KERANGKA ACUAN KERJA (KAK)

KEGIATAN PENYUSUNAN STUDI KELAYAKAN

PEMBANGUNAN RUSUNAWA

URAIAN PENDAHULUAN

1. Latar Belakang
Kota Bontang merupakan salah satu kota industri yang menjadi salah satu tujuan untuk para pencari
kerja memicu terjadinya urbanisasi yang menjadikan salah satu penyebab peningkatan jumlah
penduduk. Sebagai kota kecil dengan luas lahan terbatas dan kebutuhan terhadap tempat tinggal
meningkat, maka tuntutan terhadap penyediaan sarana dan prasarana perkotaan terutama hunian
tempat tinggal juga semakin tinggi.

Dengan terbatasnya lahan kota disertai dengan keterbatasan kemampuan Pemerintah Kota dalam
menyediakan prasarana dan sarana permukiman yang dibutuhkan untuk menunjang aktivitas penduduk
sehari-hari, maka konsekuensi logis yang umumnya terjadi pada permukiman perkotaan adalah
munculnya kawasan kumuh (perumahan tidak layak huni), sehingga diperlukan penataan permukiman
yang memadai salah satunya adalah rusunawa.

Berkaitan dengan kebijakan Pemerintah Kota Bontang untuk membangun Rusunawa, maka perlu
dilakukan Studi Kelayakan untuk mengetahui kelayakan realisasi rencana pembangunan Rusunawa di
lokasi alternatif yang tersedia.

Kegiatan Studi Kelayakan perlu dilakukan berkaitan dengan persyaratan teknis rumah susun. Dalam
Peraturan Pemerintah No. 4 Tahun 1988, tentang Rumah Susun dijelaskan bahwa persyaratan teknis
adalah persyaratan mengenai struktur bangunan, keamanan, keselamatan, kesehatan, kenyamanan,
dan lain-lain yang berhubungan dengan rancang bangun, termasuk kelengkapan prasarana dan fasilitas
lingkungan, yang diatur dengan peraturan perundang-undangan serta disesuaikan dengan kebutuhan
dan perkembangan.

2. Maksud dan Tujuan

Maksud dari dilakukannya kajian ini adalah:
Melakukan kajian mendalam yang mencakup aspek ekonomi, sosial, lingkungan dan teknis terhadap
kawasan yang direncanakan untuk dapat dilakukan penataan kawasan ataupun peremajaan
kawasan melalui pembangunan Rumah Susun Sederhana Sewa (Rusunawa) melalui pelibatan dan
pemberdayaan masyarakat lokal setempat, sebagai upaya untuk menyediakan tempat hunian yang
layak dan terjangkau bagi masyarakat berpenghasilan rendah di perkotaan.

Tujuan dari kajian ini adalah:

a. Penataan kawasan lingkungan permukiman kumuh yang dilengkapi dengan prasarana dan sarana
dasar serta utilitas, yang merupakan bagian tak terpisahkan dengan lokasi rencana pembangunan
Rusunawa di kawasan tersebut.

b. Meningkatkan dan memberdayakan potensi masyarakat dalam bidang ekonomi sehingga dapat
meingkatkan perekonomian kawasan yang diremajakan tersebut.

3. Sasaran.
3. Sasaran
a. Terciptanya lingkungan permukiman yang layak sesuai dengan persyaratan yang ditetapkan oleh
Pemerintah Kota
b. Terpenuhinya kebutuhan rumah yang layak dan terjangkau oleh kelompok masyarakat
berpenghasilan rendah
c. Meningkatnya kondisi ekonomi masyarakat, khususnya pada kawasan yang diremajakan
d. Terciptanya tatanan lingkungan permukiman dan perumahan yang tertib, teratur dan aman serta
serasi dengan lingkungan

4. Lokasi Kegiatan
Jl. K.S. Tubun Kelurahan Tanjung Laut Kota Bontang

5. Sumber Pendanaan
Sumber dana dari keseluruhan pekerjaan perencanaan dibebankan kepada :
Dokumen Pelaksanaan Anggaran Satuan kerja Perangkat Daerah (DPA-SKPD) Tahun Anggaran 2011.

6. Pemberi Tugas
Pemberi Tugas Kegiatan Penyusunan Studi Kelayakan Pembangunan Rusunawa ini adalah Dinas
Pekerjaan Umum Kota Bontang

DATA PENUNJANG

7. Data Dasar
Untuk melaksanakan tugasnya Konsultan Perencana harus mencari informasi dan data yang
dibutuhkan selain dari informasi yang diberikan oleh Pemberi Tugas termasuk melalui KAK ini.

Data-data yang diperlukan dapat merupakan data primer dan data sekunder, di mana data primer harus
dilakukan sendiri oleh pihak konsultan berupa survey dan pengambilan sampel melalui wawancara atau
kuesioner di lapangan sedangkan data sekunder dapat berupa informasi dan data statistik yang tersedia
di instansi / lembaga terkait.

Konsultan harus memeriksa kebenaran data yang digunakan dalam pelaksanaan tugasnya, baik yang
berasal dari Pemberi Tugas maupun yang dicari sendiri. Kesalahan/kelalaian hasil pekerjaan studi
sebagai akibat kesalahan informasi menjadi tanggung jawab Konsultan Perencana.

a. Informasi tentang lahan, yang meliputi :

1) Kondisi fisik lokasi; luasan, batas-batas dan topografi.
2) Kondisi tanah hasil soil test.
3) Keadaan air tanah.
4) Peruntukan tanah/lahan.
5) Koefisien Dasar Bangunan
6) Koefisien Lantai Bangunan
7) Status hak milik dan penggunaan lahan
b. Informasi Kependudukan :
1) Jumlah Penduduk
2) Laju pertumbuhan penduduk
3) Jenis mata pencaharian
4) Data lain tentang kependudukan yang dibutuhkan
c. Kebutuhan Pembangunan Rusunawa sesuai persyaratan bangunan gedung
d. Keinginan tentang sarana dan prasarana bangunan rusunawa seperti sesuai peraturan yang
berlaku

8. Referensi
8. Referensi Hukum
Dalam melaksakan tugasnya Konsultan Perencana hendaknya memperhatikan azas-azas sebagai
berikut :
a. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 16 Tahun 1985 Tentang Rumah Susun;
b. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 4 Tahun 1992 Tentang Perumahan dan
Permukiman;
c. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 23 Tahun 1997 Tentang Pengelolaan Lingkungan
Hidup;
d. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 33 Tahun 2005 Tentang Pemerintah Daerah;
e. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang;
f. Undang-Undang Republik Indonesia Nomor 28 Tahun 2008 Tentang Bangunan Gedung;
g. Peraturan Pemerintah Nomor 69 Tahun 1996 Tentang Pelaksanaan Hak dan Kewajiban, serta
Bentuk Dan Tata Cara Peran Serta Masyarakat dalam Penataan Ruang;
h. Peraturan Pemerintah Nomor 27 Tahun 1999 Tentang Analisis Mengenai Dampak Lingkungan;
i. Peraturan Pemerintah Nomor 16 Tahun 2004 Tentang Penatagunaan Tanah;
j. Peraturan Pemerintah Nomor 18 Tahun 2007 Tentang Petunjuk Pelaksanaan Perhitungan Tarif
Sewa Rumah Susun Sederhana Yang Dibiayai APBN dan APBD
k. Peraturan Daerah Nomor 3 Tahun 2003 Tentang RTRW Kota Bontang.

9. Lingkup Kegiatan
Lingkup Penyusunan Studi Kelayakan dalam pelaksanaan pekerjaan yang dilakukan oleh Konsultan
meliputi: teknis dan non teknis tentang lahan; sosial ekonomi masyarakat di kawasan studi, dan rancang
bangun rusunawa.
Ruang lingkup pekerjaan secara rinci adalah sebagai berikut:
a. Lahan
Kepastian secara hukum fungsi, status dan kepemilikan serta luas lahan yang akan dibangun
Rusunawa serta kondisi lahan di sekitarnya
b. Prasarana, Sarana dan Utilitas
Kebutuhan pengembangan prasarana, sarana dan utilitas untuk mendukung keberadaan
Rusunawa di lokasi serta keterkaitannya dengan sistem pelayanan kawasan kota yang sudah
ada
c. Ilustrasi Site Plan dan Massa Bangunan
Pembuatan ilustrasi site plan dan massa bangunan untuk dijadikan acuan pada proses
pengembangan desain selanjutnya.
d. Kelayakan Pembiayaan Pembangunan Rusunawa
Biaya pembangunan dan kelayakan investasi untuk jangka menengah dan jangka panjang
e. Sosial Ekonomi Kemasyarakatan
Identifikasi dan analisa data sosial ekonomi kemasyarakatan di lokasi dan kawasan sekitarnya
dalam kaitannya dengan penetapan kelompok sasaran serta potensi dan kemampuan ekonomi
yang dimiliki
f. Pengelolaan
Bentuk/Model Pengelolaan Rusunawa pada tahap penghunian dan pengembangan.

10. Metodologi..
10. Metodologi
Metodologi mencakup pendekatan yang digunakan dalam melakukan pekerjaan, prosedur
pengumpulan data, tahapan pekerjaan dan metode analisis. Berdasarkan ruang lingkup sebagaimana
dikemukakan di atas, pendekatan pelaksanaan pekerjaan ini dilakukan atas dasar kaidah dan ketentuan
yang lazim dilakukan dalam penyusunan studi atau rencana, yaitu mulai dari tahapan identifikasi lokasi,
potensi dan permasalahan di lokasi studi, analisis dan pembahasan hingga penyusunan konsep
rencana pengembangan/pembangunan sesuai dengan tujuan yang ditetapkan.
Dalam penyusunan konsep rencana pengembangan/pembangunan Rusunawa harus menggunakan
pendekatan dari bawah (bottom up approach) dalam arti bahwa masyarakat di lokasi studi sudah
dilibatkan mulai dari tahap awal penyusunan rencana hingga tahap pelaksanaan pembangunan,
penghunian dan pengelolaan Rusunawa. Proses ini sangat penting agar hasil pembangunan benar-
benar dirasakan manfaatnya oleh masyarakat sesuai dan sesuai dengan kelompok sarasaran yang
ditetapkan berdasarkan musyawarah dan mufakat masyarakat setempat.
Prosedur pengumpulan data mencakup data primer dan sekunder. Pengumpulan data primer harus
dilakukan melalui survey/observasi, wawancara dan kuesioner. Tahapan pelaksanaan pekerjaan adalah
sebagai berikut:
a. Tahapan Identifikasi
Tahapan ini mencakup identifikasi lokasi, potensi dan permasalahan di lokasi studi
b. Tahapan Analisis
Analisis mencakup analisis pasar (analisis terkait pasar rusunawa di wilayah studi dan di Kota
Bontang, permintaan dan masyarakat yang menjadi target); analisis teknis (aspek bangunan,
tapak, fasilitas dan hal-hal teknis lainnya terkait dengan bangunan Rusunawa); dan analisis
finansial (mencakup pembiayaan, sumber pendanaan, analisis kelayakan dan resiko) .
c. Tahapan Penyusunan Konsep Rencana Pengembangan/Pembangunan Rusunawa (mencakup
program bangunan, pengelolaan dan kelembagaan)

11. Keluaran/Hasil Akhir

Hasil akhir dari pelaksanaan pekerjaan studi ini adalah adanya dokumen Studi Kelayakan Rusunawa di
lokasi yang telah ditetapkan, dengan keluaran sebagai berikut:
a. Pendahuluan
1) Konsep penyiapan studi dengan latar belakang pemilihan lokasi pembangunan rusunawa,
kebutuhan data, termasuk pemahaman teori, metodologi dan tanggung jawab perencanaan.
b. Karakteristik wilayah yang akan digunakan sebagai lokasi pembangunan rusunawa
1) Kepemilikan tanah, karakteristik tanah harga tanah
2) Kondisi sosial ekonomi kependudukan
3) Kriteria penduduk yang akan menggunakan rusunawa
4) Aksesibilitas ke lokasi
5) Kesesuaian lokasi dengan peruntukkan pada RTRW
c. Analisa kelayakan pembangunan rusunawa
1) Aspek Hukum dan Legalitas, yang mencakup: status tanah, peraturan terkait peruntukan dan
bangunan
2) Aspek Teknis dan Teknologis, mencakup:
a) Aspek Tapak (Lokasi, Kondisi Lingkungan Site Sekitar; Infrastruktur, Utilitas dan
Fasilitas Publik; Aksebilitas dan Transportasi; Luas Lahan; Karakteristik Tapak; Kondisi
dan Perkembangan Lingkungan Sekitar; Kendala Pengembangan)
b) Aspek Bangunan (Luas Bangunan dan Program Ruang; Spesifikasi Konstruksi;
Fasilitas; Metode Konstruksi; Tahapan Pembangunan; Ilustrasi Kawasan dan
Bangunan)

3). Aspek Pasar

 3) Aspek Pasar, mencakup: Perkembangan Ekonomi; Kebijakan Rusunawa; Perkembangan
Rusunawa di Kota Bontang; Perkembangan Rusunawa di Wilayah Studi dan Sekitarnya;
Pembangunan Rusunawa yang akan dilaksanakan oleh Pemerintah Kota Bontang
4) Aspek Keuangan dan Ekonomi, mencakup: Pembiayaan Proyek; Sumber Pendanaan;
Asumsi Umum; Proyeksi Keuangan; Analisa Kelayakan; dan Analisa Resiko (Internal dan
Eksternal)
5) Aspek Kelembagaan dan Pengelolaan
d. Rumusan Kelayakan Pembangunan Rusunawa
1) Kesimpulan dan Saran
2) Rekomendasi

12. Kewajiban Konsultan

a. Konsultan berkewajiban dan bertanggung jawab sepenuhnya terhadap pelaksanaan Kegiatan
Penyusunan Studi Kelayakan Rusunwa dengan berdasarkan ketentuan perjanjian kerjasama
yang telah ditetapkan
b. Konsultan berkewajiban melaksanakan Kegiatan Penyusunan Studi Kelayakan berdasarkan
ketentuan teknis yang telah ditetapkan dalam Kerangka Acuan Kerja Kegiatan Penyusunan
Studi Kelayakan Rusunawa
c. Konsultan diwajibkan mempresentasikan hasil-hasil pekerjaan dalam pembahasan rinci dengan
Pemimpin Pelaksana Teknis Kegiatan
d. Konsultan dalam melaksanakan pekerjaan dapat meminta Pemimpin Pelaksana Teknis
Kegiatan untuk memperoleh petunjuk dan pengarahan agar mencapai hasil yang optimal

13. Peralatan dan Material dari Penyedia Jasa Konsultansi

a. Kendaraan yang diperlukan untuk mobilisasi personil dan peralatan ke lokasi

b. Peralatan untuk survey lapangan dan pengukuran
c. Peralatan untuk keperluan kantor selama pelaksanaan kegiatan dan hal-hal lain yang
diperlukan

14. Jangka Waktu Penyelesaian Kegiatan

Pekerjaan sebagaimana diuraikan dalam lingkup pekerjaan diatas perencana harus diselesaikan
seluruhnya dalam waktu 90 (sembilan puluh) hari kalender atau waktu yang ditetapkan sesuai dengan
hasil rapat penjelasan pekerjaan terhitung sejak penandatanganan Surat Perintah Mulai Kerja (SPMK)

15. Personil..
15. Personil

Tenaga ahli yang dibutuhkan untuk pelaksanaan pekerjaan ini adalah:

a. Team Leader (Ketua Tim), Sipil/Arsitek/Perencanaan Wilayah (1 orang).

Team Leader harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-2 di bidang
management/ekonomi/Perencanaan Wilayah yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5
(lima) tahun. S1 Sipil/Arsitektur yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 10 (sepuluh)
tahun dalam bidangnya
b. Tenaga Ahli Arsitektur (1 orang)
Tenaga Ahli Arsitektur harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Sarjana Arsitektur
yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5 (lima) tahun dalam bidangnya/S-2 Arsitektur
yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 2 (dua) tahun dalam bidangnya
c. Tenaga Ahli Teknik Lingkungan (1 orang)
Tenaga Ahli Teknil Lingkungan harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Sarjana
Lingkungan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5 (lima) tahun dalam bidangnya/S-2
Lingkungan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 2 (dua) tahun dalam bidangnya
d. Tenaga Ahli Ekonomi Pembangunan (1 orang)
Tenaga Ahli Ekonomi Pembangunan harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1
Sarjana Ekonomi Pembangunan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5 (lima) tahun
dalam bidangnya/S-2 Ekonomi Pembangunan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 2
(dua) tahun dalam bidangnya
e. Tenaga Ahli Planologi (1 orang)
Tenaga Ahli Planologi harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Planologi yang
memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5 (lima) tahun dalam bidangnya/S2 Planologi yang
memiliki pengalaman kerja sekurangnya 2 (dua) tahun dalam bidangnya
f. Tenaga Ahli Sipil (1 orang)
Tenaga Ahli Sipil harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Teknik Sipil yang
memiliki pengalaman kerja sekurangnya 5 (lima) tahun dalam bidangnya/S2 Planologi yang
memiliki pengalaman kerja sekurangnya 2 (dua) tahun dalam bidangnya

Asisten ahli yang dibutuhkan untuk pelaksanaan pekerjaan ini adalah:

a. Arsitektur (2 orang)
Asisten Ahli Arsitektur harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Sarjana Arsitektur
yang memiliki pengalaman kerja 4 (empat) tahun dalam bidangnya.
b. Ekonomi Pembangunan (2 orang)
Asisten Ahli Ekonomi Pembangunan harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1
Sarjana Ekonomi Pembangunan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 4 (empat) tahun
dalam bidangnya
c. Sipil (2 orang)
Asisten Ahli Sipil harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Sipil yang memiliki
pengalaman kerja sekurangnya 4 (empat) tahun dalam bidangnya
d. Lingkungan (2 orang)
Asisten Ahli Teknik Lingkungan harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Teknik
Lingkungan yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 4 (empat) tahun dalam bidangnya
e. Planologi (2 orang)
Asisten Ahli Planologi harus memiliki latar belakang pendidikan minimal S-1 Planologi/
Perencanaan Wilayah yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 4 (empat) tahun dalam
bidangnya

Tenaga Pendukung
Tenaga Pendukung yang dibutuhkan untuk pelaksanaan pekerjaan ini adalah:

a. Surveyor (6 orang)
Surveyor memiliki latar belakang pendidikan yang sesuai untuk melakukan survey yang
mencakup aspek fisik bangunan, site/lahan dan lingkungan; sosial; dan ekonomi, memiliki latar
belakang pendidikan minimal D3/S-1 yang memiliki pengalaman kerja sekurangnya 1 (satu) s/d
5 (lima) tahun.
c. Juru Gambar Cad (3 orang)
Drafter memiliki pengalaman dalam bidangnya, latar belakang pendidikan minimal SMK/D1/D2
Jurusan Bangunan Gedung, pengalaman kerja sekurangnya 1 (satu) s/d 5 (lima) tahun.
d. Administrasi dan Keuangan (1 orang)
Pelaksana Administrasi dan Keuangan memiliki pengalaman dalam bidangnya, latar belakang
pendidikan minimal SMK/D1/D2 Jurusan Administrasi dan Keuangan, pengalaman kerja
sekurangnya 1 (satu) s/d 5 (lima) tahun.

16. Jadwal Tahapan Pelaksanaan Kegiatan

Bulan Ke
1 2 3 4
Survey dan Pengumpulan Proses Analisa dan
Perbaikan laporan
Data dan identifikasi yang Pembahasan dan Penyerahan laporan akhir
antara dan Penyerahan
diserahkan dalam bentuk penyerahan laporan dan laporan ringkasan
draft laporan akhir
laporan pendahuluan antara

17. Laporan Pendahuluan

Laporan Pendahuluan mencakup latar belakang, tujuan dan sasaran pekerjaan; ruang lingkup
pekerjaan dan kajian; jadwal pekerjaan dan mobilisasi personil; dan metodologi pekerjaan. Laporan ini
diserahkan paling lambat 3 (tiga) minggu setelah diterima Surat Perintah Kerja

18. Laporan Antara

Laporan Antara menguraikan hasil kajian dari aspek legalitas; aspek teknis dan aspek pasar. Laporan
Antara diserahkan 6 (enam) minggu setelah Surat Perintah Kerja diterima

19. Laporan Draft Akhir

Laporan Draft Final menyempurnakan hasil kajian yang sudah disampaikan pada Laporan Antara
ditambah dengan kajian aspek pembiayaan; aspek kelembagaan dan pengelolaan. Laporan Draft Final
diserahkan 9 (sembilan) minggu setelah Surat Perintah Kerja diterima

20. Laporan Akhir

Laporan Final memuat dan menyempurnakan seluruh hasil kajian dan memberikan kesimpulan dan
saran untuk rencana pembangunan Rusunawa. Laporan Draft Final diserahkan 12 (dua belas) minggu
setelah Surat Perintah Kerja diterima.

21. Laporan Ringkasan..

21. Laporan Ringkasan (Executive Summary)

Laporan Ringkasan Eksekutif memuat ringkasan keseluruhan hasil pekerjaan. Laporan ini diserahkan
bersamaan dengan penyerahan Laporan Final.

Teknik penyajian semua laporan di atas mengikuti ketentuan sebagai berikut :

a. Pengetikan 1.5 spasi dengan kertas HVS polos ukuran A4, khusus untuk penyajian gambar
menggunakan kertas HVS polos ukuran A3
b. Format dokumen untuk laporan adalah A4 dan Jumlah Dokumen yang diserahkan sebanyak 8
buku dan 7 CD

22. Produksi dalam Negeri

Semua kegiatan jasa konsultansi berdasarkan KAK ini harus dilakukan di dalam wilayah Negara
Republik Indonesia kecuali ditetapkan lain dalam angka 4 KAK dengan pertimbangan keterbatasan
kompetensi dalam negeri

23. Persyaratan Kerjasama

Jika kerjasama dengan penyedia jasa konsultansi lain diperlukan untuk pelaksanaan kegiatan jasa
konsultansi ini maka persyaratan berikut harus dipatuhi:

a. Ditentukan pihak penyedia jasa sebagai lead firm yang bertanggung jawab terhadap hasil
pekerjaan keseluruhan kepada Pemberi Tugas.
b. Ditentukan pola kerjasama kedua belah pihak dan diketahui oleh Pemberi Tugas
c. Besaran persentase modal atau pembagian kewenangan dalam pelaksanaan kegiatan
diketahui Pemberi Tugas

24. Pedoman Pengumpulan Data Lapangan

Pengumpulan data lapangan harus memenuhi persyaratan berikut:

a. Tidak merusak lingkungan dan ekosistem yang ada

b. Tidak mengganggu kondisi masyarakat sosial di lokasi
c. Menghormati kearifan lokal
d. Berkoordinasi dengan masyarakat setempat dan instansi terkait

25. Alih Pengetahuan

Jika diperlukan, Penyedia Jasa Konsultansi berkewajiban untuk menyelenggarakan pertemuan dan
pembahasan dalam rangka alih pengetahuan kepada Pemberi Tugas

Pejabat Pelaksana Teknik Kegiatan

Kegiatan Penyusunan Studi Kelayakan Dibuat di : Bontang
Ir. H. M. SUMPENA HIKALL, M.Si Tanggal : 10 Mei 2011
NIP. 19590817 198701 1 002
Kepala Dinas Pekerjaan Umum
Kota Bontang

Ir. Abdul Rifai

NIP. 19630417 198603 1 022