tipe penelitian

hukum (legal research). Penelitian hukum adalah suatu proses untuk memecahkan

isu hukum yang dihadapi dengan cara mengidentifikasi masalah hukum,

melakukan penalaran hukum, menganalisis masalah yang dihadapi kemudian

memberikan pemecahan atas masalah tersebut5. Penelitian ini menggunakan jenis

penelitian hukum yang berupa jenis penelitian normative dengan bahan utamanya

berupa perundang-undangan. Lebih lanjut dalam melakukan penelitian hukum

langkah-langkah yang dilakukan adalah sebagai berikut:

1. Mengidentifikasi fakta hukum dan mengeliminir hal-hal yang tidak

relevan untuk menetapkan isu hukum yang hendak dipecahkan.

2. Pengumpulan bahan-bahan hukum dan bahan non hukum yang

dianggap relevan.

5
Peter Mahmud Marzuki, Penelitian Hukum, Prenadamedia Group, Jakarta, 2011, h.
60.
 7

3. Melakukakan pembahasan atas isu yang diajukan berdasarkan bahan-

bahan hukum yang telah dikumpulkan.

4. Memberi kesimpulan dalam bentuk argumentasi untuk menjawab isu

hukum.
5. Memberikan preskripsi berdasarkan argumentasi yang telah dibangun

dalam kesimpulan.6

6
Ibid h.171

8
 8

1.5.2 Pendekatan Masalah

Pendekatan masalah yang digunakan dalam penelitian ini adalah

menggunakan pendekatan perundang-undangan (statute approach) dan juga

menggunakan pendekatan konseptual (conceptual approach). Pendekatan

perundang-undangan (statute approach) adalah pendekatan dengan menggunakan

legislasi dan regulasi7. Kemudian pendekatan konseptual (conceptual approach)

adalah pendekatan yang menggunakan pandangan-pandangan dan doktrin-doktrin

yang berkembang didalam ilmu hukum8.

1.5.3 Sumber Bahan Hukum
Dalam penelitian ini menggunakan bahan hukum primer dan bahan hukum

sekunder sebagai sumber bahan hukum yang digunakan untuk memecahkan isu

hukum. Bahan hukum primer merupakan bahan hukum yang bersifat autoritatif,

artinya mempunyai otoritas. Bahan-bahan hukum primer terdiri dari perundang-

undangan, catatan-catatan resmi atau risalah dalam pembuatan perundang-

undangan dan putusan-putusan hakim. Kemudian bahan hukum sekunder berupa

semua publikasi tentang hukum meliputi buku-buku teks, kamus-kamus hukum,

jurnal-jurnal hukum, dan komentar-komentar atas putusan pengadilan9.

1.5.3.1 Teknik Pengumpulan Bahan Hukum
Teknik pengumpulan bahan hukum dilakukan dengan cara

mengumpulkan bahan-bahan hukum baik bahan hukum primer maupun

bahan hukum sekunder yang terkait dengan judul dalam penelitian ini.

7
Ibid, h. 137.

8
Ibid, h. 177.

9
Ibid, h. 181.
 7

1.5.3.2 Analisa Bahan Hukum

Dalam melakukan analisa bahan hukum ini menggunakan metode

interpretasi. Tujuan menggunakan metode interpretasi adalah untuk

menemukan norma hukum yang kabur atau terbuka sehinga dimungkinkan

ada makna baru sesuai dengan perkembangan masyarakat. Dan juga

menggunakan metode deduktif analisis yakni menganalisis peraturan

perundang-undangan dan literatur-literatur kemudian ditarik suatu

kesimpulan yang bersifat khusus untuk digunakan dalam menjawab rumusan

masalah yang akan dibahas.

1.6 Kajian Pustaka
Pembangunan gedung yang berdiri diatas tanah maupun yang ada di ruang

bawah tanah, harus memenuhi persyaratan seperti syarat administratif yang mana

sudah termasuk dalam hak atas tanah dan aspek perizinannya. Pendirian

pembangunan gedung harus diperhatikan terlebih dahulu hak atas tanahnya, baik

menyangkung hak apa saja, subyeknya serta batas-batas tanahanya. Demikian

juga dengan bangunan yang dibangun di bawah permukaan bumi, tentu juga

dilakukan persyaratan yang seperti pendirian bangunan diatas tanah dan juga

meberikan keterangan mengenai tujuan dari pendirian bangunan yang ada di

bawah permukaan bumi. Tentunya pemanfaatan hak atas ruang memiliki kendala

tersendiri, beberapa kendala yang dihadapi dalam pemanfaatan hak atas ruang

seperti adalah kurang begitu jelasnya batasan pemanfaatan ruang yang terdapat

didalam UUPA. Dan teori mengenai pertanahan dapat diambil dari buku hukum

agraria.
Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar Republik Indonesia 1945 yang

telah 4 (empat) kali diamandemen (selanjutnya disebut UUD 1945) menyebutkan

10
 10

bahwa Bumi dan air dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya dikuasai

oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besar kemakmuran rakyat. Maka

dalam memanfaatkan ruang bawah tanah sebagai bentuk tersiarat untuk

menanggulangi melonjaknya harga tanah dan semakin menyempitnya lahan.

Dengan adanya pembangunan ruang bawah tanah mengurangi adanya penebangan

hutan untuk pembangunan. Negara sepenuhnya diberikan kewenangan unruk

memberikan pengaturan mengenai pengelolaan sumber daya alam agraria, salah

satunya mengenai pengelolaan terhadap tanah, baik dipermukaan bumi maupun

dibawah permukaan bumi.

1.7 Rencana Sumber Biaya

Biaya yang dibutuhkan dalam pembuatan tesis ini adalah sebesar Rp.

5.000.000,00. Terkait dengan sumber biaya yang akan dikeluarkan untuk

penelitian ini, maka dalam penusunan tesis yang berjudul Ruang Bawah Tanah

dalam Aspek Hukum Pertanahan ini akan dipenuhi oleh penulis dengan mandiri

tanpa bantuan dari internal maupun eksternal Fakultas Hukum Universitas

Airlangga.
 DAFTAR BACAAN
Buku
Blaang, C. Djemabut, Perumahan dan Pemukiman sebagai Kebutuhan Pokok,
Yayasan Obor Indonesia, Jakarta, 1986.

Subekti, R., Hukum Perjanjian, Bina Cipta, Bandung, 1987.

Marzuki, Peter Mahmud, Penelitian Hukum, Prenadamedia Group, Jakarta, 2011.
Santoso, Urip, Hukum Perumahan, Kencana Prenadamedia Group, Jakarta, 2014.
Abdurahman, Masalah-masalah Pencabutan Hak-hak Atas Tanah dan Pengadaan
Tanah dan Pengadaan Tanah Bagi Pelaksanaan Pembangunan untuk
Kepentingan Umum di Indonesia, Citra Aditya Bakti, Bandung, 1996.

Boedi Harsono, Hukum Agraria Indonesia Sejarah Pmbentukan Undang-Undang

Pokok Agraria, Isi dan Pelaksanannya , Jilid I , Hukum Tanah Nasional,
Djambatan, Jakarta, 1999.

Peraturan Perundang-undangan

Undang-Undang Dasar Negara Republik Indonesia Tahun 1945.

Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 5 Tahun 1960 Tentang Peraturan
Dasar Pokok-Pokok Agraria (Lembaran Negara Republik Indonesia
Tahun 1960 Nomor 104, Tmabhaan Lembaran Negara Republik
Indonesia Nomor 2043).

12